成都保利石象湖项目住宅产品定位

成都保利石象湖项目住宅产品定位 项目功能发展具备动态性 度假----度假+居所----居所 从初期依托于现有石象湖资源和形象进行休闲度假目的地打 造，到发展到深度休闲度假目的地和度假生活居所，再发展成为成熟的国际乡村 俱乐部小镇的休闲生活居所。为此，本案的商业配套也必然需要符合整个项目的 发展趋势。 任督二脉——商业配套 商业系统开发策略 任督二脉——商业配套 第二居所业主 成都市短途度假客群 成都市短途度假客群 第二居所业主 项目发展演变要符合城市发展的轨迹 旅游度假 旅游度假 + 居所 “俱乐部“ 小镇生活 成都市短途度假客群 国内目的性度假客群 国内目的性度假客群 第二居所业主 国内目的性度假客群 任督二脉——商业配套 住宅与商业两大体系相互作用螺旋型完善 住 宅 体 系 商 业 体 系 国际乡村俱乐部 自然山水资源为依托 任督二脉——商业配套 商业呈现策略 旅游度假 旅游度假 + 居所 “俱乐部“ 小镇生活 对石象湖现有商业做提档升级: 石象湖湖滨------改造通往湖滨的道路，设置湖滨餐厅、湖滨茶道; 郁金香公园-------保持大众娱乐性，重塑象山古镇的商业; 代租度假别墅-------将度假别墅变成分时度假酒店; 两个高尔夫球场、会所------度假、生活配套 花溪商业小镇-------丰富旅游度假和生活配套内容: 温泉度假酒店-------承载商务度假和休闲度假的配套功能: 妙音湖-------私家游艇俱乐部、湖滨餐吧、湖滨夜生活; 郁金香公园-------换位置提档，注重园艺、丰富花卉品种、衍生购物 花溪商业小镇-------增加商业面积和服务内容: 国际学校、养老度假村-------完善社区市政配套; 水系、生活班车-------特色湿地观光旅游、社区内部交通便利性完善; 温泉到户------高品质奢华度假生活 增加高尔夫球场、会所-------提档商务度假功能; 任督二脉——商业配套 商业呈现策略 2010.5 2011.3 2012.3 2015 启动期建设 景区改造 一期建设 二期建设„„ 石象湖景区的商业改造: 象山古镇商业的改造 景区内园林改造 石象湖的湖滨商业改造 度假俱乐部雏形呈现 花溪商业小镇一期建设完成，承载部分生活配套、娱乐功能。 两个球场、会所同期正式投入使用。 度假别墅作为分时度假酒店由酒店运营管理公司管理经营。 度假俱乐部初步呈现 温泉度假酒店建设完成投入使用。 郁金香公园移到新址。 妙音湖湖滨商业连同花溪商业小镇发挥度假休闲配套功能。 任督二脉——商业配套 商业系统构建 任督二脉——商业配套 首先，植入一个完善的商业运营模式 为了保证项目的整体品质，按项目原先设计的策略发展路线向前发展，本案需要植入一个成功的商业运营模式，即“品牌性全方位、立体式度假运营模式“。 品牌性——保利国际乡村俱乐部必须站在国际的高度，打造具有国际品牌影响力的高端项目。 全方位、立体式——鉴于本案业态的丰富性、复杂性的特点，本案必须引入一个具有国际影响力以及国际大型高端度假项目运营能力的品牌管理公司或团队，对项目后期所有业态进行有机的资源整合、统一的管理、统一的运营。 任督二脉——商业配套 缘由。。。 本案的核心诉求——卖别墅，如何卖, 首先，如何解决吸引市场眼球的问题，如何吸引, 因为这里有石象湖,这里有郁金香公园,这里有高尔夫球场,这里有完善的商业配套还是仅仅因为这里有别墅, 不，因为这里是保利石象湖国际乡村俱乐部，是由世界知名国际酒店集团全方位、立体式经营管理的世界级的度假胜地。 完善的+国际的=世界的! 任督二脉——商业配套 为什么要引入世界知名国际酒店公司, 因为，先进的全球客房营销系统，让世界知道我们，爱上我们。 因为，先进的、完善的度假胜地打造及管理经验，让项目更具活力和吸引力。 因为，如雷贯耳的酒店名字，让市场仰视、让人们趋之若鹜。 这里，让我们再次静心倾听这些熟悉的名字，悦榕庄(Banyan Tree)、Accor Hotels and Resorts、Wyndham Hotels and Resorts„„ 接下来，让我们分享两个成功的经典案例，学点什么。。。 任督二脉——商业配套 链接成功案例一:Banyan Tree 悦榕庄 悦榕度假酒店集团是全球顶级的度假酒店品牌，目前在全球范围内拥有26家悦榕、悦椿及悦椿绚丽色彩三个顶级品牌酒店及度假村、65家SPA中心、70家悦榕精品店和2家高尔夫球场，并荣获了100多项酒店行业大奖。 “悦榕庄”以营造优雅浪漫，充满活力与情调的度假环境赢得了全球客户对“悦榕”品牌的认同。凭借地方风情的全别墅式度假村，悦榕集团在全球顶级度假村中稳居一席。 任督二脉——商业配套 悦榕普吉度假酒店，泰国(1994年9月) 悦榕马尔代夫度假酒店，(1995年4月) 悦榕民丹度假酒店，印度尼西亚 (1995年12月) 悦榕曼谷度假酒店 (2002年1月) 悦榕塞舌尔度假酒店 (2002年6月) 香格里拉建塘中甸宾馆(2003) 悦榕仁安藏村，中国(2005年9月) 丽江悦榕度假酒店，中国(2006年3月) 悦榕阿尔阿琳度假酒店，巴林(2006年3月) 三亚悦榕庄(2007><8) 杭州悦榕庄(2009) 梅丹悦椿，迪拜(2009) „„ 任督二脉——商业配套 成功运营理念 悦榕庄成功的秘籍是“反标准化”，酒店与当地独特风情融合让每一处悦榕庄都给人截然不同的感受。“悦榕庄一贯秉承独特遁世的风格，远离城市的纷繁喧嚣，营造安静中的极致奢华。 ”所谓的极致奢华，除了给客人营造完美的住宿环境，提供足够大的私密空间，更重要的其实还是个性化的私人管家服务 。 “一个成功的品牌，关键能让用户对它心生感情”。独特的浪漫体验是悦榕庄与其他对手竞争的关键，而酒店设计、SPA和亚洲式酒店管理则是拼装浪漫的 “装配车间”。 任督二脉——商业配套 收益增值 ?土地增值:品牌带动地价快速增值。 ? 经营收益:高房价及不低的入住率保证经营业绩优异。 ? 地产收益:产权式别墅等带来丰厚的收益(约占总收入的一半)。 ? 品牌溢价:2006年评价Banyan Tree的品牌无形资产约为2亿美元 ? 产业链增值:餐厅、City Club、SPA馆、Gallery、Tour &;Trek、 高尔夫球场等带来收益。 任督二脉——商业配套 创新运作模式 度假村都是以别墅为出租单位，在曼谷、塞舌尔、中国丽江和印尼民丹岛打造私人高端度假别墅‘悦榕轩’，这些别墅以产权式酒店模式运作。 “悦榕轩”的概念是让投资者购买的自有别墅、公寓，同时成为集团旗下度假村部分出租物业，并于首6年获取每年6%的保证回报，之后可选择续约或继续收取物业所得收入分红。“悦榕轩”业主每年均获授权下榻名下物业60天。 购买者在购买房屋时可取得房屋所有权，土地一并转让，取得土地使用权，最长期限为40年。6年内可获得年6%的固定收益或33%的客房净收入，并可续约。业主可选收益模式有两种，一为固定收益，即6年内每年可享有相当于售价6%的收益;二为可变收益，即6年内可享有相当于客房净收入的33%、客房净收入应扣除旅行社佣金和信用卡公司手续费、3%应作为维修基金以支付今后所有设施设备的更新。 任督二脉——商业配套 丽江悦榕庄 丽江悦榕庄是由别墅组成的，布局对称，建筑风格古朴纯真，结合了纳西文化和汉代风格，在玉龙雪山的山谷中更显示其对自己定位、风格的自信。 “在三国的古韵中能体验21世纪的浪漫”，这是丽江悦榕庄的自我推荐词。度假休闲是悦榕庄的定位，而浪漫又是她的立意，这种浪漫要充满酒店每个角落。 丽江悦榕庄一期占地200亩，55幢别墅，总投资约<8200万人民币，年平均 入住率为65%，平均房价4500元人民币，税前利润达3000余万人民币，用不到1亿的总投入，做出了4亿投资的成果。而悦榕Spa、水疗设施和特色餐厅，以及设备先进的会议设施，又是休闲和会务的理想场所占地广阔且极具奢华。 任督二脉——商业配套 链接成功案例二:上海西庭网球俱乐部 上海西庭网球俱乐部和公寓(Shanghai Racquet Club & Apartments) - SRCA?-由世界500强之一的荷兰国际集团(ING Group)投资兴建。作为高档舒适生活小区，目前拥有25幢公寓楼共计409套豪华单元，90%以上的住户为欧美客人。 上海西庭网球俱乐部 - SRC?- 是SRCA的心脏和灵魂。上海西庭网球俱乐部的每一个会员成员都能在俱乐部内享受俱乐部提供的所有设施。 任督二脉——商业配套 俱乐部设施包括 6片沙地网球场，6片硬地网球场，1片中心球场 2片壁球场 60米长室外沙地游泳池和3个温泉按摩池 网球，游泳，壁球，国际标准专业有氧健身指导 沙滩排球 室内泳道式和环绕式游泳池以及温泉按摩池 篮球，羽毛球及乒乓球活动区域 设施齐全的塑身健身中心和有氧活动区域 台球及游戏区域 舒适和精致的餐厅设施 酒馆 宴会和会议设施 儿童中心监护与儿童游戏天地 舒适的更衣室与休闲室 图书馆 美容美发 杂货店和超市 就地医学诊所 12间俱乐部套房 任督二脉——商业配套 俱乐部优势 相当范围内最好的乡村俱乐部之一 设备完善的会所, 独一无二的生活方式 IAC特权享有全世界超过230家互惠俱乐部 小型公司会议交替的地方 个性化的服务 顶尖的菜肴和不同的美酒 网球，壁球和健身设施 吸引人的膳宿条件 就地医疗诊所 家庭及朋友的完美娱乐中心 大规模的俱乐部活动 为会员们提供一个远离嘈杂而让人心动地亲切地环境，在这里他们可 以参与社交，宴会，还能共同参与运动。我们的员工为有需要的会员们提供人性 化的服务-最好的国际化的创新菜肴，健身，网球课程。整个家庭都享受并受益 于俱乐部～ 任督二脉——商业配套 小结 从上述二个经典案例我们发现: 完善的全球营销系统，强大的全球商业资源整合能力是投资方必备的能力。 二者兼有世界品牌号召力，吸引了全球的眼光。 完善的商业运营模式以及商业业态是项目成功的保证。 任督二脉——商业配套 商业运营体系设置 保利国际 乡村俱乐部 别墅 商业 高尔夫球场 及会所 国际品牌 酒店管理公司 温泉度假酒店 结合成功经验以及本案的具体情况，如下设置本案的商业运营体系: 任督二脉——商业配套 酒店管理公司运营体系构成 国际品牌 酒店管理公司 全球营销系统 物业管理 高尔夫球场 及会所经营管理 温泉度假酒店 别墅的分时度假 别墅的全球销售 住宅区物业管理 商业区物业管理 度假景区物业管理 任督二脉——商业配套 项目分区示意图 任督二脉——商业配套 车行交通示意图 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第一阶段 第一阶段 ----度假俱乐部的雏形初显 旅游度假 成都市短途度假客群 第二居所业主 对石象湖现有商业重新打造: 石象湖湖滨------湖滨餐厅、茶坊、高档湖滨茶道; 郁金香公园-------保持大众娱乐项，改善餐饮环境和服务水平，增加大众餐饮、购物内容; 代租度假别墅-------由酒店经营管理公司管理，将度假别墅变成分时度假酒店客房; 二个高尔夫球场及会所------度假、生活配套。 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第一阶段 此阶段商业部分主要由两部分组成: 第一，对石象湖景区原有商业进行重新打造，提升商业档次以符合项目国际乡村俱乐部的形象定位。 第二，引入国际品牌酒店先期入驻，用最少的投入打造以酒店为核心的度假俱乐部商业体系雏形。首先把太一园进行品质装修作为酒店大堂并设置配套商业，样板区四套精装别墅作为客房，同时把高尔夫球场及会所、妙音湖湖滨高端商业、纳入度假酒店配套商业体系。 以上两部分可形成度假俱乐部的雏形。 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第一阶段 任督二脉——商业配套 度假俱乐部雏形 度假酒店/别墅 高尔夫球场、会所 度假功能 丰富度假功能 高尔夫会所 精英荟萃的领袖高地、成功者的高尚沙龙、社会名流 的高尚社交圈。 承载商务接待功能。 基本生活配套 度假酒店/别墅 作为度假酒店的一部分，把十栋精装样板别墅作为度假酒店的别墅样板客 房，吸引投资客群投资度假别墅。 将一期230套别墅的160套作为分时度假酒店，由全球知名的酒店运营管 理公司经营管理。其余70套可由业主选择加入度假酒店或自用。 改造后石像湖景区 改造后的石象湖景区 打造园林; 设置度假酒店大堂; 象山古镇商业和石象湖湖滨商业的改造; 丰富休闲度假娱乐项目。 任督二脉——商业配套 石象湖景区的重新打造 公园大众游览 郁金香公园 高端独享特色娱乐 旅游度假功能 度假生活配套功能 保持大众游乐功能 突出便捷、尊贵 石象湖公园现状 石象湖 任督二脉——商业配套 保持大众休闲游乐 婚纱摄影 草原热气球 自行车出租 石象湖游船 石象湖波波球 „„ 任督二脉——商业配套 房屋风格改为欧式乡村小镇风格 着重餐饮、休闲业态 以西式餐吧为主，中式餐厅为辅 充分利用室外观景休闲的空间 购物以花卉、花卉种子为特色，辅以部分旅游纪念品 象山古镇商业的改造 任督二脉——商业配套 象山古镇商业的改造 1 30 公共卫生间 公共服务 其他 不临花卉园一侧 棚式小屋 2 10 旅游纪念品 旅游纪念品 不临花卉园一侧 棚式小屋，大开间 1 50 插花展卖; 花卉种子售卖 花卉主题、 购物 参考商户 建筑布局 物业条件 数量 规模 (?) 内容 商户组合 业态种类 <810 小计 D&Q 不临花卉园一侧 水、电 操作间+露天小广场 2 20 饮料、冰淇淋、小糕点 露天水吧 参考宽窄巷子的西式咖啡 布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 新风、空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 欧式小别墅，2层楼 1 150 西式格调咖啡 咖啡 休闲 不临花卉园一侧 水、电、天然气 操作间+露天小广场 2 10 烧烤、四川风味小吃 中式小吃 欧洲房子; 祖母炖品 布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 新风、空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间 2 150 特色下午茶，是西餐厅的辅助 风味餐厅 祖母的厨房; 类似三叶草等外国人经营的西餐 布置在临花卉园一侧，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 油烟气排放通道; 隔油池;空调排风口 水、电、天然气; 卫生间; 欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间 1 200 欧式休闲西餐 西餐馆 餐饮 配套设施 建筑结构 1 2 3 4 5 6 4 6 1---西餐馆 2---咖啡厅 3---中式小吃 4---风味餐厅 5---露天小水吧 6---购物棚 石象湖的商业改造 减少花卉公园到石象湖的爬山路途，另开辟一条捷径让亲水变得容易 平整沿湖边七星台码头山坡为平地 临湖建设一个400m2的大众湖滨自助餐厅; 高地处建设两个湖滨茶楼 餐饮以中式快餐为主，四川小吃为辅 保留游船娱乐 任督二脉——商业配套 石象湖湖滨商业 靠近往石象湖的道路，临近小吃 棚式小屋 1 10 旅游纪念品 旅游纪念品 购物 参考宽窄巷子的文化茶坊 布置在临湖地势较高处 新风、空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 中西结合建筑，二层 1 150 商务人士接待的文化茶馆 文化茶馆 1 30 公共卫生间 公共卫生间 摊点 1 10 景区照相 照相服务 其他 参考商户 建筑布局 物业条件 数量 规模 (?) 内容 商户组合 业态种类 <860 小计 参考宽窄巷子的西式咖啡 布置在临湖地势较高处 新风、空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 中式建筑，二层 1 200 茶艺表演、中式味道厚重的休闲茶馆 风味茶馆 休闲 锦里小吃街商户 较开阔的小广场 水、电、天然气 操作间+露天小广场 6 10 烧烤、四川风味小吃 中式小吃 布置在临湖的地势较低处 油烟气排放通道; 隔油池; 水、电、天然气; 卫生间; 平层开畅空间，类似日式大食堂 1 400 团队接待大型自助餐厅 中式自助餐馆 餐饮 配套设施 建筑结构 1 2 3 4 5 1---中式自助餐厅 2---购物棚 3---中式小吃 4---风味茶馆 5---文化茶馆 任督二脉——商业配套 度假俱乐部雏形 太一园改造成酒店大堂 修缮外观 改造内装，突出度假元素 前期，1楼可作为售楼接待中心使用 2楼设置小型西餐咖啡吧 保留会议室，提升多功能会议设施 太一园外面的草坪作为迷你小果岭 任督二脉——商业配套 风格各异的分时度假别墅客房 投资业主选择房型和装修 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，由保利建设装修。业主购得精装度假别墅的 后委托酒店管理公司代租 业主6年内可获得固定收益或一定比例的客房净收入 业主支付维修基金以保障设施设备的更新 业主享有每年60天的免费入住度假期 由酒店管理公司负责度假别墅的物业管理和经营管理 任督二脉——商业配套 度假俱乐部初期配套 果园高尔夫球场 球道以山坡树林为间隔 利用妙音湖的湖景做高尔夫景观 高尔夫会员在休闲之余还可以去观光果园享受蒲江特色水果和田园乐趣 任督二脉——商业配套 茶园高尔夫 利用地势的起伏做自然的高尔夫球场 高尔夫会员打球时可以观赏到茶园的美景 茶园需要特别作出造型，突出观光功能 任督二脉——商业配套 高尔夫会所 健身房 洗浴 球具专卖店 精品服饰店 茶餐厅 会客厅 商务中心 室外网球场 会所与度假别墅往返接送服务 任督二脉——商业配套 高尔夫会所 300 办公室 300 大堂 300 会议室(2个) 150 清吧 50 商务中心、网吧 <800 室外网球场(4个) 150 西餐茶餐厅 4900 小计 600 宴会厅 150 精品服饰店 100 球具专卖店 1500 洗浴+按摩+美容美发室 500 健身房 面积 (m2) 商户组合 任督二脉——商业配套 妙音湖湖滨的利用 湖滨商业是对高尔夫会所的补充 靠近花溪商业小镇的湖滨设置私家游艇码头 湖滨儿童快乐小屋 靠近花溪商业小镇的湖滨设置高档湖滨餐吧、咖啡吧 为通往花溪商业小镇的道路预留空间 任督二脉——商业配套 别墅区的24小时便利店和配送服务 别墅风情的3个24小时便利店 便利店提供日常用品、食品 便利店提供影碟租售 便利店里有ATM方便度假游客 外送小车及时将点餐或日用品送到度假别墅 任督二脉——商业配套 闲庭信步间遇到沿小河串起的咖啡屋、餐吧 在靠近度假别墅区附近利用小峡谷形成的水系沿河边布置商业 建筑采用欧式乡间小别墅风格，极具亲和力 沿河边栽种花卉，引导度假游客前往特色的小屋 以咖啡屋、餐吧为主 度假别墅区建筑密度低，每户拥有大面积的草坪、花园 任督二脉——商业配套 风情餐吧 风情的小屋提供安静、恬淡的下午茶和早餐 还可以在小屋看书发呆一整天 日式餐、东南亚餐、欧美餐等不同风情的餐吧带来完全不同的感受 由酒店运营的自助餐厅让人懒懒的边欣赏美景边美餐 任督二脉——商业配套 丰富的度假生活 朋友、家人休闲、娱乐的首选地 风情的度假别墅是朋友聚会的最佳选择 高尔夫、观光茶园、果园、花卉、风情的餐吧、湖光山色让度假游客享受近 在咫尺的欧洲度假 天然的氧吧、宜人的气候是情侣、家人一起放松、品位休闲度假的不二选择 任督二脉——商业配套 度假酒店分大堂边 水、电、天然气 卫生间 廊亭开放式餐厅 1 300 度假自助餐厅，每天供应三餐 度假自助餐厅 油烟气排放通道 隔油池 水、电、天然气 卫生间 符合提供服务的地方风情的别墅式小屋 2 200 休闲餐吧:四川特色、日式、等 度假别墅区风情餐吧 散布在度假别墅周围，沿度假别墅区小道分布 水、电 平层别墅式小屋 3 60 24小时便利店提供日常生活用品、食品售卖; 提供影碟租赁; 带ATM，带照片洗打印服务; 提供洗衣服务; 度假别墅区便利店 布置在游艇俱乐部旁 水、电、天然气 卫生间 中西结合建筑，平层，带室外小花园 2 150 休闲西餐餐吧 布置在便利店旁边 6 30 公共卫生间 其他 参考商户 建筑布局 物业条件 数量 规模 (?) 内容 1560 小计 湖滨餐吧 沿湖边，临未来的温泉度假酒店 救生设备 湖边小屋 1 200 提供皮划艇、游时尚艇租赁; 提供小零食售卖 游艇俱乐部 配套设施 建筑结构 度假别墅区及妙音湖配套商业 任督二脉——商业配套 石象湖景区门口的收费站处置建议: 从成都往返石象湖须缴纳70元的高速收费，在石象湖国际乡村俱乐 部开放前建议取消对川A开头的汽车收费，以吸引更多度假人群。 度假别墅区与成都市的直通车: 周一~周五每天5班直通车，周六、周日每天10班直通通车往返度 假别墅区和成都市新南门游客集散中心，接送度假游客。 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第二阶段 第二阶段 成都市短途度假客群 第二居所业主 旅游度假 + 居所 国内目的性度假客群 温泉度假酒店-------承载商务度假和生活配套功能: 花溪商业小镇-------丰富旅游度假和生活配套内容: 丰富的度假休闲项目-------私家游艇俱乐部、阳光PICNIC、SPA、骑游花 海、林间漫步、湖畔夜生活„„; 郁金香公园-------换位置提档，注重园艺、丰富花卉品种、衍生购物 任督二脉——商业配套