闽赣边贸建材市场营销策划报告

闽赣边贸建材市场营销策划报告 目 录 第一部分 宁化房地产总体市场分析 第二部分 宁化专业性商业地产市场研究 一、宁化专业性商业物业市场现状 （一）宁化专业性市场商业物业开发现状分析 （二）宁化专业性市场商业物业销售现状分析 二、宁化建材家居类专业商业房地产项目市场微观研究 （一）宁化建材家居类专业市场开发现状及分析 （二）宁化建材家居类专业市场销售现状及分析 第三部分 [闽赣边贸建材市场]微观市场研究 一、项目同类竞争物业分析 二、区域类异类型商业竞争物业分析 三、项目市场定位分析 第四部分 [闽赣边贸建材市场]项目个案研究 一、项目区域市场研究 （一）区域人口构成及分布状况 （二）区域经济类型及人口就业结构分析 二、项目目标客户群体定位及分析 （一）项目目标客户群体描述 （二）项目目标客户区隔分析 （三）项目目标客户细分研究 三、项目SWOT分析及建议 （一）项目优势分析 （二）项目劣势分析 （三）项目潜在威胁 （四）项目机会点分析 第五部分、项目市场定位研究、分析 第六部分、区域内租金调查分析，项目租金定价建议 第七部分、项目业态划分分析、建议 第八部分、项目招商条件策略分析、建议 第九部分、招商流程 第十部分、[闽赣边贸建材市场]有关 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 、 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 （一）、开发力量热点区域（城南） 2007第四季度，宁化县开发的项目共计有七个（包括亮相的），供应总量达到 50万平方左右，开发力量集中，新开楼盘中，以中小户型+商业物业成了宁化县房市中的主角。 宁化房地产主要开发力量都集中在城南新城区，在众多楼盘中已开盘的有翠江明 珠、天鹅国际大厦、及新近开盘的财富花园。随着城市东扩南移旧城改造力度的 进一步加大，明年春财富花园二期，翠江明珠高层将陆续推出新的房源。宁化房 地产将出现井喷现象。其中财富花园和翠江明珠商业部分的体量是为本案最大的 冲击和竞争。 （二）、宁化房地产价格现状 宁化房地产发展速度较慢，2005年前的楼盘以东方花园为代表。由于属于首个 小区型商品房，基本实现完全销售。新近开盘楼盘主要以翠江明珠为代表。由于 2005年后尚未有其他大型楼盘上市销售，前期推出小高层房源很快销售一空。 均价在3200元左右。同时推出的商业部分最高在18000元。（一楼）销售极不理想，二个月来仅售一间。二楼商铺目前价格大幅下滑，最低至2700元每平方。随后开盘的天鹅大厦，包括商业店面、单身公寓、酒店式公寓一次性推出，目前 商品房销售基本完成，商业部分共19间店面,目前尚剩5间。剩下的店面每平方22000元，本地不看好其回报。单身公寓主要以挑高为主，均价在3700元左右。 新近开盘的财富花园96套小高层,均价在3100元左右，销售一星期尚剩20套。 商业部份尚未推出。其住宅价格相比翠江明珠下降3%. 就商品房价格相比，第四季度比第三季度略有下降，而商业部份推出市场没有受 到热捧，预估下降力度必将进一步加剧。 一、宁化专业性商业物业市场分析 宁化商业开发在近一年内呈现出爆发状态，目前在建包括已推出市场或规划的总 计达到15万平左右。目前推出市场的有3万平左右。占总量的20%,各楼盘均有不等量的商业将在三年内进入市场进行竞争。势必对造成对宁化商业巨大的冲 击。 ：商业面积3.2万平，商业部分分为两大块，（1）住宅加底商（2）商场部分）。底商部分共两楼，店面开间基本在四米到六米之间。目前推出市场的 属底商部分。主要特征：商业未进行具体的商业主题、经营方向定位。推广主要 以投资回报、旺铺等为主题。目前由于销售不理想，已采取部分先招租后销售策 略。招商对象无条件限制。 ：政府定位，性质与本项目相同，商业定位“闽赣家俱城”,面积在3万平左右。目前商业部分未推出市场，主要特征：建材家居市场的细分化专业市 场。地段较好，靠近车站，并与老商圈接近,有一定的地理优势，目前的推广主 题不明显，还未有明显与定位接近的推广,主要以地段优势和旺铺进行推广。 ：地处中环路,并与新桥路对接。商品房销售状况较好，商业部分 价格较高，属宁化商业目前价格最高部分，无商业定位，价格依托主要以地段取 胜。主要特征：前期销售未充分考虑业主利益，追求高额开发利润,导致后期五间店面无法进行完全销售。 ：商业面积1.3万平左右。销售前期采取竞标购买，销售数十间店面， 目前大部份已开业。主要特征：依托车站人流为优势，开业的业态主要以餐饮、 食杂、机电,包括一家中型家俱店。过分高估车站人流带来的经济效益，致使业 主竞标成本大。加上人们对车站抵制的消费观念，目前经营状况极不理想，部分 商家已着手进行转让。 ：近期已动工，建筑面积共23047.5平，其中商业部分7000平。定位为酒业专业市场，主要特征：与财富花园、新车站为邻。有一定的地段优势。 推广主题：顶级商业城。 其他的正在建设的有中环购物广场，商业面积达到4万平规模。定位为百货购物 商场，以及广电、财政局的财富广场。未开发但已招拍出让的有B2地块。 2007可谓宁化商业地产的“商业地产年”，随着众多开发商集中式的开发，商业 地产呈现专业化、市场细分化、商圈区域化的特征 2.1专业市场化 专业化表现为商业地产的经营产品类属，专业化的商业地产开发，可以最大 限度的满足经营者的业态需求，开发最适合商家和产品的市场。如建材市场（闽 赣建材市场），酒业专业市场（商贸城）、家俱家俬专业市场（财富花园闽赣家俱 城）等。 2.2市场细分化 从宁化2007年商业地产的开发现状来看，项目的功能作用呈现细分趋势， 2007年的商业地产开发定位便体现了这一规律，这一方面是由于市场专业化发 展的促使，另一方面是由于宁化消费者消费心理和习惯的促使及老商圈的（南大 街）功能退化促使。建材家居在宁化细分为：如本项目（闽赣边贸建材市场）、 财富花园（闽赣边贸家俱城），酒业市场等均是市场专业化与市场细分化复合的 代表性项目。 2.3商圈区域化 目前宁化县南大街属核心商圈，同时也是唯一能呈现商圈模式的地段。商圈内不 同的消费圈混杂，生活水平的提高将要求形成不同的商业圈和消费圈，不同的商 业圈将满足消费者的不同需求。随着宁化的规划（东扩南移），在未来三年内， 城南新车站周边将形成新的商圈，并逐步取代老商圈的商业功能。 在我们的市场研究中发现，宁化目前的商业地产开发模式，已经摆脱了传统的单 一模式，多元化、综合化、复杂化成为特征。临街商铺、社区商业、购物中心、 专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，将小县城的商业氛围推动涌现新热 潮。 满足人们追求“时尚”、“便捷”“休闲”的购物追求。商业物业可以尽可能 地满足人们一站购足的要求。 主要特征:大型购物中心或专业市场，县城总建面应在3万平米以上，各种业态 齐全，消费环境舒适，货物品种充足，人气旺盛。 购物中心的园林化，给人们提供舒适开放的休闲交往空间，延长顾客滞留 时间，形成“商业聚集效应”。 主要特征:建筑配套了休闲广场、建筑小品、雕刻、喷泉、休闲椅等。 塑造购物中心的独特个性，树立主题，形成独具特色的商业空间。以及各 类专业商城，市场定位独特，商业个性突出。 主要特征:商业定位清晰，个性突出，业态单一但专业，满足消费者特定消费需 求。（酒业市场） 商业地产开发与经营相联系结合，确保行业的投资信心。商业地产开发的 租售结合的项目集中出现，招租化倾向明显。 主要特征:招租经营，租售结合模式。 2007年宁化县区商业用房市场供应面积已达15万平方米，已交易的均价16000元/平方米，比住宅销售均价（3200元/平方米）高出12800元/平方米（数据仅算目前销售价的初略估算）。2007年宁化商业地产的价格呈直线型上扬之 势，2005年前售价1100至2500元之间。其中写字楼、一般性临街商铺、产权 式商铺等价格都呈现此趋向。从目前市场表现来看，天鹅大厦19000元/平方米的单价创了宁化商业地产售价之最。 据调查市场表面数据显示，全县总商业面积为15万。2007年底将有商业营业房竣工面积6万平方米，商业营业用房销售面积为1.6万平方米. 整体销售率10％，相当部分的销售周期超过了四个月。 2008年我县的商业物业将在上半年有很多项目的上市冲击，因此，预见我县商 业地产将在2008年下半年出现“井喷”，也就说明，商业地产的销售状况将渐渐 低落。 一、项目同类竞争物业分析 通过对宁化及周过市场的调查研究，深入分析，形成了我们对宁化及 周边的认知， 1、同类竞争物业（财富花园） 财富花园定位为闽赣家俱城，同样是建材家居业态的构成者，对本案 的威胁主要体现在:1、对于本项目在招商客源上部分重合;2、另由于 该项目商业容量为30000平米，不排除其业态把控上放宽限制，如家装建材类;3、该项目位置较好（前文已述），商家考虑可能性较大。 2、市场形态 沿街零散铺面：店铺较小、投资额不高、规模不大、进入市场壁垒低，它们主要 满足区域消费者的日常住宅维修需求，所以宁化很多地方的沿街零散商铺都可以 有自己的市场空间。由于宁化之前尚未有大型商场及专业市场，传统经营方式（独 立店铺）观念较深。 （一）： 本节研究的目标区域是本项目所在区域的及周边相关区域。这是项目市 场准入的必要研究市场。翠江明珠、财富花园二个市场是我们需要研究的主 要的区分市场。针对区域商业地产项目的研究主要是分析其对商业地产投资 者的“截流”影响。 翠江明珠由于没有明确的商业定位，较本项目位置好，且由于较早入 市，有较好的市场影响力。商家看好其商业前景及地理优势。 上述两个项目的商业地产对商业地产投资者的截流、分流使得本项目的目标顾 客和招商客源数量相对减少。 该县主要以农民、老国有企业职工、个体经营者为主。近年来，该县的外 来人口数量较少。 日人流量不足7万人，人气和商气较弱；个体经营者主 要集中于南大街和周边区域内的临街商铺。 区域的主要经济类型为商业个体经营集中区域，区域主要以商业经营和少 量工厂工人为主要的居民职业，个体经营者主要在南大街、菜市场经营批发 零售日用百货,新桥路、中环路经营建材、汽配等商品。由于宁化商业市场 的发展慢，该区域无良好的区位条件，居民收入较低。由于其特殊的商业构 成，区域居民的本地投资热情都较低，乐于进行外省或一二级城市投资行为。 如该县在广西北海投资人为数甚众。 （一）项目目标客户群体描述 针对本项目的市场研究发现，项目的目标客户群可划分为“隐性目标客户 群”和“显性目标客户群”（又可称为终端消费群体）两类。 显性目标客户群主要是指被项目本身的氛围与形象、物业形态与经营模 式、经营卖点吸引的消费的目标客户。 隐性目标客户群是指被项目的主要优势、广告宣传、价格诱惑、发展前景及创新 营销策略体系所吸引的经营与投资的客户. 1、显性目标客户群 作为批发零售兼营的综合性市场，本项目具有很大的辐射群体客户。其辐射 范围包括清流县、石城县、建宁县部分区域以及宁化本地消费者。其具体 包括原有商业街建材商户、欲做大做强的厂家代理或办事处，拓展分店、 增设二、三级代理等等。 2、隐性目标客户群 项目的隐性目标客户群体主要有：建材经营者、商业地产投资者、建材 生产厂商、看好建材行业欲投资建材者以及少量职业炒家等。本项目定位于 专业建材批发零售市场，最大的开发目标是出售、出租。所以其招商、销售 主打客户应该是原建材经营者和了解区域情况的投资者。 （二）项目目标客户细分研究 本地建材经营者： 这是本项目的主打客户，他们对宁化及周边市场了解透彻，清楚周边各 地建材市场行情。长期从事建材经营，对宁化及周边建材市场的热点区域和 市场极为清楚和敏感，其投资欲望较强，但同时相当重视市场的商业氛围和 财富机会。投资额有高有低，一般在20万——60万之间。但多数采用租赁 经营的方式或外地投资不动产。对待这类客户，项目的经营效益是最好的说 服，其次解决好租金成本与购买成本之间的利益冲突，采用多方位的销售手 段、付款方式、降低入市门槛是拉动此类客户产生购买、租赁行为的关键。 外地建材经营者（清流、石城） 与宁化本地情况类似，市场需求量少，当地经营较好有进一步拓展意向，但由于 经营者受地域、代理权等限制，一般采取就近原则选址经营，此类商家观望性较 强，对策：最好能看到实际市场效果，通过各种信息的传达增加投资信心、项目 优惠条件吸引、完善项目自身软硬件,如如何做到辐射周围（配套免费接送车）等形式。 项目位于城南，属开发力量集中区，未来宁化新商圈，楼盘聚集，楼市 带来建材商机及丰富的人流，潜在消费力量旺盛。 项目总建筑面积13万多平方米，建材市场市场4万多平米，在宁化至 三明建材类专业市场开发属最大项目。是宁化至三明建材市场目前规模最大 的建材家居购物场所，项目气势宏伟、体量大、设计现代、设备先进，建成 后将是闽西建材市场旗舰之一。 项目整体规划科学、合理、先进、现代，采用内街式设计，车辆可以进 入内街，形成了“全临街”商铺的格局，弱化了普通卖场的“角落商铺”难 题。同时主入口采用“扶梯”形式，淡化了二楼楼层难以聚集的难题，营造 了较好的购物环境。 宁化经济的逐渐升温，形成了区域良好的发展前景和投资前景。城南楼 市的开发，使宁化生活环境的逐步改善，将会促使消费者目光的转移。必将 推动宁化新城区城市的发展进步。名房产项目的建设，顺应了宁化新城市化 发展的潮流。 项目北临高速路，中环路的改造，极大的缩短了老城区到项目的距离。 且项目区域内有较好道路设施，交通配套的升级完善，距清流县、石城县的 车程较近，将使得该项目可以发挥最大辐射力，物流交通的方便和辐射力将 为项目带来更多商机； 开发商属三明市知名企业，形成开发商在本地有较好的知名度及较好的认知度， 并有成功开发地产项目先例和开发经验。实力开发商带动投资者信心，升值潜力 的看好; 项目上市后，其它周边的竞争项目必定会采取相对的应对措施，来分解 顾客，截流人群，以达到争取客户资源，促进自己项目销售的目的，这对项 目的招商销售一个不利消息；所以在实际操作过程中，应考虑到此因素，做 出合理调控，掌握好广告及促销手段的节奏和强度，以达到对项目招商、销 售的循环推广促进； 项目区域内，除财富花园、酒业市场有初步商业定位外，其他项目均未进 行商业产位，且有较好的地理优势，均有很大的抢夺客户资源的实力，特别 是早期入市的翠江明珠，以及新车站的存量商铺相信会趁08众多楼盘上市的 商业气氛，对投资性客户资源、建材商家形成很大的抢夺和分流，这是项目 招商、销售的一个必须面对和解决的问题； 由于项目的体量大，业态分布于广，2层受同类竞争项目规划及整体市 场租赁价格的影响，招商难度增加。 由于是专业的建材市场，建材商品有其特殊的特性和属性要求，作为 批发零售市场，大量的库存和展示是必要的，项目在规划设计上采用并行行 列建筑设计，统一的业态规划上难度较高，必须全面考虑，合理规划，才可 以达到项目整体招商的如期完成。 项目的上市时间是估计08年第一季度，随着国家宏观调控的进行，放贷 政策的调紧，全国性的楼市低迷，极大了影响投资者信心，加上增设了投资 款的放贷障碍，可以说正是房地产市场的“疲软期”，将对项目的销售产生不 利， 项目整体以销售为主，与目前大型建材市场租赁优先的开发模式形成较 大差异，经营者投资购买比例的多少直接影响项目招商进度 由于项目的主要客户来自于三线城市的二级代理商或小型建材商铺，面积需 求与项目部分店面冲突。因项目的规划设计使得商铺大部份面积较大，折算单位 面积45—200平方米，沿街店面面积大部分较大，直接提高了销售总价，且划分 档次过于分散，1层 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 单位平均售价集中在50万—85万之间，对于县城经济来说，总价偏高，对投资及经营客户的购买行为均会产生一定影响。 ：（前文已有叙述） ： 由于很多商业项目陆续上市，宁化整体商业地产市场，特别是投资项目 的数量巨增，使得整体市场形成饱和之势，这样会对项目形成威胁。 由于宁化目前只有以南大街为首的商圈，本地消费观念的转变将项目面临的一个 难题，没有同类竞争市场，商家经营有较好的区域优势，接受新市场招商难度大。 [闽赣边贸建材市场]定位于当地及周边最大的建材批零市场，而宁化及 周边原生的建材市场多属于低端自发形成的市场，不成规模、不上档次， 所以项目的招商引进外地的高端建材品牌及引进本地建材空白业态，形成 差异化经营，有其自身的核心竞争力优势； 项目属于三明市重点工程，政府有望出台专案优惠税收等方面措施，提 升项目本身的竞争力，借政府对建材市场进行 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 整合机会，会对项目的招 商形成良好的市场吸引； 南街商圈的商业功能退化及已经是历史必然，县城商业的的升级也是城市 发展所需。而项目顺应了历史潮流，并且项目的上市是三明市建材类专业市场 的先驱者，所以项目不但共享了商圈的更新趋势，也填补了建材类专业市场空 白，有望成为建材类专业市场领袖旗帜。 在项目的招商、销售上，与同区域及周边区域的商业项目相比，项目的 定价有很大竞争优势，这也是项目能够取得成功的必然因数； 在我们的营销策略上，“以租带售”是一个销售策略，项目在前期的良 好招商可以很好的形成市场氛围，从而吸引投资者的关注和兴趣，从而促使其 果断下单。 项目顺应了城市规划的方向，项目区域的建材商圈性质规划，有利于项目 的经营和发展，区域建材类商铺的规范整合，将更有利于项目的招商。 注：所谓市场定位，不是我要做什么，而是我希望消费者是如何看待我。 2.1 本案作为宁化及周边城市最大的建材市场，具备成为宁化建材零 售业领跑者的一切条件，同样面对宁化有限的零售市场，本案也必须 成为周边城市行业领跑者，面对不断变化的市场需求，主动出击，不 断推出新的行销模式、新的个性商品、新的管理方式，在同行业、租 户和消费者心目中建立和巩固本案的市场领跑者印象 2.2 大型购物商场对于宁化县而言，属于前瞻性的新型业态，建材与 其他业态相比，本案应该更多的关注未来发展性，站在城市发展的高 度推进自身的品牌建设。本案成为宁化县未来东部新城最繁华的商业 中心的主力应该是切合实际并能够达成的目标。 2.3 根据初期调查发现，大部份消费者都能知道大型商场的主要特征 就是能够一站式购物。也能接受此类商业的消费方式.对于传统商业而言,在这方面有着明显的限制和不足。所以本案在规划经营上应遵 循市场原则，在业种的组合搭配，商品的可选择性和购物休闲配套上， 应符合或超越消费者的预期，从而提升品牌的美誉度 对于消费者来说，大型购物商场是各种业态的组合体，它更多的 是一种空间选择印象，可以让消费者产生直接的商品和品牌印象。 同样的，大型商业作为城市化的重要特征，应该代表着城市生活 的新观念和新主张，目前宁化及周边尚未有某个建材市场具备这种号 召力和影响力，对于本案来说，这是构筑开发商自身品牌的重要内容。 通过这种印象的建立将能够不断吸引和聚集城市中消费最活跃的消 费者加入，有助于本案核心竞争力的提升。 零售最大的需求是人流，批发最大需求为销量，带动人流，两种方式的结合，将 使项目的人流、经营得到保障和永续经营。 满意与否 满意与否 平方单商家名称 原店面积 原店租金 地址 国美家电 10元以250 是 8.8 是 南大街 下 盛宇窗帘 230 是 8.6 是 中山街 家家窗帘 147 是 8 是 南大街 城东家俱城 2200 否 6一8 是 城东广场 曾氏家俱城 1000 是 6 是 南大街 瑞兴钢材 40 是 12.5 是 城东 盈邦瓷砖 50 是 16 是 中环路 广东家俬 300 是 16.6 否 南大街 物资金属 60 是 18.3 是 中环路 春发不锈钢 25 16 是 中环路 奋发铝合金 30 否 18.3 是 中环路 东方红玻璃 25 是 20 是 交警大队 鑫安消防 60 是 11.6 是 西大路 洪平油漆 50 是 14 是 翠江明珠 80 水暖洁具 是 12.5 是 西大路 经典漆 50 是 14 是 中环路 大自然地板 180 是 19.4 是 翠江明珠 鳄鱼漆 70 是 15 是 城东广场 神洲漆 30 否 16 是 城东广场 否 澳贝漆 18 20 是 中环路 巴德士漆 50 是 13 是 城东广场 诺贝尔漆 35 否 14.3 是 中环路 家根窗帘 80 是 18 是 南大街 龙腾家俱 80 是 13 是 南大街 东方玉兰 50 否 16 是 新桥一路 宏兴铝合金 40 否 12 是 新桥一路 忠旺铝材 80 是 19 是 翠景大厦 鑫鑫建材 80 是 18 是 城东广场 龙门桥 三鲸建材 40 是 15 是 新桥一路 雷士照明 140 是 14 14 长春藤漆 40 是 20 否 中环路 山山地板 60 否 16 是 中环路 雅丽橱柜 70 18 城东广场 陶瓷水泥 45 是 17 是 西大路 一品迪邦漆 否 南大街 25 30 否 永宁油漆 南大街 25 否 28 否 嘉宝丽涂料 25 否 28 否 南大街 杜邦涂料 30 是 25 否 南大街 东方花园 威尔斯 80 是 22.5 否 润扬地板 60 是 25 是 中环路 大华家纺 70 是 28.6 是 中山街 中环路 博丽漆 20 否 22.5 是 否 天麟陶瓷 15 26.6 是 中环路 边贸城 笑缘家纺 25 否 28 否 举辉五金 否 边贸城 35 是 25 全球家电 200 是 30 是 南大街 翠景陶瓷 45 否 26 否 翠景大厦 柏顿地板 50 否 40 否 南大街 东大装潢 30 否 33 否 中山路 否 友邦吊顶 20 35 否 新桥一路 否 边贸城 明芳家电 35 否 34 宁强家电 30 否 40 否 南大街 海尔家电 160 是 80 否 南大街 紫荆花漆 20 否 40 否 中环路 永林地板 30 否 33 否 新桥一路 德尔地板 50 否 38 否 新桥二路 福人地板 30 否 38 否 新桥一路 同发床品 40 否 50 否 老车站 交通楼 恒洁卫浴 50 否 44 否 欧普照明 45 否 44 否 中山街 本次统计租金对象共60家，由上表格可以看出，家俱、窗帘业态面积较大者， 租金均在10以下，占8%，油漆、地板类、家俱面积较小者租金均在10至20元之间，此类商家比例最大，共28家，占47%，20元至30元业态包括家纺、洁具、 陶瓷、油漆，共13家，占21%，31至40元的业态主要以地板和家电，共10家，占17%.40元至50之间的较少占8%. 由此我们可以看出地板类、陶瓷类、油漆类、洁具类、家纺类、家电类等表现出 较好的承受租金能力及面积可酌情增大的经营需求，而家俱、窗帘及其他零星业 态因其经营需求均租金较底。但面积需求较大，应在业态划分上充分考虑此项， 达到出租利益最大化。 租金段位 品牌 原店面积 满意与否 原店租金 满意与否 地段 东顺家俬 200 是 5 是 新大路 万家喜橱卫 120 是 8 是 滨北路 太子宝家俱 829 是 5.5 是 综合市场 汉堡地板 45 是 11 是 河滨北路 好佳居门 30 否 20 否 东新路 鹰牌卫浴 140 是 14 是 新大路 钟华家具 600 是 12 是 河滨南路 大象漆 30 否 20 是 东新路 恒坤油漆 30 是 17 否 东新路 花王漆 100 是 19 否 河滨北路 泰帝洁具 40 否 18 是 东新路 金龙窗帘 50 否 20 是 绿色家园 帝豪家俬 70 否 13 是 新大路 窗帘店 80 否 20 否 新大路 佳佳窗帘 30 否 16 是 综合市场 惠万家陶瓷 40 否 15 是 东新路 百惠家建材 100 是 18 是 东新路 华世照明 80 是 18 是 白沙桥头 新里程陶瓷 65 是 25 否 白沙桥头 九牧洁具 120 是 21 是 东新路 格调灯饰 70 29 否 绿色家园 明福装饰 200 是 23 是 东横路 豪盛建材 45 否 27 否 新大路 澳森地板 60 是 25 是 新大路 兴盛门业 60 30 否 东新路 福人地板 40 否 30 否 东新路 加富达卫浴 50 是 28 是 东新路 30元至恒洁卫浴 70 是 35 否 绿色家园 40元之间 40元至华帝厨卫 35 否 45 绿色家园 50元之间 辉煌灯饰 57 是 42 否 新大路 建发不锈钢 50至 20 否 55 否 东新路 明溪统计租金共60家，（上）表格中30家，主要价位段10元至20元之间占50%，共15家，业态主要以（油漆、地板、陶瓷、洁具、窗帘）居多，多属家装建材， 20元至30元之间占30%，同样以家装建材为主，不同的是东新路租金较河滨路 高。且专卖店较多，承受租金能力较好。家俱业态依然居市场最低租金。其他 业态总比之5%左右。 租金段位 品牌 原店面积 满意与否 原店租金 满意与否 地段地址 银成铝材 80 否 8 是 西华中路 金碧卫浴 30 否 6 是 城北大道 名爵陶瓷 50 是 8 是 西华中路 顺意家俬 300 是 3 是 琴江路 宏裕家俱 1100 是 4 是 琴江路 南宝油漆 50 是 9 是 城北大道 10元 振博陶瓷 30 否 17 否 西华中路 至 家佳门窗 80 是 10 是 西华北路 20元 嘉园门业 40 否 10 是 西华中路 元间 富辉安全门 30 否 13 是 城南大道 宝得利锁 80 是 20 是 西华中路 顺辉陶瓷 33 是 10 是 城南大道 美心防盗 60 是 14 是 城南大道 亿源陶瓷 40 是 13 是 城南大道 家豪卫浴 40 否 15 是 东城北路 强辉陶瓷 60 是 18 否 琴江路 新中源 150 是 17 是 西华中路 星冠油漆 30 否 17 是 东城北路 鹰牌陶瓷 80 是 13 是 琴江路 恒发不锈钢 100 是 10 是 西华中路 新兴不锈钢 25 否 13 是 西华中路 九鼎装饰 39 否 10 是 城北大道 泰明油漆 25 否 20 是 西华中路 恒达不锈钢 22 否 21 否 西华中路 太太装饰 22 否 23 是 西华中路 索福门 25 否 28 否 西华中路 宜佳装饰 33 是 28 是 西华中路 皇明太阳能 36 是 28 是 西华中路 时兴家俬 30 否 27 是 西华南路 金房窗帘 40 否 25 是 琴江路 皇明锁城 50 否 33 否 琴江路 大澳漆 50 否 33 否 琴江路 帝毫布艺 30 否 33 否 琴江路 祥瑞建材 30 否 41 否 西华中路 湖南窗帘 30 否 64 否 琴江路 石城调查对象70家，（上）表格中35家，从对店面满意程度看，其中不满意原 店面面积的共19家，达55%，从中明，此类商家大部分面积从23到50平方的占多数，原因是由于店面结构及承受成本两类，20%的商家对目前的店面较为满 意，反之则不然，从租金段来看，有49%商家租金处10至20元租金段，业态主要以卫浴、门业、陶瓷为主。20元至30元之间，占总数的20%，业态组成较为零乱，不锈钢业态在石城有较多的商家，可做为项目的石城重点招商对象之一， 石城整体租金与宁化类似，都呈现出店面增 大的需求。 22) (/M(M) 10元以下 财贵家具1000M； 是 6元/M； 是 城西路； 城 500M（两7元/M 长兴中街 家店） 400M 精城家私6．25元/M 长兴中街 城 550M 鸿鸣家私是 6元/M 是 龙津市场 城 2楼 350M 南门家私 是 5．1元/M 是 南门桥头 11元-20元欧圣地板 45M（含2否 12．4元/M 是 龙城街 之间 楼） 25M 大象漆 14元/M 长兴南街 100M 永盛陶瓷 否 12元/M 是 城西路 9M 清华王牌否 16．6元/M 否 长兴中街 太阳能 与城西交 界 150M 百信建材是 13元/M 是 长兴中街超市 内巷 35M 阳光新能20元/M 长兴北街 源材料商 行 80M 明珠窗帘 是 19元/M 是 长兴中街 22M 精美家具 否 18元/M 是 长兴中街 55M 21元-30元创意装潢是 28．2/M 否 长兴中街 之间 部 18M 欧运地板 否 27．7元/M 否 凤翔街 100M 精誉家电 否 20元/M 否 凤翔街 20M 金龙安防22．5元/M 长兴中街 产品经营 部 150M 清流供销23元/M 龙城街 企业总公 司 38M 华帝专营21元/M 长兴中街 店 27M 双凤地板 否 22．2元/M 否 凤翔街 30M 盛宇家纺 否 25元/M 否 长兴中街 30M 步阳安全否 26元/M 长兴中街 门 90M 大华装饰是 22元/M 否 长兴中街 行 60M 裕家门业 28元/M 长兴中街 40M 春天门业 是 30元/M 否 长兴中街 35M 新华水暖否 25元/M 长兴中街 装饰建材 批发部 50M 嘉宝莉专是 22元/M 长兴中街 卖 40M 高能装潢25元/M 长兴南街 不锈钢经 营部 192M 九盛装饰是 21元/M 否 长兴中街 材料行 30M 31元以上 多乐士 是 33元/M 否 长兴中街 70M 宏立装饰否 31.1元/M 否 长兴中街 建材 清流做过市调商家共60家,大都集中在”长兴中街”一带.以上抽调商家30家,占市调总数的50%. 清流大部分建材商家主要是以中小商家为主,主要业态有家具、油漆、门、瓷砖洁具、板 材、水暖管件、金刚板、五金配件等，其中建材专卖店主要有瓷砖、油漆和家纺,其他商家大都是几种业态混合经营。 因为清流市场较小，经济发展较慢，所以建材商家的租金承受能力都较差，以上租金段 位21元-30元商家最多，共16家，占抽调总数53%；11元-20元次之，共8家，占27%；10元以下主要是家具商家，31元以上的租金有2家，占7%。21元以上的商家有50%表态不满意当前的租金。 22M (/M) 420M 6元-15元好家园瓷是 9．5元/M 是 金湖西路之间 砖超市 53号 115M 卓远陶瓷 是 13．9元/M 是 金湖东路 50号 30M 晓辉五金15远/M 是 金湖西路 店 55M 16元-24元圣力地19．1元/， 否 金湖西路 之间 板?鳄鱼漆 120M 现代灯饰 是 16．7元 是 金湖东路 （建材市 场楼下） 50M 五洲精品18元/M 金湖西路 建材 60M 弗莱迪陶是 20元/M 否 金湖西路 瓷直销部 20M 新世纪窗 22．5元/M 金湖西路 20M 长春藤漆 22．5元/M 金湖西路 25M 樱花制漆 22元/M 金湖西路 30M 斯润漆专是 21．6元/M 是 金湖西路 卖店 30M 邦派漆 是 20元/M 是 金湖西路 20M 通达五金22．5元/M 金湖西路 建材经营 部 25M 小傅窗帘 22元/M 金湖西路 35M 小周灯饰 22．9元/M 金湖西路 30M 万喜泰宁18．3元/M 金湖西路 总经销 30M 飞雕整体否 19元/M 否 金湖西路 吊顶门业 20M 鑫发工业22．5元/M 金湖东路 物资经销 部 22M 25元-34元融辉水电25元/M 金湖西路 之间 材料部 20M 四季沐歌25元/M 金湖西路 太阳能 60M 宏鑫灯饰 否 25元/M 否 金湖西路 60M 欧普照明 25元/M 金湖西路 60M 盈福灯饰 否 25元/M 是 金湖西路 40M 杜邦制漆 是 25元/M 否 金湖东路 97M 奥米茄瓷31元/M 否 金湖西路 砖 40M 金湖宏丰否 32．5元/M 否 金湖西路 瓷砖店 45M 恒强建材 否 31元/M 金湖东路 35M 九牧泰宁32元/M 金湖东路 专卖店 38M 江瑞装潢是 34．2元/M 否 金湖东路 材料商行 25M 华润尖峰是 32元/M 否 金湖东路 地板 25M 吉祥地板 是 28元/M 否 金湖东路 30M 泰宁雅居否 26．7元/M 是 金湖东路 装饰行 18M 三棵树 是 27．8元/M 否 金湖东路 65M 35元以上 凯娜橱柜46．2元/M 否 金湖东路 泰宁旗舰 店 17M 泰宁时尚41．2元/M 否 金湖东路 装饰材料 行 20M 怡新不锈否 35元/M 否 金湖东路 钢精品 15M 宏盛石材否 40元/M 否 金湖东路 直销店 65M 水星家纺 65元/M 否 状元街 泰宁做过市场调查的商家共71家，主要集中于“金湖东路和金湖西路”一带，以上抽调 有租金商家39家，占市调总数55%。另外有部分商家是自主经营店铺，约占有5%。 泰宁的建材以瓷砖、油漆最多。因为当地旅游业发达，经济较好，所以关于建材市场上 也出现有较高端的品牌和业态，如家具、整体橱柜、吊顶、瓷砖（蒙娜丽莎、奥米茄） 等。 当地的主力租金位主要有16元-24元之间和25元-34元之间，分别占有38.5%和41%， 15元以下占7.7%,35元以上占12.8%。 25元以上的商家有62%表示不满意当前的租金，只有部分路段较好的商家认为现在的租 金较为合理。25元以下的商家大都较能接受当前的租金，除有部分路段较差或对面积不 满意的商家不满意当前租金。 统一市场定位、统一市场规划，保证市场招商的完整性；杜绝小业主为私 利损坏市场整体利益解决投资客户对前期投资回报保障及未来投资利润、回报周 期的疑虑； 周边市场一楼租赁价主力价位10—20元/平方米，次主力价位租赁价20— 30元/平方米；30-45元价位店铺位置较好，但绝大部份不满意。周边市场二楼 租赁价4-12元。属宁化最低价位，业态主要以家俱为主。 以宁化回报率百分之五估计，第一年以培育市场为主，第二年稳定经营， 第三年达到较好回报百分之五。预计回报年限在20-21年左右。符合一般店铺投资概念。由此得出： 确保20A、18A一楼满租均价为20/平方米，确保二楼满租均价为10元/ 方米，确保18B、20B、C、D一楼满租均价为15元/平方米，确保二楼满 租均价为元8-10/平方米。 作为产品构成的一部分，业态划分与商铺面积的划分、间直接关系到产品招 商、租户经营，综合市场调研及经验确定其作为产品策略中不可缺少的一部 分。 以经营规模、经营理念、市场布局为依据，综合目前当地市场状况， 国内其他省市大中型建材市场及超市在业态布局上的成功与失败，考虑各种 业态在项目中的分布位置与搭配面积； 综合建材行业各经营业态发展状况、经营档次、利润空间、租金承受 能力考虑各种业态在项目中的分布位置与搭配面积； 以各种业态对面积需求的基础参数及项目标准单位套内使用面积的 大小考虑商铺面积划分与间隔； 以客户接受销售总价款的难易程度和商铺实用率为基础,考虑商铺面 积划分与间隔； 以各价位段商铺数量的百分比及销售目标客户群的细分为基础考虑商铺面积划 分与间隔； 业态主要划分以家装材料为主，瓷砖、卫浴、木地板、门业以及基础建材（夹板、水泥、铝 合金、不锈钢制品为主，为市场的主要架构和卖点。） 18A一楼：各类建材形象店，首选需求面积在70平方以上者。道选品牌专卖店或装修高档者。以18B为参照，业态相近或同类业态。如大型家电商场、橱柜等。 18B一楼：卫浴区、配套水暖区、瓷砖区 18B、18A二楼：家俬、家纺、家俱 20A一楼：名类建材形象店，条件同上。以20号楼为参照进行业态甄选。 20D一楼：油漆区、门业区、五金区、木地板区 20C一楼：木线区、石材、人造景观、水管区 20B一楼：铝合金区、钢材制品区、水泥、夹板 20B、C二楼及20A二楼 ：灯饰、家纺、窗帘区 招商部建议： 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一。 18B一楼：卫浴区、配套水暖区、瓷砖区、石材区 18B二楼：橱柜区、家俱家私、家纺、 18A二楼：灯饰、照明区、吊顶区 20D一楼：木地板区、门业区、五金区、 20C一楼：油漆区、木线区、水管区、玻璃制品 20B一楼：铝合金区、钢材制品区、水泥、夹板 20B、C二楼、厨房电器、家电区 20A二楼：窗帘布艺大世界 另十七号楼底商主要业态以建材的可选性商品为主，靠近建材城的位置，穿插热水器店及建 材生活消费品。其他店铺做为小区生活配套，药店、中型超市、小吃市、饭店、诊所以及其 他生活配套店。面积细分---后期确认面积后提供明细表。 商场部分（20B、20C、20D、18B及18A、20A二楼）一期招商部分为20A\18A一二楼。其余称为二期招商部份。 免租期共分四档 1、 两年、具体要求-----主力店，租赁面积达到在当地的品牌影响力着著；在 同行业处于领先地位；并1200平方以上者，市场份额占据较大的商家。 能预见可以为市场带来人流。家数两至三家，（一般为大型家俱店） 2、 一年半、具体要求------次主力店，租赁面积达到500平方米以上者或200 以上面积，有明显行业影响力的商家。属于市场份额的中坚组成商家，商 家需有较强的实力和经营信誉较好。数量5到10家。 3、 一年，具体要求------一般商家。这类商家是租赁面积较小，一般在80平 米到200平米左右。是保证商场经营情况稳定的最重要部分。也是招商的 主要对象。这类商家要在本地有一定的知名度，联动效应较好。 4 半年、具体要求------租赁面积在80平方米以下50平方米以上的商家，此 类商家的经营性质属于建材的配套材料或家装可选材料。利润不高，承受 租金能力较差的商家。此类商家的功能是丰富市场的齐全性。 5 物管费优惠政策，1、开业前半年提前签订租赁合同的，2、装修完毕在开业 前一个月可进行试营业的3、特殊位置（转角、阴暗角、空间利用不好的 商铺或存在其他硬伤之商铺）招商不易处理的商铺，可享市场开业之日起 三个月到六个月的物管费减免优惠，注：物管费可与免租期或其他优惠手 段商家可同时享有。做为弹性招商条件使用。 小结：上述招商条件（免租期、物管费减免）均为弹性条件，大户商家需做到一 事一议，遵循以小到大，以少到多；从次到主的规则进行商家洽谈，招商部需做 到与开发商对接人员进行每户的优惠政策探讨并由开发商对接人员最终确定，招 商部方可执行。对接人员接到招商部报备后尽快答复，提前报备的需做到即时决 定，大户商家需做到三天内阶段性条件制定。 由于本案是销售与招商并行。通过带租约销售既能达到招商的可操作又能达到销 售宗旨 具本操作：在销售的同时应具备销售和返租两份合同，销售与返租捆绑进行，即 在销售合同签定的同时签定返租合同。返租合同的年限以五年为准。返租期的首 次租金可由开发商提前支付，时段为一年或三年，也可通过其他财务支付形式每 月进行支付，及在签订完上述两份合同时将第一年的租金或三年全部的租金一次 性返还业主，或每月将租金通过现金转账等形式交付业主。 此方法是针对购铺投资的商家，具体操作是业主在购铺后，不进行自主经营的业 主，可以通过招商部进行委托招租，条件可以是免费或以低过中介的费用帮业主 将店铺出租。以增强客户的购买意向及信心，更可以增强招商对象的进驻信心 由开发商负责构网站及维护，已着手进行。主要功能是为项目推广和招商资源网 上登记、洽谈、商家信息公布和商家广告推广。 在本案租赁店面或购铺经营建材的商家，可以通过以不动产或实物担保的方式， 向资金担保公司借贷资金，用于在永利建材城内经营建材生意，达到共荣目的。 具体流程需资金担保公司出具相关借贷条件及操作流程。 VIP 享受此专贵价的必需符合以下几种情况。1、去年与开发商签订协议的商家2、 通过书面形式（即前期填写VIP申请表）申请。3、能为销售或招商带来其他客 户资源的4、既购铺又购房的。注：去年与开发商签订协议的商家与VIP申请表的优惠只能二选其一，两种优惠不能同时享有。 摘取政府部门近期出台的政策及法规。国税、地税、工商税、工商注册通道等， 税收政府优惠，建议两到三年，并形成文号文件，在注册方面准入条件向本项目 靠拢。具体执行：开发商通过与相关税收部门及行政单位沟通，达到减免税收、 工商注册、执照年检定向定案的目的。 商业功能设计与定位 周边商业现状及发展规划 业态分布、产品定位、经营业态 当地建材状况、周边县建材状况、政府措施 面积需求、投资类型 价格需求、政策需求、市场接受程度 意向程度、意向标的、提出的意见及建议 了解客户基本资料，并详细记录其提出的问题并尽能力范围内进行释疑。整理商 家资料，分析商家与探讨商家所需条件 确认商家所需招商条件，交由开发商指定人员签字确认 确认双方租赁标的、招商条件，签订初步意向合作书 商家提供合法经营各项证件（代理证或授权证、经营许可证 税务登记证、产品合格证）复印件 签定正式租赁合同，协助商家到财务处缴纳合同保证金及首期租金。 确认正式进场装修时间，商家提供装修方案交由工程部审核，缴纳装修保证金 验收商家装修店铺，协助商家办理开业申请，建材市场筹备开业。