河北廊坊市广阳区六干渠区域整体发展定位研究(下)

河北廊坊市广阳区六干渠区域整体发展定位研究(下) 丰富的绿化、富有生活情趣的小品，形成了滨水步行街优美的环境 在滨水沿岸，建造亲水台阶，满足人们亲水的需求; 在沿岸布置郁闭度高的行道树和滨水花境，营造层次丰富的绿化; 布置各类室外台阶、拱桥等情趣小品，为步道提供变化丰富却不凌乱的休闲空间 步行街 城市街道 滨水商业步道 功能 渠道的科学利用实现丰水期碧水荡漾与枯水期绿色盎然的绿水相映北方新型湿地景观公园，全面保证人与自然的亲近接触 科学利用六干渠泄洪渠道的作用，在丰水期储水实现滨河景观特色，突出区域水景特点; 枯水期一方面利用雨水资源循环利用及区域生活中水的处理，保证滨河景观意向;另一方面通过河道绿化及相关硬质铺装，打造成为独具北方特色的湿地公园特点，实现绿水相映的区域景观意向 滨水商业步道 功能 渗水花园 雨水资源循环利用 在商业步道发展酒吧业和餐饮业，提高都市生活休闲品质，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色 滨水商业步道 功能 花园式特色购物走廊 于交通入口处建设 作为滨水商业步道的入口，有利于聚集人气 除了对本地人，对京津消费者也具有吸引力 总建面约2万平米 功能复合、景观优美、可游性强，作为滨水步道的高潮部分 室外空间功能化、娱乐化: 室外布置丰富的公共空间，比如露天泳池、绿茵广场、喷泉广场，并且利用四季变幻，将不同的公共空间进行充分利用 建议将大型主题乐园的小型趣味型娱乐设施(旋转木马、碰碰车等)分散在室外空间布置，为购物者提供休闲娱乐空间 结合北方天气特征，充分打造过渡灰空间，既增添情趣，又保持一年中持续的商业活力 花园式特色购物走廊 满足多样化居住人群需求，第一居所、第二居所融合 现代城市可持续宜居居住区 廊坊市房地产发展迅速，市场呈现供不应求的态势，然而主城区土地供应控制严格，供求矛盾突出 历年房地产投资额增长率 历年房地产建设销售状况 “房地产快速发展的一个重要原因为区域土地市场供应不足，未来土地供应的主要方向将为城中村改造。” ————发改委访谈 “主城区未来土地增量供应不会太多，重点在旧城改造。” ————土地局访谈 廊坊主城区土地供应控制严格，并逐渐转向存量市场 廊坊市房地产市场发展迅速 需求更加旺盛 廊坊房地产房地产供不应求，带动房价商品房空置率为3%，根据我国商品房的空置率在15%-30%为良性发展的合理区间，市区住房供求矛盾突出。 企事业单位换房周期、外来人口增加、看好投资空间、房价上涨刺激提前置业、京津房价迅速上涨，一部分刚性需求外溢廊坊大幅提升。 廊坊房地产供不应求 近年开发区住宅开发量较少，主要以中低密度高档住宅为主，外地置业者增加，产业升级及发展带来的大量高素质人才的居住需求是本项目发展居住的原因之一 2006年廊坊开发区新住宅施工和竣工面积均为0，而广阳区这两项指标高达58800和51800平方米。2005-2006年仅有4个楼盘在售，2007-2008年只有两个别墅项目在售，入市楼盘较少 随着经济开发区产业建设的逐步推进，以及高尔夫球场、五星级酒店等资源，经济开发区已形成一定规模的以别墅等低密度物业为主的高端住宅聚集区，并有京津人士购买作为投资或自住物业。 主要功能 功能分区 酒店、中心公园、生态果园 旅游度假 演艺中心、展示中心、餐饮娱乐中心、多功能活动中心 文化娱乐 高档居住区、员工公寓 居住 管委会大厦、商务办公区 行政商务 研发中心、学术交流中心、生产力大厦 生产服务 北部科技工业园 工业 东莞松山湖 松山湖科技产业园区位于东莞的几何中心，成立于2001年11 月，规划控制面积72平方公里，其中湖面面积8平方公里; 发展定位:未来东莞的高新技术产业中心和技术中心，具有强大的科技创新能力、以先进工业、高新技术产业和大学园区为主 滨水可持续发展居住区案例研究——加拿大Southeast False Creek(SEFC)社区 SEFC项目总占地47.7公顷，该项目位于加拿大温哥华市郊的False Creek南岸原工业区内。 加拿大SEFC社区是温哥华市政府的可持续发展宜居社区的建设的示范性项目。该项目通过对于工业废弃污染用地的重新利用，改善了区域整体环境。 住房供应结构多样化保证社区人口结构多样化，包括年轻人、独身者、丁克家庭、传统核心家庭、老年人、残疾人以及其他有特殊需求的人群。 社区提供丰富且充足的配套设施，设施包括学校、幼儿园、社区中心、超市、咖啡馆、餐厅等 社区的主要开放空间——滨河公园，将社区与邻近区域连接，成为即服务于本社区，又向全市开放的公共性质公园 规划设计尊重所在区域的城市结构、路网状况以及已有社区的规划特点 社区提供充足丰富的开放空间，开放空间占地面积达到26.4英亩，比例达到55%; 建筑产品采用一整套节能措施 建立社区委员会，通过网站、社区活动中心以及其他传媒，组织社区每个居民的互动和沟通 滨水可持续发展居住区案例研究——英格兰格林威治千年村(Greenwich Millennium village)社区 格林威治千年村作为格林威治半岛发展 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 的一部分，是该区域居住功能的主要承担者，同时担负展示新世纪英国居住形态的责任。该项目获得英国最佳生态型住宅的奖项，成为了英国可持续发展宜居社区的典范。 格林威治千年村总占地30公顷，共提供2956套住宅和大约5000平米商业配套设施，分五期开发，现在一期已经入住 该项目整体开发计划保证社区大约有20%的住房为保障性住房，主要用于满足城市低收入人群以及特殊人群的住房需求;大约20%的住宅定位于城市高收入群体;60%左右的住房定位于城市中等收入群体。 社区整体开发强度较高，套密度达到了249套/公顷，高于同类别区域220套/公顷的住宅套密度 规划设计沿袭了英国固有的规划传统，以院落为组织，同时保证社区的道路网络和未来周边社区的接驳 千年村原地快的北侧临近泰晤士河处拥有大量的湿地，规划设计过程将该湿地保留并且改造成为湿地保护公园，同时将泰晤士河水引进湿地与地块，形成活水循环系统 整个社区提供充足丰富的开放空间，其占地达到总占地的50% 采用一套低成本的生态节能系统，保证住宅的生态节能特性，减少住户使用成本和对环境的负面影响 以树立社区感为主要使命的物业管理团队的建立，一方面管理社区日常事务，一方面通过社区自己的网站(www.GMVonline.com )等措施组织社区居民进行各种丰富活动，改善和增进社区居民关系 案例表明可持续宜居社区的主要体现在文化、社会、环境以及经济宜居四大方面 社会宜居性 经济宜居性 环境宜居性 文化宜居性 可持续宜居社区 本项目居住物业开发定位及策略 一 社会宜居性 Socially Livable 多样化产品结构 环境改造以及开放空间共享 “泛区域”配套设施 二 经济宜居性 Economically Livable 合理的开发强度 配套设施位置区域辐射性 合理的交通系统 三 环境宜居性 Environmentally Livable 尊重区域城市结构 地形利用 大面积开放空间 住宅舒适度 住宅生态节能系统 四 文化宜居性 Culturally Livable 新城市主义规划理念 终生教育系统 高质量物业管理 社区虚拟以及现实交往空间 满足中高端产业人口的居住需求 同时面向中高收入的城区人口和外来购房者 追求社会、经济、环境以及文化宜居 第一居所、第二居所融合 现代城市可持续宜居居住区 占地 规模: 3000亩 容积率: 1.5左右 社会宜居性 多样化产品结构保证社区人口结构的多元化 通过环境改造、高品质的景观社区及开放空间的对外共享，改善区域整体环境以及居民生活质量 通过提供大规模功能丰富的“泛区域”配套设施满足社区内居民生活需要，改善周边区域的商业人文环境 经济宜居性 开发强度兼顾居住舒适度和土地利用的经济性，项目居住容积率1.5左右 社区主要配套设施的位置和规模确定兼顾服务社区居住人口的同时考虑服务周边居民的生活需要以及设施的后期经营 针对不同的居住群体的需求，对不同的产品类型采用不同的车位比，在创造社区和谐安全交通环境的同时达到节约土地和节约能源的目标 环境宜居性 包括城市级、社区级、组团级三个层次的大面积开放空间保证社区的居住舒适度 项目将采用一整套经济实用的住宅生态节能系统，达到绿色住宅建筑 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 文化宜居性 借鉴新城市主义的规划理念，造社区温馨、和谐的邻里交往氛围，树立居民的社区归属感。 项目提供包括幼儿园、九年一贯制学校以及老年人活动中心在内的完整社区教育系统，提倡终生教育，树立社区教育氛围 建立高质量物业管理团队，负责社区日常事务;社区同时提供智能管理系统，实现社区管理的智能化 提供虚拟以及现实公共交往空间，鼓励居民进行互动和沟通，创造和谐社区邻里关系 以推动廊坊现代服务业发展为目标 服务业发展备用基地 廊坊现代服务业发展势头良好，伴随服务外包基地建设及政府政策支持，廊坊未来将发展成为环北京现代服务业带的重要节点 廊坊市以会展旅游为重点的现代服务业实现了又好又快发展。2007年，全市旅游总收入达到41(88亿元，比5年前增长了14(4倍，旅游收入占GDP的比重由2002年的0(64,提高到4(87,，增长了6(6倍。 2008年，碧海(廊坊)2008春季钓具展销订货会圆满落幕，总成交额突破1亿元;首次在首都之外举办的京津冀国际新印展，把主办地选在廊坊……廊坊国际会展中心2008年承办的国际国内大型展会就达到了14个。 现代物流业、金融服务业、信息服务业等现代服务业发展迅速:三河汇金陆港物流、廊坊宝湾物流、胜芳产地物流等项目正在加紧实施;廊坊开发区、燕郊开发区服务外包产业基地正在建设……三河、大厂、香河、永清、固安和廊坊市区为重点的环北京现代服务产业带正在形成。 中国廊坊高新技术与现代服务业投资贸易洽谈会前身是举办了20届的“河北省经济贸易洽谈会”，后改为“东北亚暨环渤海国际商务节”，自2000年连续在廊坊举办了八年，2008年“5?18”投洽会以“奥运商机?科技河北?IT品牌”为主题，以“信息共享、资源整合、产业衔接、项目合作”为宗旨，以IT产业、现代服务业和先进制造业为重点，以高层次国际论坛(峰会)、专业化展览、丰富务实的经贸合作洽谈为载体推动廊坊以及河北省服务的发展， ……重点三 以现代服务业拉动经济增长 ……要下大力高水平编制服务业发展规划，分行业落实到部门、落实到人，成立组织，全力推动，谋划引进一批服务业大项目，确保在三产发展上实现突破。在具体抓法上，既要抓生产性服务业，又要抓消费性服务业，既要面对本地市场，更要主动承接京津及周边消费需求，建设北京周边现代服务产业带…… ——廊坊2008经济工作会议总体要求 河北省第一家软件服务产业基地落户廊坊。该基地占地,,,多亩，项目总投资,(,亿元，其将重点引进国内外知名软件企业和高级软件人才，借助外力推动全省软件服务产业的发展。目前，已与国家开发行、，,,、惠普等,,余家国内外知名企业签订了合作意向书。 现代服务业发展备用区，作为廊坊城市未来服务业发展备用区 产业可能发展方向为:软件服务外包、企业流程外包以 及现代信息服务业和未来生产服务业的发展备用 整体规划突出低密度办公形态，追求办公和景观的融合;丰富的办公配套设施:餐饮、健身、商业等 备用基地能够为区域规划留用弹性和发展空间 总占地规模:900亩 本项目产业功能定位:以推动廊坊现代服务业发展为目标、以生态环境为基础的服务业发展备用基地 活力——产业新城示范引导区的发展催化剂及功能纽带 产业活力、居住活力、休闲商业活力 多样的居住人口为区域发展带来活力 这里的城市意向充满生机 生态——可持续发展的基础 从生活质量和生命需求上 我们总是渴望能无限亲近水景 这里开创的科技生态观，营建现代化滨水生活 人文——快速发展年代的精神寄??这是未来城市发展的预言 这是充满文化内涵的地带 这是传统与现代、本土与国际并存的空间 形象定位:中环步道(CANAL WALK) ——廊坊中央服务示范区 活力——产业新城示范引导区的发展催化剂及功能纽带 集现代生产服务业、城市商务交流、都市休闲、多样和谐居住为一体的活力都市 服务业发展备用基地 生产力促进中心 松散型都市休闲 商务交流 多样化居住人群 人文——倡导人与人交流、引领创新型都市休闲生活的城市人文精神 通过科学的规划倡导人与人、人与自然的交流，创体验性、参与性的个人休闲及城市商务休闲为一体的都市休闲新生活方式 生态——都市与自然的完美结合，城市生态环境建设的新起点 渠道的科学利用、建筑生态节能标准的实施实现都市景观、人工建筑与自然环境的和谐共生 草沟 截流盆地 中央服务示范区(CSD)发展意义 中央服务示范区之于廊坊主城区 … 六干渠 项目 … 高新技术产业 休闲娱乐 现代生产服务 商务交流 高尚居住 为主城区发展提供充足土地资源 提高商业规模档次，提升生活品位 完善商务配套设施，缓解主城区商服压力 发展高端住宅，满足高端需求 项目能够直接承接主城区功能扩张，为主城区的发展提供充足的土地资源 “房地产快速发展的一个重要原因为区域土地市场供应不足，未来土地供应的主要方向将为城中村改造。” ————发改委访谈 “主城区未来土地增量供应不会太多，重点在旧城改造。” ————土地局访谈 廊坊主城区土地供应控制严格，并逐渐转向存量市场 历年土地出让价格(亩) 三年内土地价格增长约100万/亩 资料来源:廊坊市国土资源 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 土地价格快速上涨 以六干渠为核心的项目区域总占地约4.7平方公里 改造后的六干渠项目将带动周边商业住宅产业，为主城区的发展提供了充足的土地资源 项目创新型商业休闲功能提高商业规模档次，提升生活品位的同时能够吸引京津高端休闲消费人群，推动城市旅游产业发展 主城区商业主要集中在明珠和朝阳两大商圈，规模不大，档次较低，当地高端购买力大量流失给京津地区。零售市场集中度较低，新增的社会商品零售总额大多来自限额以下企业，零售企业的实力不强。 明珠商圈 朝阳商圈 明珠商圈定位参差，业态涵盖购物，餐饮和娱乐，缺乏高档餐饮 朝阳商圈定位中高档，零售业快速成长;购物选择相对中心城区少 大型集中商业、 特色滨水商业街、 花园式奥特莱斯名品折扣 商业功能重点区域分布图 高档商业设施的建设能够扩大主城区商业规模，提高商业档次，提升商业品位 聚集人气，留住高端购买力，并吸引外地消费者 主城区 项目区域 项目商务交流功能的建设完善并提升城市商务配套设施水平，为城市商务活动提供高品位空间 主城区办公楼发展较为缓慢，办公楼主要集中在广阳道和新华路，尚未出现明确的 写字楼级别划分和租金水平分级，物业服务水平还有较大的改善空间，主要客户为本地国有企事业单位和中小型私营单位。 广阳道 新华路 136套 天都大酒店?? 1 广阳区 四星 512套 廊坊国际饭店 1 广阳区 五星 客房数 酒店 数量 区域 酒店星级 广阳道:交通状况良好，为新兴的商务办公区。 新华路:依托明珠商业中心，与零售物业有很好的协同效应 主城区的酒店设施配置参差不齐，主要是本地运营商，仅有1个四星级酒店和五星级酒店，高档酒店数量较少。而相关专业预测显示，计划中的高星级酒店的未来供应可能出现一定的后滞。 办公楼 聚集高档商务酒店、企业家交流俱乐部等多种商务交流场所 项目重点区域分布图 完善主城区商务配套设施，缓解主城区商服压力 集聚人气、提升品质、打造区域商务氛围的平台 项目区域 项目居住功能能够充分利用市场认知优势，满足市区日益增长的中高端改善置业需求 东北板块: 城市高端项目区域，认知较高 西北板块: 区域项目积聚效应明显，规模中等，整体产品力较强 廊坊房地产供不应求 廊坊市商品房空置率为3%，根据我国商品房的空置率在15%-30%为良性发展的合理区间，市区住房供求矛盾突出。 企事业单位换房周期、外来人口增加、看好投资空间、房价上涨刺激提前置业、刚性需求外溢廊坊等需求旺盛。 追求社会经济环境以及文化宜居，第一居所、第二居所融合的现代城市宜居居住区 项目重点区域分布图 项目区域 项目区域为廊坊市高端住宅发展的潜力区，认知度较高 满足中高端产业人口居住需求，同时面向中高收入的中心城区人口和外来购房者 … 中央服务示范区之于开发区 专业配套服务，优化产业结构 带动开发区全面升级为新型产业综合体 完善配套设施，满足商务需求 现代服务业聚集，推动产业升级 六干渠 项目 … 高新技术产业 休闲娱乐 现代生产服务 商务交流 高尚居住 以现代服务业为核心的生产力促进中心对于壮大开发区产业集群、完善产业链条、提高产业附加值起到重要的推动作用 聚集大型企业配套企业、尤其是高科技类配套企业的产业基地 集中介咨询服务、产品检验维修、职业培训服务等于一体的生产服务基地 东方大学城以民办高校为主，与开发区企业的互动不够，技能型人才不够，而高端人才缺乏也是制约开发区发展的因素。 开发区三次产业从业人数比例(2006年) 项目区域 项目重点区域分布图 开发区产业以二产为主，缺少高端服务业，产业结构有待优化 结合现有产业基础，进一步聚集主导产业相关的高科技产业，形成日益成熟的产业集群 集中介咨询服务、产品检验维修、职业培训服务等于一体的现代生产服务业，作为产业链的有益补充，与周边企业形成互动、支持 项目高档商业商务及居住功能对于完善开发区的配套设施、吸引高端人才、满足商务需求意义重大 开发区仅有的大学城商业街主要是为大学城内的师生服务。 开发区的高尔夫球场配有较为齐全的商业服务设施，但主要消费人群是高尔夫球友。 开发区的办公楼要依托开发区的企业单位和廊坊国际展览中心。 廊坊开发区消费水平低，缺少独立的商业街和写字楼，缺少为园区工作人员服务的商业设施。 完善开发区配套设施 为吸引高端人才，满足商务需求创造条件 项目重点区域分布图 商务酒店 商业设施 高尚住宅 环境的改善及配套设施的建设将使得区域成为招商名片，进而吸引服务业聚集、推动产业园区产业升级 现代化综合服务配套区;产业优化升级的动力源; 迈向产业新城区的必经之路. 项目复合的城市功能将弥补产业园区功能结构单一的缺点，使其发展成为功能复合的新型城市产业综合体 使产业集群中的研发和生产等各项活动发挥应有的作用，需要 给予产业活动支持支援的城市功能和城市基础设施，拥有使这些产业功能和城市功能及城市基础设施一体化的城市空间即产业综合体 一般分布在核心城市边缘 一般分布在城镇的边缘 位置 产业在空间上获得聚集效益，相关产业集群，带动就业增长与消费增加 N/A 产业发展水平 居住、商贸、教育、休闲娱乐等活动的集聚，形成多功能综合体工业园区 规模很大，达城市级 产业综合体 无居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。 最简单的产业园类型，规模一般 工业园 配套 规模 促进廊坊城市小三点格局均衡、协调发展，使之成为生态环境优美、可持续力强劲——环渤海“黄金通道”上的璀璨明珠 主城区——传统的商贸、居住中心。 万庄生态城——以高新技术产业、创意产业、现代农业为核心的生态环境良好，适宜居住、旅游、商务办公的现代化新城区。 开发区——以发展高新技术项目、外向型经济、旅游会展经济为重点,带动全市经济快速发展的园林式、现代化新经济区 京津之间的新兴城市 高新技术产业和现代制造业基地 园林式生态型宜居名城 开发时序:借鉴成熟的花园产业新城发展理念，以高品质居住和商业功能吸引高素质人才，进而完善其他功能，最终形成综合性的中央服务示范区 阶段一:2008-2011 阶段二:2012-2015 阶段三:2016以后 起步阶段 发展阶段 成熟阶段 吸引了京津地区大量中产阶级郊区化人口; 商业、商务区活力显现，带动就业 CSD形成，拥有安全优美的生活环境、良性竞争的商务氛围、时尚活力的购物场所、完善多元的生活配套、多样化的住宅产品 以滨水环境为特色的城市居住生活新区，引领廊坊城市生活方式 聚集廊坊市中高端人口及部分京津人士 发展结果 发展举措 商业基本完成建设，住宅产品进一步丰富; 建设商务区:吸引生产服务业的进驻 各种形式开放空间:包括社区公园、城市广场、慢跑道等滨水休闲空间; 承接城市其他区域的产业发展，聚集高新技术产业和相关的科研教育机构; 各类办公设施以及产业政策推出，与周边区域的互动趋于成熟 住宅产品的持续开发，注重对社区环境和配套的打造 建设大型滨水宜居社区 根据人口聚集情况，启动部分商业项目 项目实施的 机制 综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图 保障——“市场化运作”的PPP模式，有效解决 “政府运作” 传统模式容易产生的资金不足、专业化不够等问题 政府全权代理。 投资主体是政府，管理主体也是政府。 模式 政府在运作过程中容易资金不足，毕竟政府使用的是纳税人的钱，须从财政预算中支出。 政府毕竟不像长期从事河道改造和水资源开发的企业那样 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 丰富，因此可能存在专业化程度不够的问题。 河道改造是复杂的公益性项目，仅靠政府的力量进行河道是不够的，需要全社会的关心和支持。 存在的问题 城市基础设施建设的PPP(Public Private Partnership)模式，即采用“政府主导，市场化运作”的开发运作策略，本项目可通过广阳区政府主导，企业市场化运作。 政府、营利性企业和非营利性企业形成相互合作关系的模式，吸引大型企业、财团加入，或组建股份制公司，共同完成河道改造等基础设施建设工程。 政府制订优惠政策，让投资水环境建设的企业得到合理回报。如在急需要治理但资金不落实的河道边划出部分价格优惠的土地;在水环境治理上受益的单位,应让出一部分利益给水环境治理企业。 PPP模式 成片开发的组织者可被认为是一级开发商，其必须具有一定的经济实力，有较强的项目策划及项目组织能力，有很强的招商能力。 政府扶持水环境治理企业多渠道开发，以弥补政府资金的不足，使水环境得到长效管理。 水环境治理企业有较强的项目策划和组织能力，能够通过宣传带动全社会的参与。 解决的问题 传统模式:政府运作 改进模式:市场化运作 改进 社会主义新农村建设典范——本着“以人为本、因地制宜、统筹规划、稳步推进”的原则， 实现“改出一片新居、改出一片产业、改出一片景观” 社会主义新农村建设典范——保证改造居民的安居乐业，提供居住环境的改善和未来生活的保证 政府利益 企业开发利润及品牌建立 改造前 区域价值 村集体及村民利益 企业利益 改造后 区域价值提升 拆迁、建设模式 改造前社区 脏、乱、差、公共配套不完善 改造后区域 承担城市功能的城市增长极 村集体 及村民利益 村民居住物业 村民长期收入物业 居住环境 村民社会保障 利益主体博弈模型满足各方长短期利益 廊坊润绿集团有丰富的园林绿化、房地产开发方面经验，具备较强的项目策划和招商能力，能够有效推动实施以六干渠为核心的区域开发建设 廊坊润绿集团是一家以园林农业、地产开发和文化传媒为主营业务的大型民营企业。 润绿集团致力于廊坊的经济建设，在本地实施过多个房地产和园林项目，有丰富的房地产策划开发和生态景观建设经验，并策划过大型文化活动，有较强的宣传能力和招商能力。 开发主体优势 … 园林绿化 地产开发 文化传媒 润绿集团 Thanks～ 根据国外成功滨水区域开发项目案例研究，指导本项目核心区的发展 圣安东尼奥 ——灵动的河畔泛旅游商业步行街 托莱多 ——滨水开发空间与商业休闲结合的典范 圣安东尼奥——灵动的河畔泛旅游商业步行街 圣安东尼奥位于美国最南部，是得克萨斯州三大城市之一; 圣安东尼奥每年吸引国内外观光人次约在1100百万人，为当地人口的10倍，有1000多大型会议在这里举行。 圣安东尼奥的河畔步行街建于20世界30年代，是罗斯福政府在大萧条后执行“新政”的产物，以政府投资启动，结合社会资源，将原来不惊人的一条小河改造成为国际著名的旅游热点。 圣安东尼奥 公园般的环境——亲水台阶、丰富的绿化、富有生活情趣的桥梁，形成了圣安东尼奥步行街优美的环境 圣安东尼奥的滨水地带以圣安东尼奥河的河畔步行街为代表。这条步行街总用地面积6.3万平方米，长4.5公里(平均宽度14米)，在低于街道的河谷里，数不清的室外台阶、楼梯与街道层面相连。整个河畔步行街穿过21个城市街坊，上面架有35座桥梁，这些桥梁的桥头往往有宽大的台阶通向桥下的步行街。步行街上覆盖有棕榈、橡树等植物，犹如一个植物园。 圣安东尼奥河畔的绿化 圣安东尼奥河畔步行街导游图:一个马蹄形的环联接着一条支流构成了步行街的中心 开放式商业——小型餐馆、咖啡馆、纪念品商店等休闲设施沿河布置，从河两岸相望人头攒动 沿圣安岚潞釉?.5公里的河畔，分布了60多家餐厅、旅馆、路边咖啡馆、旅游纪念品店以及剧院、博物馆等建筑。河岸还连接当地最大的河岸购物中心 (River Center)，在中心前即有搭游船的码头。 步行街终点的旅馆、餐厅和商店 步行街沿线休闲咖啡馆、餐馆 River Center紧邻圣安东尼奥河 ，是18世纪初的圣安东尼奥原址，现在被重新修复，有超过25位以上的艺术家和手工艺匠人在这里展示出售他们的作品。如纯手工的墨西哥风格服装，披肩，各式矿石化石展览和制品，各种墨西哥手工艺品，玻璃艺术品 功能融合——利用水上露天剧院、剧院、博物馆等节点，举办庆典、乐队助兴等活动，游船又将各节点设施有机串联 沿圣安东尼奥河畔各家餐厅还派驻乐团，拉丁音乐、爵士乐、蓝调等乐声，在河岸起此彼落此起，河岸还连接当地最大的河岸购物中心 (River Center)，在中心前即有搭游船的码头。 NBA总决赛前的乐队助兴 假日狂欢 恐龙归来等 贝壳展览 即兴 森林探险等 内容 1-5月 博物馆 文化中心 12月 购物广场 娱乐 全年 雕塑中心 行为艺术 全年 沿河商 业街 音乐 全年 剧院 视觉艺术 时间 地点 活动类别 多样化的空间——城市街道与步行街的双层空间设计，拉近了人与水活动空间的距离，丰富了空间的多样性与情趣化 城市设计借鉴点: 步行街在低于街道层面的水边，使人们活动的空间尽量接近水面。 步行街 城市街道 融合的建筑风格——将商业步行街与原始建筑风格结合起来，形成别具一格的特色魅力和吸引力 这里有丰富的历史建筑遗址，西班牙文化的遗址随处可见，西班牙人18世纪建立的教士大宅院，将?烫谩?乱妥?榷嘀毓δ芙岷嫌谝惶濉,两窳粝碌氖僮庋氖稣海晌 说木暗恪?圣安东尼奥步行街边串联着历史保护建筑，这是西班牙人留下的住宅一角，现已改为水上舞台。 根据国外成功滨水商业休闲开发项目案例研究，指导本项目核心区的发展 托莱多 ——滨水开发空间与商业休闲结合的典范 圣安东尼奥 ——灵动的河畔泛旅游商业步行街 托莱多——以广场、公园等公共开敞空间为主的河滨地区开发 托莱多是美国俄亥俄州西北面的一个工业城市，市中心沿着一条内河——玛密河两岸展开。 托莱多 假日商场、假日公园和三一广场，构成河滨地区的主体空间 假日商场坐落在玛密河畔。商场共分两层，总建筑面积7432平方米，由80个不同的商店组成，其中包括不同的食品店、各种专业的零售商店以及餐厅。 假日公园，是玛密河边主要的公共活动场所，用地面积1.2hm2..公园由分成一定高差的台阶所组成，其功能有些像古罗马时期的圆形露天剧场，这样，除了外观看表演提供方便外，还为上面城区街道的人们提供了非常好的景观和视野。 假日公园公园旁边是由美国三一会教堂捐建的三一广场，总面积1200平方米。广场主要由一大片水池组成。三一广场的北面是托莱多市的会展中心——欧文斯?伊利诺伊总部大楼。 城市设计借鉴点: 河边采用蓝色的屋顶，与周围环境十分协调。 朝向玛密河的露天剧场 河滨假日公园 滨河步行带连接主要公共设施和空间，但由于未能处理好河滨交通与城市中心及其他地区交通的关系，导致人气不旺，商业开发失败 滨河地区采用滨河步行带连接商场、公园、广场和会展中心的方式，强化和综合考虑滨水地区的使用。滨河步行道设计大方，特别是露天台阶和三一广场为人们逗留和举办各种活动提供了合适的场所。 河滨散步道 由于托莱多的临港假日商场几乎完全是参照巴尔的摩滨水商场开发的经验而兴建的，设计师缺乏对当地交通的设计，整个河滨地区与市中心和外界的连接并不方便，导致临港假日商场在开了6年后即倒闭。 设计借鉴点: 1、步行道贴近水面; 2、滨河步行道设计大方，尺度合适，步行道上的石凳、灯柱以及水边的分隔柱链都与周围环境融洽。