附件5：佛山市土地增值税清算扣除项目分摊方法指引（初稿）

附件5：佛山市土地增值税清算扣除项目分摊方法指引（初稿）附件5：佛山市土地增值税清算扣除项目分摊方法指引（初稿）土地增值税清算扣除项目分摊方法指引土地增值税的扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额(以下简称“土地价款”)、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称“房地产开发成本”，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等)、开发土地和新新建房及配套设施的费用(以下简称“房地产开发费用”，包括销售费用、管理费用和财务费用等)、与转让房地产有关的税金(以下简称“税金”)、财政部规定的其他扣除项目(即按照取得...

附件5：佛山市土地增值税清算扣除项目分摊方法指引（初稿）土地增值税清算扣除项目分摊方法指引土地增值税的扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额(以下简称“土地价款”)、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称“房地产开发成本”，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等)、开发土地和新新建房及配套设施的费用(以下简称“房地产开发费用”，包括销售费用、管理费用和财务费用等)、与转让房地产有关的税金(以下简称“税金”)、财政部规定的其他扣除项目(即按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20,扣除，以下简称“20%加计扣除项目”)。土地增值税清算时，扣除项目金额可以按照以下程序和方法计算分摊: (一)确定准予扣除的项目金额。扣除项目金额中首先要剔除按照土地增值税条例、实施细则及有关规定不能计入土地增值税扣除项目金额的部分。准予扣除的项目金额,扣除项目金额,不得扣除的项目金额(成本费用) (二)确定清算项目应分摊的扣除项目金额。纳税人成片受让土地使用权后分项目、分期开发的，准予扣除的项目金额首先应在不同清算项目之间进行分摊，分摊的权重为各项目可转让土地面积占总可转让土地面积的比例。可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转第 1 页共 6 页让的公共设施用地面积后的剩余面积。本清算项目准予扣除的项目金额,准予扣除的项目金额×本清算项目可转让土地面积?总可转让土地面积 (三)确定可售建筑面积应分摊的扣除项目金额。权重为可售建筑面积占总建筑面积的比例。可售建筑面积应分摊的扣除项目金额,该清算项目准予扣除的项目金额×可售建筑面积?被清算项目建筑总面积。 (四)确定已售建筑面积应分摊的扣除项目金额。可售建筑面积分摊的扣除项目金额在已售建筑面积和未售建筑面积之间进行合理分摊。分摊的权重为已售建筑面积占可售建筑面积的比例。即: 已售建筑面积应分摊的扣除项目金额,可售建筑面积应分摊的扣除项目金额×已售建筑面积?可售建筑面积 (五)清算项目中，如果涉及不同类型的房地产开发产品(普通住宅、非普通住宅和非住宅项目等)，按照以下程序和方法计算分摊。 1、第一项扣除项目的分摊方法，即取得土地使用权所支付的金额的分摊方法，分摊权重为各类型房地产开发产品的建筑面积所占的比重。已售普通住宅应分摊的土地价款,土地价款×已售普通住宅建筑面积?总已售建筑面积其他类型房地产开发产品应分摊的地价款,土地价款×已售除普通住宅以外的开发产品的建筑面积?总已售建筑面积 (或者:其他类型房地产开发产品应分摊的地价款,土地价款, 第 2 页共 6 页已售普通住宅应分摊的土地价款) 2、第二项扣除项目的分摊方法，即房地产开发成本的分摊方法，权重按照以下程序确定: 第一步:确定住宅和非住宅项目扣除项目比例 (1)非住宅的扣除项目比例,(已售非住宅面积×1.4)?(已售住宅面积，已售非住宅面积×1.4) (2)住宅的扣除项目比例,已售住宅面积?(已售住宅面积，已售非住宅面积×1.4) (或者住宅的扣除项目比例,1,非住宅的扣除项目比例) 非住宅系数1.4,非住宅高4米?住宅高2.8米(4米和2.8米主要是根据住宅和非住宅的平均层高确定) 第二步:确定普通住宅和非普通住宅的扣除比例 (1)普通住宅的扣除项目比例,住宅的扣除项目比例×【已售普通住宅面积?(已售普通住宅面积，已售非普通住宅面积)】 (2)非普通住宅的扣除项目比例,住宅的扣除项目比例×【已售非普通住宅面积?(已售普通住宅面积，已售非普通住宅面积)】 (或者非普通住宅的扣除项目比例,住宅的扣除项目比例,普通住宅的扣除项目比例) 通过上述两个步骤的计算，可以得出以下三个扣除比例:普通住宅的扣除项目比例、非普通住宅的扣除项目比例、非住宅的扣除项目比例，非普通住宅的扣除项目比例和非住宅的扣除项目比例之和为其他类型房地产开发产品的扣除比例。第 3 页共 6 页普通住宅的扣除项目比例，非普通住宅的扣除项目比例，非住宅的扣除项目比例,1 普通住宅的扣除项目比例，其他类型房地产开发产品的扣除比例,1 3、第三项扣除项目金额的分摊，即房地产开发费用的分摊方法，按照以下方法确定: (1)如果房地产开发费用中的利息支出采取据实扣除的方法，利息支出按照上述第2点房地产开发成本确定的分摊系数进行分摊;利息支出以外的其他房地产开发费用，按照上述第1点和第2点已经分摊确定的地价款和房地产开发成本之和的5,分别分摊计算普通住宅应分摊的其他房地产开发费用和其他房地产开发产品应分摊的其他房地产开发费用。普通住宅应分摊的房地产开发费用,普通住宅应分摊的利息支出，普通住宅应分摊的其他房地产开发费用其他房地产开发产品应分摊的房地产开发费用,其他房地产开发产品应分摊的利息支出，其他房地产开发产品应分摊的其他房地产开发费用 (或者:其他房地产开发产品应分摊的房地产开发费用,房地产开发费用,普通住宅应分摊的房地产开发费用) (2)如果利息支出没有采取据实扣除的方法，房地产开发费用按照10,比例扣除的方法确定时，可以直接按照上述第1点和第2点已经分摊计算确定的地价款和房地产开发成本之和的10,分别计第 4 页共 6 页算确定普通住宅和其他类型房地产开发产品应分摊的房地产开发费用。即: 普通住宅应分摊的房地产开发费用,(普通住宅应分摊的地价款，普通住宅应分摊的房地产开发成本)×10, 其他类型房地产开发产品应分摊的房地产开发费用,(其他类型房地产开发产品应分摊的地价款，其他类型房地产开发产品应分摊的房地产开发成本)×10, (或者:其他类型房地产开发产品,房地产开发费用,普通住宅应分摊的房地产开发费用) 4、第四项扣除项目金额，即与房地产转让有关的税金，不需要另外进行分摊，分别按照普通住宅和其他类型房地产开发产品实际缴纳的有关税费确定。 5、第五项扣除项目，即20,加计扣除项目也不需要另外进行分摊，可以直接分别按照上述方法已经计算确定的普通住宅和其他类型房地产开发产品应分摊的地价款和房地产开发成本之和的20%计算确定。普通住宅应分摊的20%加计扣除项目,(普通住宅应分摊的地价款，普通住宅应分摊的房地产开发成本)×20, 其他类型房地产开发产品应分摊的20%加计扣除项目,(其他类型房地产开发产品应分摊的地价款，其他类型房地产开发产品应分摊的房地产开发成本)×20, (或者:其他类型房地产开发产品20%加计扣除项目,20%加计第 5 页共 6 页扣除项目,普通住宅应分摊的20%加计扣除项目) 第 6 页共 6 页

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