2006年孟州市鼓楼商业街推广方案

2006年孟州市鼓楼商业街推广 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 www.fdcsky.cn 郑州智创房地产营销策划有限公司 2006年12月24日 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 前 言 本次对孟州市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从孟州市社会经济发展状况、孟州市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、孟州市商业租售价格水平，同时重点了解韩愈大街商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。 一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前孟州商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。 二、调研时间 2006年12月4日,12月12日 三、信息来源 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 主要来自于孟州市多个大型商场及超市、以及相关文字资料。 四、调研区域 孟州市市区。 五、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商，并寻访了部分目标投资者及终端消费 客户。 六、调研内容 1、孟州房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、孟州市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场 定位的研究。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 注:本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。 第一部分 宏观环境研究 孟州概况: 孟州市位于河南省西北部，北依太行，南临黄河，孟州市位于河南省西北部，北依巍巍太行，南临滔滔黄河，总面积541平方公里，辖8镇3乡2个办事处，271个行政村，35万人，毗邻黄河小浪底旅游区，洛常路、新孟路、207国道穿境而过，洛阳黄河大桥、焦作，总面积541.6平方公里，从地域面积和人口看，孟州是一个县级市，但特点比较明显属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4? C 。7月最热，平均27.3?C ;1月最冷,平均0.2?C ;年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。毗邻于黄河，土壤肥沃，水源充足。因气候和地理优势，孟州的主要农作物为小麦、玉米、苹果、花生等。 孟州古称孟涂国，秦置河雍县，汉晋称河阳，唐宋为孟州，明洪武年间撤州为县。孟州历史文化悠久。据考古发现，这里有多处裴李岗文化、仰韶文化、龙山文化遗址;是唐代杰出文学家、思想家、教育家韩愈的故里;《水浒传》中许多脍炙人口的故事就发生在这里，书中讲述的快活林、十字坡、飞云浦、安平寨如今仍依稀可觅踪影;古 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 周城人文气息浓厚、顺涧湖波光粼粼，这些都是历史的遗迹。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 孟州农业: 孟州市是一个典型的农业县市改革开放20年来，特别是党的十五大以来，35万孟州人民在邓小平理论和“三个代表”重要思想的光辉指引下，在市委、市政府的正确领导下，以建设生态经济强市为目标，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，大力实施“科教兴孟”、“开放带动”和“可持续发展”战略，使全市经济建设和各项社会事业发生了历史性的深刻变化:农业结构和产业化水平得到了新提升。针对全市岭、平、滩各占1/3的地貌特点，在西部陵区发展10万亩优质林果基地，在东部平原发展10万亩优质吨粮田，在南部滩区发展10万亩高效经济田。在此基础上，全面推进“五大园区”建设(生态农业园区、工业化养殖园区、绿色林果业复合生态园区、高效立体农业园区、优质专用粮生产示范园区)，促进了农业结构进一步优化，粮经比例由“八五”的7:3调整到目前的5.5:4.5;农产品产量进一步增加，质量明显提高 ，小麦、玉米、苹果亩产量均比“八五”期间增长5,10%，小麦蛋白含量提高了1.5 个百分点，富士、华冠等苹果获得了农业部颁发的绿色证书;农业生态进一步走向良性循环，全市建成了“猪,沼,果”、“猪,沼,粮”生态模式1500个，年增收节支2200 万元;农业发展的可持续性进一步增强，土壤有机质含量达1.68%;农民收入以每年8.58%的速度逐年提升。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 孟州文化旅游: 孟州市历史悠久，秦为河雍，汉置河阳，唐为孟州，明称孟县，1996年经国务院批准撤县设立孟州市。境内有裴李岗文化、仰韶文化和龙山文化遗址，早在五千多年前，我们的祖先就在这里繁衍、生息。这里还是唐宋八大家之首，杰出的文学家、政治家、教育家韩愈的故里。李白、杜甫、白居易等历史名人都曾到此游览，留下了脍炙人口的千古绝唱。党和国家领导人江泽民、胡锦涛、曾庆红、李长春、乔石、吴阶平、孙孚凌、李铁映等先后视察和拜竭韩愈陵园，江泽民主席亲自为韩愈陵园 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 写了园名。 2006年孟州经济运行状况 今年以来，全市国民经济保持了较快增长的良好开局。工业生产保持快速增长，经济效益持续提高，固定资产投资高速增长，财政收入增长较快，金融贷款规模扩大，城乡居民收支继续增加，市场物价增速趋缓。 一、工业生产保持快速增长，经济效益持续提高 元至十一月份，该市规模以上工业总产值完成1366241万元，同比增长37.1%;规模以上工业增加值完成385671万元，同比增长37.6%。全市规模以上工业产销状况良好，产销率达99.1%，比去年同期提高0.5个百分点，规模以上工业企业运行的主要特点是: www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 1、轻工业增长明显快于重工业。元至十一月份，规模以上工业中轻工业完成增加值238440万元，同比增长41.3%;重工业完成增加值147231万元，同比增长32.1%。 2、按登记注册类型分组。元至十一月份，全市规模以上工业企业中:国有企业增加值完成6721万元，同比增长5.9,;集体企业完成16473万元，同比增长34.9%;股份制企业完成280176万元，同比增长35.1%;外商和港澳台投资企业完成47433万元，同比增长55.4%;其他经济类型企业完成34688万元，同比增长46.9%。 3、按行业类型分增加值超过亿元的主要行业有:农副食品加工业完成增加值3.4亿元，同比增长31.0%;饮料制造业完成增加值6.0亿元，同比增长27.3%;皮革、皮毛、羽绒及其制品业完成增加值7.6亿元，同比增长50.7%;化学Ô料及化学制品制造业增加值为4.0亿元，同比增长23.4%;非金属矿物制品业增加值为3.4亿元,同比增长42.5%;通用设备制造业增加值为4.7亿元，同比增长37.7%。 工业经济效益持续提高。截止10月底，产品销售收入完成1164412万元，同比增长52.4,，利润总额完成132500万元，同比增长95.9,，利税总额完成202686元，同比增长95.6,。 二、固定资产投资高速增长 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 元至十一月份，孟州市规模以上固定资产投资完成406409万元，同比增长71.5%。城镇规模以上固定资产投资累计完成328748万元，同比增长75.3%，其中房地产投资完成21400万元，同比增长86.2%。 三、社会消费品市场运行平稳, 对外贸易略有增长。 元至十一月份，全市社会消费品零售总额为158233万元，同比增长17.4%。其中:市的零售额完成126392万元，同比增长30.3%，县以下零售额完成31841万元，同比下降15.6%。 元至十月份，全市累计完成外贸进出口总值19001万美元，同比增长5.3%。其中出口总值11450万美元，同比增长19.7%。出口的主要产品有:羊剪绒制品、气缸套、金刚石和农产品等，其中羊剪绒制品出口9269万美元，同比增长14.8%;机电产品出口2156万美元，同比增长47.0%;农产品出口26万美元，同比下降10.4%。进口总值7551万美元，同比下降10.9%。 全市现有自营进出口企业124家，其中今年新增自营进出口企业23家。 四、财政收支增长平稳，金融贷款规模扩大 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 元至十一月份，全市累计完成地方财政收入32890万元，同比增长29.1%，其中:一般预算收入完成32129万元，同比增长27.5%;基金预算收入完成761万元，较上年同期增长170.8%;三税收入完成20435万元，占地方财政收入的62.1%。全市财政支出完成47210万元，同比增长41.7%。 截止十一月底，全市金融机构各项贷款余额为194558万元，比年初增加45654万元，金融机构各项存款余额为333335万元，比年初增加48138万元，其中城乡居民储蓄存款为282165万元，比年初增加29675万元。 五、城乡居民收支稳步增长，市场物价增速趋缓 元至十一月份，城镇居民人均可支配收入7566元，同比增长15.9%，城镇居民人均消费性支出为5328.5元，同比增长18.2%。 今年以来，市场物价有所上涨，居民消费价格指数累计较上年同期上升1.24个百分点，其中:服务项目价格指数上升1.43个百分点，消费品价格指数上升1.18个百分点。消费品价格指数中，食品类价格指数上升0.99个百分点，烟酒及用品类上升0.76个百分点，衣着类下降7.46个百分点，家庭设备用品及维修服务上升2.84个百分点，医疗保健和个人用品上升3.29个百分点，交通通讯类上升0.64个百分点，娱乐文教用品及服务下降1.33个百分点，居住价格上升6.81个百分点。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第二部分 孟州市市区商业调研 一、孟州市商业物业综述 根据调研，以及我们对不同层次、不同行业消费者的了解，我们对项目和消费者市场做出如下判断: 1、 孟州商业房投资意识虽然不成熟，但是已经处在了建立雏形的时期，必须加强引导。 2、 老鼓楼作为商业街区关注率不高，在消费者的心目不属于未来城市的主要商业街区，普遍认为位置偏。 3、 消费者市场虽然有一部分客户关注项目位置 ，但是他们对于项目的深入了解知之甚少，所以，项目的独 特性和品质感并没有很强烈地反映在消费者的心里，所以在他们心目中现在孟州市商业中心位置应该是 韩愈大街，会昌路与大定路之间段。 4、 消费者普遍表示，鼓楼项目应该属于老城区，城市街区形象差劲，现有的居住人口都是属于中低阶层。 所以给孟州大部分消费者和商户心理造成的印象是属于很低档片区，对于这里未来这个地方将成为一个 高档商业区，都持有怀疑或者不认可的态度。 5、 孟州存在着庞大的投资型消费者市场，主要分为灰色收入阶层以及私营闲富阶层，但是由于城市框架拉 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 大的速度过快，造成由于经营门面空置率较高。租金水平普遍偏低。 6、 最影响消费者购买意向的因素为价格和“项目未来成为城市中心商业区”的人气和运营状况。 7、 孟州商业格局还是以服饰、鞋帽、餐饮为主，商业业态非常单一，仍处于商业原始状态。但是随着近两 年孟州市产业结构的优化，加大了招商引资的力度。以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅 速崛起，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以财富广场为中心聚集 了三立大量贩、金好来等现代商业模式，形成了孟州市新的商业格局。 8、 孟州零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈 现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务和 差异化为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业 没落的同时，以景文百货为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为孟州知名商业品牌， 具有极大的市场号召力。 9、 随着和欢路改造工程的完工，成为孟州餐饮一条街，极大的推动了孟州当地餐饮业的发展进程， 成为了一道靓丽的风景线，但是由于餐饮一条街投入时间不长，缺乏知名度，所以在一定程度上 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 生意还是比较萧条。 孟州市几大商业片区: 一、 韩愈大街: 韩愈大街是孟州繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是孟州东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、文化四大功能的商业街。 韩愈大街商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以孟州市人为主。作为孟州市最繁华的商业街，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。吸引了庞大的孟州消费群体。 无可讳言的是，由于区域规划设计、商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，(韩愈大街因为属于孟州主干道贯穿孟州南北，原有4车道设计现在已严重突现出弊端。随着孟州经济的发展以及外来车辆、人口的增加，所以造成交通的严重拥堵，并且这些现状不可能在一时间内得到改观，孟州未来商业中心的重任韩愈大街已经无法担负)加以政府管理方面存在的部分问题，韩愈大街现有商业业态分布很不合理，整体形象与品牌效益未能达到最佳，已严重制约了韩愈大街商业区商业业态、人气及发展空间。 二:河阳大道: www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 是孟州老的商业中心。周围几千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类、箱包店，由于历史的积淀，这里的商业氛围还比较浓厚，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。但是业态的配制还是非常的单一和落后，基本属于原始状态，由于街区形象低档，商业中心的转移是这里成为了城郊、低端消费者光顾的场所，中高档的消费者不般不会问津此地。 三:大定路: 大定路道路改造工程以及大定路绿化工程的完工，会有效的带动了该区域商业的发展，在这里拥有孟州最大的家电一条街，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的特色。大定路延长线道路改造工程的实施，联动孟州南北两大传统商业区;三立量贩及其它品牌店的进驻，也将带动该区域商业的发展。 四、 韩愈大街东段: 韩愈大街东段商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。这里将形成一个专业的批发市场，以专业取胜。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 孟州商业区比较分析 地理位置及商业区 商业区地位 商业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源 交通 孟州市中心零售业绝对购物中心、临街商铺30元/平方(月) 95%左右 全市市民、外地韩愈大街 区，交通、商领头羊，商业大型超市、游客、客户群范 贸中心 中心 品牌店 围广泛 小商品批发邻街商铺35—40元/平方(月) 95%以上 全市市民 河阳路 区域中心，交二级商业区， 市场、服装 通便利 鞋帽店 专业家电一家电 临街商铺25—30元/平方(月) 95%左右 全市消费者 大定路 交通便利 条街 韩愈大街区域中心，交东区专业批家居、建材商铺20元/平方(月) 90%左右 全市消费者 北东段 通便利 发市场 集中区域 各类商业物业主要特征 (一)大型商厦物业的主要特征 1、规模化 大型商厦经营面积均超过1万平方米，是规模化、集约化的物业项目。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 2、多功能性 大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求， 3、购物中心形式 大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。目前在全国风起云涌的SHOPPING MALL建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。 (二)专业市场物业的特征 1、专业经营 专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。 2、商贸结合 专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。 3、专业商业街 专业市场形成商业街有两种形式:一是专业市场规模大才能营造成行成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临。二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场。 (三)社区商铺物业的主要特征 1、商住混合 社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于孟州汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了孟州人的生活习惯和消费传统。 2、商铺规模受社区开发状况制约 社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大;反之，社区属中小型， www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。 3、小型店铺 社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。 孟州市主要商圈人流、车流调查 孟州市各商圈的发展与消费人流、车流的多寡密切相关，地段第一性在商业地产中更是得到最充分的体现。为此，我们对孟州市主要商圈的人流、车流进行了调查。 一、韩愈大街路段 韩愈大街路段作为孟州中心商业区，四个车道，车流量大，高于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量也高达将近50辆，最高达70辆，平均10秒至少就有一辆车通过;人流量也不少，平均各个方向10分钟人流量在298.5人，最高达570人。按一天8小时进行计算，车流量达450辆，人流量达2万多人。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 二、河阳路路段 河阳路作为孟州的商业老区，道路狭窄，车流量较少，低于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量仅为20辆，最高也不到50辆;人流量平均各个方向10分钟人流量在240.45人，最高达365人。按一天8小时进行计算，车流量达800辆，人流量达23083.2人。 三、大定路路段 大定路周边及韩愈大道路段人流、车流较多。抽样调查的各个路口各方向平均10分钟车流量为50辆，人流量为477.75人。按一天8小时进行计算，机动车流量达2000多辆，人流量达45864人。 结论:韩愈大街区域为孟州商业人流量最为集中的区域，该区域的商业物业租售价格水平也处于高端水平，河阳商业区相对于韩愈大街无论人流、车流的日流量均属较低。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 综 述 ?鼓楼商业中心独特的商业格局、高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的规划，鼓楼的商圈在两、三年内有望与韩愈大街商圈进行新一轮的市场洗牌，形成“割据”状态。 ?随着居民生活水平不断提高，孟州的商业发展应抓住机遇，调整商业服务结构、提高商业服务的档次和水平。 ?充分利用孟州的文化旅游资源，加快旅游业的发展，带动全市商业的发展，形成“旅游商业经济”。 ?随着城市形象的提升，必将吸引更多的外来人士涌入孟州，孟州更应该以一种积极的心态面对巨大的商机。 ?随着孟州产业结构向工业化、资金密集型产业发展，必将使得需求市场进一步扩大，促进商业的进一步发展。 ?大交通格局的形成、大定路改建、老城区的改造建成后的投入使用，会使得客源流入，有利于商业发展。 ?综合竞争能力差的商业项目将面临市场的淘汰，而质素较高的项目将蚕食大部分的市场份额，最终将形成几大商圈，遥相呼应，形成“割据”状态。 ?信贷政策的变化，将对商业项目的市场去化形成一定的影响。同时，一些资金链比较薄弱的小开发商将很难进入商业项目的运作;一定程度上也给资金实力强、开发能力强的开发商以市场机会，有效地引导商业项目的 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 开发向高质、健康、良性的态势发展。 商业项目的运作相对较难，人气至关重要，地段、周边居民消费水平和消费倾向、项目本身的质素、交通、物管水平等等都是制约项目成功的重要因素，一个好的商业项目应对项目周边的居民结构、消费倾向、消费结构、收入及支出水平有着充分的了解，剔除影响项目运作的市场抗性因素，通过树立良好的公众形象、周到完善的物业管理、吸引人气的聚客力广场等综合质素，采用整合营销手段等来扩大项目的辐射半径，吸引更多的人气。 项目SWOT分析 1、优势: ?处于孟州老城区的中心地带，未来人气比较旺盛，加上老城区拆迁改造，未来市场前景很好。 ?处于老鼓楼的核心地段，老鼓楼对孟州市民有一定的影响力。 ?大定路的阔宽绿化工程，必将有效吸引周边区域人群前来消费，客源充足。 ?做为孟州市委、市政府的重点项目，可以争取到很多的优惠政策，对项目的后期运作产生积极的影响。 ?本项目位置所处孟州市政府未来发展主流规划的最核心地段，随着市政南向的大规模发展，势必引来大批的 投资者和房产开发企业，届时必将引来一轮史无前例的投资开发热潮。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 2、劣势: ?案量较大，高于市场的承载能力。 ?成熟的观前商圈对本案客源的分流作用明显。 3、机会: ?孟州州经济的持续高涨、居民收入的不断提高，消费能力的不断增强，商业前景可观。 ?大面积的旧城改造，带来大量的高端人群，而且这些人口的消费观念新、消费能力强，商业前景乐观。 ?孟州整个城市框架的拉大，但是商业格局陈旧，未来需求市场较大，客源充足。 ?随着旧城改造工程的进展，加上大定路改造工程的启动，有效的改善旧城区的街区形象。届时区内人气会比 较旺盛。 ?老的商业中心显然已经满足不了孟州现代商业的发展，严重制约了孟州整体的商业形象，并且一些硬件方面如:道路系统。在一定时期内不可能得到改观。 ?本项目特色化商业走差异化经营，打文化、旅游的牌必定会吸引广大的投资客，并且本商业项目未来影响面将会扩大到周边的县市，给项目带来大量的客流。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 4、威胁: ?离本案不远的韩愈大街商圈以及韩愈大街老影剧院周边的商业项目上马。都会对本案构成较大的威胁，商业服务市场竞争激烈。 对策:建议本案走差异化竞争策略，定位旅游观光+体验式、开放式的模式，避开韩愈大街商业项目进行同质竞争。 ? 信贷政策的变化，会给本案的销售形成一定的压力。 项目定位分析 本案拟定位于“旅游观光+体验式、开放式”主题商城，其原因如下, 1、竞争面分析——差异化竞争 与本案直接竞争的同类型项目目前有财富中心、老影剧院周边的商业项目、韩愈大街与会昌路交汇处商业项目，都是以满足大众日常消费为主旨，本案另辟蹊径，以“旅游观光+体验式、开放式”为主诉，寻求市场空隙，突出重围。 2、立地条件分析——充分利用资源 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 本案位于老城区鼓楼之内，孟州市政府未来确定的市政发展主流方向，本项目占据最为核心的价值地段。位于大定路与东街交汇处，占地59.5亩。是一个以商业为主住宅为辅的综合性地产项目。鼓楼在孟州市民心中有着无可替代的地位，在建筑设计上也考虑到。在考虑到鼓楼的重建的文化意义和实用基础上。本案定位于旅游观光+体验式、开放式，除店堂商品依静态展示外，还可以利用鼓楼开展文化运动，通过动态的“文化+商业+旅游”展示吸引消费者、刺激消费;另一方面也将进一步突出本案鲜明的主题定位。 3、客源分析——扩大服务半径 本案周边目前可预期的客源有:孟州市民、老城区市民、行政中心的职员，由于已居住人口消费层次低，这些客源短期内还不能支撑起本案的消费量。定位于“旅游观光+体验式、开放式”型主题商城，因其在焦作尚属首创，且具备他人难以模拟的自然条件，可以吸引孟州周边县区的居民前来消费，以此来扩大服务半径，增加客源数量。 4、客层分析——迎合消费趋势 正如本文前面所分析的，随着孟州经济持续稳健的增长，居民消费力逐渐增强。而随着生活水平的提高，人们会将消费兴趣转移到旅游、文化等方面，这为与此类消费相关的产品提供了广阔的前景。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 【尚需深入讨论的问题】 ※本案定位如确定，我们将进一步分析商铺承租经营者的特点、来源及招商策略。 ※交通动线、景观视线，商铺的规划我们将进一步对业种分布作出建议。 ※建筑单位设计中，局部交通动线的组织似需再作商榷。 ※建筑、鼓楼、户外广场、对本案而言是一个有机的整体，无法割裂，如能得到其户外场地及周边市政规划资料，我们将进一步提出户外设施规划建议，以便招商及日后营运。 销售前期准备 项目定位 鼓楼商业中心定位为一个极具新时代精神，能代表处于大开发背景下的孟州本地消费者及外地投资者的生活品 位和消费时尚，充分体现高品质商业服务，多层次消费需求，集购物、娱乐、文化旅游等为一体的主体购物和休闲 中心。 市场定位 一个细分的以二线品牌为带动、二线、三线品牌为主体的时尚购物中心，追求时尚品味和现代生活服务的概念。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 经营的商品以品质为先，是精品，但以中档产品为主流。 总体目标 本项目的兴建需要达到如下的目标:要将鼓楼商业中心建设成为孟州商圈中“最可去”的地方。“休闲日哪里去——鼓楼商业中心”(暂定)成为众人皆知的广告语。 (1) 分目标 A、 最可逛 B、 最可购 C、 最可吃 D、 最可玩 (2) 提高日均吸引人流目标 A、鼓楼商业中心对顾客要求有一定的专一性(以中高档消费群体为主)，但同时也要注意适当的广泛性， 尽可能使得男女老少皆宜; B(鼓楼商业中心对顾客要求强烈吸引力:本地人、外地人、旅游者。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn C(鼓楼商业中心要充分利用未来规划的鼓楼为中心步行商业街龙头地位的优势。这一优势，将人流最大 限度地引导到鼓楼商业中心来。 (3) 延长顾客人均停留时间，目标家庭集体购物:留住小孩、留住夫妇、留住老人 A、 鼓楼商业中心的可去点要尽量增多 B、 走累了有地方休息(休闲椅、休闲广场) C、 小孩子有地方玩 (儿童乐园、鼓楼顶层运动娱乐广场) D、 饿了有地方吃 (美食街) E、 有地方娱乐 (鼓楼顶层运动娱乐广场) (4) 提高顾客消费率目标 A、 该买的能买到 B、 该玩的能玩到 C、 想吃的能吃到并且干净、价格可接受 D、 想看的能看到 (5) 提高日均销售额及利润目标多元化的价格策略 A:坚持薄利多销中档价 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn B:想买的、能买到、价不贵 经营管理思路 (6) 从速组建专业商业经营管理公司对未来的商场进行管理，从发展趋势看，投资者越来越看重商业项目的经营管理，而商业本身能经营好才是物业竞争的根本。因此，具有长远眼光的发展商必须考虑商场的经营问题，要考虑经营者的问题，并尽可能形成共同投资共同管理商铺，实行风险共担、利益共享，而不是一卖了之。 (7) 从增加商业附加值的角度出发，建立商业项目的经营者、管理者的高级会员俱乐部(商会)，使商家在本商场内有一个聚会和交流生意的常设地址，令商场业主享受到超于其他商场的优惠条件。 (8) 利用上述两点建立起来的优势，安排各种社会活动，树立商业品牌形象。 商业功能布局 (9) 商业布局的原则 一般而言，商业布局有以下两种方式: 、 传统定位方式一般将不同种类的商品安排在商业中心不同的位置。 A B、 从现代流行概念的商场来看，一般购物、娱乐和休闲等多种功能并重，只强调商品档次的统一， 而不过分强调功能分区。 建议采用第二种方式，即强调品质、档次的统一，而不刻意追求功能的强制性划分。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (10) 商业单位的布置形式 A、 空间开敞式(半封闭式)，适合统一经营的大卖场(超市形式)或较高档的卖场; B、 精品屋封闭形式，适合独立经营的店铺形式或中、低档的卖场; C、 开敞与精品屋结合方式，适合中等档次的卖场。 本项目的定位档次为中高档，且属独立经营的形式，根据孟州的商场经营特点，商户普遍需要有相对独立空间，同时由于有一部分的品牌商家进驻，因此综合考虑，建议本商业采取开敞式与精品屋相结合的形式进行布局。 商场各楼层品牌商家招商原则 (11) 在临街的部分位置设置精品名牌服饰专店，专营中、高档品牌，并已此为区域划分标志并带动其 他商家的进驻。 (12) 招商可采取两种方式运作一种是纯租的方售，这比较简单，另一种是保底提成的方法，就是整个 商场由发展商统一经营管理，各品牌商家不交租金，在其营业额里面按百分比提成给发展商，品牌 商给一个基数给发展商进行保底提成，既就是说品牌商不论销售情况，如果没有达到这个销售额， 同样以保底的基数提取佣金。 (13) 如采取第二种方式，则品牌商需交纳一定的基建费用和保证金后方可自行进驻现场，具体费用双 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 方再另行确定。 (14) 品牌商进驻现场由发展商统一规划安排，并按发展商的要求自行装修。 销售资料 楼书、展板、单张及其它宣传资料(略) 价格表(销控表)(略) 付款方式(略) 购房各项费用清单(办理手续流程及时间) 房款计算表(略) 预购协议书(销售人员留有样本) 业务流程单(总表) 现行商业利率表(略) 楼宇按揭贷款须知(略) 户型/铺位平面图(如有售楼书等相关资料则可省略) 现场销售流程 踩盘登记表(总表) 销售答客问 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 认购书(销售人员留有样本) 返租协议(销售人员留有样本) 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 样本(略) 业主守则(略) 入伙有关事宜(略) 尊客咨询 员工守则(略) 奖罚条例(略) 每周销售小结(样本) 销售人员作息时间表(考勤表) 项目主要人员和外协人员的联系电话 项目销售档案(项目经理) 销售培训计划表(见培训篇) 客户档案表 每日上门客户登记表 每日上门客户统计表 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 广告日效果统计表 电话咨询统计表 每周成交统计报表 销售进度表 其他相关资料 办公文具:计算器、便签纸、笔、胶水、钉书器、直尺、激光笔、文件夹、现场名片、工卡、 电脑、打印机、打印纸、复印机、点钞验钞机等。 现场包装 (1)导示系统(门牌、指示牌、路灯旗、彩旗等) 交通要道处悬挂条幅、布置横幅,设巨型宣传板等。 (2)建筑外包装 A、 明亮工程——市场四周交通要道除设置灯杆旗外，尚要设置路灯以渲染气氛; B、 工地现场与售楼处在包装上有机的结合为一体; (3)售楼处包装(详见售楼处设计策略) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (A)内部布局 四周悬挂相关销售资料展板、模型，销售证件及领导题词、照片、贺信。主要销售设备齐全， 内部布置明快、古朴、灯光明亮、体现文化的精髓。 (B)外部包装 门口悬挂气球、三角旗等，户外墙面布置大型喷绘，路边树立具有商业气息造型的路杆旗、 指示牌等。 推广之道，在于实现;实现之理，贵在有效; 本策划在详细论述的基础上，提出了新颖独到的推广策略和推广手段。而实效的取得，有赖我们严谨、灵活地运用这些策略和手段。 1、 对贵司项目利润最大化的要求有如下建议: (1)通常来讲，可销售的楼面里，最为吸引客户的应该为一、二层，地下一层和第三层对客户吸引力相对 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 较弱，那么本项目能够实现多大的价值，主要就看是否能充分开发和控掘项目一、二层的利润优势，也就是说项目的利润来源也就在于一、二层的销售，因此我们不能仅仅满足于一、二层销售率，还需考虑在合理的基础上，能够实现多高的价值。 其对于首层铺位，我们要最大限度的开发临街旺铺，更多的规划独立式铺位，我们在销售中发现和总结:在商业铺位的销售中街铺的价位最高，且也最容易让客户接受，另外铺位由于经营灵活，也容易让客户接受，独立铺位是仅次于街铺的抢手铺，并且，增多街铺规划和独立铺位能提高铺位的使用率，从而也就增加物业的市场竞争力。 (2) 对于商业中心相对位置不太好的铺位，发展商可以灵活处理，考虑到初始化经营的局限性，我们可以提 供短时期的返租保障，如提供最高四年的返租(适当控制返租年限)，返租率不低于6%，并且返租租金从 首期款里一次性扣除，减轻客户首付的压力，让客户对未来充满信心，这样利于我们在价格上得到突破。 2、 项目的销售是最终利润来源的执行，对此以“短、平、快”为宗旨极积把物业导入市场。 (1) 项目要做到铺位以全盘推出而又不使之相互具有压力，在这里除了有自营铺位和返租铺位的区分外， 对于各楼层的实际情况，我们对其返租年限考虑也要分开。 (2) 要切实的把握好孟州市场投资者的心态。 (3) 要配合切销售的包装手段，使之在短时期内有增值的感觉，以期吸引客户。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 3、 推广策略原则 原则一:引入政府行为，“向政府借势，”力”“利”并行; 原则二:短期强销，集中消化。 考虑到物业的具体情况，从经济学的角度考虑，我们争取在最短的时间内销售成功该项目，从 而获取最大的利润是我们对此项目的要求，同时也是我们针对项目的区域特点分析的结论。项 目销售的是商业物业，在我司的销售经验中发现，商业的销售不能平淡，一定要有热烈的现场 销售气氛，因此我们采取集中销售的策略。 原则三:先炒地，再炒房;(商场概念先行，商业街炒做在后，招商在前，销售在后。但两者之间的推 广要循序渐进，环环相扣，不能脱节。) 原则四:对客户对工程进度和销售手续的敏感度有充分的认识，避免出现因为两者的不到位引起的销售 阻滞。 原则五:“化整为零”销售策略 此销售策略是为了避免重复销售，缩小销售周期，最大限制的节省销售费用，有效有节制地把 握市场。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 其整体思想是把物业分成不同类型，针对不同客户制定各不相同的销售方案，且物业的也分阶 段，分区域推出。把物业分整体市场的二部分、二阶段进行，即在接受认购的同时接受登记， 发展商拿出一部分物业一开始就可以认购，另外，一部分物业只接受登记，进行“集中销售”。 操作方式效果预测: 这种方式对前一种有一个保险的思想，既满足了一部分人急于抢购的心理状态，也满足了一部分人想优中选优的心理状态，对物业的成功把握更大，更贴近实。 4、 推广周期: 准备期 , 时间 一个月 , 目的 为销售做前期准备工作 , 商业中心建筑设计的定稿(初步设计完稿、效果图制作完毕、施工图制作) , 商业中心内部格局的调整结束 , 商业中心模型制作 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn , 售楼处完工(包括售楼处内部的包装、样板房等) , 项目现场拆迁结束 , 商业的前期炒做相关准备 , 各主要路口宣传牌的竖立及宣传画面的设计。 , 广告宣传资料的方案准备结束(楼书、单张、) , 工地现场包装到位 市场形象导入期(引导期) , 时间 一个月 , 目的:一个新项目的介入，市场的反应必然是非常谨慎的。在“以我为主”的前提下，充分对项目进行现场环 境包装和形象塑造;通过采取一系列的有关商业中心的软性广告宣传和政府相关政策出台及相关活动的举行， 吸引市场关注步行街及本项目，并使之产生浓厚兴趣，为项目正式发售时吸引他们到现场参观打下心理基础。 , 广告目标:在正式公开发售前，通过商业中心的渲染逐步推出本物业形象，刺激引发目标受众关注，为正式内 部认购造势。营造现场气氛，进行售楼处主题包装和工地现场包装;在政府对启动鼓楼商业中心正式启动通告 公布之即，争取市领导到现场视察并表态或题词，从新闻的角度对此进行报道(报纸、电视)。 , 推广主题:鼓楼商业中心全面规划启动 , 卖点拆求:政府启动鼓楼商业中心的公告(新闻发布会)，本商业中心公告;孟州商业新格局高峰论坛即孟州中 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 心商业街规划研讨会;项目整体形象;企业形象;内部认购信息; , 媒介组合:口碑宣传、电视广告、户外广告、工地形象墙及售楼中心、座谈会、新闻发布会等; A、电视广告:政府步行街公告公布的同时，将项目概况在电视新闻上做以简要介绍; B、户外广告:在市场各主要路口树立大型广告牌、彩旗、灯杆旗、灯箱(或大型指示牌); C、工地围墙:将工地围墙做成项目户外展板及路灯以吸引关注; , 工作内容: A、安排销售人员在售楼处接受咨询(积累客户)，户外走访商户，积累有效客户; B、配合政府公告，前期投放适量电视新闻性质的广告(项目简介); C、积极筹备开展相应的PR公关活动(如新闻发布会、座谈会); D、加强销售人员培训及现场演习示范; E、销售员开盘前期市场摸底，以走销方式积累有效客户; , 销售目标:积累有效客户到10%。 接受咨询期 , 时间: 两个月 , 目的:通过前期对步行街的炒做以及售楼处各包装的渲染，吸引部分客户对本项目进行咨询，导入期主要是试 探市场，并根据市场反应，对正式内部认购的售价、付款方式、折扣、广告主题等进行校正; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn , 推广主题:鼓楼商业中心——孟州中心商业街旗舰式商业广场即将隆重推出～ , 现场组织: 通过前段时间部分消息的发布，向社会正式公开项目的认购登记，认购的方式进行周循环登记，即对有购买 意向的客户在一周内进行登记，每位登记客户只需交纳3000元人民币(或2000元)就可以享受在每周统一选 购当天所享受的优惠折扣和挑选铺位的权利(周内其他时间不享受该优惠，此举意在集中销售)。这一过程从 前一轮认购登记到后一轮认购登记，在过程中定期推出不同方位的物业和价位。 , 媒体策略:由于此期间属于接受咨询期，主要针对周边客户 巨幅内容:商业1号，挺进孟州～鼓楼商业中心领袖财神铺，登记火爆，即将认购～ 宣传用语选择: , 鼓楼商业中心——赚钱之城，把孟州装进钱包”， , 2010年，孟州商业极地何在,鼓楼商业中心，舞动孟州投资龙头～顶级商圈规划，超常规发 展 , 把孟州装进钱包～北京有个王府井，广州有个北京路，上海有个南京路;孟州有个鼓楼商业 中心: , 旺～旺～旺～金铺 抢～抢～抢～地段决胜，地利成就规模，天时造就专业，人和敛聚财富 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn , 一铺养三代 黄金地段 集中优势规模经营 大型主题“一站式”动感购物商业中心 ? 销售目标:积累有效客户到30%。 正式内部认购期 , 时间: 三个月 , 目的:通过强烈的现场气氛的营造，及大力度的广告宣传，力争以最快的速度完成大部分销售任务。 , 媒体组织: 有针对性的散发传单(针对周边商户)。运用媒体宣布业主优先、优惠、限时(正式内部认购 前一个月)内 部认购。(售楼现场或展点现场、户外、电视)公开内部认购第一天，孟州黄金时段的电视广告。 交通要道处 的条幅、巨幅，主要公共场所的派单，孟州主要交通要道的派单同时进行。以后每周大频率播放电视广告(新 闻+形象广告)，据销售业绩调整销售策略。 , 现场组织: 在项目正式内部认购的当天，我们制造热情洋溢而又热闹非凡的现场销售场景，现场内停满车辆，售楼处内 人头族拥，在上午9:30,10:00举办一个简单而又庄重的开幕仪式，请发展商领导宣布一下物业的客户承诺， 包括工程进度、封顶、入伙时间以及物业管理费等，接下来安排的就是排队抢购的选铺程序，有专人在高处提扬 声器维持秩序，发布最新销售战况，营造旺销气氛。我们邀请《孟州人》和孟州电视台的记者一同参加，对现场 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 进行采访报到。同时在现场准备许多糕点、饮料，对持牌选铺的客户进行招待，我方与发展商一同准备组织 礼仪 关于商务司机的礼仪须知经典商务礼仪礼仪中的美术巫鸿教师职业形象与礼仪文明礼仪主题班会 小姐进行客户咨询和服务，并且同时开展一系列促销活动，如:对来现场咨询的客户每人享用精美纪念品一份 对每位下定认购的客户举办一个生动的抽奖活动，活动设最低奖金项目2000元(或2000元的物资)，每人可奖 2次，客户可根据获奖通知书到指定商场联系。在活动的当天下午，对已下定的客户组织活动，吸引各媒体的参 加报到，推出孟州地产首次案例。活动第二天对活动全盘报到，制造出孟州地产的轰动。 , 效果预测: 这是一个典型促销活动，其最科学而有效的作用是降低促销的费用，缩短销售周期，在短时间内为发展商回笼 资金，强化自身物业形象，为发展商后期开发物业打下基础。发售第三天，以第一天的现场气氛做广告内容作 电视宣传。同时以单张配合宣传。 以后每个周六、日都要力争引导客户，售楼员密切配合， 营造一个持续旺销的景象。 , 推广主题:商业1号，横空出世～ 鼓楼商业中心——孟州中心商业街旗舰式商业广场隆重发售 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn , 媒体策略:以电视广告、派单为先导，报纸广告为辅助，以售楼处现场气氛吸引人流，同时用直邮、专递等方 式为辅。 , 工作内容: A、 制定合理有效的媒介投放计划; B、 投放项目的形象硬性广告(电视、户外); C、 穿插投放赋予创意的卖点广告; D、 对广告效果进行追踪评估，及时调整策略; E、 充分利用“商铺销售时机短暂”这一特性，集中精力; F、 大量纯销售性广告的集中投放; G、 对主要卖点继续推出创意广告，强化受众印象 , 销售配合: A、 广告目的将客户引导至售楼中心现场; B、 销售员利用销售道具及销售技巧促成客户下定; , 销售目标:签定认购书的有效客户达到50%。 正式发售期 , 时间:三个月(楼体封顶达到预售的条件) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn , 目的:通过营销手段的创新，让部分担心发展商手续、工程等问题的迟疑客户落定，同时展开新的一轮攻势。 , 手段:主要通过电视广告、单张、口碑来宣传。 , 推广主题:全面封顶，鼓楼商业中心火爆认购已超60%，正式发售 , 销售目标:签定认购书的有效客户达到70%。 尾盘促销期 , 时间:三个月 , 目的:通过营销手段的创新，发展商让利促进剩余物业的销售。 , 手段:主要通过电视广告、单张、口碑来宣传。(详细方案待定) , 推广主题:销售神话～鼓楼商业中心狂热发售，现已劲销75%， 最后机会留给精明的您～ 广告目标:消化存量，成功完成销售 广告主题:价格卖点及“保留单位旺铺” , 工作内容: 1、利用电视广告向社会公开感谢各届对本楼盘的支持; 2、推出部分滞销单位，集中销售“保留单位旺铺”; 3、整理老客户资料，以老客户带新客户而起带动作用; , 销售目标:签定认购书的有效客户达到80%。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 以上均需结合实际销售情况采取多种形式的宣传方案及适宜的销售手法。 价格策略 各期价格提升策略: “小幅多次 小步快跑”是价格提升策略的基本原则。 预计销售全程至少提价3次以上。首先执行认购登记价格，正式内部认购时提一次价，幅度可稍大，正式内部认购后，在广告策略和各种营销手段的支持下，视市场反映的热烈度即时决定是否提价，不管如何，应至少提价2次，以最大限度的营造热销现象。至于提价的幅度可根据销售中所体现出来的消费者能接受的幅度极限来确定，提价最终以促进销售为目的，任何提价都不能阻碍销售。提价的形式有两种，一是通过折扣提价，二是直接提高表价。本项目销售过程中建议以折扣提价为主，提高表价为辅的提价方式。 分期之间的价格策略: 内部认购与正式开盘后价格要有明显区别，以便形成良好的口碑; 公开销售价格策略 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 原则: , 售价表不公开发放 , 传销方式销售给老业主价格优惠 , 公开认购前期 我们采取低价位入市的策略，不论何种付款方式。我们承诺，在此期间内认购的客户将享有折扣点的 优惠。 , 公开发售后期 我们采取低价位回升入市的策略，把物业的入市最低价调整，我们可以选一些朝向楼层相对较差的铺位进行炒作制造低价位入市(制造假象)，一般来说，相邻物业间的价格在几百元钱,平方米的差价不怎么吸引人，但如果相邻物业相差在4-5千元,平方米以上，则就可以明显让感觉到真正的优惠。 , 采用“低开高走”递增策略，给物业足够的升值空间; 具体做法: 先到先得，造成先买占“便宜”的感觉， www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 形成热销抢购局面(“保留若干铺王”) 根据销 控制总量 售情况 30%左右 好 不好 调高已售和未售好铺位 调高已售好铺位的售价 售价，形成已买的升值 保持未售好铺位售价，调 的情况，并且通过同层 低未售其余铺位的售价( 价差来显示剩余铺位价 以调表价或折扣的方式) 格上的优势达到促销目的 完成30~40%的销售量 现场拍卖“铺王”来聚人气，同时宣布新的优惠措施 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 完成20~30%的销售量。 特别促销或留作租赁 扫荡100%尾盘 销售完毕 付款方式 , 一次性付款; , 建筑分期付款; , 银行按揭(6成10年); , 优惠按揭方式(一)——首期10%，入伙时30%，余款按揭; , 优惠按揭方式(二)—— 首期10%，入伙时20%，发展商提供一成一年免息贷款，余款(60%)按揭; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn ? 入伙后提供最高四年的返租保证，返租年回报率6%，出租收益归发展商所有，返租租金可一次性从首 期款中扣除。 , 先将物业出租，租金由双方商定，再将出租后的物业售出，既为“带租约出售”。 , 交足一间铺(柜台)的首期，可获赠同类型的另一间铺的一成首期。(买一送一) (具体价格指定，届时将制定详细的价格策略，以上为整个项目操作的一个简单的思路) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 房地产市场研究报告内容包含最新全国各大城市房地产市场研究、房地产项目研究、最新房地产行业分析、走势、预测以及全国各地区项目市场调 研报告、投资可行性研究报告…… 住宅地产营销策划内容整合多层、高层、别墅、公寓、豪宅、千亩大盘等多种住宅业态，涉及项目定位、竞标提案、全程策划、定价、营销策略、 推广方案、前期策划、策划报告等…… 企业实战(开发商、代理商、广告公司):世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火…… 《戴德梁行2005年南京星雨花都项目市场定位及产品设想》 《戴德梁行2005年武汉福星惠誉沙湖项目研究报告》 《戴德梁行2005年浙江天台天都花园项目市场研究报告》 《高盛地产2005年北京丽江新城项目周边居住环境与目标客户群体对健康住宅需求状况调查研究报告》 《世嘉地产2005年蓬莱旅游地产项目行业研究汇报会与定位讨论会》 《世联2005年大连软件园区域整合营销定位与各地块初步定位(区域部分)》 《世联2005年大连亿达软件园国际新城四期项目定位报告》 《世联2005年郑州天伦杨君刘项目发展战略及项目定位》 《世联2005年郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议》 《思源顾问2005年北京望京A1组团4#地块产品功能定位简析》 《万科2005年成都新都项目潜在中高端目标群体研究报告(经营户)》 《伟业顾问2005年北京星河湾项目前期统计分析》 《兴业证券2005年房地产行业下半年投资策略报告》 《易居2005年临沂市三河源住宅组团项目市场调研及项目定位报告》 《中原2005年北京国融大厦商务综合体项目市场研究及产品定位报告》 《中原2005年深圳市新政影响下的写字楼、商业、厂房与仓储市场政策分析》 《中原2005年深圳市中洲布吉写字楼项目可行性分析报告》 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《中原地产2005年潍坊市富华国际贸易中心项目定位报告》 《北京、上海、天津、重庆、广州、杭州房地产发展形势分析报告》 《北京京客隆超市连锁有限公司酒仙桥商业项目市场定位与经营模式选择》 《北京拟建酒店及服务式公寓项目市场及财务可行性研究(95)》 《成都西安路新世界.丽景花园二期市场调查分析以及定位建议》 《东莞东城中心商业房地产项目商业部分整体定位思路方案报告》 《高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分项目投资可行性研究报告》 《高收入消费市场形态和趋势--奥林匹克花园目标消费群数据分析提案》 《贵州省XX招堤风景名胜区水上四季花园项目可行性研究报告(代项目建议书)》 《杭州富动房地产策划代理有限公司房地产项目可行性报告内容指引》 《恒大上海市南桥镇华亭小区项目可行性研究报告doc45》 《湖南省XX市湘南牲畜屠宰交易加工项目可行性研究报告(DOC74)》 《金丰易居2005年上海青浦圣堡别墅项目市场调研分析报告》 《金丰易居2005年重庆融侨集团沙区锅炉厂项目前期市场分析报告》 《金华市基业城北综合园区项目产品定位与市场定位建议报告doc27》 《南宁市高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分(项目投资可行性研究报告)》 《宁夏中卫市物华家世界商业定位调研及招商规划方案可行性分析报告》 《青岛XXX片区王家村房地产项目投资可行性初步分析报告》 《上海海上春天项目企划案--第二部分传播定位与广告策略(66)》 《上海海上春天项目企划案--第六部分社区规划与现场布置(31)》 《上海海上春天项目企划案--第四部分媒介策略与排期(53)》 《上海海上春天项目企划案--第五部分整体促销活动方案(50)》 《上海海上春天项目企划案--第一部分海上春天市场分析(78)》 《深圳市人民医院外科大楼及干部保健病区工程建设项目可行性研究报告》 《十甫名都欧中经贸商城』项目定位方案.企业投资经营项目范围定位》 《世邦魏理仕2004年年海口市龙华路发展项目市场定位及可行性研究报告》 《2009-2014年遂宁市30万t甜橙深加工产业化工程可行性报告》--66页 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《2008年达州市主城区住宅市场需求特征调研报告》--33页 《思源经纪2008年9月天津市房地产市场研究报告》--87页 《2007年洮南市关于6万吨油用葵花种植加工建设项目可行性研究报告》--43页 《2007年莱阳市住宅楼市市场调研及物业发展报告》--48页 《2006年重庆市北碚温泉项目市场可行性研究报告》--113页 《2008年桓仁满族自治县雅河朝鲜族乡南边石哈达国际村项目可行性研究报告》--36页 《易居2008年弱势下的房地产项目促销方式及效果研究》--167页 《2008年三明市建宁县年产4.2万吨强化营养香肠建设项目可行性报告》--46页 《2007年龙牧5号青贮玉米种子繁育基地建设项目可行性研究报告》--44页 《2007年重庆市红鼎高尔夫项目产品定位报告》--61页 《2007年广州增城市南昆山香江温泉度假区市场调研报告》--10页 《思源经纪2008年上半年苏州房地产市场分析报告》--128页 《易居2008年9月杭州房地产市场月度报告》--113页 《易居2008年9月长春市房地产市场研究报告》--138页 《2007年杭州市广厦天都城四期可行性研究报告》--33页 《2006年杭州市旭明骨科医院项目投资价值分析报告》--74页 《重庆市江北农场项目市场研究及定位报告》--97页 《2007年天津市红旗南路项目定位与营销推广企划书》--123页 《2008年盱眙市城市桃源项目市场研究及产品建议报告》--88页 《思源2008年天津市滨海新区葛沽项目定位深化报告》--172页 《合富辉煌2006年长沙市博宇项目前期发展策划总体报告及项目开发定位篇》--115页 《2006年杭州市钱江新城项目产品定位及推广提案》--78页 《世联2006年长春市朝阳区富锋分区区域发展研究报告》--68页 《世联大连市中心劳动公园项目整体定位及发展战略》--64页 《2005年寿光市幸福路绿色国际品牌商贸中心项目可行性研究报告》--41页 《2005年南通金海岸火车站商业广场项目可行性研究报告》--109页 《2005年北京市两广路大街与花市大街交汇处的地块项目市场调查报告》--65页 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《2008年连云港市海州区双福工业园项目可行性研究报告》--23页 《思源2006年北京市望京高端物业市场竞争分析》--101页 《2007年南昌市军山湖实业有限公司种草养畜建设项目可行性报告》--23页 《中国国际金融有限公司2008年前三季度房地产行业回顾》--21页 《2008年乌鲁木齐市公安局强制隔离戒毒所二期扩建项目可行性研究报告》--50页 《2008年第二季度中国山东省建筑行业跟踪研究报告》--77页 《2007年淮安市泰誓集团开发区地块项目定位研展报告》--48页 《2007年北京市奥北板块区域市场研究报告》--37页 《博思堂2007年哈尔滨五常市崇仁25号地块前期定位报告-43页》--43页 《2007年大连市西山项目定位分析报告》--38页 《2006年苏州项目市场调研及产品初步定位策划书》--30页 《2006年克拉玛依市白碱滩区敬老院新建工程可行性研究报告》--29页 《2005年潍坊梨园村城中村改造项目可行性研究分析报告》--40页 《世联2008年第3季度杭州市房地产市场发展概况》--23页 《合富辉煌2008年7月西安房地产市场调查报告》--57页 《万科2007年杭州市小户型已成交客户深访报告》--53页 《中原2005年东莞市大朗镇金泓大朗项目定位报告提案》--132页 《2008年青岛利尔旺肉牛公司种牛场扩建项目可行性研究报告》--73页 《易居中国2008年10月重庆市房地产市场研究报告》--92页 《2008年7月份惠州房地产市场监测月报》--34页 《2007年滁州市全椒县磷肥厂地块项目产品定位报告》--35页 《长城证券2008年四季度房地产行业投资策略》--24页 《万科2008年1-6月中国房地产行业分析报告》--92页 《2008年石狮市佳豪城市花园区域市场分析报告》--11页 《青岛市2007年即墨市恒生源500吨蔬菜批发市场新建项目可行性研究报告》--51页 《思源2005年北京市望京区房地产市场分析》--101页 《顺驰2005年天津市新河项目阶段性汇报》--62页 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《2008年海南房地产市场近期走势分析》--19页 《2007年许昌市长葛项目市场研究及产品定位报告》--98页 《2007年湖州市项目市场调研报告及产品定位报告》--103页 《2008年赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司日用消费品配送中心建设项目可行性研究报告》 《2008年城市化、人口流动与房价房地产专题研究》--30页 《2008年前三季度合肥房地产住宅类项目销售分析》--32页 《2006年中国中部地区房地产超级大盘研究报告》--68页 《万科2008年扬州房地产市场投资分析报告》--93页 《2008年昆明市螺蛳湾专业市场调研报告》--41页 《2008年北海城市房地产投资机会与分析》--38页 《华高莱斯2007年北京市金隅嘉业昌平项目市场分析与定位》--236页 《世联2008年长沙秋季房地产交易会总结分析》--53页 《2008年第三季杭州市度房地产市场动态综合评估报告》--66页 《万科2008年4月杭州市房地产行业分析》--82页 《世联2008年天津市武清圣水湖项目定位报告》--79页 《2008年10月中国房地产市场动态月报》--30页 《合富辉煌2008年10月佛山市房地产市场报告》--17页 《2007年武汉市保利街道口059地块项目市场分析及开发定位》--62页 《2008年南京江宁地区各项目区域市场市调报告》--52页 《2006年河南固始县新城综合开发项目可行性研究报告》--49页 《合富辉煌2008年9月至国庆东莞楼市报告》--28页 《2008年长沙市春季房地产交易会置业消费行为调查分析报告》--41页 《2008年合肥市写字楼市场研究分析报告》--48页 《2008年成都市天盛大都汇项目阶段性营销诊断及后续营销执行计划》--79页 《星彦地产2008年10月中国楼市发展概况》--56页 《星彦地产2007年深圳市泛华景田项目发展方向探讨》--82页 《2006年晋城市泽州县计划生育服务站改扩建项目可行性研究报告》--62页 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《2007年上海市南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告》--35页 《2007年北京市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告》--43页 《2005年南宁市蟠龙新区189亩项目可行性研究报告》--53页 《万达2008年淮安市房地产市场小户型项目市场调研报告》--27页 《仲量联行2008年第一季亚太区物业摘要(大中华区)》--56页 《2008年2季度中国房地产行业分析报告》--41页 《世联2007年清远市清新县项目前期思考》--62页 《2007年长沙市第24届房地产交易展示会市场调查报告》--38页 《2008年上半年涿州别墅住宅市场调研与分析》--23页 《2006年江阴市商业市场调查及项目发展可行性报告》--56页 《世联2008年7月长沙房地产市场播报》--120页 《伟业2007年秦皇岛项目房地产市场分析报告》--35页 《合富辉煌2007年南宁市凤岭北云景路地块前期定位策划研究报告》--194页 《戴德梁行2007年苏州工业园区243A地块定位报告》--231页 《招商证券2008年香港股票市场房地产行业投资展望》--32页 《中金2008年前三季度房地产行业回顾》--21页 《富阳地产2008年上海东郊别墅板块市场报告》--83页 《2008年扬州市423#地块产品定位与规划建议》--43页 《2008年重庆北站酒店项目投资可行性分析》--30页 《2006年新疆莎车县开心果节水灌溉建设项目可行性报告》--52页 《2007年宜昌市兴山县高岚朝天吼漂流项目可行性研究报告》--83页 《2007年天津市雍阳广场项目可行性研究报告》--53页 《2007年连云港市金海东郡房地产开发项目可行性研究报告》--86页 《中海地产2005年教育类物业开发与运营专题研究报告》--35页 《2008年阿尔山市人民医院建设工程可行性研究报告》--78页 《易居中国2008年上半年长三角典型城市房地产市场发展分析》--60页 《2007年衡阳市项目市场调研及定位策划报告》--242页 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《中原2005年深圳市华侨城项目整体发展战略及定位》--43页 《2008年云南市丘北上品天成大酒店项目可行性分析报告》--49页 《2008年灵台县什字镇综合市场及道路建设项目可行性报告》--37页 《2008年连云港市连云开发区板桥工业园烧香河大桥工程可行性报告》--139页 《2007年成都金牛区抚琴西北街38号及周边地块项目顾问服务建议》--194页 《万科2006年上海房地产高端客户细分研究报告》--73页 《2008年6-7月中国各区域房地产市场价格月度分析报告》--97页 《伟业顾问2006年临沂市兰山项目市场定位与产品定位》--325页 《易居中国2008年6月长沙市房地产市场研究报告》--89页 《天启开启2007年扬州市骏和地产386和388地块分析报告》--89页 《2006年泗阳县房地产行情市场调研报告》--31页 《2008年上海市中海南汇电信园1号地块市场报告》--68页 《2006年广州市花都汇城东镜村项目可行性研究报告》--42页 《易居中国2006年上海市万科新里程二期定位建议》--76页 《华高莱斯2006年北京市昌平二街项目市场分析与定位报告》--72页 《2006年长沙市西沃投资韶山路项目定位提案》--126页 《2005年成都市南延线房地产市场发展概况》--40页 《中原2008年9月东莞市房地产市场分析报告》--43页 《中原2008年惠州市合生水口东江地块策略提案》--167页 《中原2008年杭州市汇鑫滨江33号地块分析及营销方案》--41页 《2007年葛洲坝集团房地产开发有限公司小溪塔122(1-4)号地块初步调研与发展思路》--34页 《2007年佛山宏城地产石湾CG-05地块项目初步建议》--30页 《2007年北京市别墅市场回顾及天鹅湖项目客群分析》--32页 《中原2008年第一季度大连市房地产市场报告》--25页 《2007-2008年济南市房地产市场分析报告》--91页 《2007年开封市火车站北地块项目市调报告、产品规划及设计方案》--58页 《2007年环渤海地区联东U谷曹妃甸海洋工业城及配套用地开发可行性报告》--47页 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《中信地产2008年9月北京近期房地产市场调研报告》--41页 《天启开启2007年宁波市第五届中国国际家居博览会总结报告》--51页 《2005年北京市奥林匹克公园中心区地下空间商业建设项目建议书及可行性研究报告》--100页 《2008年杭州市上半年房地产市场动态综合评估报告》--59页 《2008年海口市房地产市场分析及特殊渠道开拓建议》--33页 《高力国际2008年济南市城市写字楼市场专项研究报告》--41页 《易居中国2008年9月沈阳市房地产市场研究报告》--15页 《中原2007年成都市中心物业升值潜力白皮书》--25页 《2006年临港市新城泥城分城区产业发展研究报告》--62页 《易居中国2008年第三季度中国房地产百城千企房地产走势调研分析报告》--157页 《合富辉煌2008年5月青岛房地产市场月度报告》--21页 《合富辉煌2008年8月西安市房地产市场调研报告》--65页 《戴德梁行2008年深圳市每周房地产市场概况(9.22-10.5)》--21页 《戴德梁行2008年5月昆明市场进入可行性研究报告》--18页 《2008年沿海地产细分市场及健康住宅需求研究报告》--350页 《东方证券2008年8月份中国房地产行业研究月报》--21页 《2008年中国及主要城市房地产行业发展研究报告》--145页 《2008年仙居县天立商业街旅游休闲特色商业定位及可行性报告》--19页 《思源顾问2005年杭州网新实业三墩项目市场定位报告》--183页 《世联2008年郑州市江泰置业京广南路项目整体定位与物业发展建议》--180页 《2008年重庆市消费者秋季置业态度市场调查描述报告》--11页 《世联2008年深圳世联地产秋交会暨住博会总结》--26页 《世联2008年全国主要大中城市房地产市场概况》--41页 《世联2006年金地深圳市小户型住宅物业发展趋势专项研究》--136页 《世联2006年广东省清新市清新县项目的前期定位》--51页 《易居中国2007年上海市商品住宅(楼盘)销售50强分析》--12页 《2006年金地集团北京中小户型客户需求研究综合报告》--294页 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《2008年合肥市安徽省华侨饭店综合改造项目可研报告》--120页 《2008年9月全球金融风暴与昆山房地产行情走势专题分析》--37页 《2008年8月重庆、武汉和天津房地产市场考察报告》--15页 《2007年深圳市龙岗坪山街道G11336-0061号建设项目可行性研究报告》--39页 《2008年4月潍坊嘉怡置业有限公司仓南小区、七甲新村项目可行性研究报告》--61页 《2007年东莞市茶山丽江地块项目业态定位可行性报告》--56页 《2008年顺驰经典都市住宅小区开发项目可行性研究报告》--115页 《2008年广州市南沙奥园国奥酒店项目可行性研究报告》--158页 《2008年6月昆山玉山镇萧林路拟拓展项目可行性研究报告》--76页 《世联2007年10月深圳市楼市播报之秋交会特刊》--105页 《2008年3月北京朝阳区孙河村项目(300亩)策划定位报告》--150页 《世邦魏理仕2007年成都市美国城项目可行性研究顾问报告》--465页 《中南集团2008年8月中部地区中等城市超级大盘研究报告》--135页 《戴德梁行2008年第二季度台北市房地产市场调研报告》--16页 《中银国际2008年7月中国商务地产行业分析报告》--67页 《中信证券2008年建筑和工程行业投资策略分析报告》--22页 《中原地产2005年沈阳市和平区南二马路项目市场定位分析报告.》--133页 《中原2007年深圳市星河惠阳专案分析定位报告》--92页 《中海地产2008年第一季度重庆市房地产市场报告》--24页 《中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告》--116页 《绿地集团2006年南京六合项目定位及可行性研究报告》--52页 《星彦地产2007年昆明嵩明项目定位及发展战略报告》--186页 《伟业顾问2006年北京市顺通五环项目市场定位报告》--152页 《世联天津市公厕与商业适应性研究及规划设计建议》--186页 《国家电网2006年大型循环流化床技术示范中心可行性报告》--14页 《2008年嘉兴市湘家荡湖东5号地块项目项目建议书》--46页 《2008年北京市丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告》--50页 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《天启开启2008年北京等重点城市8月份及全国1-7月份房地产市场概况》--83页 《思源顾问2008年天津市华明小城镇公建地块市场研究报告》--128页 《世联2008年西安市复地西高新鱼化寨项目整体定位及物业发展建议》--128页 《2008年青岛市城阳区后田前旺疃地块项目营销策划定位报告》--100页 《易居2005年湖南长沙市星沙项目产品定位建议》--97页 《世联2005年北京市怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究》--247页 《2007年南通市世伦路地块市场研究及项目定位分析》--111页 《思源顾问上海市汇琴乐器产学研基地第二阶段市场定位报告》--291页 《2008年宣城市宛溪河流域水环境综合整治工程打捆项目可行性研究报告》--59页 《昆明市宝利达老海埂路项目市调定位及物业发展建议》--126页 《世联2008年北京市中信建国门项目定位报告》--57页 《世联2007年上海市香溢花城普陀区域典型案例分析》--23页 《合富辉煌2008年北京及上海市市龙湖滟澜山项目研究报告》--51页 《2007年杭州市国茂现代生态农业示范园建设项目可行性研究报告》--60页 《博思堂2008年苏州市苏地2007-G-1地块评估报告》--39页 《易居2008年百城千企房地产走势调研分析报告》--162页 《2008年11月上海房地产市场月度报告》--24页 《2007年1-11月泉州市房地产市场运行分析》--22页 《中原2007年万科大连市精装修产品市场研究报告》--78页 《2008年天津市空港物流加工区高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位分析报告》--60页 《中金公司2008年房地产行业分析报告-重点城市商品房成交量周报(12.1-12.5)》--8页 《世联2008年11月深圳市房地产市场月报》--22页 《长城证券2008年房地产行业财务数据点评》--10页 《2008年吴江市江南岸项目周边市场报告》--20页 《2008-2009年全国房地产市场发展趋势研究报告》--21页 《凌峻2005年长沙市佳兴岳麓区项目可行性分析报告》--18页 《世联2008年浅析近期金融政策对房地产的影响》--28页 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn