房地产住宅小区项目前期物业服务合同模版

XX前期物业服务合同第一章总则第一条本合同双方当事人甲方：XX投资有限公司乙方：XX物业管理有限公司根据《中华人民共和国经济合同法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，甲方选聘乙方对XX地块二小区实施前期物业管理。经双方协商一致，订立本合同。第二条物业基本情况小区名称：XX地块二物业类型：高层住宅物业管理区域四至：东至X，西至马岭路，南至X路，北至X大道。总建筑面积：X平方米。第三条前期物业服务合同期限服务期限自X年2月15日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。第四条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应当和乙方履行本合同所规定的权利、义务，并承担相应的责任。第二章管理服务事项第五条　房屋建筑共用部位的维护、保养和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。第六条　房屋共用设施、设备的维护、保养运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、楼内共用照明等设施设备，单元可视对讲安防系统、楼内消防设施设备、电梯等。第七条　共用设施设备和附属建筑物、构筑物的维护、保养和管理，包括室外共用照明、路灯照明、发电机房、配电房、加压供水设备、污水处理系统、室外保安门禁、安防系统设施设备，室外消防设施设备，道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、池、停车场地等。附属配套建筑和设施的日常维护保养和管理，包括商业网点、非营业性的文化体育、娱乐场所、公益性文化设施、公用停车场等。第八条　公用绿地、花木、建筑小品等的维修、养护与管理。第九条　公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、“四害灭杀”。第十条　行人与交通管理，自行车、摩托车、轿车等车辆停放秩序的管理。采取必要措施，纠正妨碍大多数业主和物业使用人正当权益的违章行为，确保小区道路畅通，秩序良好。第十一条　维护小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤，配合和协助公安机关维护本小区治安防范。第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。第十三条　不定期组织开展社区文化娱乐休闲活动。第十四条　向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、代收自用水费及公用水、电分摊费用；3、代收车位停放费、车位租金；4、代收专项设备运行费用；5、其它与物业管理有关的应缴费用。第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备（包括毗连部分：上下或左右毗连）的维修、更新费用，由业主和物业使用人承担，物业的共用部位，共用设备维修时甲方、使用人应当予以配合，阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，业主和物业使用人应负责赔偿。自用部分和自用设备是指入户门以内的部位和设备，包括从水、电、气户表起至户内的管线和自用阳台等。业主和物业使用人可以自行修缮，也可委托他人或物业管理公司修缮，修缮费用由业主或物业使用人支付。第十六条　根据《临时管理规约》的要求，小区内不得在窗外安装防盗窗枝网。不得在天面乱搭乱建有碍观瞻或危及使用安全的雨蓬、楼梯、水池等构筑物；对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，针对具体行为和情节轻重，乙方可采取批评、规劝、警告、制止、责令恢复原样、法律诉讼等措施。第十七条　其他委托事项：一、房屋装饰装修管理：1、对业主和物业使用人的房屋装修活动进行管理；2、对房屋装修项目内容进行登记备案并审批；3、对受业主委托的房屋装修企业和装修队伍的施工人员进出小区实施出入证 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 等方面的管理；4、监督装修责任人对房屋装修建筑垃圾进行定期定时清运，保障小区内整洁干净，实行监控管理，装修垃圾清运费由业主承担。二、物业资料的管理：1、物业竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、给水、排水、供电、通信等管网竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料5、物业质量保修文件和物业使用 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 文件6、有关房屋和公共设备设施、场地使用的物业管理记录文件资料三、有义务接受和帮助物业管理范围内的紧急求援。四、制止和纠正小区内的违法行为和违背社会公共道德的行为，并及时向有关部门报告。第十八条　其他特约服务1、代管房屋；2、代找保姆、钟点工等家政服务；3、预约定期上门清扫室内卫生；4、维修室内水电设备和家用电器；5、代设计、种植保养园林绿化和盆景，出租时花盆栽；6、住户委托的其他服务项目；7、其他中介服务。特约服务项目不属于本合同所规定的公共物业管理服务范围。乙方可提供服务，并另行收费。凡属物价主管部门已有明文规定的，按规定的收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 收取；物价主管部门无规定的，乙方按市场价收取。第三章双方权利和义务第十九条甲方的权利和义务1、在业主委员会成立前，负责制定《临时管理规约》，并将其作为房屋销售或租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施，直至通过法律途径解决；2、审定物业管理公司制定的年度管理 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、年度费用预决算报告、管理制度、物业配套工程、重大改造和维修工程等；3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，如因乙方管理不善造成重大经济损失或管理失误，经政府物业管理行政主管部门认定，有权终止合同；4、甲方在XX地块二第一批交付使用前1个月向乙方提供237.73平方米建筑面积的物业管理用房(另提供物业员工宿舍2套,满足住宿条件)。5、甲方在合同生效之日起至工程竣工验收后60日内按规定逐步向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料）；6、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准和本物业规划设计要求；在保修期内，如存在质量问题，由乙方现场确认为施工单位责任的，正常情况下，乙方24小时内书面、电话或邮件通知甲方，由甲方通知施工单位在24小时内抵达现场，安排维修计划，若施工单位在48小时内未派员进场维修的，乙方有权另派人进场维修，由此所发生的维修费用及相关管理费用由甲方负责从施工单位质保金中扣除；7、小区标识牌（包括公共场所、办公场所标识牌）及环保设施由甲方提供制作图样并具体制作。小区消防设施、器材由甲方配置完善后交乙方管理；8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；9、法律、法规、政策规定由甲方承担的其他责任；10、甲方承诺业主超出本合同委托范围的事项应自行处理和兑现；11、承担物业及公共设施设备在保修期内因施工质量问题导致的经济、法律责任，并承担全部的维修整改及赔偿费用。第二十条乙方的权利和义务1、乙方享有以下权利：（1）根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本物业的各项管理办法及规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益；（2）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；（3）对业主和物业使用人违反法律、法规及政策的行为，提请有关部门处理；（4）按本合同第十六条约定，对业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为，可采取报告、规劝、制止、停止提供物业管理服务，直到采取法律手段等措施；（5）有权选聘专营公司或相关组织承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他单位或个人，未经甲方同意不得擅自将重要专项业务承包给个人；（6）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项，订立书面约定，并负责监督；（7）有权依照本合同和有关规定收取物业服务费等费用；（8）在不影响小区正常秩序的情况下，对小区内属于全体业主所有的公共部位（如电梯广告、外墙广告等）、公共场地（所）和公共配套设施使用、经营、出租的所得收入用于弥补专项维修资金的不足，由乙方根据实际安排用于公共维修支出；（9）按照有关专项维修资金管理规定，使用专项维修资金；（10）不承担对业主和物业使用人人身、财产（包括金银首饰、证券、各种钱币等）的保险、保管以及赔偿责任；不承担因治安刑事案件、意外事故、自然灾害不可抗力等因素对甲方和物业使用人造成意外伤害的赔偿责任；（11）乙方工作人员由于工作失误造成业主或物业使用人人身财产损害的，乙方按相关法律规定承担相应赔偿责任；（12）另外收取费用项目的保管及赔偿责任，由乙方和业主或物业使用人另行约定（13）在物业管理服务过程中，对危及公共安全的行为，必要时乙方可采取有限度的强制制止措施。2、乙方应当履行以下义务：（1）履行本合同，向业主和物业使用人提供物业服务；（2）负责编制物业管理的年度管理计划、资金使用计划及决算报告；（3）每半年向全体业主和物业使用人公布一次物业服务费、水电费的收支情况；（4）对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；（5）接受有关行政主管部门的监督管理；（6）本合同终止时，乙方必须向业主委员会移交管理的设施、设备及物业管理的全部档案资料。第四章物业服务质量第二十一条乙方根据甲方的委托管理服务事项按“XX市住宅小区物业管理服务等级标准”的一级标准实施物业管理服务(详见附件)。第五章管理服务费用第二十二条物业管理服务费用1、在物业正式交付使用前的前期物业服务费用及开办费用由甲方支付；2、因甲方原因空置房屋，由甲方按物业管理法规的规定缴纳物业管理服务费。甲方通知交房后，尚未出售房屋的物业管理服务费由甲方按时支付给乙方(回迁安置房自甲方通知交付之日起由回迁业主按时支付给乙方)；3、业主缴纳费用的时间：每月15日前缴纳当月费用；4、业主的物业管理费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳。甲方承诺免交的应缴费用，应由甲方支付给乙方。物业公司实行先收费后服务的原则。业主应缴的费用有：（1）物业服务费收费标准：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.65元标准缴纳；商业按每月每平方米5元标准缴纳；车位每月每平方米0.83元标准缴纳；空置房屋由业主按所在物业的服务费收费标准的百分之百缴纳；（2）业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电公摊费及自用部分水费的，从逾期之日起每天按所欠费用的3‰交纳违约金处理；（3）装修垃圾清运费是由物业公司代为外委专业运输单位统一清运所应缴纳的费用，收费标准：a.按4元/平方米计收。b.商铺、办公：按6元/平方米计收，由业主在办理装修手续时按房屋面积大小核定缴纳；如业主有拆除墙体的，每拆一堵墙加收170元装修垃圾清运费（相关收费标准乙方可根据市场价进行合理性调整）；（4）自用水费按业主或使用人实际发生额由乙方代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生实行据实按户分摊由乙方代为收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，乙方有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理；（5）住宅业主在办理入伙手续时，一次性缴纳200元/户水电周转金；商业业主在办理入伙手续时，一次性缴纳5000元/间水电周转金；（6）特约服务费是物业公司为满足个别业主需要而提供的服务项目所收取的服务费，如上门维修、家政服务等，除政府物价主管部门有统一规定的收费标准外，服务收费实行双方自愿、明码标价。（7）商业及写字楼物业服务费实行市场调节价，乙方可根据市场情况进行合理性调整，商业及写字楼公摊水电、公摊空调等费用实行据实分摊，不包含在物业服务费范畴。第二十三条小区公共停车位的车辆停放服务费、相关小区配套场所的经营服务费（由甲方投资建设的人防车位及甲方产权独立经营场所除外）由乙方按物价部门相关规定收取，经营所得主要用于弥补小区物业管理服务费和专项维修资金的不足，用于小区公共维修支出。1、车辆停放服务费收费标准：(1)小型汽车停放费临时：露天车位3元/辆·次；架空层（地下室）6元/辆·次，过夜：露天车位5元/辆·次；架空层（地下室）8元/辆·次，月票：露天车位100元/辆·月；架空层（地下室）140元/辆·月。(2)电单车、摩托车停放服务费收费标准；临时：露天0.30元/辆·次；地下室0.50元/辆·次，过夜：露天1.00元/辆·次；地下室1.50元/辆·次，月票：露天35.00元/辆·次；地下室40.00元/辆·月。2、室内车位（车库）产权单位委托物业企业出租给承租人使用的车位租赁费。收费标准为350元/车·月（相关收费标准乙方可根据产权单位要求及市场价进行合理性调整）。3、乙方对车辆所收取的费用仅为车辆停放使用费，因此，乙方对车辆不承担保管责任和车辆损坏、丢失的责任；业主如对车辆有保管需求，则须另行签协议并支付车辆停放保管服务费（收取标准按物价主管部门核准的标准），所收取车辆保管服务费作为乙方的经营服务收入。4、小区停车位主要供业主和租户使用，在小区规划停车位使用已满情况下，甲方授权乙方可拒绝非业主和租户车辆进入小区。第二十四条乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收，但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。第二十五条房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按相关规定进行申报后在物业专项维修资金中列支，不足部分由相关业主据实分摊。第二十六条甲方应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期内，甲方应指定专人按保修处理流程及相关处理时限对接处理相关物业保修问题。第二十七条甲方在该项目第一期物业交付使用前三个月内向乙方提供必要的前期物资开办费，用于购买必要的各种办公用具、工程维修及保洁绿化用具、员工服装、入伙相关资料印刷、交通工具及其它必要的物品（相关物资由乙方在入伙前提前6个月申报）。第二十八条因甲方责任而造成的物业空置并产生的物业管理费用，由甲方承担全部空置物业的物业管理费，按本物业的各项物业管理费用标准的百分之百按时缴纳。甲方未售物业属甲方所有，乙方不得用于经营。第二十九条经营性收入用于补贴物业管理服务费，购置物业管理设施、设备及加强防范的费用开支，实行财务核算、帐目公开。第三十条各项收费项目其收费标准按物价部门相关标准收取。第三十一条保险：1、房屋共用部位、共用设施设备的保险在保修期满后由乙方根据实际情况代为办理。2、物业产权人的家庭财产、人身安全、车辆等的保险由物业产权人自行办理。第六章前期物业管理介入第三十二条物业管理前期介入为甲方需要乙方进驻该项目之日起至按设计工程全部竣工验收且全部交付使用当月止。第三十三条前期物业介入甲方责任。1、为乙方前期物业介入提供合适地点、面积及必须设备作为管理处前期办公室；2、在售楼处安排合适位置给乙方作为物业咨询台，并作适当布置；3、对物业前期介入实施监督检查；4、负责处理非物业管理原因而产生的各种纠纷；5、入伙现场布置及宣传。第三十四条前期物业介入乙方责任：参与该物业前期工程建设、工程验收；招聘，培训前期物业管理员工。1、向甲方报告工程改善项目，列出遗漏工程供甲方跟进；2、完善各类配套设施的建议；3、对各种设施、设备的选型提供专业性建议；4、小区环境布置景观设计的建议；5、根据小区物业情况，成立承接查验小组和专业工作小组，进驻小区进行稽核及接管准备工作；6、根据有关法律、法规、政策，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则；7、做好与甲方销售部门的衔接工作，就物业管理推广、策划问题提出意见和建议；8、负责在售楼处回答业主对物业管理方面的来访和提问，并做好跟进工作；9、与物业管理有关的政府部门（房产局、物价局、工商局、税务局、派出所、街道办）沟通与协调；10、与物业管理相关部门（供水、供电、燃气、有线电视、宽带、环卫、学校、银行）接洽与合作；11、编写业主入伙指南，制定电脑化管理程序；12、物业竣工验收的参与；13、组织物业的接管验收。第七章合同的解除或终止第三十五条出现下列情形之一的，任何一方有权提前解除本合同：1、本物业因拆迁等原因灭失的；2、因不可抗力，致使本合同无法正常履行的；第三十六条服务期限自本合同生效之日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。第三十七条本合同期满，甲方或业主委员会没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业与乙方交接，或者因非乙方原因无法向合法的业主委员会移交时，乙方继续管理的，视为此合同的自动延续，如乙方不愿继续服务则有权通过公告后退出。第三十八条本合同提前解除或终止时，甲、乙双方应在30天内交接完毕，并妥善及时处理好与本物业管理服务相关的债权债务（包括物业服务费用的清算、移交公共维修资金等）；在交接期间，乙方应继续维护本物业管理区域正常的生活秩序。第三十九条甲方违反本合同约定，导致乙方无法达到本合同约定的服务内容和服务质量标准的，乙方有权要求甲方在合理期限内解决。第八章特别约定第四十条有以下情况之一的，乙方不承担责任：1、由于甲方、业主、物业使用人的原因导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和服务质量标准的；2、非乙方责任或不可抗力导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和服务标准的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、非乙方过错出现业主、物业使用人人身伤亡、财产损失的。第四十一条本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主和物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应当承担连带责任。第四十二条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如：发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。第九章其他第四十三条因本合同引起的争议，首先由双方协商解决或申请物业管理行政部门调解，协商或调解不成，则通过诉讼解决，诉讼由本物业所在地法院管辖。第四十四条本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议进一步明确各方的权利义务。第四十五条甲、乙双方在本合同所留地址为各方收件的地址，如有变更，变更方应在7天内书面通知对方，否则变更方应承担文件、通知、资料、函件、回复等（以下统称文件）无法送达的责任。一方向另一方送达的文件应即时签收，如由于受送达方的原因不能送达或拒绝签收的，送达方可以挂号信、特快专递邮寄送达或在报纸上公告送达，邮寄凭证或刊登文件的报纸作为受送达方已收悉该文件的证据，而且自送达方寄出挂号信、特快专递或报纸刊登公告之日起第三天视为受送达方收到该文件之日。第四十六条本合同自签定之日起生效，一式伍份，双方各执贰份，备案一份。甲方：XX投资有限公司乙方：XX物业管理有限公司签约代表：签约代表：年月日年月日附件:前期物业管理服务质量标准XX市普通住宅小区物业服务等级标准 一级 项目 内容标准 权重(%) （一）综合服务 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。与被服务者签订规范的物业服务合同（协议），双方的权利义务关系明确，公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，严格按照合同约定提供物业服务。小区设服务中心，每天12小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉。办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。建立有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家有关规定。业主或使用人的咨询、投诉在1天内予以答复处理。业主急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修纪录，并有回访制度。广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达90%以上，对不满意的情况进行分析并及时整改。（征求业主人数不低于业主总人数的85%）物业管理企业持有有效证照，人员配置合理，项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上项目经理任职经历。项目经理、管理人员、水、电、绿化等专业操作人员，按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动，热情。定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。每月在服务中心公布1次由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况，每月1次在服务中心公布涉及住户共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。按有关规定或合同约定规范使用住房专项维修资金。 23 （二）房屋管理及维修养护 1、按照物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，主要路口设有路标；各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识齐全、规范、美观。3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁，符合原设计要求；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。5、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护，维修养护处理及时率达95％以上，巡逻、检修记录和保养记录齐全。6、每半年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。8、根据房屋实际使用年限，每年至少1次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 12 （三）共用设施设备维修养护 1、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全、规范，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好（依法应由专业部门负责的除外）。2、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，建立的共用设施设备档案（设备台帐）、运行、检查、维修、保养记录齐全。3、维修养护制度健全并在工作场所明示，水、电、电梯、中央空调、监控等工作标准及岗位责任制明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。5、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。6、载人电梯24小时正常运行，每天至少1次对电梯实施巡查，发生故障应立即维修。7、每天至少1次检查路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率95%以上，按约定时间定时开关。8、设备用房整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，9、对可能发生的各种设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。10、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。11、防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。12、雨水井、化粪井每月检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。13、接到相关部门停水、停电通知，应在小区醒目处提前通知业主。 9 （四）绿化养护 有专业人员实施绿化养护管理。根据气候状况和季节，适时组织浇灌、松土，花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树在一周内清除，并适时补种。草坪生长整齐，高度不应超过8公分，超过时应在一周内及时进行修剪，每年清除杂草4次以上，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。绿篱枝叶较茂密，适时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年施肥1次，并视树木情况进行追肥1次。适时组织防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害，病虫害无明显迹象。园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。 6 （五）保洁服务 根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾袋装化。垃圾清运日产日清，每天早晚定时清运2次，无垃圾桶、果皮箱满溢现象，每周至少清洗1次，保持垃圾设施清洁、无异味；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫2次；电梯厅每日清扫2次，拖洗1次，每2周对电梯门壁打蜡上光1次。楼道、一层共用大厅每日清扫1次，拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次；设施设备用房每天清扫1次；休闲、娱乐、健身设施每天清洁一次，每月刷洗消毒1次。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象，保证小区内干净整洁。建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展消毒和灭虫除害工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 14 （六）协助公共秩序 门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志，定期接受安全技能培训，有较强的安全防范能力，能正确使用各级消防、物防、技防设备和器材。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，并有详细的交接班记录。对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。配备有楼宇可视对讲系统将、电子监控系统、电子巡更系统或者其他三项安全防范设施的，对安全监控设施实施24小时监控并及时记录，发现问题30分钟内有人到现场处理。按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，并做好巡查记录；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻；配有安全监控设施的，实施24小时监控并做有完备的记录。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。每年应组织不少于1次应急预案演习。 36