整县推进分布式光伏法律风险管控

汇报人：XXX2023年X月X日整县推进分布式光伏法律风险管控CONTENTS目录一二三四整县推进分布式光伏政策分布式项目合规性要求场地使用法律风险屋顶租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 关注要点一整县推进分布式光伏政策一、整县推进分布式光伏政策2021年6月，国家能源局发布了《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的通知》，正式拉开了分布式光伏整县推进的帷幕。676个县（市、区）被纳入试点名单，分布式光伏正进入加速发展的全新周期，带来的是市场格局、商业模式与投资逻辑等多个维度的变化。一、整县推进分布式光伏政策⚫开发市场主体基本落实，开发建设积极性高，有实力推进试点项目建设。⚫党政机关建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于50%；学校、医院、村委会等公共建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于40%；工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不利于30%；农村居民屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于20%。一、整县推进分布式光伏政策一、整县推进分布式光伏政策一、整县推进分布式光伏政策⚫鼓励各试点县(市、区)工作专班通过市场竟争的方式，相对集中配置屋顶资源，并对项目推进情况缓慢，或者安全质量问题严重的投资商和工程服务企业纳入征信系统。⚫鼓励各试点县(市、区)以整镇(乡)、街(园)推进的方式，由各镇(街道)、开发区根据资源属性的特点，根据项目难度、获利水平分别打包，形成相对集中统一的包装项目，自主确定开发模式和投资合作对象。二分布式项目合规性要求二、分布式项目合规性要求（一）合规性手续要求工商业屋顶分布式项目可以豁免哪些前期合规性手续？《分布式光伏发电项目管理暂行办法》(国能新能〔2013〕433号)第十一条项目备案工作应根据分布式光伏发电项目特点尽可能简化程序，免除发电业务许可、规划选址、土地预审、水土保持、环境影响评价、节能评估及社会风险评估等支持性文件。二、分布式项目合规性要求第十三条各级管理部门和项目单位不得自行变更项目备案文件的主要事项，包括投资主体、建设地点、项目规模、运营模式等。确需变更时，由备案部门按程序办理。工商业屋顶分布式项目需要取得备案，备案工作免除规划、用地等手续。二、分布式项目合规性要求是否豁免办理环评手续？《建设项目环境影响评价分类管理名录》(2021年版)》(生态环境部令第16号)二、分布式项目合规性要求《中华人民共和国环境影响评价法》第三十一条建设单位未依法备案建设项目环境影响登记 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 的，由县级以上环境保护行政主管部门责令备案，处五万元以下的罚款。二、分布式项目合规性要求《城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。工商业屋顶分布式项目建设是否需要办理建设工程规划许可证？(“工规证”)二、分布式项目合规性要求二、分布式项目合规性要求关注项目所在地关于屋顶分布式光伏的相关建设规范要求一般来说，对于安装高度都有相应限制。二、分布式项目合规性要求《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二条特殊建设工程的消防设计审查、消防验收，以及其他建设工程的消防验收备案(以下简称备案)、抽查，适用本规定。本规定所称其他建设工程，是指特殊建设工程以外的其他按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程。二、分布式项目合规性要求二、分布式项目合规性要求分布式项目电网接入手续1.项目业主向电网公司提出并网验收和调试申请2.电网公司受理并网验收和调试申请3.与电网签订购售电合同和并网调度 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 4.安装电能计量装置5.完成并网验收及调试6.项目并网运行三场地使用法律风险三、场地使用法律风险•《城乡规划法》：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑、房屋、构筑物，属于违章建筑，县级以上城乡规划部门有权要求限期拆除，没收实物或违法收入，并处罚款。风险点1：房屋产权及建设手续合规性风险三、场地使用法律风险•《 租赁合同 房屋租赁合同免费下载租赁合同范本下载上海市房屋租赁合同下载办公室租赁合同免费下载免费房屋租赁合同下载 司法解释》:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”•《消防法》：未经消防验收或消防验收不合格的建筑，禁止投入使用，经依法抽查不合格的，应当停止使用。三、场地使用法律风险•《商品房屋租赁管理办法》：有下列情形之一的房屋不得出租：(一)属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(三)违反规定改变房屋使用性质的；(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。(不包括未取得产证的情形)三、场地使用法律风险•《江苏省高级人民法院关于印发<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见>的通知》：当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。三、场地使用法律风险•《广东省高级人民法院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》：“土地使用权人办理了合法的报建手续,房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格,具备交付使用的条件,在未领取房屋产权证书前将房屋出租的,租赁合同可认定有效。城镇私有房屋不要求验收的,前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防验收合格的限制。”三、场地使用法律风险三、场地使用法律风险三、场地使用法律风险•车棚应取得建设工程规划许可证•农业大棚应取得设施农用地等用地手续车棚/大棚的使用三、场地使用法律风险《民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。风险点2：出租人是否为房屋权利人三、场地使用法律风险涉及转租的情形，可能存在以下风险：•未取得业主方同意，业主方要求解除合同的•转租方与业主方的剩余租赁年限无法覆盖屋顶租赁期•转租方未正常履约导致业主收回场地•转租合同权利义务未取得业主同意(涉及建筑物的)三、场地使用法律风险•屋顶转租事宜取得业主方同意(转租确认函、同意函)•约定超出转租方剩余租赁期限后的处理方式(业主方同意与转租方续期/超出部分业主方承接)•约定转租方因违约丧失租赁权时的处理方式(不收回场地、租赁关系自动由业主方承接)•约定与业主方之间涉及屋顶使用的权利义务安排(同意屋顶租赁协议的内容，并提供配合)怎么处理？三、场地使用法律风险三、场地使用法律风险•《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。风险点3：一房二租风险三、场地使用法律风险•《中华人民共和国民法典》第七百零六条：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。•《房屋租赁合同司法解释》(2020修正)》第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。三、场地使用法律风险风险点4：房屋抵押/查封风险《租赁合同司法解释》：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。”《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”“先抵后租”“先租后抵”三、场地使用法律风险《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《租赁合同司法解释》：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。”“先封后租”“先租后封”三、场地使用法律风险签约前怎么处理？三、场地使用法律风险三、场地使用法律风险风险点5：房屋业主方破产风险三、场地使用法律风险三、场地使用法律风险三、场地使用法律风险裁判要旨：《破产法》第十八条规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务,如管理人在法定期问内没有行使继续履行合同的权利,即丧失了要求对方继续履行的权利,而不是双方已经在持续履行合同的情况下如果管理人未明确通知对方继续履行合同即推定解除合同。三、场地使用法律风险三、场地使用法律风险三、场地使用法律风险风险点6：房屋拆迁风险•《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿对象是“被征收人”，即房屋所有权人(“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”)。•因此，承租人可能不能直接向政府主张停产停业损失，而是应当约定政府给予的停产停业补偿如何在出租人(屋顶业主)与承租人(光伏电站投资方)之间的分配规则。1.拆迁补偿对象三、场地使用法律风险•《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿内容包括“被征收房屋价值的补偿”“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”和“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”，原则上上述补偿均只针对被征收人(屋顶业主)，承租人只能基于屋顶租赁合同的约定向屋顶业主再行主张补偿。2.如何取得补偿三、场地使用法律风险•屋顶光伏设备资产本身往往无法被列入“被征收房屋价值的补偿”，而只能主张“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”或“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”，对此各地尚无统一的操作规则，且具有较大的不确定性(“一事一议”)。•因此，屋顶租赁合同应当约定房屋涉及拆迁时业主方通知并协调投资方参与拆迁补偿谈判的义务，通过积极参与谈判和沟通，尽力弥补拆迁带来的损失。3.补偿标准和范围三、场地使用法律风险•若当地有明确的屋顶分布式光伏补偿标准的，应当积极主张适用相关标准获取补偿。•可在屋顶租赁协议中约定回购条款，即发生征收拆迁时，则由屋顶业主接手光伏项目，并将其作为屋顶业主的资产纳入征收范围，由屋顶业主获得补偿款后再进行合理分配，具体比例双方可以自行约定。•可在屋顶租赁合同中约定拆迁补偿款的分配原则，明确屋顶业主的通知并协调承租人参与谈判沟通的义务，以及屋顶业主的损害赔偿/违约责任。4.承租人如何保障自身权利四屋顶租赁合同关注要点四、屋顶租赁合同关注要点四、屋顶租赁合同关注要点四、屋顶租赁合同关注要点怎么处理？有权续租5年租赁期限超出20年法定上限同时签署一份20年的租赁合同和一份5年后附条件生效的合同第5年有权重新签署一份20年的租赁合同20年租赁期四、屋顶租赁合同关注要点四、屋顶租赁合同关注要点四、屋顶租赁合同关注要点四、屋顶租赁合同关注要点聚焦碳中和领域的政策、技术、产品等研究，促进碳中和技术成果转化和推广应用，为政府提供碳达峰、碳中和的政策咨询，为企业提供绿色转型的解决方案为境内外能源、环境及基础设施项目提供“开发、建设、投融资、运营”全过程法律风险管控服务，涵盖项目开发建设、投资并购和争议解决等多个领域涉及新能源、石油天然气、火电、核电、水电、生物质发电、抽水蓄能、垃圾发电等行业，在矿产资源、水土气固废环保项目、海港码头、园区招商引资等基础设施PPP领域积累了丰富经验1995200720152020“双碳”北京杭州广州上海2012谢谢