苏州房地产投资环境分析报告

....PAGE/NUMPAGES目录TOC\o"1-3"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc133839537"1.城市房地产市场宏观背景 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 与评价PAGEREF_Toc133839537\h4HYPERLINK\l"_Toc133839538"1.1宏观经济运行状况PAGEREF_Toc133839538\h4HYPERLINK\l"_Toc133839539"1.2城市规划与建设PAGEREF_Toc133839539\h8HYPERLINK\l"_Toc133839540"1.3宏观政策PAGEREF_Toc133839540\h10HYPERLINK\l"_Toc133839541"2.城市房地产市场发展状况分析与评价PAGEREF_Toc133839541\h15HYPERLINK\l"_Toc133839542"2.1土地市场PAGEREF_Toc133839542\h15HYPERLINK\l"_Toc133839543"2.2房地产整体市场PAGEREF_Toc133839543\h16HYPERLINK\l"_Toc133839544"2.3住宅市场PAGEREF_Toc133839544\h19HYPERLINK\l"_Toc133839545"2.4写字楼市场PAGEREF_Toc133839545\h21HYPERLINK\l"_Toc133839546"2.5商业营业用房市场PAGEREF_Toc133839546\h24HYPERLINK\l"_Toc133839547"2.6二手房市场PAGEREF_Toc133839547\h26HYPERLINK\l"_Toc133839548"2.7城市房地产市场发展趋势预测PAGEREF_Toc133839548\h26HYPERLINK\l"_Toc133839549"3.城市房地产行业发展与市场竞争分析PAGEREF_Toc133839549\h29HYPERLINK\l"_Toc133839550"3.1房地产行业发展现状与趋势PAGEREF_Toc133839550\h29HYPERLINK\l"_Toc133839551"3.2城市房地产市场竞争格局分析PAGEREF_Toc133839551\h29HYPERLINK\l"_Toc133839552"3.3典型企业与典型项目收益和风险分析PAGEREF_Toc133839552\h30图表目录TOC\h\z\t"图表目录"\cHYPERLINK\l"_Toc133839575"图1-1：城市地图PAGEREF_Toc133839575\h4HYPERLINK\l"_Toc133839576"图1-2：2000-2004年市GDP与其增长率PAGEREF_Toc133839576\h5HYPERLINK\l"_Toc133839577"图1-3：2000-2004年市人均GDP与其增长率PAGEREF_Toc133839577\h5HYPERLINK\l"_Toc133839578"图1-4：2000-2004年市三次产业结构PAGEREF_Toc133839578\h6HYPERLINK\l"_Toc133839579"图1-5：2000-2004年市全社会固定资产投资PAGEREF_Toc133839579\h6HYPERLINK\l"_Toc133839580"图1-6：2000-2004年市人均可支配收入和消费性支出PAGEREF_Toc133839580\h7HYPERLINK\l"_Toc133839581"图1-7：2000-2004年市消费品零售总额PAGEREF_Toc133839581\h7HYPERLINK\l"_Toc133839582"图2-1：2005年市土地出让区域分布PAGEREF_Toc133839582\h15HYPERLINK\l"_Toc133839583"图2-2：2000-2004年市房地产开发投资额与其增长率PAGEREF_Toc133839583\h16HYPERLINK\l"_Toc133839584"图2-3：2000-2004年市商品房建设情况PAGEREF_Toc133839584\h16HYPERLINK\l"_Toc133839585"图2-4：2000-2004年市商品房供求比PAGEREF_Toc133839585\h17HYPERLINK\l"_Toc133839586"图2-5：2000-2004年市商品房销售面积PAGEREF_Toc133839586\h18HYPERLINK\l"_Toc133839587"图2-6：2000-2004年市商品房销售价格PAGEREF_Toc133839587\h18HYPERLINK\l"_Toc133839588"图2-7：2000-2004年市住宅建设情况PAGEREF_Toc133839588\h19HYPERLINK\l"_Toc133839589"图2-8：2000-2004年市住宅供求比PAGEREF_Toc133839589\h20HYPERLINK\l"_Toc133839590"图2-9：2000-2004年市住宅销售面积PAGEREF_Toc133839590\h20HYPERLINK\l"_Toc133839591"图2-10：2000-2004年市住宅销售价格PAGEREF_Toc133839591\h21HYPERLINK\l"_Toc133839592"图2-11：2000-2004年市写字楼建设情况PAGEREF_Toc133839592\h21HYPERLINK\l"_Toc133839593"图2-12：2000-2004年市写字楼供求比PAGEREF_Toc133839593\h22HYPERLINK\l"_Toc133839594"图2-13：2000-2004年市写字楼销售面积PAGEREF_Toc133839594\h23HYPERLINK\l"_Toc133839595"图2-14：2000-2004年市写字楼销售价格PAGEREF_Toc133839595\h23HYPERLINK\l"_Toc133839596"图2-15：2000-2004年市商业营业用房建设情况PAGEREF_Toc133839596\h24HYPERLINK\l"_Toc133839597"图2-16：2000-2004年市商业营业用房供求比PAGEREF_Toc133839597\h24HYPERLINK\l"_Toc133839598"图2-17：2000-2004年市商业营业用房销售面积PAGEREF_Toc133839598\h25HYPERLINK\l"_Toc133839599"图2-18：2000-2004年市商业营业用房销售价格PAGEREF_Toc133839599\h25TOC\h\z\t"题注"\cHYPERLINK\l"_Toc133839600"表1-1：重点政策一览表（2003-2005年）PAGEREF_Toc133839600\h12HYPERLINK\l"_Toc133839601"表2-1：2003-2005年市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况PAGEREF_Toc133839601\h15HYPERLINK\l"_Toc133839602"表2-2：市住宅市场需求量预测PAGEREF_Toc133839602\h27HYPERLINK\l"_Toc133839603"表3-1：建屋集团开发典型项目情况PAGEREF_Toc133839603\h30HYPERLINK\l"_Toc133839604"表3-2：新港开发典型项目情况PAGEREF_Toc133839604\h31HYPERLINK\l"_Toc133839605"表3-3：和润开发典型项目情况PAGEREF_Toc133839605\h31HYPERLINK\l"_Toc133839606"表3-4：中海开发典型项目情况PAGEREF_Toc133839606\h32HYPERLINK\l"_Toc133839607"表3-5：南都建屋开发典型项目情况PAGEREF_Toc133839607\h32HYPERLINK\l"_Toc133839608"表3-6：顺驰建屋开发典型项目情况PAGEREF_Toc133839608\h33HYPERLINK\l"_Toc133839609"表3-7：嘉业开发典型项目情况PAGEREF_Toc133839609\h33城市房地产市场宏观背景分析与评价宏观经济运行状况最具经济活力的城市之一市位于长江三角洲中部，省南部，是中国重点旅游城市，是长三角地区重要城市，于2004年入围CCTV“中国十大最具经济活力城市”并获年度大奖。近年来，市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。图1-1：城市地图正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地；产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地；科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。21世纪的将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现化地区。经济保持快速增长自2003年以来，抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。GDP保持快速增长，2004年的GDP总量首次超过，位居全国第四。人均GDP自2003年以来超越，稳居全国各大城市首位。图1-2：2000-2004年市GDP与其增长率数据来源：市统计年鉴2003年，人均GDP已达5762美元，根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。图1-3：2000-2004年市人均GDP与其增长率数据来源：市统计年鉴产业结构以工业为主导是一个新兴的工业城市，目前已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业为主导的工业结构，第二产业是推动市经济快速增长的主要力量。自2000年以来，第二产业的比重逐年上升。2004年工业总产值跃居全国第二，成为仅次于的全国第二大工业基地。图1-4：2000-2004年市三次产业结构数据来源：市统计年鉴全社会固定资产投资迅猛增长，房地产所占比重快速增加图1-5：2000-2004年市全社会固定资产投资数据来源：市统计年鉴自2002年以来，全社会固定资产投资迅猛增长，2003年同比增幅高达73.3%。与此同时，房地产开发投资也呈快速增长的态势，占固定资产投资的比重也逐年增加，2004年达21.5%。人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长从2000年到2004年期间，由于经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.7%，在省处于领先地位，并逐步缩小与、等长三角领先城市的差距。随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。图1-6：2000-2004年市人均可支配收入和消费性支出数据来源：市统计年鉴社会消费品零售总额稳定增长伴随着旅游业的发展，市消费品市场保持繁荣、活跃的旺销态势，从2000年到2004年期间，社会消费品零售总额年平均增长率达15.8%。图1-7：2000-2004年市消费品零售总额数据来源：市统计年鉴小结：综观市宏观经济运行状况，我们发现，市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了经济持续高速增长，且经济发展潜力巨大。因为GDP中占将近一半的是劳动者报酬，经济的迅速发展使得城镇居民人均可支配收入稳步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽车的需求将会增大，汽车加快进入家庭，未来恩格尔系数将发生较大变化，人民生活消费结构也将随之变化。此外，产业结构正逐步优化、固定资产投资增量速趋于平稳。城市规划与建设城市规划城市性质市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。发展目标在规划期全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。规划围全市规划区面积2014.7平方公里。城市规模2005年：人口149.1万，市区建成区建设用地150.2平方公里。2010年：人口185万，市区建成区建设用地186.9平方公里。城市总体布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。古城保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。城镇体系规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴。其中，一个中心指中心城市，都市区；五个副中心分别是：常熟市区、吴江市区、市区、太仓市区和家港市区；四个发展轴分别是沿沪宁城镇聚合轴、沿太湖旅游休闲轴、沿嘉杭交通走廊发展轴和沿沪青湖高速公路发展联系轴。城市建设轨道交通建设情况2004年11月21日，轻轨规划顺利通过专家组审查，预计到2010年轻轨1号线、2号线有望建成通车，到2020年，3号、4号线也有望建成通车，并逐步实现与、等周边地区轻轨的接轨。公路交通建设情况建成沪高速公路、昆太高速公路、绕城高速公路西北段和锡太一级公路，实施沪宁高速公路段扩建、312国道段改造和沿江开发高等级公路等工程，开工建设沪浙高速公路段。到2005年底，将确保沪国省道干线接口达到6个、计32条普通公路车道，高速公路接口达到4个、计24条高速车道。市交通有望与全面对接，到年底将有10条公路（含高速公路）、56个车道连通，公交“一卡通”、高速公路联合收费等也将有重大进展。小结：作为长三角都市圈的地理中心城市和沪宁产业带核心城市，古城曾利用这一区位优势缔造出“经济奇迹”。随着不断加快与的交通接轨步伐，将更好地接受的辐射，有利于经济的进一步发展。宏观政策政府对房地产市场的发展目标和策略2004年以来的宏观调控，对全国的房地产影响深远。调控政策的重点集中在土地、金融、商品房交易管理、房价四个方面，其关键在于通过控制房地产供应的源头以规房地产市场秩序，通过金融手段来平衡房地产市场供求，通过市场政策抑制房地产投机行为。主要政策与其对房地产市场产生的影响土地政策土地市场是一级市场，健全和完善土地市场，影响整体房地产市场的健全发展。2004年以来，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，目的就是为了从源头上进一步规房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以与房地产价格的过快增长。拆迁政策2004年3月，市人民政府发布了市拆迁补偿安置的实施 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ，紧接着在6月，再次加强对拆迁实施单位资质管理。通过加强拆迁管理，完善拆迁补偿最低单价和最低总额保障机制，保障市城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益。二手房政策为了进一步深化住房制度改革，推进住房商品化、社会化进程，根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）和《省政府办公厅转发省建设厅等部门关于调整2003年度房改有关政策意见的通知》（政办发〔2003〕48号）的要求，2005年2月28日市人民政府印发《关于扩大市区房改售房围的实施意见》的通知，扩大了市区房改售房围。受此政策的影响，将增加二手房市场的可交易量，在一、二手市场的联动效应下，将进一步加大一手住宅市场的交易量。金融政策2004年10月中国人民银行出台的《关于调整金融机构存贷款利率的通知》，以与2005年3月16日中国人民银行出台下发的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金利率的通知》，一方面对整个房地产市场的需求进行调控，另一方面有利于央行对商业银行加强风险管理，完善住房贷款的定价机制。房价政策2005年3月和4月相继出台了《关于确实稳定住房价格的通知》和《愿与做好稳定住房价格工作的意见》，这两个政策的主要目的都是为了加强对房地产市场的引导和调控，切实稳定住房价格。表1-1：重点政策一览表（2003-2005年）政策分类政策名称颁布时间重点容对房地产市场的影响和效果土地政策HYPERLINK"://realestate.cei.gov.cn/new/law/BrowseInfore.cbs?no=13225&x="\t"_blank"市人民政府贯彻省政府关于调整征地补偿标准的通知的通知2004.2.4调整征地补偿安置标准，实行“土地换保障”的征地补偿安置制度保护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的基本生活。关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知2003.2.18清理违规设立的各类园区规土地市场秩序关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知2004.3.21就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国围的执法监察，各地要在04年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严处理督促土地出让历史遗留问题的解决关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理2004.4.29集中半年时间左右，深入开展土地市场治理治理成果斐然：6866个各类开发区核减了4813个，占原有总数的70.1%；规划面积压缩了2.49万平方公里，占原有面积的64.5%。此外，国土资源部还会同有关部门共清查新上项目82440个，涉与总用地面积74.7万公顷，对占用土地的项目进行了查处，收回土地1999.5公顷关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理2004.5.21治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划进一步加大对土地市场的宏观调控国务院关于深化改革严格土地管理的决定2004.10.21严格依照法定权限审批土地，新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分紧缩地根，直压用地冲动有效的规了政府行为用地指标愈加显得珍贵2005年一季度房地产开发企业的土地购置明显减少政策分类政策名称颁布时间重点容对房地产市场的影响和效果土地政策关于贯彻国务院深化改革严格土地管理的决定的实施意见2005.6.9切实保护耕地，严格控制新增建设用地总量；依法规供地行为，全面提升土地集约利用水平；加强政府对经营性用地的市场调控，进一步规经营性用地的公开交易制度；严格执行征地补偿安置政策，维护被征地农民的合法权益；完善动态监察制度，强化土地执法监察工作；加强各方配合，保证耕地保护和土地管理各项措施落到实处进一步规了经营性用地公开交易制度，确保土地交易公开公平公正。拆迁政策市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法2004.3.2拆迁补偿安置问题的相关规定加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益HYPERLINK"://realestate.cei.gov.cn/new/law/BrowseInfore.cbs?no=14091&x="\t"_blank"市关于加强我市拆迁实施单位资质管理的通知2004.6.10严格执行房屋拆迁程序，规拆迁行为加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行二手房相关政策市人民政府印发关于扩大市区房改售房围的实施意见的通知2005.2.28扩大改售房的围增加了二手房市场的可交易量，对公有住房售价有了限制金融政策商业银行房地产贷款风险管理指引2004.9.2将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下，含55%土地储备贷款和房地产开发贷款受到严格控制；制止盲目消费，提高个人住房贷款的质量关于调整金融机构贷款存、利率的通知2004.10.28一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。另外，个人住房公积金贷款5年（含）以下从3.60%提高到3.78%，5年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款5年（含）以下从4.77%提高到4.95%，5年以上从5.04%提高到5.31%上涨幅度较小，对于贷款者在经济上不会有太大的影响；试验性措施，通过这次调控来观察市场反映，也为下次的加息埋下了伏笔。但对消费者的心理造成了不少影响，许多人开始产生了观望的心理中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知2005.3.16将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和部定价规则抑制房价上涨过快，在成本上和心理上对购房者造成双重压力，影响购房需求关于住房公积金有关利率调整的通知2005.3.18上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点抑制房价上涨过快，在成本上和心理上对购房者造成双重压力，影响购房需求政策分类政策名称颁布时间重点容对房地产市场的影响和效果交易政策房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）2004.12.31对各城市房地产信息系统的建设和验收提出基本的标准和依据，又要求在建设本市房地产信息系统时要因地制宜，以取得更佳效果为政府提供决策依据，为消费者提供消费指南关于进一步加强房地产税收管理的通知2005.5.18对房地产税收实施一体化管理，在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书为把手实现房地产业诸税种的有机连接，加强房地产诸税种的税收管理关于加强房地产税收管理的通知2005.5.27规定了购房时间是以取得房屋产权证或契税完税证明是注明的时间作为其购买房屋的时间在房地产税收的细节问题上给出了具体的操作措施，有效地完善以前的房地产税收 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 经济适用房管理办法2004.5.13限制经济适用住房的面积，而经济适用住房的价格以保本微利为原则，购买经济适用房满一定年限后方可按市价出售调整经济适用房的供给结构，限制经济适用房的购买和出售，杜绝炒作经济适用房以牟取暴利房价政策关于稳定住房价格的通知2005.3.26提出了如何稳定住房价格的一些纲领性规定稳定房价，抑制投机国务院转发建设部等部门关于做好稳定住房价工作意见的通知2005.5.9营业税的收取方式与普通住宅标准的确定禁止炒地抑制投机性需求建立房地产信息系统城市房地产市场发展状况分析与评价土地市场土地市场概述自2001年10月始，城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行拍卖、招标、挂牌的出让方式供给。按照市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法，市区围的土地招标、拍卖、挂牌工作，由市人民政府负责，市土地储备中心具体组织执行；工业园区中新合作开发的70平方公里围的土地由市人民政府授权园区管委会负责，园区土地储备中心具体组织执行。土地出让情况2005年市区五城区（老城区、园区、新区、吴中、相城）出让土地总面积为431.32万平方米。从出让地块的分布来看，随着吴中区和相成区交通环境等问题的改善，逐渐称为土地市场供应的主要区域，而老城区（由平江、沧浪、金阊三区组成）作为传统的市中心，土地资源相对稀缺，房地产开发不仅受到地域条件的限制，同时还须考虑文化遗产保护的要求，因此独立的房地产开发项目规模偏小，且分布零星。图2-1：2005年市土地出让区域分布数据来源：市土地储备中心表2-1：2003-2005年市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况2003年2004年2005年土地出让面积（万平方米）329.33399.03361.06土地交易价格（元/平方米）1777.551855.241969．15数据来源:市土地储备中心土地开发与购置情况经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，在利益驱动之下，近几年成为外地房产开发商“抢滩”的高峰期。据市土地储备中心办公室提供的一组数据，在的拍卖土地中，有近40.0%的土地被外地公司购得。土地成交情况从历年的土地交易量来看，2001-2003年间的土地交易量逐年递增，且递增速度极快。自2004年以来，受宏观调控的影响，土地交易量虽然继续增加，但增幅已经有所放缓。随着土地交易量的增加，土地交易价格也呈持续上涨的态势。小结：作为楼市的领头羊，工业园区无疑是开发商最为关注的区域，尤其是外来地产商更希望在园区施展手脚，毕竟园区有着完整的新城市规划，有着强大的基础设施投资，有着强劲的消费能力，而园区正是适应了市场形势，发挥政府调控作用，适当增加土地供应和房产开发量。湖东区的发展相对湖西来说，具有更广阔的空间性与时间性，领涨的湖东地价便鲜明地折射出开发商的强烈信心。房地产整体市场供应分析图2-2：2000-2004年市房地产开发投资额与其增长率数据来源：市统计年鉴自2002年以来，随着经济的快速发展，住宅消费能力的提高以与旧城改造速度的加快，房地产可开发投资额迅猛增长，连续三年增幅在55.0%以上，2004年开发投资额同比2000年增长了4倍。图2-3：2000-2004年市商品房建设情况数据来源：市统计年鉴自2002年以来，随着开发投资额的迅猛增长，商品房施工面积大幅度的增加，连续两年保持70.0%以上的增速上涨，2004年受宏观调控的影响增速略有下降。由于施工面积的放量增加，竣工面积按每年35.0%以上的增速快速增长。需求分析图2-4：2000-2004年市商品房供求比注：供求比=竣工面积/销售面积数据来源：市统计年鉴自2000年以来，市商品房一直保持供大于求的态势，虽然商品房需求持续增加，但由于近几年商品房竣工面积的快速上涨，供求比呈逐年增加的态势。从2000年到2004年期间，商品房需求逐年加大，销售面积年平均增长率达17.3%。图2-5：2000-2004年市商品房销售面积数据来源：市统计年鉴由于商品房市场的需求持续旺盛，自2000年以来，商品房销售价格逐年稳步上涨，2004年同比增长24.4%，增幅创历史最高。图2-6：2000-2004年市商品房销售价格数据来源：市统计年鉴小结：随着经济的快速发展，住宅消费能力的提高以与旧城改造速度的加快，房地产进入快速发展期，投资开发建设速度加快。住宅市场供应分析图2-7：2000-2004年市住宅建设情况数据来源：市统计年鉴自2002年以来，商品住宅的开发建设速度明显加快，施工面积大幅度增加，连续两年保持79.0%以上的增幅。在此影响下，2003年住宅竣工面积同比增幅高达52.5%。住宅施工面积和竣工面积占商品房的比重一直稳定在80.0%-85.0%之间。需求分析改善居住条件、动拆迁以与引进人才产生的刚性需求以与投资客的虚拟需求等导致商品住宅市场需求持续旺盛。受住宅需求持续旺盛的影响，从2001到2002年期间，住宅供求比回落到1以下，但从2003年以来，由于住宅竣工面积的大幅度增加，供求比开始回升。图2-8：2000-2004年市住宅供求比注：供求比=竣工面积/销售面积数据来源：市统计年鉴。自2000年以来，随着住宅需求的持续旺盛，销售面积呈逐年稳步增加的态势，年平均增长率达17.7%。住宅占商品销售面积的比重稳定在85.0%-90.0%。图2-9：2000-2004年市住宅销售面积数据来源：市统计年鉴。受住宅需求持续旺盛的影响，自2000年以来，住宅销售价格逐年稳步上涨，年平均增幅达17.1%。2004年销售价格达3127元/平方米，首次超过，位居省13个省辖市的住宅价格排名第一。图2-10：2000-2004年市住宅销售价格数据来源：市统计年鉴。小结：随着城市经济的快速发展，从2002年开始住宅市场迎来了快速发展期，开发建设速度迅速加快。同时，随着人们生活水平的提高，改善居住条件、动拆迁、人才引进等产生的刚性需求以与投资性需求持续旺盛，住宅销售面积和价格逐年稳步上涨。写字楼市场供应分析图2-11：2000-2004年市写字楼建设情况数据来源：市统计年鉴。由于的工业结构占主导地位，第三产业不是很发达，因此2003年以前写字楼市场发展比较缓慢，施工面积和竣工面积增长缓慢。自2003年以来，在经济的快速发展以与加入WTO等利好因素的影响下，写字楼市场开始进入快速发展期，开发建设速度开始加快。需求分析自2000年以来，写字楼市场一直保持供大于求的态势，但从2003年起，随着经济的快速发展，外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，写字楼需求不断加大，供求比开始回落。图2-12：2000-2004年市写字楼供求比注：供求比=竣工面积/销售面积数据来源：市统计年鉴。从2000年到2002年期间，由于市场需求不大，写字楼销售面积增长缓慢，2003年后随着需求的不断加大，销售面积大幅度增加，同比增长64.7%。与此同时，写字楼租赁需求也保持旺盛，市区、新区、园区主要的中高档写字楼的出租率在95.0%左右。图2-13：2000-2004年市写字楼销售面积数据来源：市统计年鉴。从2000年到2002年期间，由于写字楼市场供大于求，因此销售价格略有下跌，从2002年以来，随着需求的不断加大，销售价格开始回升，2003年同比增长43.4%。写字楼租金也快速上涨，5A级写字楼平均租金价格已经达到75元，园区则高达80－100元，而租售率更是达到90.0%以上。图2-14：2000-2004年市写字楼销售价格数据来源：市统计年鉴。小结：由于的产业结构是以工业为主导，第三产业在长三角地区相对不发达，因此写字楼市场的起步相对较晚。自2003年以来，受经济快速发展以与WTO等利好因素的影响，写字楼需求开始不断加大，写字楼市场进入快速发展期。商业营业用房市场供应分析图2-15：2000-2004年市商业营业用房建设情况数据来源：市统计年鉴。从2000到2002年期间，商业营业用房市场发展缓慢，施工面积和竣工面积增长缓慢。自2003年以来，在经济的快速发展以与加入WTO等利好因素的影响下，商业营业用房市场开始进入快速发展期，开发建设速度明显加快，2003年施工面积同比增长60.0%。需求分析图2-16：2000-2004年市商业营业用房供求比数据来源：市统计年鉴。自2000年以来，商业营业用房一直保持供大于求的态势，但随着城市经济的持续快速发展，以与大量外来人口的进驻，原有的一两个商业中心模式难以满足需要，因此供求比呈逐年下降的趋势。随着需求的不断增加，商业营业用房销售面积保持平稳增长，从2000年到2003年期间，销售面积年平均增长率19.6%。图2-17：2000-2004年市商业营业用房销售面积数据来源：市统计年鉴。2002年以前，商业营业用房销售价格增长缓慢，自2002年以来，在需求逐年增加的带动上，销售价格上涨速度开始加快。图2-18：2000-2004年市商业营业用房销售价格数据来源：市统计年鉴。小结：随着城市经济的快速发展，以与住宅建设的加快，居民对小区部和周边配套商业地产的需求也逐步加大，原有的商业中心模式难以满足需求。目前，商业地产存在以下四个不足之处：规模不够，竞争单一，导致商业平均利润水平低；区域间发展不平衡；以传统商业为主，产业亟待升级；商业网点分布不够密集。二手房市场随着市商品房市场日渐成熟，以与旧城改造拆迁，二手房市场日趋活跃。受宏观调控影响，从5月开始，二手房市场进入观望期，成交量大幅度下降，但由于住宅的刚性需求旺盛，自8月以来，购房者信心开始回升。就整体二手住宅市场而言，面积在80-100平方米的中小户型房源为主流需求，然而此类房型的个供应量较为有限，呈供不应求的态势。城市房地产市场发展趋势预测住宅市场自2003年起，政府开始增加土地供应，近两年土地供应总量的加大，直接影响着楼市的未来的供应，预计在2006年将迎来供应的集中放量。需求方面，由于生活水平的提高、动拆迁、人才引进产生的刚性需求将成为市场的主导。目前，楼市的刚性需求基本上可以分为两种：一种是经济实力强的富有阶层，高档物业是他们的主流需求；另一种是中产阶级，购房时既考虑舒适又考虑实惠，要求产品有很高的性价比。因此，未来楼市备受追捧的将是市区的高档住宅和一些近郊大盘。价格方面，古城区因地块稀缺新盘量少，房价仍有上升，一些郊区地段如园区湖东、相城区将有大量地块上的新盘开出，涨幅将逐步趋缓，甚至在一定的幅度稳住。随着市经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，对住宅的需求也不断的增加，销售均价仍然有一个较大的上升空间。表2-2：市住宅市场需求量预测指标近期(2006～2007)远期(2007～2010）说明影响因素发展趋势经济发展人均GDP继续提高2010年660002004年57992元居民收入不断提高，缩小城乡差距。建立完善居民收入随经济增长而增长的机制。2004年市区城市居民人均总收入15944元。2005年前10月人均可支配收入8913元。消费结构适应居民收入水平提高和消费结构升级的要求，完善消费服务体系，创造良好消费环境，引导居民消费向实物消费和服务消费并重转变。推动旅游、信息服务、文化娱乐、非义务教育等进入城乡居民家庭，提高居民消费层次。2005年前9月人均消费性支出6069元。城市人口城市化水平推动城市化进程2010年将达到72%2005年50%总人口全市常住总人口：2005年754万人，2006年776万人，2007年793万人，全市常住总人口：2008年810万人，2009年826万人。 根据《市人口发展预测公告》。城市规划城市相关规划走集约型城市化道路；完善城市现代化基础设施；提高城市管理水平；建设生态城市、循环城市，到2010年实现基本现代化。根据《第十一个五年规划》轨道交通、道路的建设把沪宁交通线东西发展轴和嘉杭高速公路南北发展轴，作为未来经济集聚成长、快速提升的主轴线和中枢系统。构建城市综合交通体系，开工建设城际铁路和市区轨道交通，完善市域高速公路网，优化市区路网结构，推进以太仓港为重点的港口开发与航道建设。指标近期*(2006～2007)远期**(2007～2010）说明未来五年住宅需求总量总人口（万人）700 8502004年598.85万人城市化水平（%）60%72%2005年50%城市人口（万人）4206122004年300万城市居民人均住房面积（M2）23252003年20居民改善居住需求（万M2）12601224城市人口*人均住房面积改善城市人口机械化增长需求（万M2）27604800按户籍人口增长*人均住房水平外来人口需求（万M2）20030004年外来人口购房、本地居民换房占整体购房者约85%。住宅需求量（万M2）42206324居民改善居住需求+城市人口机械化增长需求+外来人口需求根据对市未来五年经济、人口、规划的预测，我们预计近期（2006~2007）市住宅需求总量约在4220万平方米左右，年均在2110万平方米左右；远期（2007~2010）市住宅需求总量约在6324万平方米左右，年均在2108万平方米左右。写字楼市场市写字楼市场发展相对于住宅市场起步较晚，主要是由于的产业结构以工业为主导，第三产业在长三角地区相对不发达。但是随着经济的高速发展，在加入WTO、世博等利好因素的影响下，未来两年进入的国为品牌企业、金融机构将不断增加，需求将有一定的增加，由此将带动写字楼市场的快速发展。商业营业用房市场与相比，商业的比重相对偏低，这与在长三角的经济地位极不相称。2004年的工业总值位居全国第二，仅次于；而零售业为625.10亿元，只有的25%，由此可见的商业还有广阔的发展前景。2005年1月，市首个商业规划《市市区商业网点布局规划》在市规划展示馆向社会公示，规划到2010年基本形成具有特色的标志性商业格局，商贸流通业在长三角地区占据重要地位。由规划可以看出，由于古城土地的稀缺性限制了城区商业的发展，商业的未来在园区与新区，其中园区的商业模型标本是邻里中心，新区的商业模型标本将是以狮山路为中心的商业模块，这意味着商业将迎来一个新的发展机遇。城市房地产行业发展与市场竞争分析房地产行业发展现状与趋势开发商情况介绍房地产开发企业中绝大部分存在着规模小，资金短缺，融资能力不足，技术、管理和人才素质差距大等问题。即使是一些近几年成长起来的大企业，由于发展历史短，自身资金实力不雄厚，主要依赖银行贷款发展，资产负债率高，抵御市场风险能力差，此外，这些企业在现代企业制度的建立完善方面滞后于业务的发展，公司的运作管理制度欠规。房地产发展情况自2000年以来，的房地产行业得到了较快的发展，2003年房地产开发投资额与商品房销售额分别达到334.32亿元与226.46亿元，2000-2003年三年间其年平均增长率分别高达42.74%与33.59%。房地产行业发展趋势随着国家宏观调控政策的不断深入，对房地产开发企业的要求越来越高，房地产企业获取土地、融资的压力越来越大，加之进入的外地开发商实力都很强，因此，一方面，资金实力不足的本地中小开发商将面临兼并甚至退出市场；另一方面，外地开发商之间的竞争也将日趋激烈。城市房地产市场竞争格局分析经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，外地开发商纷纷看好房地产市场。据统计，目前进入的知名外企有：嘉业、雅阁尔、中海、招商局、顺驰、中华企业、华新国际、晟地、栖霞、易通、绿地等等。并且，这些开发商所开发的几乎都是大盘，几乎占了楼市供应的一半。这些外地知名开发商的进入，一方面带来了先进的开发理念和成熟的操作经验，另一方面也掀起楼市新一轮的竞争，加快市场优胜劣汰的步伐。典型企业与典型项目收益和风险分析本地知名开发商与项目介绍：建屋工业园区建屋发展集团注册资金29亿元人民币，资产规模100亿元人民币，2005年开发规模超过400万平方米，是省最大的综合性房地产开发企业之一。2004年建屋集团开发规模列省房地产开发企业第一名，综合实力跃居前三位，并被评为“2005中国房地产百强”之一。建屋集团倾力打造优秀的开发商企业品牌，形成了大众住宅、商业楼宇与广场、工业厂房、会展中心等多元开发项目产业链。在大众住房建设上，不仅建成园区第一个10万平方米的住宅小区新城花园，带动了园区金鸡湖西岸房产市场的开发和成熟，近年又在金鸡湖东岸建成24万平方米的集群建筑东湖大郡，直接引领了湖东房产市场的一路飙升；在工业厂房上，先后与飞利浦、松下等国际大公司合作共同开发；在公建配套上建设了首期工程18.5万平方米的会展中心，是亚太地区最先进、功能最完善的展览馆之一。表3-1：建屋集团开发典型项目情况楼盘地址开盘日期均价（元/平方米）建筑面积（万平方米）类型加城国际园区2004-5-294800-580015公寓东湖大郡（一期）园区——5200-590023普通住宅东湖大郡（二期）园区2004-5-6460021.5公寓自由都市（东湖大郡三期）园区2004-12-18530013.8公寓欧洲城园区2005-11-19——20.42高档住宅伊顿小镇园区2005-11-26——11高档住宅新港新港建设集团成立于1992年，具有国家房地产开发一级资质。1998年底上市公司“高新”控股，目前公司已成为“高新”的支柱企业，总资产7.3亿元，净资产3.84亿元，获2004年房地产开发综合实力20强。公司成立以后，累计在新区开发和组织开发各类房产200余万平方米，先后建设了狮山新苑、新升新苑、馨泰花苑、雅阁花园、名都花园、世纪花园、雅韵花园、名城花园等住宅区以与多项新区公共配套设施，为新区的发展壮大做出了应有的贡献。公司除继续在地区进行开发、巩固在市房地产界的龙头地位外，还积极对开发地域进行拓展。2001年底，公司进入进行房产开发，成功迈出了异地开发、规模发展的第一步。历经十年，新港在2002年度销售业绩排名全国房地产企业第30位，列市房产开发企业诸强之首。表3-2：新港开发典型项目情况楼盘地址开盘日期均价（元/平方米）建筑面积（万平方米）类型吴甸园新区1999-10-1——1.44别墅新港名都花园新区2000-11-12——8公寓雅阁花园新区2001-11-30——3.10普通住宅新港世纪花园新区2002-1-26——17普通住宅雅韵花园（二期）新区2002-8-8——1.25普通住宅新港名城花园新区2002-10-1540019普通住宅新港名馨花园新区2005-4-5——15普通住宅馨泰花园新区————32普通住宅禾润禾润房地产于2002年4月，由AA级资信开发商市房地产开发总公司、中国外贸企业500强之一的恒润进出口和业绩卓著的天禾投资共同出资组建。公司注册资金2000万元，具有城市综合开发二级资质，企业资信AAA级。近3年开发面积80万平方米，获市房地产开发综合实力20强。表3-3：和润开发典型项目情况楼盘地址开盘日期均价（元/平方米）建筑面积（万平方米）类型明日星城常熟市2004-4327070普通住宅拙政东园平江区——最高价：2000万元/套1.45别墅外地知名开发商与项目介绍：中海地产“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外集团以中国海外发展和中海地产股份为两大运营平台，倾力打造“中海地产”的卓越品牌。从上世纪八十年代起，“中海地产”开始涉足房地产业，先后独资和牵头发展了海联广场、中国海外大厦、雅利德桦台、南浪海湾等项目，合资发展了奥海城、富豪海湾等大型项目，已发展地产项目60多个，在建项目包括澳门寰宇天下等。与此同时，“中海地产”以战略的眼光，将经验与地优势有机结合，积极投资地，先后进入、、、、、、、、、、和等城市，已经发展建成项目38个，在建项目18个，即将开发项目22个，累计土地储备可发展建筑面积超过1000万平方米。去年底和今年初，“中海地产”分别被中国权威机构评为中国地房地产行业最具价值品牌第一名和房地产百强企业综合实力第一名。表3-4：中海开发典型项目情况楼盘地址开盘日期均价（元/平方米）建筑面积（万平方米）类型中海半岛华府园区2005-9130005.9别墅中海湖滨一号园区2005-10——23别墅南都建屋南都建屋（以下简称“南都建屋”）是南都集团与工业园区建屋发展共同组建的一家以房产开发为主要业务的房地产开发公司，成立于二○○二年十月十五日。表3-5：南都建屋开发典型项目情况楼盘地址开盘日期均价（元/平方米）建筑面积（万平方米）类型玲珑湾园区2005-3-15最高：6800最低：580085公寓顺驰顺驰中国控股成立于1994年，是目前中国规模最大的全国性房地产企业集团之一，主要从事房地产开发和物业管理。具有国家建设部一级资质。顺驰中国十一年中累计操作房地产项目57个，销售面积近500万平方米，累计实现销售收入近200亿元，迅速发展成为中国房地产行业极具影响力的企业，2004年更成为业达到百亿销售规模的企业之一。顺驰中国已初步形成全国化的战略布局，下设三大区域公司：以为中心，含、、在的华北集团，以为中心含长三角城市群的华东集团和以为中心，含、在的中南集团。目前顺驰中国在已经进入的、、、、、、、、等16个城市，拥有35个在建在售项目与可支撑企业长期发展的900万平方米的土地储备。表3-6：顺驰建屋开发典型项目情况楼盘地址开盘日期均价（元/平方米）建筑面积（万平方米）类型凤凰城园区2005-9-104400156高档住宅（含别墅）嘉业国际嘉业房地产开发，成立于1999年，由钢铁集团和国大集团合资组建而成，是长三角颇具开发规模和影响力的房地产开发公司。“做实长三角，构筑全中国，走向国际化。”这是嘉业所坚持的战略。目前公司拥有总资产近60个亿，注册资本金1个亿，土地储备近6000亩，年开发量在80万方以上，已在9个长三角城市（如、、、、、、、、嘉善等）开发项目十多个，快速成长为长三角最具规模的地产开发商之一。表3-7：嘉业开发典型项目情况楼盘地址开盘日期均价（元/平方米）建筑面积（万平方米）类型假日新区——480037.5普通住宅典型项目收益风险分析：太湖之星项目介绍：位于岛，作为国际级的休闲物业，经过数年开发，4000平方米的中心会所、国际级游艇俱乐部、数十亩的英式马场、200亩的高尔夫场状元楼酒店五大会所均已交付使用，呈现成熟别墅社区风貌。项目一期、二期已经全部交付使用。三期在地理位置上占尽优势，处于岛上顶级的位置，北靠临湖。三期占地面积906712平米，建筑面积7万平米，容积率0.17，绿化率70%，共109套。太湖之星项目与天鸿宝岛花园项目有很大的可比性，首先地理位置相当接近，都位于市太湖国家旅游度假区岛，占地面积和建筑面积也很接近，并且同样定位为旅游休闲别墅。项目收益：自2003年起国家停止别墅用地审批。市政府的最新规定，对沿太湖500米以的新项目基本上已不再审批。拥有西山、太湖两大自然资源的太湖稀缺别墅，它的不可替代性被业界公认为是最具有投资潜力的别墅板块。项目目前的销售情况：项目一期、二期已经全部交付使用。三期于2005年4月10日开盘，平均销售价格为13,000元/平米。项目风险：1、市场风险分析：在别墅市场上，的需求量相对有限，而在这个市场竞争的楼盘相对较多，一方面是位于园区与古城区的一些别墅项目，如中海半岛华府和庭院，平均售价和太湖之星项目差别不大，但在地理位置上却具有明显的优势；另一方面，太湖板块出现大规模的别墅集中入市，导致竞争激烈。宏观调控下，房地产销售速度减慢，房地产价格开始调整，销售进度是否如期完成是其能否取得成功的关键因素。2、经营管理风险分析：大盘对开发商、对产品的研发、对产业的组合、对客户的售前售后服务以与对房地产策划、营销人员的水平都有较高的要求，他们对客户的品位和社区文化的理解等等都要上升一个层次，对其自身来讲也是实力的检验。3、金融财务风险：由于该项目的规模很大，开发周期较长，需要的资金相对较多，因此如何获得融资以与控制项目成本、与时回收资金是该项目能否顺利进行的重要因素。4、项目本身风险：由于项目位于郊区，地块周边配套设施少，通往市区的交通工具相对较少，项目所在地市场认知度较低，社会形象差，这对本项目开发非常不利。