南京六合项目商业项目市调报告

谨呈南京六合商业项目市调报告谨呈全市土地市场近况谨呈土地成交走势 南京近期土地市场的不断升温是来自于房产市场交易的活跃，加之宽松的财政与金融政策引致开发企业资金比较充裕，从而有力地推动土地市场的活跃。央企的频频进军，更是土地市场的一支“兴奋剂”。从长远来看，加大土地供应将有利于缓解房价上涨，但在短期内，土地的“疯抢”所导致的地价攀升却客观上助推了房价的快速上扬，曾经全市价格“谷底”的江北房价已全线突破六千元大关。 截止到2009年10月31日，南京市国土局共举行3场土地公开拍卖会，共有17幅地块进入交易程序，总成交面积为139.24万平米，无论从成交幅数还是成交面积来看，均可称之为2009年土地市场最“疯狂”的时刻。南京近期土地市场近期不断升温，土地的“疯抢”所导致的地价攀升却客观上助推了全市包括江北的房价快速上扬。谨呈分布区域南京10月土地各区域成交情况 从区域分布来看，江北与江宁板块成为本月土地出让的热点区域。本月一向不温不火的江北土地市场却看点频出，共有9幅土地成功出让，出让总面积73.91万平方米，占出让总量的53%。除2幅六合区域的土地外，其余7幅均来自于浦口区域，7幅地块的整体溢价率高达241%，其中6幅珠江镇地块均直接受益于纬七路过江隧道从区域分布来看，江北与江宁板块成为近期土地出让的热点区域，仅10月份六合有2幅地块和浦口7幅地块成交。谨呈地块属性 从出让土地的性质来看，10月成交土地仍然以二类居住用地为主，共成交10幅地块，占成交总面积的66%，其中商品住宅供应的主力区域江北与江宁板块各出让4幅，河西与仙林分别成交1幅。南京市10月土地成交用途结构 本月商住混合用地共成交3幅，分别来自于江北、江宁与城南板块，3幅商业混合用地与1幅商办用地则全部来自于江北区域，可见，江北板块的商业用地目前也是炙手可热。其中，本月唯一一块纯商业用地——浦口区泰山街道浦珠路以南NO.2009G59地块引来6家企业竞买，最终南京市浦口特易购地产以2.65亿收入囊中，楼面价达3969元/平米。从出让土地的性质来看，10月成交土地仍然以二类居住用地为主，共成交10幅地块，占成交总面积的66%。谨呈地块规模南京市10月土地成交规模结构 从单幅地块的规模来看，10月出让地块集中于1-5万平方米之间，共有8幅地块成交，占出让土地总幅数的47%。此外，10万平方米以上的地块有所增加，共成交5幅，除江北2幅外，仙林、城南与江宁各1幅，其中，江北NO.2009G55浦口区花卉大道02地块出让总面积达28.33万平方米，为本月出让的规模最大的地块。从单幅地块的规模来看，10月出让地块集中于1-5万平方米之间，共有8幅地块成交，占出让土地总幅数的47%。谨呈地块溢价南京10月土地成交溢价率分布图南京10月土地成交溢价率分析 10月，在南京土地市场成交的17幅土地中，有4幅地块以底价成交，来自于城南板桥与江宁滨江较偏远的区域，其余13宗地块则溢价成交。其中5幅地块溢价水平超过50%，8幅地块溢价水平则超过100%，这8幅地块全部来自于江北板块，其中有6幅地块的溢价率则超过200%，NO.2009G59泰山街道浦珠路以南的纯商业用地为本月溢价率最高地块，达464%。南京10月有13宗地块则溢价成交，占比76%。 溢价率 成交幅数 比重 100%以上 8 47% 50%-100% 5 29% 0%-50% 0 0% 0 4 24%谨呈取地企业南京市10月各类型开发商拿地分布图 在10月成交的17幅地块中，有10幅地块被本地开发商获得，其中包括金基通产、朗诗臵业等本土知名企业。同时，本月2家央企再次出山，保利集团与中粮地产分别在仙林与江宁九龙湖获得1宗地块。本月两家“外来客”表现格外抢眼，其中，深圳东方臵地在江北一举成功揽地3幅，其中，迎宾大道两侧欲打造江北城市综合体。此外，英国最大的连锁零售商特易购也将成功进驻江北，这更增加了人们对江北未来的期待。南京在10月成交的17幅地块中，有10幅被本地开发商获得，2家央企也分别拍地1块，此外，英国最大的连锁零售商特易购也将成功进驻江北，这更增加了人们对江北未来的期待。谨呈江北重点地块2009年10月20日，经过42轮竞拍，南京东方臵地房地产实业有限公司最终以8.1亿元的高价竞得浦口区花卉大道01地块，溢价率为211%，楼面地价高达4231元/平方米，创江北单价最高，成为2009年江北“新地王”。 该地块规划为纯住宅用地，从地块自身指标来看，容积率≤1，建筑限高20米，属低密度地块，适合开发花园洋房、联排、叠加类别墅产品同时，按照出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定，地块（包括G55）交地时间为明年9月，这样最早上市销售的时间也要到2011年，这就为土地的增值争取了合理的时间。 这是继55万平方米的华东MALL诞生3年后，江北再添的一个城市综合体新引擎，这一引擎的启动，不排除东方臵地后期将继续在江北拿地开发的可能。继55万平方米的华东MALL诞生3年后，江北再添的一个城市综合体，地块最早上市销售的时间也要到2011年。谨呈全市商品房市场近况谨呈市场走势 地王综合症，房价冲九，供应缩量，成交缓行。地王造就循环。土地拍卖前，开发商控制开盘节奏，市场活跃，房源供不应求，导致预期房价上涨，市场信心大增；于是地王顺理成章的产生；地王产生后，区域房价大涨预期加大，开发商报价提高，区域供应量增加。10月底，由于江北地王的产生，其报价、上市量均有明显的增加。而在等待江宁地王的过程中，10月该区域供应严重不足，一方面早就全市供应量的下滑，造成全市供不应求；另一方面部分中低端购房者向江北转移，导致江北房价进步上涨。地王早就短期供不应求、存量减少、房价飙升，市场泡沫逐步累积，政策调整预期加大。目前土地市场过热，房价冲九，供应缩量，成交缓行。10月底，江北地王产生，其报价、上市量均有明显的增加，部分中低端购房者向江北转移，可能导致江北房价进步上涨。谨呈供应情况 10月，全市上市面积为50.8万平米，环比上月下降36.3%，究其原因，开发商控制上市节奏，例如，在江宁地王的等待期中，本月江宁供应量仅为2.88万平米，离正常水平甚远（20万左右）。类似，江南八区新增供应量也小幅度下降，上市量仅为22.7万平米。从累计情况看，1-10月全市商品住宅累计上市呈现下滑的趋势，仅为2009年10月南京市场月报26468.07万平米，同比下降21.1%；其中，江南八区的走势类似于全市，1-10月上市187.3万平米，同比下降10.6%。全市单月供应明显近期在呈现减少趋势，累计供应量也依然低于往年水平；原因应是开发商控制开盘节奏，市场活跃，房源供不应求。谨呈销售情况 10月全市商品住宅成交量为76.4万平米，较上月下降8.6%；同期，江南八区成交34.6万平米，与上月水平基本相当。近期市场短期供应不足及高位运行的房价，导致市场持续下滑的主要原因。从累计情况看，1-10月全市商品住宅累计成交量为827.3万平米，同比增长134.2%，与07年水平基本相当；江南八区的走势基本相同，1-10月成交349.9万平米，同比增长166.8%。由于房价近期涨幅过快，导致单月成交量小幅下滑，但成交规模保持较高水平，高于去年和前年，且后势依然可能重新冲高。谨呈供销对比 全市单月供销比连续9个月维持在1以下，10月全市为0.66，江南八区为0.66。 截至09年10月底全市市场总可售量为187万平米；从去化周期1来看，截至10月底为1.95月。由于市场短期供不应不足，导致房价上涨的压力。南京全市单月供销比连续9个月维持在1以下，10月全市为0.66，近半年南京市场均处于供不应求的状况。谨呈全市价格 10月商品住宅成交均价飙升，达到8829元/平米，环比上月增长15.6%，创单月均价及涨幅的新高；其中，江南八区均价为13401元/平米，环比增长13.4%。从累计情况看，全市累计均价呈现逐年上升的趋势，09年1-10月全市商品住宅累计成交均价6995元/平米，同比增长12.6%；江南八区的走势相似，1-10月成交均价10448元/平米，同比增长7.0%。南京进入10月后商品住宅成交均价飙升，达到8829元/平米，涨速过快，存在泡沫风险。谨呈板块价格对比 分板块成交价格看，除了仙林，江南八区的其他板块的成交均价都超过万元，城中、河西、城东成交均价均达新高；仙林、江北、江宁价格均有明显的上升，仙林逼近9000，江宁逼近7000，江北不含六合已经超过5000大关（浦口10月均价5051）。分板块成交价格看，除了仙林，江南八区的其他板块的成交均价都超过万元，江北不含六合已经超过5000大关（浦口10月均价5051）。谨呈板块供销对比 从板块供应看，江北是主要供应区域，仙林、郊县其次，其他区域的供应较少，其中江宁是明显等待地王，河西是上期供应放量的放缓。从板块销售看，江北继续位于首位，月度销售量均超过20万平米；河西、江宁其次，月度销售量均超过10万平米；城南、城北也取一定销售业绩；从板块供销对比看，除了郊县，全市大部分区域均处于存量消化过程。从板块供应看，江北是主要供应区域；从板块销售看，江北继续位于首位，月度销售量均超过20万平米；从板块供销对比看，全市大部分区域均处于存量消化过程。谨呈供应面积段 从上市面积段看，90-144平方米占比供应继续高位，占比高达43.9%，144平米以上占比较小；从销售面积段看，90平米销售比例为49.4%，环比上月增长6个百分点；本月90-144平米销售比例有所下降，占到达到39%，较上月下降6个百分点。从近期上市面积段看，90-144平方米占比供应继续高位，占比高达43.9%，从销售面积段看，90平米销售比例为49.4%。谨呈面积段供销 从上市面积段看，80-90平米是占比最高，120-144平米次之；从销售面积段看，80-90平米的户型销售比例最高，其次是120-144平米；从各面积段供销对比看，90-100平米的单月供销比接近1，其他面积段的房源处于去化阶段。从上市面积段看，80-90平米占比最高，120-144平米次之；从销售面积段看，80-90平米销售比例最高，其次是120-144平米；从各面积段供销对比看，90-100平米单月供销比接近1。谨呈 从价格段来看，本月3000-6000元/平方米是成交的集中区段，主要是江北、江宁、郊县的成交；可以看到，本月万元以上的价格段的成交面积比例继续明显的上升。价格段对比从价格段来看，本月3000-6000元/平方米是成交的集中区段，主要是江北、江宁、郊县的成交；可以看到，本月万元以上的价格段的成交面积比例继续明显的上升。谨呈项目销售对比全市商品住宅销售面积十强 销售面积十强累计成交24.6万平米，占到全市成交总量的32.3%，市场的成交集中度较高。从成交区域看，本月江北占五席，城南、河西各两席，江宁一席。从成交均价看，本月万元楼盘上榜三家，为河西的和熙翔苑、城南的雅居乐花园及河西的仁恒江湾城，其中雅居乐、仁恒江湾城均创各自区域的新高；而江宁的凤凰港蓝宝湾花园破7500大关，江北天华硅谷庄园接近5500大关。从成交户型来看，凤凰港蓝宝湾花园、仁恒江湾城均为大户型为主，其他楼盘均中小户为主，二房占比例较高，其中金色城品花园为复式。销售面积十强累计成交24.6万平米，占到全市成交总量的32.3%，市场的成交集中度较高。从成交区域看，本月江北占五席，比重很大。谨呈项目销售对比 销售金额十强累计成交金额26.9亿元，占到全市的40.0%，市场的成交集中度非常高。从成交区域看，本月河西占四席，城中三席，城南两席，江宁一席。从成交均价看，万元以下的楼盘仅有两家，分别为城南的金色城品花园、江宁的凤凰港蓝宝湾花园。从成交户型来看，金色成品、雅居乐均以二房为主；凤凰港蓝宝湾花园、仁恒江湾城、长江路九号为大户型；其他楼盘均为中等户型为主，二房、三房均占有一定的比例。全市商品住宅销售金额十强销售金额十强累计成交金额26.9亿元，占到全市的40.0%，市场的成交集中度非常高。谨呈六合区商品房市场情况谨呈项目销售对比 板块 板块概况 代表项目 价格（元/㎡） 龙池湖板块 环龙池湖区域 华欧国际友好城、龙池翠洲 2900-3600，均价3200 南门板块 六合南门区域，位于老城和新城的交接地带，为六合新兴发展板块 钻石华府、鹏城国际、金地龙湾 3100-3800，均价3500 主城板块（雄州板块） 雄州老城区区域 盛棠苑、秀林水苑、书香华庭 3000-4300，均价3800 大厂板块 大厂区域，离南京主城区最近的板块 阿尔卡迪亚、恒丰世家 3100-4300，均价3900谨呈 六合板块住宅供应以80-120㎡房源为主，占到近80%，尤其是80-100㎡房源，占50%。从市场表现来看，这一区间段房源相对去化较快。在普通住宅中没有140㎡以上的大户型房源，大户型供应主要集中于部分项目的别墅产品。房源面积分析谨呈 从板块价格来看，大厂板块由于最接近主城，均价为3900元/㎡，主城即雄州板块均价为3800元/㎡，龙池湖和南门板块均价稍低，分别为3200元/㎡和3500元/㎡。板块价格分析谨呈■供求比大、去化率低是六合房地产发展面临的最为严峻的问题六合板块供大于求的失衡态势较为严重，而且去化速度慢，余房去化时间长，这是六合板块面临的最为严峻的问题。■现有购房者多以当地居民为主在六合楼市中，多数购房者以当地居民购买自住为主，真正南京主城前往六合买房的人还在少数，现有市场基数小，消化率有限，制约了房源的去化速度。■多层广受追捧，小高层、高层供应少，接受度低六合楼市物业类型以多层为主，兼有部分小高层和少量高层。小高层与高层产品目前的客户接受度较低，金地龙湾项目考虑到市场接受度，不惜牺牲容积率，改小高层为多层，以迎合市场需求。■如何更好的融入主城、吸引主城客源是亟待解决的问题受制于区位条件，六合的市场需求以区内需求为主，要想进一步发展，如何更好的融入主城、吸引主城客源是六合板块发展亟待解决的问题。六合房地产发展特征分析谨呈区域典型个案调研 项目名称 钻石华府 楼盘地址 六合区南门车站向南（老三中对面） 开发/投资商 东泰地产 规划户数 932户 占地面积 4375㎡ 总建筑面积 100848.28㎡ 绿化率 35% 容积率 2.0 楼宇规划 8栋多层、5栋小高层 楼盘形象 中档 开发周期 不详 项目分期 三期（在售三期） 交付 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 毛坯 广告投放渠道 网络、户外 物业费用 0.8元/㎡（多层）、1.1元/元/㎡（小高层） 推广语 高台阔府，至上人生 主力客群 六合本地教师、公务员、个体工商户 周边市政配套 新区行政中心、南门客运总站、实验 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 、励志中学、金宁广场 自身配套设施 社区商业 价格分析 最高价 3800元/㎡ 销售均价 3500元/㎡ 最低价 3200元/㎡ 当前物业户型配比 户型 面积 套数 总体去化率 在售物业类型及栋数 1、2、3、4、5、7栋多层，6、8栋小高层 两室两厅一卫 80-91㎡ 193 21.4% 当前开盘日期 2008.10 三室两厅一卫 99-106㎡ 36 交付时间 2009.12 三室两厅两卫 112-120㎡ 77 优惠政策 暂无 优劣分析 优势：项目位于六合南门，地段较好；项目靠近南门客运总站，交通便捷；户型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 合理，开发商是六合区知名品牌；项目周边教育资源丰富；劣势：南门区域内售价较高；项目规划有小高层，六合市场对小高层、高层的接受程度较低；项目靠近高速路，有环境噪音。 总评 项目由六合本土知名开发商开发，处于六合新区行政中心，地段价值较高，目前项目在南门区域内售价较高，由于六合市场对小高层、高层接受程度较低，项目总体去化一般。谨呈区域典型个案调研 项目名称 龙池翠洲 楼盘地址 龙池湖畔六合区政府新办公大楼旁 开发/投资商 20万㎡ 规划户数 23万㎡ 占地面积 南京城开万泰房地产 总建筑面积 1350 绿化率 49% 容积率 1.291 楼宇规划 17栋多层，25栋小高层，43套联排，20套独栋 楼盘形象 中高档 开发周期 2004年至今 项目分期 暂定3期（在售2期） 交付标准 毛柸 广告投放渠道 报广、户外大牌、网络 物业费用 至美认境藏于山湖 推广语 美食街、商业街、六合机关幼儿园、六合实验小学 主力客群 六合本地产业工人、教师、公务员、个体工商户 周边市政配套 超市，小学，龙池湖，六合医院、杨子医院分院、六合一中、幼儿园、集贸市场 自身配套设施 美食街、商业街、六合机关幼儿园、六合实验小学 价格分析 最高价 3200元/㎡ 销售均价 8800元/㎡ 最低价 7000元/㎡ 当前物业户型配比 户型 面积 套数 总体去化率 在售物业类型及栋数 多层准现房。面积75－147㎡ 两房两厅 72㎡ 20 15.1% 当前开盘日期 2009.2.18 三房两厅 91㎡-95㎡ 160 交付时间 2010.6 三房两厅 100㎡-147㎡ 86 优惠政策 一次性付款96折优惠，按揭99折优惠 优劣分析 优势：项目由南京城开开发，开发商品牌优良；社区自身规划有美食街、商业街等，配套较好；项目近邻龙池湖，自然资源丰富；项目周边教育资源丰富；劣势：项目从04年开发至今，市场培育期较长；项目规划有小高层，六合市场对小高层、高层接受程度较低，项目靠近高速路，有环境噪音。 总评 项目规模在六合区较大，由南京知名开发商开发，处于六合新区行政中心，地段价值较高，靠近龙池湖，自然环境优越，有一定的升值空间，周边配套较为齐全，现场销售人员表示项目销售情况良好，但据网上数据显示，项目当前去化率较差。谨呈区域典型个案调研 项目名称 鹏城国际 楼盘地址 六合雄州南路168号 开发/投资商 南京玉鹏房地产开发有限公司 规划户数 一期644套 占地面积 11万㎡ 总建筑面积 15.4万㎡ 绿化率 40% 容积率 1.4 楼宇规划 多层12幢，小高层2幢 楼盘形象 中档 开发周期 一年 项目分期 暂定2期 交付标准 毛坯 广告投放渠道 网络、户外 物业费用 多层0.5元/㎡，小高层0.9元/㎡ 推广语 行政级菁英会馆 主力客群 六合本地产业工人、教师、公务员、个体工商户 周边市政配套 中北巴士总站、六合实验小学、励志中学、交通职业学校、教育培训中心学校 自身配套 沿街商业、会所、幼儿园 价格分析 最高价 3980元/㎡ 销售均价 多层3400元/㎡，小高层3300元/㎡ 最低价 3150元/㎡ 当前物业户型配比 户型 面积 套数 总体去化率 在售物业类型及栋数 12栋多层，2栋小高层，剩余20套房源 三房两厅 98-112㎡ 120 90% 当前开盘日期 08年5月，2期在09年5月开盘 四室两厅 137.9㎡ 36 交付时间 09年6月 优惠政策 一次性付款97折 优劣分析 优势：项目位于六合南门，地段较好；项目靠近中北巴士总站，交通便捷；项目周边教育资源丰富；项目自身配套较好；劣势：项目规划有小高层，六合市场对小高层、高层的接受程度较低；项目靠近高速路，有环境噪音。 总评 项目处于六合新区行政中心，地段价值较高，靠近龙池湖，自然环境优越，有一定的升值空间，周边配套较为齐全，户型设计合理、地段价值较高，项目去化情况良好。谨呈区域典型个案调研 项目名称 华欧国际友好城 楼盘地址 六合经济开发区湖西路1号 开发/投资商 南京华欧舜都置业有限公司 楼宇规划 多层、小高层、别墅 占地面积 187万㎡ 总建筑面积 230万㎡ 绿化率 51% 容积率 1.2 规划户数 2000余户 开发周期 2005年至今 项目分期 暂定4期 交付标准 毛坯 楼盘形象 中档 物业费用 0.8元/㎡ 周边市政配套 六合实验小学、扬子医院社区分院、公共交通、滁河自然风光带 广告投放渠道 大牌、网络、报纸 推广语 泊在龙池湖畔，栖于水岸生活 自身配套设施 运动休闲公园、大型超市、健身中心、商业街、幼儿园、社区巴士 主力客群 六合本地产业工人、公务员、个体工商户、教师、私企老板 价格分析 最高价 3650元/㎡ 销售均价 普通住宅3000元/㎡联排4000元/㎡ 最低价 2950元/㎡ 当前物业户型配比 户型 面积 套数 总体去划率 在售物业类型及栋数 项目三期，11栋多层 两室两厅 82-94㎡ 239 82.78% 当前开盘日期 2008.8 三室两厅 101-106㎡ 127 优惠政策 一次性付款9折优惠 优劣分析 优势：社区自身规划有美食街、商业街、社区巴士等，配套较好；项目近邻龙池湖，自然资源丰富；项目周边教育资源丰富；项目临近江北大道，交通便利；劣势：项目体量较大，开发周期较长，先期入住建筑噪音较多；项目靠近高速路，有环境噪音。 总评 项目为六合第一大盘，处于六合新区行政中心，地段价值较高，靠近龙池湖，自然环境优越，有一定的升值空间，周边配套较为齐全，项目2008年8月开盘后去化一般，去化率20%左右。谨呈区域典型个案调研 项目名称 金地龙湾 楼盘地址 六合雄州西路实验小学北侧 开发/投资商 南京宝润置业有限公司 楼宇规划 14栋多层、3栋联排别墅 占地面积 39411㎡ 总建筑面积 63273㎡ 绿化率 30% 容积率 规划1.7，后期1.61 规划户数 582户 开发周期 1年 项目分期 一期 交付标准 毛坯 物业费用 0.8元/㎡ 楼盘形象 中高档 广告投放渠道 户外、墙体广告 推广语 风水尊邸，傲世家徽 自身配套设施 沿街商铺 主力客群 六合本地公务员、个体工商户、私企老板、教师、投资客 周边市政配套 滁河自然风光带、六合第三中学、实验小学、励志中学、朝天街商业中心、菜场、体育馆 价格分析 最高价 3900元/㎡ 销售均价 普通住宅3700元/㎡，别墅4700元/㎡ 最低价 多层3088元/㎡，别墅4500元/㎡ 当前物业户型配比 物业类型 面积 套数 总体去化率 在售物业类型及栋数 14栋多层、3栋联排别墅 多层 80㎡ 250套左右 30.2% 当前开盘日期 2008.11 95-110㎡ 300套左右 交付时间 2009.12 联排别墅 220㎡（地上180㎡，地下40㎡） 34套 优惠政策 暂无 优劣分析 优势：项目位于六合南门，地段较好；项目周边教育资源丰富；项目周边生活配套齐全项目；近邻龙池湖，自然资源丰富；劣势：项目规划有小高层，六合市场对小高层、高层的接受程度较低；项目靠近高速路，可能会产生环境噪音 总评 项目处于六合南门，近邻六合区行政服务中心，周边配套完善，基于六合市场小高层建筑认知率较低，项目后期更改了容积率，改建多层建筑。谨呈区域典型个案调研 项目名称 书香华庭 楼盘地址 六合区白果路双语小学对面 开发/投资商 南京市雄州房地产开发有限公司 代理公司 南京德鸿房地产策划营销 总建筑面积 5万㎡ 楼宇规划 10幢多层，1幢小高层 开发周期 一期 交付标准 毛坯 楼盘形象 中档住宅 广告投放渠道 户外广告 推广语 一脉书香，雅智人生 主力客群 学校教师、企事业单位职员、乡镇个体等 自身配套设施 商业街 周边市政配套 白果路双语小学、六合区实验中学、人民医院、华联超市、永安大卖场、秦苑路商业一条街、银行、移动营业厅等 价格分析 最高价 4000元/㎡ 销售均价 3800元/㎡ 最低价 3400元/㎡ 当前物业户型配比 物业类型 面积 套数 总体去化率 在售物业类型及栋数 尚未开盘 多层 75-130㎡ — 当前开盘日期 预计2009年4月 交付时间 2009年底交付 优惠政策 开盘当天有一定的优惠 优劣分析 优势：项目位于主城区内，周边基本生活配套相对齐全，交通较为便利；正对六合区双语小学，学区氛围较好；户型产品较为实用，以90㎡的三房两厅为主；劣势：项目周边生活环境较杂，有大量待拆迁的平房；由于项目自身地块限制，社区内景观缺乏，且周边也缺少自然景观资源，生活环境有待提升；楼盘品质不高，大量房源用于拆迁安置，也影响了利润。 总评 该项目位于主城区内，与双语学校正对，有着较好的学区环境。目前该项目尚未开盘，案场接待客户量较少。项目基本无明显的广告推广，目标客群基本为六合本地购房者。谨呈六合区住宅产品研究谨呈数据来源：南京市网上房地产数据六合区域多层住宅户型面积配比一览多层住宅研究谨呈六合多层住宅供销特征： 主力户型面积设置偏小：产品设计相对保守，主力面积均在100㎡以内。市场上主流供应集中在80-90㎡之间的两房或三房，其次是70-80㎡的小两房和100-110㎡的小三房。 销售均好性：从多层住宅的供销状况分析，供销基本平衡，各面积段户型销售情况基本良好。多层住宅研究六合区域多层住宅主力户型面积设置偏小，产品设计相对保守，主力面积均在100㎡以内，各面积段户型销售均好性 区域 项目名称 80-90㎡ 90-100㎡ 城东 秀林水苑 两房 书香华庭 三房 南门 金地龙湾 三房 钻石华府 两房 鹏城国际 三房 龙池 华欧国际 两房 龙池翠洲 三房谨呈小高层住宅研究六合区域小高层住宅户型面积配比一览数据来源：南京市网上房地产数据谨呈典型小高层项目主力户型六合小高层住宅供销特征： 主力户型面积设置偏小：普遍主力面积在80-100㎡之间，只有书香华庭设置了舒适型三房，华欧主力设置为一房。 当期基本无供应量：目前六合处于小高层供应断档期。小高层住宅研究六合区域小高层住宅主力户型面积设置偏小，普遍主力面积在80-100㎡之间，当期基本无供应量：目前六合处于小高层供应断档期。 区域 项目名称 40-50㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 120-130㎡ 城东 书香华庭 三房 阳光花城 两房 南门 鹏城国际 三房 钻石华府 两房 城中 盛棠苑 两房 龙池 华欧国际友好城 一房谨呈六合区域高层住宅户型面积配比一览数据来源：南京市网上房地产数据高层住宅研究谨呈典型小高层项目主力户型六合高层住宅供销特征： 面积设置均衡：供应以80-89㎡的两房以及110-130㎡的三房为主，面积适中。 供应量较少：高层供应主要以城中心区为主，供应量较小。高层住宅研究六合区域高层住宅面积设置均衡，供应以80-89㎡的两房以及110-130㎡的三房为主，面积适中。 区域 项目 80-90㎡ 110-120㎡ 120-130㎡ 南门 钻石华府 两房 城中 紫晶城 三房 盛棠苑 三房谨呈面积段总体供销谨呈 目前六合市场供销基本平衡，整体销售态势良好，各面积区段户型区划率均在70%以上。 主力面积段集中在80-130㎡之间，总体来说，还是以三房为主。供应量最大的是80-90㎡的两房/三房，其次是120-129㎡三房。这与多层、小高层、高层等各类产品供应趋势是一致的。 从市场表现看，供应量最大的80-89㎡的两房/三房和120-129㎡去化情况也比较理想。80-89㎡是低总价产品，对于购房主体为六合本地的人群来说，总价承受能力并不高，因此低总价的产品颇受欢迎。120-129㎡的三房具备了功能性与舒适性，同样受到热捧。 六合区域房地产市场相对独立，决定了购买六合项目的大多数是本地客群。六合客群购房是以刚性需求主导，少部分改善型需求，同时注重产品的功能性与经济性，看重地段。户型研究总结谨呈南京市机动车停车泊位标准车位比研究 建筑物类型 计算单位 机动车 住宅（含单身公寓等） 普通住宅 老城 其他地区 未划分户面积 车位/100㎡建筑面积 0.6 0.8 小于80 车位/户 0.3 0.3 80-120 车位/户 0.5 0.8 大于120 车位/户 0.8 1 商业场所 老城 车位/100㎡建筑面积 0.5 其他城区 车位/100㎡建筑面积 0.8谨呈六合区现有项目车位配比调研车位比调研 项目 户数 总建 车位数 车位比 地上 地下 万汇·秀林水苑 1350户 16万平米 400个 275个 1：0.5 华欧国际友好城 805户 230万平米 — 240个 1：0.3 鹏城国际 1500户 15.4万平米 — 750个 1：0.5 金地龙湾 200余户 4万平米 — 120个 1：0.6 钻石华府 932户 10万平米 — 500个 1：0.53 盛棠苑 660户 9万平米 — 一期144个 一期为1：0.5 书香华庭 492户 5.2万平米 — 125个 1：0.25谨呈江北会所调研六合区现有项目会所建设和运营发展不足 顶级会所 会所规模（㎡） 物业用房 经管方式 主要赢利项目 收费方式及标准 绿城玫瑰园 约3400 不含 自组管理公司，对外开放 棋牌、餐饮、客房、健身 会员制，详细 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 未定 山河水 2000 不含 鸿信物业管理，不对外营业 游泳、简餐、健身 暂时免费对内，收费标准未定 威尼斯水城 约5000 不含 不对外营业 喝茶、打牌 暂时免费对内，收费标准未定 龙池翠洲 无 —— —— —— —— 钻石华府 暂无 —— —— —— —— 鹏城国际 无 —— —— —— —— 华欧国际 暂无 —— —— —— —— 紫晶城 未定 —— —— —— ——谨呈六合区商业市场研究谨呈六合的商业格局主要以三纵（文昌街、延安路、白果路）和三横（长江路、棠城路、园林路）的“田”字内为主。六合区域商业中心是以长江路、延安路南段交汇处为圆心，以500米为半径，形成了六合的单核心商圈，周边地段借势做业态补充。 项目地块周边商业网点分布密集，主要沿长江路、泰山路分布；业态覆盖全面，大卖场、专业市场、沿街商铺、批发市场、步行街等；业种多样包括电器、服装、百货、副食、家俱等。但整体档次较低。 一片区北大街地块具有较高商业价值，其他项目适合做部分底商，详细定位需要进一步的调研。六合区的核心商圈主要分布在长江路、延安路和泰山路段六合商圈概述本项目谨呈主干道商业调研 道路 道路属性 业态分类 业态细分 商业特征 租金特征元/㎡·天 商业描述 长江路 主干道 专业卖场、日常零售 家电城、服饰、眼镜、鞋类、珠宝 面积多在100㎡以上 7-10 六合核心商圈所在，聚集众多主力店谨呈主干道商业调研 道路 道路属性 业态分类 业态细分 商业特征 租金特征元/㎡·天 商业描述 泰山路 主干道支路 日常零售、便民服务、餐饮、休闲娱乐 花店、机电设备、药房、烟酒、五金、美容、餐馆、网吧 面积在50-100㎡之间，开间4-8米，进深12-15米，层高4米 0.6-0.8 临近仁和商城，商业借势，无主题业态，形象破旧，为老小区的底商。谨呈主干道商业调研 道路 道路属性 业态分类 业态细分 商业特征 租金特征元/㎡·天 商业描述 延安路南段 主干道 日常零售、专业卖场、便民服务、旅馆酒店、餐饮 百货超市、茶叶、服饰、广告图文、手机城、房产中介、大酒店、餐厅 面积多在40-60㎡之间，开间主要3.6米，进深12-15米，层高3.6米 2-2.5 与长江路交叉形成六合核心商圈，集中了六合大多数的主力店。但延安路的拓宽将使得路西侧的部分商铺要拆迁 延安北路 主干道 生活资讯、公司工厂、日常零售、便民服务、餐饮 房产中介、快递、汽修、公司、超市、麻将机、药店、建材、诊所、装饰、餐饮 面积在50-100㎡之间，开建在3.6米-8米之间，进深12-15米，层高3米 0.5-0.8 园林路以北，商业氛围由南至北递减，商业气氛不浓厚，主要以沿街店铺为主，较为破旧。路西侧商铺将要拆迁。谨呈次干道商业调研 道路 道路属性 业态分类 业态细分 商业特征 租金特征元/㎡·天 商业描述 白果路 次干道 便民服务、餐饮、日常零售、专业卖场、休闲娱乐 房产中介、美容、小吃、餐厅、家具、药房、超市、花店、服装卖场、KTV 面积在30-90㎡之间，开间3-8米，进深11-15米，层高5米 0.6-1.3 白果路靠近仁和商城位置商铺较贵，商铺多为社区底商，一铺难求。白果路与园林路交接以北商业氛围剧减，只有餐饮等业态。剩余铺位多，新项目商铺两层 文昌街 次干道 日常零售、餐饮、便民服务、生活资讯、休闲娱乐 超市、彩票、服饰、轮胎、橱柜、家具、餐馆、房产中介、装修、网吧 面积在50-80㎡之间，开建4-5米，进深12-16米，层高3.6米 1-1.3 文昌街是一条比较旧的商业街，形象较差，路面狭窄，但毗邻长江路商圈使得该地段租金较贵。人气较好，铺位难求。 园林路 次干道 餐饮、便民服务、日常零售、休闲娱乐、旅馆酒店 食品、餐馆、装修、快递、洗衣、房产中介、汽车、建材、鞋行、五金、酒店 面积在30-50㎡之间，开建3-5米，进深8-10米，层高4.5米 0.7-0.9 园林路商业形象破旧，有的商铺甚至是小平房改建的，大部分是连家店。商业氛围一般，但商铺难求。部分两层商铺 棠城路 次干道 便民服务、餐饮、日常零售、休闲娱乐 家电维修、装修、发型、洗衣、小吃店、餐馆、橱柜、百货、瑜伽 面积在50-120㎡之间，开间3.6-8米，进深14-16米，层高3.6-4.5米 0.5-0.8 道路狭窄，商业形象一般，业态以餐饮为主。谨呈 主干道业态以专业卖场和零售为主，次干道商业经营业态以餐饮、日常零售为主，支路商业经营业态为日常零售。 商铺形式主要以社区沿街底商或沿街连家店为主，结构多为单层。两层商业大部分出现于新盘底商。 排除大型主力店或新社区底商，大部分商业面积主要在50-80㎡之间，面宽在3-5米之间，进深12-15米，层高3-4米之间。 六合商业租金以长江路商圈最高，达到7-10元/㎡·天，周边租金递减，最低的是六合北部地区。 从租售状况看，六合区域主、次干道一铺难求，基本没有空置商铺，除六合北部地区有少量支路的空铺存在。新社区商铺销售情况也较理想。干道商业调研综述谨呈分业态——超市调研仁和商城是2008年国庆开业的综合性卖场，采用销售包租的形式，售价1、2、3层分别是18000元/㎡、7000元/㎡、5000元/㎡，租金分别为2.7元/㎡·天、0.7元/㎡·天、0.45元/㎡·天。业态一层为超市，二层服装卖场，三层为床上用品、鞋类、百货。目前商城内空铺极少，经营状况一般，周末人流量相对较大。 个案 经营情况 华润苏果 3层，单层4000平米左右，2007年10月开业，1楼一半坐珠宝手机，一半做小家电超市，二楼百货，三楼生活用品 仁和超市 1层好又多1800平米，二楼服饰衣装5000平米，单铺面宽2.5，进深3.3三层床上用品，箱包，小百货，儿童用品谨呈分业态——休闲娱乐调研 属性 典型调研 休闲娱乐 迪欧咖啡300平米，悠闲美地800平米，洛克台球500平米，电玩城1000平米，金常KTV300平米，林氏足艺养生会所500平米，新干线KTV1000平米，鑫水源浴场2000平米谨呈分业态——酒店宾馆调研 属性 典型调研 酒店 如家快捷价位160180；房间150间4、5、6三层配置茶餐厅 宾馆 凯旋假日大酒店客房60间价格280-580，宴会厅80桌新世纪大酒店，宴会厅30桌，客房40间，价格118-268，让10元谨呈分业态——餐饮调研 属性 典型调研 餐饮 重庆巴将军，中低档次，300平米；图门烧烤，中低档次，600平米；维利康火锅，中高，3层500平米；帅风大酒店，中高，2层300平米；知粥坊，连锁，180平米；有意思，250平米；谨呈延安路南段的金宁广场，是六合最大的综合性超市，辐射半径大，人流量非常大。因苏果的人气，周边形成了服装、鞋类等一些品牌店。但据未来规划，将在金宁广场东面的紫晶城建成一座大型综合性百货（类似新百、中央）以及苏果仓储超市。未来延安路南段商业将会与长江路商业融合，形成六合绝对的核心商圈。分业态——集中市场调研 属性 典型调研 金宁广场 1层以服饰专卖店为主，单铺50-100平米，一些主力商铺200平米，品牌店有李宁，360，NIKE,特步等现流行的中档品牌，年租金20平米/年/8000元；2层男装、运动休闲，内铺为主；3层小商品城，羽绒城，10-30平米左右，出租，年租金10平米/年/1.2万；谨呈1公里2公里商业规模：平均约1.5万M2辐射范围：全区档次：中档为主经营特点：属于全国连锁型家电超市，经营家电设备为主，在六合区分布较为集中，密度较大长江路核心商圈的大型专业卖场主要是电器卖场，如五星、苏宁、国美，依附于六合最核心商圈，人气较旺，营业状况良好；正规的家居主题购物区如家居卖场、家居家饰体验馆等在其它三县城市较受欢迎，该区域缺少；其它性质的专业市场零零散散的分布，且建设年限较早，装修、管理均较为落后。得出以下市场机会：市场机会：1、长江路核心商圈的大型专业卖场主要是电器卖场，如五星、苏宁、国美，依附于六合最核心商圈，人气较旺，营业状况良好；2、正规的家居主题购物区如家居卖场、家居家饰体验馆等在其它三县城市较受欢迎，该区域缺少。国美苏宁五星长江路核心商圈的大型专业卖场主要是电器卖场，如五星、苏宁、国美，依附于六合最核心商圈，人气较旺，营业状况良好；专业市场分析谨呈1公里2公里商业规模：4万M2辐射范围：全区档次：低到高都有，中档为主经营特点：1层以服饰专卖店为主，2层男装、运动休闲，内铺为主，3层小商品城，羽绒城延安路南段的金宁广场，是六合最大的综合性超市，辐射半径大，人流量非常大。因苏果的人气，周边形成了服装、鞋类等一些品牌店。但据未来规划，将在金宁广场东面的紫晶城建成一座大型综合性百货（类似新百、中央）以及苏果仓储超市。未来延安路南段商业将会与长江路商业融合，形成六合绝对的核心商圈。得出以下市场机会：市场机会：1、六合的集中式商业的市场状况并未饱和且距离本项目超过2公里。可以考虑集中市场的进入金宁广场六合的集中式商业的市场状况并未饱和且距离本项目超过2公里，可以考虑集中市场的进入。集中市场分析谨呈1公里2公里商业规模：4万M2辐射范围：全区档次：低到高都有，中档为主经营特点：1层以服饰专卖店为主，2层男装、运动休闲，内铺为主，3层小商品城，羽绒城延安路南段的金宁广场，是六合最大的综合性超市，辐射半径大，人流量非常大。因苏果的人气，周边形成了服装、鞋类等一些品牌店。但据未来规划，将在金宁广场东面的紫晶城建成一座大型综合性百货（类似新百、中央）以及苏果仓储超市。未来延安路南段商业将会与长江路商业融合，形成六合绝对的核心商圈。得出以下市场机会：市场机会：1、六合的集中式商业的市场状况并未饱和且距离本项目超过2公里。可以考虑集中市场的进入金宁广场综合卖场分析谨呈1公里2公里商业规模：4万M2辐射范围：全区档次：低到高都有，中档为主经营特点：1层以服饰专卖店为主，2层男装、运动休闲，内铺为主，3层小商品城，羽绒城延安路南段的金宁广场，是六合最大的综合性超市，辐射半径大，人流量非常大。因苏果的人气，周边形成了服装、鞋类等一些品牌店。但据未来规划，将在金宁广场东面的紫晶城建成一座大型综合性百货（类似新百、中央）以及苏果仓储超市。未来延安路南段商业将会与长江路商业融合，形成六合绝对的核心商圈。得出以下市场机会：市场机会：1、六合的集中式商业的市场状况并未饱和且距离本项目超过2公里。可以考虑集中市场的进入金宁广场休闲街区分析谨呈 区域商业辐射力有限，完全依靠区域内消费 典型郊县型商业发展模式，档次低、缺规划 居民自营商业成为区域商业主要构成，多以社区配套为主 商业中心的排他性与垄断性，打造新商圈的难度较大 目标客群以本地普通居民为主，高端消费外流严重 品牌认知度较低，多以国产二三线品牌为主 日常生活消费成为区域零售消费主要构成区域商业现状综述谨呈 六合的集中式商业的市场状况并未饱和； 长江路核心商圈的大型专业卖场主要是电器卖场，如五星、苏宁、国美，依附于六合最核心商圈，人气较旺，营业状况良好； 正规的家居主题购物区如家居卖场、家居家饰体验馆等在其它三县城市较受欢迎，该区域缺少； 合理规划的城市休闲街区（包含餐饮、服饰、零售等）并没出现； 包含超市、影院、大型餐饮等的综合性卖场属于市场空白点。业态调研综述