开盘风险检查

济南地区名景台项目开盘前风险检查济南地区运营部客户中心2014年04月内容一、项目概述二、开盘前风险检查情况一.项目概述项目整体情况本次开盘内容1.1项目整体情况龙湖名景台位于济南市城市新中心——西客站片区，区域内交通路网完善，出行非常便利；项目依傍小清河与腊山河，自然资源优越。项目总建筑面积约35万㎡，其中地上约27万㎡，地下约8万㎡。周边配套正在逐步齐全。B-1地块四至：北至：清源路南至：德州路东临：腊山河西路西临：规划路1清源路腊山河东路德州路规划道路1规划道路21.1项目整体情况规划指标、赠送空间、消防规范要求等指标差异点说明（如有）总建筑面积：192550.21㎡　　　其中地上计容：144970.34㎡；地下：47579.87㎡；住宅：134833.40㎡商业：8833.00　㎡配套：1303.94㎡停车位：1128个住宅停车：1023个商业停车：98个配套停车：85个其中地上：183个；地下：945个；可建容积率：　2.2；实建容积率：　2.2　　；绿地率：　35%　　；几点说明：1、项目规划指标严格按照政府要求，与销售承诺及说辞一致；2、赠送空间为：涉及32户赠送二楼小露台，但因此处面积极小，且样板房不做体现，无风险；一层底越户型涉及30户业主赠送储藏室，在补充 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 中体现，我司原状交付，业主后期自行改造；一层涉及30户业主赠送小院，通过 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 补充协议约定（法务审核过），验收后进行围合；3、消防道路、回车场、保温材料等均严格按照国家及当地要求执行，且与销售承诺一致。1.1项目整体情况各期别指标说明（业态、面积、户数、开工、交付时间）：一期一组团：业态：洋房小高层商业（不含车库）面积：67917户数：开工时间：2014.3交付时间：2016.06（全景 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 时间）2016.06（实际预计时间）一期二组团：业态：洋房小高层商业（不含车库）面积：41431户数：开工时间：2014.6交付时间：2016.12（全景计划时间）2016.12（实际预计时间）本次开盘区域一.项目概述项目整体情况本次开盘内容1.2本次开盘内容本次开盘范围为一期一组团的9#到16#共计592套房屋。（不含商业）户型分布图及户型编号本次开盘区域楼号户数9#（18F）10810#（11F）4411#(9F)5212#(18F)10813#(11F)4414#(9F)5215#(18F)13616#(9F)48二、开盘前风险检查情况法律底线销售道具与销讲话术销售活动易引发客户投诉的重点问题全景计划与进度2.1法律底线插入截屏或扫描件，审批编号，证件号等2.1.1：土地使用权转让合同差异说明：1、已取得完整的土地使用权利；2、核对土地出让合同规定的我司各项义务都已达到；3、合同要求的各项设计指标都已达成；4、合同要求的配套用房等都已达成。土地使用权转让合同：2.1法律底线2.1.2：证照差异说明：1、目前已取得五证中的三证（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证），尚未取得建设工程 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 许可证及商品房预售许可证。2、预计4月30日取得建设工程施工许可证，5月23日取得商品房预售许可证。3、在取得预售证之前项目不会开盘。国有土地使用证：建设工程规划许可证：建设工程用地许可证：时间节点倒推：2.1法律底线2.1.3：施工总包合同主要条款说明：1、质量保修期从工程验收合格备案后6个月开始计算,如与《济南住宅工程质量保修规程》相关规定有不一至之处，以较长的时间为准。（商品住宅工程质量保修期从首次交付住宅买受人之日起开始计算，共用部位以其所属范围内的第一套住宅交付之日为起算时间点）。工程验收合格备案至质量保修期开始之前的时间段内的工程所有质量保修责任均由承包人承担。对于工程质量出现的永久性缺陷或在保修期内即已存在但尚未暴露的质量问题，承包人承担责任不受保修期限限制。 2、返修项目返修部位的质量保修期从该保修部位验收合格之日起按上述质量保修期重新计算，该部份质保金的退还时间顺延到重新计算的质量保修期到期后。2.1法律底线插入合同模板，审批链接，合同编号等2.1.4：商品房买卖合同及补充条款主要条款说明：1、主合同采用济南当地统一模版，依据集团其他公司级济南当地其他较大开发商销售合同拟定而成，补充协议根据集团法务提供的模板，根据济南当地情况修改拟定而成。2、项目团队开会就项目红线内外不利因素进行敲定。3、主合同、补充协议经过集团法务审核、地区公司律师及地方公司OA会签。4、核对庭院、露台、地下室等部位的权益约定准确性，涉及赠送、改建的，免责表达、交付 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，改造与验收。商品房买卖合同：补充协议：审批单号：JNDC20140425001过程文件详见相关文件夹销支以集团最新补充协议模板及济南当地其他大开发商之前工商备案通过的模板做基础，在此版本上做调整专题会讨论，确定交房时间、付款方式、风险评估等合同基础信息完善后团队内部RTX审核，再后发济南公司律师和集团法务审核走OA会签，预售证取得后到房管局做合同模板2.1法律底线2.1.5：商品房买卖合同附图说明：合同附图的制作及使用严格按照《集团合同附图管理办法》实施涉及使用功能的,名称标识及图例准确宣传物料附图与合同附图保持一致附图全部为商品房买卖合同配置的相关项内容合同附图与设计、施工标准一致附小区平面图的，平面图与最终规划一致审批编号：JNDC20140425002团队内部确认合同附图模板依据具体他公司及集团《合同附图管理办法》将例图发送设计院由其出具合同附图设计院做好附图后研发部先进行审核研发审核完毕后发送工程、客服、营销审核审核调整后上OA会签2.1法律底线2.1.6：合同配置标准核对：1、不涉及夸张不准确的修饰用词；2、与研发、造采、工程核对交付标准与宣传、设计、施工工艺相同；3、按照集团《合同配置标准客户端审查要点》对合同配置标准进行核查。4、团队内部会签。审批单号：JNDC20140425001销支牵头营销团队及客服进行交房标准的初稿拟定专题会讨论交房标准（工程、客服、营销、投发、招采）RTX拉群Q进行最终优化定稿后进行OA审批2.1法律底线2.1.11：选聘物业管理企业：物业服务各项收费不违反当地规定（济南住宅限价2.36元）；基础服务公共秩序维护工程维修与维护工作环境工作社区交流组织财务工作特约服务工作其它2.1法律底线2.1.13：临时管理规约：1、本次开盘不涉及商业业主，但在公约中已经明确包含园区所有业主，即包含商业部分的业主，其中对住宅业主的约束行为对商业业主同时适用。二、开盘前风险检查情况法律底线销售道具与销讲话术销售活动易引发客户投诉的重点问题全景计划与进度2.2销售道具与销讲话术2.2.1：要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图：为规避研发、工程、景观、商业、物业等各专业对营销交底的不交圈，减少人员变动后的重复交底，确保项目信息前后一致并有延续性，组织营销、投发、研发、工程、景观、物业结合各项批复及图纸，一起编写《项目销售手册》，确定内容后提供给营销编写对外说辞，作为营销对外口径的基础。销售手册审批单号：JNDC20140421003核查项目核查情况物业服务用房按照规划批复面积设计、施工，面积及位置符合国家及地方法规相关规定车位停车位：1128个其中地上：183个；地下：945个；情况宣传与实际情况一致小区经济指标占地面积60567平米、总建筑面积144970.34平米，住宅部分134833.40平米，商业部分8833平米，配套1303.94平米。容积率2.2。均与销售说辞一致。绿化指标绿地率35%配套销售手册中已体现不利因素相关红线内外不利因素核查到位，已录入销售手册、销售合同附件，并已制作不利因素展示牌2.2销售道具与销讲话术2.2.2：沙盘、模型：过程风险管控：提示语内容准确、字体/位置醒目，标有比例尺建筑物的朝向/间距、绿地、景观、园区主要出入口、车库出入口、后期开发用地、周边道路/环境/配套等标识准确对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施的介绍准确沙盘模型制作、点评、修改，流程逻辑顺序合理沙盘上车位的标示与总图相符（与规划报建相符）红线内的不利因素及配套设施，准确标示具体位置建筑物的整体布局、朝向、间距、外立面、窗户、阳台、花园、地平标高等标注准确红线范围内的道路、绿地、景观、后期开发用地等标识准确对红线范围外环境的标识与实际一致4月22日取得公证处公证受理回执，五一后公证处前来公证。2.2销售道具与销讲话术2.2.3：各种印刷品及广告（含楼书、户型图、宣传单页、报刊广告、户外广告、媒体广告等）：地名使用证所有楼书及销售说辞中不涉及房屋保值、升值的词汇。宣传的设备和材料与承诺的交付标准一致：对本项目或整个小区的主要经济技术指标的表述与规划一致：占地面积、建筑面积、容积率、总户数、楼栋数、主力户型等关于小区绿地率、绿化覆盖率、绿地面积：（总绿地面积、人均/户均绿地面积、水面面积等指标的宣传与规划一致）对小区配套娱乐、康体设施的承诺与实际相符；小区配套的教育设施的宣传与规划一致，无不当承诺，即：幼儿园、学校、托儿所是否有、何种办学模式、规模有多大、谁经营、如何收费、需何种入学资格、何时交付使用等以上2至7条已在销售手册中分别体现。地名使用证：产品折页、品牌手册、区域读本：详见相关文件夹2.2销售道具与销讲话术审批链接，扫描件，照片，小样等2.2.3：各种印刷品及广告（含楼书、户型图、宣传单页、报刊广告、户外广告、媒体广告等）：户型彩页：风险控制过程：营销根据研发提供的基本户型绘制户型图客服、工程、研发、营销审核4月22日广告公司对户型图进行渲染团队再次进行审核，提供修改意见。客服提供免责提示。完善定稿，上OA审批。审批单号：JNDC201404250062.2销售道具与销讲话术2.2.4：样板间：对装修示范单位、交付标准示范单位及合同配置标准已分别进行差异核对与免责提示，提示语准确，字体、位置醒目对室内结构与交付标准显著不一致之处已进行提示，提示语准确，字体、位置醒目赠送物品或不属于交付范围的物品是否有特别提示现场有安全防范措施及提示审批单号：JNDC201404250032.2销售道具与销讲话术2.2.5：体验区：1、在示范区入口处树立明显的温馨提示，其中第六、七条明确表示：样板示范区包括样板房非交付标准。2.2销售道具与销讲话术2.2.7：销售说辞与话术：龙湖名景台销售说辞过程风险管控：1、项目手册讨论确定完成后，营销编写销讲说辞。2、项目团队完成销讲说辞讨论；3、营销调整说辞，并提OA会签。审批单号：JNDC20140425004二、开盘前风险检查情况法律底线销售道具与销讲话术销售活动易引发客户投诉的重点问题全景计划与进度2.3销售活动2.3.1：开盘流程、组织、计划与应变：开盘方案根据项目实际情况进行合理编制，人员分工明确；开盘特殊情况预案控制；内部审核后发起OA审批。审批单号：JNDC201404210032.3销售活动2.3.2：集中签约：风险过程管控：审核签约流程：信息确认→银行按揭→销控→缴费开票→网签合同→签字→审核盖章确认集中签约各项准备文件齐全方案确定后发起OA会签。审批单号：JNDC20140425008二、开盘前风险检查情况法律底线销售道具与销讲话术销售活动易引发客户投诉的重点问题全景计划与进度2.4易引发客户投诉的重点问题内容+审批链接等2.4.1：红线内不利因素公示：营销、研发、客服确定红线内不利因素点位客服拟定红线内不利因素文字初稿，并知会总经理公司内部审核、根据意见修改红线内不利因素点发策划进行制作,完成后团队RTX审核审批单号：JNDC201404250032.4易引发客户投诉的重点问题2.4.2：红线外不利因素公示：投发、营销、研发、客服确定红线外不利因素点位客服拟定红线外不利因素文字初稿，并知会总经理公司内部审核、根据意见修改红线内不利因素点发策划进行制作,完成后团队RTX审核二、开盘前风险检查情况法律底线销售道具与销讲话术销售活动易引发客户投诉的重点问题全景计划与进度2.5全景计划与进度全景计划取得施工证时间为：4月30日全景计划取得预售证的时候为：6月23日全景计划的预计开盘时间为：6月29日济南公司实际预计：取得施工证时间：4月30日取得预售证时间：5月23日预计开盘时间：5月25日2.5.1：全景计划与工程进度：济南公司各项工作预期都要早于启动版全景计划。全景计划：谢谢聆听！