福万·城市广场项目简介

福万·城市广场项目简介位于河南省中部偏西，总人口80万，城镇化率较低，工业逐步崛起，经济快速发展的中小县城。郏县位于河南省中部偏西、伏牛山北部余脉向豫东平原过渡地带。东邻襄城县，西毗汝州市，北接禹州市，南与平顶山市区和宝丰县相连。地势呈马鞍形，东南、西北部高，中部低，以平原和岗地为主。总面积737平方公里，辖6镇8乡，372个行政村，总人口80万，其中城镇人口15万，农村人口65万；郏县物产丰富。主要盛产有煤炭、白云岩、水泥灰岩、陶土等矿产资源，其中煤炭资源探明储量25亿吨，白云岩普查储量4.2亿吨。“郏县红牛”是全国八大良种牛之一，常年存栏15万头。郏县铁锅年产量占全国近三分之一，广阔天地乡赵花园村被誉为“中华铁锅第一村”。城市概况城市概况郑尧高速缩短郏县与郑州的时间距离，50分钟直达郑州，326省道直达平顶山，快捷的交通，增强了郑州、平顶山对郏县的吸附能力和影响力，高端消费受大城市影响较为明显郑尧高速-站点郑尧高速全程出入口有：郑州入口站、郑州绕城高速立交、新密曲梁站、新郑西站、长葛站、永登高速立交、禹州东站、禹州南站（小吕）、郏县站、宁洛高速立交、鲁山站、二广高速立交、鲁山南站、下汤站。城市概况城市区位与交通城市“东进南扩”，短期内加强东区开发和老城区拆迁改造，东部规划产业片区和新政务中心，长期向南发展，规划居住、商业文化娱乐区，长期来看我项目依然为城中心核心区域，且随着城市南扩，项目对城市的辐射力和影响力增强，有利于大力发展商贸业郏县突出强调加快产业聚集区建设，依托平煤机、圣光集团、煤神机械、艾通机械、华邦现代铁锅铸造等企业，积极承接行业龙头企业、配套和关联产业转移，体现传统优势，加快自身发展，培育知名品牌。中心商务区（CBD）建设、旅游开发、文化产业、商贸流通等为发展重点，快速提升第三产业在GDP中的比重。老城区拆迁改造预计3-5年内改造完毕，随着老城区的拆迁改造，将催生一大批拆迁业主，投资需求和消费需求增强。城市概况城市发展格局恩格尔系数：恩格尔系数(Engel'sCoefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重划分标准：联合国根据恩格尔系数的大小，对世界各国的生活水平有一个划分标准，具体入下：当地50%居民每月食品支出占消费支出的比例10-30%，32%的居民食品支出占消费支出30-50%，10%的居民食品支出占消费支出10%以内，,8%的居民食品支出占消费支出多于50%恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降，当地居民的恩格尔系数处于较低的水平，说明当地人在生活水平总体处于小康以上水平，食品的消费占据不大的分量。城市概况城市经济数据城市概况城市概况小结1.郏县经济发展水平在河南省城镇排名中处于较靠后位置，城镇居民人均收入和消费水平偏低，但近年来城市工业快速发展，二产比例攀升，工业逐步崛起，有利于当地经济水平快速发展，提高居民收入水平2.从城市发展角度看，快捷的交通，增强了郑州、平顶山对郏县的吸附能力和影响力，高端消费受大城市影响较为明显，同时，也迫切需要发展商业地产满足本城市的商业消费人群，3.从城市环境发展的角度来看，居民的消费指数正与日俱增，迫切需要新型的丰富的商业业态来促进城市的商业格局变革，引领城市商业发展新时代4.从城市发展框架看，城市整体发展“东进南扩”，长期来看我项目依然为城中心核心区域，且随着城市南扩，我项目对城市的辐射力和影响力增强，有利于大力发展商贸业5.随着城市覆盖范围的扩大和城市扩容，城镇化率的提高，伴随着大量企业的入驻，充分拉动就业人口和城市经济的消费总量提升商业市场研究郏县商业格局郏县核心商圈专业市场专业市场本案以本项目为中点，半径500米的范围内可辐射到的区域为东坡大道，经一路、经二路，这里聚集的是郏县目前形成的专业市场；半径1500米的范围内，辐射到的区域为郏县核心商圈东西大街、天河财富广场等商业聚集区和居住聚集区，以及南边的在建专业市场。体量：3.36万方业态：以服装业为主，其次为小型餐饮食品和鞋包店，优点：业态丰富，能够满足居民的日常所需；城市发展的核心位置，人流量较大，居民认可度较高缺点：整体档次较为低端，缺少品牌店，道路环境较差体量：1.4万方业态：服装、餐饮、家电、家纺、服务业优点：有部分中高档次的品牌店，补充了东西大街的不足，能够吸引到东西大街的部分客源缺点：规划不合理，商业街过长，人流量难以导入；街道较宽，缺乏情趣性的景观小品，商业氛围较弱；南段业态分布较为混乱体量：4.7万业态：家电、电动车、手机通讯优点：商业集中，交通便利，辐射范围较广，缺点：整体档次较为低端，商业形态落后，道路较宽，不利于人流的互动；店铺被绿化带遮挡，影响店铺的展示商业市场研究郏县商业格局郏县核心商圈专业市场专业市场本案郏县商业基本处于单核发展阶段，只有一个商业中心，总体集中在老城核心地段；郏县商业形成较为集中，核心商业主要集中在东西大街沿线，由于发展时间较长，这里普遍被郏县居民接受和认可，是郏县消费的集中地，人流量较大；东西大街沿线集中了老县政府相关单位，周边居住氛围和商业氛围浓厚，但随着商业的发展，老商业中心呈现外扩趋势；核心商圈商业总规模约9.3万㎡。郏县的商业目前处于单核发展阶段，是早期沿城市主干道形成的商业街和专业市场，是目前郏县的核心商圈，发展较为成熟。郏县核心商圈专业市场专业市场本案郏县商业格局：东西大街：东西大街沿线机关单位和居住人口较多，是早期形成的郏县商业中心，是郏县居民消费的习惯性商圈；商业发展较为成熟，涵盖多种业态，基本满足人们生活所需的各类商品；随着人们消费水平的提升，东西大街的业态、产品等不能满足人们的消费需求，核心商圈逐渐向周边扩散；天河财富广场：郏县早期的专业商业步行街，目前发展4-5年的时间，由于商业街规划的不合理性和缺乏统一的运营管理，目前经营状况惨淡；东坡大道沿线：主要是临街底商，发展时间较长，自发形成了一些比较集中的建材、家电等专业市场，规模相对较小，档次较为低端在建专业市场：由于老城区的专业市场发展较为低端，其规模和产品不能满足居民消费需求，且城市在加大向东南方向发展的力度，新区逐渐开始出现一些在建的建材、汽配、家具市场，整体规模在15万㎡左右商业市场研究郏县商业现状东西大街天河财富广场专业市场东西大街沿线郏县的核心商业街，发展成熟，人流量较大；天河财富广场是早期的专业商业步行街，但由于规划等原因，造成经营惨淡的局面；东坡大道集中了一些专业市场，档次较低，但经营状况良好；由于老城区的商业发展不能满足居民日益增长的消费需求，新的商业在向周围扩散。东西大街商业研究经营商铺分析郏县的核心商业集中在东西大街经二路到八一路段，调研主要针对本条商业街上经营店铺的商业业态、经营面积、经营品牌、价格带、进货渠道、销售情况等重点了解，按照南北路的划分分段进行调研分析。东西大街商业研究商业概况核心商圈东西大街经二路八一路东西大街是郏县自发形成的老县城商业中心，是目前县城最繁华的核心商业圈，商业规模3.36万平米，总商家357家，整体以服饰零售为主，商业形态相对较为老旧，档次为中低端，形式基本全部为一层临街商铺经营业态几乎涵盖所有零售业态，能够满足人们日常生活所需产品，但缺乏统一运营，各业态参杂其间，总体以服装服饰业态为主，其次为餐饮食品和鞋包店；店铺的经营面积多集中在30㎡以下，其次为30-50㎡和150㎡以上的面积段，相对来说经营面积较小，不能满足部分商户的经营需求。东西大街商业研究经营业态分析东西大街商业整体以零售为主，而服装配饰占比将近一半，鞋包店、服务配套与餐饮食品紧跟其后，说明郏县商业消费仍以生存、生活消费为主，享受型消费比例仍处于较低阶段东西大街商业研究商业概况商铺经营品类繁多，但品牌店相对较少，在整条商业街中占比14%；散货店较多，占比50%，商业街整体经营档次较低；商户的进货渠道多来源于郑州，或者是品牌店直接由厂家统一发货，进货渠道相对单一。东西大街经营的品牌店相对较少，经调研发现，化妆品和电器的品牌相对较多较丰富，服装、鞋包品牌店较少，多为一些散货除了一些品牌店为厂家直接发货外，多数商户的货源主要来自郑州的服装批发市场，档次较低，品牌杂乱天河财富广场是郏县最早的专业商业步行街，位于西大街与文化路之间的经三路段，整体规模1.4万平方，底商一层，但规划落后，缺乏统一招商运营，导致业态分布散乱，经过4年培育期，目前总体经营状况惨淡，商铺转让率高达5%，租金水平偏低。天河财富商业街研究商业概况天河财富广场东西大街文化路天河财富商业街研究经营业态分析天河财富商业街业态比较丰富，主要业态为服装家纺，经营面积占比55%，商家数量占比49%；其次数码家电、餐饮、服务，受东西大街商业影响，北段业态分布相对较为集中，而南段业态分布散乱经营面积比经营数量比天河财富广场有部分中高档商品，主要集中于商业街的北段，弥补了东西大街服饰品牌空白，这部分品牌店吸引了部分东西大街的客流，经营状况良好；而商业街中无品牌，低档次商家经营状况较差天河财富商业街研究经营商家品牌分析天河财富商业街集中了多种业态，不同档次的店铺，北段的主要业态为服装、家纺、黄金珠宝，档次相对较高，人流量相对较大；而南段的主要业态为家装、服务、餐饮、电子家电，业态混杂，档次不一，经营较差。商业街北段商业街南段东西大街东方今博恒源祥花花公子罗莱家纺天河财富商业街研究消费者特征分析天河财富商业街的人流量明显低于东西大街的人流量，消费者对本条商业街的认可度较低；而因距离核心商业区的远近与品牌的设置，导致了南段的消费者少于北段的消费者；消费者的年龄段主要集中在25-40岁，其中以30-40岁的男性偏多，这主要是由于本条商业街集中了部分中高档的男装品牌；来此商业街消费的80%以上为本县城消费者，乡镇消费者占比不足20%天河财富广场的人流量明显低于东西大街，尤其南段商业较为冷清，消费者25-40岁男性偏多，80%以上为县城消费者，乡镇消费者占比不足20%此区域是郏县商业早期自发形成专业市场聚集区，主要集中在东坡大道及北侧区域，涵盖东坡大道、经二路、经一路、复兴路，总体商业面积约4.7万㎡，主要形态是沿街聚集型商业，以家电、五金建材、电动车等业态为主，经营状况良好。专业市场距离本案位置较近，在其辐射范围内。聚集型专业市场研究整体概况东坡大道复兴路经一路经二路本案聚集型专业市场研究经二路——电子通讯主要分布在经二路，整体布局较为散乱，不成规模，且店面规模普遍较小，经营品牌以低端产品为主，而市场需求量大，现有状况已不能满足商家及消费者的需求，普遍反映需要一个通讯产品较为集中的、产品丰富的大卖场。聚集型专业市场研究东坡大道、经一路——五金建材区域五金建材商家共计57家，主要分布在东坡大道及经一路，档次低端，商业形态为临街民房，店面规模主要集中于35—60㎡之间；业种杂而乱，以五金为主，涵盖日杂、陶瓷、卫浴、装饰公司、电机工具等，而需要展示效果的陶瓷、壁纸等装饰建材缺乏相应平台。聚集型专业市场研究东坡大道——家电以家电为主，集中在东坡大道，约占本街商业面积的35%，经营状况良好，据了解，商家存在扩张规模的需求；承租能力相对较高，约在40-60元/月/㎡之间，同时商家希望能有一个比较集中的市场。家具以自产自销的低端店面为主，店面规模大，承租能力差，经营状况一般。主要集中于复兴路，此区域电动车店家28家，经营面积约占本条街总体量的44%，经营状况良好，县市消费者对电动车的需求量大，同时行业竞争较为激烈。聚集型专业市场研究复兴路——电动车市场典型商家分析宏宝石购物广场概况宏宝石购物广场位于东坡大道与复兴路交汇处，地理位置优越；项目是以超市为主的综合性商场，定位中低端，经营业态较为单一，目前经营状况一般东坡大道复兴路典型商家分析宏宝石购物广场业态经营业态较为单一，一楼是综合超市，目标客群周边居住小区，二楼服饰广场，以中低端中老年服饰为主。优点：该地段人流量大，丰富的日用品能有效的解决人们的日常生活需求。缺点：内部经营品种单一，不能最大限度的刺激消费；服饰档次较低，缺乏精品服饰，不能有效吸引目标消费者。另外商场环境有待改善。宏宝石购物广场能够满足人民的日常需求，有自身稳定的消费客群；同时注重展示效果的加强，吸引顾客；但商场形状不规则，较多棱角；由于时间形成时间较长，由外而内整体给人感觉较为传统，缺乏创新；内部人流动线混乱，有待改进优点：a.利用自身的位置和交通优势，准确定位，满足广大市民的生活需求，同时有效的吸引周边客户；b.注重展示效果，商场外的电子屏幕为消费者播报促销优惠信息，吸引消费者眼球；缺点：a.商场形状不规则，产生犄角，造成面积浪费，且不利于商品摆放；b.商场入口广场面积较小，不利于聚集人气；c.一楼超市货物摆放混乱，人流动线不畅，给消费者造成不便。面积浪费广场面积较小商场外宽大的电子屏幕平面布局图入口典型商家分析宏宝石购物广场内部规划宏宝石购物广场经营业态相对单一，经营管理水平较低，是一个由中等规模的超市以及服装零售组成的购物场所，并不是一个真正意义上的“一站式”的购物广场，我项目存在市场机会，打造大型购物广场警示：商业建筑设施落后，导致内部空间难以合理利用，出现死角；经营商品品类单一，档次偏低，难以吸引中高端消费者；经营管理不善，缺乏服务意识；借鉴：大型生活超市对人流量具有巨大的吸引力；大型液晶显示器，能够快速传达商场经营优惠活动；典型商家分析宏宝石购物广场小结典型商家分析香鹿旗舰店地理位置优越，项目是以超市为主的综合性商场，无特色品牌，目前经营状况一般香鹿为平顶山本土连锁经营商家，在当地口碑较好，其郏县旗舰店有一定的口碑效应，作为连锁商家香鹿在促销活动方面略优于其他其他商家，但经营状况不如同处东西大街的福临门，可见规模效应在郏县当前市场很有影响力警示点：内部柱距混乱，动线设计不合理，二楼东侧容易被忽视借鉴点：活动促销营造口碑；楼层间标示牌明示商品类别；对比福临门直观体现规模效应弱势，服务人员职业素养高一楼二楼箱包男鞋标示牌外立面目前郏县大型商业规模偏小，且分布较为分散，难以形成规模效应；目前郏县缺乏专业的，硬件设施先进的集中商业；集中商业市场需求明显，具备发展大型集中商业的机会；档次较高的集中商业，经营状况较好，而大众消费的集中商业经营状况一般，中高端消费者对集中商业的认知度较高，因此我项目在集中商业的档次定位要能够满足县城中高端消费者需求。典型商家分析大型卖场小结商业市场整体分析小结1.郏县商业整体处于商业发展的初级阶段，无论是商业街还是专业市场，整体规模较小，带状分布，难以形成聚群效应，随着城市的发展和居民收入、消费水平的提高，郏县需要对目前的商业进行升级改造，以满足经营者和消费者的需求2.商业街：商业街业态较为丰富，居民的认可度较高，但是整体档次居于中低端的水平，缺乏主力店和品牌店，多属于散货杂货，消费者的选择范围有限；商业街整体规划存在不合理性，没有停车位的设计，路面混乱，环境较差；商业街缺乏一些引导或者展示性的景观小品，不能营造良好的购物氛围；商业街的整体品牌、业态、形式升级是商业发展的要求3.专业市场：专业市场发展时间较长，经营状况良好，能够吸引到稳定的客流，但是整体档次较低，商业形态低端；郏县没有大型专业市场，商户和消费者需要这样的商业形态，发展一定规模的聚集型专业市场存在较好的市场机会4.典型商家分析：郏县的中高等档次的大卖场、餐饮和娱乐休闲业经营状况良好，存在较大的市场需求空间，但品类较少，消费类型受到一定的局限性，缺乏大型知名品牌的引进和形式的创新，有发展聚集型规模化特色化商业形式的必要福万·城市广场四大核心价值，开启财富盛宴福万置业鼎力巨献城市商业新中心引领郏县商业新格局这年头，黄金价格在掉，股票指数在跌。钱放在银行里除了风险小就是一再贬值。现在！你迫切需要为你的财富找到新的增长出路！纵观这么多投资渠道，经过对比唯有投资商铺，才是你财富保值增值的最佳选择。而福万·城市广场的出现，则是你开启财富盛宴的最佳选择我们的目标是：改变郏县商业格局升级郏县商业形象打造郏县商业中心未来，在这里，福万·城市广场将引进丰富商业业态，为郏县人民打造一站式购物圣地在这里将引进精品百货、生活超市、美食广场，餐饮娱乐、服装配饰、数码电器……一切的一切都将弥补郏县商业业态的空白，打造郏县商业最齐全、最完善的一站式购物场所，实现郏县商业档次的升级。地段价值配套价值产品价值品牌价值项目四大价值体系，造就郏县首席黄金旺铺，为你的财富保驾护航地段！亚洲商业巨贾，投资界超人李嘉诚名言：地段！还是地段！摊开世界繁华之都的地图，每一个黄金地段的名字都熠熠生辉，见证着荣耀，诉说着价值，成为代言所在城市的一张名片，被人们津津乐道。譬如第五大道之于纽约，香榭丽舍之于巴黎，王府井之于北京，南京路之于上海，二七广场之于郑州……第五大道香榭丽舍大街王府井大街每座繁华的城市都有一个“黄金地段”福万·城市广场东临经一路，北临东坡大道。两条动脉交汇，使之成为区域内的交通中心、繁华中心与商圈核心。该区域内高端人群聚居，商业氛围浓厚，行政、金融、教育、医疗、景观休闲等各种配套资源丰富,生活价值与物业价值力彰显。好地段决定高价值！那么，郏县的黄金地段又在哪里？当东西大街开始变得拥挤，正在日益繁华的中兴路无疑将成为郏县最具价值潜力的商业新中心……福万·城市广场——新兴的城市商业中心！，郏县新的财富大道中兴路投资商铺，才是黄金地投资商铺，才是硬道理因此！位于城市中心之上的福万·城市广场，才是你投资置业的梦想之地！中心升值福万·城市广场临街商铺效果图福万·城市广场步行街商铺效果图福万·城市广场步行街入口示意系出福万......本土企业巨头，为你财富保驾护航投资商铺，选择开发商尤为重要！福万置业作为郏县本土的龙头企业，秉承“客户关怀至上与产品品质为先”的企业理念步步前行。目前已在郏县开发高端住宅福万城项目，获得了“金牌小区”的称号。而福万•城市广场则是郏县商业领域里的又一标杆力作，福万置业全力保驾护航，必将成为郏县未来的商业新中心。2010创建郏县福万置业有限责任公司2011开发“福万城”住宅项目于2011年3月14日正式奠基开工规模扩大重磅推出“福万·城市广场”商业项目………...2013公司简介福万置业开发项目福万城福万·城市广场住宅有福万城，商业有福万·城市广场，有福万城良好的开发经验和市场口碑，相信福万·城市广场将来必定会成为郏县商业里一颗耀眼的明星！品牌商家华联百货入驻，奠定坚实回报，交房租不如做房东，跟着大商赚财富租铺没有收益，付出的租金逐年递增，只要买铺地段好、人气旺，租金和物业也可以逐年升值，所以“有钱不如有铺，租铺不如买铺”。正因如此，知名品牌商家华联百货选择福万·城市广场，成为名副其实的房东，从此租金不在一年一年白付，购买商业中心里的黄金旺铺，投资收益1000%不是梦想。10年收益上百万，更何况是40年的时间？实现你财富10倍的增长绝对不是梦想产品价值福万·城市广场福万·城市广场，项目总投资12.5亿元，项目总占地面积约300多亩，建筑面积50多万平米。项目一期建筑规划总占地76.49亩折合5.1万平米，总建筑面积7.5万平米，容积率（中兴路北地块1.237、中兴路南地块1.59），绿化率25%以上，商业面积6.5万平米。福万·城市广场一期项目是一个以2层步行街区商业、3—4层的街角集中式商业、10栋多层高档住宅（2层底商）、1栋9层综合办公楼、1栋4层22000平米的华联百货大商超为一体的综合体项目。商务办公楼4层22000平米华联百货10栋多层高档住宅、2层底商福万·城市广场，一期项目规划2层步行街区、3—4层街角集中式商业、10栋多层高档住宅（2层底商）、1栋9层综合办公楼、1栋4层22000平米的华联百货大商超为一体的综合体项目3层集中式商业2200平米2层集中式商业3500平米4层集中式商业7700平米2层集中式商业4800平米3层集中式商业3400平米2层临街商铺2层临街商铺步行街步行街项目一期中兴路两侧规划北侧：分布有1栋地下1层、地上3层的华联百货、2栋2层的内街商业、5栋2层临街商业，街角1栋3层商业（东北角）；南侧：东西两侧3—4层的集中式商业，中间为2层的沿街底商。产品及设计特点产品：150—280㎡黄金街铺特色及特点：华联百货进驻，聚集人气；区位优势明显、独立商业街区；休闲广场、休憩乐园设计，满足车位需求、缓解购物疲劳；二层走廊设计，铺铺临街。4层、2.2万平米大商超华联百货5栋2层临街商铺街角3层独立商业馆中兴路南侧10栋住宅和2层底商设计示意商业篇稀缺凸显价值！繁华地之上自住投资总相宜商业配套：香鹿旗舰店、万客来超市、宏宝石购物广场、新时代家具批发商场；医疗配套：周边有县中医院、第二人民医院、博爱门诊金融配套：广天村镇银行、邮政储蓄银行教育配套：周边的教育资源呢也很丰富；三立幼儿园、彗星城小学、东街小学、郏县一高、二高皆散布周边行政配套：在项目东北方向紧邻的是郏县县委、县公安局、县交警大队、县国税局、国土局、工商局、县粮食局、县地税局等国家行政机关，集中分布在行政路周边休闲、餐饮配套：周边的休闲娱乐场所，德克士、有意思、麦克思、米兰、（尼维斯水城，皇家、乐谷、转动、英皇）………………配套不是假想！周边商业配套万客来香鹿超市宏宝石购物广场周边教育配套三立幼儿园外国语学校职业中专小学周边行政配套郏县县委国家电网行政审批中心国土资源局周边休闲配套健康主题广场英皇KTV周边酒店配套阳光饭店米兰国际御花园大酒店城市生活万象满足一切想象项目答谢活动福万·城市广场项目为福万城业主免费送雨伞、工艺草编、泥人、糖人，参与周末DIY蛋糕制作和亲子绘画福万·城市广场项目为答谢全县人民对项目的支持力邀庞晓戈团队演绎梨园盛世福万·城市广场项目为答谢全县人民对项目的支持举办天天抽油活动福万·城市广场项目为答谢老客户对项目的支持举办“迎新春老客户答谢会”爱心家！责任家！企业家！一个优秀的开发商在一个优越的地段，开发一个优质的产品，通过一个优良的展示平台必将提交一份优异的“盛世”答卷！四大价值护航，开启城市财富盛宴感谢各位商家投资本项目我们将以最饱满的热情竭诚为您提供最优质的服务