房产报告

我先自报身份哈，我的工作与房地产有关 我先自报身份哈，我的工作与房地产有关。但是，我不是托，因为我不是开发商，钱不是我赚走的。 3年多前，我写过一本书，叫《房地产神曲》http://bj.house.sina.com.cn/fcdslz.html，要是当时有同学看过，就不会在高位被套，只是在当时一片莺歌燕舞的集体无意识，谁会理性去看背后的危机呢。今天，就在写这个帖子之前，关于房地产的第二本书，刚好写完，书名可能叫《楼市的死亡与疯狂》（暂定，最后还得看出版社的）。在构思和书写的过程中，我又将房地产的发展过程、内在规律、利益推手的力量较量，好好的锊了一遍。对房地产的看法，又理性和深刻了许多。 房子的居住功能是首要的，但这仅是对于首次置业者。对于多次购房的同学来说，虽然他们会口口声声的讲是改善居住。但是无论首次还是多次买房的人，没有谁不看中房子的升值功能。牛市害怕买了不涨，熊市害怕买了后跌价，也是看中升值的 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现。 偏激点说，如果你买房不是看中升值功能，那你就糟蹋了你那套房子。因为中国房地产自取消福利房以来的10年发展，升值是它发展的最大动力，未来20年，这也是动力。所以，关于楼市的发展；可以归纳出以下观点 1、在任何时期，房价都是贵的。不要觉得2002年2000元－3000元的价格便宜，那是你站在今天看它，在当年，这个数字，对于大多数人还是很贵的。所以你想等到房子便宜得不心痛，可能性很小。 2、买房能赚钱的真正原因，是你的房子价值，分享了城市发展红利。直观点说，就是成都在2002年的城市发展水平，房子只值这个价；成都到现在，城市地位和经济实力大大提高（我相信这点是有目共睹的，如果反对，则没必要看本帖），02年买的房子，价格也水涨船浮。如果你在02年买了两套，你可以兑现城市发展红利，如果你只有一套，相信银行也你贷款的评估价，也高出原价很多。在05年之前，许多开发商发现，自己其实没购房者赚得多，原理就在这里。 3、衡量你房产真正价值的，取决于你的房价，是否对应城市或者区域发展水平。这点最致命，也是许多同学看不清楚的。换句话说如果房子所在的区域泡沫大，那你的房价就有可能破灭；如果房子和区域价值等同，那你就稳步上升，楼市再波动，长线还是会保持稳定；如果你在区域发展爆发前下手，那买到立刻涨。 第1、2点只是理论，第3点涉及到实操。只是许多同学容易被所谓的开发商品牌、景观绿化、区域规划前景、赠送面积等等忽悠，不能信息对称的去评估区域红利空间。 目前泡沫最大的是南沿线、光华大道，不是说这些地方缺乏品牌开发商，景观绿化产品不好，而是当初土地价值就是掺了水的。现在区域价值理性回归，房价自然跌到一塌糊涂。房价是否对应城市或者区域发展水平，是衡量值不值得买的关键且唯一要素。 如果你眼光够好，抄到了房价低于区域发展水平的，那你就拣到宝了。另外，便宜的房子，不等于你赚得到，而贵的房子，不等于你要亏。 ----------------------------------------------------------------- 1、唱空房价者，多是要买房而不能买房者。根本的原因是一个，就是房地产业的主导模式，已经不能适应城市结构的变化。换句话说，在城市人口以单位原住民为主导时，取消福利房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，有利于经济发展，因为这些人，都是有能力购买的。而现在大多数城市的主体，加入了白领阶层，他们是不能也无基础统统去买房的。所以他们恨和抱怨，唱空和诅咒房地产，这很正常。但是，这无法通过商品房降价去解决，因为商品房无论多少钱一平米，相对城市的中低收入者，永远是贵的。 房地产业在商品房制度中，还必须运行福利房制度。没有人恨富人房地产，他们只是因为没有穷人房地产，而痛骂富人房地产而已。否则连经济学家，都会变成社会学家。 2、中国房地产是参照香港模式。但房地产的社会作用，并不一样。香港以70年形式，因为人多地少；大陆房地产模式，70年不70年并不重要。重要的是，他是城市社会建设的资金来源，没有房地产，60多个行业建设只是小KISS，但就不会有美丽的深圳、宽广的广州、国际化的上海，以及西部中心的成都。所以，无论那级政府不会也不可能把房地产灭掉，自己来批判一下，也就像父母骂骂儿子那样。做给人看的，心里是爱死了的。 3、请不要以经济状态来分析房地产情况。因为对于中国来说，这两者，本是一体。房地产即经济，经济即房地产，不存在谁绑架谁的母子关系。也许沿海港口城市，还有些外贸产业。但对于中国整体来讲，房地产＝城市经济，而城市经济＝社会经济，包括成都也是这样哈，成都所谓的第三产业、所谓西部硅谷，目前统统都是豁人的，有虽然有，但无力去支持城市经济哈。在农村经济还没发展出来之前，这个等式不会变掉。所以抢救房地产的重要性，无需多说。 综合以上3点，我对房地产未来走势，还是比较乐观的，这是相信D和ZF哈，他们想要做成一件事情，还是能做到。如果没做到的，是他们暂时不想做而已。 有牛人说，当今世界两大经济引擎，一是美国的高科技，二是中国的城市化。我深以为然。如果今天房地产不幸倒下了，那么，未来中国经济再起来，我相信，房地产是首先站起来的，因为那个时候，国家的首要任务，还是城市化，无论谁来执政。所以，我本人，也将钱放进了房地产业。因为房地产要是倒了，那个时候，货币也没啥意义。 ----------------------------------------------------------------- 1、贵的未必贵，便宜的未必便宜。去光华大道整套房，和清水河整套房，无论是安全性还是升值空间，前者简直没法比； 2、入户条件进入的几号人，能填成都几亩空地。远远没有成都作为西部中心带来的淘金者多。 3、降价力度和范围最大的，最定不起的，都是大开发商哈。小开发商不过跟到闹而已。 ------------------------------------------------------------------------------ 同学不太了解房地产哈。是一些小开发商比较可怜，但是那是浮在水面上的。 老谋深算的本地小开发商。要成本优势有成本优势，有资金优势有资金优势，要时间优势有时间优势。 大开发商都是玩现金流的，所以很惨。而那些没本钱也跟到人去玩现金流的小开发商，不代表成都深藏不露的小开发商哈。 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 在市场乐观时期，价格容易高于价值，所谓泡沫；在市场悲观时期，价格容易低于价值，所谓机会。 ----------------------------------------------------------------------------- （首先我们来分析成都的购买力及楼盘的供应量，再决定能否下手投资。 个人在深圳三个知名地产公司任过高层，对地产的每个环节、控制都比较熟悉。根据中原地产2007年的数据分析，07年成都（包括十区六县四市）楼市约30%的供应了持有成都户口的买家；约30%供应了持有四川身份证的买家（以绵阳、德阳、内江、南充、达州等市县的政 -府公务员居多）；约25%供应了云、贵、藏、新（疆）、青（海）落叶归根的买家；约15%供应了广东、福建、上海等地的炒家。 2008年开年楼市相对冷清，是购房者与开发商的对峙所导致的必然现象，购房者经历了07年成都楼市的火暴，在政策的引导下理性的希望房价有所回落后再出手，而不是不买。开发商基于利润、基于对以销售楼盘业主的退房恐惧症，不希望房价下滑。但企业有个资金链的紧箍咒，6-12个月内房价理性下跌是共性，但，某些知名地产、知名物业，地段、环境、户型、外立面四大指标一流的个案，会逆市飘红。李嘉成1996年开始在香港楼市最低迷的时候大肆收购楼盘，是逆市高回报的典型 教案 中职数学基础模块教案 下载北师大版¥1.2次方程的根与系数的关系的教案关于坚持的教案初中数学教案下载电子教案下载 。   讲了这么多，白老大应该明白，一句话总结，是“择楼盘而下手”。我03年买的“中海名城”06年以买价3倍出手，05年底买了2套“翡翠城”，3980元/平方米，07年11月以8000元/平方米实收价卖掉。下面提供几条建议，TX们可根据自身情况，选择而出手。 1、投资在50W以内，建议以按揭方式在南延线选择两套中海兰庭或天府长城的住宅。投资时间约3年，涨幅约5000-6000元/平方米。   现在是比较合适的出手时机，价格有优惠，且送架空面积。南延线是未来3-5年成都配套最完善、治安最好、交通最便利的中心（3-5年后那里商业云集、写字楼集中，就同现在深圳的福田中心区相似。现在我们看南部副中心，就象2000年深圳人看福田中心区）。现在兰庭的销售价格是一步之遥嘉里07年“赌未来”时拍出的楼面地价，嘉里的楼面地价+建造成本+销售费用+税金+财务费用已经超过11000元/平方米，卖到13000/平方米不算过分。   我已经在兰亭下手三套，做炒家一定要选择下家是有钱人，他们看好你的楼盘素质后不会怎么在意价格，这就要求你炒的楼盘一定要符合“知名地产商、知名物业管理、地段、环境、户型、外立面”皆具备的高素质楼盘。兰亭会涨是副中心大环境加附近楼盘小环境所决定的，不受人的意志所转移。   注意事项：朝向最好南北向且能够兼顾面对中庭环境，不能选择靠路边的小户型（那下家可能只能面对附近写字楼的职员，升值潜力不够），同样的投入一定要选择更好的回报。   不推荐“凤凰城”，华润的开发水平同其资金名气严重不符，他们不是不想把楼盘做好（用材是不错的，甚至还好过中海，但建筑不是简单的建材堆砌），而是水平过低，看看那不动脑筋的、采光最不合理的、无私秘性、无均好性可言的一梯4户的品字型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、那压抑的外立面，真浪费了那块黄金地段。 2、投资在50-100W，建议以按揭方式选择品牌花园洋房（成都楼市忽悠为“蝶拼别墅”）或及具潜力的独栋别墅一套。投资时间约2年，涨幅约10000-12000元/平方米。     大多成都朋友还没有认识到别墅的价值，在深圳的富人区华侨城，高层住宅的价格约3.5万/平方米，而同小区的独栋别墅约13-15万/平方米（当然，物业管理是划区区分的）。现正在销售的“星河丹堤”，也同样别墅约是高层住宅的4倍。成都自“限低令”出台后，独栋别墅及错层花园洋房的价值有所提高，但相对投资高层住宅还有更大的利润空间。    外双楠“中海龙湾半岛”的蝶拼、“花间集”的独栋、蜀西路“中海国际”的独栋、南延线天府大道底端副中心辐射地段的“麓山国际”的蝶拼、牧马山片区也有选择可炒的佳盘。    这里重点提提“龙湾半岛”，因双楠原本就是成都的富人区，加上中海是按照深圳香密湖一号的品质打造本案，由中海深蓝物业管理，故品质是值得下手的，若有更多投资，独栋别墅也值得下手。我于07年8月12000元/平方米下手蝶拼，现在不少中介打电话以17000元收购，我准备在5月份入伙后以20000元出手。230平方米，当时做的按揭，投资不到80W，9个月时间有近200W收益，投资回报率是相当不错的。 在成都，即使有名气的本地开发商开发的项目，或环境、或户型、或立面，总还差那么点东西，就那么点东东，是短时间历练不出来的。那点东西包括很多含义，有人性化、有户型所诠释的使用功能，有设计所表达的居住群的年龄段（立面效果），有楼盘小环境所表达的适宜及舒适......等等 不能一棒子打倒一大片，也有本地开发商相对不错的项目，如“仁和 春天大道”---水系稠密而不杂乱，高层住宅栋与栋之间间距宽松、视野开阔，每户的私秘性、均好性都考虑得较完善，赞一个！ 选择房产，还是那句老话：“品牌地产、品牌物业管理”所打造的项目之“地段、环境、户型、外立面”四大指标的综合对比。 这里给大家讲一个真实的故事，03年信德公司的总经理陶总正在开发四季花城（名字也是抄袭深圳万科坂田项目的名称），他刚刚施工完环境，带我去参观。路上得意之情溢于言表，认为“四季花城”的环境打造是相当不错了，我到现场一看，那失望得：他们理解的环境可能仅仅是“绿化”而已，且植物就是简单的三个标高（树、万年青、植被），无井然有序的高低错落、无可供业主观赏的中亭设计，全然没有让业主回家进入小区后的那种心旷神怡、安心解乏之功能。 当时我在想，这，可能就是大多数成都本土开发商的水平吧，其实很简单，泛亚易道、贝尔高林做出的环境设计都相当不错，设计费用高一点，但出来的效果是迥然不同的。这笔钱不能够省。 99年在深圳地产公司工作时，我告诉我的老板：只重项目的成本，而不重项目的素质、工程的质量、进度，是右倾；只重项目的素质、工程的质量、进度而不重成本，是左倾。后来这句话成了公司检验工作的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 之一。（项目的素质即上面所述的环境、户型、立面所表达效果的好坏） 成本与项目素质、工程质量、进度是把双刃剑，把握这个“度”的好坏取决于这个地产公司是否成熟，大多成都的本土开发商没有能力把握好这个“度”，一忽会犯左倾冒进主义，一忽会犯右倾保守主义。 故，项目“定位”决定销售对象。开发能力决定了项目素质的高低。这，是我不选择本土开发商的楼盘投资的原因。 这几天项目上事情比较多，晚上也都有应酬，有时间我会继续写完，其实也就是投资额增加后怎么下手写字楼和商业的手段而已。 投资房产相对较轻松，还可以借银行的“鸡”来下“蛋”，只要掌握了其中的“道”与“术”，没有什么风险，相对股市，主观可控性强很多。比如“龙湾半岛”的投资吧，07年8月下手，12000元/平方米，今年4月入伙，保守估计20000元/平方米出手，230平方米，当时做的按揭，投资不到80W，9个月时间有近200W收益，是相当不错的。 再来探讨一下房产投资的“道”与“术”，“道”是要吃透指政-府的意愿、政策及有关规定，擦点边可以，但千万不能有明显的违背。“术”即自己的投资水平了，这个水平是综合性的，这里面包括有建筑学、房建结构知识、营销学等等自己加以综合后运用。冰冻三尺，非一日之寒，需要一个较长的时间。 这句话你要记住，千万别有与政策向左的投资，中国毕竟有中国特色的。套用《大学 中庸》里的一句话，你一看就明白了“有道无术，术尚可求；有术无道，术亦枉然”。） ------------------------------------------------------------------ TX，成都楼市，有他妈的两个大问题 1、工程系统管理，就是你的本行哈。的确，有人说成都绿化做得不错，但是我认为，成都发展商把树栽密还不错，但是，要上升成环境，植物仅是背景的高度，还差得很远。何况，现在的发展商，已经越来越舍不得把树栽密了。 2、政府心太黑哈。提高居住品质，也不是说发展商不努力，但是，5.0容积率，都是按照楼面地价买房了，发展商已经无玩空间的可能性。所以，我只买05年以前拿到地的房子。什么一梯200多户，一个单元长管的人，比营团长管得还多，这样的房子，不知道谁能住？ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 房子啥子时候买得嘛？ 同学，你这个问题很大，我写了一本书。 简单归纳哈，看前提哈： 经济救市成功： 那08年就是楼市的振荡调价，一些区域的一些楼盘，已经体现出真实价值，避免泡沫区域或泡沫楼盘或泡沫户型，现在就是买的最佳时刻。 若中国经济出现恶性循环通货膨胀： 许多和房地产有否关系的企业破产，城市价值被低估，人们赚钱变得困难，房价继续下行，你的收入也会下行，只要出现恶性通缩，不关你和房地产有没有关系，都会这样哈。只要经济没走出，从投资角度来说，就不能买。但我相信这个时候，许多外资会来抄底的。 本帖子给同学们的建议，是基于第一种前提，因为我相信，政府已经找到了症结，政策也不是头痛医头了，我相信，中国是能不被华尔街拖下水的。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 评价一个区位的价值，与市中心的绝对距离只是一条，最重要的是看土地周围有什么。如果土地周围有学校、公园、超市、政府、河流，离市中心远点。也很贵。如果土地周围是建材市场、民工市场、臭水沟、变电站，即便它就在一环内，也应该很贱。 同学们把这一条记住嘛，我都把我吃饭的本领交给大家了。 潜力最大的，我认为第一是新界、第二是花间集、第三是鹭岛、第四是上城、第五是龙湾。而目前价格排序，最高的是龙湾、第二是优品道、第三是鹭岛、第四是上城、第五是花间集。普通人看到的是第二个排序，这就是郎咸平所说的，大多人炒股人追捧的，多半是错误的，要不然资本如何获利。 原因很简单： 1、建筑舒适度：龙湾（5.0以上，2t4-6户）、优品道墅质（1T1,1T2）、鹭岛（容积率3－4，2t4,2t6)、上城(容积率3－4，2T4）、新界（容积率2.2，1t2的排序) 2/产品形态：龙湾、优品道、鹭岛、上城都是大高层；新界是多层； 3、价格：龙湾7000－8000；优品道10000；鹭岛7000－7500；上城6500－7500；新界：6000－7000. --------------------------------------------------------------- 如果你有车的话，可以把生活和工作的半径，设定在5公里左右。另外，就你说的两个楼盘和报价来看，你有购房实力，应该有生活经验了。有生活经验之后，人就会开始想脱离街区。享受宁静。这就是高端产品，一定要环境好的原因。你之前限定了步行距离，所以，很难找到适当的楼盘。 感觉你的预算在100万左右，刚结婚孩子还小，也许没有。 适合你的楼盘有 1、优客联邦。目前2期价格，6K以下。优点是性价比高，投资性好；缺点是你住3年以内，就想搬走； 2、清水河板块：花间集、金林竣景。6000K左右. 3、新界有部分120以下的多层洋房。6000－7000K。 4、望江板块：万科金色海蓉（年后上市）、翡翠城。6000-7000K. 5、鹭岛有130平米的。7000－7500K，精装。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 给改善型需求，想在三环内买房的朋友购房建议。 所谓改善型，就是购买140平米以上住房的哈。三环外我不讲了，郎咸平都说，要保值买城市里的高端。 另外，我看待买与不买的角度，可能和你不一样哈。买房人一般都看外表和品质，而我是从上升空间去看的哈。所以，可以成为补充。 目前城里有改善性产品供应的楼盘及供应： 1、中海龙湾半岛的电梯。在龙腾路哈，大高层，2T4户，容积率至少5.单价7000多，总价在120万左右； 建议：米多，不考虑前景的同学可以买哈。中海是把土地红利吃完了的，另外，中海做高端产品细节，的确是成都一流的。但作为改善性住房，其密度太高，空间享受性糟糕。换句话说，这楼盘，就是穿着高档外衣的低端产品。 2、优品道的电梯级别墅。所谓1T1户，或者2T2户的豪华电梯哈，好像叫独栋电梯和双拼电梯。单价8000左右，总价在150－200万。 建议：他恰好和龙湾半岛相反。是高端的体格，但没在高端的位置上。另外，发展商把目前红利吃完了。 3、翡翠城的大户型：2T2户，2T4户为主。单价在1万左右，总价在150－200万之间。 建议：中端房子的体格，中高端的价格。也属于发展商把红利吃完了的。 4、鹭岛的大户型：2T4户，140－160平米为主，虽然说7500的价格，有1500的精装，但不等于6000元哈。因为你还是要付7500的单价，总价也在100－130万之间。 5、桐之林欧城。容积率5以上，2T4为主。单价8000左右，总价120－150万。 建议：价值是等于价格的，但区域发展空间不大了哈。作为高端产品，其体格低端了些。有点类似穿着高端外衣的龙湾半岛哈。 建议：鹭岛修房子的思路，和日本人造车一样哈。你看到的地方都很N，你看不到的地方说不清楚。 以上5个楼盘，区域价值都属于后期，红利被发展商吃得差不多了。这是他们目前走得不是很好的原因，在消费信心下降之下，缺乏利好刺激。 ----------------------------------------------------------------------- 分享城市发展红利的例子 麓山的一期和雅居乐的一期。 最近坛子里关注雅居乐降价的TX不少。业内也有这样一句话：大盘要买首期。为什么麓山的一期买主和雅居乐的一期买主，境遇差异那么大呢。 我有一个朋友，在03年买了麓山3套别墅，那时候的价格每平米大约在7000元左右，当时也是很贵的。但是麓山一期，南部新城概念还没形成，天府大道都没修通。现在麓山作为城市别墅的标杆，价格上升到2万以上。所以那个朋友赚欢了（他还是以按揭的方式投入的，所以不需要3套别墅的总价切入）。而雅居乐开盘，是参照麓山2万以上的城市价值，城市红利被雅居乐公司做地皮时赚了。但又没法超越麓山，所以楼市泡沫一破，雅居乐接连跌。 跌的不止雅居乐，还有蔚蓝卡地亚哈。 ----------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：仁和春天大道一期，前年下定单，去年初付全款 2、区域：光华大道江安河边，楼盘总占地200亩，分两期开发，小区三面环水，引入江安河水作为水景并将河水自然排回江安河，后期环境维护费用较低，不会出现没水的情况 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：小区是别墅＋双拼＋叠院＋高层电梯的形式，没关心容积率，因我买的是叠院 4、面积＋户型亮点：200多平，带车库和小花园，虽有楼上楼下，但主要生活区域在一个平层区域里 5、售姐给你的单价、总价：单价4000多吧，总价约80来万同学，你赚安逸了。且不讲光华大道的跳水，将其区域价格略低于区域价值。不管光华大道自己会如何，如发展成副中心。单就项目距离城市的区位，也可以划到近郊中产产品上去。 按照03年华阳的价格（那时南部还没掺水哈），这种叠院（其实就是洋房的变种哈），价格也几经达到3500－4000元。初步估计，目前你这套合理价格，楼价即便回归理性，单价也应该在7000－8000了。如果光华大道的生活配套起来，单价可以达到10000－15000元之间。如果你这种产品，目前开发商售价10000元的话，那就是开发商在偷吃未来本该属于买房者的红利哈。 ---------------------------------------------------------------------- 大致了解绵阳的情况，城市地位略高于房价。但这个了解，并不能具体到分析某个楼盘，因为不同区域的发展水平是不同的。 但5.12，很可能改变上面的人对绵阳的态度哦。可能出出现，绵阳在四川城市排行下降的情况。不过，绵阳是市域经济，就是对下面的新政县吸引力强。而德阳是县域经济，下面县的人可能比市里的还有钱。所以凝集力不强，各县要闹分立哈。 ---------------------------------------------------------------------- 1: 龙湖三千城 1期 2: 建设路(二环路东二段5号) 3: 容积率 5, 3梯6户 4: 94平方变114,精装修 5: 总价71.2W建设路，是典型的泡沫区域哈。这话可能许多同学不爱听。 为什么这么讲呢？因为建设路现在的样子，已经是他的极限了。他区位的限制，使得建设路不可能从繁华的区域人板块，变成成都生活的板块，他绝对会在未来几年，被双桥子、东湖板块超过哈（因为这些区域，都有发展成城市级板块的势头）。所以，建设路的房子，你获得区域发展红利的上升空间不大。 有段时间，建设路买到7000多，就是开发商已经完全透支了红利。当然，如果成都真的变成中国硅谷，区域价值可以跟随城市价值整体上升，但这个谁也说不清楚。 你这套房子，虽然发展商给了精装修，但基本上，你获得的是自己的权益。没算杂个捡到便宜。你没看许多同学对翡翠城6000多的价格，都很不满吗？呵呵。 如果你是在这个区域工作。虽然上升空间不大，但也不算亏，别郁闷。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：蓝光香境 2、区域：光华大道靠近温江（万科朗润园旁） 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：容积率大概4，好像一梯4户 4、面积＋户型亮点：79平变99平，阳台很大 5、售姐给你的单价、总价：一口价22w（据说春节前还要降至18w包干） 但从价格上来看，很值哈。蓝光受资金压力，主动把土地价格泡沫成分，自己承担了。但据说蓝光的工程很～～～（你网上看哈富丽花城的业主收房评价嘛）。 所以，你自己把握 ------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：七彩花都二期 2、区域： 温江 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：多层，无电梯，一个楼梯是两户 4、面积＋户型亮点：133的面积 5、售姐给你的单价、总价：去年高位的时候买的，单价4180，总价55万 靠近温江了。 即便不考虑光华大道的因素。但从温江的城市水平来看，其高端物业，也可以买到3500元一个平米。你的多层产品，是具备有温江钱人想住的硬件条件。 你每平米，目前来看，大约亏600元。不过，我对温江的估计比较保守，如果温江可以成为成都真正的后花园。那么，未来还有红利空间，而且不小。当然，这更多取决于七彩花都的高端属性强不强，如材料、设计细节、工艺品质等。不过以我对这个楼盘开发商的了解，他们不具备做高端的实力。 也就是说，如果还是这个楼盘，但是是中海或者万科在做。你现在都值4000. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：龙湖三千里2期 2、区域：建设路 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：容积率大概4，2梯5户 4、面积＋户型亮点：133平方，30多楼的顶楼，视野很好 5、售姐给你的单价、总价：6000，77万左右从目前区域价值来看，该价格基本上对等的哈。77万，买133平米，性价比高（目前三环内130平米以上的大户型，单价都在7000元，虽然走得不快，但开发商不得降，大家所谓4000－5000，只是90平米以下的小户型）。唯一不足的是梯户比太高。你想嘛，一个单元内，33层×5户＝165户，假设每家3口人，一共是495人，假设每人每天使用电梯6次（上下班各两次，散步一次），每天电梯要使用2970次。只有两部电梯，每部的每天运行要1485次。等电梯会等得很火帽的。 作为改善性居住者，路上堵车，回家堵电梯。还叫改善不？ ----------------------------------------------------------------------------- 随便问一句，楼主对温江花博会那块地的开发前景如何看待？ 如果建成低密度产品，前景很好。如果还是现在高容积率大高层。前景堪忧。 ----------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：蓝色理想C区一期 2、区域： 龙泉，靠近东山国际 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：小高层，顶楼，11楼，1T3户 4、面积＋户型亮点：129的面积，已交房 5、售姐给你的单价、总价： 3400/平米，约43W 1、楼盘名、几期：皇冠国际 2、区域：龙泉（世纪广场背后） 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：多层（六楼） 4、面积＋户型亮点：137平米，全框架结构 5、售姐给你的单价、总价：单价4300这两个楼盘，我都去看过，而且在一个区域，我一起来回答了。 首先，龙泉之前的发展超前，瞄准成都人。但是，现在成都人有更多好的选择，而龙泉，除了经开区，城市前景拉动性不大。所以，目前龙泉的主要购买群体，还是龙泉人。 蓝色理想3400的价格，比较符合龙泉人的高端要求。但是，该楼盘想要成为龙泉的高端，还差点火候。无论是区位、还是产品、还是开发商经验。 皇冠国际4300的价格，虽然说比蓝色贵，但值900的价格差。首先，一个是多层一个是小高层，皇冠的西巴牙产品设计，是以前万科西班牙产品的合作单位，一家深圳公司做的。品质和风格都好很多。而且靠近经开区，又在龙泉向往成都的路上。区域有可能再上一台阶哈。 所以，皇冠的空间要比蓝色大得多。但短期不会升值，如果轻轨建好，速腾的生产线搬过来，那么，以这种产品形态。整到7000也是有可能的。5年左右吧。 ----------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：万科魅力之城三期（尾房） 2、区域：城东三环路外侧靠近成渝立交 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：3点几，一梯两户 4、面积＋户型亮点：198平米，顶跃25+1，上层送近百平米露台 5、售姐给你的单价、总价：4450元，总90余万元。 1T2户，魅力三。如果猜得不错，应该是3期的4主团（洋房系）。后面虽然是一个厂，但围合内看中央公园。再送百平米露台。 如果同学你能接受总价和需要198的面积的话。我的建议是两个字：超值。 ----------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：蓝光紫檀山 2、区域：温江万春（国色天香旁） 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：叠拼一单元4户 4、面积＋户型亮点：226平方 1跃2 前后花园 5、售姐给你的单价、总价：单价6500 可买。 首先，如果你想住别墅的话。这种产品形态不多了。 其次。即便是近郊别墅，6500的单价，也不过份，何况还有个国色天香。 如果蓝光的别墅品质做得OK。这样的产品，比雅居乐的四子子屋，也强一些。 关键你要关注 1、产品的工艺品质； 2、具体这一套在整个紫檀山的平面分布地位，如最好的景观给了谁。千万别临路哈。 ------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：花间集 电梯 2、区域：龙腾路 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：2T4户 4、面积＋户型亮点：138 5、售姐给你的单价、总价：单价5800 1、楼盘名、几期：中海龙湾半岛 2、区域：龙腾路 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：2T4户 4、面积＋户型亮点：156顶层 5、售姐给你的单价、总价：单价7900 毫不犹豫选择花间集。龙湾就是一件挂着高档LOGO的衣服，但自住还是要看里子哈。再说龙湾的顶层，7900的单价，估计是看不到河的哈。两套房子之间，总价差42万多呢，一辆宝马523.呵呵 ----------------------------------------------------------------------------- 能帮忙分析下金沙片区吗？就是西单商场背后，金沙西园那一片的房子，有很多个盘。像君悦金沙，凯丽美域 最近问的价格是4500-4900的样子，但感觉房子修的好密呀！！ 先谢谢楼主了：） 和金沙比较类似的几个区域价格 1、外双楠：6000－7000； 2、内双楠：7000左右（但新房少）； 3、玉林：7000－8000（王府花园的二手房价格）。 金沙新房价低于5000。甚至低于2手。说明楼盘价值低于区域价值的。 PS；金沙不密，你到建设路去看看。自从05年成都实行高密之后，成都就没有最密，只有更密。君悦金沙、凯丽美域的、金沙西园的，容积率在3－4之间哈，属于低的。 ------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：静居嘉苑 多层 2、区域：成龙路2环路口 万达广场旁 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：多层无电梯，4户 4、面积＋户型亮点：150 6跃7带110米屋顶花园 5、售姐给你的单价、总价：单价7500左右（2手房精装修） 请楼主给个评价，先谢谢了~~~ 这个楼盘，还是可以，虽然大门外环境比较差。但是，7500带精装，比翡翠城7500不带精装的3期大户型，要安逸得多。 自住比翡翠城的再售产品安逸，不过，升值空间可能没那么大。主要是项目周围有些安置房，没法拆迁。但上升空间还是有的。 ------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：置信花园城二期 2、区域： 武侯立交内 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：2.5，两梯四户 4、面积＋户型亮点：140的面积 5、售姐给你的单价、总价：单价56xx 花园城5600的价格，相对于中华名园，还是不算倒霉。问题是，它面对三环路，基本上难以享受城市发展红利哈。不用和鹭岛比哈，鹭岛的真实品质，其实和花园城差不多，虽然说装修忽悠1500，但是，要归自己，每平米还是7500. 但是，比起新界来说，你就很不划算了。首先，他是多层，三环内绝无仅有；第二，他在2.5环，第三，容积率仅2出头，1T2的电梯多层。目前140的价格在6200. 2.5环年底开通，立刻解决他区域的发展瓶颈。以后，他可以和中海名城相提并论。中海名城的二手房价格，在8000－10000哈，还没电梯。 几个很近的楼盘，看起来差不多。但因为城市红利的差异，未来走向不同。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：西江月 2、区域：  羊西线3 4环之间 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：2梯4户 13楼 4、面积＋户型亮点：118 5、售姐给你的单价、总价：47万 总价 外羊西板块，这个价格。你的选择可以很多。不过，我不太看好中海国际和西江月，乃至派克公馆，主要问题在于交通。现在还很多楼盘没入住，羊西线都堵成那个样子了。 价格已经在地板上。你没看到龙泉同学的信息嘛？蓝色理想都3400元。你这个单价，也才4000出头。 ------------------------------------------------------------------------------- 华润24城一期 虽然说华润的赚钱门道，是吃城市红利，而非开发利润。 但24城，本身有较大的上升空间。现在他是一个工业区，建成之后，就是距离城市中心最近的全新城市，人群结构、配套都会很好，应该比万达锦华城还繁华。 再加上户型不错。同学，可以买。不但住得舒服，而且空间大。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 望江板块。教育配套资源不错，但具体买哪个楼盘读哪个学校，我不清楚，著名学校的招生范围，关注得不细，抱歉。如果米多的话，可以考虑翡翠城89平米的。虽然价格高一点，但是你女儿读书时6000多买进，等她毕业了卖出，绝对不止这个价哈。望江橡树林就不考虑了，没意思。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 东方新城，规划上是个泡沫。政府大忽悠的结果。 03年，成都政府规划了两个新城，一个是南部副中心，一个是东部副中心，东方新城是重要的一块。但N年过去了，政府只有规划，没得动作。 为什么现在这里的楼盘销售还可以呢，其实应该是离城很近的近郊概念：买魅力、上东的，看中城里没有的低密度，买国际城、富力东方的，看中价格便宜。仅此而已。 这一块何时可以享受城市红利，取决于东方正红和24城开发的完成。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 能不能分析一下三圣片区，具体就是卓锦城，四海逸家，锦江城市花园所在的区域 除了四海一家、锦江城市花园。其它盘性价比都还不错。原因如下： 1、都是城东副中心的产物，但实际上连开发商，也没享受到红利。所以一直扮演这离城最近的郊区楼盘。价值是很大的，你可以天府广场为心，比哈这里和南沿线的价格。就知道，空间很大。 2、蓝谷地、卓锦城、魅力等几个楼盘，都是05年前拍的地。指标的舒适度很好。所以，你还能找到1T2的户型，连南沿线终端广场，都是2T4户了。价值是奇迹。 3、唯一不足的是。开发商脑壳有问题。卓锦城是按照新加坡的方式在修，美林湾是按照杭州人的标准在修。成都人喜欢的居住要素，他们没得。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：华润凤凰城1期 2、区域： 南延线大源组团 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：2梯4户，19楼，高层 4、面积＋户型亮点：75的面积 5、售姐给你的单价、总价：6700   52W。 该楼盘现在的理性价格，在4500－5000元之间。往前数公里，相信你还能找到3000多的房子。之所以没有下4000，因为还有点五多菊花的希望。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 橡树林不适合老人住。人太多了，到时候小青年和小狗，吓到老人家。7000价格，对于橡树林来说，偏高。好像橡树林的中大户型，卖不动哈。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南延线万安麓山大道 我相信，你买麓山，更多看中投资价值，而非以自住为主。 这个报价，已经吃透了当前的红利。如果要考虑升值的话，独栋别墅要比洋房大。400万左右的独栋上升空间，肯定要比160万左右的洋房大。因为买家是两种人。 但建议慎重。目前是高泡沫期，如果真正的南湖那边的集体土地房起来，独栋每平米5000左右的话（无产权的），麓山的别墅价格，铁定跌价。据说万华在真正的南湖，圈了一万亩地。 ------------------------------------------------------------------------------- 凯丽滨江2期 靠近五朵莲花,在红星路南延线和天府南延线之间 有很快上6000的可能。但受产品资源的限制，不会超过8000.这个也得看五多菊花。上6000，是因为红星路南沿线，到8000，因为五朵金花。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 天合凯旋城 你是06年买入的吧？现在也差不多是这个价。因为开发商定价本身已超前。当然，上升到7000也可以，前提是不临光华大道那根路。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期： 万科双水岸四期，洋房为主，部分连排别墅和电梯 2、区域： 新都毗河东路，成都三原外国语学校对面 （所谓规划中的北部新城） 3500左右，就是地板价。也是目前的行情，不过，未来上4500元也不是没可能，双水岸在新都高收入者那里，口碑不错。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 楼盘：万达锦华城 区域：东南吧（翡翠城旁边） 面积：120 2梯4户 价格：基本最高位购入 6100元 别郁闷，除了买120平米的人不太喜欢那份喧嚣之外，6100对于万达锦华城来说，不算贵。不过这个楼盘口碑不好，可能会影响转手时的价格。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名：新里维多利亚公寓 2、区域：神仙树 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：1梯2户 4、面积＋户型亮点：128平，通透，中心不临街 5、售姐给你的单价、总价：总价约100万 中海名城目前的二手房价格在8000－10000元。 维多利亚，至少要打8折。所以，你近8000的单价，比较高位，但也说得过去 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：   外滩（1期） 2、区域：           九眼桥 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：  容8左右  3T6  共41层（买的28层） 4、面积＋户型亮点：   76平 2室1厅 这个楼盘，包装品质很高，又是老外又叫外滩的。最近还推7系。但忽悠成分太高。 5500元，是他合理的价格。你想嘛，每个单元住246户，每户3人，一个单元就是738人。楼长管的人，比一个营长还多哈。 这样的居住空间，即便他在天府广场，也是很低品质的。 我说得比较直接，你别介意。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 楼主，还想请教你九眼桥板块未来是怎么看的，具体点就是致民路和合江亭，谢谢 道路和规划，决定了致民路、合江亭，就那个样子。没有更大的前景。 一些区域，虽然更靠近中心，但一些致命的问题，导致空心话。你如果留意一下，就能发现，成都的生活，其实已经在二环边上了，而北京的生活，在2－3环之间。为什么更里面的一环没什么发展呢?就是这个原因。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 那从3-5年内来看，麓山的房子还有升值的空间吗？ 有，可能性在50％左右。取决于成都的富人数量，买千万别墅的人，身家都必须上亿。以前房地产、矿业造就一批，但是，我不知道未来3－5年，成都还有哪些行业，可以造就更多的亿万富翁。 如果南沿线的科技园，能多出几个阿里巴巴这样的公司。麓山的别墅价格，可以提到5万。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 1.龙湖晶蓝半岛一期二手房 2:九眼桥附近 3: 2梯5户,24楼 4: 125平方米 5: 中介报价72W，买来投资，这个价如何？请帮忙分析一下，谢谢！ 短期无利，但抗跌性强。 长线会涨，至少品质比外滩高多了。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：华侨城，一期高层 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：1.4，2T3户，共18楼 4、面积＋户型亮点：133平方 ，5楼 5、售姐给你的单价、总价：单价5900，79万 支持华侨城这个价格的，是欢乐谷，欢乐谷真的会这么牛B吗？其实就是更近和大一号的国色天香。我承认他在深圳不错，但前提是，深圳城市周围没有农家乐。 目前这个价格，有点偏高而概念。5000－5500比较合适。另外，这个项目土地成本，每亩60万，开发商的空间很大。支持他的，仅是欢乐谷一个利好。就未来交通、区域的未来规划上，缺乏持续上升的动力。 成都华侨城，肯定不得于深圳华侨城。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 望江板块的价格，在5500－7000之间。我建议你买翡翠城，因为价格差异不算太大，但你收获大。 兄台不妨可以等待一下万科金色海蓉，精装修，估计价格在7－7500元。但是有60平米的两房，而且万科的精装修，不是重奢华，而是重提高套内面积实用率。形象的说，他60平米的两房装出来，感觉就像住在80平米的两房一样。 总价40万－50万，还可获得成都户口，首付8－10万，享受基准利率的7折。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 华侨城本质上是个区域楼盘，因为那片区域，N年没有释放过中高端楼盘了。都是周围的人再买。 -------------------------------------------------------------------------------------------- 1、楼盘名、几期：美好花园2期，家园酒店旁边 2、区域：机场路 3、容积率、梯户比（就是几梯几户）：容积率1.9，多层， 4、面积＋户型亮点：138 5、售姐给你的单价、总价：5000，总价65即便是多层，5000也贵了点哈。因为那就是一条路，而不是一个有潜力的区域。 ------------------------------------------------------------------------------- 红牌楼处于双楠和紫荆之间，未来空间大不大？ 红牌楼是万年场，都属于城市最后的潜力股。区域可以爆发的。 但是红牌楼恼火了，因为拆迁工作太难了。虽然是邓市长挂帅成立推