酒店式公寓项目建议书

西山区精装酒店式公寓工程建议书主要内容第一局部第二局部土地利用及产品规划分析第三局部市场需求状况分析及预测第四局部投资估算及财务 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 社会效益与风险评估建设内容及规模第五局部第六局部结论及建议第一局部区域开展与市场需求状况分析及预测区域开展与市场需求状况分析及预测经济社会环境2政治环境调查31市场需求量调查及预测33第一局部一、政治环境调查〔删〕国务院常务会议出台的“新国五条〞，重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策调控的力度加大，特别是问责制。如果地方房价上升过快，要严厉追究地方政府官员的责任。限制投机性需求更加深入。此次限制投机性需求，由购置环节进一步延伸到了之后的销售环节。具体的措施是对卖二手房获得的差价，即卖二手房的价格和最初买入价格的差价征收20%的所得税。新国五条〞在遏制需求的同时也特别强调增加普通商品房和住宅用地的供给。政策的解读〔删〕12目前出台的种种楼市调控政策，都主要针对的是住宅市场，“限购限贷〞政策让很多住宅市场的投资需求得不到满足，而公寓作为建在商业用地上的“类住宅〞产品，其“不限购不限贷〞的卖点，能够吸引大量住宅投资需求转向购置公寓累产品。对于开发商来说，在新“国五条〞落地在即的前提下，住宅的成交量明显缩水，开发商对于住宅的信心严重受挫。而且昆明目前过盛的商业体量难以消化，商业地产竞争异常剧烈，再加上商业工程必须解决前期规划、招商、运营等多方面的问题，把开发方向转向公寓无疑是最保险的策略。二、经济社会环境〔删〕2001和2021年我国现价GDP分别是10.97万亿元和40.15万亿元人民币，2021年到达了47.29万亿元。2001-2021这10年GDP年均实际增长10.5%，是新中国成立以来GDP实际增长速度最快的10年西山区内集聚城中村数量为四个区域中最多，达115个，总人口约24.6万人,人口密度约为4.9万人/km2，总建筑面积约1112万m2，拆迁量巨大，市场供给量巨大。工程位置2021年，西山区国民经济快速增长，综合实力继续增强，三次产业共同推动经济开展。经初步核算，全年实现生产总值〔GDP〕288.05亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8%，人均GDP到达37997元，经济开展跃上新台阶。生产总值中：第一产业完成增加值2.89亿元，增长2.0%；第二产业完成增加值85.78亿元，增长18.8%，其中：工业完成增加值52.56亿元，增长11.1%；建筑业完成增加值33.22亿元，增长33.8%；第三产业完成增加值199.38亿元，增长11.9%。三次产业结构比为1.0：29.8：69.2西山区国民经济生产总值及增速〔2021〕建筑业开展概况：全区年末拥有资质建筑业企业122个，从业人员24332人。完成建筑业总产值89.3亿元，比上年增长22.0%。房屋建筑施工面积246万平方米，房屋建筑竣工面积148万平方米。全区2021年城镇固定资产投资总额达274.7亿元，比上年增长30.5%。其中：规模以上固定资产投资完成230亿元，规模以上工业固定资产投资32.7亿元，比去年增长40.4%。2021-2021年城镇固定资产投资及增速金融机构存贷款余额持续稳步增长，金融运行平稳。2021年末，金融机构各项存款余额521.17亿元，比年初增长2.3%，其中：单位存款224.62亿元，个人存款284.16亿元，分别下降2.48%和增长2.48%。金融机构各项贷款余额293.24亿元，比年初增长10.12%，其中：短期贷款83.76亿元，中长期贷款209.23亿元，分别增长4.79%和13.41%。2021年金融机构存贷款情况2021年，全区继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续开展，招商引资取得新进展。传统出口市场继续稳固，新的出口市场得到开拓。全年引进内资工程302个，实际到位资金105.16亿元，完成市政府下达招商引资70亿元任务的150.23%，与去年同期相比增长25.13%。引进外资工程17个，实际利用外资8703.54万美元，完成市政府下达引进外资7000万美元任务的124.33%，与去年同期相比增长43.03%。旅游业圆满完成了2021年中国昆明国际文化旅游节、昆明狂欢节西山区活动部系列活动，旅游从业人员 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、乡村旅游效劳接待设施等级评定、旅游宣传促销、旅游标准化建设、旅游平安生产等一系列工作，有效保障了我区旅游业的健康、有序开展。全年全区共接待游客697.43万人次，实现旅游收入62.43亿元。〔删除〕对外经济贸易及旅游人口、人民生活年末全区常住人口76.24万人，户籍人口50.79万人，比上年末增1.36%，其中：非农业人口为40.19万人；少数民族人口7.72万人，占总人口的15.2%，主要世居少数民族有彝族、白族、回族等；18岁以下人口7.61万人，18-60岁人口33.48万人，60岁以上人口为9.70万人，人口自然增长率为2.07‰。城乡居民生活水平进一步提高。根据抽样，年内纳入劳开工资统计的城镇单位共1613个，从业人员124605人，从业人员劳动报酬406136万元；其中：在岗职工112956人，发放工资378387万元，在岗职工年平均工资34497元，同比增长28.13%。农民人均纯收入达9696元，同比增长17.5%，扣除物价因素后,实际增长12.3%；城镇居民人均可支配收入达22900元，增长15.1％，扣除物价因素后，实际增长10.1%。城市和农村居民最低生活保障工作进一步加强，全年共84593户21804人得到了城市和农村最低生活保障，年平均5820户8518人获得了城市居民最低生活保障，年平均1230户1633人获得了农村居民最低生活保障。〔删除〕三、市场需求分析销售情况分析从以上销售情况来看，昆明几个公寓工程一经推出，就受到市场的追捧，销售情况甚至优于普通住宅。。位置好、周边配套齐、商业气氛浓厚、且档次较高的公寓产品比较受市场欢送目前昆明的公寓市场正从有到精的过度，其开展潜力巨大销售价格分析与预测从在售公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在2200元/平米至15000元/平米之间不等，但此类产品受地段影响非常明显主力户型分析主力户型面积大多集中在50-60平米之间，户型主流为标准间型的一室一厅。少量住宅性质的公寓户型面积偏大，且采光面较多。不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。主力总价分析目前沈阳市场在售酒店式公寓主力总价多分布在40－60万之间，地段佳，标准高的产品总价那么在70－90万之间。而通过精装修提升工程附加值那么是工程到达高总价的手段之一。主力总价区间商业配套分析目前在售酒店式公寓近70%是综合体工程，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来工程整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。小结◇昆明酒店式公寓仍以居住功能为主，酒店公寓与传统公寓未能明显区分，公寓与小户型也未能明显区分。市场上酒店公寓供给产品单一◇与同期住宅相比，酒店公寓价格相对较高。物业管理大多引进酒店管理公司，工程大多位于中心区域，面积根本为小户型，主力面积在30-60平米之间。工程周边住宅及公寓区域商务功能明显，客户需求较大。◇未来公寓及酒店式公寓供给必将大幅增加，预计面积在50-100万平米左右，品质也会有所提高，竞争将加剧。必须注意的是如何保证打造工程优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。酒店式公寓市场分析结论有市场竞争力的酒店式效劳公寓还远不能满足需求。从目前情况看，真正上档次并称得上是酒店式公寓的仅寥寥几家而已，有市场竞争力的酒店式效劳公寓还远远不能满足需求。未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点从昆明市经贸开展及外籍人员来往趋势看，并结合目前酒店式公寓的供需状况、潜在开发的酒店式公寓看，未来几年酒店式公寓供需将存在较大的缺口与空白点。把握市场先机，将会创造良好的市场时机把握市场先机，填补空白点，选择适宜地点开发酒店式公寓，将会创造良好的市场时机。以经营管理获得良好经济效益，三方共赢精心部署经营管理，提供一流的酒店式物业效劳，树立良好形象，将为酒店式公寓物业创造良好经济效益，最终开展商、投资者、物业管理公司三方共赢。第二部分土地利用及产业规划分析土地利用状况分析规划31产品业态规划及分析32第二局部土地利用状况周围配套及交通设施地块用地及建筑现状地块相关参数234地块的区域位置1研究内容第二局部地块的区域位置区域位置：工程位于昆明主城二环边，紧邻南二环和海埂路，连接着主城区和呈贡新城，区位优势将日趋明显。工程所在地第二局部地块研究前卫路日新东路二环南路海埂路滇池路第二局部地块相关参数第二局部地块用地及建筑现状金长丰综合批发市场华丰大型食品批发市场永丰家电五金批发城昆明大型综合批发市场昆明丰成商业一条街瑞丰市场昆明丰富日用品批发市场昆明西南大型百货场食品厂回迁房建设民房厂房马家小学第二局部地块用地及建筑现状第二局部地块用地及建筑现状第二局部周围配套设施第二局部周围配套设施第二局部周围配套设施不愿搬迁回迁可能性不大搬至新螺丝湾考虑其他专业市场第二部分产品业态规划及分析土地利用状况分析规划31产品业态规划及分析32酒店式公寓“酒店式公寓〞，也称效劳式公寓，意为“酒店式的效劳，公寓式的管理〞，是在亚洲兴起的一种只做效劳、没有任何酒店经营的纯效劳公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务效劳、保洁效劳、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购置普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的效劳功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。〔应把这些介绍放在第一局部需求分析那里〕酒店式公寓特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能酒店式公寓是一种长期居所〔相对于酒店而言〕的物业酒店式公寓必须有酒店般完善的效劳酒店式公寓必须具有居家的气氛与传统概念的区别◇酒店式公寓除了提供传统酒店的效劳外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的效劳，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。◇酒店式公寓是既提供了专业效劳，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。◇它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐开展动因〔删除〕◇酒店式公寓在一个城市的产生和开展,牵制的根本原因就是这个城市的经济兴旺程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济开展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的开展前景。◇从兴旺国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济开展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉酒店式公寓的产权年限，绝大多数工程产权为住宅立项的40年本工程业态规划◆工程商业定位：打造以购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的中高端区域型生活方式集中商业中心和社区配套商业。◆工程商业业态：酒店公寓、购物中心、休闲娱乐、餐饮、社区配套效劳。◆工程商业消费定位：业务人员、高级技术人员以及高级管理者商务居住或休闲娱乐的消费地。第四局部工程商业规划建议休闲娱乐特色餐饮酒店公寓购物中心规划业态社区配套第二局部竞争物业的研究(删除〕定位：目前是南市区唯一一个集写字楼、住宅、酒店、娱乐、餐饮、购物街、大型超市为一体的城市综合体。诺仕达集团以世界商业StreetMall为整体规划理念，打造一个全新中央商业特区。南亚风情第壹城第二局部竞争物业的研究〔删〕第二局部竞争物业的研究〔删〕诺仕达的投资模式一次性投资一次性建设一次性交付使用缩短了整个工程的培育期，最后形成了一站式休闲一站式购物一站式娱乐第二局部竞争物业的研究〔删〕南亚风情第壹城的商业组成要素豪廷大酒店南亚风情园大洋百货南亚第一国际中央商业广场家庭生活馆数码城南亚第一MALL南亚路〔金融业〕星河PUB街〔酒吧〕星河左岸〔休闲〕掌门地带〔运动〕地下阳光商业走廊第二局部竞争物业的研究〔删〕螺蛳湾国际商贸城定位：面向西部地区和东南亚、南亚、中东，集中国乃至世界的名品、精品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心。第二局部竞争物业的研究〔删〕第二局部竞争物业的研究〔删〕开发商：云南新都昌房地产开发占地面积：50亩总建筑面积：12.6万平方米容积率：4.16绿化率：44.8%价格：商铺均价预计3万元/平米豆腐营13号工程规划分为南北两个地块，北地块为集中式的商业用地和城市公共绿地，定位为女性主题购物广场，规划整个商场预计有1200多个商铺，以10—30平米的小铺面为主力户型；南面地块以住宅用地、酒店公寓以及各种公共效劳设施为主。第二局部近千亩老螺丝湾土地定位为二级CBD，改造后的螺蛳湾中央商务区定位为：集金融贸易、楼宇经济、总部经济、高端精品商业、信息及中介效劳等商业业态，配套建设商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐为一体的二级中央商务区。根据城市区域功能定位，将原有小商品批零兼营、仓储物流、低端销售迁出三环外。规划指标中，老螺丝湾升级改造后，商业、办公建筑面积就约170万平方米，公寓、住宅建筑面积约44万平方米。商业不出售产权，面积最小的为10多平米，租金在100-200元/平米、200—300元/平米、300元/平米以上。预计在8月份开盘。老螺蛳湾的改造竞争物业的研究(删〕第三局部建设内容及规模目标客群定位工程具体规划23相关经济技术参数1研究内容第三部分建设内容及规模第三局部工程分析和商业定位目标客群分析工程具体规划23相关经济技术参数1研究内容第三局部目前工程规划的解读前卫路酒店式公寓客房面积有40-100平米，包括洗衣机、微波炉、电熨斗等家用电器。有一居室、二居室、三居室。配套设施包括游泳池、健身房、SPA、精品小超市、小型餐厅、儿童活动中心等，满足客户舒适体验及生活便利。第三局部SWOT分析〔删〕目标客群分析工程具体规划23相关经济技术参数1研究内容〔删〕第三局部目标客群定位〔删〕目标市场锁定：1、以商务居住为主，并且有长期居住及安置家人的需求，但并不需要在异地买房定居的高端人群〔国际性企业、跨国集团的常驻异地的高级管理人员〕2、国内小型企业的业务人员与高级技术人员跨省往来为主客群特点：1、租期一般为三个月、半年以上或更长由公司负担高额的房租费用，价格敏感度较低2、在异地逗留时间为3-7天，不携带家属，注重性价比。〔国外客户〕第四部分投资估算及财务评价社会效益分析及风险评估第五部分第三局部工程商业定位从地段上来讲不临主街，但周边小区较多从功能形态上讲易形成区域性集中商业和配套型商业并存的形态从城市建设的意义上来讲促进城中村改造和新昆明的建设功能定位：区域生活方式中心、社区配套和商业顶级精英公寓形象定位：集中商业建筑和社区个性配套型商业第五局部麦哲森的核心优势及效劳的决心专注于商业地产全案运营代理工程团队均从事商业地产运营多年大型商业运营伙伴、中小型品牌商户、数十万置业投资客具备商业工程操盘实战案例专注的效劳庞大的资源专业的团队实操的经验◇高品质：酒店式公寓本身具有足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化效劳。个性化效劳有两点：一是满足使用者个性化需求，因为居住者多拥有多套房产，他们对居住文化有着独特的理解与需求；二是工程本身也是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心要素。“酒店式公寓〞这个概念被引进国内不过区区几年的时间，但其开展的速度却是十分迅速，随着房地产市场日益成熟，我们现在所看到的“酒店式公寓〞，也从许多方面发生着新的变化,只有不断创新才能保持竞争力。结论及建议◇高价值：酒店式公寓的区位优势十清楚显，大多地处城市商务中心区，其产品本身拥有的市场升值潜力巨大。其较低的总价、首付以及月还款对购房者有较强的诱惑力，另外，较好的装修标准和效劳也是影响客户的重要因素。◇高投资回报率：酒店式公寓的客户根本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型的客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对较低的投入获得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一个过渡型的产品。假设干年后，有了更大、更舒服的房子后，小户型或租或售，也能得到较好的投资回报。C45-65㎡的户型在成为各个酒店式公寓热销房型的同时，朝向好的30-45㎡小面积房型也逐渐成为购房者的新宠。随着酒店式公寓这个概念被越来越多的人接受，并对面积、朝向、房屋结构等方面的要求是越来越高，在户型产品上的不断创新是赢得竞争的有力保证。D 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现在销售方式上，今年由于沈阳整体房地产市场的火爆，价格直线上升，很多酒店式公寓产品都不急于开盘销售，追求更高的收益。局部工程也采取了整售的方式迅速回笼资金，比方世华国际中心和远洋光华国际，但最近在宏观调控的压力下，未来楼市出现了很多不确定性，风险在加大。E表现在营销手段上，几年前包租这种形式在酒店式公寓的营销过程中被广泛的应用，也是投资者衡量其投资价值的重要依据。但开发商把回租金额打入房价，造成酒店公寓售价一高再高，随着投资群体对房地产的认识度与专业度的增强，投资回报这一概念已经不再那么吸引眼球了，物业的未来开展前景才是真正的营销重点。