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关于住房问题的论文：组建政策性住房融资机构是推进住房保障建设的必要措施

关于住房问题的论文：组建政策性住房融资机构是推进住房保障建设的必要措施 90 中国投资 2010.10 REAL ESTATE INVESTMENT 房地产投资专栏文/刘琳租赁类的保障性住房建设普遍面临资金困难，在中央政府层面组建统一的住房政策性融资机构，是解决住房保障资金问题的必要措施组建政策性住房融资机构是推进住房保障建设的必要措施当前，阻碍住房保障建设的最大问题是资金问题。保障性住房包括两类，一类是经济适用房等形式的可以销售的保障性住房，另一类是包括廉租房和公共租赁住房形式的以低租金租赁为主的保障性住房。资金问题主要集中在租赁类保障...

90 中国投资 2010.10 REAL ESTATE INVESTMENT 房地产投资专栏文/刘琳租赁类的保障性住房建设普遍面临资金困难，在中央政府层面组建统一的住房政策性融资机构，是解决住房保障资金问题的必要措施组建政策性住房融资机构是推进住房保障建设的必要措施当前，阻碍住房保障建设的最大问题是资金问题。保障性住房包括两类，一类是经济适用房等形式的可以销售的保障性住房，另一类是包括廉租房和公共租赁住房形式的以低租金租赁为主的保障性住房。资金问题主要集中在租赁类保障性住房的融资困难方面。销售类的保障性住房建设不存在融资困难。在经济适用房、棚户区改造等以销售为主的保障性住房的建设中，因为可以通过销售回款较快回收全部资金投入，能够达到项目现金流的自我平衡，所以项目在融资过程中均可得到商业银行的主动支持，融资渠道畅通。其中，经济适用房在建设过程中享受的优惠和支持政策主要是土地出让金以及各种行政事业性收费和政府性基金的免除，以开发企业为主体进行建设与融资，商业银行提供贷款支持。由于居住在棚户区的住户多数为低收入家庭，目前棚户区改造项目中包含着廉租房、经济适用房保障对象的安置，有些地区在棚户区改造中探索保障性住房共有产权模式，租售并举，所以总体来看棚户区项目是以销售为主。政府组建统一的融资平台，统一筹措资金，以拆迁腾空土地出让收入作为主要还款来源，同时项目本身也可以通过销售产权回收部分投资。目前棚户区改造项目在政府主导结合市场化的运作模式下，可以得到国家开发银行给予长期贷款支持。租赁类的保障性住房建设普遍面临资金困难，这种资金困难一方面来自于各地方政府财政投入有限，更重要的是这种低租金的租赁住房难以得到银行的贷款支持。2008年以来，廉租房建设得到较快发展，保障形式迅速由以人头补贴为主转向以实物补贴为主，中央政府和地方政府的财政投入大大增加。迄今为止，廉租房建设资金来源主要为政府财政投入，大规模的廉租房实物建设面临难以持续的资金困境。不仅如此，为加快解决“夹心层”的住房困难问题， 2010年中央颁布《公共租赁住房管理办法》，要求各地加快建设公共租赁住房。由于同廉租房的低租金水平类似，公共租赁住房亦难以通过租金收入回收资金，仍主要依靠财政投入，政府财政负担重，管理成本高，建设模式不可持续。可见，租赁类的保障性安居工程建设中，普遍面临财政短期压力大的问题，如何将短期财政压力化解为长期可持续投入，成为租赁类保障住房长期可持续发展的关键。由于从长期来看，租赁类保障住房将是住房保障MATCH_ word _1716259107743_0的主要形式，因此，租赁类保障住房资金困难问题的解决直接关系着整个住房保障制度的顺利发展。笔者认为，在中央政府层面组建统一的住房政策性融资机构，是解决住房保障资金问题的必要措施。许多国家在中央政府层面都有专门的政策性住房金融机构筹集公共住房建设资金，如美国的联邦住宅贷款银行系统、英国的住房金融公司、日本的住宅金融公库等，为公共住房建设主体提供长期的无息或低息贷款。这些专门的政策性住房金融机构的资金来源包括政府财政直接拨款、吸收银团贷款、发行债券等，或通过证券化吸引大量的社会资金投入，例如韩国的国民住宅基金、香港的领汇房地产投资信托基金等。现阶段，择机在中央政府层面组 91 中国投资2010.10 建统一的住房政策性融资机构的主要理由为：第一，公共住房尤其是租赁型的公共住房，投资回收期长达20年以上，将会占压大量的住房建设资金，这样长期大量的资金需求，需要长期稳定的资金来源。这种长期稳定的资金来源，现有社会资金和商业银行资金均难以满足。一方面，由于低租金难以回收建设成本，社会资金和商业银行资金不会大规模介入租赁类保障性住房建设；另一方面，我国幅员辽阔，区域发展不平衡，现有的商业银行系统属于区域性管理，要求保持一定的存贷比例，公共住房发展较快的地区可能会面临银行资金不足的问题，需要中央政府层面统一的政策性住房融资机构来平衡。第二，中央政府层面的住房政策性融资机构，可以利用中央财政的信用，吸收住房公积金闲置资金、养老金、社会保障基金等社会资金，甚至通过资产证券化，可以扩大公共住房建设资金的供给渠道。第三，组建中央政府层面的住房政策性融资机构，可以提高中央政府在住房保障方面的支出责任。保障性安居工程建设是中央政府和地方政府的共同责任。2008年，地方政府用于廉租房的财政预算数额略高于中央财政廉租房补助，如果加上地方政府廉租房建设中投入的土地出让收入和公积金增值收益，廉租住房资金来自中央和地方的比例是3：7，地方政府承担的责任明显高于中央政府。组建中央政府层面的住房政策性融资机构，通过财政支持或投资性贷款支持各地区的公共住房建设，与目前的中央财政直接拨款的方式相比，提高了中央政府在住房保障方面的支出责任。具体而言，我国在中央政府层面组建统一的政策性住房融资机构，可以住房公积金为基础，吸引银行资金、各种社会资金进入，以中央财政补贴贴息，为地方政府提供低息长期保障性住房建设贷款，化解保障性住房建设中地方财政投入的短期巨大压力，在兑现政府的住房保障责任中，为住房保障制度的长期建设提供必要的资金保障。（作者单位：国家发改委投资研究所）长期来看，租赁类保障住房将是住房保障制度的主要形式，因此，租赁类保障住房资金困难问题的解决直接关系着整个住房保障制度的顺利发展

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