购买期房注意事项

PAGEPAGE16一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 应注意的几个具体问题　　（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。　　（二）房屋本身的合法性　　（三）“售楼宣传单”的法律效力。　　（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。　　（五）定金风险　　二、应注意的其它问题　　（一）注意承包人的优先受偿权。　　（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。　　三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。　　（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同　　（二）房屋预售不是分期付款买卖　　四、关于当前预售合同的缺陷问题。　　（一）面积条款不具体：　　（二）税费条款：　　（三）交楼条款和延迟免责条款：　　（四）质量和保修条款：　　（五）交付房地产证条款：　　（六）物业管理条款：　　（七）产权担保条款：　　五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。　　六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。　　《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。　　一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题　　在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：　　（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。　　（二）房屋本身的合法性　　有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：　　1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。　　2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。　　（三）“售楼宣传单”的法律效力。　　售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 ，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。　　（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。　　这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。　　（五）定金风险　　有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。　　二、应注意的其它问题　　（一）注意承包人的优先受偿权。　　在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。　　（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。　　实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。　　三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件　　（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同[2]　　预售合同往往可以弥补建设开发商的资金不足。房屋预售合同签订之日，房屋尚未开工或正在施工，但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售合同的标的物有一个形成过程，但双方行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。因此，在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。当然，由于买方的相对弱势，应当尽量做出有利于购方者的解释。　　（二）房屋预售不是分期付款买卖　　预售房屋价金的交付，扣除银行贷款部分，其余款项多需根据施工进度分期交付（当然也有一次交付的），这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖，是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物交付给买方后，价金尚有二期以上仍待支付。分期付款买卖与预售房屋交易，同属分期缴付价款，而且付款完毕之前，标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人，这是二者区别之一。故预售房屋绝不是分期付款买卖，在经济功能上，房屋预售是买方向卖方融资，分期付款买卖是卖方向买方融资。在转卖期房上，商品预售房虽标的物尚不存在，但预购人在对标的物无所有权的情形下，享有完全的债权，可以进行转让。相反的，分期付款的买卖却因无标的物的所有权而不得予以转卖。　　预售商品房有以下几个特征：第一、预售的标的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人；第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。[3]　　《中华人民共和国城市房地产管理法》对预售商品房的条件作了明确的规定，商品房预售必须具备以下几个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才能获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。（2）持有建设工程规划许可证。国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，同时，房地产开发应符合城市建设整体规划要求，因此，必须由建设单位持有关文件向城市规划主管部门提出申请，由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，商品房预购方的权利难以切实得到保护。（3）、按提供预售商品房计算，投入开发资金达到工程建设投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地已经开发并初具规模。达到这一 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，才能符合房地产转让的条件，体现国家宏观调控的政策，有效的防止炒卖地皮，制止房地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定的比例，基础工程已经完成，开发商面临着风险，如果中止投资，将会亏本。因此，这样规定有利于保证预售方的权利。规定已经确定施工进度和竣工交付日期，便于监督和管理，确定违约责任，也是为了保障预售商品房合同的履行。（4）、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，县级以上人民政府对房地产开发企业提出的预售申请进行审查，实际上是对预售商品房的活动进行监督和管理，防止违法销售，纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施，目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。商品房预售是一种比较特殊的转让行为，具有期权交易的性质。预售方投机性较强，买受方风险较大。如不加以控制极易造成混乱。因此，法律为其规定了较之其他房地产转让更加严格的限制条件是合理的、必要的。在房地产法实施后，商品房预售活动必须按照房地产法规定进行，人民法院审理这类案件应当从严掌握，对于违反法定条件的预　　售商品房的行为或合同应认定为无效。　　除此之外，我们认为房地产开发项目的工程进度还须符合：①多层建筑已完成主体结构三分之一以上，②高层建筑已完成地面以下的主体工程两项条件作为预售管理办法的补充。　　四、关于当前预售合同的缺陷问题　　预售合同缺陷是指预售合同及其附件内容片面，损害预购人的利益。[4]预售合同常见的缺陷包括：　　（一）面积条款不具体：仅写明建筑面积，未写明公共分摊面积和实用面积、套内面积：未进一步写明厅房、厨房、厕所的套内面积；未写明发生面积争议后以何单位的测量数据为准；不合理地规定暂测面积与《房地产证》记载面积的误差值为1%以内，则互不补偿；没有规定超出或少于暂测面积1%以上，购房者有权解除合同，要求赔偿或延期付款（因为开发商打好地基后即已知实际面积），如果退款，退款期限及利息如何计算；不合理地规定以《房地产证》记载面积作为房屋面积的最后认定，因为房屋测绘所常常不亲自实地测量，仅凭开发商填写的报表就确定房屋面积，并写入《房地产证》。正因为预售合同的面积条款有上述缺陷，才会出现“缩小楼”。　　（二）税费条款：未注明交易管理费、产权登记费、测量费、公证费、律师费、按揭手续费、保险费等从签订起到领取《房地产证》止所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间；未注明水、电、电话、通信、有线电视、煤气等设施的初装或增容费和使用收费标准及其承担；未制订排除收费条款；存在模糊性条款，如“有关费用”。　　（三）交楼条款和延迟免责条款：由于延迟交楼为最普遍的违约行为，开发商以此借购房者的钱做自己的生意，但害怕承担违约责任，于是就设计了延迟免责条款。该条款任意地把自然因素、社会因素、技术因素、政府因素等作为开发商延迟交楼的正当理由，延期后交楼日期由开发商确定，并且无最长延迟期限的限制及其处理办法。虽然由房产主管机关制订的《预售契约》规定了明确的交楼日期及延迟交楼的法律责任，但存在于合同附件的免责条款实质上完全否定了前述条款，并且因为两条款不在一处，后者往往为购房者忽略。　　（四）质量和保修条款：房屋质量投诉是商品房投诉的热点之一，但是现行合同 范本 协议范本下载族谱范本下载临帖范本下载公司章程范本下载监理月检范本下载 除了要求经验收合格才能交付外，并无详细的质量要求；并无出现质量问题应承担什么违约责任的规定；并无详细保修办法。　　（五）交付房地产证条款：现行合同及其附件没有任何有关房地产交付的时间、办证费用承担及迟延交证的违约责任的规定。　　（六）物业管理条款：强迫业主长期选择某物业管理公司；没有规定物业管理公司的收费项目、标准及相应的服务内容；没有限制收费的规定。　　（七）产权担保条款：未详细规定开发商的房屋产权存在瑕疵时购房者的救济方法，包括解除合同，要求赔偿损失的金额和方式。　　上述预售合同中的缺陷问题，预购人在签订预售合同时要特别注意，一定要在合同中用条款加以约束，以保护自己的合法权益。　　五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益　　在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。比如：　　（1）严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。　　（2）指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃。　　（3）严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。　　（4）严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的合同，严格限制售方的格式合同。格式合同明显的忽略某些应尽的义务，对购房者的限制过严。由于诸多原因，象上海、北京、广州、深圳等地的商品房预售合同，往往也是参考性的，因此，应当强制规范合同，加强登记备案管理。对理解上有争议的条款，做出对开发商不利的解释，以平衡消费者的相对弱势地位，体现法律公平。商品房销售合同双方签订商品房预售合同时，购房人认为可以采用格式合同的，房地产开发企业应当提供由本市有关行政主管部门印刷的商品房购销合同文本，房地产开发企业不得提供自行印制的商品房购销合同文本；购房人认为需要采用非格式合同的，可以采用非格式合同。完善的合同是保护预购人的重要手段，但有时面对开发商的恶意是间接、滞后的。为此，立法上采取登记备案来保护购房者的权利，《城市房地产管理法》等法规都规定房屋预售合同必须到房地产管理机关办理登记，否则不受法律保护。赋予登记过的预售合同排他效力，其权利不同于一般债权，具有特别效力。理由如下：依据债权原理，债权是特定当事人之间的关系，不需公示即可有效。而在房屋预售中这种经过公示的债权，根据公示制度的作用应该产生公信力，具有对抗第三人的效果，即经过公示的债权应优于未经过公示的债权，在它们冲突时，以公示债权为准，这样可防止一房二卖。赋予经过登记的债权以优先效力并不会损害善意第三人的利益，因为合同登记公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受损害的可能性。首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。第五，地方各级房地产交易管理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门。其办理预售合同登记备案是违反法律规定的，当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具备《城市房地产管理法》第六条第二款规定的授权，即“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。第六，尽管一些地方的房地产交易管理所也接受并办理预售合同的登记，但并不是法律规定的申报登记备案。尤其是在《城市房地产管理法》于1995年1月1日实施后，凡在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，都应当遵守该法，依法办事。第七，商品房预售合同的登记备案制度与商品房买卖合同的过户登记制度不同。后者是合同产生法律效力的手续制度，即合同生效的特别要件，而前者则是合同成立后生效前，产生对抗第三人效力的手续制度，并不决定合同本身效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。　　（5）加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。　　（6）加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。依据《合同法》的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。　　（7）加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。　　（8）严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。　　（9）建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。　　（10）应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。　　六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我　　房屋预售属于一种买卖关系，合同是双方当事人的唯一联系途径。所以预购人对个人利益最好的保护措施还是依据合同。对此要注意以下几个问题：　　（一）寻求签约机会平等，最好集团联合购买，以增加谈判的能力和减少节约购房成本。　　预购人在选购房产时，应对欲购房产的开发商有所了解，对他们的有关情况进行调查，寻找到合适的交易对象。现在房地产市场逐渐扩大，选择的余地也在增大，不要图一时小利，被一些表面现象所蒙骗。利用中介联合散户的力量请有经验的谈判高手与开发商谈判。　　（二）合同条款的争取。现在预售房屋除签订标准合同外，还需另签补充协议。这些补充协议在实践中都由开发商单方拟定，其中有的有很多不合理条件和诱骗条款。对于此预购人应亲自或委托律师进行识别、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在合同中居于不利地位。特别是上边提到的如税费条款、交楼条款、延迟条款、质量保修条款、交付房地产证条款、物业管理条款以及产权担保条款等。又如对合同中关于面积计算问题上要注意公共设施面积分摊，避免开发商进行一些不合理的分摊和重复计算。完善的预售合同可以有效地规范开发商的行为，从而有力地促使开发商履行义务，同时也有效地保障了购房者的合法利益。　　（三）在签约之后对合同的执行上，预购人要利用合同中的权利担保和瑕疵担保条款的规定，确保自己获得一幢满意的房屋。对于开发商的讹诈、违约行为要及时依合同追究违约责任，请求损害赔偿或解除合同。订商品房预售合同，开发商或代理商往往列出有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任的约定是不对等的，对买方很不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违经责任，并争取双方违经责任的公平和对等。有的开发商或代理商的合同文本对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产HYPERLINK"http://0523.teambuy.com.cn/house/"贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和HYPERLINK"http://0523.teambuy.com.cn/house/"房价款。卖方未按期将HYPERLINK"http://0523.teambuy.com.cn/house/"\t"_blank"房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期180日，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金”。虽然，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完整，关于买卖双方违约的责任不对等。 在商品房买卖中，作为卖方，不但应按合同约定的日期交付，而且应按合同约定的条件（面积、位置、HYPERLINK"http://0523.teambuy.com.cn/house/"装修标准、《工程质量核验书》等）交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是：“卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方……”另外，既然在买方逾期20日时，卖方有权终止合同，没收买方支付的定金的房价款，那么也应规定“在卖方逾期20日（不应是18日）时，买方有权终止合同，要求卖方双倍返还定金和HYPERLINK"http://0523.teambuy.com.cn/house/"房价款”，才算公平、对等。 此外，“卖方有权没收买方支付的房价款”的条款本身就是不合法的。一、签约前1、开发商层面上（1）在广告宣传上的做法：广告是一种要约邀请，但是明示的、具体确定的部分应当视为要约！a.违法宣传：开发商在没有取得商品房销（预）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息，但是开发商违规操作，在没有取得甚至是不可能取得上述许可证的情况下进行广告宣传。b.虚假承诺：一种是为了吸引消费者前来购房，而作的根本不可能兑现的承诺，其实是一种欺诈；另外一种是对未来未完工的设施的承诺，但是仍然是看不到的。（2）看房a.现房：实地去看，可能会让购房者看同户型不同的楼层的房子，要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。b.期房：不让看户型图、规划图、五证情况不说明，故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等，以至于欺诈。2、购房者方面的应对措施。a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致？可以实地去考察，现房一定要看到房子，看配套设施等，要看到实实在在的东西，还可以参考开发商的信誉度和成功案例。期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况：土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。b.了解房价：了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格！c.一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护，购买起来也就放心多了。d.看不到五证的情况：一是根本就没有这五证；二是拿到预售许可证时，其他的四证会被房管局暂扣，但开发商手中有这四个证件的复印件，这时就有可能会出问题，开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证，其他的证件是应该有的，这时购房者为保险起见最好到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。二、签约及履行过程出现的问题。1、定金合同的效力。为了保证房屋买卖合同的签订，双方会在签订正式合同之前，先签一个定金协议，以定金罚则的适用来约束双方签订商品房买卖合同。这里需要注意的问题是，与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证，该协议就是有效的，反之就是无效的。2、签约。a.签订合同应注意的问题。（a）网签程序:：预售商品房买卖需要进行网签，目的是为了有力的监控，最大化的保障购房者的利益，防止一房二卖，无证销售等情况的发生。具体的操作步骤及方法：合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。需要注意的是：由于合同需要二次打印，因此网上提交前合同文本不能装订，否则网上提交后将无法再次打印合同备案登记号。由于合同备案登记号须在合同内页的每页打印，因此在选择打印份数时一定要选择全部合同的总内页数。有备案登记号的合同视为完整有效的商品房买卖合同，该登记号将作为合同注销、变更、产权办理等环节的唯一识别号，因此必须进行备案登记号的再次打印。网签的实践操作中存在很多的问题，都是开发商在规避法律，推卸责任，欺诈购房者！最常发生的情况就是合同网上草签之后，由开发商来签字，可是购房者等了好多天就是拿不到合同，开发商说自己没有签字，合同还没有生效，一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证，不能进行网上备案，但又拖着购房者不买都不行。遇到这种情况，购房者应当调查开发商是否有预售许可证，如果没有，立即起诉主张合同无效。(b)合同的内容明确（面积差异的处理、设计变更的处理、土地性质的变更、其他变更的处理、阳台产权、车库产权的处理、房屋保修、大.修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、还有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等）①面积差异的处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积　面积误差比＝─────────────　×100%　　　　　　　　　　合同约定面积②设计变更的处理。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因本第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。主要分为：居住用地70年、工业用地50年、综合用地50年等很多开发商为了谋利，不惜违规操作，把工业用地或者是综合用地用来建住宅，这样导致的结果是：房产证不能办理或者长时间的拖延。④明确其他变更的处理。⑤阳台的产权、车库产权的处理等等关于阳台的产权：有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者，但是要注意的事阳台的产权的归属。如果是属于露天阳台，那么其所有权归整栋楼宇的业主，不能办理独立的产权，那么开发商也就无权处分，车库的产权：要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商车库作为小区共摊面积予以分摊，那么其产权属于全体业主，不能办理独立的产权，开发商当然不能随意处分，也就是说不能赠送给购房者；不纳入小区建筑面积的公摊，产权属于开发商，当然可以出售，赠送也就不是问题。新生效的《物权法》对其作出了明确的界定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。⑥保修。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。这中间就会出现问题：屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，可是如果房屋竣工后1年房子才交付，那么保修期限就只剩下1年了！所以购房者一定要注意，和开发商约定包修的起止日期。比如，从交房之日起两年为保修期。以免日后产生纠纷！⑦大修基金缴纳的约定、天然气相关费用的缴纳、还有其他费用的缴纳。（本款在合同的履行当中有详细说明）⑧关于其他公共配套设施的约定：开发商的承诺的公共设施和配套设施一定要明确。⑨办理房产证的期限的约定及违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。一般情况下，开发商会和购房者在合同中约定办理房产证的期限是一年。也有的情况规定为：“开发商在交房365天内将办理房屋产权所需资料交房产管理部门”，这就又为购房者设计了陷阱：开发商到约定时只是办理了交齐了办理大证的资料，他会说当时约定办理房屋产权的资料就是指这，小证还是没有办理下来！所以一定要在合同中写清楚，这个期限是办理小产权证（就是我们平时所说的房产证）的期限。所以一定要把以上的情况弄清楚，写清楚，以免日后发生纠纷。b.付款方式的分类：（a）分期付款（b）一次性付款（c）抵押贷款。就是我们俗称的按揭贷款：购房者与银行签订的由开发商在房产证未办理之前承担阶段性担保责任，在房产证办理后由购房者以房产为抵押物担保贷款的抵押贷款协议。需要注意的问题：月供的选择跟经济实力挂钩，手头拮据的可以拉长贷款年限，减少月供从而减小购房压力等等。（但这样会使总的贷款利息增加）c．交房验收：商品房经验收合格/经综合验收合格。（本条内容会在履行中详细分析）d.其他违约及处理：有约定的从约定没有约定的依法定。3、履行（1）交房/收房a.交房的通知方式。（a）书面通知。这是法定的通知方式，如果开发商没有进行书面通知，购房者有权拒绝收房。（收房的法律效果就是确定由谁来承担房屋灭失的风险及房屋产生的各项费用的负担问题）（b）公告。实践中开发商采用公告的方式通知收房，这样做会方便很多，但是不能免除其书面通知的义务。b.收房：主要是收房的条件。（a）收钥匙是否意味着收房？收房一定要签订收房交接文件，在房子不符合交房条件下应当在交接文件上注明：具体哪一方面不符合约定、房屋存在的质量上的问题、与约定不符的不影响收房的其它情况等（b）住宅使用说明书、住宅质量保证书：“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”即我们俗称的交房的“两书”是开发商交付房屋时的法定要求，也是保护买受人权利的合法保障。作为买受人，您有权要求开发商交付两书。否则，您的合法权益可能会无法得到保障（c）工程竣工验收备案表：合同中有约定的从约定，无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。即如果合同中没有约定把竣工验收备案表作为交付房屋的条件，那么开发商就没有提供竣工验收备案表的义务。（d）面积实测报告：有约定的从约定，无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。（e）收房的条件，以合同约定为准。主要是（合同中一般都约定：商品房经验收合格）交房时应当出具勘查、设计、建设、施工、监理五方的联合验收证明和消防、环保等单项验收证明。只要开发商提供了以上证明文件购房者就应该收房，否则要承担迟延收房的违约责任。（最后要检验房子的户型、朝向、面积是否变更？门窗是否与约定的相符？厨房、卫生间是否有防水层，注水试验便知！检查线路开关等是否装好，水电是否接通？有限、宽带、可视对讲、天然气是否到位？电梯是否运行正常，供热系统是否到位？是集中供暖还是市政工程？其他配套设施及公共设施是否到位？但是这些设施的完善与否不能作为拒绝收房的依据，只能另行追究开发商的违约责任）c.关于阳台面积：目前有两种算法：观点一、开发商采取的是按全封闭式阳台外围水平投影面积计算，其依据是《房产测量规范》第3-2-1条第F项之规定；观点二、购房者采取的是按全封闭式阳台外围水平投影面积的一半计算，其依据是《建筑工程建筑面积计算规范》第3-0-18条之规定。《房产测量规范》是由国家质量技术监督局颁布；主要规范的是开发商在销售房屋时面积的测算；《建筑工程建筑面积计算规范》是由国家建设部颁布，其规范的是建筑商与开发商在结算工程价款时的面积的测算。两者对阳台的面积计算这一事项上，存在不同的规定。根据《立法法》第八十六条第三项之规定，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。因此，在国务院裁决之前，两者都是有效力的。实践中，房屋办理产权证之前，应当先由房屋测量部门出具面积实测报告，而房屋测量部门如果依据的正是《房产测量规范》，即全封闭式阳台面积按外围水平投影面积计算，就是合法的（实践中房产测量部门都是以《房产测量规范》为依据的）。所以，开发商的算法还是于法有据的，购房者对于全封闭式阳台面积计算，还是应当按全面积交纳房款。（2）维修。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修负责人；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果经维修不能恢复房屋的使用的话，就要考虑房屋的主体质量是否合格？可以和开发商共同委托房屋鉴定部门重新鉴定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：因为房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（3）相关税费的缴纳。（以西安市为例）a.天然气初装费的缴纳，如果是2005年10月1日以前的建设项目，目前西安市居民共交三项天然气费用共2278元，其中包括760元建设资金、218元IC卡费用和1300元用户工程安装工料费；如果是2005年10月1日以后新建、改建、扩建项目，开发商只要能提供给国家缴纳的城市配套费，居民安装天然气时只交2笔费用1518元，即1300元用户工程安装工料费和218元IC卡费用。(2005年10月1号是指建设行政管理部门颁发建设工程施工许可证的日期)b.大修基金的缴纳。目前西安大修基金的缴纳程序：(a)开发建设单位办理房屋产权初始登记前提交物业区、楼幢、业主等档案资料，并输入房管局楼盘信息表；(b)分别打印出各户购房者应缴存房屋专项维修资金的催缴通知单；(c)开发建设单位将催缴通知单发放给每户购房者；(d)购房者按照通知单上的内容要求，到指定银行将维修资金存入专户；(e)房地产交易中心、房屋产权产籍管理中心在办理房屋产权证书、房产交易手续时，须查验房屋专项维修资金缴存票据。对于专项维修基金，开发商没有法定的代缴义务,如果合同中约定由开发商代缴，就要按约定由开发商代缴，否则要承担违约责任；如果没有约定，购房者可以自己按照缴纳程序到指定的银行去缴纳，也可以和开发商临时达成协议由开发商代缴。现实操作中，开发商为了取得不用支付利息的短期融资，帮购房者代缴大修基金；而购房者也因为交存程序的复杂性，让开发商来代缴，省去许多的不便，皆大欢喜！需要注意的是：要切实监督开发商把大修基金交到指定的银行账户。c.有线、可视对讲、宽带的费用。如果开发商没有提供免费安装的（这一般会在广告中有过说明，或者在合同中有体现），这部分费用的缴纳依供应商的合同约定，一般都是由购房者在入住之前自己缴纳。（4）其他附随义务。开发商应该本着诚信的原则，积极履行协助的义务。4、办理房产证：缴纳相关税费、产权人及共有权人、婚内财产的涉及。（1）税费的缴纳。税款为：需要交纳房屋价款总额1.5%的契税，万分之五的合同印花税以及5元的房产证印花税。费用为：每件80元的产权登记费，每平米3元的交易手续费，总价款100万以下的住房收取0.5%的房产评估费。（2）房屋的产权可以共有。共有又可以分为共同共有和按分共有，不同的共有形式在行使权利，承担义务时是不同的。（3）夫妻双方可以约定其婚前及婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻一方的财产，即房产是在婚前由一方出资或者婚姻关系存续期间由双方共同出资购买的，可以通过约定，成为一方的个人财产。5、高院司法解释规定的开发商的欺诈行为的处罚机制及后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。关于这一惩罚性的规定，在适用时应当注意：法院的审判实践中裁判出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任的情况少之又少，买受人在主张诉讼赔偿时应该谨慎适用这一规定，以避免诉讼成本的增加。5、追究开发商违约责任。a违约金的计算：有约定的从约定，无约定的依法定。《高院解释》规定：逾期付款的，按照未付放款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（万分之二点一）逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。迟延办理房产证的，未约定违约金或者损失难以确定的，可以参照以上标准。其他违约，未约定违约金的以实际损失计。b违约金的抵消：开发商一般会拖了再拖，承认违约但是不愿承担违约责任或者以各种方式推委、搪塞，实在不行会主张用违约金来抵消物业费。这里就要注意了，小心有陷阱：开发商与购房者之间的商品房买卖合同关系与业主、物业管理公司之间的物业服务合同关系是不同的法律关系，所以基于两者所产生的债权债务是不能直接抵消的。必须经过债务的承担这一途径才能达到。所谓债务承担，是指债权人或者债务人与第三人之间达成转让债务的协议，由第三人取代原债务人承担全部债务，而建立新的债权债务关系。而在债务的承担中第三人（物业管理公司）的意思表示才是债务承担成立的绝对必要要件。所以开发商与购房者双方在没有物业公司参与并同意的情况下是不能达成债务承担协议的。c诉讼时效：一般的债权的诉讼时效是两年，但是要注意的是诉讼时效的起算点。如果双方约定的违约金计算方式是按日计算，实际上违约金的数额是处在不断地变化之中的，那么起诉当日往前推两年就是诉讼时效的起算点。这期间产生的违约金都在诉讼时效范围内，再往前的违约金就过了诉讼时效；如果违约金的计算方式是按一定款项的一定比例来计算的，那么这个违约金的数额实际上是不变的，诉讼时效从违约发生之日起计算。所以，建议购房者在与开发商协商不成的情况下，及时诉讼，以免丧失胜诉权。6、关于合同无效的处理：主要是五证不全导致签订的合同无效。一种情况是预售的商品房开发商没有预售许可证或者预售许可证正在办理之中，在这种情况下签订的合同是无效的。但是在起诉之前，开发商办理了预售许可证的，应当认定合同有效。另一种情况是现房销售没有销售许可证，此种情况下，买卖双方签订的合同当然是无效的。根据合同法鼓励交易的原则来看，该商品房在买受人起诉之前满足了商品房销售的条件并取得了销售许可证的，应当认定合同合法有效。所以对于购房者来说，要主张合同无效就要赶在商品房销（预）售许可证办理下来之前起诉。三、解决 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。买房是一个复杂的过程，其中的陷阱百出、漏洞百出，一不小心就会出错。发现了陷阱，才能够避开；发现了漏洞才能够去补救。本文中介绍了一些在购房当中出现的问题，以供广大购房者参考，要积极拿起法律武器，捍卫自己的权益。房地产作为国民经济支柱产业的地位还在加强，其投资之大、影响之广，所以法律加大调整力度的必要性也在加强。但是，法律的滞后性、有限性决定了市场的不规范性。一方面，我们期待国家的干预，另一方面也应该从自身做起。很多时候是因为购房者法律知识的缺失，维权意识的淡漠，更加之开发商的诚信缺陷，使购房成为难题！建议大家在买房之前尽量通过各种渠道多了解相关房产知识、法律知识，找熟悉房产的朋友帮忙或者找律师陪购，这样会把风险减少到最低，从而达到规避风险、理性消费的目的！