城市总体规划中物流园的用地规模问题

规划广角 口Un口U尸 城市总体规划中物流园的用地规模问题 口何国华 [摘要]随着物流业的蓬勃发展，物流圈地运动也随之兴起，缺乏科学有效 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 指导的物流园规划，无法确定 合理的物流园用地规模，难以有效控制物流园的用地膨胀。国内外物流园的发展经验表明，城市物流园的用地 规模可以通过参数法和类比法两种方法加以确定，即可以通过预测城市物流需求的规模或者根据同类城市进行 比较计算得出。 [关键词]城市总体规划；物流园；用地规模 【j匕审咯ii。号j1006—0022(2008)03—0063—04【中图分类。号．】TU984．13[文南乓椅甬5；码]B AProbeonLogis'dcsParkLandScaleinUrbanMasterPIan，HeG；uohua 鼬蚶a叫Wmthe陷p—developmentofLogisticsPark，theenclosuremovementofLogis'dceParkemergesw油outcontrol orguidance．whichwillinevitablyresultininflationofIogis石ceparks．ExperiencefromabroadrevealsttlatIogieUcspark landscalecanbedecidedbyexponentialandanalogyresearches，morespecifically，bylogisticsdemandandanalogyof familiarcities． 1X●，—O憎SlUrbanmasterplan．Logisticspark，Landusescale 1研究背景 近年来，随着我国物流概念的引进，企业和政 府纷纷把关注的焦点投向了物流业，在我国掀起了 一股“物流热”的狂潮。而“物流热”最突出的表 现就在物流园的建设上。从中央到地方的各种物流 规划中，物流园的规划往往也是这些规划的重中之 重。 根据有关资料，目前全国各省、自治区、直辖 市及大部分省辖市几乎都已制定了或正在研究制定 现代物流业发展规划，在各省域或市域范围内规划 建设了不同数量的物流园区。目前全国已规划的物 流园区多达数百个。 虽然物流园的规划和建设备受地方政府的重 视，但是由于物流园的规划缺乏科学有效的方法， 导致各种物流规划中物流园的规模难以确定，这也 给城市总体规划中物流园用地的划定带来困难。在 目前已出台的各种城市物流规划中，物流园的用地 规模千差万别，一些经济、物流业发达的特大城市， 几个物流园的总用地规模尚且只有2k：m2—3km2， 而一些物流业不发达、经济落后的小县市，规划的 物流园的总用地规模却多达数十平方公里，更有甚 者，—个物流园的用地规模就达十几平方公里，物 流园用地成为控制城市用地的新的突破口，一些地 方城市纷纷以物流之名，开展新一轮的城市扩张运 动，一批物流地产商也应运而生，他们打着建设物 流园的旗帜，以低廉的价格从政府手里获得土地， 然后把物流园建设成商场、写字楼和住宅，或者再 倒卖土地，从中牟利。因此，科学有效地确定城市 物流园的用地规模是我们亟待解决的问题。 2物流园的规模和数量问题 城市物流园的规模对城市物流业发展具有重大 影响。首先，如果—个城市物流园的规模太小，就 很难承担起为整个城市物流业服务的职能，进而会 2008年第3期第24卷6a 万方数据 阻碍城市物流业的发展；反之，如果物流 园规模太大，物流基础设施数量过大，不 仅会导致物流园区空置率很高，投资成本 难以收回，物流园难以维持经营，也会使 不同物流园区之间产生恶性竞争，最后对 城市物流业发展起到许多负面作用。因此， 适度的物流园区规模对城市物流业发展是 最有利的。 城市物流园的规模问题可以分解为两 个问题，即城市物流园的总体数量和单个 物流园的规模问题。这两个问题是相互关 联、彼此影响的。实质上，目前对于一个 城市的物流园区的数量和规模并没有严格 的限定，城市物流园的规模主要与城市在 物流网络中的地位级别和城市物流发展需 求有关系。当城市物流需求一定时，单个 物流园规模越大，城市物流园的数量就少； 反之，单个物流园规模越小，城市物流园 的数量就多一些。 一方面，物流园是物流企业和物流活 动集中的场所，要追求一定的集聚效益， 因此物流园的规模一般不能太小；另一方 面，如果物流园区规模过大就会导致其服 务半径过大，出现不经济配送的现象，且 过多的物流企业集聚，也会导致产业过度 竞争，引发环境、卫生、供给等问题，因 此物流园的规模应控制在一定范围之内， 根据不同等级物流园的具体隋况而有所不 同。 —般来说，—个城市物流园区的数量， 取决于城市的总体规模、经济总量、物流 需求和交通条件，跟城市的功能结构、道 路布局也有一定的关系。 3国内外的经验参考 从国外的经验看，日本是最早建立物 流园区的国家，早在1964年，日本就着 手规划构建物流体系：在八大区域按经济 总量规划，建设和整顿物流设施，形成以 物流园区为据点的区域物流网络，由这些 网络构成全国的地面物流体系，配合虚拟 的信息网络建设，形成日本的立体物流体 64规划师PcAnrlERs 系。例如，((流通业务市街地的整顿法律 (流市法)》确定在东京、大阪、名古屋、 广岛、福冈、仙台等30个城市建设都市物 流园区，并按人口(150万一300万)、经 济总量、运输总量、区域交通条件确定物 流团地(物流园区)的分布数量，如东京为 5个大阪3个名古屋、广岛、福冈、仙 台等中等城市各1·个等等，全国共计86 个。从1965年至今，日本已建成22个大 型的物流园区，平均占地74hm2。韩国于 199,5年一1996年分另临富衔嗓山建立了 两个物流园区，占地规模都是33h孵。荷兰 统引1的14吟物流园区，平均占地44．8hm2。 德国的物流园区又叫做货运中心，目前已 经规划了40个物流园区，其中33个物流 园区已建成并投入使用，一些货运中心占 地规模较大，如不来梅的货运中心占地在 100hm2以上。加拿大、法国、墨西哥等 一些国家配送中心多是保税仓储和集装 箱货运站场，用地规模均在50hm2以内。 一般来说，国外的物流园区用地一般为 10hm2～,50hm2，最大规模不超过1km2。 从国内的经验看，深圳是我国物流业 发展较早和最早规划物流园区的地区，目 前已规划六大物流园区，西部港物流园区 占地40hm2，盐田港物流园区占地50hm2， 龙华物流园区占地40hm2，平湖物流园区 占地50hm2，笋岗—清水河物流园区占地 50h1112，航空城物流园区占地10hm2— 15hm2。上海规划有四大物流园区：深 水港物流园区，外高桥物流园区、浦东 空港物流园区、西北综合物流园区。北 京规划三大物流基地：北京空港物流园 区、通州物流产业园区和西南物流综合 基地，平均占地约1km2。 根据国内外的经验，区域性中心城市 物流园数量以3个一5个为宜，单个物流园 臣§女见模在50h脬左壬_'{融J、=1：ilpJ、于20hrn2， 最大不宜超过1km2；区域内的重要城市物 流园数量以2个一4个为宜，单个物流园 规模宜控制在20hm2—50hm2；区域内的 —般城市物流园区数量以1个～3个为宜， 单个物流园规模宜控制在10hm2～30hm2。 4物流园规模的确定方法 城市物流园的规模可以通过预测城市 物流需求的规模进行换算，也可以根据同 类城市进行比较计算。根据这两种原理， 得出两种计算方法：参数法和类比法。 (1)参数法。 参数法的计算公式为： S=ccD0E1365公式(1) 式中，S表示所求物流园的面积(单 位：万平方米)；o【表示适站系数，即进入 物流园的物流量占城市总物流量的比；D 为分配系数，表示单个物流园所处理的物 流量占城市所有物流园处理物流量的比 例；0为城市物流需求量，表示城市物流 作业的总量，通常用社会货运总量代替(单 位：万吨)；￡为单位生产能力用地参数， 表示日处理一吨货物需要物流基础设施的 面积(单位：平方米／吨)。 ①适站系数o【。适站系数o【跟城市 物流业的发展阶段有关，—般来说，城市 物流业的发展阶段越低，第三方物流的比 例就越低，物流作业进入园区的比例就 越低；反之，物流业发展的阶段越高，第 三方物流的比例就越大，物流作业进入 园区的比例就越高级。根据经验，在进行 城市物流规划时，适站系数仅一般取值 为0．2～O．4，物流相对发达的城市取值 大一点，物流相对落后的地区取值小一 点；规划期限越短，取值就越小，而规划 期限越长，取值就越大。 ②分配系数D。分配系数为规划物流 园在城市物流园体系中作业量的承担系 数，主要取决于物流园的综合区位条件， 综合区位条件越高，分配系数D越大，反 之越小，—个城市所有物流园区的分配系 数之和等于1。如果在利用层次分析法对 物流园区的条件进行综合评价的基础上， 得到—个城市r1个物流园的最后综合得分 分别为z，，z。，⋯，ZnElJ，那么第1个物 流园的分配系数D。的计算公式为： O。----Z。／￡Z； 公式(2) ⑦物流需求量Q。物流需求量Q为规 万方数据 表1哈尔滨市各运输方式历年货运量统计(单位：万吨) 数据来源：哈尔滨市统计信息网历年统计年鉴 划年份城市所有物流作业量的预测值，出 于研究方便，—般用社会货运量的预测值 代替。 ④用地参数￡。用地参数￡表示处理 单位物流量需要的物流基础设施面积。用 地参数跟物流园区的集约化程度有关，也 跟物流作业的品种品类、作业特点相关。 一般来说，物流园区建设强度大，单位面 积处理货物的能力就强，用地参数￡取值 就小；反之，取值就大。不同类型的货物 品种，占地情况也不一样，一般来说，生 产资料型的物品，如木材、钢材、机械设 备等，占地面积大，用地参数￡就大；而 生活资料型的物品，如食品、服装等，可 以立体存放，占地面积小，用地参数￡就 小。用地参数也跟物流园的作业类型有 关，一般来说，配送型和枢纽型的物流园 区，其货物周转期短，在相同时间内货物 周转次数多，周转量大，单位货物占地面 积小，因此用地参数￡就小；反之，仓储 型物流园，货物周转期长，用地参数￡就 要大一些。国内物流园用地参数可借鉴日 本东京物流园区的运作经验[21，根据具体 情况在40m2／吨～60m2／吨之间取值①。 (2)类比法。 类比法是参照国内外物流发达地区物 流基础设施的规模情况而进行本城市物流 基础设施布局的方法。当然，由于地区的 差异，不能直接根据其他城市的物流基础 设施规模来确定本城市的物流基础设施规 模，而是要根据一定比例类推。比较常用 的对比指标有城市经济规模、物流需求规 模等。 类比公式为： S。／S¨-G。／G2=Q．／Q。 公式(3) 由此可得： S。=s。，IcG,／G。=s：，lcQ。／Qb 公型℃(4) 式中，S为城市物流基础设施面积，G 为城市区内生产总值，Q为城市物流总量。 5 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 研究 下面以哈尔滨市物流园的规划为例， 探讨确定物流园规模的方法。 哈尔滨市是黑龙江省会城市和东北地 区北部中心城市，经济基础比较好，工业 实力雄厚，但物流业发展相对落后，阻碍 了经济发展，亟需调整和规划。 2005年，哈尔滨市社会货运量总计 9830．4万吨(2005年调整后的统计口 径)，其中铁路货运量1371万吨，占总 货运量13．9％；公路货运量为8148万 吨，占总货运量的82．9％；水运货运量 为309万吨，占总货运量的3．1％；航空 货运量为2．35万吨，占总货运量的比重 不到万分之三。从历史数据看，近年来， 铁路运输货运量基本保持不变(略微下 降)；公路运输货运量增长较快，1995 年～2005年增长将近1倍，平均年增长 率为5％(表1)。 根据货运总量的变化特点，我们采用 回归分析、平均系数、弹性系数三种方法 对未来特征年2010年的货运总量进行预 测，并以此为基毗综合分析得出2010年 的社会货运总量的预测值。 ①回归分析法。回归分析是利用货运 总量足EGDP的相关关系，应用函数进行模 拟，得出未来特征年的货运总量数据。 由于1996年和2004年货运总量浮 动较大，因此在回归分析时剔除这两年的 数据，得出货运总量跟GDP的相关系数为 O．95，说明相关性比较大。 以国内生产总值GDP为自变量，建立 回归方程式： Y--5075+2．7*X公式(5) 根据((哈尔滨市城市总体规划 (2004-2020)》的经济总量目标，2010 年哈尔滨生产总值预计达到3030亿元， 由此得出2010年哈尔滨市货运总量的预 测值为13391万吨。 ②平均发展速度法。根据1995年一 2005年货运总量的增长速率，假定未来 2005年～2010年货运总量的增长速率保 持不变，那么2010年哈尔滨市货运总量 预计达到12546万吨。 ③弹性系数法。根据弹性系数法，假 定公路货运量的增长速率与GDP的增长速 率比值入保持不变。根据1995年～2005 年公路货运量和GDP的历史数据，公路货 运量的平均增长速率为5％，GDP的平均 增长速率为16．6％，由此得到 入=0．05／o．166=0．30 根据铘哈尔滨市城市鬯体规划(2004— 2020)》的经济预测，2004年一2010年 哈尔滨生产总值增长率为10％～10．5％， 这里取10％，由此得到公路货运量未来的 增长率为3％，从而推算出2010年公路货 2008年第3期第24卷65 万方数据 表2各备选物流园综合评价得分表 表3规划中的哈尔滨市四个综合型物流园 运量的预测值为11396万吨。 ④综合分析。综合前三种预测方法的 预测值，同时考虑哈尔滨市经济和物流发 展的整体趋势，未来特征年2010年哈尔 滨市货运总量的预测值取12500万吨。 哈尔滨市的物流园总规模o-j-根,据参数 法确定，计算公式为： S=0【Q￡／365 根据国内外其他城市物流的发展经验 和哈尔滨市物流发展的目标，2010年哈尔 滨市进入物流园的社会物流量的比重将达 到25％，依据此目标，0【取0．25；根据前 面预测，0取12500万吨；根据行业经验 和哈尔滨市滴两货物的特氨￡取40孵／Ⅱ屯。 由此得出哈尔滨市2010年物流园总 体规模S为342万平方米。考虑现有的一 些物流中心和货运场站分担了—部分物流 66规划师2LannEas 作业量，因此新规划物流园面积以300万 平方米为宜。 通过采用层次分析法，对哈尔滨市初 步选择的五个物流园进行综合评价，得到 评价结果如表2所示。 在此基础上，选定龙运、新香坊、哈 东三个物流园作为未来重点开发建设的 物流园区。考虑哈尔滨市即将实现跨江发 展，未来城市发展的重心将在江北，因此 也将重点建设江北物流园，以满足哈尔滨 市远期发展战略的需要(表3)。圈 [注释] ①目前，就日本东京物流园区的运作经验而言，用 地参数E—般取值范围为40IIl2／吨一60f『12／吨；国 内在公路货运枢纽站 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 时也要用到用地参数，其 取值—般在20Ifl2／吨一40lIl2／吨之间，但公路货运 枢纽功能相对简单，加上目前国内运作成熟的物流 园区较小，因此在综合这些因素的基础之上，笔者 认为，国内物流园区可以参照日本东京物流园区的 用地参数。 [参考文献] [1]冯耕中．现代物流规划理论与实践[m．北京： 清华大学出版社，2005． [21何国华．城市总体规划中对物流园选址问题的 思考EJ]．规划师，2007，(5)：58-62． [3]张有为．预测的数学方法[巾．北京：国防工业 出版社，1991． [4]王之泰．新编现代物流学[H]．北京：首都经济 贸易大学出版社，2005． [作者简介】 何国华，清华大学建筑学院城市规划与设计专业博 士研究生． [收稿日期]2007-12-16 万方数据 城市总体规划中物流园的用地规模问题 作者： 何国华， He Guohua 作者单位： 清华大学建筑学院 刊名： 规划师 英文刊名： PLANNERS 年，卷(期)： 2008,24(3) 被引用次数： 1次 参考文献(5条) 1.目前,就日本东京物流园区的运作经验而言,用地参数ε-般取值范围为40m2/吨～60m2/吨;国内在公路货运枢纽站 设计时也要用到用地参数,其取值-般在20m2,吨～40m2/吨之间,但公路货运枢纽功能相对简单,加上目前国内运作成 熟的物流园区较小,因此在综合这些因素的基础之上,笔者认为,国内物流园区可以参照日本东京物流园区的用地参 数 2.冯耕中 现代物流规划理论与实践 2005 3.何国华 城市总体规划中对物流园选址问题的思考[期刊 论文 政研论文下载论文大学下载论文大学下载关于长拳的论文浙大论文封面下载 ]-规划师 2007(05) 4.张有为 预测的数学方法 1991 5.王之泰 新编现代物流学 2005 引证文献(1条) 1.邓爱民.周艳辉 论长株潭城市群物流园区规划建设[期刊论文]-财经理论与实践 2009(1) 本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_ghs200803014.aspx