房地产信托

王忠民：什么是信托 房地产信托如何创新发展？ 王忠民：什么是信托 房地产信托如何创新发展？       焦点房地产网     2005-11-7 8:35:16 　　【王忠民】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，早上好！谢谢主持人给我们这一次机会，我很少在论坛上面发言，讲得不好的地方请大家包含，主办方给我定 了一个题目，叫“房地产信托如何健康发展”这个题目涉及的面很广，所以这么短的时间很难讲得全，昨天听了一些专家精彩的演讲，使我们学到了很多的东西，我 在这想简要的谈一下我对房地产信托属于房地产金融的一部分 。 　 　房地产金融大家可能有不同的认识，但是我认为，大家谈的房地产严格的来讲应该叫做“房地产营造业”，房地产金融是为营造业服务的。我们国家房地产金融碰 到的问题跟我们国家金融界的金融结构是一个同样的问题，我认为是一个直接融资和间接融资比例失调的问题。什么是间接融资和直接融资呢？我在下面接触的一些 朋友，大家认识好像还不是很明确，但是做金融的有它非常明确的定义。在现在我们融资方向上，银行贷款就属于间接融资，这个融资是指投资人和直接运用人中间 是由金融机构隔断的。在我们国家整个金融资产中贷款占了绝对量，我们整个国民经济的发展都是靠间接融资的方式来支撑，银行对存款人保本保息，贷款所带来的 风险由银行自己来承担，这个也是我们国家的银行不断的有不良资产在产生，大家这几年谈的最多是银行不良资产的处置怎么解决，大家知道剥离了好几次，仍然有 不良资产产生，虽然银行业的改革比例在不断的下降，我个人认为如果金融机构，这种间接融资的方式支撑整个国民经济的结构，这种结构不改变，不良资产会大量 的产生，我在很多场合也 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 明过我的观点，我们知道银行在运作过程中有各种各样的风险，假如我们向做数学公式一样把道德风险、操作风险设定为零，看看我们的 目前结构会不会银行还会产生不良资产，我认为还会产生，假如我们这两个风险都设定为零，由于它承担了整个社会的绝大部分的资金的需求，那么它看市场的变化 最多看五年，十年就有点危险了，在这种结构下这种风险会产生的，怎么解决这个问题呢？我认为只有大量的发展直接融资，调整结构比例，才能够减少银行不良资 产的产生。 　　什么是直接融资呢？比如股票是直接融资，因为投资者承担了企业发展过程中的市场风险，那么企业证券是直接融资，这个不 言而喻了，买证券的人直接承受企业的市场风险，基金也是属于直接融资，基金单位的购买人它也是承受了基金在运作过程中的市场风险，信托产品实际上也是直接 融资产生的一部分，我觉得只有在市场直接子产品的丰富的发展来调整我们整个金融的结构，才能够避免金融界的不良资产的风险。那么房地产金融，实际上也是这 么一个问题。昨天会上专家都谈到了，房地产现在主要还是整个的投资的全过程主要是靠银行贷款在支撑，所以房地产金融目前的问题生产跟我们整个金融结构的问 题是一样的。特点也有，房地产由于它资金需求量大，周转期长，那么在整个金融资产中，大家也可以看到它所占的比重也很大，所以我认为房地产金融是一个独特 的领域，金融应该围绕房地产产业运作的规律来调整为这个产业服务的产品、 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 安排。那么在这个里面，我的看法是，我认为信托制度的安排为房地产直接融资提 供了一个制度的基础。我们在信托职业过程中我们接触到房地产业很多的朋友，接触到社会上很多需要融资、理财的，大家应该说对信托有一些模糊的认识，我想借 这个机会说明一些信托制度的安排。 　　信托这个制度简单的讲就是财产的持有人，不管你是不动产也好，动产也好，资金也好，基于对受托 人的信任，把财产交给他，受托人以自己的名义来运用，取得的收益按照委托人的意愿，分配给收益人。是这么一个制度安排，在这个制度安排里头，信托财产独立 于受托人的财产，也独立于委托人的财产和收益人的财产。实际上这个制度安排涉及的领域在直接融资领域里头，可以说还很快大一部分产品是属于安排信托制度安 排的产品，比如大家最熟悉的证券投资基金，整个制度的安排实际上也是信托制度的安排，我们现在信托公司做的是严格按照信托制度安排，证券投资基金也是信托 业务。最近公布的银行个人理财业务实际上也是信业务，证券公司做的委托理财业务基本原来也是信托制度的安排。最近大家谈的最高的就是企业年金基金的管理， 劳动和社会保障部也是采用了信托制度的安排，对于信托制度的安排，它的好处，主要是财产的独立性，这个财产最终收益人他只对财产的市场风险负责，他不会由 于参与者的其他风险而涉及到自己财产的风险，所以房地产信托也是在这么一个制度安排下所产生的。 　　那么房地产信托它的出现也是近几 年主持人提到的，人民银行121文件出台后，正好也是信托投资公司经过五次整顿后重新执业的机会，信托公司在121宏观调控下所造成的好的项目，他也有一 些负面影响，他拿不到资金，因为一些历史的原因，我就不详细论述了，那么这个房地产信托，在政策环境背景下，我们信托公司做了一些房地产信托，那么房地产 信托发展很快，到03年的时候存量是60多个亿，到04年已经达到了100多个亿，增长了一倍，在这个里头信托公司也做了一些创新的制度安排。大家做得最 多的是房地产贷款信托，贷款信托的产品主要还是因为我们委托人的资金的特点所决定的。委托人的资金第一要要求的回报不是很高，但是要求安全；第二期限不是 很长；信托公司在执业过程中它的贷款模式有抵押有担保，不管你的项目赚钱不赚钱。 　　当然也有一些信托公司做了一些投资信托，那么就 是他跟开发商不同承担项目的盈利风险，在这里头据我们统计，大部分信托公司根据委托人的意愿，做得比重最大的是贷款信托，收益也能看得到，是比较固定的。 同时也做了一些准证券化的信托产品，这个主要是因为目前信托公司在做房地产信托的时候受到政策上的一些限制，比如大家最熟悉的5万元200万，期限是一 年，这么一个制度安排，因此带来我们的房地产信托它的规模不会很大，成本比较高。所以这些特点决定了目前房地产信托产品的特点。因此总体上看，房地产信托 它还是一个婴儿，不是一个很成熟的金融产品，目前最大的问题，是它的流动性的安排，作为一个金融产品它最大的缺点是流动性安排缺乏完整。它不能像银行一样 可以续贷，可以借旧还新。 　　所以现在信托公司也在积极的探讨我们的产品的升级，这个产品升级各个公司有各个公司的想法，今天我看我 们联华信托的李总没有到，他们率先在整个信托公司行业里头推出了房地产类似于投资基金的不是指定用途的房地产信托集合，这种是一个准基金的模式。对于委托 人来说，它有一个分散投资，规避市场风险的作用。在流动性安排上面也也在探讨在产权交易市场，在柜台交易做了一些有益的尝试。从今后的发展来看，我个人认 为，对于房地产信托产品的升级，还是应该走基金化的道路，也就是说走证券化的道路，在这道路上信托公司有很多的领域可以大有作为。那么比如说，现在咱们中 信证券的蒲跟建设银行正在做MBS，这个产品出来后对于银行提供按揭贷款它有一个释放的过程，从间接融资通过证券化的方式，释放到资本市场，来分散风险， 对于银行下一步为房地产业提供按揭贷款带来一个很好的退出的机制，回避长期的利率风险，规避长期贷款带来的市场风险，我认为在中国的金融产品中有划时代的 意义。我们跟公司也在跟一个公司在做ABS证券化的试点，这些东西推出来后对银行发放房地产贷款，对银行间接融资的模式解决它的风险问题有很大的好处。那 么信托公司在这里头是大有作为的，比如昨天长江实业的老总讲到，他们的REITS产品香港要设SPV公司，SPV公司在香港的法律是允许设的，把资产装到 SPV公司里是一个独立的财产，不受其他方面的影响。我们的公司法不支持SPV的模式，在资产证券化的试点中，现在我是采用SPP的模式，也就是说我们信 托制度的安排对资产证券化有一种基础制度的安排，信托公司在这里头会起到一个重要的枢纽作用，那么房地产信托将来要走这条路。 　　现 在制约房地产信托的发展有很多法律上的文化，监管制度的问题，还有税收的问题。我认为现在监管部门对于房地产对金融的影响，大家知道证监会也在研究房地产 REITS，昨天会上银监会也在研究房地产REITS，昨天的会上很多的专家也谈到房地产REITS，我觉得房地产信托正好也可以，也应该发展REITS 产品，所有一个突破点，这个突破点对房地产信托来说还是在制度安排上，大家可以借这种产品的推出引入到我们国家的金融领域来，进行制度创新，突破法律和监 管制度上的一些限制。那么对于我们信托公司发展房地产信托有十分重要的意义，也是一条看得到的道理。现在如果我们信托公司按照我们原来做的一些准 REITS，或者准证券化的产品的安排来说，从尽管部门看很不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，也希望我们像国外一些规范的产品学习，但是在各类机构里头，信托公司处是一个弱势群 体，主要原因我认为是我们信托公司也少数害群之马，败坏了信托公司在监管当局的形象，那么大家都知道，德隆有两个信托公司，一个是新疆的金信信托，一个是 宁夏的伊斯兰信托，这两个信托公司在五次整顿后拿到了营业执照，但是他没有按照新的信托监管制度的安排来进行执业，他违规操作造成了很大的损失和社会的不 稳定，这个给监管当局和国务院的领导很大刺激，因此对我们这些规矩的做信托的公司带来很大的影响。本来我们很多创新的想法、产品已经被监管当局考虑了，但 是由于五次整顿后一年多的时间就出了这样的问题，引起了方方面面的高度的警惕，我们从我们的信托公司这个行业里头一句形象的话“他们一个人得病我们大家跟 着一起吃药”现在监管当局也提出来分类，分类后有病的吃药，没病的吃肉。我认为证监会银监会都在研究REITS产品，我们信托公司也应该抓紧研究，我觉得 这个产品可能会首先突破。突破以后对信托公司的发展有重要的意义。 　　REITS的特点昨天很多专家也谈到了，我想在这里也谈一谈， REITS起源了19世纪中叶，它是房地产最有合理的组织结构，逐渐的引用到各个国家，目前澳大利亚、欧洲、亚洲，很多国家经过40多年的发展， REITS已经在国际上形成了一套比较成熟的经营管理模式，在治理结构上亚洲地区REITS的结构大都采用了信托的模式，管理和持有是分离的，强调受托人 管理公司的功能，受托人和管理公司相独。REITS从境外看不允许参与房地产项目的开发投资，新加坡、韩国要求REITS的总资产的70％以上必须投资在 房地产和有关的资产上，香港、日本都有一些相关的规定。而且对于物业的持有期也有规定，比如说日本规定一年内不准许出售，在收益上REITS要求收益绝大 部分以红利的方式分配给投资者，从2千年以来，国家周边也开始积极引进REITS，昨天很多专家都谈到了，规模都很大。应该说我们国家引入REITS是正 当其时，从房地产来看，第一个就是说我们国家已经有了一定规模的房地产的存量，以北京为例，目前北京新兴商业地产项目最规模达到600多万平米，从总体上 看还在继续的增加。从商业需求的面积目前是0.9平方米，与国际国内一些发达城市的水平还有很大的差距。所以无论是写字楼还是商业地产，未来的存量和发展 都是很可观的。从价格和租金的水平上，在一些大城市比如北京、上海，租金的回报率都比较高，也比较稳定，所以这是REITS发展的基础。 　 　应该说REITS产品对我国房地产市场和金融市场都将产生积极的影响，从其他国家引入REITS发展的经验都表明，发展REITS产品第一个是有利于活 跃房地产存量市场，提高房地产资产的流动性；第二发展REITS有利于促进房地产业的产业升级，作为一种全新的经营模式，可以促使房地产开发企业从单纯的 房地产开发，拓展为沉淀投资的模式，所以REITS会给房地产业的发展带来新的投资理念。而且会使整个产业链得到进一步的发展，比如说房地产投资管理公 司，土地的开发公司、物业管理公司等等产业链的发展都会得到丰富和完善。 　　第三个发展REITS有利于完善房地产定价机制，抑制房 地产的泡沫，我们认为REITS是投资于成熟的物业，他着眼于资产本来的未来价值，这个产品的发展会引导整个房地产的租赁市场形成均衡的租赁价格。进而形 成合理的资产的价格和投资预期，所以REITS对完善房地产定价机制是十分有利的。那么发展REITS还有利于完善房地产的金融结构，分散金融系统的风 险。发展REITS产品还有一个好处，就是增加社会投资的频率，拓宽了社会资金投资的渠道。对于房地产业来说我们很多的资金想进入，但是没有渠道，那么 REITS产品的发展会给分散、中小投资者提供这样的机会，同时也会为一些社会上大的机构提供这样的机会。比如我们的保险产品，保险资金还有我们的涉保资 金，现在我们国家这两大块资金的发展十分迅猛，他们这些资金的存量逐渐的增加也需要寻找投资渠道和产品，在我们国家房地产高速发展的形势下，未来二三十年 这个领域，它的投资产品的丰富，会给这两部分资金提供一个适合他的产品，会增加他们的投资渠道。 　　这个就是我们对在中国引入 REITS产品的一些看法，再一我们认为，在我们国家积极推进REITS产品是刻不容缓的。刚才我讲了是正当其时。我们国家周边地区的REITS发展得很 快，昨天很多境外的一些大牌的投资银行都在谈，实际上境外的投资基金、信托基金都在中国大量的购买中国成熟的物业，拿到新加坡、香港，拿到境外市场，按照 REITS产品的制度安排上市。那么REITS风潮的涌动，昨天我们了解到很多大的开发商，物业持有企业，都想通过离岸来获得资金，这个对我们国家金融的 稳定和今后的发展我认为是带来一种威胁，就是我们应该看到这种迫切性，最近我们公司也在研究年金，我们今年也拿到年金受托人的资金，假如我们的年金的基金 飞速发展以后去投什么，现在规定我们证券投资基金也到处在抢固定收益的产品，企业债券、金融债券等等，但是投资的产品太少，那么我们这么飞速发展所带来的 好处，我们这么好的产品，收益这么好，这么稳定，结果被境外的一些投资者投了，我们自己的钱却闲在那吃银行的那点利息，在通货膨胀的情况下你还对抗不了， 所以我觉得我们这么大一块蛋糕，如果REITS产品能够尽早的安排出来，它的社会效益是非常巨大的。 　　不仅是对我们信托公司的发 展，对信托制度的一些突破有好处，对整个社会都有好处。所以我们呼吁尽快的在我们国家推出房地产REITS，那么我想要推出房地产REITS我们也提点建 议，一个要加快我们国家REITS的立法，REITS产品的成功推出涉及到信托、证券、税收、房地产等多个行业主管部门，包括法律、房地产登记制度。我们 做不动产信托过程中遇到很多的法律上的一些障碍，比如说委托人要把他的财产做成信托，他产权要过户，要以信托公司的名义来持有产权，要做到独立，一个过户 现在做不了，信托财产的登记制度没有，只能按照一般房地产的交易，交易税、印花税。昨天听到香港做REITS都是免税的，而我们国家没有这种制度安排。因 此REITS产品如果要在中国推出这个东西的话，是多个部门共同研究，立法解决。所以我们建议由国务院来协调有关监管部门，按照功能性监管的方向来制定统 一的REITS管理条例，制定统一的、公平的机构的准入资格。再一个要制定和REITS相关的税收政策，我们信托公司在重新执业以后我们对信托税收做了大 量的研究和呼吁，但是目前还是没有解决。我们也请教了国家税务局，国家税务局也在积极的探讨，但是有一个问题，大家知道，证券投资基金管理公司是拿到很多 优惠政策，我们问了他们有关领导，他们讲当时国务院领导为了发展资本市场，培育资本市场的机构投资人，所以要成立证券投资基金管理公司，而我们研究了，这 个基金管理公司在整个交易过程中只起到一个管理人的作用，这个是一个管道，他们现在也承认信托制度的安排也是管道作用，作为管道他就不是一个纳税环节，应 该给我们解决税收的问题。但是他强调一条，说当时证券投资基金管理公司是国务院决策，要给予扶持。所以我们给了优惠政策。现在国务院领导没有说要发展信 托，那么我们就不好研究你这个问题。 　　他说你们也没有说要限制信托，所以我们就中立的来对待这个问题，所以我觉得税收问题必须要解 决。在制度的安排上，税收还有一些问题，比如在新加坡REITS收入90％分配给投资者后，其盈利部分可以获得免交所得税，都给了一些优惠的政策，投资者 拿到的收益也可以免基个人所得税。在韩国是免交登记税等等。所以这些周边国家对REITS的发展都给了一些优惠的政策，我们国家的税种很多，税率很高。如 果采用REITS的加以模式，有一个双重征税的问题必须要解决，人民为了发展产品我们呼吁要给予更加优惠的税收政策。那么第三个，从我们国内来说，要加快 机构投资人的培育和专业人才的培养，也方面我也不想多说了，我只点个题，因为时间不够了。我的发言就到此，谢谢大家！