东莞住宅市场分析研究报告

©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn东莞住宅市场研究 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ——广东正太凯盈投资管理有限公司©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn目录第一部分政策下的住宅市场分析第二部分东莞住宅市场分析©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cnPART1章节标题微软雅黑28号，数字32号PART1政策下的住宅市场分析©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn2011年是中国房地政策调控年项目住宅‖房地产政策©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn通胀趋动房产投资房地产业是宏观经济“晴雨表”，地产调控及走势折射出宏观经济动态。09年7月CP（I-1.8%）触底后持续回升，一路高张，直到7月6.5%略有回落。今年通货膨胀形势严峻，房地产投资升温加速。“史上最严”调控政策叠加全国楼市得到有效降温物价指数走势情况项目住宅‖房地产政策©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn为抑制通货膨胀，收回过剩流动资金，今年央行频繁动用货币政策，半年内六次上调银行存款准备金率，频率创史上最高。同时，7个月内三次上调存贷款利率，其频率亦创08年以来最高。“银根紧缩”成为2011年宏观经济关键词，对于对资金依赖较高的房地产行业在此轮调控中首当其冲。银根紧缩抑制地产过快发展项目住宅‖房地产政策©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn房产调控频繁出台房产投资受到严控2010年“4.15”新政，即“新国十条”的出台，标志着中国楼市进入新一轮调控周期，商品住房贷款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次开始收紧。贷款利率从基准利率75折最终升至上浮10%，首次置业首付比例由二成最终上升至三成；二套房首付比例从最早的三成最终上升至六成；三套房从最早四成最终上升至停止贷款。今年置业门槛大幅提高，投资需求得到严重打压。项目住宅‖房地产政策©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn最后杀手锏“限购”出台房产调控推向顶峰2010年中国楼市虽然遭遇史上频率最高的调控，但最终调控效果不明显，调控公信力屡次受到质疑和下降。作为 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济的产物－“限购”成为楼市调控最后杀手锏，将调控力度推各最顶峰。2010年4月，虽然北京率先限购，但毕竟跟进城市有限，未能市场产生实质影响。2010年“9.29”新政，大范围扩大限购区域，中国楼市从此进入“限购”周期，直到今年9月仍未停止扩大限购区域步伐。整体而言，限购城市楼市得到明显降温，而非限购城市楼市则依然保持旺销。东莞是典型 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 ，得益于“广深限购、东莞不限”，2011年前三季度楼市“供需两旺”，如删除结构性因素，东莞房价涨帐在10%左右，实属理性。东莞楼市处境较尴尬和微妙，在今年遭遇多次限购传言。截至第三季度东莞最终未限购，以至于在全国楼市阴云密布的夹缝中，东莞楼市一片大好晴天。然而，由于前三季度东莞房价已直逼“红线”，这意味着第四季度政策面“凶多吉少”，市场持币待购观望现象增多，类似‘特价房’等形式的变相房价下调在第四季度仍将持续。但由于前三季度开发商资金回笼丰厚，这决定了即使价格调整，也将是小幅度。东莞楼市仍存政策变数，未来具体走势还看政策。项目住宅‖房地产政策©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn市场层面购房者观望情绪加重购房者期待价格下降大产品、合拼户型存在滞销项目住宅‖房地产政策带来的影响©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn10开发层面资金运作上：资金链越来越紧，甚至断裂的威胁：项目定位上：贴近市场，更多考虑刚需结构产品产品设计上：注重产品的实用性，增加“附加值”市场营销上：从坐销开始往行销转化；项目住宅‖房地产政策带来的影响©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn市场面‖东莞2011年上半年商品房成交状况2011年上半年东莞楼市呈现供需两旺状态。尤其是佛山作为地方级别城市实施“限购”，进入3月东莞限购的风声传出，不少开发商提前供应，加快推盘步伐。3月走出年开后的2月成交低迷，强劲冲高成交5266套。限购令预期下，一定程度刺激上半年总体成交量。4月和5月，成交持续上升。调控政策的紧绷，银行收紧银根，央行今年3次加息，房贷款利率创十年新高。调控、加息和政策三大重山，开发商和购房者双方陷入观望中。6月以来，东莞楼市成交有所回落。市场上适合首次置业的中小户型产品季度缺乏，以大户型豪宅洋房为主。大户型，面积大价格高，超过第一次置业刚需一族购买能力上限。东莞楼市市场推出的高端项目相对较多，尤其是东莞城区的豪宅量，而市场上刚需产品较为稀缺。©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cnPART1章节标题微软雅黑28号，数字32号PART2东莞住宅市场分析©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn市场面‖东莞2011年上半年楼市运行走势上半年东莞市场整体供应增多，成交放量，大部分开发商业绩良好。其中，上半年万科供应较多，既有翡丽山、金域松湖等全新上市，紫台、麓湖、棠樾、万科城、金域华府等均有新货入市。最终，万科以37.011亿元获得2011年上半年东莞销售冠军。中信地产以16.122亿元夺得亚军，新世纪地产以10.7亿取得季军，光大由于上半年供应较少，仅有锦绣山河麓栖湖、天骄峰景和景湖时代城3个项目在售，而且在售货量也不多，因此上半年业绩出现下滑，排在第四名。上半年东莞市场整体供应增多，成交放量，大部分开发商业绩良好，万科成为销冠。©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn东莞住宅市场‖2011年上半年住宅成交情况2011年上半年，在大户型豪宅集中上市、楼王加推、精装修楼盘增多等影响之下，东莞普通住宅价格继续呈现冲高态势。上半年，东莞住宅成交25866套，面积272.9万㎡，金额226亿元，均价8281元/㎡。3月限购风声传得沸沸扬扬，住宅成交4363套，4月和5月持续攀升，分别成交5249套和5290套。6月进入传统上的淡季，成交整体回落。从上半年住宅整体成交来看，除了2月楼市较为低迷，均价下滑至"7"字头，其他月份成交良好，均价都在“8”字头之上。从2009年—2011年上半年数据来看，东莞商品房整体成交三年来最高，较2010年上半年，东莞商品房同比上升一倍多。其中，住宅成交25866套同比2010年上升53.66%，同比2009年上升0.91%；面积成交272.9万㎡，同比2010年上升51.19%，同比2009年下降2.15%；金额成交226亿，同比2010年上升67.52%，同比2009年上半年上升35.43%。上半年东莞豪宅集中登台，均在在8281元/㎡。成交面积比2010年上半年翻一倍，说明供需两旺。©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn东莞住宅市场‖2011年上半年住宅成交情况上半年东莞楼市供应以洋房为主，有194.43万㎡。大户型受政策、价格高的影响销售状况不理想，刚需产品80~100平方米市场供应紧缺，80㎡以下的小户型市场供应量少。2011年上半年东莞楼市市场供应以洋房为主导，供应194.43万㎡，占76%市场份额。受通货膨胀影响，开发商借势推货。其中，上半年别墅供应37.89万㎡，占15%。东莞别墅供应增多，集中供应的区域在城区，其中南城大户型扎堆入市。上半年市场供应以别墅洋房等大户型为主导，需求者大多是多次置业，受调控政策影响，银行放贷较难，因此对大户型成交带来很大阻碍。在2011年上半年普通住宅成交中，80-100㎡的中等户型成交比重增幅明显。其中，60—80㎡户型明显下降，主要工程缓慢等原因，造成中小户型产品市场供应缺乏。上半年供应大户型量较多，尤其限购预期的影响，恐慌性提前入市。中小户型供应量较少，超大户型面积大，价格高，满足不了第一次置业刚需者，成交自然乏力。©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn东莞住宅市场‖2011年上半年住宅成交情况上半年，东莞商品房各区域成交总体不错。其中，南城凭借其完善的生活配套和逐渐形成的商业中心和金融中心，一如既往地成为市场的宠儿，上半年以39.88万㎡领跑东莞各镇成交量。其次，东城以35.29万㎡位列第二。深圳限购以来，"深圳北"概念一直备受业界关注。受深圳客户需求的拉动作用，"深圳北"区域成交翻番，尤其寮步、大朗等区域借助市政规划的利好成交节节攀升。上半年东莞城区南城以近40万的成交量各镇第一，东城有35万的成交量；个案中成交套数最多的是松山湖的金域松湖的100㎡的刚需产品中小户型，其次是中户型。2011年上半年金域松湖以984套的销售排名第一，主要是上半年东莞以大户型为主，金域松湖所推100㎡左右的中小户型，符合第一次置业刚性需求者，再者是万科的品牌效应。排名第二是丹提轩，所推也是中户型，价格不高。地标广场以销售475套排名第三，中小户型为主，地段好，位于虎门中心区域，升值潜力巨大。销售超过400套以上的楼盘还有新世纪星城、盈拓·丽苑、松山湖。©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn东莞住宅市场‖2011年上半年住宅成交情况从2011年下半年东莞各区域住宅潜在供应情况来看，南城潜在供应量70万㎡，占总供应量20.5%，居于下半年潜在供应量首位;其中虎门潜在供应量26.1万㎡，位列第二;塘厦潜在供应23.5万㎡，排名第三。潜在供应在15万㎡以上的区域还有大朗、万江、厚街、常平、松山湖、石排。上半年南城商品房销售面积排名第一，从下半年潜在供应量来看，未来南城房地产发展潜力巨大。2011年下半年东莞市商品房潜在供应分析的数据主要从2009—2010年开工未上市、报建规划等数据进行筛选、分析所得。从统计数据来看，2011年下半年全市潜在供应项目有100个，其中新增项目55个，加推项目45个。潜在供应量约341万㎡。从最近加息等调控政策看，开发商仍会推迟项目上市时间，而下半年需求旺盛，总体来说下半年商品房供需基本相当。上半年东莞城区（新增与加推）供应量约有118万平方米，下半年商品房供需相当。下半年仅南城潜在供应量有70万㎡，而东城的市场供应量连前15位排名都未进入，说明供应量极少。©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn1、部分项目销售困难，而且“受灾面”有扩大趋势；2、大户型、双拼户型等产品普遍性滞销；3、十月成交大幅回落；东莞住宅市场‖市场思考与启示数据表现尚可，但实际冷热不均，颓势已显！©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn区域市场‖东城在售代表性洋房概况分析•目前东城竞争区域市场中均是小高层与高层物业开发，容积率基本都在1.6-5之间（除宜景康源11.0外）。•户型面积跨度较大，产品丰富，有适于投资的60㎡以下物业，但这些产品均在07~09年的东纵商圈出现，现该片区60㎡左右的产品较少。也有顶级豪宅物业面积达到300㎡以上，甚至有900㎡左右的空中豪宅，再一次印证了区域市场的发展成熟度，但都集中在东城偏东南的黄旗山下片区。未来将推出市场的楼盘均集中在东城东片区的高端住宅。未来整个东城将有还有100万平方米左右的市场供应量。•区域住宅物业价格水平在6500-35000元/㎡不等，万元以上是黄旗山脚下与新拓的东城东片区，这两大板块都将成为东莞城区首屈一指的高端居住区。而万元以下的均在分布在东城北片区，以东纵大道以北为主。©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn东城住宅市场‖竞争小结1地产格局：南城CBD日渐形成，写字楼、商业、新型楼盘均聚集此地。东城的虽说开发量有限，但豪宅地位环黄旗山一带已经确立。传统豪宅圈层外的第二圈层“类豪宅（高端住宅）”亦逐渐增多，主要集中在石井、东升板块，依靠远景高尔夫、远观山景资源、城市未来规划。而本项目的东城中心北片区供应仅有（联华半山湖、新世纪星城）新开工与待售状况：据2011年前三季度的监测数据统计，南城在以充足的旧盘新推前提下，新开工面积达146.5万平方米，占全市第一。而东城前三季度新开工的仅有21.4万平方米。但未来一两年内东城区域约有120万平方米的潜在供应量，主要未开售楼盘（卡丽兰6.8万、嘉宏橡树湾19.6万、天骄御峰32.8万、峰景湾36.3万、富恒浅水湾14.9万、九龙1号7.8万）©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn东城住宅市场‖竞争小结2供求市场：东莞城区大户型存量较大，且面临政策和价格的影响，销售极度缓慢。刚需产品80~100平方米的户型在整个东莞市场都为稀缺产品。130平方米以上户型单位，平均销售率还不到45%，其中190平方米以上单位，销售率仅为36%，2011年前三季度，共推出1707套该类产品，销售量仅为615套。70~80平方米、90~100平方米、101~110平方米的户型在东莞市场销售率达七成。产品特点：近三年东城黄旗山板块主要是200~500平方米的豪宅为主，再往东的石井板块主要是以140~190平方米的高端住宅为主，而东城传统的东纵商圈06年~07年均以小户型30~80平米之间的小户型供应为主，且成交旺盛。但近三年该片区无新品供应，成交客户外溢到东城东（寮步西）区域，成交旺盛的户型均为刚需的90~110之间的三房。©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn价格特点：客户特点：东城住宅市场‖竞争小结3东城黄旗山核心板块主要是200㎡~500㎡高层洋房豪宅价格在15000~35000元/㎡之间；东城黄旗山以东的外围区域板块的偏小户型140㎡~190㎡的高端住宅价格在9000~13000元/㎡之间。东城偏寮步板块的刚需产品80㎡~110㎡的户型价格在6500~7500元每平方米。东城高端楼盘成交客户多为东莞制造业私营企主，生意人，泛公务员为主（天骄风景为列）；东城（包括东城东）中小户型成交客户多为东城商务白领人士，寮步企业中高管、公务员等；东城公寓成交客户多为东城商务白领人士©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn板块研究‖东城北板块研究东城北自成一体；东城边缘市场，第二梯队；旧城区，人口密度高，质量偏低；地处莞城、东城北、石碣的结合部，有市场扩张机会；©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn占地面积：4967㎡总建筑面积：5.7万㎡绿化率：12.68%总户数：759户产品类型：30-110㎡一房、两房精致小户型，同时位于东城最繁华商圈中心，东莞商务人群、白领最多汇集的地方，对小户型公寓的需求极大。销售情况：还剩约50户左右的35-58平方米的精装公寓和复式产品在售，公寓均价5800元/㎡，复式均价8700元/㎡。8700元/平米：东纵商圈中心精致小户型，投资价值无与伦比面积一单元二单元三单元小计比例29-5720924224269391%85-11344022667%小计20242264348100%一房一厅：约48.56;55.30平方米东城北住宅市场‖重点楼盘分析：宜景康源©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn占地面积：7.75万㎡；总建筑面积：约16.6万；绿化率：40%产品类型：创新开发110平米左右的2+1及2+2扩展户型。户型设置入户花园、空中花园等增值空间，突出住宅的舒适性与空间尺度。让业主可以轻松购买两房并享受三房到四房的增值居家空间。销售情况：一期、二期均已售罄，三期于2010年10月开盘，已售9成。目前剩少量68平方米一房一厅。四期明年开盘。7200元/平米：创新开发2+1及2+2扩展户型,2房轻松可变3、4房面积㎡41栋36栋35栋42栋小计比例104-1136464646425667%69-8100128012833%供应套数646419264384100%已售套数5653836325566.4%35栋单数层F3户型2室2厅2卫107.00㎡35栋双数层F3户型2室2厅2卫107.00㎡东城北住宅市场‖重点楼盘分析：新世纪星城3期客户群体：私营企业主、公司企管为主©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn占地面积：110000㎡；总建筑面积：226000㎡；总户数：4000户当期户数1350户产品类型：19栋别墅、18层的小高层洋房。绿化率：35.3%产品类型：联华半山湖整体分为别墅、高层洋房两大部分。别墅有中式、欧式造型之别；高层有现代宋式、欧式、仿HBA风格之分，各具特色；结合东莞终极置业者之需求，半山湖在高层洋房产品户型上创新推出【枫景丽舍】、【月桂雅舍】、【天伦世家】等多种户型，面积区间在130-190㎡左右。超宽楼距，两梯三户、南北对流、入户花园、非合拼户型等特点，提升质感生活。6500元/平米：距离东城中心较远，周边配套缺乏，交通不便销售情况：2011年10月1号正式推出【半山湖】组团产品，主要为产品以80-100㎡三房小高层住宅为主，结合280㎡的联排别墅、130-190㎡高层大户型住宅。目前在售的是30、31栋高层住宅156户，已售出21套，大部分为100~135㎡；滞销的均为160㎡左右的4房户型。东城北住宅市场‖重点楼盘分析：联华【半山湖】©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn占地面积：65001㎡；总建筑面积：148850平方米；总户数：450户物业类型：7层、18层、27层绿化率：40%产品类型：项目独特设计二梯三户，保证每户的景观和私密性。实用率高达85%以上。超宽60米楼距，彰现豪宅个性。在户型设计方面设计有入户花园和空中花园，不仅大大增加了人与自然的接触空间，也实现了每套单位的最大化使用价值。主力户型三房二厅二卫加空中花园，在有效利用空间的同时提高居住的舒适度。销售情况：富恒浅水湾目前还是地块，处于土地规划公示中。（价格待定）：紧邻轻轨R2、两梯三户、超宽楼距富恒浅水湾项目户型3室2厅2卫1厨东城北住宅市场‖重点楼盘分析：富恒浅水湾©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn东城北板块的刚需产品104~135m2之间的去货快，160m2以上户型滞销，未来3年内主要竞争楼盘有3个，体量约有46万，但本项目的区域优势比对手明显。东城北住宅市场‖板块市场供销情况目前整个东城北区域供应量相对较少，在售的仅有联华半山湖、新世纪星城3期；半山湖刚需产品120~135m2之间的户型基本售完，滞销的160~180m2之间的户型。新世纪星城3期主力户型为刚需产品104~113m2，已基本售罄。未来3年供应整个东城北的新盘约有嘉宏橡树湾、富恒浅水湾、新世纪星城4期共约46万平方米，约3500套，主力供应户型亦未刚需产品为主。©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn东城北住宅市场‖产品结构及价格区间目前整个东城北区域价格较低，高层洋房的均价在6500~7500元/m2之间,，产品面积多为刚需产品，主要以100~135平米之间的三房。预测未来1~3年供应的片区均价将会在8000元~10000元/m2之间波动；东城北板块在售楼盘均价不高，均价在6500~7500元/m2。推出市场的多为三房产品。预测未来3年内市场均价会在8000元~10000元/m2之间波动；©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn遵循市场原则：向市场要方向东城北住宅市场‖板块竞争给予的市场启示东城北刚需产品热销迎合快销市场，做适时对路的刚需产品本项目发展方向©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn对产品价格、生活价值敏感度高，追求性价比，同时对品质需求亦高追求城市化品位的中坚力量商务人士东城本地区域为主周边镇中端人群新兴力量·城市未来标榜自我价值的标榜，品位的追求者及新生活的创造者城市新兴创富阶层，成长型智富代表具有一定的社会影响力的住宅项目定位‖客户定位©中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有www.ccctime.com.cn谢谢聆听！