南京汤泉温泉项目开发投资分析建议

目录价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议价值研判【汤泉镇】地处世界第六大城市群、中国经济发达区域——长三角都市圈位于长三角第二发达城市南京（2010大陆最具幸福感城市之一）非主城区域，身处浦口区西北部，距离市区32公里南依老山，与老山国家森林公园搭界相邻【汤泉镇】近江星线、宁连高速公路，多条国道组成对外交通辐射网距离火车站、高铁站较远具备与市区泊接的基础设施交通，但线路较少（仅6.7、608），驾车到达市区约40分钟未来规划长江三桥、长江隧道、宁合高速公路【汤泉镇】总面积45平方公里，人口2.1万人属于南京浦口区，浦口区经济发展较快，户籍人口54.87万，伴随南京“跨江发展”的规划，未来发展潜力较大2009年度南京市各区县GDP排行榜【汤泉镇】十里温泉带、百亩九龙湖、千年古银杏、万只白鹭林、亿株雪松田千年古镇，周边区域保存悠久的宗教禅修文化资源与山体资源中国苗木之乡、中国铁塔之乡温泉资源：被我国医药卫生界权威人士列为“全国四大疗养温泉”之首，享誉海内外。汤泉区域拥的浓厚的宗教禅修文化：千年宗教禅修历史文化，入选拥有“金陵新55景”之一的惠济古寺、千年古银杏等文化资源。山体资源：老山景色优美，本项目周边的老山更是独特的山体资源，十万亩老山国家森林公园独享南京“城市绿肺”之荣耀。以低密度酒店为主，慢休闲主题，规模项目5个；以温泉为主要驱动，注重打造各自的竞争力；体验型项目不足，大型高端体育健身设施缺乏【大吉山水田园】项目概况：以小区为主要服务对象，适当对外经营。82-145㎡稀缺精致别墅.项目信息：09年1月陆续开盘，占地面积约10万平方米，建筑面积约7万平方米，由44幢联排别墅、一幢商业及一幢商住楼组成，共有348户住，以外地业主为主，去化率70%。功能构成：小区为纯联排别墅社区，共348户，实现温泉入户，24小时供应，户型面积在82-145㎡，每户均有前庭后院露台天井等多重品味空间赠送。【山河水】项目概况：山河水成为“2009中国南京汤泉温泉文化节”首次活动举办地的不二之选。2006年、2007年山河水连续两年荣获“中国别墅国际大奖”、“中国别墅节金奖”。基本信息：“山河水”别墅区占地550亩，全部规划建设独幢别墅，共300余幢，采用新北美风格的建筑形态，功能构成：依托汤泉和老山原生的景观生态环境，利用别墅区坡地和沟谷连绵起伏的有利地形，建设自然生态的别墅景观。别墅区超五星级会所设置室内泳池，提供高级商务酒廊、健身中心、雪茄吧、网球场等多种服务功能。【大吉汤泉东方】项目概况：定义为中国长三角绿色假日经济圈原生态东方温泉主题花园TOWN，简称汤泉东方温泉花园小镇。项目占地面积近2700亩，包括旅游与居住产品，总建筑面积60万平方米，开发周期从2010年至2013年。项目概况：社区融徽风雅韵及江南园林风格于一体，采用组团庭院式布局，11种面积套型住宅均分南北两种入口。每户内均有私家后院，组团院落式布局，与水系、长廊小道配合，营造新的江南园林式风格。大吉汤泉东方，根据规划，汤泉东方未来将打造成一个以东方温泉主题的花园小镇，将为1.5-2万市民提供一个居留的生活或度假环境。交通基础设施一般尚无成熟的配套度假项目各自打造，未形成集群产业体验性项目不足，客户停留时间短大区域经济发达城市远郊可达极其优质的不可复制资源NegativePositive劣势优势项目具备成为国际一线温泉度假区的先天条件市场发现从国际城市发展经验来看，长三角旅游已经从观光游进入休闲度假阶段7000US$分离产业形态多元产业形态一体化产业形态度假产业形态生命体验形态观光、游乐为核心，各自独立满足多种需求，形成观光、游乐、美食、修学、康体、娱乐、其它休闲等多元结构形成以旅游目的地为核心多要素、多层面混合的区域开发形态工作与度假分离私人度假资产的普及作一种人类生存方式和生命体验形成的旅游开发模式发展特征置业特征产业形态人均GDP节点1000US$3000US$5000US$本地置业购买休闲度假产品在度假地置业在度假地投资、置业2009年南京人均GDP为8160美元，已经步入度假产业形态阶段，都市休闲概念兴起，倡导“5+2”度假生活模式“5+2”度假生活模式在长三角区域一体化的背景下，旅游一体化进程不断加快，长三角拥有全国最大的旅游市场长三角区域一体化已跨入实质阶段以上海为龙头、长江为轴线、江浙沿海为两翼、两省全域为依托的T字型开发空间布局，更加有力地辐射带动周边地区和整个长江流域发展立体化交通体系，进入“一小时”交通时代重大基础设施建设联建共享、生态环境的共建共保、社会保障体系的一体化长三角建成中国首个跨省市的无障碍旅游区16城市签署的《长江三角洲旅游城市合作宣言》称，各市将创造条件，建设中国首个跨省市的无障碍旅游区苏浙沪地区旅游产业综合实力强，组织化程度高。这一地区拥有25个中国优秀旅游城市，48个国家级AAAA级旅游区(点)，有占全国总量20％左右的旅行社，三地入境游均排在全国的前五位图为江苏、浙江、上海三省市近年旅游收入和增长情况；2007年三省市的旅游收入分别占全国的23.68%、17.31%和16.80%，分别排名1、4、5位。图为江苏、浙江、上海三省市近年旅游人数和增长情况；2007年三省市的旅游人数分别占全国的14.41%、11.86%和6.34%，分别排名2、4、10位。数据：来源自国家统计局市场概况在长根据近年游客停留时间和人均消费的变化，判断旅游业正走向以休闲度假为主的“富旅游”阶段长三角旅游一体化：从苏浙两省来沪旅游的游客占上海年接待国内游客数的50%。江苏和浙江的情况也类似，长三角区域内的游客占江苏接待的国内旅游人数的50%以上，而这个数字在浙江省甚至达到了65%之多。这些数据说明，长三角地区正相互成为最大的国内客源市场和旅游目的地三省市国外游客平均停留时间三省市国内游客人均消费江浙沪三省市游客的人均消费不断增长江浙沪三省市游客的人均停留时间为2-5天数据：来源自国家统计局市场概况商务会议活动倾向于五星级酒店的高档旅游度假场所，公司活动组织频度增加，促使“会议+度假”旅游市场规模增大对度假环境的偏好：目前商务会议的选择地点多为温泉和山林度假区。且随着中国旅游的转型：观光旅游→休闲旅游→度假旅游，越来越多的高档会议在寻找度假地，“会议＋度假”是旅游的未来趋势。公司组织活动频率：区域内公司组织活动较为普遍，多数集中在每年3次以内，少数公司有每年4次以上的公司组织活动。商务休闲活动出行人数多数公司偏好20人以下小规模，及21-50人中等规模的集体活动访谈提炼：对于旅游休闲客户来说，越是高档的旅游休闲场所，客户需求越大；现在旅游活动中企业团体客比较多；市场概况长三角湖泊型旅游度假产品很多，原生态山体+温泉复合型的度假产品较少长三角度假区基本围绕着江川湖泊，如太湖、长江、西湖、之江等，山体温泉复合型的度假区较少长三角山体温泉项目集中在上海、南京、安徽、宁波上海山体温泉度假地集中在佘山片区宁波山体温泉度假地集中在宁海安徽山体温泉度假地最主要为巢湖湖泊型海滨型上海佘山度假区上海淀山湖度假区宁海森林温泉度假区上海滨海度假区上海太阳岛度假区无锡马山太湖度假区苏州太湖度假区昆山阳澄湖度假区常熟沙家滨度假区常熟尚湖度假区杭州之江度假区杭州淳安千岛湖度假区宁波东钱湖度假区宁波松兰山滨海度假区宁波象山石浦中国渔村舟山朱家尖度假区汤山温泉度假区巢湖温泉度假区市场供应中国温泉旅游地产格局：基本形成以长三角，珠三角，环渤海湾，川滇区的区域性温泉旅游格局，长三角区域以南京，巢湖为代表城市南京—大吉温泉度假村、颐尚温泉度假村上海—太阳岛温泉度假村安徽--金孔雀温泉度假村宁波—宁海森林温泉度假区厦门青岛桂林巢湖上海珠海杭州南京唐山市场需求从旅游发展规律看，长三角度假需求普遍产生，对度假物业的需求非常旺盛世界旅游组织认为，当人均GDP达到3000美元以上，人们开始寻求在旅游度假地置业洲际旅游开始出现度假需求普遍产生，出现到周边国家旅游的热潮旅游需求膨胀，主要为国内大众观光旅游；多样化休闲需求开始出现旅游需求发展特征在度假地置业在度假地投资、置业购买休闲度假产品本地置业置业特征6000以上3000－60001000－3000300－1000人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段长三角市场需求从长三角近期数据来看，具备庞大的家庭、办公、商务等旅游度假需求沪苏浙两省一市共有1.4亿常住人口中国经济实力最强的35个城市中，有10个在长三角；全国综合实力百强县（市），长三角占了49个，前10强中占到8个：浙江省民营企业、乡镇企业、产业园和巨型企业众多，而上海和江苏则拥有400多家世界500强企业，年利用外资总值超过1500亿美元。长三角地区集聚了中国32％的中小型企业，总共1344万家调查显示，私家车和包车旅行占41%自驾游中，短假过夜（2－3天）旅游占到80％市场概况养生度假趋势中国的亚健康率很高，人们普遍开始重视健康，旅游+养生疗养成为了度假的热点之一养生度假供给长三角度假市场养生疗养项目将养生和文化相结合，引入著名医院将现代医学与中式养生融合，发展多元复合功能，得到市场认可；但是档次一般，适合于大众消费养生度假需求高端人士有强烈的健康需求，但对目前国内市场的疗养服务和设施的品质感到不满意，国外高端疗养机构看好中国疗养市场据WHO的一项预测性调查表明，全世界亚健康人口的比例已达75％，亚健康已成为21世纪人类健康的大敌传统养生加上现代医学对诊断和改善亚健康状态有显著的作用，外出旅游也是治疗亚健康的好方法之一，旅游使人脱离紧张单调的生活环境，可获得心理学上“移情易性”的效果.我国公民的健康状况亦不容乐观，北京人亚健康率达75.31％，上海73.49％，广东73.41％。亚健康状态已成为一个严峻的问题旅游+养生疗养以旅游的方式感受传统绿色疗养，让游客在自然环境中接受传统疗法，于治疗中享受大自然的滋润。养生疗养未来将成为度假市场热点，在长三角已经出现以养生为主题的项目长三角多个城市如南京，常州，杭州，苏州将养生疗养纳为将来发展的方向之一。如杭州期望在2011年，在三江(钱塘江、富春江、新安江)三湖(西湖、湘湖、千岛湖)形成特色养生疗养行业群。其中在杭州和苏州已经出现两个以养生为主题的项目：杭州东方疗养院环秀晓筑养生度假村两个项目是以养生为主题，以养生+文化为主导，发展多元复合功能；这是市场的趋势，同时也能功能互补，丰富养生活动；市场需求：高端人士有强烈的健康需求，但对目前国内市场的疗养服务和设施的品质感到不满意，国外高端疗养机构看好中国疗养市场英国雷士医疗进入中国前在北京、上海、广州和成都四个城市中500名家庭总资产高于500万元的消费者调查，大部分对目前的疗养服务和品质不满意：国外高端疗养机构看好中国高收入群体市场，纷纷进驻中国瑞士优质医院联盟，将其亚洲首个代表处设在上海，体检最低门槛2万；瑞士铂生医疗集团做出了在2008年全面进入北京市场的重要决策，将在北京建设七星级酒店式的养生医疗中心，专注于为社会名流以及高端人士提供个性化健康服务；2年内，扩展到全国。由于国内的疗养机构和服务设施未达到水准，部分高端人士选择去国外疗养：瑞士的青草地疗养中心每年接待中国人数为百人，大部分是常客瑞士静港医疗中心收费高昂，每年接待千余名中国客人日本，泰国等国家每年都会接待大量的中国疗养客户市场概况商务度假需求上海金融中心的集聚力，加上长三角强大经济实力，长三角商务会议市场十分巨大；商务会议活动出现向周边商务成本较低的城市扩散的趋势商务度假消费行为企业客户是当前长三角度假市场的重要客户，商务度假休闲活动频繁，偏好高档休闲度假场所、山水资源商务度假供给淡季商务度假占到4-5成的比例，通常接待规模在100-150人左右，逗留时间在2天左右，商务会议客户不乏世界500强企业，并出现个别以会议为驱动的复合型度假项目上海国际会议中心加入ICCA名单，世博会的举办，全国总部迁设上海，长三角的巨大国际性和区域性商务会议市场应运而生全球背景：目前全球会议旅游收入约为2200亿美元以上，并且将以每年8％至10％的速度递增2001年上海国际中心加入国际会议中心（ICCA），越来越多的国际会议选择在上海，承办国际会议数量跻身世界前列。2007年排名世界36名。随着上海“四个中心”建设及国际化进程的不断加快，以及2010年世博会的举办，越来越多的跨国企业和全国大型企业正地区总部、全国总部设在或迁至上海，而相应的巨大的国际性和区域性商务会议需求也应运而生。市场需求长三角拥有众多500强企业以及数量庞大的中小型企业，是长三角商务会议市场的潜在需求主体世界五百强企业有四百多家在中国设立分公司。长三角地区集聚了中国32％的中小型企业，总共1344万家，是长三角表现最为活跃的经济主体。访谈提炼：对于旅游休闲客户来说，越是高档的旅游休闲场所，客户需求越大；现在旅游活动中企业团体客比较多；对度假环境的偏好：目前商务会议的选择地点多为温泉和山林度假区。部分五百强企业商务场所：Honeywell齐鲁万怡Marriott西门子香格里拉NSK喜来登GE太湖高尔夫酒店Volvo南京钟山索菲特企业客户是当前长三角度假市场的重要客户，偏向配有五星级酒店的高档休闲度假场所，温泉资源是公司会务地选择的重要因素公司组织活动频率：区域内公司组织活动较为普遍，多数集中在每年3次以内，少数公司有每年4次以上的公司组织活动。商务休闲活动出行人数多数公司偏好20人以下小规模，及21-50人中等规模的集体活动商务活动的未来趋势是：“会议＋度假”；且公司组织活动普遍，活动频率集中在每年3次以内多数商务活动无法割裂休闲度假需求，因而度假功能的增强对推动商务需求同样有效且随着中国旅游的转型：观光旅游→休闲旅游→度假旅游，越来越多的高档会议在寻找度假地，“会议＋度假”是未来的趋势盘点长三角度假供给市场，明显发现：长三角商务度假功能正走向成熟，商务度假是目前的休闲度假的主要形式之一目前长三角的度假市场明显存在淡旺季之分，淡季以接待商务会议客户和团队为主，商务客户大概为4-5成盘点长三角度假市场，发现度假项目共性：接待的会议人数范围在30-600人之间，通常规模在100-150人之间，逗留时间在两天左右，会议场所都配备高端会议设施盘点长三角度假市场，发现新的趋势：以会议论坛为驱动的复合型项目出现；品牌五星级酒店是核心价值点【香樟华苹温泉度假酒店】项目概况：香樟华苹位于汤山镇寺庄村，由具有顶级温泉度假运营经验的印尼投资商投资建成，是目前汤山地区档次最高纯度假型的温泉度假酒店。功能构成：项目由14幢单卧别墅和7幢双卧别墅组成，别墅面积约300-500平方米。每幢别墅都设有温泉按摩室、私人泳池和风景优美的私人院落、并设有水疗中心（由三间双人理疗室，两间桑拿房及按摩池组成）。经营状况：别墅租金美金599～899元/天，平常有50％～60％的入住率。客户来源：客户主要来自香港、台湾、新加坡的企业老板以及部分外国留学生。【颐尚温泉度假村】项目概况：由国旅联合股份有限公司投资开发，第一期投资2.5亿，占地13.14公顷。功能构成：由按五星级标准建设的度假酒店和大型户外温泉主题园区两部分组成，各种商务会议和休闲娱乐配套齐全；有多功能会议室（100人）、小会议室（55人）、客房、餐厅、洗浴、棋牌室等。经营状况：旺季供不应求，淡季40%~50%的入住率。客户来源：主要是旅游团队和部分散客。80%上海客户，20%苏锡常南京本地客户。价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议【南京军区疗养院】项目概况：占地45万多平米，原生态疗养度假区。功能构成：客房中心：由清泉楼和6幢别墅组成，共有218张床位。会务中心：新建1800平米的会务楼，设有大中小7个会议室，可容纳200多人开会。娱乐中心：室内温泉游泳馆、KTV、足疗、按摩、推拿、棋牌室、健身房及各种球类健身活动等。体检中心：进口CT、彩色B超、脑超、动态血压、动态心电图、800毫安X线机、纤维肠镜、胃镜、腹腔镜、关节镜、全套血液检测装置餐厅：大餐厅（120人），疗养员餐厅（60人）经营状况：淡旺季不很明显。客户来源：主要服务于军区疗养员。价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议【工人疗养院】项目概况：1956年创建，占地9.5万多平米，原生态疗养度假区。功能构成：客房中心：由清泉楼和6幢别墅组成，共有218张床位。“天泉楼”（280元/天）、“天济楼”（160元/天）、“天源楼”（360元/天）三星标准客房。餐厅：大餐厅，20间包间。会议室、ktv多功能厅、乒乓球室、自动麻将、洗浴、医疗、棋牌室、体检、室内游泳池、打靶等经营状况：仅泡温泉客户量讲，6-9月为淡季。但住院疗养的客户，基本没有变化，且疗养收入占疗养院收入的更大比重。客户来源：主要是全国工人劳模、干部定点疗养单位。价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议基于汤泉镇本身的资源和属性可以在长三角旅游市场、养生度假市场、商务度假市场积极发展的形势下发掘机会，突破周边项目进行整体水平提高，从而成为长三角区域知名的旅游胜地。南京乃至长三角已形成世界顶级温泉度假区的客户群体，但南京尚未出现例如悦榕庄的度假项目。案例思考价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议1.片区优势：核心优势：丰富温泉资源，“全国四大疗养温泉”之首，享誉海内外。优势资源：“十里温泉带、百亩九龙湖、千年古银杏、万只白鹭林、亿株雪松田”；毗邻老山国家森林公园，十万亩老山国家森林公园独享南京“城市绿肺”之荣耀；周边区域保存悠久的宗教禅修文化资源；交通便利：长江三桥、长江隧道、宁合高速公路，40分钟到达南京价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议2.片区发展 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ：区域热度低，仅有开发较成功的山水田园、山河水等别墅项目，停留在单个项目开发阶段，既无法形成品牌效应，亦易造成区域无规化发展局面汤泉如上品璞玉，今“虽有美质，在于石间”，若无良工，不理其纹理，简单凿琢，则其必与“瓦砾无别”唯观其全貌、审其纹理，量料取材、因材施艺，经“审玉、开玉、磨碢、上花、打钻、打眼”道道工序方能成绝品。价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议美国明尼阿波利斯：一条湖链引领城市实现战略突围——重塑城市空间，流域整合构筑城市建设概况明尼阿波利斯位于明尼苏达州东南部，跨密西西比河两岸，面积142.5平方公里，人口36.8万核心特色水晶珠链般的“明尼阿波利斯公园体系”，以环绕城区的链状水体为核心，以水畔的风景路整合各种公园、场地及休闲设施为一个体系，为该市的地产业和旅游业做出了不菲的贡献。主题丰富，功能多样的滨水空间被分为7个不同主题的区域，最具代表性的为西南部的“湖链”区，该区由四个不同休闲定位打造的湖组成，分别为野餐地、水上运动场所、观鸟景区与自然湿地，使游客可以游览四个不同的景点。综合效益经济效益：公园体系周围的房价大幅上升，1883年时，洛林公园周边地价为每公顷12108美元，19年后为每公顷118756美元，涨幅近十倍；环境效益：截止2004年底，它在不断扩张的城市圈中保留了近2592平方公里的绿地系统，被誉为“美国十大绿化最成功城市”。【借鉴意义】利用区域特色，整合资源优势，重塑城市格局，体系化特色建设，实现区域价值全面提升价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议美国圣安东尼奥：一条河流引领洼地旅游异军突起——以河流为载体，聚集旅游产业，打造城市金牌旅游名片概况美国德克萨斯州南部，面积近100平方公里，居民约100万人核心特色圣安东尼奥滨河休憩带，全河流以主题分为4各部分，从上游开始依次是：1、积聚大量艺术和自然博物馆的博物馆区；2、以Riverwalk为中心的核心商业休闲区；3、河道景观区；4、历史游览休闲娱乐从而形成一个偌大的开放式景区产业现状：旅游业：整个圣安东尼奥每年接待2000万游客，滨河带每年吸引800万游客；商务会展业：SanAntonio’sHenryB.Gonzale会议中心（2.18亿美金，14万平方米），一个新会议酒店，农业综合企业的农作物交易市场，一个物流港口，专业会议目的地价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议日本温泉：雪景温泉，“风吕之国”的视觉盛宴概况日本药研温泉、马文温泉等地利用其特殊的地理优势，将温泉与雪景观赏有机结合，游客身在热腾腾泉水中，抬头即见皑皑白雪，即便在号称“温泉王国”的日本也是奇景。每年吸引数以万计的国内外游人，成为当地的旅游产业支柱【借鉴意义】将温泉旅游与周边自然风光集合起来，相辅相成，多元发展，打造区域独特的旅游主题价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议北京小汤泉温泉——科学整合资源，打造温泉圣地概况位于北京昌平，北京市安定门外东北３０公里处，核心特色是一家集娱乐休闲、温泉疗养、度假会议为一体的综合性花园式“四星级温泉酒店”度假村综合效益：经济效益：小汤山镇注重温泉资源科学管理和综合利用，使温泉利用企业得到很大发展，这些企业为社会提供从业岗位4572个，地热产业年直接收益达1.9亿元，间接效益4亿多元，现在每年接待人次能够达到30万-50万人；环境效益：小汤山镇植树造林，绿化美化工作取得了显著的成效，森林覆盖率达到26.1%，建成区绿化覆盖率达到51%，人均公共绿地面积达53平方米价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议乌镇——打造文化主题，古镇焕然新生概况1300年历史的江南水乡古镇，中国首批十大历史文化名镇和中国魅力名镇之一。乌镇位于浙江省北部丰饶的杭嘉湖平原，地处上海、杭州、苏州三大城市构成的金三角中心位置。核心特色完整地保存着原有的水乡古镇的风貌和格局。全镇以河成街，桥街相连，依河筑屋，深宅大院，重脊高檐，河埠廊坊，过街骑楼，穿竹石栏，临河水阁，古色古香，水镇一体，呈现一派古朴、明洁的幽静，是江南典型的“小桥、流水、人家”。综合效益乌镇景区已成为中国乃至世界范围内的知名景区品牌。年接待中外游客350万人次，并保持10年稳步增长。【借鉴意义】响应政府号召，开发打造文化名镇，利用自然资源优势，适度开发，结合商业元素，经济可时续发展价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议借鉴国内外案例，唯有整合资源、整体规划、打造主题化体系化旅游休闲名区，方能实现汤泉的区域战略突围，方能将其打造成长三角的温泉度假中心，南京的国际休闲旅游标签，江北的生态经济引擎！反观汤泉：一边是极佳的温泉资源，丰富的生态景观，悠久的历史宗教文化；一边是无序的区内开发，基础薄弱和规模过小的旅游产业项目定位价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议根植于汤泉独有的自然人文资源，衍生而出的的旅游价值，不仅会带来旅游业的腾飞，也将联动相关产业的发展价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议拥有众多资源的汤泉，是一个景区，也是一个“新市镇”价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议这是一座什么样的“镇”？是一个游憩的镇价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议国内客源市场定位基础市场——江苏、浙江、安徽拓展市场——京津塘、珠三角地区、山东、山西、广西等机会市场——国内其他地区入境客源市场定位基础市场——港澳台、日韩地区拓展市场——美洲、欧洲地区机会市场——世界其他地区价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议以温泉为依托，整合老山生态资源、历史文化、禅修宗教等特色资源，复合休闲度假、商务、娱乐、居住等多种功能为一体，打造成长三角一流、国内知名，体现国际标准的温泉旅游度假中心。总体定位：中国首席温泉旅游度假小镇开发思考价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议汤泉1500亩温泉主题绿色度假镇的打造，将是一把开启老山片区生态旅游休闲中心的金钥匙！区域价值实现区域的可持续发展价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议品牌价值全国知名温泉旅游度假村价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议1.明确各方主体利益诉求，通过合作平台，恰当有效的协调好各方利益关系价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议2.开发时序指导原则：以点带面、先易后难、分期开发、把握时间价值价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议1.空间结构分析——目前土地利用规划温泉城东至宁淮高速高架桥，南至老山，西至312国道高架桥，北至宁西铁路，总面积约15平方公里。用地以老镇区为中心，逐步向东西两侧扩展，以西侧十里温泉带为主要拓展方向，分梯次逐步开发。价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议1.空间结构分析——交通概况交通相对便利长江三桥长江隧道宁合高速公路40分钟到达南京——1小时城市圈范围内价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议汤泉镇旅游资源丰富，囊括温泉、森林、坡地、湿地等；温泉、森林等自然资源主要集中在中西部；生态农业、民族宗教文化产业主要集中在东部1.空间结构分析——资源布局分析价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议2.空间发展战略——发展理论区域发展模式理论溯源区域发展的支撑力在何处？“新市镇”还是仅仅1500亩？区域发展有何规律？价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议2.空间发展战略——发展理论区域发展理论模式被动扩张模式主动扩张模式（ＥＯＤ）边缘导向发展模式（ＴＯＤ）交通导向发展模式（ＡＯＤ）行政导向发展模式（ＰＯＤ）产业导向发展模式（ＪＯＤ）旅游导向发展模式价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议2.空间发展战略——发展理论区域发展模式适用条件行政导向型发展模式适用条件适用于区域扩张初期，其典型特征是居民倾向于向区域中心聚集，政府采取主动搬入的策略，带动新区发展适用于区域产业结构调整期，需要转移重大产业，经过多方比较，选择新城（新区）进行发展适用于区域具备优美旅游资源，而区域处于结构调整期，通过旅游业带动相关产业的崛起，推动整个区域的发展产业导向型发展模式适用条件旅游导向型发展模式适用条件价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议2.空间发展战略——发展理论综合而言，本区域适宜借助温泉旅游文化作为增长极，以成熟配套为启动点，以旅游产业为爆发点。优越温泉资源山景资源丰富自然环境优美特色宗教文化产业辐射范围不大旅游导向型发展模式汤泉⑴温泉会务酒店度假区服务于企业商务与旅游度假市场⑵温泉旅游休闲服务区服务于温泉休闲度假娱乐市场⑶温泉文化创意产业区服务于企业创意产业与康复疗养市场⑷温泉花园社区与别墅区服务于绿色生态人居市场温泉花园社区与别墅区2.空间发展战略——功能分区价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议酒店案例链接——悦榕庄2.空间发展战略——功能分区价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议悦榕庄将高品位的度假村带入了中国，它集高端酒店及会务设施群、零售娱乐、公寓宅邸为一体，以顶级温泉SPA享誉全国。悦榕SPA三大特色机构：水疗机构（核心）/芳香按摩机构（特色）/美容、护肤机构（基础）除住宿及SPA服务外，酒店另提供多种观光及徒步旅行服务，以延伸服务的方式区别于其它酒店，提高竞争力悦榕庄旗下还设有精品零售店，通过将商品打折销售给住户、赠送给在酒店举行会议、婚礼等活动的大型客户等方式，增加酒店品牌美誉度，达到品牌推广的目的【借鉴意义】将SPA酒店与度假村融合，为目标客户提供完美的旅游假日场所。通过服务高端化、多元化、细节化，阐释“高端度假村”含义。会务酒店度假区：融入国际化的创新为了提高温泉旅游度假的档次，要适当融合高档次产品设计，引进超五星酒店，纳入住宿、餐饮、娱乐、康体等功能为一体，但这些项目不应该影响或妨碍温泉主题的展示，喧宾夺主2.空间发展战略——功能分区价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议2.空间发展战略——功能分区会务酒店篇/配套参考通过建筑设计手法设置下沉庭院或适当的植物障碍；在与温泉池紧邻的室内设置部分温泉附属设施，如按摩室，桑拿房等；庭院内的温泉可以做为庭院的重要私密景观之一，对于促进室内外的交流和互动非常重要；建议室外温泉采用木亭或者天棚等小品实现半遮盖的效果会务酒店内的温泉体验价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议会务酒店篇/配套参考会务酒店内的会议中心2.空间发展战略——功能分区功能齐备、设施先进的会议中心，是集展览、会议、信息、交易、商贸洽谈、大型活动为一体的商务交流平台。价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议会务酒店篇/配套参考2.空间发展战略——功能分区会务酒店内的康体理疗中心以温泉为核心，打造养生主题；聘请专门的心理医生，对现代生活中，生活节奏快、压力大的高端人士进行心理辅导放松心灵；引进国外的水疗技术结合，打造水疗中心，疗养同时放松身心。引入芳香精油疗法、瑜伽理疗法等使精神呈现最舒适的状态。价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议会务酒店篇/配套参考2.空间发展战略——功能分区会务酒店内的健体中心极力推进康体中心、拓展中心与户外运动中心联动发展成区域热点体育健身区；保龄球馆、壁球馆、射箭馆、攀岩馆等相对稀缺设施使业主感受自身价值的体现和提升；舞蹈、康体健身等各种设施及服务为业主树立健康观念；古老的东方，具有悠久历史，而今更需融古典文化与现代艺术之中，传达一种逝去已久的情结；不需要国家或区域化的东方标签，以东方汤泉为个性，强调自然生长的个性与情调；温泉旅游休闲功能区可以工坊、书院、村落的形式传达给游客，形成故事点，从而带来热效；价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议旅游休闲度假区：融入文化的传承2.空间发展战略——功能分区浓厚的人文氛围，自然气息，离不开艺术的造诣与感染，有了艺术，它将是一个多彩的空间，有了吸纳人气的源泉；价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议项目运作思路文化创意产业区：融入艺术的感染2.空间发展战略——功能分区温泉本是大自然对人类的恩赐，需要创造一种和谐流畅的环境氛围。我们不仅是在创造休闲氛围，更是在创造没有压力和日常生活形成反差的休闲氛围；尊重私密是人际和谐的前提，融大自然的和谐，保证居住的私密性；价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议花园社区和别墅区：融入自然、与人相融2.空间发展战略——功能分区借鉴街区或住区组团的建筑壁面的壁画、植物花卉等的指向性处理，营造出东方花园小镇的气场；充分利用自然资源，调度生态文化；图例是非洲文化与欧洲文化小镇案例参考价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议花园社区：融入生态的感恩2.空间发展战略——功能分区长长的海岸线是生活的美丽天际线的象征，沿途一排排的住宅：中式的、日式的，欧式的；或现代、或宁静、或典雅；背倚广阔的高尔夫球场，星状般疏落在自然优美的土地上，这时候，房子成了大自然不可或缺的一部分，少了它，就仿佛少了一种生活的主体精神。价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议别墅区：融入自然的高贵2.空间发展战略——功能分区低密度住宅示意价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议低密度住宅示意价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议项目运作思路合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议作为大型的省属外贸企业集团，汇鸿是一家从事房地产、针织、服装、外贸、食品、医保等产业的多元化综合型产业控股集团。资产总额近154亿元，净资产约75亿元，经济效益在省级外贸公司中名列前茅；目前集团在美国、英国、日本、香港等国家和地区均设立海外子公司；鸿信地产是汇鸿集团旗下的房地产企业，专业从事房地产开发、销售及配套服务，在宁耕耘十余年，成功开发多个品牌项目，目前在建的有知名别墅项目“山河水”“云深处”等汇鸿集团简介山河水实景价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议1、一级土地开发模式本项目采取政企结合的开发模式，既可保证片区的整体有序开发，又可解决政府的资金流转问题，实现区域开发效益最大化合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议2、项目开发流程合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议3、项目开发流程——政企合作中，运营商与政府之责、权、利联合政府，选择政企合作的方式对汤泉进行一级土地开发，通过框架性 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 的签署保证土地开发的有序有效进行。需明确的内容框架：合作内容/融资方式/土地出让及收益/收益分配/权利义务/政策优惠/建设周期/特别约定合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议4、项目开发流程——企业与政府合作内容（二）项目规划策划及 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 设计包括汤泉镇整体规划的重新调整、项目策划、项目方案设计，需引进双方认可的国内知名且具城市一级开发运营经验的专业经纪公司，方案须经双方认可方能确认实施。费用由项目公司承担。（三）搬迁安置项目公司负责拆迁安置投资运作。关于搬迁安置的成本核算方法约定如下：1、土地征用费用、拆迁补偿费、拆迁 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 费用（按实结算）。2、项目开发建设前期规费（含政府各项规费）（按实结算）。3、建筑安装工程费；专项试验；检验费。4、公共配套设施工程费5、基础设施配套费6、工程建设专业服务机构咨询及顾问委托费7、税金及附加：按国家有关规定交纳后，按实结算。8、物业管理维修基金按照规定先行交纳，再按实结算。9、物业托管费、社区居委会开办费交纳后，按实结算。10、财务费用：按实际发生资金占用情况计算。11、房屋“两证”由公司负责代为办理。启动期阶段合作建议（一）框架协议签订合作双方镇政府与鸿信地产签订合作框架协议，具体规定项目整体的详细规划设计、拆迁安置方案等，价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议启动期阶段（四）老镇区改造根据新的规划和策划，需要改造出新的老镇区项目，按照改造方案实施，改造出新所需要的所有成本费用由项目公司承担。（六）新建项目根据新的规划和策划，需要新建的各类项目，按照设计方案实施，需要的所有成本费用由项目公司承担。（五）招商根据新的规划和策划，需要招商的各类项目，按照设计方案实施，需要的所有成本费用由项目公司承担。4、项目开发流程——企业与政府合作内容合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议启动期阶段（七）资金测算1、项目改造出新后的销售收入或经营收入；2、新建项目的销售收入或经营收入；3、如果项目整理后的各土地地块需要公开挂牌出让，则：a.汤泉镇政府负责协调，保证土地挂牌底价必须大于数据A，数据A=项目公司投入的全部成本+项目公司投入的全部成本之%回报+土地挂牌所发生的所有费用；b.项目公司须参与项目土地挂牌，如无竞争者，鸿信底价摘牌，项目公司进行建设开发、招商和经营；c.如项目公司在土地竞拍中未能中标，汤泉镇政府负责协调，土地出让金要用于归还项目公司投入的全部成本和项目公司投入的全部成本之%回报。4、项目开发流程——企业与政府合作内容合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议启动期阶段（八）项目启动如果在项目建设推进过程中，鸿信公司自有资金不足，需要进行外部融资，融资所需要的立项、批文、会议纪要等各类资料由汤泉政府负责协助办理。融资费用由项目公司负责，按实际发生额计入整体项目开发成本。4、项目开发流程——企业与政府合作内容合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议运作期阶段（一）做足旧城改造配套、招商，重点为基础性交通枢纽设施以及温泉度假村、主题温泉商业街邓形象硬件的修建；对汤泉镇旧镇的硬件设施全面改造以及发展规划运作，建立全国一流温泉镇旅游业整体的信心；（二）对街道的全面整治以及包装规划，使其古香古色的同时有不断彰显自身特色；对主题商业街形态的丰富，通过招商以及汤泉镇自身魅力的吸引，对汤泉镇商业业态的完善。宗教禅修文化、饮食文化、街市文化、茶文化民风民俗文化等多元化的业态都在规划中得到完美的展现；（三）通过对主题商业街等打造，促进当地交通的发展；4、项目开发流程——企业与政府合作内容合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议运作期阶段（四）在旧城改造和主题商业街氛围展开之后，分阶段推进温泉度假村各项硬件的建设。从运营上来看，强势旅游地产经营公司的进驻，优秀的旅游机制的引入，全面发展旅游业开始；温泉度假村建设项目包括：①温泉会所作为温泉度假村的标志性工程，由温泉浴城、康体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部分组成；②温泉别墅（洋房；③生态农庄；④老山室外游乐场；⑤温泉四星度假酒店等；（五）通过对主题商业街等规划打造汤泉镇门户，使其成为汤泉镇整体开发龙头。改善当地人生活质量及居住环境，推动当地经济全面发展，增加政府税收，提升当地人均收入水平。4、项目开发流程——企业与政府合作内容合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议营销期阶段高调营销期，市场检验全力出击，温泉物业价值与利润最大化（一）在前两期的基础上全面打造、运营汤泉镇；（二）汤泉自身各样特质得以全面展现，建筑的、景观的、人文的、自然的无不彰显汤泉作为汤泉镇中具有的王者气质和非凡的吸引力；（三）汤泉镇旅游在大策划下得以大发展，知名度日渐高度提升、美誉度享誉全国。4、项目开发流程——企业与政府合作内容合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议5、项目开发流程——项目二级开发处理方式作为介入区域开发的主体，后期可以通过设置门槛在二级招拍挂阶段继续拿地或分享土地出让的增值收益目前土地二级市场上主要应用于国有企业土地的交易是目前土地二级市场上最常见的交易方式，其最鲜明的特点是“价高者得”，土地一级开发商可以利用和政府的关系通过提高一级开发成本、挂牌设定限制条件、降低信息公开程度等方式获取土地二级开发权评标环节由于加入了人为的主观因素使得土地一级开发商采用招标方式比挂牌更容易依靠其对地块的熟悉程度以及和政府的关系获得土地的二级开发权合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议5、项目开发流程——项目二级开发处理方式方法一：采用邀请招标方式获得主动权A公司完成土地一级开发报有批准权的人民政府或市国土资源局审批土地整理储备中心与A公司相关公司获取土地二级开发权确定地块标底价格发布招标公告或招标通知书投标开标、验标、评标公布中标者根据A公司出具的发票、 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 等相关证明A公司由于非常清楚土地一级开发涉及到的成本，对标底价格成竹在胸，在投标书中获得报价的先发优势A公司利用与政府的关系，采用邀请招标的方式进行招标，比采用公开招标的方式获得了更大的主动权评标的标准不单单是价高者得，而是考虑开发商的综合能力，环节由于更多地加入了人为方面的主观因素，A公司成功“打通”邀请到的专家关系，成为中标者合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议5、项目开发流程——项目二级开发处理方式方法二：共同商定土地价格B公司完成土地一级开发土地评估公司评估土地挂牌底价地价审定小组审核确定挂牌底价利用这个机会虚报成本，以拆迁安置补偿费用最为虚假，大市政也可以虚报一部分虚高成本带来的高地价造成地块乏人问津虚高的成本由B公司获得二级开发权后自我消化拟定挂牌工作方案拟定挂牌文件土地整理储备中心土地进行挂牌与B公司相关公司获取土地二级开发权甲方授权乙方独家对项目用地进行一级开发，项目第一期的一级开发达到招商条件后，以双方协商确定的数额为底价，由甲方主持进行国有土地挂牌交易，乙方也可以参与摘牌和二级开发。——海南省某项目委托开发协议书合作建议价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议5、项目开发流程——项目二级开发处理方式方法三：土地和公建物业捆绑销售，给竞买者施加资金支付压力D公司完成土地一级开发土地评估公司评估土地挂牌底价根据D公司出具的发票、合同等相关证明地价审定小组审核确定挂牌底价购买体育馆给竞买者带来的资金压力造成地块乏人问津拟定挂牌工作方案拟定挂牌文件土地整理储备中心土地进行挂牌与D公司相关公司获取土地二级开发权完成土地一级开发的同时替政府修建了一座体育馆设置购买土地的同时必须购买体育馆的限制条件汇鸿￭鸿信地址：南京市建邺路100号鸿信大厦7楼邮编：210004