[doc] 在建工程评估理论和方法探讨

[doc] 在建工程评估理论和方法探讨 在建工程评估理论和方法探讨 《经济师))2003年第3期?建筑园地 在建工程评估理论和方法探讨 摘要:文章探讨了在建工程房地产估价的一些基本理论和方法, 并主要针对以抵押贷款为目的的在建工程估价方法进行了总结和创 新. 关键词:在建工程评估工程进度资金贴现 中图分类号:F407.9文献标识码:A 文章编号:1004—4914(2003)03—281一O2 目前,随着房地产市场的逐步发育和完善,房地产评估显得越来越 重要.其中在建工程作为房地产评估的重要组成部分,正逐渐成为评 估人员关注的重点之一.因此,对于在建工程评估理论和方法的探讨 显得尤为必要,是否在建工程的评估只能用假设开发法和成本法,市场 比较法和收益还原法在这方面到底能否使用?笔者将就其作一探讨. 以抛砖引玉. 一 ,在建工程评估概述 1.在建工程涵义.在建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽已 完工但尚未交付使用的建设工程项目. 2.在建工程分类.根据在建工程的涵义,在建工程可分为两类:一 是尚未完工,正在建设当中的在建工程;二是已经完工,尚未经过竣工 验收的在建工程. 3.在建工程评估特点.在建工程作为房地产估价中重要的一类. 具有其自身的特点. (1)在建工程的范围十分广,情况复杂,专业技术性强. (2)在建工程资金投入与工程实际进度存在着时差和量差.建设 资金的投入量与实际形成的工程资产价值量和形象进度往往不尽一 致. (3)大中型尤其是特大型工程项目建设周期长.资金成本较高,其 所含实物资产价值与货币资金的时值存在着价值背离问题. (4)在建工程存在着债权债务问题和投资风险问题,而且在其竣工 投产之前 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现为投资的积累,通常无收益可言,且未来预期收益难以确 定. (5)在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未 交付使用的工程.这些完工进度差异巨大的在建工程,自身可比性较 差,评估时不易找到合适的参照物. 由于在建工程的上述特点,在传统评估技术路线中,一般采用成本 法和假设开发法,但由于在建工程资产的收益率并不是总处在社会 平 均水平位置,其预期收益可能明显高于或低于社会平均水平,这样对在 建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他估价方法,以便更 好地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响,从而使 其估价结果进一步贴近市场. 二,在建工程评估范围的界定 房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态,对房地产的估价 实际上是对其权利价值的评估.由于在建工程与已建成或旧有的房地 产不同,其权利状态中的某些情况由于种种原因,具有一定的隐蔽性. 因此,科学的在建工程评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定 上. 1.土地权属.在建工程的土地权属有两种性质.四种情况,即以出 让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿 划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权.不同的权 属性质和情况,其评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行 为是不完全相同的. 2.项目权属.对在建房地产项目的抵押贷款评估,要查明委估房 ?敬松唐浩 地产项目是否属联建项目或是否有参建单位,委托单位对委估的在建 项目整体或部分是否确实拥有所有权.若委托单位是委估对象的主建 单位,另有一个或两个参建单位,则参建单位的价值不属于委托单位所 有,其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项 目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须 对上述情况进行充分的调查并把握,其中特别是要搞清楚项目公司的 组成各方的权利状况以及各方之闻的经济合同在法律上是否有效等 等.评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部 分进行抵押价值评估. 3.工程进度.在估价实务中,各个委估在建项目完成的在建工程 量各不相同,有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下 室 结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结 构封顶等等.大部分的项目其装修及设备安装工程还没有进行.对 于上述不同的情况,评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成 进度,即把握其已完成的实物工程量,对于那些未安装并固定在建筑物 主体上的 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 和设备,就不能纳入在建房地产项目的评估范围.因此 在对在建工程进行抵押价值评估时,不能简单地根据工程的实际投资 进度来评估其价值. 4.销售状况.有些委估的房地产在建项目,已领有商品房预售许 可证,并已预售了部分楼盘.评估抵押价值时,必须清楚地把握两个问 题,一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积,即可售部分;二 是开发商已实际出售了多少建筑面积.评估时必须将已售部分的在建 实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评 估值中扣除.因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有,委托 人无权将其抵押. 三,在建工程评估方法探讨 在建工程的评估方法多种多样,不同的方法适用于不同情况的在 建工程评估,传统的评估方法一般有成本法,假设开发法,工程进度法, 变动因素调整法等等,这里仅作简单总结,主要讨论创新部分的评估方 法. 1.传统评估方法. (1)成本法.成本法是在建工程评估时通常采用的方法.成本法 是通过求取开发可替代委估房地产所需的成本总额来估算房地产价格 的方法,因此这种方法又称为重置成本法.即在评估时点重新形成该 在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用,确定重置价格.当 明显存在较为严重的实体性贬值,功能性贬值和经济性贬值时,还需要 扣除各项贬值额,否则贬值额为零.在此的全部费用一般包括已完成 的直接费用(含前期费用),问接费用和开发商利润以及一些通常附带 费用. (2)假设开发法.假设开发法是在假设在建工程在评估时点竣工 后,不动产正常交易情况下的价格基础上,扣除续建工程建造费用和与 续建筑建造买卖有关的专业费用,利息,利润,税费,销售费用等后,以 价格余额来确定委估在建工程的价格的方法. 用假设开发法来对在建工程进行估价,必须注意有一个前提条件. 即该项目的开发方向是合理的.具体而言就是该在建工程所设计的建 筑物用途,容积率,覆盖率,户型等是适合其土地的区位的.即该开发 方向是该区位土地的最佳利用方式.另外,运用假设开发法时,必须是 正确判断土地开发完成后的土地连同建筑物的售价以及正确确定尚未 投入的开发成本费用和正常利润, (3)工程进度法.工程进度法是以工程预算为依据,按评估时勘察 确定的工程实际进展程度及各部位占工程总量的比重,估算在建工程 ???—— 281---—— ?建筑园地《经济师}2003年第3期 工程价值的方法.这种方法适用于施工期较短且价格变化较小的在建 工程. (4)变动因素调整法.变动因素调整法是指对于工期较长,设计有 变更,价格有变动的在建工程,以原预算或实际支出为基础,根据设计 变动引起的预算增减情况和价格变动幅度,分别计算各调整数额.然后 相加减,以估算在建工程价值的方法. (5)预算调整系数法.即根据工程决算与工程预算差异的经验数 据设定合理的调整系数,将在建工程已完成工程量的预算价值调整为 评估价值的评估方法. 工程决算与工程预算之间的差异主要有:工作量差异;设计与施工 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 差异;设备及物资耗量与价格差异;间接费用计提基数与分配率差 异.这种方法相对偏向于利用经验数据,比较综合,粗放一点,比前种 方法的准确性要差一些,但较为方便省事. (6)重编预算工程进度法.该方法是重置核算法在在建工程评估 中的具体应用.对于工期较长,设计更改大,价格变动幅度大,实际工 程支出与预算差异较大的在建工程,可按评估时的实际情况重新编制 工程预算,然后再用工程进度法估测在建工程评估值的方法. 2.创新评估方法.创新方法是以市场比较法和收益还原法为基础 的在建工程估价方法.市场比较法和收益还原法是房地产估价中的两 种基本方法.不过对在建工程估价方面,在传统评估技术路线中这两 种方法却,直难挑大梁.那是否意味着在在建工程的估价中,这两种 方法行不通呢?当然不是,这两种方法并非不能用,恰恰相反笔者认为 是极为重要的. 市场比较法是指依据市场销售资料,将委估房地产同能与其形成 替代关系的类似房地产进行比较,以后者已知的价格为参照,修正得出 委估房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法. 其估价基本公式为: 委估房地产比准价格=町比房地产客观售价×交易情况修正系数 ×交易期日修正系数×房地产状况(含区位,权益,实体)修正系数 而收益法.是指将评估房地产未来每年预期的正常纯收益以一定 的资本化率统一折算为评估时日总收益的一种方法.其原理公式为: P=al/(1+r)+a/(1+n)(1+r2)+???+ai/(1+n)(1+r2)???(1+ r.)+??’a,/(1+n)(1+r2)???(1+r) H占价对象的收益现值;ai一委估房地产第i年末的纯收益;一 委估房地产第n年末的纯收益;ri——委估房地产第i年末的贴现率; r——委估房地产第n年末的贴现率;n一委估房地产残余经济寿命 (或称有收益的年期). 这两种方法在非在建工程房地产估价中是与房地产市场和收益紧 密结合的普遍应用的方法.由于在建工程可比性差以及未来收益难以 准确预测的特点,使得这两种方法一般情况下不能直接用于评估在建 工程,但笔者认为它们可以和其他方法相结合或自身做一些调整,从 而 运用于在建工程的评估巾. 参考文献: 1.王克忠,张维然,杨国诚.房地产估价理论与方法.北京:高等教 育出版社,1998 2.周寅康.房地产估价一理论?方法?实务.南京:东南大学出版社, 200l (作者单位:重庆工学院工商管理系,重庆瑞升资产评估有限责任 公司)(责编:许山) (上接第28o页)歧视性的,不应成为服务贸易 的壁垒.因此国内有关监理的法律和法规就 成为政府调控监理服务贸易的有效手段,也是 对外开放监理市场的法律依据.健全监理的 法律法规体系,提高立法的质量,既是规范将 来中外各方监理行为的需要,也是对我国监理 行业进行适当保护的重要手段.也就是说要 使我国还不太规范,竞争力还比较薄弱的监理 行业得到适当的保护,不能采用关闭国门,封 闭市场来达到目的,而必须通过健全法律法规 的方法来实现. (4)制定合理的市场准入与国民待遇条 件.市场准入是指一国允许其他国家的经济 要素通过一定的渠道,按照一定的条件进入本 国市场,是国家通过实施各种法律法规对本国 市场开放程度的一种宏观掌握和控制.根据 G的原则,允许发展中国家根据国内政策 目标和服务业发展的水平,逐步实现服务贸易 自由化,也允许发展中国家对于外国服务或服 务提供者进入本国市场制定条件.由于中国 是以发展中国家的身份加入WTO,因此有条 件通过合理的制定市场准入奈件,达到开放与 保护的双重目的.就我国监理行业的现状来 说.一方面是需要尽快对外开放,促使其和国 际惯例接轨,提高整体的竞争能力,同时也需 要国家对该行业进行必要的保护.因此,市场 准八条件的设立就是一项十分重要的手段. 按照WTO规则的 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 ,成员方必须给予外国 服务者提供国民待遇.对于监理行业来说,其 核心是要消除对于外国企业和中国监理企业 之间的市场准入差别,尤其是取消对不同外国 监理企业的市场准入差别,外国监理企业之 间,外国监理企业和中国监理企业之问必须同 样对待. (5)推动专业资格的互认.GAIN规则允 ,-—— 282—-—— 许成员方对某些特定国家中获得的教育或经 验,合格证或颁发的许可证或证书给予承认, 这种承认需要通过国家之间相互谈判磋商来 达成.我国的监理工程师注册资格制度已实 行多年.如果能和其他成员实现资格互认,使 外国能承认中国的监理工程师资格,将对我国 的监理尽快走向世界发挥积极的作用. 2.监理企业的应对措施.对于监理企业 来说,要想在未来开放的监理市场中站稳脚 跟,获得利益,最根本的就是抓紧时间,苦练内 功,尽快提高自身的整体素质和综合竞争实 力. (1)加快监理企业的改制步伐.针对监理 企业面临八世的诸多不利因紊,关键因紊是企 业的营运制度,政府应加大改制的政策力度, 解决监理机构政企不分,责任有限的状况,实 行舍伙制,股份制的监理企业.这不仅符合世 界上工程咨询机构的运行机制惯例,也是适应 我国加入WTO迅速提高竞争力的要求. (2)建立适合于国际竞争的企业经营管理 体系.企业改制后,最重要的环节是社企管理 者迅速建立和适应新的管理模式,严格执行合 同,经营活动守法,以信用取胜,切实搞好经营 活动的各个环节,用企业信誉赢得竞争的主动 权,树立以盈利为目的的高效管理. (3)培养造就一批高素质的监理人才是当 务之急.要加快培养国际经营人才,尽快培养 熟悉世贸规则,一专多能,懂外语,了解国际法 律,惯例和财会制度的人才 (4)在业务建设上,拓宽服务空间.市场 化运作的建设监理行业,只能靠实力和信誉通 过竞争来承揽业务外国的工程咨询业起步 早,规模大,经验丰富,实力强,服务佳,机制灵 活,功能全,方法新,手段灵,管理科学因此 我国工程咨询业要有紧迫感,责任感和危机 感,应增强竞争意识,精品意识,品牌意识,在 全行业全社会乃至全球一体化的市场中去获 取工程.监理企业应努力提高咨询服务质量, 运用先进的技术和手段实行全过程,全方位的 服务,为国家,区域发展规划提供政策咨询或 专题咨询.为不同类型的工程提供全过程咨询 或分阶段咨询,为投资责任人提供方案选择, 招投标,概预算审查等咨询,使监理在不同层 次上充分发挥作用,在咨询服务中以质量取 胜. (5)加强和国外知名监理企业的合作.近 年来,国内一些项目采用由国外监理企业总 包,然后和国内监理企业进行合作监理的模 式.国外的监理企业派出少数高层的管理技 术人才.国内监理企业担任具体的现场监理. 尽管这种模式也存在问题,但参与合作的我国 监理人员普遍感到在具体的业务上,学到了不 少外国的先进管理技术和专业精神.因此,加 强和国外知名监理企业合作和交流是提高监 理水平的一条重要途径. 四,结束语 加入WTO后.我国的监理市场将会逐步 开放,开放的市场将会给我国的监理行业带来 有利和不利的影响,面对这些影响,我们一定 要进一步解放思想,转变观念,抓住机遇,开拓 进取,采取对策,沉着应战.只有这样,我国的 监理行业才能早日和国际惯例接轨,才能在激 烈的市场竞争中处于不败之地. 参考文献: 胡振杰.世贸组织基本知识问答,北京:中 国检察出版社,2001 (作者单位:湖南冶金职业技术学院湖 南株洲412ooO) (责编:若佳) U e