花园别墅在建工程转让价格评估报告

花园别墅在建工程转让价格评估报告 西安城市花园别墅在建工程转让价格评估报告 西安天正房地产价格评估咨询有限公司 报告摘要 本报告为典型的假设开发法估价案例，估价对象为“城市花园别墅”一期在建工程，该项目位于西安市曲江旅游度假开发区，是陕西新城市物业发展有限责任公司精心 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 和建造的高档别墅区，2000年底，香港某公司意向购买该在建工程，开发商委托我公司对该在建工程的转让价值进行评估，估价目的为确定房地产转让价值，估价时点确定在 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 洽谈日，估价人员在对估价对象进行了详细的现场勘察的基础上，尽可能详细的搜集了估价可能需要的相关资料，包括估价对象的权益状况资料、设计资料、实物状况资料、类似房地产的实物状况及市场行情资料、类似工程的建造水平资料等。综合分析选用假设开发法进行估价，估价过程严格遵循公平、公正、公开的估价原则，并按照房地产估价 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 规定的假设开发法估价技术路线进行操作，其中续建完成后价值采用最能体现房地产估价实质的市场比较法进行评估，续建成本、管理费用、投资利息、销售税费、投资利润、买方购买在建工程的税费等参数的确定尽可能采用当地的社会平均费用标准，估价结论基本反映了估价对象的转让价值，为委托方提供了详实、可靠、 严谨、科学的价值判断过程。 致 委 托 方 的 函 陕西新城市物业发展有限责任公司: 受贵单位委托，我公司对“城市花园别墅”一期工程【座落于 曲江旅游度假开发区庙坡头村，在建工程，土地使用权面积21941.443平方米(折合32.912亩)，在建别墅52幢、地下会所一幢、配套建筑一幢，总建筑面积26425平方米。】进行估价，估价目的为确定房地产转让价值。估价时点为2000年11月22日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2000年11月14日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，经估价人员综合分析计算，本报告最终确定估价对象总现时价值为14498万 元，大写:人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。具体估价结果及过程 详见房地产估价报告正文。 此 致 西安天正房地产价格评估咨询 有限公司 二零零零十一月二十一日 估价师声明(同房地产估价规范) 估价的假设和限制条件 一、委托估价方必须如实提供估价对象房地产的情况和资料，若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失 实的，委托估价方应负完全责任。 二、本评估报告中所确定的估价对象建筑面积为委托方提供，最终建筑面积由房地产产权产籍管理部门确定，因此而产生的价 值差异，可在本报告的基础上予以调整。 三、本报告所评估的房地产现时价值，是在估价时点的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的评估价格。本报告未考虑未来市场变化风险和交易情况等因素对房地产价值的不利影响。市场价格水平发生重大变化时，估价对象的现时价值可在本报告的基础上适当调整。实际交易时，可根据具体交易情况对房 地产价值进行调整。 四、本评估报告有效期一年，即本报告作业日期后的一年内有 效。 五、本报告仅适用于所述之估价目的;本报告为委托人所使用，除按规定报送有关部门外，未经本评估机构同意，本报告的全部 或部分内容皆不得转载于任何公开媒体。 六、房地产市场行情及工程造价水平发生重大变化时，估价结 论可在本报告的基础上适当调整。 房地产估价结果报告 一、 委托方:陕西新城市物业发展有限责任公司(说明略) 二、 估价方:西安天正房地产价格评估咨询有限公司(说 明略) 三、 估价对象:“城市花园别墅”一期工程(座落于曲江旅游度假开发区庙坡头村)，在建工程，土地使用权面积21941.443平方米(折合32.912亩)在建别墅52幢、地下会所一幢，配套建 筑一幢，总建筑面积26425平方米。 四、 估价人员:刘景宏、武东潮 五、 估价时点:2000.11.22 六、 估价作业日期:2000.11.14—21 七、 估价目的:确定房地产转让价值 八、 估价依据 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共 和国城市房地产抵押管理办法》等相关法律、法规; 2.中华人民共和国国家标准[房地产估价规范]; 3.本评估事务所及估价人员收集和整理的相关材料; 4.评估人的专业知识及评估经验; 5.中华人民共和国国有土地使用证[西曲国用(土)字第0001 号]; 6.中华人民共和国建设用地规划许可证[编号:西安市(97)95 号]; 7.西安市本地施工企业施工许可证[市建管字(企)字第32号]; 8.“城市花园别墅”一期工程规划总平面布置图、 施工图 施工图设计说明下载质量样板施工图纸下载室内设计施工图免费下载成都首座万豪酒店施工图下载云南省绿色建筑施工图设计下载 纸; 9.“城市花园别墅”一期工程别墅装修及设备标准; 10.委托人提供的其他相关材料。 九、 估价对象房地产概况 1(位置坐落及环境概况 “城市花园别墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假开发区庙坡头村，北至银湖花园和金湖山庄，南至曲江旅游度假开发区30 米规划路，西至湖滨花园，东至长安芙蓉园项目用地。 估价对象所处的地理环境区为正在开发建设中的西安曲江旅游度假开发区，该度假区总规划面积为2000余亩地，包括建设一个占地面积300亩的人工湖泊及大锦绣中华公园等规划项目，使 该地区为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区。 该度假区为西安市旅游文化景点的重要组成部分，附近有多所著名的大学院校及大雁塔、秦王宫等历史古迹及人文景观，它的建成，将会近一步推动西安经济、旅游等各项事业的发展。 2(房地产具体状况 “城市花园别墅”是借鉴欧洲皇宫、皇室城堡的建造手法，结 合现代建筑艺术建造。 ?规划经济技术指标 “城市花园别墅”一期工程规划总用地49.699亩，其中土地使用权面积32.912亩，代征城市绿化带5.25亩，代征城市道路7.851亩，高压走廊3.686亩。规划总建筑面积27600平方米，其中别墅式住宅(63幢)25800平方米，公共配套建筑(地下会所 兼人防等)1800平方米。区内绿地面积16553.1平方米。 ?施工图设计 ?别墅式住宅 A型17幢，建筑面积7922平方米，混合结构，抗震设防烈度8度;3B、4B型16幢，建筑面积9680平方米，框架结构，抗震设防烈度8度;1B型2幢，建筑面积1284平方米，框架结构，抗震设防烈度8度;C型28幢，建筑面积11200平方米，混合结构，抗震设防烈度8度;其中3B型5幢、A型6幢因位于高压走 廊下不能建设。 ?会所(兼人防)2000平方米，剪力墙结构，抗震设防烈度8 度; ?其他配套建筑160平方米，框架结构，抗震设防烈度8度; ?别墅式住宅装修及设备标准 ?装修标准: 外装饰: .欧式柱头、浮雕、独立雕塑，四川产纯白汉白玉手工精雕完 成; .水刷石外墙，以高级石英砂及纯白色水泥为主材精工而成; .户门大窗均采用12厚洛阳浮法玻璃; .超强绿色静电喷涂铝合金门窗; .露台、阳台地面为20厚花岗岩石材，踏步为30厚花岗岩石 材; .局部屋面为国产优质陶瓷瓦。 内装饰: .门窗套均采用榉木木线，高级檀木板; .楼梯踏步、客厅、餐厅地面为进口米黄石，其余楼地面均为 高级木地板或进口地毯; .厨、卫墙面均为进口高级面砖，吊顶为铝合金板。 ?设备标准 .美国科勒洁具(主卧设冲浪浴缸)配以科勒包金龙头、花洒; .英国原装约克双制中央空调(单幢独立设置); .美国产史丹利车库门; .韩国奥林匹克燃油、燃气热水锅炉(单幢独立设置); .意大利产厨房设备; .中国名牌奇胜电器。 .烟感报警系统; .可视对讲系统; .三防区报警系统(可与市公安局进行报警连网); .给排水及供电系统; .通讯及有线电视系统; .供电系统，专用配电室及发电机组; .智能家具综合布线(支持语言、数据、影象、视频、多媒体、音频等对讲系统，光缆到户，100兆宽带网接入，虚拟社区，vcd 视频点播，电子意见箱、网上维修、网络公告牌。 ?地下会所(兼人防); 五星级标准小区，设宴会厅、中西餐厅、酒巴、室内泳池、健 身房、超市等设施。剪力墙结构，可兼人防工程使用。 ?小区室外配套 给、排水、道路、路灯、通讯、有线电视、绿化、建筑小品、安防智能系统(按国家智能小区的最高标准三星级设计，周边设红外线探测系统，区内各主要道路及周边设有闭路电视监控系统，与周边红外线探测实施联动控制，每户可视对讲系统实行小区大门口及自家院门口的二重访客身份可视确认，并且与保安中心相连接，小区内24小时保安巡逻，每户室内设置完善的红外线探测及紧急求助等防盗、防火报警系统，家电遥控自动开启)等配套齐全。大门仿英国的白金汉宫建造，围墙与大门也为同一风格。 把评估作为一种事业去做～ TOP # 2007-09-30 08:07 |只看该用户 6 字体大小: t T ?物业管理 已与香港戴德梁行正式签约，香港戴德梁行全面负责小区的物业 管理工作。 ?工程形象进度 2至估价时点，在建别墅52幢，建筑面积24265m，其中A型11 222幢(5126 m)，3B、4B型11幢(6655m)，1B型2幢(1284 m)， C型 22228幢(11200 m);地下会所2000m;其他配套公建160m。各项工程 进展情况如下: ?52幢别墅楼主体及室内外粉刷已完工; ?C型3幢、1B型1幢室内精装修及设备安装工程完工; ?区内与52幢别墅楼配套的室外配套工程完工; ?地下会所(兼人防)主体工程完工。 十一、估价原则 本估价报告在坚持公平、公正、公开的工作原则的基础上，遵循以下房地产估价中具体的技术原则估价:替代原则、公平原则、估价时点原则、合 法原则、最高最佳使用原则。 十二、估价方法 本报告采用假设开发法进行评估。 十三、估价结果 经评估人员分析、计算，本报告最终确定估价对象房地产抵押评估价值为 14498万元，大写:人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。 房地产估价技术报告 一、域因素分析 1.一般因素 西安市是举世文明的文化古城和西北地区政治、经济和文化的中心。旅游、商贸、邮电通讯等高科技产业为西安市的主导产业，随着国家西部开发政策的实质性启动，西安市政府抓住机遇，积极进行城市基础设施建设，改善投资环境，西安市将建设成为一个以科技、旅游、商贸为先导的社会主义 外向型城市。 2(交通条件 估价对象北临城市规划路—纬零路，西距大雁塔正南规划路(尚未命名)约500米，现大雁塔正南规划路已修通并投入使用，给排水、电讯、有线电视等城市配套管线已沿路铺设，纬零路(雁南规划路—估价对象)城市排水管道已完工，上水管道正在施工，道路 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 1999年12月初开始施工，2000年元月底竣工。该路完工后，估价对象的交通将比较便利，给排水、供电、 通讯、有线电视等城市大配套设施齐全。 4(基本生活服务设施配套 估价对象所处区域目前周边地区尚未开发建设，生活服务设施条件较差。 5(产业集聚规模 估价对象位于正在开发建设中的西安曲江旅游度假开发区，该度假区为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区，附近有多所著名的大学院校及大雁塔、秦王宫等历史古迹及人文景观。随着该开发区的进一步开发建设，它的建成，将会进一步推动西安经济、 旅游等各项事业的发展，使估价对象的价值得到充分体现。 二、个别因素分析 估价对象土地形状规则，建筑设计及管理水平一流(国外一流设计及管理单位提供服务)，建筑造型别致，内部布局合理，结构抗震 性能好，内外装修豪华、典雅，设备齐全。 三、市场背景分析 区域经济发展对类似于估价对象的房地产影响较大，国家西部大开发的政策倾斜，将使西安市的经济长足发展，外资机构的进入，高收入人群的增加及度假区的开发建设和配套设施的完善，使估价对象 的市场行情十分看好。 四、最高最佳使用分析 估价对象现时规划、设计用途基本符合其最高最佳使用条件。 五、估价方法选用 房地产价格评估的基本方法主要有成本法、收益法、市场比较法以及用这些方法派生的其他方法等。因估价对象为在建工程，建审手续齐全，主要工程已完工，续建完成后价值及续建成本较易确定，因 此本报告采用由成本法派生的假设开发法进行评估。 六、估价分析计算 1( 假设开发法 采用假设开发法估算在建工程的价值，应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买在建工程的 应负担的税费，其评估公式为: 在建工程价格 =续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费 用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费 2(续建完成后的房地产价值 西安市南郊别墅式住宅已有一定的交易量，可比实例较易选取，价格水平较易掌握，因此本报告采用市场比较法确定估价对象续建完 成后价值。 ?基本思路 市场比较法是根据房地产估价的替代原则，选取相同或相邻区域 相近档次的房地产近期交易价格进行比较修正，确定估价对象的现时 价值。 ?比较实例选择 根据评估人员对西安市南郊别墅式住宅市场交易情况的调查了 解，选取以下三个可比实例: 案例A.“御花园皇家别墅”。座落于西安市曲江旅游开发区，雁引路林荫大道上，北临春晓园、蔷薇园、盆景园，紧邻大雁塔、唐代艺术博物馆、秦王宫等。“御花园皇家别墅区”一期工程已完工使用。小区总占地面积22.625亩，建设别墅四十三幢，单体别墅为框架结构，房屋内部结构布局新颖合理，采光充足。室内高档装修，厨房采用意大利进口厨具，卫生间加拿大进口洁具，车库门采用美国进口遥控电动门。各户采用进口独立式采暖锅炉，小区围墙设红外线感应器及闭路监控系统。房屋外墙采用进口釉面砖装饰，周边为绿地、花草装点，室外留有停车位。该建筑物整体结构外形较好，其独特的外形与周边环境和谐的溶为一体。该别墅区内绿化较好，每幢别墅间均为绿地、花草相隔，别墅区内物业管理完善，配套设施齐全，使小区内环境显得优美、自然。2001年，平均交易价格7600元/平方米(现房)。 案例B(“皇族雅苑别墅区”。该别墅区位于西安城南文化风景区中心地带。东临长安北路，西接小雁塔园林，南近南二环路，北距大南门约1公里，交通便利。该别墅区周围酒店、购物场所、医院较多，文化、商业娱乐等服务设施较齐全，环境状况较好。“皇族雅苑别墅”总占地面积约20亩;东西向分三排布置，有风格各异的西洋豪华别墅十九幢;小区内配套设施齐全、保安系统完备(具体详见后附表)，绿地面积充足(约占总占地面积的60%)，别墅楼为框架结构，室内高档装修，设备标准为水、电(暗配线)、电话(暗配线)、有线电视(暗配线)等管线齐全，采用小型机器人锅炉自供暖气及热 水。1998年平均交易价格9000元/平方米(现房)。 案例C.“曲江皇家花园”。座落于西安市曲江旅游开发区内，南临庙坡头村，北临唐华宾馆，东临正在建设中的曲江湖，西临太平堡村。西距大雁塔200米。该地区为西安市旅游文化景点的重要组成部分，附近有多所著名的大学院校及历史古迹。该别墅区内绿化较好，每幢别墅间均为绿地、花草相隔，别墅区内物业管理完善，配套设施齐全，小区内建有室外游泳池，花圃等，使小区内环境显得优美、自然。别墅楼为框架结构，室内做初装修标准，卫生间洁具齐全，室内水、电、暖、热水(小区集中供暖、热水)，周边为绿地、花草装点，独户独院。2001年，该住宅区别墅楼三期工程平均交易价格为6800 元/平方米(期房)。 ?比较修正计算 ?交易情况修正:以上选取的三个可比实例均为竞争市场上正常 交易价格，可不进行交易情况修正。 ?交易日期修正:以估价时点的行情为基准(标准值100)，根据1998年至今，别墅式住宅的市场价格变化趋势资料，确定可比实 例的交易日期修正值为:A为100，B102，C为100。 ?区域因素修正:将估价对象与可比实例所处地区的影响别墅式住宅价值的区域因素(包括交通便利程度、噪声、景观、环境、城市规划、生活服务设施等)进行比较，确定区域因素优劣造成的减价或增价修正值，设评估对象区域值为100，则可比实例A为102;B为 110;C为100。 ?个别因素修正:将估价对象与可比实例的影响别墅式住宅价值的个别因素(主要包括结构、装修、设备水平、小区配套、小区绿化、物业管理等)进行比较，确定个别因素优劣造成的减价和增价修正值，设评估对象价格为100，则可比实例A为80;B为80;C为75。 比较修正计算如下:(价格:元/平方米) 项目名称 A B C 交易价格 7600 9000 6800 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 102/100 100/100 区域因素修正 100/102 100/110 100/100 个别因素修正 100/80 100/80 100/75 比准价格 9314 10432 9067 ?估价对象现时价值确定 取以上比准价格的算术平均值作为“新城市花园”别墅式住宅续建完成后(现房、装修及设备到位、一次性付款)平均销售价格，即: (9314+10432+9067)?3=9604元/平方米 估价对象现已预定别墅式住宅19幢，平均价格与上述评估价格基本相近，说明该评估价格基本符合市场价格水平，则续建完成后的房 地产价值为: 2224265m×9604元/m=23304万元 3.续建成本 依据评估人员现场勘察并结合工程进度，对续建工程分项目作以 下评估分析。 (1)空调机组(约克) 8万元×48幢=384.00万元 (2)松下风机盘管 2.5万元×48幢=120.00万元 (3)奥林匹亚燃气锅炉(5万大卡) 2.2万元×35幢=77.00万元 (4)奥林匹亚燃气锅炉(7万大卡) 2.5万元×13幢=32.50万元 (5)地下室空调主机(55KW) 50.00万元 (6)地下室新风机组(6台) 3.00万元 (7)风机盘管(25台) 10.80万元 (8)风机10台 10.00万元 (9)水泵14台 2.80万元 (10)卫生洁具(科勒) C型别墅楼 4.5万元×25幢=112.50万元 把评估作为一种事业去做～ TOP # 2007-09-30 08:09 |只看该用户 7 字体大小: t T B型别墅楼 12.3万元×12幢=147.60万元 A型别墅楼 4.32万元×11幢=47.52万元 地下会所及其他配套公建 16.00万元 (11)电气部分 灯具 8万元×48幢=384.00万元 变压器(800KVA、2台) 52.00万元 高低压柜(含安装费) 91.00万元 配电箱表 56.50万元 (12)弱电 120.00万元 (13)水、电安装费 377.86万元 22(14)装修费用:22423m×1000元/m =3363.45万元 续建成本合计 4337万元 4.管理费用 按续建成本的3%计算，即: 4337×3%=130万元 5.投资利息 在建工程价值及续建成本应计算投资利息(含融资费用)，年利 率取8%，续建工程需6个月时间，资金投入按均匀投入计算，即: 在建工程价值×8%×(6?12)+ (4337+130)×8%×(6?12)?2 =在建工程价值×4%+89万元 6.销售费用 根据估价对象的销售难易程度，此项费用按续建完成后房地产价 值的3%计算，即: 23304×3%,699万元 7.销售税金 主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，根据有关规定， 按续建完成后房地产价值的5.5%计算，即: 23304×5.5%=1282万元 8.续建投资利润 依据西安市同类房地产开发的平均利润确定其年投资利润率为 15%，则:续建投资利润为: 在建工程价值×15%×(6?12) +(4337+130)×15%×(6?12)?2 ,在建工程价值×7.5%+167万元 9.买方购买在建工程的税费 主要为在建工程转让契税，根据有关规定，按在建工程价值的3% 计算。 10.确定在建工程价值 在建工程价值 =23304-4337-130-在建工程价值×4%-89-699-1282-在建工程价 值×7.5%-167-在建工程价值×3% 在建工程价值=14498万元(取整) 七、评估结论 经评估人员结合市场因素综合分析，以上评估结果能客观反映评估对象价值，本评估报告最终确定估价对象现时价值为:14498万元，大写:人民币 壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。 附 件(略) 估价师心得 1(在进行房地产估价时，揭示其价格形成内涵，确定估价技术路线是准确、科学估价的关键环节，本报告的估价对象为在建工程，有两种估价技术路线可供选择，一种是成本累加的技术路线，一种是假设开发的技术路线，但成本技术路线在实际操作时，由于本公司掌握的地价及工程造价水平资料、利润资料的十分有限，操作时有一定难度。估价对象规划、设计明确，本公司掌握的类似房地产市场行情资料比较丰富，且假设开发的技术路线更能体现估价对象的市场价格水平，操作难度较 小，因此估价人员最终选择了假设开发的技术路线进行估价。 2.“规范”中列示了比较详细的在建工程假设开发法评估公式，对规 范公式的理解和各项参数的合理确定是取得准确、科学的估价结论的关 键。 ?现金流量图是评估人员在进行投资分析和复利计算时的主要工具，它是将项目的投入和产出按发生的时间阶段标定在时间坐标上。(标定内容:投入和产出项目名称、数量)，在假设开发法的理论学习和应用时，利用现金流量图可 以加深对方法的理解和应用。 ?规范要求“考虑资金的时间价值”，实际操作中可采用以下两种方式:?现金流量折现法;?采用计算利息的方式(传统方式)。传统方法与现金流量折 现法的区别及优缺点表现在以下几个方面: ?对开发完成后房地产价值、开发(续建、装修改造)成本、管理费用、销售税费的估算，传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业日期时的金额;而现金流量折现法中是模拟开发过 程，“预测”它们在未来发生时所发生的金额，即要进行现金流量预测。 ?传统方法不考虑各项支出及收入发生的时间不同，即不是将它们折现到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时为止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即要将它们折现到同一时间上的价值(最终是折现到估价 时点上)，然后再相加减。 ?在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来，在现金流量折现法中，这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中，所以现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益(利润)部分。 ?现金流量折现法准确、复杂，操作难度较大;传统方法粗略，简单，较易操作;实际估价时尽量采用现金流量折现法，但在估价基础资料不太齐全的情况 下，传统方法的准确性更高。 3(续建投资利润的计算，需要掌握以下几点: ?续建投资利润为所得税前利润; ?续建投资利润是在正常条件下买方所能获得的平均利润，而不是个别开发商购买该在建工程后最终获得的实际利润或其所期望得到的利润。也不是整个项目开发所能获得的平均 利润。 ?续建投资利润是按一定基数的一定比率计算，该比率为同一市场上类似在建工程所要 求的相应平均利润率。续建利润的计算基数和相应的利润率有下列几种: ?计算基数=在建工程价值+续建成本，相应的利润率为直接成本利润率; ?计算基数=在建工程价值+续建成本+管理费用，相应的利润率为投资利润率; ?计算基数=在建工程价值+续建成本+管理费用+销售费用，相应的利润率为成本利润率 ?计算基数=开发完成后的房地产价值，相应的利润率为销售利润率 注意在估算续建投资利润时要注意计算基数和利润率的对应，从理论上讲， 无论采用那种计算基数与其相对应的利润率来计算，结论应是相同的。 ?由于利润与利息的形成过程基本相似，在建工程估价时，采用年利润率 计算，更能加深对该参数的理解。 4.采用假设开发法进行在建工程估价时，估价相关资料的搜集和整理十分 关键。 评析 这是典型的运用假设开发法估价在建工程的案例。估价方法正确，参数及各项计算基数取值有根据。报告语言简明流畅。对在建工程的个别因素描述清楚。 需注意的是: 1、 估价在建工程不能同时采用两种估价方法进行估价时，应予以说明并 陈述理由。 2、 对土地有偿使用性质应明确交待。 下面是余秋雨经典励志语录，欢迎阅读。 不需要的朋友可以编辑删除～～ 关于年龄 1.一个横贯终生的品德基本上都是在青年时代形成的，可惜在那个至关重要的时代，青年人受到的正面的鼓动永远是为成功而搏斗，而一般所谓的成功总是带有排他性、自私性的印记。结果，脸颊上还没有皱纹的他们，却在品德上挖下了一个个看不见的黑洞。 2.我不赞成太多地歌颂青年，而坚持认为那是一个充满陷阱的年代。陷阱一生都会遇到，但青年时代的陷阱最多、最大、最险。 3.历史上也有一些深刻的哲人，以歌颂青年来弘扬社会的生命力。但这里显然横亘着一种二律背反:越是坚固的对象越需要鼓动青年去对付，但他们恰恰因为年轻，无法与真正的坚持相斡旋。 4.青年时代的正常状态是什么，我想一切还是从真诚的谦虚开始。青年人应该懂得，在我们出生之前，这个世界已经精精彩彩、复复杂杂地存在过无数年，我们什么也不懂，能够站正脚下的一角建设一点什么，已是万幸。 5.中年是对青年的延伸，又是对青年的告别。这种告别不仅仅是一系列观念的变异，而是一个终于自立的成熟者对于能够随心所欲处置各种问题的自信。 6.中年人的当家体验是最后一次精神断奶。你突然感觉到终于摆脱了父母、兄长、老师的某种依赖，而这种依赖在青年时代总是依稀犹在的;对于领导和组织，似乎更贴近了，却又显示出自己的独立存在，你成了社会结构网络中不可缺少的一个点;因此你在热闹中品尝了有生以来真正的孤立无援，空前的脆弱和空前的强大集于一身。 7.中年人一旦有了当家体验，就会明白教科书式的人生教条十分可笑。当家管着这么一个大摊子，每个角落每时每刻都在涌现着新问题，除了敏锐而又细致地体察实际情况，实事求是地解开每一个症结，简直没有高谈阔论、把玩概念的余地。这时人生变得很空灵，除了隐隐然几条人生大原则，再也记不得更多的条令。 8.中年人的坚守，已从观点上升到人格，而人格难以言表，他们变得似乎已经没有顶在脑门上的观点。他们知道，只要坚守着自身的人格原则，很多看似对立的观点都可相容相依，一一点化成合理的存在。于是，在中年人眼前，大批的对峙消解了，早年的对手找不到了，昨天的敌人也没有太多仇恨了，更多的是把老老少少各色人等照顾在自己身边。请不要小看这“照顾”二字，中年人的魅力至少有一半与此相关。 9.中年人最可怕的是失去方寸。这比青年人和老年人的失态有更大的危害。中年人失去方寸的主要特征是忘记自己的年龄。一会儿要别人像对待青年那样关爱自己，一会儿又要别人像对待老人那样尊敬自己，他永远活在中年之外的两端，偏偏不肯在自己的年龄里落脚。 10、某个时期，某个社会，即使所有的青年人和老年人都中魔一般荒唐了，只要中年人不荒唐，事情就坏不到哪里去。最怕的是中年人的荒唐，而中年人最大的荒唐，就是忘记了自己是中年。 11、中年太实际、太繁忙，在整体上算不得诗，想来难理解;青年时代常常被诗化，但青年时代的诗太多激情而缺少意境，按我的标准，缺少意境就算不得好诗。 12、一般情况下，老年岁月总是比较悠闲，总是能够没有功利而重新面对自然，总是漫步在回忆的原野，而这一切，都是诗和文学的特质所在。老年人可能不会写诗或已经不再写诗，但他们却以诗的方式生存着。看街市忙碌，看后辈来去，看庭花凋零，看春草又绿，而思绪则时断时续，时喜时悲，时真时幻。 13、老人的年龄也有积极的缓释功能，为中青年的社会减轻负担。不负责任的中青年用不正当的宠溺败坏了老人的年龄，但老人中毕竟还有冷静的智者，默默固守着年岁给予的淡然的尊严。 14、只有到了老年，沉重的人生使命已经卸除，生活的甘苦也已了然，万丈红尘已移到远处，宁静下来了的周际环境和逐渐放慢了的生命节奏构成了一种总结性、归纳性的轻微和声，诗的意境出现了。 15、中青年的世界再强悍，也经常需要一些苍老的手来救助。平时不容易见到，一旦有事则及时伸出，救助过后又立即消失，神龙见首不见尾。这是一种早已退出社会主体的隐性文化和柔性文化，隐柔中沉积着岁月的硬度，能使后人一时启悟，如与天人对晤。老年的魅力，理应在这样的高位上偶尔显露。不要驱使，不要强求，不要哄抬，只让它们成为人生的写意笔墨，似淡似浓，似有似无。 关于人生 1.我们对这个世界，知道得还实在太少。无数的未知包围着我们，才使人生保留迸发的乐趣。当哪一天，世界上的一切都能明确解释了，这个世界也就变得十分无聊。人生，就会成为一种简单的轨迹，一种沉闷的重复。 2.人有多种活法，活着的文明等级也不相同，住在五层楼上的人完全不必去批评三层楼的低下，何况你是否在五层楼还缺少科学论证。 3.人生的道路也就是从出生地出发，越走越远。一出生便是自己，由此开始的人生就是要让自己与种种异己的一切打交道。打交道的结果可能丧失自己，也可能在一个更高的层面上把自己找回。 4.不管你今后如何重要，总会有一天从热闹中逃亡，孤舟单骑，只想与高山流水对晤。走得远了，也许会遇到一个人，像樵夫，像路人，出现在你与高山流水之间，短短几句话，使你大惊失色，引为终生莫逆。但是，天道容不下如此至善至美，你注定会失去他，同时也就失去了你的大半生命。 5.人生的过程虽然会受到社会和时代的很大影响，但贯穿首尾的基本线索总离不开自己的个体生命。个体生命的完整性、连贯性会构成一种巨大的力量，使人生的任何一个小点都指点着整体价值。 6.如果有一天，我们突然发现，投身再大的事业也不如把自己的人生当做一个事业，聆听再好的故事也不如把自己的人生当做一个故事，我们一定会动手动笔，做一点有意思的事情。 7.杰出之所以杰出，是因为罕见，我们把自己连接于罕见，岂不冒险?既然大家都很普通，那么就不要鄙视世俗岁月、庸常岁序。不孤注一掷，不赌咒发誓，不祈求奇迹，不想入非非，只是平缓而负责地一天天走下去，走在记忆和向往的双向路途上，这样，平常中也就出现了滋味，出现了境界。 8.就人生而言，应平衡于山、水之间。水边给人喜悦，山地给人安慰。水边让我们感知世界无常，山地让我们领悟天地恒昌。水边让我们享受脱离长辈怀抱的远行刺激，山地让我们体验回归祖先居所的悠悠厚味。 9.第一根白发人人都会遇到，谁也无法讳避，因此这个悲剧似小实大，简直是天网恢恢，疏而不漏，而决斗、毒药和暗杀只是偶发性事件，这种偶发性事件能快速置人于死地，但第一根白发却把生命的起点和终点连成了一条绵长的逻辑线，人生的任何一段都与它相连。 10、谁也不要躲避和掩盖一些最质朴、最自然的人生课题如年龄问题。再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成了皮相。北雁长鸣，年迈的帝王和年迈的乞丐一起都听到了;寒山扫墓，长辈的泪滴和晚辈的泪滴却有不同的重量。 11、人格尊严的表现不仅仅是强硬。强硬只是人格的外层警卫。到了内层，人格的天地是清风明月，柔枝涟漪，细步款款，浅笑连连。 12、黄山谷说过:“人胸中久不用古今浇灌，则尘俗生其间，照镜觉面目可憎，对人亦语言无味。”这就是平庸的写照。如此好事，如果等到成年后再来匆匆弥补就有点可惜了，最好在青年时就进入。早一天，就多一份人生的精彩;迟一天，就多一天平庸的困扰。 13、再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成了皮相。北雁长鸣，年迈的帝王和年迈的乞丐一起都听到了;寒山扫墓，长辈的泪滴和晚辈的泪滴却有不同的重量。 14、人生不要光做加法。在人际交往上，经常减肥、排毒，才会轻轻松松地走以后的路。 15、几乎每一个改革探索者都遇到过嫉妒的侵扰，更不要说其中的成功者了。人们很容易对高出自己视线的一切存在投去不信任，在别人快速成功的背后寻找投机取巧的秘密。 关于文化 1.真正的文化精英是存在的，而且对国家社会非常重要。但是这些年来，由于伪精英的架势实在是太让人恶心了，结果连真的精英的名声也败坏了。真精英总是着眼于责任，伪精英总是忙着装扮;真精英总是努力地与民众沟通，伪精英总是努力地与民众划分，这就是最根本的区别。 2.凡是文化程度不高的群落，总是会对自己不懂的文化话语心存敬畏，正是这种敬畏心理被一些投机文人利用了。 3.在文化上，无效必然导致无聊，无聊又必然引来无耻。但是，即使到了这种“三无”的低谷，也不必过于沮丧。因为只有低谷，才能构成对新高峰的向往。 4.当今天下百业，文化最大。当今天下百行，文化届最小。那么，岂能再让一个日渐干涸的小池塘，担任江河湖海的形象代表? 5.古代绘画中无论是萧瑟的荒江、丛山中的苦旅，还是春光中的飞鸟、危崖上的雏鹰，只要是传世佳品，都会包藏着深厚的人生意识。贝多芬的交响曲，都是人生交响曲。 6.善良，这是一个最单纯的词汇，又是一个最复杂的词汇。它浅显到人人都能领会，又深奥到无人能够定义。它与人终生相伴，但人们却很少琢磨它、追问它。 7.社会理性使命已悄悄抽绎，秀丽山水间散落着才子、隐士，埋藏着身前的孤傲和身后的空名。天大的才华和郁愤，最后都化作供后人游玩的景点。 8.阅读的最大理由是想摆脱平庸，早一天就多一份人生的精彩;迟一天就多一天平庸的困扰。 9.为什么那么多中国民众突然对韩国的电视剧，对超女表现出那么单纯的投入，很重要的原因是，韩国艺术家不知道中国评论家，而超女根本不在乎评论家的存在。 10、一切美丽都是和谐的，因此总是浑然天成，典雅含蓄。反之，一切丑陋都是狞厉的，因此总是耀武扬威，嚣张霸道。如果没有审美公德的佑护，美永远战胜不了丑。 11、什么季节观什么景，什么时令赏什么花，这才完整和自然。如果故意地大颠大倒，就会把两头的况味都损害了。“暖冬”和“寒春”都不是正常的天象。 12、文明的人类总是热衷于考古，就是想把压缩在泥土里的历史扒剔出来，舒展开来，窥探自己先辈的种种真相。那么，考古也就是回乡，也就是探家。探视地面上的家乡往往会有岁月的唏嘘、难言的失落，使无数游子欲往而退;探视地底下的家乡就没有那么多心理障碍了，整个儿洋溢着历史的诗情、想像的愉悦。 13、我们的历史太长、权谋太深、兵法太多、黑箱太大、内幕太厚、口舌太贪、眼光太杂、预计太险，因此，对一切都“构思过度”。 14、中华文化的三大优点:一、不喜远征。中国人不会举一国之力去攻打远方之国。二、不喜极端。儒家讲究“中庸之道”，会努力寻找一个中间点，规避极端三、不喜无序。中国一直处于集权统治的状态中，习惯所有的事务都在管理之中，中国失控的时候是很少见的。 关于爱情 很多女孩子觉得责任感不太重要，男人没有责任感反而给了女方一种权利。其实对男人来说，还有什么比没有责任感可怕地呢?与没有责任感的男人谈恋爱，就像与朝雾和晚霞厮磨，再美好也没有着落。 爱情非常珍贵，不仅值得用斗争来保卫，而且即使付出生命的代价也值得。 其实，未经艰苦寻找的草率结合，对她也是不尊重。她和你一样，都有寻求深刻爱情的权利。 每一男女都处在自转之中，当一个男人最散发魅力的一面转向了一位女人，而这女人最美好的一面也刚好朝向了这个男人，那么爱情就挡也挡不住了。当然不是每个人都如此幸运，自转的方向和速度，相对于那个有可能出现或已经错过的异性，总要有偏差，所以老有人找不到自己的爱情。 2、能够慢慢培养的不是爱情，而是习惯。能够随着时间得到的，不是感情而是感动。所以爱是一瞬间的礼物，有就有，没有就没有。但反过来说，爱和婚姻实际并不是一回事情，并不是所有的爱情都要结婚的，也不是所有婚姻都有爱情的。 6、爱情里，总有一个主角和一个配角，累的永远是主角，伤的永远是配角;有时，爱也是种伤害:残忍的人，选择伤害别人，善良的人，选择伤害自己;人生就是一种承受，需要学会支撑。支撑事业，支撑家庭，甚至支撑起整个社会，有支撑就一定会有承受，支撑起多少重量，就要承受多大压力。 7、假如你想要一件东西，就放它走。它若能回来找你，就永远属于你;它若不回来，那根本就不是你的。爱情也是如此。 8、为什么把择定终身的职责，交付给半懂不懂的年岁;为什么把成熟的眼光，延误地出现在早已收获过的荒原? 9、说了那么多旳——“如若你不在，我等待你归来。”也比不过你一句——“我不会等，我去找你!” 关于友情 1.常听人说，人世间最纯净的友情只存在于孩童时代。这是一句极其悲凉的话，居然有那么多人赞成，人生之孤独和艰难，可想而知。我并不赞成这句话。孩童时代的友情只是愉快的嘻戏，成年人靠着回忆追加给它的东西很不真实。友情的真正意义产生于成年之后，它不可能在尚未获得意义之时便抵达最佳状态。 2.很多人都是在某次友情感受的突变中，猛然发现自己长大的。仿佛是哪一天的中午或傍晚，一位要好同学遇到的困难使你感到了一种不可推卸的责任，你放慢脚步忧思起来，开始懂得人生的重量。就在这一刻，你突然长大。 3.在人生的诸多荒诞中，首当其冲的便是友情的错位。友情的错位，来源于我们自身的混乱。 4.置身于同一个职业难道是友情的基础?当然不是。如果偶尔有之，也不能本末倒置。情感岂能依附于事功，友谊岂能从属于谋生，朋友岂能局限于同僚。 5.在家靠父母，出外靠朋友。这种说法既表明了朋友的重要，又表明了朋友的价值在于被依靠。但是，没有可靠的实用价值能不能成为朋友?一切帮助过你的人是不是都能算作朋友? 6.患难见知己，烈火炼真金。这又对友情提出了一种要求，盼望它在危难之际及时出现。能够出现当然很好，但友情不是应急的储备，朋友更不应该被故意地考验。 7.真正的友情不依靠什么。不依靠事业、祸福和身份，不依靠经历、方位和处境，它在本性上拒绝功利，拒绝归属，拒绝契约，它是独立人格之间的互相呼应和确认。它使人们独而不孤，互相解读自己存在的意义。因此所谓朋友也只不过是互相使对方活得更加自在的那些人。 8.真正的友情都应该具有“无所求” 的性质，一旦有所求，“求”也就成了目的，友情却转化为一种外在的装点。我认为，世间的友情至少有一半是被有所求败坏的，即便所求的内容乍一看并不是坏东西;让友情分担忧愁，让友情推进工作„„，友情成了忙忙碌碌的工具，那它自身又是什么呢?应该为友情卸除重担，也让朋友们轻松起来。朋友就是朋友，除此之外，无所求。 9.无所求的朋友最难得，不妨闭眼一试，把有所求的朋友一一删去，最后还剩几个? 10.真正的友情因为不企求什么不依靠什么，总是既纯净又脆弱。世间的一切孤独者也都遭遇过友情，只是不知鉴别和维护，一一破碎了。 11.“君子之交谈如水”，这种高明的说法包藏着一种机智的无奈，可惜后来一直被并无机智、只剩无奈的人群所套用。怕一切许诺无法兑现，于是不作许诺;怕一切欢晤无法延续，于是不作欢晤，只把微笑点头维系于影影绰绰之间。有人还曾经借用神秘的东方美学来支持这种态度:只可意会，不可言传;不着一字，尽得风流;羚羊挂角，无迹可寻„„这样一来，友情也就成了一种水墨写意，若有若无。但是，事情到了这个地步，友情和相识还有什么区别? 12.强者捆扎友情，雅者淡化友情，俗者粘贴友情，都是为了防范友情的破碎，但看来看去，没有一个是好办法。原因可能在于，这些办法都过分依赖技术性手段，而技术性手段一旦进入感情领域，总没有好结果。 13.万不能把防范友情的破碎当成一个目的。该破碎的让它破碎，毫不足惜;虽然没有破碎却发现与自己生命的高贵内质有严重羝牾，也要做破碎化处理。罗丹说，什么是雕塑?那就是在石料上去掉那些不要的东西。我们自身的雕塑，也要用力凿掉那些异己的、却以朋友名义贴附着的杂质。不凿掉，就没有一个像模像样的自己。 14.该破碎的友情常被我们捆扎、粘合着，而不该破碎的友情却又常常被我们捏碎了。两种情况都是悲剧，但不该破碎的友情是那么珍贵，它居然被我们亲手捏碎，这对人类良知的打击几乎是致命的。 15.其实，世上哪有两片完全相同的树叶，即便这两片树叶贴得很紧?本有差异却没有差异准备，都把差异当作了背叛，夸张其词地要求对方纠正。这是一种双方的委屈，友情的回忆又使这种委屈增加了重量。负荷着这样的重量不可能再来纠正自己，双方都怒气冲天地走上了不归路。凡是重友情、讲正气的人都会产生这种怒气，而只有小人才是不会愤怒的一群，因此正人君子们一旦落入这种心理陷阱往往很难跳得出来。高贵的灵魂吞咽着说不出口的细小原因在陷阱里挣扎。 16.友情好像是一台魔力无边的红外线探测仪，能把一切隐藏的角落照个明明白白。不明不白也不要紧，理解就是一切，朋友总能理解，不理解还算朋友?但是，当误会无可避免地终于产生时，原先的不明不白全都成了疑点，这对被疑的一方而言无异是冤案加身;申诉无门，他的表现一定异常，异常的表现只能引起更大的怀疑，互相的友情立即变得难于收拾。 17.友情本是超越障碍的翅膀，但它自身也会背负障碍的沉重，因此，它在轻松人类的时候也在轻松自己，净化人类的时候也在净化自己。其结果应该是两相完满:当人类在最深刻地享受友情时，友情本身也获得最充分的实现。 18.现在，即便我们拥有不少友情，它也还是残缺的，原因在于我们自身还残缺。世界理应给我们更多的爱，我们理应给世界更多的爱，这在青年时代是一种小心翼翼的企盼，到了生命的秋季，仍然是一种小心翼翼的企盼。但是，秋季毕竟是秋季，生命已承受霜降，企盼已洒上寒露，友情的渴望灿如枫叶，却也已开始飘落。