业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务兵承担违约责任的诉讼主体资格

业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定的建设公共配套设施义务兵承担违约责任的诉讼主体资格 原文撰写人:江西省高级人民法院民一庭龚雪林 一、裁判要旨 1、业主委员会依法享有一定的民事权利和义务,是具有民事主体地位的非法人组织。其民事诉讼主体资格范围是由法律、法规规定的业主委员会的职责和权限决定的,只限于与业主共有和物业共同管理事项有关的范围。 2、商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系,基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系,不属于业主共有和物业共同管理事项的范围,业主委员会无权代为主张,也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。 二、案件索引 一审:江西省赣州市中级人民法院(2012)赣中民一初字第19号 二审:江西省高级人民法院(2013)赣民一终字第53号 三、争议焦点 1、帝景豪园业委会是否具有诉讼主体资格 2、帝景公司是否构成违约 四、案情简介 赣州帝景豪园小区是帝景公司开发的商住楼盘,2006年该小区总平面规划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 和施工图纸设计文件经赣州市规划部门批准,规划小区建设一个会所和幼儿园,会所150平方米,幼儿园251平方米。 2007年6月9日,帝景公司以设计失误为由,要求针对会所和幼儿园进行变更设计。同日,赣州市城市规划建设局建设工程规划管理科在该《变更申请报告》中盖章签注“拟同意”。但帝景公司没有将会所、幼儿园的设计变更情况告知业主。 2007年,帝景豪园小区商品房开始预售,帝景公司陆续与各业主签订《商品房 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 》,所有合同均在第十四条中约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设 施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:会所、幼儿园在交房时达到使用条件……如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:限期60天内达到使用条件,如仍未到达使用条件,按每天10元赔偿。”所有合同补充协议第五条约定:“不计入分摊范围的配套建筑、设施(包括会所、地下车位等)产权属于出卖人所有。” 该小区竣工验收后,2008年底帝景公司陆续向各业主交付了房屋。帝景公司在小区入住交房后将会所出租给餐饮企业,幼儿园没有功能相配备的其他设施。帝景公司没有将其移交给教育主管部门进行管理,也没有出租给他人开办幼儿园。 2011年4月,帝景豪园小区召开业主大会,业委会成立后,多次与帝景公司交涉,要求帝景公司建设幼儿园达到使用条件,并将会所交付给业主无偿使用。帝景公司认为会所和幼儿园已经通过了相关部门的验收,达到了使用条件,帝景公司已履行了合同义务,会所和幼儿园应该有偿使用。 2012年2月,该小区形成书面《业主大会决议》,决议载明:“1、同意由业委会作为诉讼主体依法向人民法院提起诉讼……” 五、法院裁判 一审法院经审理后认为:关于帝景豪园业委会的诉讼主体资格问题。幼儿园与会所是公共配套建筑,涉及全体业主的公共权利,不应由单个业主进行主张,由此引发的违约金也是基于公共配套建筑的使用问题而引起,并不是基于各业主独立所有权问题所引起,同样也不应由单个业主进行主张,由此引发的违约金也是基于公共配套建筑的使用问题而引起,并不是基于各业主独立所有权问题所引起,同样也不应由单个业主进行主张并享有。小区超过三分之二同意授权帝景豪园业委会作为诉讼主体依法向人民法院提起诉讼。这种书面形式的业主大会符合规定,决议合法有效,帝景豪园业委会具有本案原告主体资格。 二审法院经审理认为: 要确定该业委会是否具有本案诉讼主体资格,首先要分析帝景豪园业委会在本案主张的是何种权利和其主张权利的基础,即本案争议的是什么法律关系。 帝景豪园第一项诉请,即判令帝景公司在3个月内按照经批准的规划设计方案建设幼儿园,并达到使用条件,其依据是《商品房买卖合同》。 第二项诉请,即判令帝景公司承担未能在约定时间建成幼儿园的违约金,其主张的是合同违约责任,其依据也是《商品房买卖合同》。 第三项诉请,即请求法院判令帝景公司将小区会所交付给其管理,并由全体业主无偿使 用,该项诉请并未主张对会所的所有权,不是对小区会所所有权的争议,也不是物业共同管理事项的争议,二是帝景豪园业委会认为帝景公司承诺建设会所达到使用条件包含了移交业委会并由业主使用的义务,因而其主张该权利的依据也是《商品房买卖合同》。 从上述分析可知,帝景豪园业委会的三项诉请均是以业主与帝景公司签订的《商品房买卖合同》为其主张权利的基础,争议实质是商品房销售合同履行和违约责任的承担。业主委员会是根据《物权法》和《物业管理 条例 事业单位人事管理条例.pdf信访条例下载信访条例下载问刑条例下载新准则、条例下载 》的规定成立的组织,其职责范围根据法律、法规的有关规定,只能限于业主大会有权决定的事项范围,包括业主共有和物业共同管理事项。 本案纠纷不属于《物权法》和《物业管理条例》所规定的业主共有和物业共同管理事项的范围,业主大会所做的决议超出了业主大会自身的职责和权限,也同样超出了业主委员会的职责和权限,不会使业主委员会产生诉讼主体资格。 合同之债具有相对性,业主是商品房买卖合同的权利义务主体,是与本案有直接利害关系的人,帝景豪园业委会与商品房买卖合同没有直接利害关系,业主的授权也不会使得其发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。 故二审裁定撤销原判,驳回帝景豪园业委会的起诉。 六、案例评析 本案争议的主要问题是业主委员会是否有权就业主与开发商之间的商品房销售合同履行和违约问题提起诉讼。业主委员会的诉讼主体资格问题一直是民事审判中的热点和难点问题,在业主、业主委员会与开发商、物业公司之间的纠纷中,当事人之间往往对业主委员会的主体资格提出异议。 笔者认为,根据民事诉讼法的规定,业主委员会符合民事诉讼法上“其他组织”的特征,其诉讼主体资格是由其民事权利能力决定,在现有法律框架下,业主委员会就权属、侵权问题提出的诉讼资格范围只能限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼,与业主共有和物业管理无关的事项如业主与开发商的商品房销售合同纠纷,业主委员会没有相应的诉讼主体资格。 (一)业主委员会是具有相对独立财产权的非法人组织,具有诉讼主体资格。 民事诉讼法规定公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。多数观点认为业主委员会作为其他组织的诉讼主体地位。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条对“其他组织”作了界定,包含两个因素,一是合法成立,二是有一定的机构和财产,但又不具备法人资格的组织。从整个意义上理解,业主委员会符合司法 解释关于“其他组织”的定义,应具备民事诉讼主体资格。 (二)业主委员会的诉讼主体资格范围是由其民事权利能力范围决定的,其诉讼主体资格应当受到法律、法规有关业主委员会职责规定的限制,只限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼。 《物权法》和《物业管理条例》是业主委员会享有民事权利能力,成为民事主体的实体法依据。业委会的主要职责和权限在物权法第83条“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”和《物业管理条例》第15条“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业 服务合同 环保管家服务合同免费下载技术服务合同下载技术服务合同模板下载服务合同范本档案数字化服务合同 ;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。” 而根据物权法第76条“第七十六条下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 《物业管理条例》第11条:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 另外,如因经营管理业主共有的车位、房屋、广告牌等共有财产引发的合同纠纷、为维持业主委员会运转购买办公设备引发的买卖合同纠纷等,这些都是业主委员会为实现其设立目的所必需享有的民事主体资格。超出业主共有和物业共同管理事项范围之外的事项,不属于业主委员会的职业,业主委员会没有享有权利和承担义务的资格,也就无权提起诉讼。 本案中,帝景豪园业委会的三项诉讼都是基于业主与开发商之间的商品房销售合同而提出,不是业主共有和物业共同管理事项。虽然帝景豪园业委会的请求涉及小区公共配套建筑,但公共配到建筑不是小区业主共用设施,除非有特别约定或面积计入公摊,公共配套建筑一般不是全体业主共有。只有当权利是基于业主共有的物权产生并受到侵害时,业主委员会才 可以代表全体业主的共同利益,作为独立的权利主体提起诉讼。 因此,帝景豪园业委会的三项诉讼请求既不是对幼儿园和会所的共有物权相关事项的争议,也不是以业主对幼儿园和会所享有共有物权为基础产生的物权共同管理权利的争议,与业主共有和物业共同管理事项均没有直接关系,超出了业主委员会的职责和权限范围。 (三)合同之债具有相对性,业主委员会不是合同当事人,无权就合同内容提起诉讼,也不能根据业主的授权或业主大会的决议取得诉讼主体资格。 在常见的纠纷中,开发商在合同中有关公共配套设施承诺未履行、开发商办理房产证逾期、业主房屋质量不合格,等等。这些争议只要不涉及业主共有和物业共同管理事项,业主委员会就无权介入,就不会超出合同当事人解决的范围。 合同相对性是合同的基本特征和原则。本案中,业主与帝景公司之间的争议是关于商品房买卖合同中有关条款的履行和违约责任承担的问题,合同权利义务关系存在于特定当事人,即业主和帝景公司之间,业主是与本案有直接利害关系的公民,帝景豪园业委会与争议的合同权利义务没有直接利害关系,业主的授权不会使帝景豪园业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。 同样,业主大会也不是与本案有直接利害关系的人,其所作的决议内容不符合物权法和《物业管理条例》的规定,不是应由业主共同决定的事项,超出了业主大会自身的职责和权限。本案是小区各业主与帝景公司之间签订的商品房买卖合同纠纷,案件标的为同一种类,可以形成普通共同诉讼,但每个业主都有权单独主张或放弃主张合同权利,帝景豪园业委会不能直接取代业主作为原告提起诉讼。 (摘自奚晓明主编,《民事审判指导与参考》,2013年第3辑(总第55辑),2014年1月第1版)