土地增值税清算底稿 中税协版

封面 土地增值税清算税款 鉴证工作底稿 客户名称： 税款所属期间： 底稿要求： 1． 所有审核要点表均须作出 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 并归在底稿中，若要点表不适用的，具体审 核表可以不归在底稿中。 2． 本底稿未规定固定格式的，可以选择相应“通用工作记录表”进行记录。 XXXX税务师事务所有限公司目录 委托单位名称： 委托单位联系电话： 索引号 项目名称 页号 备注 1.综合类 三级复核!A1 审核报告正本、附注!A1 审核 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 !A1 业务约定书'!A1 声明书!A1 关联方及其交易声明书!A1 企业提供资料清单!A1 企业基本情况!A1 重大问题 请示 关于预备党员转正的请示关于招聘人员的请示增加职数的请示复产请示文档专项资金请示 报告!A1 交换意见记录!A1 工作总结!A1 2.项目基本情况类 会计政策和税收政策调查表 项目基本情况鉴证表 普通住宅判定表 与收入相关的面积明细鉴证表 公共配套设施面积情况鉴证表 成本核算对象（清算单位）鉴证表 转让行为鉴证表 关联方交易调查明细表 关联方关系调查明细表 3.收入类 房地产转让收入鉴证表 房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅） 房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房） 房地产转让收入明细鉴证表（其他项目） 商品房出租及其他自用鉴证表 未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表 4.清算项目分摊比例 本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房） 本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（其他项目） 5.扣除类 5—1 取得土地使用权所支付的金额鉴证表 5—2 土地征用及拆迁补偿费鉴证表 前期工程费鉴证表 建筑安装工程费鉴证表 基础设施费鉴证表 公共配套设施费鉴证表 开发间接费用鉴证表 四项成本测算鉴证表 支付的计入转让收入代收费用鉴证表 利息支出鉴证表 房地产开发费用鉴证表 与转让房地产有关的税金鉴证表 其他扣除项目鉴证表 扣除项目汇总鉴证表 成片受让土地分期开发项目共同成本鉴证表 6.税款计算类 土地增值税缴款情况鉴证表 增值额及增值率鉴证表 土地增值税款计算表 7.其他事项 应当披露的其他事项鉴证表 8.审核结果类 土地增值税清算税款审核主表 土地增值税清算税款审核明细表一：普通住宅 土地增值税清算税款审核明细表二：其他商品房 土地增值税清算税款审核明细表三：其他项目建筑安装工程费鉴证表基础设施费鉴证表项目基本情况鉴证表公共配套设施费鉴证表普通住宅判定表开发间接费用鉴证表与收入相关的面积明细鉴证表四项成本测算鉴证表公共配套设施面积情况鉴证表支付的计入转让收入代收费用鉴证表成本核算对象（清算单位）鉴证表利息支出鉴证表转让行为鉴证表房地产开发费用鉴证表关联方交易调查明细表与转让房地产有关的税金鉴证表关联方关系调查明细表其他扣除项目鉴证表扣除项目汇总鉴证表房地产转让收入鉴证表成片受让土地分期开发项目共同成本鉴证表房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）土地增值税缴款情况鉴证表增值额及增值率鉴证表商品房出租及其他自用鉴证表土地增值税款计算表未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表应当披露的其他事项鉴证表本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（其他项目）土地增值税清算税款审核主表土地增值税清算税款审核明细表一：普通住宅取得土地使用权所支付的金额鉴证表土地增值税清算税款审核明细表二：其他商品房土地征用及拆迁补偿费鉴证表土地增值税清算税款审核明细表三：其他项目前期工程费鉴证表会计政策和税收政策调查表房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）三级复核!A1审核报告正本、附注!A1审核计划!A1业务约定书'!A1声明书!A1关联方及其交易声明书!A1企业提供资料清单!A1企业基本情况!A1重大问题请示报告!A1交换意见记录!A1工作总结!A1三级复核 三级复核工作底稿 委托单位： 索引号： 101 页次： 审核项目： 编制人： 日期： 所属期间： 复核人： 日期： 复核人 复核要点 复核与否 复核意见 处理情况 项目负责人 1、是否对助理人员工作进行了分工和指导，并已按照本所审核程序和本项目审核 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 完成了外勤工作； 2、对审核中碰到的重大问题是否已向部门经理请示并已获得解决； 3、是否已详细复核了全部审核工作底稿并签字： （1）审核人员是否运用恰当的审核方法执行了预定审核程序，实现了审核目标； （2）是否已将审核过程记录在底稿中； （3）各项目的审核证据是否充分，专业判断是否正确， （4）审核结论是否明确，并与工作结果一致）； 4、已审申报表之间的相互勾稽关系是否已经核对相符，并经客户盖章确认； 复核人： 5、是否已取得客户管理当局声明书； 6、是否已与客户交换过审核意见，并就调整事项取得一致意见； 日期： 7、是否已完成审核报告初稿； 8、是否已完成了工作底稿整理和编号工作。 部门经理意见 1、纳税调整项目是否按税法规定进行处理； 2、审核意见的确定是否恰当。 3、是否与项目负责人就项目的审计情况进行过充分的讨论； 4、重大事项是否已提请进一步考虑； 5、是否需要重新考虑已实施审核程序性质、时间和范围； 复核人： 6、选取与项目组作出重大判断及形成结论有关的工作底稿进行复核； 日期： 7、与管理层、治理层以及其他方面是否进行了充分的沟通；　 8、拟出具的审核报告是否适当。 公司（所）领导意见 1、审核约定事项是否已实现； 2、审核程序的制定与实施是否恰当； 3、审核依据是否充分、适当； 4、对遗漏未审核事项是否进行审核； 复核人： 5、审核意见是否恰当，审核报告的表述是否规范。 日期： 6、相关事项或存在的意见分歧、其他疑难问题或争议事项是否已适当咨询，由此形成的结论是否得到记录和执行。审核报告正本、附注 土地增值税清算鉴证报告 （税）字[2012]第××号 ××房地产开发有限公司： 我们接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。 贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。 我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。 在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下： 经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下： 1.收入总额：元； 2.扣除项目金额：元； 3.增值额：元； 其中普通住宅增值额：元； 其他项目增值额：元。 4.增值率（增值额与扣除金额之比）： 普通住宅增值率：% 其他项目增值率：%。 5.适用税率： 普通住宅适用税率：%； 其他项目适用税率：%。 6.应缴土地增值税税额：元； 7.已缴土地增值税税额：元； 8.应补土地增值税税额：元。 清算事项的具体情况详见附送资料。 本报告仅供贵单位__________项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。 河南九洲税务师事务所有限公司 税务师事务所所长： 中国注册税务师： 中国·郑州 二0××年××月××日 附送资料: 1.土地增值税清算鉴证报告说明 2.土地增值税清算申报表及其附表 3.税务师事务所执业证复印件 附件1： 土地增值税清算鉴证报告说明 一、   企业基本情况 1.成立日期： 2.税务登记证号： （1）国税登记证号： （2）地税登记证号： 3.地址： 4.法人代表： 5.注册资本： 6.投资总额： 7.企业类型： 8.经营范围： 9.其他： 二、××楼盘（项目）基本情况 1．××楼盘（项目）土地取得情况： 2．××楼盘（项目）建设工程规划许可证取得情况： 3．××楼盘（项目）建筑工程施工许可证取得情况： 4．××楼盘（项目）验收、测绘成果情况： 5．××楼盘（项目）销售情况： 三、主要会计政策和税收政策 1.公司执行《企业会计制度》及有关规定。 2.公司会计核算方法： 3.主要内部控制制度： 4.土地增值税清算条件： 5.开发产品完工的标准： 6.成本费用的分配标准： 7.开发产品销售收入确认的标准： 8.开发产品视同销售确认收入的标准： 9.与土地增值税清算项目相关的税收政策： 10．涉及特殊纳税调整事项处理原则： 四、土地增值税的审核情况 ××楼盘（项目）共××期，截止××年××月××日已符合土地增值税清算条件，本次清算对×期（或整个）项目进行清算。 （一）土地增值税应税收入的审核 截至××年××月××日止，贵公司账面××楼盘（项目）土地增值税应税收入××元。经审核，其中： 1.销售普通标准住宅取得账面应税收入××元，其中：住宅××套、面积××平方米、应税收入××元；车位××个、应税收入××元。经审核，核定收入为××元，比账面数调增×元。 2.销售非普通标准住宅取得账面应税收入××元，其中：住宅××套、面积××平方米、应税收入××元；车位××个、应税收入××元。经审核，核定收入为××元，比账面数调增×元。 3.销售商铺取得账面应税收入××元，其中：商铺××套、面积××平方米、应税收入××元。经审核，核定收入为××元，比账面数调增×元。 （二）土地增值税扣除项目的审核 已售面积占可售面积比例××%，其中： 普通住宅占可售面积比例××% 非普通住宅占可售面积比例××% 商铺占可售面积比例××% 截至××年××月××日止，贵公司账面××楼盘（项目）土地增值税应税扣除项目总额××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元,核定土地增值税扣除项目总额××元，按可售面积比例分摊为××元。其中： 1.取得土地使用权 2.房地产开发成本 贵公司××楼盘（项目）账面房地产开发成本××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的房地产开发成本为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的房地产开发成本为××元，非普通住宅允许扣除的房地产开发成本为××元，商铺允许扣除的房地产开发成本为××元。 （1）贵公司账面土地征用及拆迁补偿费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为××元，非普通住宅允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为××元，商铺允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为××元。 （2）贵公司账面前期工程费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的前期工程费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的前期工程费为××元，非普通住宅允许扣除的前期工程费费为××元，商铺允许扣除的前期工程费费为××元。 （3）贵公司账面建筑安装工程费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的建筑安装工程费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的建筑安装工程费为××元，非普通住宅允许扣除的建筑安装工程费为××元，商铺允许扣除的建筑安装工程费为××元。 （4）贵公司账面基础设施费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的基础设施费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的基础设施费为××元，非普通住宅允许扣除的基础设施费为××元，商铺允许扣除的基础设施费为××元。 （5）贵公司账面公共配套设施费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的公共配套设施费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的公共配套设施费为××元，非普通住宅允许扣除的公共配套设施费为××元，商铺允许扣除的公共配套设施费为××元。 （6）贵公司账面开发间接费××元。经审核，由于票据不合规等原因，比账面数调减××元，核定允许扣除的开发间接费为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的开发间接费为××元，非普通住宅允许扣除的开发间接费为××元，商铺允许扣除的开发间接费为××元。 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 贵公司账面转让房地产有关税金××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关税金为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的与转让房地产有关的税金为××元，非普通住宅允许扣除的与转让房地产有关的税金为××元，商铺允许扣除的与转让房地产有关的税金为××元。 （1）贵公司账面转让房地产有关营业税税金为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关营业税税金为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关营业税税金为××元，商铺允许扣除的转让房地产有关营业税税金为××元。 （2）贵公司账面转让房地产有关城市维护建设税税金为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为××元，商铺允许扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为××元。 （3）贵公司账面转让房地产有关教育费附加为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关教育费附加为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关教育费附加为××元，商铺允许扣除的转让房地产有关教育费附加为××元。 （4）贵公司账面转让房地产有关地方教育附加费为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关地方教育费附加费为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关地方教育费附加为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关地方教育费附加为××元，商铺允许扣除的转让房地产有关地方教育费附加为××元。 （5）贵公司账面转让房地产有关水利建设专项资金为××元。经审核，核定贵公司可扣除的转让房地产有关水利建设专项资金为××元。按已售面积比例分摊，其中：普通住宅允许扣除的转让房地产有关水利建设专项资金为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关水利建设专项资金为××元，非普通住宅允许扣除的转让房地产有关水利建设专项资金为××元。 5.税收规定的其他扣除项目 贵公司根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（［95］财法字6号）第七条第六款规定，允许按取得土地使用权所支付金额与开发成本之和的20%加计扣除。贵公司核定的取得土地使用权所支付金额××元与核定的开发成本××元之和的20%加计扣除，其他扣除项目的金额为××元。经审核，核定允许其他扣除项目的金额为××元。按已售面积比例分摊为××元，其中：普通住宅允许扣除的税收规定的其他扣除项目为××元，非普通住宅允许扣除的税收规定的其他扣除项目为××元，商铺允许扣除的税收规定的其他扣除项目为××元。 （三）增值额及增值率的审核 经审核，贵公司账面转让房地产土地增值税的增值额为××元。应缴土地增值税的增值税额为××元。其中： 1．普通住宅土地增值税的增值额为××元，增值率××%，未超过（或超过）20%，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（［95］财法字6号）第十一条第二款规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征（或不能免征）土地增值税。因此不需缴纳土地增值税（或应缴纳土地增值税××元）。 2．非普通住宅土地增值税的增值额为××元，增值率为××%，适用税率：××%，应缴土地土地增值税税额：××元，实际已缴土地增值税税额××元，应补土地增值税税额××元。 3．商铺土地增值税的增值额为××元，增值率为××%，适用税率：××%，应缴土地土地增值税税额：××元，实际已缴土地增值税税额××元，应补土地增值税税额××元。 五、增值额及增值率的审核 　　经审核，贵公司××楼盘（项目）普通住宅转让房地产土地增值税的增值额为××元（增值率为××%，适用税率××%），非普通住宅转让房地产土地增值税的增值额为××元（增值率为××%，适用税率××%），商铺转让房地产土地增值税的增值额为××元（增值率为××%，适用税率××%）。 六、应缴土地增值税的审核 　　经审核，贵公司××楼盘（项目）转让房地产应缴土地增值税税额为××元（整体税负率%），已缴税款为××元，应补税额为××元。 七、重要事项说明审核计划 审核整体工作计划 委托单位： 索引号： 103 页次： 审核项目： 编制人： 日期： 所属期间： 复核人： 日期： 一、审核项目 土地增值税清算税款审核 二、审核重点 1．内部控制制度： 三、计划审核日期 　　外勤工作日自年月日至年月日共计日人次 内部整理复核日自年月日至年月日 报告完成日年月日 四、审核小组组成及人员分工： 姓名 职务或名称 分工 备注 计划变更情况记录：业务约定书 土地增值税清算鉴证业务约定书 甲方（委托方）： 甲方税务登记号： 乙方（受托方）： 乙方税务师事务所执业证编号： 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定： 一、委托事项 （一）项目名称： （二）具体内容及要求： （三）完成时间： 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。 2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 （二）甲方的义务 1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额%的比例支付违约金。 三、乙方的责任和义务 （一）乙方的责任 1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定以及《注册税务师管理暂行办法》及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。 2.乙方应当根据执业规范的要求，执行鉴证程序，为甲方的委托事项提供鉴证服务。 3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。 （二）乙方的义务 1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。 2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。 3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。 4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。 四、约定事项的收费 （一）按照注册税务师行业收费的有关规定，完成本委托事项费用为人民币（大写）元整（￥）。 （二）上述费用自本约定书生效之日起___日内预付业务费用总额的____%；其余费用在乙方提交鉴证报告后10日内一次性全额支付（或在乙方提交鉴证报告当日内一次性全额支付）。 （三）由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时预计的时间有明显的增加或减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第（一）项所述业务费用总额。 （四）由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，甲方不得要求退还预付的业务费用；如上述情况发生于乙方人员完成现场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币元的补偿费，该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起日内支付。 （五）由于无法预见的原因，发生的与本次委托事项有关的其他费用（包括交通、食宿费等），由双方协商解决。 五、鉴证报告的出具和使用 （一）乙方应当按照国家发布的相关业务准则所规定的格式和类型，出具真实、合法的鉴证报告。 （二）乙方向甲方出具鉴证报告一式份。 （三）甲方不得修改或删减乙方出具的鉴证报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。 六、约定事项的变更 如果出现不可预见的情形，影响审核鉴证工作如期完成，或需要提前出具审核报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。 七、约定事项的终止 （一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。 （二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。 八、适用法律和争议解决 本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下一种解决方式： （一）提交进行仲裁； （二）向有管辖权的人民法院提起诉讼。 九、本约定书的法律效力 （一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。 （二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。 十、其他事项的约定 本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。 甲方（委托人）：乙方： （盖章）（盖章） 法人代表：所长： 地址：地址： 电话：电话： 联系人：联系人： 签约日期： 签约地点：声明书 索引号：105 土地增值税清算专项涉税鉴证业务声明书 河南税务师事务所有限公司： 本公司已委托贵所对本公司土地增值税清算进行鉴证，并出具鉴证报告书。谨有关情况声明如下： 一、本公司依照《企业会计准则》、《会计制度》）和有关财务制度的规定编制的会计报表，公允地反映本公司的财务状况、经营成果和现金流量情况，其编制基础与上期保持一致。本公司管理当局对报表的真实性、合法性和完整性承担责任。 二、本公司对提供的土地增值税清算相关证明资料的真实性、合法性和完整性承担责任 三、建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。防止或发现并纠正错报，是本公司管理层的责任。 四、基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及本公司内部控制的固有局限性，经贵所审核后仍然可能存在未被发现的风险，贵所出具的鉴证报告不因此减轻本公司应当承担的依法纳税责任。 五、本公司业已提供所有与本次鉴证业务相关的财务会计涉税记录、管理层以及股东会决议、文件等。 六、本公司业已提供所有与本次鉴证业务相关的关联单位名单、关联交易清单及有关的资料，对与关联单位的所有交易事项均按公允价格进行。用于确定公允价值的计量方法符合《企业会计准则》、《会计制度》）的规定，并在使用上保持了一贯性。 七、本公司所有与本次鉴证业务相关的交易事项皆已入账，不存在账外交易事项。 八、无蓄意或虚饰会计报表、申报表各项目的金额或分类的情况。 九、本公司业已提供所有与本次鉴证业务相关的税务机关的涉税批复、税务检查文书。 十、如果本公司某些涉税事项的处理导致贵所出具保留意见或专项说明的鉴证报告，本公司对这些涉税事项处理导致的税务影响负责。 十一、无重大的税务不确定事项。 十二、其他有关事项说明： 公司名称（盖章）法定代表人（签章） 总会计师或财务负责人（签章） 年月日关联方及其交易声明书 索引号：106 关联方及其交易声明书 河南税务师事务所有限公司： 自开发该目至年月日止,与本公司有关联关系的人员和单位名单及其关联交易情况如下： 一、关联方关系汇总 关联方名称(全称) 注册地点 主营业务 与本单位关系 经济性质或类型 法定代表人 是否存在控制关系 持股比例 二、关联交易及关联往来汇总 关联方名称 关联交易情况 土地增值税清算扣除情况 备注 交易内容 交易金额 清算扣除金额 未扣金额 三、存在控制关系的关联方的注册资本、所持股份（权益）及其变化 企业名称 注册资本及其变化 所持股份或权益及其变化 期初数 本期增减金额 期末数 金额 股份比例% 金额 股份比例% 金额 股份比例% 被审核单位（盖章）：企业提供资料清单 客户提供资料清单 委托单位： 索引号： 107 页次： 审核项目： 编制人： 日期： 所属期间： 复核人： 日期： 序号 资料名称 有/否 索引号 一、确认征收范围的有关资料 1 营业执照副本复印件； 2 税务登记证（国、地税）副本复印件； 3 《土地增值税项目登记表》复印件； 4 《建设用地规划许可证》复印件； 5 《建设工程规划许可证》复印件； 6 《销售许可证》复印件；房地产预售许可证 7 《建设工程开工证》复印件； 8 《国有土地使用证》复印件； 9 合作开发协议；（对于非常规开发项目，“五证”不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料） 10 历年财务会计报表或审计报告 11 项目竣工清算报表； 12 税务机关出具的普通住宅的确认文件 13 土地增值税项目登记表 14 项目建议书的批复 15 房屋土地管理局测绘面积报告书； 16 商品住房建筑面积情况明细表 17 商品住房建筑面积情况明细表（附表） 18 已完工开发项目成本表； 19 清算项目的工程竣工验收报告。 二、确认清算条件的有关资料 20 直接转让土地使用权的转让合同； 21 清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； 22 纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据； 23 销售商品房有关证明资料，以商品房 购销合同 购销合同模板免费下载购销合同word模板下载商品房购销合同商品房购销合同付关于水果的购销合同 统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告； 24 清算项目的工程竣工验收报告； 25 主要开发产品(工程)销售明细表； 注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料； 三、确认收入总额的有关资料 26 与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。 27 企业领用的全部房地产开发企业专用发票； 28 银行明细对账单 注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料； 四、确认扣除项目总额的有关资料 29 能够按清算项目支付贷款利息的有关证明 30 合作开发协议； 31 上缴土地转让金收据复印件； 32 “四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件； 33 按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告； 注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。 五、确认税款计算的有关资料 34 土地增值税纳税申报表； 35 记录税款计算过程的有关资料； 36 已缴税款的缴款书复印件； 37 应交土地增值税明细账复印件。 六、清算申报的有关资料 38 清算土地增值税书面申请； 39 土地增值税清算通知书； 40 土地增值税清算材料清单； 41 土地增值税清算受理通知书； 42 土地增值税清算补充材料通知书； 43 土地增值税清算核定征收通知书。企业基本情况  企业基本情况表 委托单位： 索引号： 108 页次： 审核项目： 编制人： 日期： 所属期间： 复核人： 日期： 企业名称 经济性质 业别 注册地址 联系人 电话 实际经营地址 邮政编码 主管部门 开户银行 银行账号 地税编码 发证机关 发证日期 税务登记 税务登记号码 证照号码 主管税务机关 主要经营范围 房地产开发 开业日期 经营期限 年 董事长 总经理 财务负责人 内审部门负责人 联系方法 联系方法 联系方法 联系方法 投资者名称 投资总额 注册金额 出资比例 实收金额 占注册资本比例（％） 前事务所名称及审核报告编号 年度 累计应缴土地增值税税额 累计已缴土地增值税税额 已售面积占总可售面积% 出租面积占总可售面积% 自用面积占总可售面积% 前事务所名称 审核报告文号 备注：后附营业执照副本、税务登记证副本、公司章程、前事务所同一项目前几期土地增值税清算报告复印件。重大问题请示报告 审核过程中重大问题请示报告 委托单位： 索引号： 109 页次： 审核项目： 编制人： 日期： 所属期间： 复核人： 日期： 委托单位： 执行的会计制度 所属会计期间 承办部门 项目负责人 业务类型 提请决定的主要问题及初步处理意见： 部门经理意见： 所领导意见：交换意见记录 与客户交换意见记录 委托单位： 索引号： 110 页次： 审核项目： 编制人： 日期： 所属期间： 复核人： 日期： 受托方参加人员 姓名 职务 委托方参加人员 姓名 职务 审核中发现问题及处理意见 与委托方交换后的处理结果 签章： 日期：工作总结 审核工作总结 委托单位： 索引号： 111 页次： 审核项目： 编制人： 日期： 所属期间： 复核人： 日期： 1．被审核单位背景： 2．被审核单位内部控制调查情况： 3．审核实施情况： 4．审核过程中主要问题及重要调整事项： 5．审核过程中重要未决事项及解决办法： 6．审核结论及拟出具报告的意见类型： 7．对接受后续审核的建议：会计政策和税收政策调查表 会计政策和税收政策调查表 索引号： 被审核单位名称： 编制人 日期 复核人 日期 序号 项目 执行政策 1 执行何种会计规定 新企业会计准则 2 各税种适用税率 营业税5%，城建税7%，教育费附加3% 3 具体会计政策 (1)记帐本位币 人民币 (2)坏账核算方法 备抵法 (3)成本结转方法 完工百分比法 (4)低值易耗品摊销方法 一次摊销 (5)固定资产折旧方法 直线法 残值率 3%,5% (6)无形资产摊销方法 受益期限 (7)长期待摊费用 受益期限 4 其他政策调整（房地产企业专用） （1）土地增值税清算条件 （2）开发产品完工的标准 （3）成本费用分配的标准 （4）开发产品销售收入额确认的标准 （5）开发产品视同销售确认收入的标准 （6）与土地增值税清算项目相关的主要税收政策 （7）是否能够分核算普通住宅和非普通住宅 不能单独核算 （8）是否属于成片开发，分块销售的项目 （9）是否属于分期开发，分期销售的项目 （10）其他 一、审核报告说明事项： 二、工作底稿补充说明事项：项目基本情况鉴证表 项目基本情况鉴证表 索引号： 面积单位：平方米 被审核单位名称： 编制人 日期 复核人 日期 (一)项目概况 项目名称 项目地址 开发项目类型 占地面积 项目建筑结构情况 项目装饰装修情况 项目 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程开工证》 《国有土地使用证》 《销售许可证》 备注 批准文号 未取得原因 (二)项目建设规模 项目类型 总建筑面积（含人防）或总面积（土地使用权面积或在建工程建筑面积） 拆迁户回迁面积 出租的不征税面积 自用的不征税面积 总可售面积 公共配套设施面积 其他不可售面积 普通住宅 其他商品房 其他项目 合计 (三)项目销售情况 项目类型 实际开始 截止清算基准日已售面积 截止清算基准日未售面积 已售面积占可售面积比例 已售面积占总建筑面积比例 本次清算截止基准日期 备注 销售日期 普通住宅 其他商品房 其他项目 合计 一、审核项目说明： 二、审核工作记录： 注：本表（二）项目建设规模与（三）项目销售情况请按下列要求填列，否则会造成审核结果不正确： 1、普通住宅与其他商品房分别核算的，请分明细填列普通住宅与其他商品房对应的行次； 2、普通住宅与其他商品房未分别核算的，请填其他商品房对应的行次，本表普通住宅对应的的行次不要填列； 3、如果有整体转让其他项目的情况发生，应该作为独立项目进行清算。本表普通标准住宅与其他商品房对应的行次不要填列，直接填列其他开发项目对应的行次。普通住宅判定表 普通住宅判定表 索引号： 被审核单位名称： 编制人 日期 复核人 日期 项目规划容积率 单套建筑面积标准 项目土地级别 以每平方米平均交易价格的判定标准 以每套销售价格的判定标准 该级别土地上普通住宅平均交易价格 该级别土地上普通住宅平均交易价格上限 该级别土地上普通住宅每套销售价格 该级别土地上普通住宅每套销售价格上限 行次 楼号 共有住房（套） 总建筑面积（不含人防） 户均建筑面积 总售价 已售面积 平均单价 已售套数 每套平均售价 是否为普通住宅 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 普通标准住宅合计 * * * * 非普通标准住宅合计 * * * * 总计 * * * * 审核项目说明： 注：本表请按下列要求填写，否则会造成审核数据错误： 1、本表在普通标准住宅和其他商品房能够分别核算时填写，未进行分别核算的不需要填写此表； 2、根据各地普通标准住宅的判断标准，选择【每平方米平均交易价格】与【每套销售价格】两个标准之一进行判断，本表中不可以同时选择两个标准； 3、本表填写完成后请点击右软件右上角取数按钮，以保证审核数据准确。与收入相关的面积明细鉴证表 与收入相关的面积明细鉴证表 索引号： 面积单位：平方米 项目 行次 普通住宅 其他商品房 商铺 车库 办公楼 会所 学校等公共配套设施 其他 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9=1+2+3+4+5+6+7+8 使用土地面积 1 总建筑面积 2 可售建筑面积 3 已售建筑面积 4 未售建筑面积 5 自用建筑面积 6 一、审核项目说明： 二、审核工作记录：公共配套设施面积情况鉴证表 公共配套设施面积情况鉴证表 索引号： 面积单位：平方米 被审核单位名称： 编制人 日期 复核人 日期 类别 项目 面积 使用土地面积 总建筑面积 可售建筑面积 已售建筑面积 未售建筑面积 自用建筑面积 不可售面积 项目 行次 1 2 3 4 5 6 7 居民服务公共配套设施 1 2 3 4 5 6 7 小计 10 不能有偿转让的非营业性公共配套设施 11 12 13 14 15 16 17 19 小计 20 营业性配套设施项目 21 22 23 24 25 26 小计 30 合计 31 一、审核项目说明： 二、审核工作记录：成本核算对象（清算单位）鉴证表 成本核算对象（清算单位）鉴证表 索引号： 金额单位：元 被审核单位名称： 编制人 日期 复核人 日期 审核事项 审核事项说明 清算项目名称 是否能够分别核算普通住宅和非普通住宅 普通标准住宅建筑面积（平方米） 其他商品房建筑面积（平方米） 普通住宅和非普通住宅核算情况说明 土地开发性质的共同成本分摊 本次清算项目的占地面积 全部开发项目的总占地面积 房屋建安性质的共同成本分摊 本次清算项目商品房的建筑面积 全部商品房的总建筑面积 分期开发共同成本分摊计算说明 经审核，本次清算项目的成本核算对象（清算单位）是工程。分期开发共同成本具体分摊计算方法如下： 1.对于土地开发性质的共同成本，按下列公式分摊： 分期开发共同成本分摊至本次清算项目金额＝（本次清算项目的占地面积÷全部开发项目的总占地面积）×全部扣除项目共同成本的金额 2.对于房屋建安性质的共同成本，按下列公式分摊： 分期开发共同成本分摊至本次清算项目金额＝（本次清算项目商品房的建筑面积÷全部商品房的总建筑面积）×全部扣除项目共同成本的金额 一、审核项目说明： 二、审核工作记录：转让行为鉴证表 转让行为鉴证表 索引号： 金额单位：元 被审核单位名称： 编制人 日期 复核人 日期 审核事项 发生情况 转让行为是否发生 转让的是否是国有土地使用权 转让是否取得增值收入 一、审核项目说明： 二、审核工作记录：关联方交易调查明细表 关联方交易调查明细表 关联方名称 交易内容 本期交易额 价格及定价政策 非关联交易价格 市场价格 结算方式 期末未结算金额 未结算金额的担保 坏账准备提取关联方关系调查明细表 关联方关系调查明细表 1．被审核单位的母公司 母公司名称 注册地 经济性质 注册资本 在被审核单位的持股比例或表决权比例 2．被审核单位的子公司 子公司名称 注册地 经济性质 注册资本 被审核单位合计持股比例 被审核单位合计享有的表决权比例 3．被审核单位的合营企业 被投资单位名称 注册地 经济性质 注册资本 本企业持股比例 本企业在被投资单位表决权比例 期末资产总额 期末资产总额 本期营业收入总额 本期净利润房地产转让收入鉴证表 房地产转让收入鉴证表 索引号： 金额单位：元 被审核单位名称： 编制人 日期 复核人 日期 项目 销售面积 普通住房 其他商品房 其他项目 合计 转让收入形式 货币形式取得的收入 非货币性收入 视同销售收入 合计 转让收入类别 销售货币金额 * 换取非货币性资产作价金额 * 分配股东作价金额 * 分配投资人作价金额 * 用于职工福利作价金额 * 用于职工奖励作价金额 * 用于赞助作价金额 * 对外投资金额 * 抵偿债务金额 * 取得其他收益金额 * 合计 * 其中：计入房价的代收费用金额 * 一、审核项目说明： 二、审核工作记录：房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅） 房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅） 索引号： 金额单位：元 被审核单位名称： 编制人 日期 复核人 日期 项目 普通住宅 备注 销售面积 未审金额 审核调整额 审核确认额 转让收入形式 货币形式取得的收入 非货币性收入 视同销售收入 合计 转让收入类别 销售货币金额 * 换取非货币性资产作价金额 * 分配股东作价金额 * 分配投资人作价金额 * 用于职工福利作价金额 * 用于职工奖励作价金额 * 用于赞助作价金额 * 对外投资金额 * 抵偿债务金额 * 取得其他收益金额 * 合计 * 其中：计入房价的代收费用金额 * 一、审核项目说明： 二、审核工作记录：房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房） 房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房） 索引号： 金额单位：元 被审核单位名称： 编制人 日期 复核人 日期 项目 其他商品房 备注 销售面积 未审金额 审核调整额 审核确认额 转让收入形式 货币形式取得的收入 非货币性收入 视同销售收入 合计 转让收入类别 销售货币金额 * 换取非货币性资产作价金额 * 分配股东作价金额 * 分配投资人作价金额 * 用于职工福利作价金额 * 用于职工奖励作价金额 * 用于赞助作价金额 * 对外投资金额 * 抵偿债务金额 * 取得其他收益金额 * 合计 * 其中：计入房价的代收费用金额 * 一、审核项目说明： 二、审核工作