某商业项目商业定位报告

目录1第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析1一、景德镇市大型商业物业调查及分析11二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析13第二部分、项目市场分析与定位13一、景德镇经济概况15二、项目概况22三、消费者市场调查分析25四、商户市场调查及分析42第三部分、项目商业主题定位42一、商业定位原则43二、项目市场定位43三、项目形象定位44四、项目功能定位46第四部分、业态组合与业种规划47业态组合及业种规划55导入并稳固较高层人流建议59第五部分、主力铺型面积建议60第六部分、各楼层平均租金的建议60一、项目租金估算63二、招商策略建议65第七部分、租售比例建议66第八部分、商铺交付装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 建议66一、铺内装修标准66二、公用设备设施及装修67三、外部规划设计几点建议70第九部分、商业营运管理模式建议70一、管理功能70二、管理模式72第十部分、租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 和商户管理公约建议72一、租赁合同77二、商户管理公约第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析一、景德镇市大型商业物业调查及分析1、开门子购物广场（表1-1） 调查时间 　2007-5-20 地段 市广场南路　 公交线路 6-8-108-203-1-103 目标所在地功能划分 开发区（√） 开业日期 　预计2007年12月 营业时间 社区（） 商业区（） 管理模式 自主管理（） 租金水平 　目前只做销售，招租 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 尚未出台 租金支付 委托管理（√） 定位 　中高档 出租率 经营状况 工程在建中 建筑面积（㎡） 　17万 实用率(%) 　 进场需提交证件 经营面积（㎡） 12万 进场费（元） 　 合作方式 　 合作条件 保证金（元） 　 管理费（元/㎡） 　 税（元） 电费（元） 　 各楼层专柜数 　　 停车位数量 配套经营项目 　 人流量（人/小时） 　 特点 所处地段一般，商业规模大，经营业态多，业种全，一站式购物 车流量（辆/小时） 各楼层业态分布 4F KTV、中式餐饮、游乐天地、电影院、特色餐饮、大型餐饮 3F 工艺陶瓷专卖店、文化天地书城音像城陶瓷作坊示范区茶馆、家居专卖店床上用品店家居饰品店家具展示中心百货商场 2F 麦当劳、酒吧咖啡厅、百货商场、电器城、女人天地、品牌咖啡厅、西式餐饮、品牌女装、女士用品、鞋帽、美容美甲、内衣、儿童用品 1F 麦当劳、一线品牌专卖店〔品牌男女服装、电器、珠宝、名表、化装品、箱包、鞋〕、手机城、西式餐饮、电信营业厅、百货商场 -1F 生活街区、小商品、美食广场、冷饮店零食店 备注 目前工程在建中（表1-1）数据来源：深圳富智分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割虽然相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及未来几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是已经远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，无论是投资者还是经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。这样的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。 调查时间 　2007-5-21 地段 市珠山中路　 公交线路 16-18-20-K26-K35-1031-4-5-6 目标所在地功能划分 开发区（） 开业日期 2003年 营业时间 9：00——21：00 社区（） 商业区（√） 管理模式 自主管理（√） 租金（元/㎡） 4F 租金支付 与小业主商谈后确定 委托管理（） 3F 10-20 定位 　中档 2F 10-100 经营状况 差 1F 60-260 建筑面积（㎡） 　3万 出租率 　40％ 进场需提交证件 经营面积（㎡） 1.3万 进场费（元） 　无 实用率(%) 　50％ 合作条件 保证金（元） 　无 合作方式 出租 税（元） 水电费（元） 　 管理费（元/㎡） 　　 停车位数量 配套经营项目 　 人流量（人/小时） 　 特点 商业规模适中，地段极佳，欧式建筑风格，外立面设计和采用材料硬朗，充分利用莲社北路地势打造多首层概念 提袋率 各楼层业态分布 5F 4F 3F 美容、保健品、广告公司、装饰公司 2F 童装、品牌男装、儿童摄影、健身运动、品牌女装、快餐馆、美容院、烟酒专卖 1F 珠宝、眼镜、品牌男装、品牌女装、时尚女装、皮具、美甲、饰品 备注 2、景德镇商城（表1-2）（表1-2）数据来源：深圳富智分析：景德镇商城位于市区老商业中心珠山中路，其地段及建筑设计外观相对较占优势，但因其内部主通道规划没有形成有效循环，出现多处死角，而无法有效导入潜在消费人群。再加之其商铺全部小面积分割并销售于小业主经由其自行出租及管理，造成其业态无规划，形象不一，宣传不力，管理混乱，租金也因其缺乏有效管理而没一个统一的标准，同一楼层都会因每个业主具体情况不同而相差极大，这样的情况造成的直接后果就是现经营商家会认为有失公平而对整个商场的未来发展失去信心，从而可能退出，而对于潜在欲进驻经营者更是心存疑虑，最终因自身原因导致换租率提高而无法让消费者认可甚至可能整个商业陷入僵局。经营状况除商场临珠山中路和莲社北路铺面以及其首层主通道内铺生意较好外，其它铺面均人流稀少，生意惨淡。3、华达百货（表1-3） 调查时间 　2007-5-22 地段 市珠山中路　 公交线路 16-18-20-K26-K35-1031-4-5-6 目标所在地功能划分 开发区（） 开业日期 2006年4月 营业时间 普通日9：30—21：30节假日9：30—22：00 社区（） 商业区（√） 管理模式 自主管理（√） 租金（元/㎡） 租金支付 委托管理（） 定位 　中档 经营状况 良好 建筑面积（㎡） 　2万 出租率 　90％ 进场需提交证件 经营面积（㎡） 进场费（元） 　5000 实用率(%) 　 合作条件 联营5％-20％ 保证金（元） 　无 合作方式 　联营5％-20％ 税（元） 水电费（元） 　 管理费（元/㎡） 　600＋水电 停车位数量 配套经营项目 　餐饮 人流量（人/小时） 　502 特点 商业规模适中，地段极佳，内部装修属中档，外立面装修大众化 提袋率 10％ 各楼层业态分布及部分品牌 6F 家电、美食城。 5F 床上用品、童装、电玩、童用、家室、内衣、游戏室、照相器材。品牌：安奈尔、小猪噜噜、巴布豆、西瓜、太郎、米奇、妙世界、好孩子 4F 品牌男装、户外用品、季节商品、健身器材、体育用品、运动服装。品牌：佐丹奴、威鹏、依林鸟、KAPPA、斯伯丁 3F 绅士男装、羊毛羊绒、箱包、男士精品、休闲装、皮具、商务休闲。品牌：才子、马克华、菲菲罗伦、思庄吉、金利来、忘不了、雅戈尔、罗蒙、斯得雅培、梦特娇 2F 少淑装、品牌女装、服饰。品牌：威兰西、婷美、CRTY、Y2K、紫藤罗、贝特如、红迪丝、红玫 1F 珠宝、化装品、皮具皮包、烟酒等。品牌：羽西、名钻坊、周大福、美宝莲、高夫卡、西欧三星、天梭、梅花、玉兰油、达芙妮、百丽、欧莱雅、沙驰、千百度 -1F 食品超市 备注 广告费：3000／年（表1-3）数据来源：深圳富智分析：华达百货同样位于市商业旺区珠山路段，占尽天、地、人之优势，于2006年4月开业。无论是硬件设施还是内部装修都比较大众化，比较适合当地市民的审美及消费理念。因其有相对严格的商业 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 和比较成熟的经营理念，因此，其经营状况表现良好，在景德镇市民中口碑较好，是消费者购物，休闲的好去处。惟一不如人意的地方就是在偌大一个近2万平米6层的商场内竟然很少看见有提供给消费者用来休息或顿足的地方，让人感觉稍有遗憾。4、群英街（表1-4） 调查时间 　2007-5-20 地段 市珠山中路　 公交线路 16-18-20-K26-K35-1031-4-5-6 目标所在地功能划分 开发区（） 开业日期 2006年4月 营业时间 社区（） 商业区（√） 管理模式 自主管理（√） 租金（元/㎡） 4F 租金支付 委托管理（） 3F 定位 　中档 2F 经营状况 良好 1F 建筑面积（㎡） 　7.3万 出租率 进场需提交证件 一期建筑面积 　2万 进场费（元） 实用率(%) 　 合作条件 保证金（元） 　无 合作方式 　 税（元） 水电费（元） 　 管理费（元/㎡） 停车位数量（辆） 90 配套经营项目 人流量（人/小时） 特点 建筑设计时尚新颖，运用灰色铝板，黑灰色铝合金门窗等设计元素 提袋率 3F 时尚精品：品牌服装、箱包皮具、精品鞋帽、珠宝首饰休闲娱乐：酒店、品牌餐饮连锁、超市、便利店、咖啡、茶吧、休闲吧、娱乐中心、都市生活馆等多元精品：通讯器材、家电数码、字画古玩、瓷器工艺 2F 1F 备注 目前正在销售中（表1-4）数据来源：深圳富智群英街位于市商业中心珠山中路段，地理优势相当明显，单间铺面面积以50-70㎡为主，与景德镇商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占据先天优势且商铺主要以首层临街面为主，充分迎合了本地经营者与消费者的习惯，所以开发商以销售为中心而忽视经营管理的做法并不会对其今后的商铺经营状况造成太大的影响。5、浙江商城（表1-5） 调查时间 　2007-5-20 地段 广场南路 公交线路 16-18-20-K26-K35-1031-4-5-6 目标所在地功能划分 开发区（√） 开业日期 2006年4月 营业时间 普通日9：30—21：30节假日9：30—22：00 社区（） 商业区（） 管理模式 自主管理（√） 租金（元/㎡） 3F 租金支付 委托管理（） 定位 　中档 2F 经营状况 较差 1F 50-60 建筑面积（㎡） 　2万 出租率 　60％ 进场需提交证件 经营面积（㎡） 进场费（元） 　 实用率(%) 　50% 合作条件 保证金（元） 　无 合作方式 　出租 税（元） 水电费（元） 　 管理费（元/㎡） 　4元/㎡ 停车位数量 配套经营项目 　餐饮 人流量（人/小时） 特点 三层框架结构，经营小商品，服装批发市场 提袋率 2F 童装、男女服装、品牌男女装 1F 小商品电子、小商品、鞋帽、皮革 -1F 仓储及配套服务区 备注 （表1-5）数据来源：深圳富智分析：位于城市新兴商业区核心地段—浙江路、广场南路交汇处，建筑面积2万平方米，为三层框架结构。因其在地理位置上稍显劣势且商业业态组合较混乱，开发商销售完后不再对投资者和经营者负责，目前经营状况较差，多处商铺空置。6、时代购物中心（表1-6） 调查时间 　2007-5-20 地段 新厂西路十字路口　 公交线路 目标所在地功能划分 开发区（） 开业日期 预计2007年9月 营业时间 社区（√） 商业区（） 管理模式 自主管理（） 租金（元/㎡） 4F 租金支付 每月支付 委托管理（√） 3F 35-38 定位 　中档 2F 60-64 经营状况 正在招商中 1F 160-168 建筑面积（㎡） 　2.4万 出租率 进场需提交证件 经营面积（㎡） 进场费（元） 实用率(%) 　55％ 合作条件 统一招租三年 保证金（元） 三个月租金 合作方式 　出租 税（元） 水电费（元） 除餐饮外其余业态已包含　 管理费（元/㎡） 　 停车位数量 配套经营项目 　 人流量（人/小时） 特点 提袋率 各楼层业态分布及部分品牌 3F 美食广场、电玩城、网吧、书城、儿童乐园、家居用品 2F 时尚男女服饰、饰品、西餐、数码广场、文体用品等 1F 珠宝、化装品、皮具皮包、服饰、鞋帽、IT产品、电信服务 -1F 品牌超市 备注 （表1-6）数据来源：深圳富智分析：时代购物中心坐落于景德镇新厂西路十字路口，位于新厂商圈，属于区域型的一站式购物中心，所以对本项目属市区龙头商业中心来讲还构不成威胁。7、温州商业街位于广场南靠近浙江路段，已建，但因多种原因，目前大部分面积空置状态。但今后需要对其密切关注，因其在地理位置上不及本项目，所以，就算是有潜在的威胁也是很小的一部分。8、皇冠百货位于广场南路与曙光路交叉口，共六层，建筑面积共计16800平方米，之前曾经开业过，因管理和经营不散而关闭，目前在出售或出租中。要对其今后的规划和发展进行动态跟踪，因其在地理位置上不及本项目，所以，就算是有潜在的威胁也是很小的一部分。综合分析：综上对景德镇市开业或在建大型商业物业进行的市场调查，不难发现，多数商业物业目前处于销售建筑停滞或经营管理混乱状态，这与开发商的实力和领导层开发理念有很大关系，多数开发商只注重销售这一环节，而忽视了现代竞争环境下的商业需要有效管理的问题，因为我们的产品最终是要展现给消费者，只有让消费者认可，我们产品的质量才是合格的，而消费者对产品所处的环境以及整个产品的商业氛围和其创新程度比较感兴趣，所以除了销售，整个商业的业态合理规划、商家的合理选择与有经验的经营管理团队便构成了现代商业繁荣的前提。以上各商业物业除了华达百货、群英街和景德镇商城在地理位置和潜在的消费力与本项目有可比性，可能存在潜在的竞争威胁外，其余的均对本项目没有太大的竞争威胁。其中本项目与华达百货无论从规模还是从建筑形态上均有相似之处，所以为了避免与其可能发生的正面竞争，在以后的主题与业态定位上我们会尽量与之不同，采用补充或者错位经营策略；而目前已开业的景德镇商城无论在经营管理还是整体的形象统一上均存在很大欠缺，对经营者和消费者已经形成一种较为负面的影响，除了投资者认识到统一经营管理对于一个商业物业的重要性而进行合理调整，否则，它对本项目不会造成威胁；群英街的一期工程因在地段上占据先天的优势，而且它是以商业街临街面的形式展现给经营者和消费者，所以说它的出现势必要分流部分珠山中路的消费人流，但相对此黄金商圈每天近20万人次的潜在消费大军，再加上本项目的多主题定位立体交叉，在某种意义说上可能是一种双方共赢的局面，而非相互竞争。二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析 商业或地段名称 范围 经营面积〔㎡〕 租金〔元／㎡／月〕 出租率 商业情况 浙江路〔未来区域中心〕 广场南路到华南路段 多在200-1000平米，大多在1-2层经营 120-170 60% 此区域汇聚了一批国内品牌餐饮和休闲商业中心：如龙御堂养生会所、金阳光休闲中心、兴隆海鲜大酒店、西迪咖啡、六千馆、加州阳光〔中西餐、KTV商务网络、咖啡〕、富春堂、香港拉芳舍、上岛咖啡、时光倒流〔中西餐、茶艺、咖啡〕、天天鱼港、一味有源、老院子等经营状况良好 广场南路〔未来区域中心〕 解放路到曙光路 100左右 45％ 在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州东坡酒楼、澳门豆捞、紫金城足道、淑萍红茶坊〔中西餐、KTV、咖啡〕、高老庄菜楼、罗玛等中大型餐饮及休闲会所。多处商业空置 珠山中路〔传统老商业中心〕 华南路到莲社路段 40-200㎡不等 190-369 99％ 属市区老商业中心地段，主要经营品牌服装服饰、女鞋等以中青年女性性为主要消费对象的业态。目前属景德镇消费档次较高，消费人流较大的区域，经营状况良好 拥军一条街 位于珠山中路至路段 长约400米左右 10-30 97％ 主要以经营中低档服装、服饰、饰品为主，98％商铺都是首层经营的商业格局，经营状况良好，人气较旺 莲社路与胜利路交交汇处分别向两条路300米范围 10-30 70％ 此区域集中如巴渝堂足浴、润目足浴楼、东山红、南昌莱馆、大世界沐足、康润堂、嘉年华、绿野仙踪音乐主题酒吧、阿铭休闲、大世界食府、百姓村等中小型休闲及餐饮场所，目前经营状况较差，部分店铺处于歇业状态 新厂商业区〔区域商业中心〕 200左右 80％ 购物中心、大型超市、零售业等 城西商业带〔区域老商业中心〕 200左右 70％ 建材、陶瓷专业市场（表1-7）数据来源：深圳富智以上区域商业中除浙江路段和广场南路段在定位、地位位置与人流上与本项目有可比性，在未来有可能与本项目所处区域产生竞争，从而分流潜在消费群外，其余路段或区域型商业目前以及在未来一段时间内因所处地段和受众消费群体不同而不会对本项目造成威胁。单从目前景德镇市民消费习惯和交通情况以及政府对传统商业中心的支持力度来看，浙江路商业在一段时期内还无法赶上本项目所处市区龙头商圈。第二部分、项目市场分析与定位一、景德镇经济概况总体经济快速增长。2006年全市实现生产总值224.78亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，其中，第一产业实现增加值20.84亿元，增长6%，第二产业实现增加值121.58亿元，增长17.9%，第三产业实现增加值82.36亿元，增长12.1%；全市人均生产总值达14582元，比上年增长13.9%，以上年末汇率换算达1869美元。经济运行与社会发展中存在的主要问题和矛盾：一是经济总量仍然偏小，经济运行质量还不高，财政收支不平衡的矛盾仍较突出；二是产业层次总体偏低，资源能源集约利用有待提升;三是农业基础设施仍然相对滞后；四是就业和社会保障压力较大;五是投资拉动效应有所弱化。消费市场持续活跃。2006年,全市实现社会消费品零售总额68.1亿元，比上年增长16.7%，增速位居全省第一。分地区看，城市市场增长步伐快于农村市场，全年城市的零售额达56.51亿元，比上年增长17.3%；县及县以下零售额为11.54亿元，比上年增长14.3%。分行业看，饮食业增幅最高，达20.1%，增幅比批发零售业高3.6个百分点。　　消费拉动效应增强。住房、汽车、旅游、消费类电子通讯产品、教育和文化体育休闲等成为消费热潮，进而转化为城市居民消费结构进一步升级的需求。消费增长成为经济上升的重要力量。在2006年全市生产总值增长中,消费增长的贡献率达62%,拉动GDP增长9.1个百分点,成为“三驾马车”中的主导力量。对外经济。交通运输迅速发展。2006年，杭瑞高速景德镇段顺利通车，成为我市向东挺进的一条重要通道；济广高速景鹰段建设迅速，南环高速公路建设加快实施。全市客、货运输全面增长，全年各种运输方式完成货运量733.46万吨，比上年增长5.1%。全年完成客运量1008.95万人次，比上年增长4.2%，其中铁路客运量112.41万人次，增长8.4%；公路客运量876万人次，增长3.7%；民航客运量10.54万人次，增长22%。旅游产业加速做大。2006年，全市接待国内游客661.31万人次，比上年增长13.86%，实现国内旅游收入23.54亿元，增长19.01%；接待入境游客5.93万人次，增长23.4％，实现旅游外汇收入1903万美元，增长20.73%。旅游总收入达到25.1亿元。全市旅游业带动直接就业人数7000余人，间接就业人数3.5万余人。景区景点建设进一步加快，深度挖掘陶瓷文化博览区等陶瓷文化旅游产品，加强了洪岩仙境创建国家AAAA级景区、佳洋陶瓷股份公司和新都民营陶瓷艺术公司创建国家工业旅游示范点的申报工作，完善了瑶里、月亮湖等旅游景区景点的配套设施，整理打造金竹山寨景区。我市被评为“中国最值得外国人去的50个地方之一”。旅游质量不断提升，全省星级饭店服务技能大赛再获团体总分第一名和3个单项第一，新增具有国家导游员资格人员47人，累计达到374人。根据测算，2006年旅游收入占GDP的比重为11.2％，比上年提高0.3个百分点,旅游业日益成为我市重要的支柱产业。金融存贷良性扩张。2006年底，全市金融机构各项存款余额达204.3亿元，比上年增长16.8%,居民储蓄存款达137.67亿元,增长12%;各项贷款余额达135.1亿元，增长10.6%。全年金融机构现金收入470.53亿元，增长21%,金融机构经营效益稳步提高。体育事业成绩喜人。2006年，群众性体育活动丰富多彩，举办各项体育运动达20次，参加人员超过1万人次；体育竞技水平有新的提高，体育健儿在省级以上体育竞赛中获得较好成绩。据统计，在全省各类体育比赛中共获金牌242枚，银牌147枚，铜牌81枚。人口增长继续得到有效控制。据人口变动情况抽样调查推算，2006年末全市总人口为154.5万人，比上年末增加0.66万人，全市人口出生率为13.37‰，死亡率为5.62‰，自然增长率为7.25‰。　　城乡居民生活水平稳步提高。2006年，全市城乡居民人均收入均呈两位数增长，其中城镇居民人均可支配收入9962元，比上年增长13.5%；农民人均纯收入3954元，比上年增长11.2%。城乡居民收入增加的同时，生活消费支出也稳步增长。城市居民人均消费支出为7029.38元，比上年增长25.72%，其中食品消费支出增长18.72%。农民人均生活消费支出2771.85元，比上年增长15.21%，其中食品支出增长6.15%。城乡居民居住条件继续改善。据抽样调查，2006年末城市居民人均房屋使用面积20.71平方米，比上年增长1.72%；农民人均住房面积42.79平方米，比上年增长13.23%。城市建设水平提升。重点工程建设加快，景东大道跨皖赣铁路立交桥贯通，白鹭大桥建设进展顺利，中华北路延伸开发建设项目路南拆迁补偿完成51471平方米，北路拆迁完成23400平方米，人民公园改造项目共引进资金480万美元，工作进入实质性阶段。旧城改造成效显著，斗富弄、戴家弄街区改造项目进展加快，对珠山东路、广场北路等30条主次干道进行了沥青路面和下水道维修，对小花蔑弄、太平巷等37条里弄进行了改造，基本实现市区旱厕到水冲式公厕改造，在城区主次干道设置了300多只分类果壳箱。增加了昌江之水、春苗、高岭石、马踏飞燕等一批城市雕塑景观。城市环境更适人居，我市建成区绿化覆盖率达41.3%、绿地率38.47%、人均公共绿地面积9.31平方米，中心城区人均公共绿地面积5.14平方米，生产绿地占建成区面积2.63%，市区生活垃圾无害化处理率达99.7%，实现创建“国家园林城市”目标。二、项目概况1、区位介绍传统商业核心区域，是景德镇当之无愧的钻石地段。项目坐落在景德镇市最繁华商业中心的核心地带，总占地面积5462m²总建筑面积约23286m²，其中商业面积近2m²。万地下停车场车位约30个。项目位于景德镇市核心商业街珠山中路的东端，新村东路和新村西路、珠山东路的交汇处，西临华达百货、珠山中路步行街，南接金利昌瓷贸大厦、国贸广场是景德镇目前人流量最多的购物场所，也是景德镇最繁华的商业核心区，区位显赫。项目门前的休闲广场也是景德镇市唯一一个大型休闲娱乐广场。景德镇传统商业中心大致集中在以休闲广场为起点，以珠山中路为轴线，环绕所围成范围内，在这个范围内，具备了中心商业区发展的基本功能和物业平台金融服务机构（1.5公里内集中了交通银行、城市信用社、中国工商银行、中国邮政等）、商场百货（500米内集中华达百货、金利昌陶瓷大世界、友谊商场、景德镇商城、群英街等）。2、物业概况项目商场共五层，呈不规则的四边形；一层层高约5米，二层-四层每层高约4.2米。项目还拥有地下一层楼面，其中建筑面积为4612m²和下沉式广场面积为341m²。3、交通环境项目地处景德镇商业核心区域，紧邻商业最为繁华的珠山中路、珠山东路、莲社北路，1、K35、11、20、103、12、10、108、16、5支线等公交汽车经停，几乎成为市内所有公交车的必经之路；交通环境无比优越、交通条件无可替代。珠山中路商圈主要以人民广场为原点，向珠山路约1.5公里，延莲社路广场路、马鞍山路、新村路、珠山东路等各方向路段约0.5公里左右，是景德镇市主要购物、休闲场所，其商圈辐射到周边浮梁、婺源、乐平等地。经营主要以沿街店铺为主，整个商业区域统计商家在500多个，随着市民生活水平的不断提高和城市商业升级换代的需求，百货、超市、商业步行街等孕育而生，为景德镇购物档次和购物环境带来很大改观。珠山中路商业经营范围主要以服装、鞋帽、服装饰品、眼镜店、通讯专卖店为主，各品类80％的经营都集中在这一区域，反映本路段日常消费品商业中心的地位，目前为止，仅有两家餐饮和四家休闲场所，分布零散。莲社南路主要以经营本地特产——陶瓷为主，但目前无论从路面环境和铺面装修程度来与珠山中路还有很大差距。广场南路图书馆集中了少儿辅导、教育培训、电脑维修、美容美发等几家中小型服务机构。广场北路由万客隆超市、康电器等中大型商业以及邮政、银行、医院等金融和医疗服务机构，马鞍山路自发形成的业态也较混乱，而且整体环境较差。新村西路靠近广场路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整体环境较差，所以显得档次较低。2、项目商圈内人流与车流调查与分析人流量调查表调查路段：广场南路与马鞍山路交汇处 人流特征调查时间段 青年男性〔人/小时〕 青年女性〔人/小时〕 中年男性〔人/小时〕 中年女性〔人/小时〕 儿童〔人/小时〕 合计〔人/小时〕 普通日时段 185 258 206 216 165 1030 节假日时段 209 298 238 256 199 1200 平均值 197 278 222 236 182 1115 所占比例 17% 24% 19% 21% 16% （表2-1）数据来源：深圳富智分析：以上对广场南路与马鞍山路的人流调查中可以看出：此区域路段各特征人流都有一定比例，其中青年女性和中年女性稍多一些。车流量调查表调查路段：广场北路与珠山东路交叉口 车流特征调查时间段 公交车〔车次/小时〕 摩托车/自行车〔车次/小时〕 小汽车/出租车〔车次/小时〕 合计〔人/小时〕 普通日时段 588 1638 1974 4200 节假日时段 596 1799 1987 4382 平均值 592 1718 1981 4291 所占比例 13% 40% 47% （表2-2）数据来源：深圳富智分析：以上对广场北路和珠山东路交叉口的车流调查中可以看出：出租车/小汽车在此路段出现次数较多，其次是摩托车/自行车。人流量调查表调查路段：莲社北路 人流特征调查时间段 青年男性〔人/小时〕 青年女性〔人/小时〕 中年男性〔人/小时〕 中年女性〔人/小时〕 儿童〔人/小时〕 合计〔人/小时〕 普通日时段 40 130 240 780 20 1210 节假日时段 58 156 233 875 45 1367 平均值 49 143 236 727 33 1188 所占比例 4% 12% 20% 61% 3% （表2-3）数据来源：深圳富智分析：以上莲社北路的人流调查中可以看出：此路段的中年女性明显多于其他特征的人流，占到一半以上。车流量调查表调查路段：莲社北路 车流特征调查时间段 公交车〔车次/小时〕 摩托车/自行车〔车次/小时〕 小汽车/出租车〔车次/小时〕 合计〔人/小时〕 普通日时段 0 400 1470 1870 节假日时段 0 421 1563 1984 平均值 0 410 1516 1926 所占比例 0 21% 79% （表2-4）数据来源：深圳富智分析：以上莲社北路的车流调查中可以看出：小汽车/出租车所占比例远远超过其他特征车流。人流量调查表调查路段：珠山中路 人流特征调查时间段 青年男性〔人/小时〕 青年女性〔人/小时〕 中年男性〔人/小时〕 中年女性〔人/小时〕 儿童〔人/小时〕 合计〔人/小时〕 普通日时段 234 724 298 766 106 2128 节假日时段 319 736 386 812 119 2372 平均值 276 730 342 789 112 2249 所占比例 12% 32% 15% 35% 6% （表2-5）数据来源：深圳富智分析：以上对珠山中路的人流调查中可以看出：此路段的中年女性和青年女性的比例要多于所有特征的男性，说明此路段消费人群以女性为主。车流量调查表调查路段：珠山中路 车流特征调查时间段 公交车〔车次/小时〕 摩托车/自行车〔车次/小时〕 小汽车/出租车〔车次/小时〕 合计〔人/小时〕 普通日时段 240 1410 1440 3090 节假日时段 258 1563 1543 3364 平均值 249 1486 1491 3227 所占比例 8% 46% 46% （表2-6）数据来源：深圳富智分析：以上对珠山中路的车流调查中可以看出：此路段小汽车/出租车和摩托车/自行车所占比例基本持平，各占46％。人流量调查表调查路段：珠山东路与广场北路交叉口 人流特征调查时间段 青年男性〔人/小时〕 青年女性〔人/小时〕 中年男性〔人/小时〕 中年女性〔人/小时〕 儿童〔人/小时〕 合计〔人/小时〕 普通日时段 1082 961 1734 1983 240 6012 节假日时段 1123 997 1811 2036 266 6233 平均值 1102 979 1772 2009 253 6115 所占比例 18% 16% 29% 33% 4% （表2-7）数据来源：深圳富智分析：以上对珠山东路与广场北路交叉口的人流调查中可以看出：此路段的中年女性和中年男性所占比例要多于青年。车流量调查表调查路段：广场南路 车流特征调查时间段 公交车〔车次/小时〕 摩托车/自行车〔车次/小时〕 小汽车/出租车〔车次/小时〕 合计〔人/小时〕 普通日时段 456 866 957 2280 节假日时段 461 973 996 2430 平均值 459 919 976 2354 所占比例 20% 39% 41% （表2-8）数据来源：深圳富智分析：以上对广场南路车流调查中可以看出：此路段小汽车/出租车和摩托车/自行车所占比例基本持平，分别占41％和39％。综合分析：以上对项目商圈内各主要路段的人流和车流及其特征进行了粗略测算，保守估计：此商圈每天有将近二十万的人流和二十多万的车流于此而过，足见其作为景德镇市一级商业旺区所起到的龙头效应。其中人流特征主要表现为任何一特征的人流均占一定比例，其中以中年女性、青年女性和中年男性稍占优势，另外值得注意的是项目周边新村东路以及对面广场在下午时段会有数量较大的儿童以及家长流，此部分潜在的消费人群也不容忽视；车辆特征表现为小汽车/出租车和摩托车/自行车所占比例基本持平，从中可以看出：潜在的消费人群属于中高收入阶层的占多数，另外，值得注意的是，此区域几乎遍布市区所有的公交线路。这里既是一个磁场又像是一个中转站，将源源不断的人流和车流吸引过来又转送出去。实践证明，人流即是资金流、即是财富流。三、消费者市场调查分析1、18－22岁年龄消费人群的特点这部分人群是追求时尚潮流的前沿人群，是现代流行的韩版、日版时尚服装、服饰的追随者。但由于工作时间短，收入相对较低在1000元以内，对服装的款式较为在意，一般都会在珠山中路或仿古街杂牌小店购买服装，100元左右的是他们的首选。这部分人群年轻女性在服装、饰品、美容、美发等消费要高于男性，男性主要消费于娱乐、电玩、网吧、运动等。这部分人群是新潮时尚中低档消费品的主流，是时尚小店的主力客户群。2、23－28岁年龄段消费人群的特点收入在1500元左右，不仅追求时尚，而且讲究品位。女性消费最为突出，一般月消费在1000元左右，主要用于服装、美容、美发、箱包、鞋类、饰品等，选择小品牌商品，要求款式和质地的相对高档，一件服装的消费在200－300元。同时日常休闲娱乐频次较高，用于这部分的消费相对较少。男性消费者逐渐讲求时尚和品牌，是国内中档品牌的主力消费者，一般购买服装在200－300元，但频次少。消费于休闲、餐饮娱乐、烟酒方面开销较大。3、29－35岁年龄段消费人群的特点有一定的经济基础，大部分收入在2000元以上，但由于家庭消费占主要位置，相对服于装、服饰的消费从频次上明显降低，消费服装一般在300－500元左右。但对于服装档次的要求一般较高，有可能2－3个月才会购买一次，男性这种现象较为突出。这部分人群在不同职业的消费水平明显不同，通过调研统计，外企工作人员由于收入较高，同时由于环境的影响，对国际品牌消费有一定的需求，这部分人群占调研比例的10％。政府机关公务员收入及消费比例也较高。4、36－45岁年龄段消费人群的特点追求品位，大方稳重，对于品牌的要求因人而译，但从整体景德镇情况看这部分人群大多数是国内品牌服装的追随者，男性选择如利朗、劲霸、柒牌等，消费一般在300－500元，通常购物在专门店和华达购物。女性消费多在适合本年龄段的精品品牌店如东门头和莲社北路及新村西路。这一年龄段的大私企老板、企业中高级管理人员、政府高官，对于这部分人群很少能通过问卷调查获得准确信息，只能通过部分人群的访谈了解他们的购物特点和需求。这部分人是景德镇高端消费人群，有国际品牌和国内大品牌的需求，通过走访也了解到他们购物大都到九江、南昌等大中城市。5、品牌消费人群的特点：普遍年龄在28－45岁之间具有一定的经济实力，身份特征白领及以上阶层、私企老板、各企事业单位的中高层。社交频繁经常出入高档娱乐场所和酒店。注重个人形象，对服装、服饰的要求有知名度的品牌商品。注重身体的保养，大部分偶尔会参加体育活动，拥有一套价格较高的体育装备。像手表、手机、钱包、手包、箱包等随身物品讲求大品牌和流行款式。6、景德镇消费者对商城关注情况调查如下：（图2-2）数据来源：深圳富智以上调查可以发现：被访消费者对商场内商品质量是否过关、商品品种是否齐全、购物环境是否适宜以及品牌的选择上给予较高关注和关心，而是否离家近、停车是否方便对消费者购物不会产生太大影响。综合分析：从以上对各年龄层的统计分析看出，18－35年龄段以时尚服装、服饰、品牌化妆品、箱包鞋帽为主，符合时尚消费人群的特点。这部分人群所占被调查比例最高，是景德镇目前消费市场的主力。同时这部分人群对中档品牌消费有一定的需求。29－45岁年龄段，对中高档品牌商品的需求较大，是景德镇品牌市场的主力客群。以上可以看出，目前景德镇消费者也已经进入了一个较为理性的购物时代，一个拥有商品质量保证、品牌选择余地较大，购物环境舒适的多种业态组合的商业聚集地将会吸引大量的潜在消费人群。在休闲中购物，在购物中娱乐将是今后消费者选择消费的最佳场所。四、商户市场调查及分析1、珠山中路商圈服装、服饰、饰品、珠宝等经营商户调查及分析Z1、请问您在景德镇经商的时间是1、1年以下2、1－2年3、2－3年4、3－5年5、5－8年6、8年以上（图2-3）数据来源：深圳富智从以上调查可以看出此商圈的商户经商8年以上和1-2年的占多数，两者共占总调查者约一半以上，老手与新手并存的经营者格局。Z2、来您这消费的顾客类型主要有哪些？第一是第二是第三是1、学生2、本地市民3、景德镇周边地市4、外地游玩者5、其他：（图2-4）数据来源：深圳富智上图可以看出：来此商圈消费的主流人群以本地市民居多，其次是市周边县区消费者。Z3、来您店这消费的顾客大部分属于哪个年龄阶段？第一第二1、18岁以下2、18－23岁3、24－30岁4、31－35岁5、36－40岁6、40岁以上（图2-5）数据来源：深圳富智从上图表可以看出，主要消费群体是24-35岁的中青年人士，占绝大多数。Z4、来您商店的顾客一般每次消费金额水平是怎么样的？第一第二第三1、20元以下2、20-50元3、50-100元4、100-200元5、200-300元6、300-500元7、500元以上（图2-6）数据来源：深圳富智从上图表可以看出，消费者每次的消费金额主要集中在100-200元的范围内，其次是200-300元的区间也占一定比例。Z5、请问您现在每月必须支付的租金在以下哪个范围之内1、400元/平米及以上2、300－400元/平米3、150－300元/平米4、91－150元/平米5、71－90元/平米6、51－70元/平米7、31－50元/平米8、30元/平米及以下（图2-7）数据来源：深圳富智从上图可以看出，此路段经营商户每个月的租金范围主要集中在150-300元之间。比较好的地段在400元左右。Z6、请问您现在的租金多长时间交一次？1、一个月2、一个季度3、半年4、一年5、两年6、其他（图2-8）数据来源：深圳富智商户租金的支付以每月一次占多数，约一半左右，一季度交一次的也占一定比例，38％。Z7、请问您这里每日的营业收入大约可以归入下列哪一项1、1000元以下2、1001－1500元3、1501－2000元4、2001－2500元5、2501－3000元6、3001—3500元7、3501—4000元8、4001元以上（图2-9）数据来源：深圳富智从上图可以看出，经营商户的营业额度因品牌与质地的不同而相差较大，2000-4000元的占40％，1000-2000占30％，1000元以下和4000元以上的各占10%。Z8、如果您想再扩大经营规模，需要的面积是1、50平米以下2、51－70平米3、71－90平米4、91－150平米5、151-300平米6、300平米以上（图2-10）数据来源：深圳富智从上可以看出，所调查商户所需要的经营面积以51-90平米占多数，约39％左右，其次是50平米以下的占约31％，而300平米以上的占极少数，仅有4％。Z9、您认为目前景德镇市中心商铺每平方米月租金多少是比较合适的？1、25—50元2、51-75元3、76-100元4、101-125元5、126—150元6、151-175元7、176-200元8、201-225元9、226—250元10、251-275元11、276元以上（图2-11）数据来源：深圳富智多数经营者认为此中心路段的理想租金价位在每月每平米150-225元。Z10、您在决定租赁商铺进行经营的时候，您最为关注的是以下哪些因素（多选）1、地段2、周边商业氛围3、租金水平4、管理是否规范5、主力店的进驻情况6、未来发展潜力7、其它因素（请注明）（图2-12）数据来源：深圳富智经营者普遍关注新商场周边的商业氛围，其次是地段，另外还有租金的承受能力也是其较为关心的。Z11、如果我们在景德镇市中心珠山中路有一大型商业场所，您会考虑在此租赁商铺吗1、会，看好这个地段2、可能会，看项目具体情况3、不确定，还要考虑一下4、不会，不看好这个位置5、不会，现在手头资金有限有72％的人看好我们项目的这个地段，但是否要租赁经营要看项目的发展情况来定，可见他们已经非常的来看待新的商铺投资经营。B11、如果在你目前经营的地方拆迁重建你会留下继续经营还是选择放弃到其他地方去？1、留下，我看好些位置今后发展潜力2、可能会，看项目具体情况3、不会，不看好这个位置（图2-13）数据来源：深圳富智以上是针对本项目一层部分经营者所作的调查，从中可以看出，有75％的商户决定留下继续经营，只有25％的商户认为要看项目具体情况而定。Z12、您喜欢什么商业经营格局？1、商场内独立隔断式档口2、商场内开敞式档口3、独立门面（图2-14）数据来源：深圳富智有近79％的商户对独立门面的商业格局较感兴趣，这可能与目前景德镇的多数综合商业因多种原因没有能够将内铺成功经营而造成的负面效应，所以，在目前以珠山中路为先锋的临街铺面生意火爆的诱导下，多数经营者会无意中去模仿成功的典范。Z13、如果您在景德镇市中心珠山中路经营，您会选择哪种类型的业态？(多选)1、服装2、鞋帽3、箱包4、小饰品5、化妆品6、电子产品7、电动游乐场所玩具8动漫产品9图书、音像制品10、美食城或快餐店11、咖啡茶座等休闲场所12、女子美容美体等13、量贩式KTV或练歌房14、小网吧15、珠宝14、体育用品18、其他（图2-15）数据来源：深圳富智以上可以看出，被调查商户还以经营老本行为主业，主要以服装、鞋帽为主，另外值得注意的是近几年兴起的动漫产品经营也占一定比例，约19％。综合分析：以上是对景德镇市珠山中路商圈的服装、珠宝、饰品类等商户所进行的市场调查，从调查情况可以看出此商圈的商户经商时间以8年以上和1-2年的占多数，在景德镇目前现在条件下，估计会有更多新的中高收入阶层选择经营商铺来提升自己的事业和生活水平；来此商圈消费的主流人群以本地市民居多，其次是市周边县区消费者，消费者年龄主要集中在24-35岁的中青年男女，消费金额主要集中在100-200元的范围内，其次是200-300元；经营商户每个月的租金范围主要集中在150-300元之间。比较好的地段在400元左右，支付方式以每月一次占多数，约一半左右，一季度交一次的也占一定比例，38％；此类商户每日营业额因品牌与质地的不同而相差较大，2000-4000元的占40％，1000-2000占30％，1000元以下和4000元以上的各占10%，在与部分经营商户交流中我们还了解到：此商圈人流众多，一些知名的品牌专卖店的生意火爆，但另一些较普通的没什么影响的服装服饰经营状况一般；新开店所需的经营面积以51-90平米占多数，约39％左右，其次是50平米以下的占约31％，而300平米以上的占极少数，仅有4％；多数经营者认为此中心路段的理想租金价位在每月每平米150-225元之间；经营者普遍关注新商场周边的商业氛围，其次是地段，另外还有租金的承受能力也是其较为关心的；有72％的人看好我们项目的这个地段，但是否要租赁经营要看项目的发展情况来定，可见他们已经非常理性来看待新的商铺投资经营。在对本项目一层部分经营者所作的调查中，我们了解到近75％的商户决定留下继续经营，只有25％的商户认为要看项目具体情况而定。有近79％的商户对独立门面的商业格局较感兴趣，这可能与目前景德镇的多数综合商业因多种原因没有能够将内铺成功经营而造成的负面效应，所以，在目前以珠山中路为先锋的临街铺面生意火爆的成功示范效应下，多数经营者会无意中去模仿、跟随。但也有部分商户认为目前珠山中路的治安和环境较差，几乎每家店面都有过被盗的情况，如果一个新的商业中心有统一的经营与物业管理，她们还是很乐意到那里去开店的；另外被调查商户今后的经营方向还主要以老本行为主业，主要以服装、鞋帽为主，另外值得注意的是近几年兴起的动漫产品经营也占一定比例，约19％左右。2、珠山中路、浙江路商圈餐饮、休闲娱乐等经营商户调查及分析Z1、请问您在景德镇经商的时间是1、1年以下2、1－2年3、2－3年4、3－5年5、5－8年6、8年以上（图2-16）数据来源：深圳富智上图表可以看出，商户经营者经商时间以1-3年和8年以上为数，分别占到了60％和20％。Z2、来您这消费的顾客类型主要有哪些？第一是第二是第三是1、学生2、本地市民3、景德镇周边地市4、外地游玩者5、其他：（图2-17）数据来源：深圳富智从上图表可以看出此类商户主要面对的顾客类型以本地市民居多，其次是景德镇周边地区消费者。Z3、来您店这消费的顾客大部分属于哪个年龄阶段？第一第二1、18岁以下2、18－23岁3、24－30岁4、31－35岁5、36－40岁6、40岁以上（图2-18）数据来源：深圳富智此类商户面对的消费顾客年龄从上图表可以看出主要在24-30岁的青年，其次是36岁以上的中年人士，也占不小的比例。Z4、来您商店的顾客一般每次消费金额水平是怎么样的？第一第二第三1、20元以下2、20-50元3、50-100元4、100-200元5、200-300元6、300-500元7、500元以上（图2-19）数据来源：深圳富智顾客每次消费的金额主要集中在50-200元的范围，其次50元以下也占一定比例。Z5、请问您现在每月必须支付的租金在以下哪个范围之内1、400元/平米及以上2、300－400元/平米3、150－300元/平米4、91－150元/平米5、71－90元/平米6、51－70元/平米7、31－50元/平米8、30元/平米及以下（图2-20）数据来源：深圳富智此类商每月支付的租金因所处地段不同而有所不同，其中71－90元/平米占37％，31－50元/平米占21％，而91－300元/平米占到了14％。Z6、请问您现在的租金多长时间交一次？1、一个月2、一个季度3、半年4、一年5、两年6、其他（图2-21）数据来源：深圳富智租金的支付从上图表可以看出以一个季度和一个月交一次占绝大多数Z7、请问您这里每日的营业收入大约可以归入下列哪一项1、1000元以下2、1001－1500元3、1501－2000元4、2001－2500元5、2501－3000元6、3001—3500元7、3501—4000元8、4001元以上（图2-22）数据来源：深圳富智此类商户每日的营业额集中在4001元以上，其它范围的占较小的比例。Z8、如果您想再扩大经营规模，需要的面积是1、50平米以下2、51－70平米3、71－90平米4、91－150平米5、151-300平米6、300平米以上（图2-23）数据来源：深圳富智此类商户所需要的经营面积主要集中在300平米以上，占到所调查商户一半以上，其次是90-300平米之间，占42％左右。Z9、您认为目前景德镇市中心商铺每平方米月租金多少是比较合适的？一楼二楼三楼1、25—50元2、51-75元3、76-100元4、101-125元5、126—150元6、151-175元7、176-200元8、201-225元9、226—250元10、251-275元11、276元以上（图2-24）数据来源：深圳富智此类商户心目中对市中心商铺的理想租金一楼以每平米每月151-200元之间占多数，二三楼都以每平米每月20-50元占多数。Z10、您在决定租赁商铺进行经营的时候，您最为关注的是以下哪些因素（多选）1、地段2、周边商业氛围3、租金水平4、管理是否规范5、主力店的进驻情况6、未来发展潜力7、其它因素（请注明）（图2-25）数据来源：深圳富智此类商户选择商铺时对地段、周边商业氛围、租金水平还有管理是否规范给予较大关注，而对于未来发展潜力和主力店是否进驻没有太在意。Z11、如果我们在景德镇市中心珠山中路有一大型商业场所，您会考虑在此租赁商铺吗1、会，看好这个地段2、可能会，看项目具体情况3、不确定，还要考虑一下4、不会，不看好这个位置5、不会，现在手头资金有限（图2-26）数据来源：深圳富智从上图表可以看出，在所调查的经营商户中有近一半以上的经营者对在此经营表示不能确定，有40％的被调查者认为可能会。Z12、您喜欢什么商业经营格局？1、商场内独立隔断式档口2、商场内开敞式档口3、独立门面（图2-27）数据来源：深圳富智多数被访商户独立门面的商业铺表示欢迎，占到约92％。13、如果您在景德镇市中心珠山中路经营，您会选择哪种类型的业态？(多选)1、服装2、鞋帽3、箱包4、小饰品5、化妆品6、电子产品7、电动游乐场所玩具8动漫产品9图书、音像制品10、美食城或快餐店11、咖啡茶座等休闲场所12、女子美容美体等13、量贩式KTV或练歌房14、小网吧15、珠宝14、体育用品18、其他（图2-28）数据来源：深圳富智以上可以看出，在所调查的商户中59％的经营者选择以目前的所从事的行业为主要经营业态，即餐饮和休闲场所，值得注意的是与前面所调查的服装经营商户类似的是有相当一部分经营者看好了动漫产品这一新兴的业态，占到了33％。综合分析：以上是对珠山中路和浙江路商圈的餐饮、休闲娱乐类经营者所做的调查，调查发现，经营者经商时间以1-3年和8年以上为多数，分别占到了60％和20％。从上图表可以看出此类商户主要面对的顾客类型以本地市民居多，其次是景德镇周边地区消费者，消费者年龄主要为24-30岁的中青年人士，其次是36岁以上的中年人士，也占不小的比例；顾客每次消费的金额主要集中在50-200元的范围，显示以中档消费为主；此类商户每月支付的租金因所处地段不同而有所不同，其中71－90元/平米占37％，31－50元/平米占21％，而91－300元/平米占到了14％，支付方式一个季度和一个月交一次占绝大多数；每日的营业额集中在4001元以上，其它范围的占较小的比例；此类商户所需要的经营面积主要集中在300平米以上，占到所调查商户一半以上，其次是90-300平米之间，占42％左右；他们心目中对市中心商铺的理想租金一楼以每平米每月151-200元之间占多数，二三楼都以每平米每月20-50元占多数；此类商户选择商铺时对地段、周边商业氛围、租金水平还有管理是否规范给予较大关注，而对于未来发展潜力和主力店是否进驻没有太在意；在所调查的经营商户中有近一半以上的经营者对在此经营表示不能确定，有40％的被调查者认为可能会。多数被访商户独立门面的商业铺表示欢迎，占到约92％；59％的经营者选择以目前的所从事的行业为主要经营业态，即餐饮和休闲场所，值得注意的是与前面所调查的服装经营商户类似的是有相当一部分经营者看好了动漫产品这一新兴的业态，占到了33％。第三部分、项目商业主题定位主题定位概念导入备选方案：1、精品休闲购物中心此主题定位旨在突出区别与本项目有竞争性的商业物业的特点，从项目业态组合和业种规划的特征中提炼而来，从消费者购物心理与需求入手，有效锁定项目定位的目标人群。2、多维·观光休闲购物殿堂此主题旨在突出本项目的建筑优势和特色，用以区别于竞争对手的主要特征。“多维”这里特指横向纵向的人流疏导系统有效交织、多位一体、立体交叉：主入口地下长廊和通向二层的扶梯或步行梯自然将消费者分流至负一层和第二层；地下广场旋梯成之字形连接各个楼层；垂直的观光电梯直送天厅，东西南北中，上下左右空……设计师通过前卫、时尚的建筑设计手法巧妙地将多层商业自然连接，浑然一体，再加之其别出心裁的建筑景观元素与艺术风格，极其准确地把握住了现后代消费者愚乐娱购、休闲消费的特殊心理。顾客流连于此，恰似进入了一个除却家庭、工作场所之外的第三休闲空间，让人忘返。3、热带雨林休闲购物中心通过热带雨林的一些植被、风景作为背景，通过小品来塑造项目热带雨林风格。如：有大板状根，有老茎生花果，有飞舞的巨藤，有树林的绞杀戒，有飞窜的花园等神奇生态景观等。特别是在商场的中庭设计中，可选用悬挂热带的藤蔓来极力烘托。一、商业定位原则定位应充分吻合目标消费人群，使更多的目标消费人群所向往的消费场所。定位应该具有鲜明的特性，而且部分业态作为对商圈的补充。定位应该具有延展性，为以后公司在开发其他项目提供品牌支持。定位应吻合项目的产品特性，避免在推广过程中产品与项目的定位相矛盾。二、项目市场定位1、市场定位理念根据对市场及本项目的优劣势所进行的分析，结合休闲广场商圈的行业特性，可以看出，目前休闲广场商圈中主要以大型百货公司、街铺、专卖店经营为主，缺乏多功能休闲精品购物中心。同时，消费者的消费观念向休闲、文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高。逐渐追求多样化、个性化、休闲以及文化的商业内涵。本项目正好可以填补这方面的空白。2、市场定位中心区旗舰级购物休闲广场将本项目规划成集购物、饮食、娱乐、时尚、园林休闲等功能于一身的现代化精品休闲购物中心并赋予其鲜明的特色和个性，引进高质素的商品和现代的经营管理模式，定将使本项目成为景德镇标志性商业中心。三、项目形象定位时尚的购物概念、现代的功能配置、丰富的商品组合、舒适的购物环境、优越的消费模式、鲜明的特色，一系列的前景规划将使本项目成为休闲广场商圈档次最高、功能最齐全、最具现代化特色的精品休闲购物中心。形象主题定位：1、景德镇•都市客厅支持点：（1）“新天地”地处景德镇核心商圈，具备极强的市场号召力。（2）“都市客厅”意在将景德镇最时尚、最前言的建筑及商品元素在此展现给自己家人和外地游客。（3）“客厅”是小憩之所，是留客之地，充分迎合了现后代人们急需除家庭、工作场所之外的第三都市空间的心理。（4）“都市客厅”依赖城市环境，在城市的商业旺地成长，消费者在这里得到的是生活质量的满足，它的定位能体现项目的个性。2、珠山中路•后花园支持点：（1）“新天地”地处景德镇传统商圈珠山中路，是珠山中路的延续。以此定位可将市民原有的消费习惯得以传承与自然延伸。（2）“后花园”与新天地小尺度大空间的形象不谋而合，突出其独特、新颖、怡人的购物环境和商品特色。四、项目功能定位1、商场1-4层的区位划分本项目三面临街，东面临新村东路，西面临新村西路，南面临珠山中路，东西向街道长约75米，南北向街道长约80米，拥有较多的街铺资源。以现阶段项目周边的商业气氛来衡量：北面临市体育委员会，目前的商业气氛欠佳；南面和东面临珠山东路，已形成一定的商业氛围；西面临新村西路，未来的商业价值不可限量。2、商场的商品定位及功能定位 楼层 营业面积M2 主题定位 业种规划 4F 3068 美食天地 中式餐饮、特色餐饮（韩国料理、日本寿司、拉面馆）、咖啡西餐厅、儿童益智馆等 3F 4082 休闲娱乐城 美发、美容美体、婚纱摄影、KTV、瑜珈健身会所、网吧、电玩 2F 4253 运动大本营 品牌体育、运动装、休闲装、户外用品、健身器材等 1F 3655 时尚名店坊 品牌男装、女性职业装、金银珠宝、化装品、女装、皮具、皮鞋、手表等 -1F 4076 流行前线 少女装、男装、美甲、饰品、动漫产品、淑女装、休闲水吧、零食世界、时尚手机、精品等（表3-1）注：各楼层规划不同的功能以及商品组合是根据消费者的需求及消费习性，还有各类型商品对租金的承受能力综合而定。把商场的主力消费群所喜爱的商品设置在较低楼层，以营造商场旺场的气氛，而把大众喜好的“美食”、“娱乐”类放在商场的高楼层，是为了带动较高楼层的人流量。不同楼层设置不同的主题，是希望能达到消费人流平均分布的目的。3、商品定位以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。4、功能定位（1）“新天地”全新概念的立体园林商城。（2）全面导入园林绿化，强化旅游功能。（3）具有极强的休闲、观光、购物功能，集购、食、娱、休于一体。第四部分、业态组合与业种规划规划中总建筑面积19000㎡（-1-4层）-1F：40671F：36552F：42533F：40824F：3068业态组合及业种规划负一楼主题：流行前线（图4-1）负一楼业态分布（图4-2）各业态所占比例图示主营项目：休闲水吧、零食世界、时尚用品、饰品、精品、少女装、IT产品/时尚手机、动漫产品等。主要消费群特征：负一层消费群主要针对本地及周边地区年龄在18-28岁的时尚女性和青少年为主。她们追求时尚，穿着打扮前卫，对流行时尚的东西感觉敏锐，有一定的超前消费欲望及市场消费潜力。姐妹同行、情侣结伴，漫步于建筑设计师精心打造的景观休闲购物殿堂，在这里可以领略到来自国内最最时尚、最最前卫的流行元素：服装服饰、动漫饰品、女性饰品等等，只有想不到，没有看不到；零食消费是女性尤其是时尚女性的特有的专利，如果逛累了，可以坐在地下广场内的休闲椅上喝点冷饮、吃点零食，聊聊天，好不惬意！一楼主题：时尚名店坊（图4-3）一楼业态分布图方案一（图4-4）各业态所占比例图示主营项目：品牌男装、化妆品、名表、时尚用品、麦当劳/肯德基、皮鞋、皮具、箱包、女性职业装、黄金珠宝、金银首饰、玉器等。主要消费群特征：一楼消费群主要针对本地及周边年龄在28-40岁的白领女性、女老板、商务女性以及以家庭为单位的中高收入者。她们的消费能力相对较高，当然也注重商品品牌和消费的品位，或者说她们对消费金额的数量不太看重，但对其产品质量和服务质量要求较高，因此她们更加注重一种精神上的满足感。化妆品、名表、金银首饰等这些不仅是消费者追求美的表现，更是她们身份与品位的象征，新天地的时尚名店坊，目标消费群所有的心里需求和精神享受将在这里表现的淋漓尽致！相关建议：考虑到品牌男装所需商铺面积较大，建议在销售时尽可能将相邻（上图黄色虚线部分）两间铺面一同销售，这样有利于今后招商和运营管理工作的顺利进行。（图4-5）一楼业态分布图方案二因考虑到此方案临街铺面进深过长，开间与进深比例严重不协调，所以建议在销售时尽可能将每相邻两间铺面（上图黄色虚线部分）一起销售，这样可以避免招商和后期经营管理中可能遇到的困难。二楼主题：运动大本营（图4-6）二楼业态分布图（图4-7）各业态所占比例图示主营项目：牛仔系列、户外用品、休闲系列、麦当劳、运动系列、体育用品、健身器材等。主要消费群特征：本地及周边地区以企事业业白领、机关干部以及以家庭为单位的中高收入阶层。这一部分人群在事业或者工作上得到了别人的认可和极大的满足感，所以为了保持或者升级这种满足感，他们会对工作之外的运动休闲活动格外看重；再加之近几年兴起的奥运风、世界杯热，与运动相关的商品备受这部分人群的青睐，从而影响到整个家庭的消费习惯和消费理念，当然他们对商品的品牌也很有讲究，只要适合其口味，价格不是问题。相关建议：整个二楼的地面通道建议采用运动跑道（如上图所示）的装饰来增强动感、奔放的人流动线，深化此层以运动休闲为主题的购物消费。地面材料建议使用弹性好、耐磨、耐油、耐天候老化、防滑、平整、色彩美观、舒适、减轻疲劳、易清洁，易维修管理的大红色塑胶材料。以大红色为主题色的通道，烘托了一种热情、奔放、时尚的现代气息；以运动跑道的形式来代替普通的楼层通道，不仅充分迎合了近些年来众多的人群对奥运体育盛会的热衷追求与切身体验的随时向往，而且能给消费者带来一种崭新和较为亲切时尚的视觉与精神享受；大力提倡运动健康、休闲购物，环保消费的经营理念，在不知不觉中去刺激与带动顾客消费。三楼休闲娱乐城（图4-8）三楼业态分布图主营项目：美发、美容美体、婚纱摄影、KTV、瑜珈健身会所、网吧、电玩。主要消费群特征：本地懂时尚、有品味、高素质白领、预婚新人、个体老板等中高收入人群等。随着人们生活水平的不断提高以及现代科技的高速进步，众多的白领对美的需求与高科技的互相碰撞，便产生了现代商业新兴业态的巨大市场需求。美容、健身、将会是现在和今后中高收入人群用于消费的一块很大空间。这部分人对娱乐休闲场所的环境及服务的质量有较高要求，只要价格适中，环境氛围好，公众口碑好，达到让其重复消费的目的应该是比较容易的。四楼主题：美食天地（图4-9）四楼业态分布图主营项目：中式餐饮、特色餐饮（韩国料理、日本寿司、拉面馆）、咖啡西餐厅、知名连锁餐饮、儿童益智馆等主要消费群特征：情侣、外地慕名而来的商务人士以及以家庭为单位的中高收入人群等。家庭聚会、情侣约会、节假日消潜等等。说明：在此楼层设置儿童益智馆的目的是考虑到目前景德镇市场上这一块相对空白，另一方面随着近些年国家整体就业形势严峻使得众多的家长对孩子的早期教育格外重视，再加上根据前期市场调查发现本项目周边有好几所小学校，市场潜力巨大。当然，我们的最终目的是想通过这样一个平台来连通新天地与以家庭为单位的潜在消费大军，在休闲消潜中开发了孩子的智力，在聚餐聊天中实现了家长与孩子的情感交流，即以儿童带动家庭消费的目的。另外，儿童可以带动人气，从而带动整个商业的财气。还有就是此楼层的目标消费人群与二层或有重合，这样可以使得各楼层之间产生互动互赢，实现共同繁荣的商业景象。相关建议：临街部分设计为通透立面，用大幅透明玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位。导入并稳固较高层人流建议1、推广策略消费教育：即对消费者进行消费知识的教育。大力提倡绿色休闲、绿色饮食、健康消费理念，目的在于将此理念与新天地的整体形象相互渗透，达到在消费者心目中形成独特的概念，进而认可新天地从外到内的整体形象；开展消费教育，吸引消费者学习新的商品知识和建立良好的生活方式，接受科学的消费观念，同时拉近了新天地与消费者的心理距离，从而促使消费者形成对特定商品、服务和新天地肯定的消费态度。当然，营销策略的创新内容非常丰富，如拍卖、时装表演、免费购物（抽奖）等。2、树立良好形象，培育忠诚顾客吸引客流的最高目标是培育一批忠诚顾客，这样的新天地才有长远的发展前景。因此，需做好以下几方面工作：（1）树立新天地的良好形象。企业形象战略源于美国，将企业形象导入流通领域，在欧美已风行40年，对商业发展起着重要的作用。良好的商业形象是一笔巨大的无形资产，它在吸引客流中的作用越来越大。因为消费者购物的过程就是一个寻找信息到选择决策的过程，在这个过程中，如果新天地的信息进不了目标客流的知晓信息集，或者形象不佳，那么就根本不可能被考虑和选择。（2）提供完善服务。服务是提供顾客忠诚度的重要法宝。顾客对某一主体的忠诚度取决于其满意度（ＣＳ），即ＣＳ＝Ｖ／Ｅ（Ｖ：企业实际提供给顾客的价值，Ｅ：顾客所期望的价值）。要提高满意度有两种途径：一是降低价格；二是提供高质量的服务。3．工商、银商联手，共同开拓市场“买方市场”格局的初步形成，共同的利益已经迫使生产企业、商业企业和银行联手，进行市场的开拓。（1）新天地凭借自身的“中间品牌”和市场网络优势直接进入消费品工业领域，通过收购、兼并、控股重组部分消费品生产企业，形成以商业为主导的产销一体化组织，凭借新天地的自有品牌吸引客流。（2）与旅游业、金融业、房地产业联合，进行经营销售领域的拓宽，并积极探索消费信贷和租赁消费方式。在保证信用安全的前提下，积极鼓励消费者进行信用消费，可以促进销售，吸引客流。（3）为消费者提供订货服务。现在的消费者已经越来越多地摒弃了从众化消费心理，转而追求个性化消费。这种转变，反映到商品需求上来就是消费者对商品多品种、小批量的需求。为了顺应这种消费需求的转变，就必须使商品流通的全部活动服从于关照消费者利益，借助于生产厂家的合作，来满足消费者需求，从而吸引更多的客流。为了实现这种厂商、银商联盟，新天地必须广泛地应用信息技术和沟通工具，来保证商品供应的及时和消费者金融服务的高效率，以开拓市场，吸引客流。4．政府出面牵头，进行新天地的建设新天地的建设要纳入当地政府的发展规划，以保证落实。现阶段主要应作好以下几方面工作：（1）交通建设。交通状况与商业客流息息相关，新天地紧邻休闲广场，属交通要道，但因支路，防护栏、车流较多，车水马龙同样不利于吸引客流，尤其不利于吸引马路对面的人流。所以我们建议可与政府协商封掉广场到新天地的防护栏，用广场直通二层或三层的天桥代替，这样不仅可以减少交通事故，而且还可将休闲广场庞大的潜在消费人群有效导入新天地。（2）合理延长营业时间，使营业时间与顾客的流动规律相一致。可以采取因时制宜（节假日适当调整营业时间）；因季制宜（随季节变化调整营业时间）；因地制宜（随新天地所处的地段不同来调整营业时间）。通过营业时间的调整，可以吸引更多客流。当然，这还需要其它配套设施的建设，如单独疏导人流系统等。（3）完善购物环境。购物环境是一个广义的概念，它包括交通条件、休闲条件、功能条件。购物环境好坏与商业客流量、消费者滞留时间、消费者对主体偏爱程度存在着极为密切的关系。购物环境的营造必须突出两点：第一，将顾客分散的注意力吸引到购物地点来，这主要是通过商场的招牌和橱窗陈列来实现的。新天地上各商家应精心制作具有高度概括力与强烈吸引力的招牌和精美的橱窗，使之对消费者产生视觉刺激和心理影响。第二，购物场所，应让消费者一走进去就有一种耳目一新、心情舒畅的感觉。购物场所的布置应注意照明度适中，颜色搭配协调，空气清新，音响柔和动听。除此之外，营业员的仪表风度、言谈举止也是购物环境的重要组成部分。5、以人为本。不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括非常成功的商业街、步行街，更多的也体现了社会活动中心的功能。在新天地中，建议多一些绿色自然景观、多一些休息椅、多一些免费提供给儿童玩乐的设施、多一些盲人道，为广大市民提供非常优美的环境。6、重视节点。一条步行商业街就好像一首交响乐，时而高亢激昂，时而低回婉转。在新天地中通过设置主力店，一些活动和景观设计几个节点，可最大限度的聚集人流。 7、商魂培育。商业街在历史上有非常深厚的商业渊源，我们认为一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。新天地要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。8、有机链接。这个有机链接在新天地规划、设计、开发过程中，应该注意新天地和周边原有商业的链接。比如新天地是新建的，要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接，不要割裂。在街的两侧，也要形成链接，不要形成单边的情况，包括一层、二层、三层，楼层之间的链接。在一条新天地整体规划设计中，相关的链接工作非常重要。9、独特景观。目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。如果新天地能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。总之，新天地对商业客流的吸引，都必须以消费者的需求得到真正的满足为前提。各种吸引商业客流策略的制定和贯彻实施，应以更好地满足消费者的需求为出发点。相信新天地只要有了商魂、商脉、商气，商道，它就会拥有无限的商机。第五部分、主力铺型面积建议珠山东路和新村西路交汇处为主力店进驻商场首选的位置，该区是整个项目人流最旺的位置，也就是商业价值最高的位置。通过珠山东路和新村西路的人流拉动作用，形成商业中心外围的人流。三四楼的主力店主要考虑引入中国品牌连锁餐饮和是娱乐场所，中国品牌连锁餐饮的设置用以满足整个商场在购物的同时，休闲和餐饮的需求。主题型经营，品牌路线，满足消费者购物休闲餐饮的需求。娱乐则是吸引人气项目，可以促使人流向高处的流动，将商业经营向高层引伸。主力店进驻商业中心。因为其规模很大，而且很多的主力店在经营过程中已经形成固定的风格。为了保持其品牌效应、对顾客的亲和力。在与主力商家谈判的过程中，一般会提出所选位置门面跨度、进深、柱网、中庭、上下通道等硬性要求。在主力店进驻后的规划设计，主要是跟主力店经营者协商，确认主力店对步行街规划设计方面的要求，然后一一实施即可。主力店铺的面积建议为300-600平方第六部分、各楼层平均租金的建议一、项目租金估算最理性租金→市场比较法租金本项目地处成熟商圈，因此在制定租价时应采取市场比较法。通过对可比项目的租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场的最理性租金。“可比”的定义是：规模、经营品种相似的或地理位置接近的商业场所。项目周边商铺租金一览表（元/㎡） 街道 珠山中路 珠山中路 珠山中路 莲社路 路段 东段 中段 西段 中段 面积 140 240 60 38 租金 369/㎡ 300/㎡ 250/㎡ 240/㎡1、比较法定价的影响因素（表6-1）项目周边商铺租金表——地理位置——交通状况——商业氛围——人流量状况——店铺规模——门面大小——店面形象——经营管理——经营商实力信誉——商品知名度2、定价的基本原则根据我司对本项目周边地区的市场调查，及考虑到影响商业物业定价的各因素，综合分析确定在参照体系的标准上，我们采用的是行业所制定的内部比较标准，具体比较如下：商铺价格测算表 项目 权重 本案 珠山中路东 珠山中路中 珠山中路西 莲社路 平均租价（元/m2） PZ=X P1=369 P2=300 P3=250 P4=240 地理位置 12 12 12 10 9 8 交通状况 10 9 9 8 8 8 商业氛围 10 10 10 8 7 7 人流量状况 10 9 10 8 7 7 店铺规模 7 7 6 5 5 5 门面大小 10 10 9 8 8 7 促销活动 7 6 5 5 5 4 店面形象 11 11 9 9 8 7 经营管理 8 8 7 7 6 5 经营商信誉 8 8 7 6 6 6 商品知名度 7 6 5 5 4 5 合计 100 Q’=96 Q1=89 Q2=79 Q3=73 Q4=69（表6-2）（1）各参考项目租价是根据现在市场租价计算而来的；（2）的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。修正后各相关项目的价格PI’PZ’=（Q/QI’）×PZ注：PZ为租赁均价P1’=（Q’/Q1）×P1=(96/89)×369=342元／平方米P2’=（Q’/Q2）×P2=(96/79)×300=246元／平方米P3’=（Q’/Q3）×P3=(96/73)×250=190元／平方米P4’=（Q’/Q4）×P4=(96/69)×240=172元／平方米各相关项目权重取值为WzW1=30%W2=50%W3=12%W4=8%租价Pz=∑PIWI租价Pz=342×30%+246×50%+190×12%+172×8%租价Pz=261元/㎡此为一楼平均月租金计算值，取整数261元/㎡。考虑到目前景德镇多处综合商业未能成功经营且多处商铺空置给经营商户带来的负面影响较大，再结合市场的接受程度，建议取修正系数0.9，即一楼平均月租金设为261*0.9=234.9元，取值235元；我们的目的是要尽可能减少经营者的多重顾虑，提高预进驻商户的积极性，进而增强他们的经营信心。只有将经营商户的利益放在此首位，想方设法将整个商业项目做火做旺，一段时期后，将租金在经营者可接受的范围内逐步提升（即招商策略中的租金低开高收、放水养鱼策略）就是水到渠成的事情。通过以上数据分析，按照经营业态不同，经营区域不同以及经营的档次，建议本项目的租金价格制定如下：楼层价值差异关系及计算后的租金表 楼层 比值系数 平均租金（元/月/㎡） 负一楼 0．5 117.5 一楼 1.0 235 二楼 0.5 117.5 三楼 0.25 58.75 四楼 0．125 29.375（表6-3）由此，建议本项目采取如下的租金标准修正后的租金建议 楼层 平均租金（元/月/㎡） -1楼 118 一楼 235 二楼 118 三楼 59 四楼 29二、招商策略建议招商工作成功与否，将直接影响商铺的销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品的经销商签约，必能让投资者增强投资信心。策略一：提前介入制定招商政策招商政策在销售期介入制定是发展商和投资者两方面的要求1、发展商对商铺销售的要求商用物业销售要求发展商必须给投资者一个投资信心，关键的工作就是把商场未来的经营运作、经营特色、经营品种、经营手法、经营规模、经济效益传递给投资者，让投资者对项目有更详尽的认知，帮助投资者建立获利的信心，从而令销售速度加快。2、投资者对商铺投资的要求提前介入制定招商政策可大大缩短商场的开业时间，让投资者感觉到即买即收租的有利局面。策略二：有意识选择商户商场经营是否成功，很大程度取决于商户的构成，但不是所有想来的商家都给他来，不同规模、不同定位的商场有不同的商户结构，进不进不是由市场、也不是由商户自主决定的，而是由发展商和策划公司预先“策划”决定的，想来的不一定让他来，没想过要来却与商场定位相符的商户，我们要千方百计请他进来。策略三：经营商品类别与商场定为一致经营商品类别与商场楼层的定位一致。对于新天地来说，是比较复杂的招商问题，既要与商场定位保持一致，又要避免雷同，使商户之间能进行差异化经营。实施经营商品与商场定位一致的策略，从制定整体的招商策略、租赁策略、经营品种策略及商户入场资格入手，严格控制商户的种类、数量、质量，有助于整个商场的经营结构和功能分区维持有序的格局，保证场内的质量和品质，避免商家随便转换经营品种、改变销售策略、改变铺位设计而偏离整个商场经营理念。商户进驻三大要求：1、知名或连锁商户知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多品牌商户进驻，商场形象越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成强大的吸引力；另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化，在主力商家的进驻中得到充分体现。2、个性鲜明的特色商户不同的商户会带来不同的消费群，某些商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。3、能吸引人流量的商户有一些商户不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场购物增长，对这些商户要重点引进，如娱乐场所餐饮区等，对商场吸引人流量有重大贡献。第七部分、租售比例建议出租商铺由开发商统一规划、统一招商、统一管理是目前中国大部分开发商运用的经营模式。应该说，在现阶段的经济环境和城市发展情况下，这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端，因为在租售比例的控制上，很多开发商往往把握不住火候，如果出售的比例太高，而且投资成分太大，经过混乱的易手后，将会造成商业形态无法统一协调，由此影响商铺的入住率，这样不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，从而使项目难以稳定经营。因此，中国的商业地产开发者和经营者为了发展必将不断地提高自己的商业运作能力，从而使纯物业经营模式成为可能，因为这种模式最重要的在于前期的商业运作，只有这个阶段成功了，后续的经营才能维系，并在经营增值后才会由于有多种处理方式而使抗风险能力明显提高，这是商业地产成熟的表现，也是商业地产发展的必然趋势。在考虑到企业实际情况以及不影响整体商业经营的前提下，本项目租售方案建议如下：销售部分：负一楼，4076平方；一楼，3655平方；二楼，4253平方商业用地；三楼，除瑜珈健身会所以外的其它所有面积共计4082-1270=2812平方，共计14796平方，占商业总建筑面积的77%。三楼销售模式：考虑到目前许多的商业物业返租销售模式很难兑现，造成投资者期望值与现实之间的巨大差距，影响了投资者的信心。所以本项目三楼建议采取与其它销售楼层一样的模式：按所分割铺位大小整体销售，虽然其单个铺位面积相对较大（建筑面积约在400-600平方之间），但其价值远比其它销售楼层要低，所以总价相比一层黄金铺位也不会超出太多。出租部分：三楼瑜珈健身会所1270平方米、四楼3068平方，共计4338平方，占商业总建筑面积的23%。第八部分、商铺交付装修标准建议一、铺内装修标准铺与铺之间用优质防火板材间隔（街铺之间用砖墙间隔）；铺面12cm玻璃和玻璃门；耐磨性，防滑性地砖；天花采用铝板天花；铺面灯箱统一由发展商制作；预留冷气出风口及多插座电掣、电话线插口、宽带插口、银联POS机专线插口；独立电表。二、公用设备设施及装修地  面：选用高级花岗石配华贵抛光砖；天  花：采用铝板天花；公共卫生间：采用名牌洁具及云石台面；供电供水：商场采用设备自动化系统，确保给排水、供电的正常使用；排烟：规划餐饮的部分要设置合理的排油烟系统，确保其不影响到其它商铺的正常经营。照明设备：除正常供电自动化系统外还备有充足的后备发电，确保商场的用电正常；通迅设备：设置信息自动化系统，配有充足的程控电话及分机，提供24小时专业保安服务，并连接有关保安机构的自动报警装置；照  明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；保安设备：项目所有出入口、电梯、公共通道及停车场等均设有闭路电视监控系统，提供24小时专业保安服务，并连接有关保安机构的自动报警装置。晚上10：00以后建议封闭主入口，只留几个分入口来疏导较高层餐饮休闲消费的人流，确保整个商场的人员及财产安全。独立通道管理：针对较高楼层经营餐饮、休闲娱乐的商家，因其与较低层商家在营业时间上有所不同，所以建议需要规划独立通道来疏导消费人流。消防设备：采用智能化消防警报中心，设有烟感、温感报警装置及喷水水幕和气体防火系统均由中央控制负责24小时监察。停车场管理：闭路电视实施24小时录像确保车辆安全。三、外部规划设计几点建议1、内部的装潢与布局则以点面结合、多层次设计来形成流向通畅、新颖实用的购物环境，为购物者营造了温馨舒适、闲情浪漫的购物氛围，使消费者在购物的同时享受休闲自在的轻松情调。注重与灯饰、天花的协调内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调，达到风格统一的视觉效果。材料正确选取地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨季节），避免采用木质地板（防火功能）；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。地、墙面的图案选择项目的地、墙面图案运用除了要给合步行街经营主题外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。2、灯饰设计考虑到电费成本的问题，项目将来的晚间营业建议由经营者的室内照明为主，配合项目的霓虹灯、招牌灯箱、装饰性路灯构建项目的照明系统。项目室内照明设计既要满足展示功能需要，又要满足美学要求，室外照明设计对塑造商场的形象起着至关重要的作用。室内照明的关键在于处理步行街的商店之间的照度关系。一方面，无论白天还是晚上，都要保持步行街的足够的照度水平，并通过光线变化增加步行街的趣味性。另一方面，步行街的照明不能对商店造成不良干扰，妨碍店面和橱窗展示。商店需要提高亮度来增加吸引力，强化商品展示，因此，仅仅依靠店面照明者受项目的整体照明设计的影响很大，项目的吸引力在很大程度上取决于店面效果，因此，一般来说，店面照度比步行街照要高得多。灯光的垂直吸引。动感强烈的三维空间景观对于促进垂直运动非常有效，闪烁绚丽的灯光设计、巨大的吊灯都有一种难以抗拒的吸引力。采用配合商场各楼层主题的灯光，形成每个楼层不同的特色，并利用项目大面积落地玻璃的开阔透亮性，使室内和室外步行街的景观互为交融，把人吸引上来。3、商场洗手间布局要点“隐性”布局。项目洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。确定数量。结合商场人流量，确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。本案定位为休闲购物主题的商业中心，洗手间的设立要考虑主力店商家单位自有洗手间及公共洗手间之间的互补性。结合商业项目设置卫生间的标准，每1000平方米设置2个蹲位的卫生间，则项目有19670平方米，需要配备40个蹲位的卫生间。按照每个卫生间10个蹲位的要求，整个商场只需要4个卫生间。4、休息椅、垃圾桶布置要点（1）休息椅布置要点区位选择：休息椅，一般放置于休息区域，中庭，过道旁。放置时要注意避免布置过密，而减少步行、经营空间。避免与厨窗相靠。休息椅放置，不能与商场商铺厨窗相靠，若与厨窗相靠，会阻碍厨窗内商品的展示功能。（2）休息椅布置三忌一忌：与垃圾桶相邻   休息椅布置避免与垃圾桶太近，若则垃圾异味会影响休息椅的休息功能。一般与垃圾桶相距5~10米间 二忌；阻碍人流    休息椅的布置要避免占用过多空间，阻碍行人，形成间接阻塞 三忌：无规则设置    休息椅布置时，要通过有序规则布局，避免零乱，影响商场美观      （3）垃圾桶放置要点商场垃圾桶位置设置要点1  电梯口侧，避免电梯内垃圾的积累，保证电梯的清洁      要点2  过道拐角处，方便      要点3  洗手间内      第九部分、商业营运管理模式建议一、管理功能大型商业物业的管理特点是统一管理、分散经营，针对这一特点，我们建议采用如下的管理模式。管理功能图二、管理模式管理模式选择上，建议采用香港惯用的商业和物业双管的管理模式。由投资商成立一家经营管理公司在交付商铺后的三年内甚至长期作为物业的管理者进行商业和物业双功能的日常管理，该经营管理公司可由投资商控股的有限责任公司。公司设立商业管理部，负责商铺的租赁、市场营销和现场营运管理等工作，为促进商铺售楼和日后良好经营管理，可以聘请国内专业的商业顾问公司作为商业顾问。投资商重视商业管理顾问将有助于商铺日后经营，对商铺的价格提升和销售均有正面的影响。物业管理按普通的物业管理功能运作，但须加强对商铺营销和营运管理的服务，管理高层则须重视商业管理部门和物业管理部门的协调工作。经营管理公司的收入主要是商铺租金、物业管理费、广告推广费和屋顶墙体广告位租金收入，主要的支出是广告推广费、人员工资、其它管理费用（含保安、清洁、招商、机电设备管理等）。业主约束：任何业主都必须在合作或购买商业物业时签订商业物业管理 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，以保证经营管理公司的营业收入，从而为整个商业项目的成功经营创造条件。具体组织架构图如下：组织架构图第十部分、租赁合同和商户管理公约建议一、租赁合同商铺租赁合同出租方（甲方）：地址：承租方（乙方）：地址：身份证号码：根据我国有关法律、法规的规定，本着平等互利的原则，为明确双方之间的权利与义务，经协商一致，签定本合同。第一条：出租商铺位置及面积甲方将位于地方层号商铺（见附图）出租给乙方经营。第二条：合同期限和用途合同期限为年，从二00年月日至二00年月日。合同期满后，如乙方继续承租，经甲方书面同意后，在同等条件下享有续约优先权。乙方所承租的商铺经营范围仅限于，如需要更改经营范围或转换品牌需经甲方书面同意，否则，按违约处理，甲方收回铺，终止合同，乙方保证在合同期内遵循有关法律、法规及《管理公约》的规定第三条：租金费用及缴纳期限1、从二00年月日至二00年年月，每月租金为人民币元，（大写拾万仟佰拾元）从合同期第年开始，租金按%递增，既从二00年月日，租金为每月人民币元（大写拾万仟佰拾元），乙方需每月3日前向甲方缴纳2、在本合同期内，乙方承租商铺的管理费、税收、水费、电费、工商管理费、广告推广费等一切费用全部由乙方承担。3、在合同期内，乙方须每月3日前向甲方按月缴纳物业管理费人民币元（大写拾万仟佰拾元）.4、如乙方不按期交纳上述有关费用，每逾期一天，应向甲方支付应交金额千分之三的违约金；逾期超过15天的，甲方有权停止包括水电、空调及清洁等在内的一切服务项目。第四条：履约保证金乙方应在合同签定之日向甲方支付履约保证金人民币元（大写拾万仟佰拾元）第五条：管理规定：1、乙方必须遵守甲方的各项管理规定制度，不得擅制停业。营业时间由甲方决定，统一开门，统一关门，如铺位一天不营业，则按当月租金的15%给甲方作违约金，连续五天不开门营业，则视为自动解约处理，甲方有权收回铺位另行出租，无需通知，履约保证金和其他款项慨不退回。2、必须遵守甲方有关规章制度，有义务参加甲方因业务需要而召集的会议，违者视情况轻重按有关规定处理。3、合同期间，乙方自负盈亏，在此期间所发生的一切债权债务、纠纷、诉讼等，完全由乙方自行负责，与乙方无关，乙方无权并不得将商铺向其他任何机构、单位或个人作抵押、担保、转让、变相转让、转借或转租，否则可终止合同收回铺处理，同时在法律上不具备法律效力。4、乙方必须保持商铺内的清洁卫生，严禁乱抛垃圾，并按规定时间及地点清理垃圾。5、甲方有权对商铺作例行检查并承担治安工作，乙方必须指定专人担任消防负责人，具体负责治安防火等日常工作，严格遵守各项消防管理规定。6、乙方对所承租地自行装修，其装修方案必须经甲方书面审核同意后并办理有关手续方可施工，在装修过程中乙方务必严格遵守甲方制定的《装修管理规定》，如果对公共设施或第三者造成毁坏，乙方应赔偿甲方及第三者经济和人身损失，办理装修报建与验收（包括消防）等手续的所有费用均由乙方负责。7、甲方有权干涉乙方超越合同指定范围经营，乙方的货物摆设要整齐，与全场形象保持一致性。8、乙方应遵守国家有关法律和法规，合法经营，不得在承租期间的铺位内留宿、饲养动物、不得出售伪劣假冒商品及违禁物品，如易燃、易爆、有毒及过期货物等，如因乙方的行为造成商铺及设备的损坏（包括故意或过失）。乙方除应负责修理及恢复原貌外，并应赔偿因此而给甲方及第三者造成的经济损失，触犯刑法的，由司法部门追究其刑事责任。9、在租赁期间，乙方须自行对商铺的货物等财产进行投保，否则因此造成的一切损失将由乙方自行负责，与甲方无关。10、乙方必须按甲方的通知如期入场装修上货、清洁、开业、如果乙方在规定的日期仍未开业或正在装修，则每拖延一天，按当月租金的10%作违约金进行处理。11、甲方有权决定对商场公共地方进行改造或重大的决策性改变，乙方无权异议。第六条：违约责任如乙方违反下列规定的任何一项，甲方有权解除合同，收回租赁的商铺，保证金慨不退还，所有固定装修品全归甲方所有，但乙方所欠交的所有费用及给甲方造成的其他损失，甲方有权进一步追偿。乙方应在收到甲方解约书面通知书后，在规定的时间内搬清货品并清理场地，将铺位移交甲方验收，否则甲方有权留置货物及其他物品，交有关部门评估、拍卖，以抵偿乙方欠付的有关费用。违反本合同及管理公约规定，经甲方书面通知拒不纠正的；擅自将商铺转租、转借、转让或他人做抵押担保的；利用商铺进行非法活动，损害甲方利益或社会公共利益的；拖欠支付租金、管理费、水电费、广告费或其他费用逾期一个月者的；未经甲方同意，擅自停业五天者；未经甲方同意而擅自改变经营范围的；乙方解除合同，未提前两个月书面通知甲方的；有其他违约经营行为，拒不改正者。第七条：免责条件在合同期内，如遇不可抗拒、不可预测（如地震、火灾、水灾、战争或罢工等）受到国家政策、法律、法规的影响或由政府征用该场地等导致甲、乙双方或第三者损失的，本合同即自然终止，双方对此均不承担任何责任，由各自负责或向有关部门追讨赔偿。第八条：争议的解决方式本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商进行解决，协商不成时任何一方均可将争议提交本地仲裁委员会裁决。第九条：甲乙双方要严格履行本合同各项条款，若有违约，违约一方要赔偿另一方因此造成的经济损失及可得利益。第十条：本合同未尽事宜，一律按有关法律、法规的规定处理。或经双方协商后另行签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。对以上格式合同，乙方均逐条阅读并同意，无其他异议，并愿意共同自觉遵守履行。第十一条：本合同一式三份，甲方执两份，乙方执一份，从双方代表签字盖章后生效，具有法律效力。甲方：乙方：代表签字：代表签字：签约日期：二、商户管理公约为加强景德镇新天地的商业管理，维护全体商户的合法权益，保障商铺的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良的经营环境，同意签订本公约，并共同遵守。商户的权利、义务商户是指本商铺各商铺的所有经营商户（包括自营业主和商铺合作商户）。（一）权利依法按照商业管理公司确定的商铺业态和商品大类、品牌进行经营。依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本商铺内公用设施和公共场所（地）的权利。有权按政府有关部门和商业管理公司有关规定进行室内装饰装修。有权获得扣除商业管理费等费用后的经营所得。有权对商业管理工作提出合理性建议、意见或批评。有权向政府有关主管部门进行投诉或提出意见与建议。（二）义务接受商业管理公司统一规划、统一管理。商户自行负责装修商铺及品牌形象。商户需自行办理营业执照和税务登记证。商户除需缴纳物业管理费和各种税金外，还须向商业管理公司交纳本铺位相应的商业管理费和广告促销费。商户须按照商业管理公司确定的商品品牌、商品大类范围和档次经营商品，如需更换经营品牌或品种，须提前30天向商业管理公司申请。务必按商业管理公司指定的日期完成装修、开业，否则，商业管理公司有权使用该铺位，且不支付任何费用；严格遵守商铺统一的营业时间（营业时间另行公布），不得擅自推迟或提前营业。如有特殊情况，须提前向商业管理公司提出书面申请。关门后十分钟内，所有的人员须离开商铺。积极配合商业管理公司的整体促销活动，并向商业管理公司交纳本铺位广告促销费。接受商业管理公司发行的VIP卡的优惠条件，具体VIP管理条例另行通知。严禁乱摆卖，商户不得将货品或宣传牌摆放在单元范围以外及公共走道范围内，在口头警告无效的情况下，商业管理公司有权即时移走乱摆放的物品至合适位置或指定仓库，有待商户申请领回。搬运过程中如有损坏，恕不负责。商户必须在48小时内领回其所属物品，并须缴付搬运费及暂储存费，费用由商业管理公司厘定。自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公共设施的完好。商户进行铺位装修，必须遵守本商铺装修管理规定。*填写《装修申请表》，按要求提供详细的设计施工图纸、装修效果图及每项用电设施的耗电量（KW）、整个单元的总耗电量（KW）、单元整体照明度（LUX），报商业管理公司审查批准，营业面积达到政府消防部门要求审批的自营业主的铺位还须先报政府消防部门审批，取得《装修许可证》后严格按图施工，并遵守施工管理规定。*缴纳装修押金及垃圾清运费等费用。*涉及消防、空调、水、电、结构系统的改造工程，须委托物业管理公司确定承建商进行施工，而费用由商户承担。*完工后由商业管理公司进行验收，营业面积达到政府消防部门要求审批的自营业主的铺位还须报请政府消防部门验收。*验收合格后3个月，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），装修押金予以免息退还，否则视违章情况限期整改。若限期过后，有关违章问题尚不能整改修复，商业管理公司有权自行聘用指定外来承建商执行整改。所需费用由商户装修押金中扣除，余款免息退还，不足款项另行追收。*如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用。商户对其自用设施、设备及装修饰物等进行维修、养护，应自行支付有关费用。明白并承诺与商业管理公司在本业务内不存在人身安全保障、财产保管或保险关系。商户可自行购买货物的财产保险，或委托商业管理公司办理，费用由商户自行承担。严禁从空中抛弃任何物品，否则须承担因故意或过失向地面坠弃物品而产生的一切后果的责任。严禁从厕所、水渠或任何非特定排水管倾倒、排放任何油类废料以及任何带残渣的工业或建筑用废水。在本商铺范围内，不得有下列行为：擅自改变建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局等。对建筑的内外承重墙、梁、柱、板进行违章凿拆、搭建。占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场等公共部位、设施及公共场所。擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公共设施。不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等。践踏、占有绿化地，损坏、涂划园林建筑物品。影响市容观瞻或本购物中心外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。随意停放车辆，制造超过规定标准的噪音。法律、法规及政府规定禁止的其他行为。商户员工管理*商户须自行聘用商业管理公司认可的员工，同时要求员工注意仪容、仪表，须着店内统一工作服，佩带工作证。对待顾客热情诚恳，彬彬有礼；*员工不得在单元内就餐、吃东西，以免影响商铺形象；*员工不得于工作时间内在商铺公共区域吸烟、聚众逗留和聊天；*员工须使用货梯或员工通道，不得使用商铺客梯；*所有的员工须遵守商铺员工守则的其它规定。商户必须合法经营，不得经营任何性质的假冒伪劣商品，根据国家有关法律法规及商铺对顾客的有关公开承诺，对商品实行保质量、保换货、保修理、保退货和搞好售后服务，允许国家有关部门或商业管理公司对商品质量进行抽查，并承担相关抽检费用；若有顾客对商品或经营行为提出诉讼，或有关政府部门对其经营活动或商品提出某些修正意见或进行处罚时，商户须自行负责相应的费用。商户只可将其铺位作商业性店铺使用，员工夜间一律不得留宿或作它用。日常垃圾的处理商铺公共区域摆放的垃圾筒是为购物顾客设置的，商户不得使用。商户须将铺位内产生的日常生活垃圾送至指定的垃圾桶内。经营性垃圾的清理商户的经营性垃圾，不在商铺清理范围内，商户须自行送至指定垃圾房，再自费清离本购物中心。为保障本商铺统一有序的管理，商户须聘用商业管理公司指定的清洁公司进行清运。商户不得在铺位内饲养任何宠物。为安全起见，商户不得在铺位内摆放24小时供氧的观赏鱼缸。商户应自行负责并做好铺位内的消毒工作。正常情况下，商铺会统一播放背景音乐。若商户需在自己铺位内播放专用背景音乐时，音量不得干扰其他商户及顾客。以其他商户及顾客投诉为准，商业管理公司有权随时要求商户停止播放音乐。商户不得利用扩音、广播设备进行叫卖，员工不得在店外招揽顾客或在店内大声吆喝招揽顾客。商户因推广促销需要在公共区域派发宣传品、摆放海报牌或者进行宣传推广活动，须提前向商业管理公司办理审批手续，并缴纳有关费用。商户更换橱窗时，应视规模大小，并尽量在营业时间以外进行。小规模的更换可考虑在营业时间内进行，但在橱窗玻璃上须悬挂布帘进行遮挡，以确保外部的美观（特别是服装店）。若涉及更换大型摆设、施工或悬挂物品，则必须于营业时间以外进行。商业管理公司有权中止任何在营业时间内进行的更换橱窗行为。商户的橱窗设计以可移动为原则，以便清洁橱窗内侧玻璃。若采取固定形式设计，则陈列物品必须与橱窗玻璃保持不小于50公分距离，以便橱窗玻璃内侧可进行清洁。商业管理公司会联合物业管理公司定期安排店铺橱窗玻璃外部的清洁，商户须经常保持橱窗内部清洁。如橱窗卫生情况不理想时，商业管理公司有权要求商户即时进行清洁，商户须积极配合。商业管理公司对商铺的物资进出实施严格监管，一般物品搬出时可由申请单位填写《物资放行条》并加盖公章后，经商业管理公司确认后在指定的通道并由安全管理员验收放行。大件、贵重物品搬出时须由申请单位盖章后，并经商业管理公司签署确认后，再经指定通道由安全管理员验证放行。商户运送货物，尽可能在正常营业时间之外，并须遵循指定路线，只可使用货梯，不得使用客梯、扶梯。货梯繁忙时，须提前向商业管理公司预约。违约责任如商户违反本商户管理公约义务，商业管理公司有权要求其限期整改；逾期不整改的，有权强制整改；对本商铺公共利益造成损失的，商业管理公司有权要求责任人予以赔偿，强制整改并予以公告。其他事项本公约由xx商业管理有限公司负责制订和修改，经营商户签字或盖章后生效。若本公约任何条文于法律下成为无效，非法或不能执行，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。商户之间、商户与业主之间、商户与商业管理公司之间因本公约发生的纠纷，可以协商解决；协商不成的，可提交景德镇市仲裁委员会依法裁决。本公约一式二份，商户、商业管理公司各执一份。商户签约页本人/本公司愿意遵守《商户管理公约》中各项条款，同意签订此公约。景德镇新天地楼商户商户名称：联系电话：传真：地址：邮编：商户（签字盖章）：时间：二○○年月日于中国景德镇图5：商场二~六层平面图珠山中路商圈主要商业分布图（图）华南路珠山中路华达百货广场南路中国工商银行兽王男装第七小学KAPPA劲霸男装莱克斯顿城市信用社花苑宾馆博士眼镜康奈皮鞋群英街神功剪发金伯利钻石老烟斗金冠眼镜女人秀澳伦皮鞋良友宾馆中国电信通信电子市场内衣连锁以纯七牌男装海润之家七匹狼李宁友谊商场玉器坊药店金利来金盛宾馆鸿星尔特步景客隆超市星期六乔丹专卖达芙妮之都劲霸男装卓尔珠宝周六福景德镇商城中国邮政农村信用社斯尔丽中国联通佳佳基交通银行黎人坊金昌利陶瓷大广场北路莲社南路休闲广场本案图书馆万客隆超市永和大王肯德基锦宫大厦宏越时尚休闲馆达菱妮蜘蛛王傲宝贝莲社北路马鞍山路佳佳基时光随道休闲酒吧�EMBEDMSGraph.Chart.8����EMBEDMSGraph.Chart.8���招商管理市场营销行政人事保安清洁工程管理主要管理功能商业管理功能物业管理功能营运管理业主服务财务管理招商管理市场营销行政部保安清洁工程管理总经理商业管理部物业管理部营运管理业主服务财务部_1241613316.xls_1241640591.xls_1241640882.xls_1241641228.xls_1241641389.xls_1241641757.xls_1241641967.xls_1241641995.xls_1241642634.xls_1241642702.xls_1241642756.xls_1241642922.xls_1241644124.xls_1241644278.xls_1241644376.xls_1241644445.xls_1241644816.xls_1241644941.xls_1241645105.xls_1241645236.xls_1241645484.xls_1241645592.xls_1241645760.xls_1241647295.xls_1241678352.xls_1241679432.xls_1241679984.xls_1241681127.xls_1241725768.xls_1242629358.xls_1243080563.xls