《项目管理合同》(2014范本)

XXXX项目建设工程项目管理 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 第一部分项目管理协议书委托人：XXXX有限公司法定代表人：注册地址：项目管理单位：XXXX工程咨询有限公司法定代表人：注册地址：根据《中华人民共和国合同法》，为保证建设工程项目工作的顺利实施，充分发挥投资效益，严格控制投资概算，经委托人与项目管理单位双方协商同意，签订本合同。一、项目概况项目名称：XXXX工程项目管理服务2.工程地点：XXXX北侧400m3.工程规模：项目占地35000平方米，总建筑面积约4.2万平方米。主要包括五星级温泉度假酒店及相关附属设施等。4.项目总投资：项目 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 建设资亿元，5.工期：计划2014年月动工建设，2016年月投入开业使用。二、项目管理范围和内容项目管理公司向委托人承诺，按照本合同的规定，承担本合同第三部分合同条件中议定工程范围内的管理业务。三、项目管理费1.双方在本合同中约定的项目管理费用总额为：万元大写：元整本项费用为项目管理单位进行本项目在本合同中约定的“正常工作”服务费用酬金，该服务费为总价包死金额，不因项目过程中投资金额、服务难度等因素相关变化进行调整。该服务费不包括为实施项目所需交纳政府主管部门的各项手续费、委托人应缴纳的各种测试费及公关营销费、协调周边关系所发生的费用、聘请的各专业的专家费用、必须的相关评审、检测费用。超期咨询服务费：是指因项目管理单位之外的原因，致使本项目的管理咨询服务超出合同约定的服务周期，项目管理单位需要继续进行本合同中约定的“正常工作”服务费用。若本项目超期咨询服务费按每月人民币（为￥万元/月）计算延期服务费。（若不足月按天计算），双方约定按合同付款方式支付。3.为了项目管理能保质保量完成工作任务，项目管理应配备相关资质专业人员，且不少于8人。人员均为驻场工作人员。四、本合同由以下文件组成构成本合同有以下文件。若存在歧义或不一致时，则按下述排列次序进行解释。1、项目管理合同2、专用合同条款3、通用合同条款5、有关工程的变更、洽商等书面文件或协议修正文件6、【项目管理服务建议书】及其附件7、招标文件及其附件（或描述项目的技术性文件）五、本合同中的有关词语含义与本合同第一部分通用合同条款]中赋予它们的定义相同。六、委托人承诺遵守本合同中的各项约定，为项目管理单位提供项目建设的必要条件。七、项目管理单位承诺遵守本合同中的各项约定，按照本合同工作范围和内容，承担项目管理任务。委托人：（签章）XXXX有限公司法定代表人：（签字）或委托代理人：（签字）地址：XXXX区邮编：电话：项目管理单位：（签章）法定代表人：（签字）或委托代理人：（签字）地址：邮编：电话：本合同于年月日在签订第二部分、通用合同条款第一节词语定义、适用的法律法规、语言第一条词语定义下列词语除专用合同条款另有约定外，应具有本条所赋予的定义：1）“项目”是指委托人投资兴建，并委托实施项目管理的项目。2）“委托人”是指承担投资责任的项目业主，并委托项目管理任务，对项目提出使用功能，协助项目管理单位完成项目建设工作，并在项目建成后实际接收、使用、管理项目的一方。3）“项目管理单位”是指按照项目管理合同约定承担项目组织管理工作的一方。4）“项目管理经理部”是指由项目管理单位组建实施具体项目管理工作的机构。5）“项目管理经理”是指由项目管理单位任命全面履行本合同的负责人。6）“设计人”指委托人委托的负责本项目设计的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。7）“监理人”指委托人委托的负责本工程监理的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。8）“总承包人”是指与委托人就建设工程总承包事宜签订协议的具有相关建设工程施工总承包主体资格的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。9）“分包人”指与总承包人签订分包合同，负责完成属于总承包人范围内的相关分包工程的施工单位。10）“专业承包人”指由委托人选定并与委托人签订合同，从事总承包人合同范围之外但纳入总承包人管理的本项目相关建设工程的施工单位。11）“专业供应商”指由委托人选定并与委托人签订合同，负责供应总承包人合同范围之外但纳入总承包人管理的本项目相关材料和工程设备的供应商。12）“专业咨询机构”是指由委托人选定并与委托人签订合同，负责本项目专业咨询事务的当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。13）“项目管理”是指在一定的约束条件下，以最优化地实现建设工程项目目标为目的，按照国家有关法律、国家和地方法规和规章以及行业标准和规范的规定以及其内在的逻辑规律对工程项目进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。在本工程中，项目管理公司依据本合同及在委托人的授权下，以项目管理经理负责制为基础，对本工程从前期及设计方案开始直至竣工结束实施全过程的计划、组织、协调，并对工程的质量、投资、进度、安全实施全面的控制。14）“正常工作”是指双方在本合同中约定，委托人委托的项目管理工作。15）“项目管理的附加工作”是指：①委托人委托本合同项目管理范围以外，通过书面协议另外增加的工作内容；②由于委托人原因，使项目管理工作受到阻碍或延误，造成因增加工作量或持续时间而增加的工作；（3）由于委托人原因而暂停或终止项目管理业务，其善后工作及恢复项目管理业务的工作。16）“全过程项目管理”是指由项目管理单位对建设项目实施全过程的管理，承担项目前期、实施期、实施过程、实施后期所有的项目管理工作，实现项目建设的安全、工期、质量、功能、成本等管理目标。17）“建设实施阶段的项目管理”是指由委托项目管理单位对建设项目实施阶段实行的项目管理。组织建设和实施管理，按照国家有关规定和合同约定的要求，在完成该项目后按规定交付使用。18）“服务周期”是指自项目管理公司进场之日起开始计算，双方在本合同中约定的服务期限；但在此期限内未完成竣工验收，则服务期限经双方协商一致后可延长，直至工程竣工验收完成。惟需要 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 的是，工程竣工后，项目管理公司需完成对工程结算的协调管理工作。19）“日历天”是指任何一天零时至第二天零时的时间段。20）“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期前一天的时间段。21）“项目管理费用”是指项目管理单位受托管理和组织本工程的建设所发生的，双方在本合同中约定的“正常工作”服务费用。22）“项目管理的附加工作费”是指：①委托人单独委托本合同项目管理范围以外，通过书面协议另外增加的工作内容的费用；23）“超期咨询服务费”：是指因项目管理单位之外的原因，致使本项目的管理咨询服务延期的，项目管理单位需要继续进行本合同中约定的“正常工作”服务费用。24）“专业工作单位”是指通过招标等方式选择承担本项目拆迁、勘察、设计、施工、监理、检测、材料和设备供应及安装等工作，具备相应资质的单位。第二条建设工程项目管理合同适用的法律及依据：本合同依据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国预算法》和国家、有关建设工程部门颁布的规章、地方法规和技术规范、标准；、第三条本合同文件使用汉语语言文字书写、解释和说明。为本合同的标准语言文字。第二节各方的（合同）权利第四条委托人权利1.委托人有权要求项目管理单位按照其意愿对建设工程项目进行组织管理。在合同约定范围内对项目管理单位提出工作目标、任务和工作要求。委托人有权对项目管理项目的实施过程进行监督，并对项目管理公司定期绩效考核。有权要求项目管理单位提交项目管理工作月报及项目管理服务范围内的专项报告和建议，并有权随时要求项目管理单位就具体事项或突发事件向委托人提交专项报告。并对项目管理单位批准的工程进度、施工洽商、设计修改、投资概算、资金拨付计划的变更内容提出意见。委托人有权参与方案设计、初步设计、施工图设计以及编制设计概算工作，并对成果文件提出意见。委托人有权对项目管理项目进行稽查，对违规行为予以纠正。委托人有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准。对本项目的招标代理、设计、监理、专业咨询机构、施工承包、材料设备供应等单位的选择，有审查权和决策权。8.对工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和设计使用功能要求等，有认定、批准权，对工程设计有变更权。有权对项目管理单位就建设过程中出现的重大问题的报告进行决策。委托人有权在审计部门审核时要求项目管理单位对报告内容进行解释。项目管理单位因其下列行为所造成建设项目出现诸如投资增加、工期延长、使用功能缺陷或工程质量不合格等现象，委托人有权要求项目管理单位赔偿因此给其造成的损失。1）擅自变更建设内容；2）擅自扩大或缩小建设规模；3）擅自提高或降低建设标准；委托人有权要求项目管理单位更换不称职的项目部工作人员。委托人有权拒绝项目管理单位提出的不符合国家法律、法规规定的建设资金或其项目管理单位报酬支付的计划或申请。14.因项目管理单位未能依约履行职责或与承包人串通给委托人或工程造成损失的，委托人有权要求项目管理单位承担相应的赔偿责任。15.本工程在隐蔽工程验收、中间结构验收、竣工验收交付使用时，如发现存在由于工程项目管理疏忽或失误等原因造成的工程质量隐患或缺陷，委托人有权对该工程质量隐患或缺陷进行综合评价或要求项目管理单位进行限期整改。第五条项目管理单位权利项目管理单位根据委托人的授权以及有关法律、法规的规定，享有以下项目建设的组织、管理及协调权：1）管理各类承包合同，并按规定审核承包人的承包费申请；2）对项目建设资金的使用协助委托人进行管理；3）对建设项目各参与单位的生产作业计划进行审核、协调与管理；4）对建设项目现场安全、环境、文明施工进行管理；5）对建设项目工程、产品质量与各参与单位的服务质量进行管理；6）协助委托人与有关单位商定处理保修、返修内容和费用；7）根据国家与当地政府有关规定组织实施建设项目竣工验收、工程结算、档案资料和项目移交，以及代委托人编制项目竣工财务决算报告；项目管理单位有权拒绝委托人提出的本合同约定之外的不合理要求。项目管理单位接受委托完成约定的管理工作后，有权依约获得服务报酬。对本项目的招标代理、设计、监理、专业咨询机构、施工承包、材料设备供应等单位的选择，有推荐、建议权及对其资格的审核权。对本项目有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和使用功能要求，有建议权。接受委托人委托，对设计、监理、施工承包单位、专业咨询机构的工作以及材料供应等，进行监督、管理、协调，在委托人的授权下有权以委托人名义行使索赔和处罚权，并将相关文件报委托人审核、备案。在项目建设期间，对经手的建设工程资料和档案有管理权。有撤换不合格的各类履约方的建议权和经委托人批准后的处置权。对工程的成本控制（包括各项相关单位的费用支付、材料采购等）承担监控责任。对工程施工期间的进度计划在不影响总工期前提下有调整、审批权；有要求委托人配合进度进行赶工的建议权和要求各类承包人赶工的决定权。11.负责起草和审核自本合同生效之日起委托人与各类承包商签订合同的内容或条款。第三节各方的（合同）义务第六条委托人义务委托人应负责协调项目管理单位与本项目有关的政府各行政主管部门的关系。委托人应监督和指导本项目的建设实施，并负责按照国家及当地政府有关规定为本项目的立项、征地与补偿等工作，报批、开工、招投标、竣工验收、项目档案和项目移交协助出具相关审批手续。负责支付相关费用。委托人应按专用合同条款约定向项目管理单位核拨项目管理费。负责审核本项目设计、概算文件、投资计划，根据工程进度要求及项目管理单位书面申请，及时支付政府主管部门的相关手续费。委托人应保证在本项目资金按时到位，落实建设资金，并支付设计、监理、施工等相关单位的合同款项。以确保本项目顺利进展。委托人有义务向所有承包人及其他相关单位明确项目管理单位在本工程中的总体协调权力。委托人对相关承包人的意见及要求应通过项目管理单位表达。委托人应当授权一名熟悉本项目情况并能在规定时间内做出决定的常驻代表负责与项目管理单位联系。更换常驻代表，要提前通知项目管理单位。为项目管理单位提供工作便利，包括授权项目管理单位代表委托人进行本合同约定的工作，并在与第三方签订的协议中予以明确。委托人应为项目管理工作提供必要条件1）根据项目建议书批复的建设内容、建设规模、建设标准和投资额，按专用合同条款约定提供详细的项目使用需求（或功能需求）报告。2）在合同生效后，尽快、免费向项目管理单位提供本合同规定工作所需的相关资料和信息。3）在不影响项目管理单位开展项目管理工作的时间内，提供与本项目有关的协作单位、配合单位的名录，主要负责人及其联络方式。4）协助项目管理单位办理与项目管理合同备案有关的各种审批手续。（5）委托人应在工地范围内，向项目管理单位提供必要的办公用房（带采暖）桌、椅的便利条件、办公设施、网络设施及费用。，并提供办公委托人应当在7日内就项目管理单位书面提交并要求做出决定的一切事宜书面做出决定。在合理时间内，及时对项目管理单位为进行本合同规定的工作而提交的任何报告、合同、协议、信函和其他文件审批、签署、认可或提出修改要求，或驳回上述文件；对重大问题的决策结果及时以书面形式通知项目管理单位。13.委托人应及时审核确定项目管理单位的项目管理计划及其他相关文件，如:增加项目成本、改变项目功能或延长工期等。委托人应对项目管理单位管理的工程质量和施工进度进行监督，配合完成工程验收，按有关规定办理项目接收手续。委托人应及时与项目管理单位之外的第三方签署本项目必须的相关合同文件，以保证本项目顺利进展。委托人应配合项目管理单位组织运行管理人员培训。第七条项目管理单位义务根据本合同约定，进行本项目建设的管理服务工作，对设计、监理、施工承包、材料设备供应单位以及专业咨询机构的工作等，进行监督、管理、协调。项目管理单位在履行本合同义务期间，应遵守国家有关法律、法规的规定，维护委托人的合法权益。项目管理单位应组建能够满足本项目管理服务需要的项目管理部，按照项目管理工作范围和内容完成项目管理工作，并按专用合同条款约定向委托人汇报项目管理工作进展。对所派出人员的工作及行为后果负全部合同责任；项目管理单位需更换派出人员时，应事先得到委托人的同意。项目管理单位委派的项目管理部经理及其项目管理部主要成员应与项目管理单位在参加本项目管理咨询服务招标活动时所提交投标文件中的人员相一致。承担本合同约定与项目管理单位工作有关的办公用品的日常费用，承担项目管理单位工作人员的所有费用。项目管理单位负责编制项目总体采购计划，结合工程实际情况需要实行甲供的项目清单。总体采购计划应与审批的设计概算和资金使用计划吻合，并上报委托人审批。组织项目管理例会及各种专题例会，坚持规范例会制度和会议纪要制度，承担会议纪录和整理会议纪要工作。项目管理单位应按批准的建设规模、建设内容和建设标准实施组织管理，严格控制项目投资，确保工程质量，按期交付使用。因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由设计单位填写设计变更单，并经监理单位、施工单位签署意见后，由项目管理单位报委托人核准。项目管理单位应按有关规定选择专业工作单位，并接受委托人监督。对本项目有关事项，包括工程设计标准和使用功能要求以及施工过程中各类问题及委托人应注意事项，项目管理单位基于自身知识与经验，有义务向委托人提出建议。项目管理单位应按照年、季、月分别向委托人提交建设项目投资计划和基建支出预算。编制项目各类 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 和管理工作月报、统计报表等资料并及时报送委托人；定期向委托人报告工程质量、进度和资金使用情况并提出分析和建议。项目管理单位向委托人汇报工作进展的时间和方式：每月5日前项目管理单位以书面形式向项目委托人提交项目管理工作月报。参与组织工程设备和特殊建筑材料的采购。在委托人许可后，项目管理单位协助招标代理机构进行招标工作，并接受委托人监督。协调处理施工期间有关单位（设计、监理、总包、分包、材料供应商等）的关系。负责组织实施委托人的各类招标活动，负责组织并参与委托人与施工、供货等单位的谈判，并进行合同管理，监督与落实合同的履行。在工程实施过程中进行有效的安全管理，并监督和督促各方编制、实施施工现场安全保卫措施。项目管理单位应严格执行国家有关基本建设财务 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，并接受委托人监督。项目管理单位应在项目建成后组织有关单位进行竣工验收，并在规定时间内将验收合格的项目向委托人移交。项目管理单位应在项目移交前，组织签订保修服务协议。项目管理单位应根据委托人提出的项目运行管理方案，组织运行管理人员培训。项目管理单位应建立完整的项目建设档案，项目管理项目完成后应在规定时间内将验收合格的工程档案、财务档案及相关资料向委托人和有关部门移交。进行竣工结算的组织管理工作。第八条项目管理单位在合同期内和合同终止后，未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关资料；享有知识产权的图片、影像、技术文件和经济数据等，未经其所有者、委托人批准，不得擅自使用。亦不得将本项目有关的文件、协议、图纸及其信息泄露给任何第三方或用于他处。第九条项目管理单位使用委托人提供的设施、物品、资料等均属委托人的财产。在项目管理工作完成或终止时，应将其提供的设施和办公用品、资料等移交给委托人。第十条项目管理单位应在服务期内，自费办理项目管理人员的身份保险和自备财产的有关保险，并在出险后自行办理索赔。第十一条未经委托人书面同意，项目管理单位不得转让本合同约定的权利与义务。第十二条项目管理单位及所委派人员不得参与、进行可能与委托人利益相冲突的任何活动，如与总承包商、专业分包商等有利害冲突或利益相趋的，应如实向委托人通报；项目管理单位及所委派人员不得接受与本项目有关的其他报酬。第四节违约责任第十三条违约责任双方有一方违约，则对方有权向违约方要求经济赔偿，并追究违约方的法律和合同责任。委托人违约,包括但不限于以下情形：(1）因委托人未按与设计、施工等单位签署的合同规定及时支付有关款项而对工程造成的一切影响与项目管理公司无关。(2）未按合同约定向项目管理单位支付项目管理酬金的,应按照同期人民银行存款利息按日向项目管理单位支付违约金。项目管理单位违约，包括但不限于以下情形：(1）使用委托人设施物品造成损坏的，应赔偿委托人实际损失。(2）泄露委托人商业秘密的，应赔偿委托人因此受到的直接及间接损失。(3）项目管理单位违约，参与、进行与委托人利益相冲突的活动，未向委托人通报的，应赔偿委托人因此所受损失。(4）未经委托人同意，随意更换项目管理部经理及其项目管理部主要成员。项目管理单位严重违约时，委托人有权解除合同。一旦合同解除，委托人将不再向项目管理单位支付剩余的费用，已支付给项目管理单位的费用，委托人有权根据项目管理单位违约情况或部分索回。项目管理单位无权单方解除合同。第十四条项目管理单位违约责任项目管理单位应全面实际地履行本合同约定的各项合同义务，任何未按合同的约定履行的行为，包括以下行为，应视为违约，并承担相应的违约责任。(1）项目管理单位在责任期内未能完全履行《项目管理合同》，未按时履行合同约定的各项义务，无法完成委托工作、完成的工作不符合约定的要求与标准、延迟完成委托工作等。(2）擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设标准或因其工作过失，致使工期延长、投资增加、工程质量不合格以及出现安全事故的、项目实际建设投资金额超过合同约定投资控制金额的、工程有违法分包或转包的，项目管理单位未发现或未依照有关法律规定进行纠正的，(3）项目管理单位和第三方串通损害委托人利益的，委托人立即解除合同，并要求项目管理单位承担一切法律责任、赔偿责任。(4）因项目管理单位未按照有关法律规定及合同约定对项目怠于协调管理，而发生的相关单位的索赔费用，由项目管理公司承担一切法律责任、赔偿责任。(5）工程质量管理责任：若是项目管理单位工作疏忽，把关不严的，怠于管理，导致项目出现质量事故的，(6）工程安全管理责任：若是项目管理单位工作疏忽，把关不严的，怠于管理，导致项目出现安全事故的，(7）因委托人未及时审定设计图纸、确定招标中标单位、支付工程款等非项目管理单位的原因致使工期影响的，项目管理单位可向委托人申请工期顺延，但该申请必须得到委托人的书面确认，上述原因也不能免除或减轻项目管理单位的管理职责和义务。第五节合同生效、变更与终止第十五条本合同自签订之日起生效。在本合同签订后，若因项目管理单位原因使得项目管理单位不能全部或部分执行项目管理服务时，项目管理单位应当立即通知委托人，相关遗留问题双方另行协商。第十六条合同的中止和终止当项目管理单位未履行合同约定的全部或部分项目管理义务，而又无正当理由，委托人可发出警告直至解除合同，项目管理单位承担违约责任。当项目管理单位在其正常工作范围内出现过失，委托人可发出警告；但其行为已严重影响项目的实施计划时，委托人有权立即中止/终止合同，项目管理单位应承担违约责任。3.在正常情况下，当事人一方要求变更或解除合同时，应当在30日前以书面形式通知其他各方。因解除合同使其他各方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。4.委托人延期支付项目管理单位管理费，在项目管理单位向委托人发出催款通知后14工作日内，仍未收到款项（双方另外达成协议除外），项目管理单位有权发出中止/终止合同通知，并于发出通知后14工作日中止/终止生效。中止/终止通知书生效后，项目管理单位有权自行停止管理工作。中止/终止合同的通知或协议必须采取书面形式，通知或协议未生效之前，原合同仍然有效。本合同终止时，项目管理单位应在终止即日，向委托人交还全部档案资料及使用的委托人财产。7.项目管理单位编制完成竣工财务决算报告并通过政府有关部门的基建审计，与委托人办理完成资产移交手续，收到项目管理报酬尾款后，本合同即终止。第六节争议的解决、不可抗力第十七条在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，应按专用合同条款约定提交长春仲裁机构仲裁。第十八条、不可抗力1.不可抗力系指任何一方不能预见、不能避免并不能控制和克服的自然灾害以及战争、动乱、恐怖主义活动、政府决策等社会因素。因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，委托人同其他各方协商解决，一方如因不可抗力事件而不能履行其在本合同中约定的义务，该方应立即书面通知另一方，并提供事件发生的合理证据，而双方应尽可能利用合理方法在可能的范围内减轻损害。如不可抗力事件发生。由双方按照事故对履行合同影响的程度，协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同，如延期履行，则延长期限与停止期限相等，双方或一方因该不可抗力事件导致的停止或延迟履行义务而招致的任何损害、费用增加或损失均不承担责任，而且这种停止或延迟履行义务不应被视为违约。提出因不可抗力事件而无法履约的一方，应当采取适当方法减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短时间内，努力恢复履行受不可抗力事件影响的义务。第十九条其它通知送达双方对合同中涉及的“通知送达”，约定如下：双方有关书面通知以传真方式送达的，发出传真当日为送达日；以挂号邮寄方式送达的，信件发出后第七日为送达日；以特快专递方式送达的，信件发出后第三日为送达日；以手递方式送达的，手递日为送达日。上述书面通知送达至对方在签署本合同时、预留或事后补留的通讯地址和/或代收人处即为有效送达；一方没有向对方预留的或事后补留的通讯地址和/或代收人地址的、或通讯地址变更后未及时通知对方的、或在邮寄途中发生延误的，对方不承担由此造成的延迟通知责任。2.保密项目管理公司承诺在合同期内和合同期满五年内不将有关该项目的技术和商业秘密透露给与本合同事宜无关的任何个人或机构。修改本合同的任何修改，必须经双方书面签订补充协议加以规定。法律本合同适用中华人民共和国法律。第三部分专用合同条款一、项目管理范围：本项目建设红线范围内的所有±0.00以下及以上建筑工程及室外景观及园林配套工程，红线外的温泉引水工程，市政排污工程入网衔接，供热、燃气管线碰头入网等全部建设阶段与工程施工活动相关的全过程、全目标项目管理及造价顾问。项目管理阶段范围：包括本建设工程前期准备阶段起，施工准备，施工阶段，直至该项目按施工承包合同规定全部完成和竣工验收阶段，与酒店管理公司使用移交之间所有相关的全部建设阶段与工程施工活动相关的全过程项目管理。项目管理区域范围：包括但不限于对本项目建设红线范围内的所有±0.00以下及以上建筑工程及室外景观及园林配套工程，红线外的温泉引水工程，市政排污工程入网衔接，供热、燃气管线碰头入网等工程；3.项目管理专业及专项范围：包括建筑物本身所包含的所有工程内容等所有分部分项工程及总承包工程、所有专业供应商、专业分包工程、专业承包工程：1).结构工程；2).人防工程；3).土建工程；4).机电设备安装工程；5).精装修工程；6).市政工程；7).园林景观工程。8).标识工程；二、项目管理内容在委托人的授权范围内，代表委托人及时协调各方关系和处理过程中出现的各种问题，按照《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2006的标准，包括但不限于以下工作内容：1.项目总体管理：编制项目实施计划；工程例会；进度、质量、投资监控、报告；组织现场施工。2.设计管理：协助委托人完成从进场到竣工的设计协调管理工作。3.前期报批报建手续：在委托人协助下完成从开工到竣工的报批报建手续的办理。4.招投标管理：划分招标分项，审核招标文件，组织招标工作。5.工程施工阶段管理施工管理：负责对现场全方位管理，包括施工过程管理到竣工验收及备案、系统开通、移交；在本建设工程全过程期间监督并管理参建各方履行其合同义务。对监理人员管理及监理工作质量的评定；定期参加监理例会，根据工程进展情况及时组织召开各种专题会议。其中包括：1）图纸管理：对设计图纸进行优化和管理，提出合理化建议并落实执行；负责招标图纸、过程施工图纸（设计变更和洽商的及时上图情况）、竣工图纸的完整和有效性管理。2）进度管理：编制计划控制体系、督促监理严格按审定的计划执行，纠偏并预防，持续跟进，确保工程进度。3）质量管理：制定质量管理具体措施，有事前、事中、事后措施，重点进行预控，及时对工程实体和资料进行检查，督促监理单位加强管理，确保工程质量。4）合同管理：制定合同管理制度，及时跟踪合同执行情况、发现问题及时采取措施进行纠偏。5）成本控制管理：编制成本控制体系，负责变更洽商和签证的审查和把关，做好造价的动态控制；在监理审核的基础上对工程进度款进行再审核，并签署意见。6）信息与行政管理：制定资料管理制度，负责工程资料管理，包括前提资料、过程资料、竣工验收资料的管理。及时对项目部发文、收文、政府批件等文件进行签收、归档和组卷。7).风险管理：编制风险管理计划；识别风险因素；风险分析；风险应对措施；风险监控。8).竣工后期管理：在竣工验收期间配合委托人协助作好技术保障及必要的整修工作；编制完成竣工财务决算报告，配合完成基建审计工作。9).提交过程文件：定期将项目月报、总控计划、月/周工作计划及计划执行情况；工程进展情况；按月编制准确的资金使用计划；对委托人提出涉及项目管理的任何问题需及时做出书面回复；及时将过程资料提交委托人。三、项目管理责任目标项目管理单位必须完成的管理责任目标，若因项目管理单位的原因未完成管理责任目标，即属违约，管理责任目标包括但不限于以下内容：投资费用管理目标：1）项目管理单位出具，或者参与决策、筹划、执行、检查的工程投资、概算、估算文件，应做到工程概算控制在工程估算范围内，预算和工程总投资控制在概算范围内以及做到工程估算概算预算书和工程量清单内容完整、工程量计算准确、单价确定规范；2）项目管理单位应及时准确审核变更工程量和成本，严格控制工程变更；3）项目管理单位应严格计量，确保无超前支付发生；（4）项目管理单位应确保工程概预算与概算审定价相比，送审价核减率控制在5%以下，不应核减部分投资被错误核减率控制在0.5%以下；项目设计及报批报建管理目标：项目管理单位出具，或者参与决策、筹划、执行、检查的项目前期有关设计及前期报批文件，应做到设计依据的勘测资料准确或复核充分、设计调查充分、技术方案经认真计算论证、设计图纸完整，设计报告符合规范规程要求的深度。项目进度管理目标：1）按设计合同、施工合同、检测合同、设备供应合同等本工程有关的服务合同确定的工期，督促设计人、监理人、总承包人、分包人等项目参与方完成其既定工作。2）工程施工的全过程在时间和空间上进行合理安排，编制总进度计划，管理进度计划体系，建立一个严密的控制体系，保证工程按时完工，在项目参与方确实无法按期完成工作时，立即通知委托人，并提出处理意见；工程施工管理目标：1）施工质量目标：达到施工合同确定的工程质量等级，达到质量验收评定标准，并一次验收合格，不发生1宗质量事故；2）安全生产目标：无重大人身伤亡事故发生，安全事故零发生率；符合建设工程安全管理的强制性规定；符合国家和当地政府建设工程安全管理有关规定、严格执行当地政府“建设工程安全管理规程”。3）现场文明施工目标：工程现场达到当地政府文明施工现场标准，按“绿色施工”指南的标准进行管理。4）进度控制目标：不发生1次施工组织总计划、分项或专项计划因主观原因延误；（5）变更控制目标：单项变更增减不超过50万元或累计变更造价变化不超过合同价10%，不发生1次违规工程变更行为；（6）工程款支付目标：不发生1次错拨、漏拨、迟拨或超拨工程款；（7）工程验收目标：不发生1次验收不及时或违反规定通过验收，验收规程规定的各类验收1次通过且达到工程施工质量目标；（8）工程结算目标：施工结算价和送审价相比，核减率控制在5%以内；（9）档案管理目标：档案资料和建设工程同步，不发生1次因档案资料错误、遗漏、丢失、损毁等且无法整改导致工程不能正常进行质量评定和验收的事件，工程档案验收1次通过；建立合同管理制度，确保与本项目有关的一切合同不丢失、不缺损，确保建设各方做到“重合同、守信誉”，使得工程实施始终处于合同约束下的管理状态之中。10）工程保修目标：不发生1次因工程保修不及时导致工程设计功能发挥受到较大及以上影响的事件，保修期满15天内保修任务全部完成且通过保修期满验收。信息资料管理目标：信息资料保证真实、准确、及时、规范与工程验收、竣工同步进行，符合当地政府建筑工程资料管理规程的要求。协调目标：建立顺畅的政府、业主、项目管理、施工、设计、供应商、酒店管理等方面的协调机制，确保工程正常进行。建筑节能目标：确保达到当地政府新建建筑节能标准。廉政目标：确实执行“工程管理廉政责任书”。认真履行管理职责，杜绝吃、拿、卡、要等不良行为。实现“阳光工程”。四、合同服务周期：计划本合同开始工作日期为2014年5月10日，计划全面完成合同服务工作日期即为本工程竣工日期2016年2月1日，本合同周期总计贰拾个月。配合服务直至本项目整体交钥匙，并配合工程移交、筹备开业和工程保修等工作。若竣工时间延期不超过贰个月(含贰个月)，则项目管理费不做调整。如实际建设期延长超过贰个月，则上述服务期限相应顺延。并超出的服务周期按合同计取超期服务费用。若因项目管理单位（乙方）原因导致项目建设延期，委托方（甲方）要求继续履行本合同的，项目管理单位（乙方）服务期限相应顺延。3.若项目建设过程中因政府政策调整等原因导致委托方（甲方）暂停项目建设的，委托方（甲方）应提前30日历天及时书面通知项目管理单位（乙方）中止项目管理服务，待委托方（甲方）项目建设恢复并书面通知项目管理单位（乙方）继续项目管理服务后，项目管理单位（乙方）应继续提供项目管理服务，剩余的项目服务期限相应顺延，项目管理费按原合同条款不作调整。不计收延期咨询服务费。本合同具体工作开始时间以委托人通知书的时间为准。五、项目管理酬金1.项目管理费用1）本项费用为双方在本合同中约定，委托人委托的项目管理“正常工作”，项目管理单位所收取项目管理酬金。不包括为实施项目所需交纳政府主管部门的各项手续费、委托人应缴纳的各种测试费及公关营销费、协调周边关系所发生的费用、聘请的各专业的专家费用、必须的相关评审费用。2.款项支付1）合同预付款：双方在签订本合同之日或项目管理团队接到委托人书面通知实质进场起10日内，委托人向项目管理公司支付管理费的20%作为预付款；项目管理公司须及时向委托人提供相应数额的国家税务局认可的发票。2）合同进度款：进度管理费按管理服务期平均支付，每双月5日前支付上2月管理服务费，付款前，项目管理公司须及时向委托人提供相应数额的国家税务认可的发票。，否则，委托人有权推迟付款时间。3）竣工款：在四方(包括但不限于委托人、监理公司、工程承包单位及设计单位)联合对本工程验收合格并出具【四方竣工验收】报告后15日内支付给项目管理公司款项累计不超过本合同总价的80%。4）移交款：其余15%的管理费在本工程按期全部完成,通过酒店管理公司验收并正式移交给酒店管理公司，工程结算书经财政审计相关部门审定并且项目管理公司已经将全部档案资料和文件移交给了委托人后15日内支付给项目管理公司。5）尾款：剩余5%的管理费待工程全部管理资料移交业主并验收合格后15天内，支付结清。3.其它情况：1）若本工程因非项目管理公司原因造成工程延期，超出原合同的超期管理服务费按照本合同第一部分规定执行，每双月5日前由委托人向项目管理公司支付上双月延期管理服务费，管理公司须及时向委托人提供相应数额的正规发票。2）委托人有权在任何时候提前30日历天通知项目管理公司要求暂停或恢复本合同项下的工程项目管理工作，在通知后第30日历天开始暂停期间，委托人不用向项目公司支付任何费用；在通知工程项目恢复即日起,委托人应按本合同的约定继续恢复支付有关费用给项目管理公司。双方同意，若本条款所述的暂停期间超过12个月，则双方有权在任何时候书面通知对方终止本合同，并双方将已经发生的实际管理费用结清后，本合同自动终止。3）若因非项目管理公司的原因导致的额外工作和附加工作，由此引起的费用和补偿由合同双方另行协商签订补充协议。4）其它费用：本项目所必要的超出项目所在地、市区级外的考察差旅费、与本合同规定工作的应酬费用、材料设备复验测试等费用，列支在委托人的预算之中。项目管理公司在进行本项目管理服务所必要的出外考察前，应向委托人提交出外考察申请计划，列明考察事由、费用估算等报委托人批准。并经委托人事先逐笔书面审核同意的，由项目管理公司持相关单据向委托人实报实销。六、项目管理代表和职能分工1.本合同委托人代表：本合同项目管理单位代表：本工程其它单位代表，由委托人提供名录，包括协作单位、配合单位，主要负责人及其联络方式。本工程项目管理职能分工详见下表。相关单位：D-决策；P-筹划；E-执行；C-检查；S-参与支持序号工作任务委托人项目招标工程设计施工施工管理代理监理顾问总包分包一、项目总体管理1、编制项目实施计划DCPE2、项目例会PESSS3、进度、质量、投资监控、报DPESSSS告4、现场施工组织CCPES5、现场管理DCCPES二、合同和采购管理1、招标计划、内容（标的）范DCPES围编制2、合同结构及分包界定DCPESS3、招标文件和其他相关手续DCSPE4、招标文件审核DCPES5、邀标DCSPE6、评标DCSPES7、定标DECSPE8、合同谈判PES9、合同签订DCPES10、合同变更DCPES11、索赔和反索赔DCPE12、处理保险事宜DCPE13、供货催交PESSS14、合同完结整理DCPE三、投资费用管理（不适用）1、编制成本分解结构(CBS)DCPES2、投资概算和预算DCPE3、编制资金使用计划DCPES4、确认已完工程量DCPCCEE5、审核工程进度款DCPCEE6、变更的审核和批准DCPCEE7、费用评估和报告CPESS8、投资控制报表和报告DCPE9、工程结算和付款DCPESS10、工程结算报告DCPE四、项目设计管理1、设计管理DCPESSSS五、前期报批报建管理1、方案设计审查SPE2、初步设计审批/消防审查SPE3、施工图审查SPE4、办理规划许可证SPE5、施工招标SPE6、施工许可证SPESS六、项目进度管理1、编制项目总进度计划DCPESSS2、编制总体施工进度计划DCPSES3、编制短期作业进度表CSPES4、施工进度跟踪对比报告PESSS5、施工进度协调会议PESSSS6、进度更新和维护DCPESSS7、材料和设备到场计划DCPESSS七、工程施工管理1、制定施工管理工作计划及相DPESS关工作流程和制度2、编制详细的施工现场管理手DPCSE册，包括人员管理系统3、工程施工质量管理1）编制质量管理计划DCPESSS2）施工单位（供应商）质量管CPESS理体系及落实情况3）编制质量改进方案CPES4）工程实体质量控制CPESS5）施工过程质量控制CPESS6）质量问题整改监控CPESS7）施工质量情况报告CPESS8）审查样品DCPESS9）材料现场监测DCPESSS10）材料实验室检测CPESS4、安全、文明、环保1）编制现场安全文明施工计划DCCPES2）安全文明施工体系建立、落CCPES实情况3）安全文明施工情况检查CCPES4）问题整改、检查CCPES5）用电安全CCPES6）安全措施强制执行CCPES7）事故汇报和应急反应SSPES8）安全文明施工报告CCPES9）安全文明施工培训CCPES5、施工验收管理1）编制综合验收计划DCPESS2）组织和协调CPESS3）确定验收文件标准格式CPESSS4）分部分项质量验收CCPES5）单位工程预验收CPESSS6）单位工程竣工验收DCPESSSS7）组织资料验收CPESSS8）整理问题清单DCCPES9）督促整改CPESS10）审核系统性能和验收测试结CPESSS果11）联系相关政府部门（消防、PESSS规划、质量等）12）使用方相关人员培训准备PESSS6、系统开通1）土建DPCSSES2）一般机电系统DpCSSES3）特殊机电设备DPCSSSE4）废水处理/纯水/化学品/特DPCSSSE殊气体5）变配电系统DPCSSSE6）消防、电梯、锅炉、压力管DPCSSSE道7、质量监督/验收备案1）消防DCSPESSS2）规划DCSPESSS3）环保DCSPESSS4）绿化DCSPESSS5）交通DCSPESSS6）质监站DCSPESSS8、移交、工程保修1）工程实体移交DPESSS2）工程资料移交DPESSS3）工程资料提交城市建设档案SPESS馆4）签订工程保修合同DPESSS5）工程质量保修DPCESS9、甲供材料统筹管理DCPE10、竣工图DCPCSSE11、竣工验收报告DCPE八、信息与行政管理1、建立信息管理框架DCPESSS2、协调程序DCPESSSS3、文件管理控制要求DPESSSS4、文件标准格式和模板DPESSSS5、工程综合管理报告DCPESSS6、项目例会会议纪要和分发PESSS7、RFI等变更文件资料管理DCPES8、项目管理月报CPESS9、各项验收报告CCPES10、测试报告CCCPE11、操作和维护手册DPSES12、竣工资料档案CSPES13、项目管理资料档案DCPE14、项目监理资料档案DCCPE15、项目总结DCPESS16、竣工图DCPCSSE17、保修维护协议DCPCEE九、风险管理1、编制风险管理计划CPESS2、识别风险因素PESSS3、风险分析PESSS4、风险应对措施CPESSS5、风险监控PESS七、项目管理工作要求为使本工程达到国家或当地政府规定的和委托人要求的工程项目管理控制目标，项目管理单位应在本工程开发建设期内，严格按照经委托人授权的工作范围或工作要求全面实施本工程项目的的设计、施工质量、工期、造价以及工程现场的安全文明施工、合同、信息档案资料管理等工作实施总管理、总协调。1.项目管理前期准备工作签订项目管理委托合同，组建项目管理机构，将总项目管理工程师的授权书送达委托人；在收到图纸、勘察资料等技术文件后的14日内向委托人提供针对本项目特点、重点、难点的《项目管理规划》、相应的《项目管理实施细则》，经委托人审核批准后执行；按期编报、修改、更新，经委托人批准后全面落实；确定项目管理制度、流程和项目管理表式等。负责组织编写制定本工程的工程项目管理实施方案及其各项规章制度，经委托人审核批准后负责组织实施。负责组织实施委托人决定的有关本工程项目管理的各项方针政策、工程标准及其工程项目管理控制目标，协助委托人提供有关设计文件和参数，并协助委托人完成向水、电、气、热、规划、环保、卫生、消防、交通、园林等政府主管部门进行征询工作，并取得相关批文工作。负责审查经监理审批的施工单位编制的施工组织设计，提出合理化建议，上报委托人审定并负责指导组织落实。2.计划管理项目管理公司在进场后一个月内汇总编制项目的总体控制性进度计划，并报委托人同意，项目总控进度计划应包括以下信息：设计进度计划施工计划投招标计划物资采购及供应计划项目管理公司监督各相关承包商、供应商对上述计划的执行，及时报知委托人相关计划的执行情况，并有权要求其依据项目实际情况适时做出调整、修订及改进。在通知承包商及相关单位采取相应措施前，须征得委托人认可。3.项目前期报批报建管理项目管理单位协助委托人办理政府规定的建设、市政公用、街道和其他政府主管部门的各项手续。上述手续包括但不限于建筑工程规划许可证和工程开工证等手续；负责建设工程消防、人防、节水、交通的报批，市政各接口（包括雨污水、供水、供电、供热、电信、燃气、道路、绿化、环卫环保等）方案的报批；工程验收备案及房屋接收手续的办理，对承担物业工作的单位进行督促检查。对承担“七通一平”工作的单位进行监督、检查和管理，最终满足施工条件。在委托人授权下办理建设主管部门要求的施工及消防安全手续、领取开工审批表并盖章、取得建设工程【施工许可证】。4.设计的管理项目管理方负责设计界面划分、对本工程的设计方案技术经济论证、各专业设计咨询、设计协调和图纸审核，以及二次深化设计管理等。对设计人在施工过程中（协调、配合）的管理。项目管理单位在本项目中，代表委托人负责对设计人的日常管理（重大设计变更报委托人确定）。项目管理单位根据现有设计成果、规划和建设报批情况、委托人的要求等，监督并管理设计人在本项目建设期间履行其合同义务，审核设计图纸，监管设计深度，协调设计与施工的关系。项目管理单位对设计人的设计变更应通过经济技术论证后报委托人进行审定，审定通过后方可办理正式变更手续。项目管理单位对委托人与设计人签订的设计合同，在符合委托人利益和委托人要求的基础上，经委托人逐项书面认可后，有权向设计人就有关技术和设计问题提出任务变更和新的工作要求。承包人、专业分包人、专业承包人所作的二次深化设计管理。项目管理公司对设计方的设计成果进行审核，督促设计方根据本工程的进展要求和需要，及时修订并提供满足委托人方及建设工程要求的图纸，协调设计方与委托人方、承建商，材料供应商等的配合。本工程所涉及的设计及顾问方包括但不限于：室内精装设计、国内设计顾问、机电工程设计、灯光设计、标识牌设计、厨房顾问、视听音响顾问、艺术品顾问、消防设计、景观设计、楼宇自控及综合布线设计等。5.招标管理项目管理单位代表委托人制订施工总承包及分包的合约框架托人完成建设单位工作，监督并管理各施工单位履行其合同义务。(规划)，在本项目建设期间代表委组织本项目的相关招标活动。负责组织和管理招标代理公司进行资格预审、招标等工作。负责资格预审、招标文件及合同的审核，合同谈判。在招标代理公司的招标活动中，应协助资格预审、招标文件及合同的起草工作。定期检查合同中约定的关键性条款的执行效果。审核造价顾问及招标代理对本工程拟定的材料、设备清单，提出审核意见交委托人确认（本工程涉及的采购项目包括但不限于：室内精装设计顾问、国内设计顾问、机电工程设计顾问、灯光顾问、标识牌顾问、厨房顾问、视听音响顾问、艺术品顾问、消防顾问、电梯顾问、活动家俱、窗帘布艺、卫生洁具等）。依据由委托人最终确认的总控进度计划、采购清单，制定采购计划并须经过委托人审核通过。配合委托人确认采购程序。监督采购计划的完成情况，在采购工作与采购计划有较大差距时，提出调整意见报委托人批准。6.全过程造价控制主要负责管理造价顾问对建设项目投资估算；编制或审核工程概算、预算、竣工结(决)算；工程招投标策划，编制或审核工程招标文件、招标标底、投标报价、施工合同；建设项目各阶段工程造价的确定、控制及合同管理(含工程索赔的管理)、工程造价的鉴证、工程造价的信息咨询及其它相关的咨询服务，服务费用包死。在咨询业务开始前向委托人提供咨询人员的专业人员名单与工作计划；在合同约定的工作范围内实施造价咨询业务；项目管理单位编制整个项目成本预控方案及项目资金使用的总计划和年度计划，经委托人批准后执行。根据本合同相关约定并根据委托人需要就项目预控方案的执行情况定期向委托人提交书面【工程财务报告】。编制或审核工程概算、预算、竣工结(