2011台湾庆余堂-名流公馆项目前期定位思路83p (2)

名流公馆项目前期定位思路报告提纲地块概况目前我们所获得的资料和实地了解的情况。市场调研项目简析项目定位地块概况平面示意地块概况——项目基本信息目前所获得的资料如下：区位：北临南三环，东/南两项为 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 路，西侧为新开门南路；预计2011年6月交地。规划用地面积：18.77万平米容积率区间：3.0~3.5按容积率3.5计，总建面：70.70万平米其中地上建面：65.70万平米地下建面：5.0万平米项目西向为中海地块，约为300亩左右。项目南向为和黄地块，约为300亩左右。注：图中中海、和黄地块仅为示意位置。地块概况——地块交通现状本项目地块为春临村所在，根据实地了解，目前的交通状况如图所示：1、红色路段为绕城高速2、蓝色路段为南三环。目前在本地块范围内，南三环分外两半，西去方向沿北侧行，而东去方向则沿南侧行。3、黄色路段为连接本地块的道路，A路段目前称之为雁引路（就是规划的新开门南路）B路段是简易道路（目前通行715路小公交车）小结通过实地了解，对项目地块的现状小结如下：1、春临村还未拆迁，受限于实地状况，较难观察本项目的地块范围；2、南三环在此处的通路指示不够明显清晰，目前从曲江进入项目地块的交通并不算方便。3、因雁引路目前为低等级道路，加之绕城高速为封闭路段，本区域目前带给人的印象基本是无法与曲江连为一体。平面示意报告提纲市场调研项目周边楼盘的基本信息。市场调研项目简析项目定位地块概况市场调研——本案辐射区域图市场调研——调研项目序号楼盘位置1万科金域曲江三环内，新开门南路附近2曲江诸子阶三环内，新开门南路附近3紫薇曲江意境三环内，新开门南路附近4铁建梧桐苑三环内，新开门南路附近5曲江城市花园三环内，芙蓉南路附近6曲江观唐三环内，雁塔南路附近7融侨曲江观邸三环内，雁塔南路附近8大华曲江公园三环外，航天产业区9曲江观山悦三环外，雁塔南路附近10曲江千林郡三环外，雁塔南路附近11富力城三环外，航天产业区1-万科金域曲江基本指标占地229亩，总建面积38万平米容积率：2.53绿化率：35%建筑特征高层、小高层目前均价9000-12000元/㎡开发商西安万科恺洲置业项目地址曲江池南路与寒窑路交界处销售情况2010年8月份开盘，1期房源目前已基本售罄，2期房源现正在排号，估计11月份开盘。项目现状正做地基处理，1期预计2012年10月交房入住。户型76-126平米的两室三室，180平米复式。项目简介金域曲江由小高层和26层、33层、34层的高层组成，户型面积以76-126平米的2房、3房和170-250平米的3房、4房以及复式为主。项目全部是精装修房源，社区内部设有双会所，并建有约2500平方米幼儿园以及社区临街商业；社区内设计西安首家泰式园林社区，运用水系、景墙、艺术雕塑和泰式亭廊等打造充满现代风情的东南亚风情。2-曲江诸子阶基本指标占地面积135亩，总建面积25万平米容积率：2.36绿化率：49%建筑特征多层、小高层目前均价9000元/㎡开发商西安浩华置业有限公司项目地址城南曲江池遗址公园正东（雁南三路与芙蓉东路交汇处）销售情况近期推出48套房源，97、130、160三种户型正排号期，11月初开盘。项目现状现已盖至地上四层，2012年上半年正式交房入住。户型87-250平米，主力户型为87-138平米的两室和三室项目简介曲江诸子阶分3期开发，1期是由11层、18层的板式小高层及6层和9层的多层组成。1期共推出的6栋房源，其中1号楼为11层小高层，2号楼2、3单元为6层，3号楼2、3单元均为9层，1单元为18层，17、18、19号楼为18层；户型面积为89-110平米两房、105-144平米三房和186平米的四房；户车比例为1：1，地下停车位为1892个，总户数708户。供水：市政供水，供暖：市政集中供暖、地辐热采暖3-紫薇曲江意境4-铁建梧桐苑指标占地面积126亩，总建面积25万平米容积率：2.9绿化率：42%建筑特征高层、小高层、多层目前均价小高层12000元/㎡，花园洋房14000元/㎡开发商中铁二十一局集团德盛和置业有限公司项目地址曲江池东侧，寒窑路北侧、新开门南路西侧销售情况10月13日开盘销售，仅剩下170-215平米的大户型，年后再放出新房源。2期高层近期开始前期咨询，正发放VIP卡活动。项目现状项目一期施工已出正负零，部分盖至地上3层，预计2012年初交房。户型面积区间在100-200平米，主力户型：三室至四室143-188平米项目简介梧桐苑分两期开发，一期为多层花园洋房、小高层，二期为北区的高层。项目1期为9栋住宅1栋会所，其中5栋为小高层，4栋为花园洋房。项目建筑密度仅23%，楼间距较宽。配套服务的商业面积约为8500平方米，总户数为1511户，车位配比达到1:1.5。供水：市政供水，未透露供热系统。5-曲江城市花园2期6-曲江观唐基本指标占地面积50亩，总建面积10万平米容积率：3绿化率：50%建筑特征高层目前均价7000元/㎡开发商陕西万众地产项目地址城南曲江水厂南侧销售情况2010年5月开盘，在售共2栋四个单元，房源全部对外销售，仅剩20%房源。项目现状准现房发售，2011年5月交房。户型面积80-160平米。其中面积90、103、105平米为两室户型，面积138、140、147平米为三室户型。项目简介规划建设2栋共8个单元的32层高层。1－2层为部分架空立体景观，局部为物业办公室、配套用房；3层及以上部分为住宅，总套数880套，共有停车位600个。供热系统:市政，地辐热，供水系统:市政。7-曲江融侨观邸基本指标占地223亩，总建面47万平米容积率：2.5绿化率：40%建筑特征高层、小高层目前均价8000-10000元/㎡开发商西安融侨房地产开发有限公司项目地址雁塔南路与雁南五路交汇处东南角销售情况10月25日推出一批新房源，现销售阶段。面积区间在89-230平米均有。项目现状已出地面，2012年8月交房。户型区间89-180平米项目简介项目由33栋纯板小高层、高层组成，采用半围合和自由式相结合的组团布置方式，使得楼间距较宽；户型方正，阳台赠一半面积，户户新风系统、智能系统等科技的运用，让客户感到实惠。8-大华曲江公园9-曲江观山悦基本指标占地286亩总建面积50万平米容积率：2.6绿化率：44%建筑特征小高层、高层目前均价未放出开发商陕西地方电力房地产有限责任公司项目地址城南雁塔南路与杜陵东路交汇十字东北角销售情况前期形象展示阶段项目现状地基处理，预计2013入住。户型区间95—200平米。项目简介项目共分四期开发，一期由22栋小高层、高层构建成的高档建筑群体，其规划由一条坡地景观轴划分为两部分，形成东南、西北景观带，中部17至18层围合景观带布置楼王，外围布置25至32层高层住宅。10-曲江千林郡11-富力城市场调研——调研项目数据总览楼盘占地面积总建面容积率建筑形式1万科金域曲江229亩38万平米2.53小高层、高层2曲江诸子阶135亩25万平米2.36多层、小高层3紫薇曲江意境137亩33万平米3.70高层4铁建梧桐苑126亩25万平米2.90多层、小高层、高层5曲江城市花园40亩10万平米3.30小高层、高层6曲江观唐50亩10万平米3.00高层7融侨曲江观邸223亩47万平米2.50小高层、高层8大华曲江公园1000亩102万平米1.59别墅、多层、小高层9曲江观山悦286亩50万平米2.60小高层、高层10曲江千林郡205亩50万平米3.60小高层、高层11富力城198亩30万平米2.26小高层、高层市场调研——调研项目数据总览市场调研——小结通过对周边楼盘的调研，以上表来看，可以发现：1、对比调研的项目，三环内外的价格差距十分明显。三环内项目的底线都在7000多，而金域曲江和融侨观邸已经过万。而三环外的项目，近期价格没有超过7000的（富力城为精装产品）。以此可见，三环道路对于空间的区隔所带来的影响值得我们关注。2、调研项目的体量大都属适中，建筑形式多数为高层加小高层。3、整体而言，户型面积区间跨度比较大，从50多平米的小户型到250平米的大户型，形式多样化。但也可以看出，主力户型的面积基本在100~160平米，符合曲江区域所追求的享受型产品的价值层次。报告提纲项目简析从政策影响、市场状况、曲江二期进程、地块状况等方面来初步解析项目。项目简析项目定位地块概况市场调研平面示意项目简析-政策调控今年自4.17新政出台后，政府对市场的调控在5、6月份呈现出一定程度的效果，也造就了市场上的观望情绪和怀疑态度。当然，西安作为二线城市，相对而言泡沫较小，发展较为稳定，在4.17新政后的调控下，尽管有波折，但7、8月价格有所回升，看起来受影响不大。在进入9月后，新盘大量上市，多数开发商利用种种促销手段，力图换得销售量的增长，以便应对未来的政策风险。项目简析-政策调控而近期呈现回暖的市场态势、一线城市居高不下的房价、以及媒体热议的空置率等又牵动着政府敏感的神经。《人民日报》、《新华社》从8月起，连续刊发多篇文章，发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。尤其值得注意的是，虽然是新华社率先提出房价应该“合理回落”，但在楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，是人民日报第一个提出了“房价合理回落是大势所趋”的提法。这或多或少表明第二轮博弈已经开始粉墨登场，由此可知年底前特别是9、10月的楼市走向对于未来调控的力度和手段至关重要。这也意味着，今年年底到明年初的楼市状况，将会是未来2~3年的晴雨表。项目简析-市场状况西安市2010年月度销售面积（万平米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月100.856.08102.64141.96100.2184.8785.94115.88130.55项目简析-市场状况数据来源：西安房地产信息网数据研究中心西安市2010年月度普通商品房销售均价（元/平米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月城南589357815922742561745100629972926280全市497853175481599456475398591760586486项目简析-曲江二期进程根据曲江新区的工作报告，在今年上半年，曲江二期的征地拆迁和规划建设各项工作中，金泘沱村征地拆迁已全面完成，黄渠头村征地拆迁全面启动，裴家崆村等村征地拆迁完成前期基础资料的调查摸底工作。杜陵万亩生态林土地流转已完成全部管理移交工作，土地流转 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 签订即将开始；三兆公墓征地拆迁已经启动；完成曲江二期总体规划编制和规划范围内的地籍调查工作；二期基础道路建设正在推进中。而按 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，在下半年曲江二期要完成黄渠头村、裴家崆村、羊头镇村、春临村、缪家寨村的整村征地拆迁任务，完成杜陵生态林土地流转协议的签订。做好曲江二期总体规划、杜陵遗址公园总体规划工作。完成雁翔路、杜陵邑南路道路建设工程，以及雁塔南路、三环路曲江段南侧绿化景观建设。项目简析-地块SWOT简析优势（Strength）▼地处曲江二期区域，对比曲江这些年的发展态势，区域远景看好；▼距离曲江核心的景观和居住板块——南湖、新建的寒窑遗址公园和秦二世陵遗址公园非常近，易借助成熟的景观资源获得客户认可；▼项目体量适中，便于进行合理的整体规划。项目简析-地块SWOT简析劣势（Weakness）▼项目处于南三环外，在西安人惯有概念中属于长安区范畴，有一定的抗性；▼区域大配套短期内难以完善成形，居住氛围不足；▼受制于两条封闭高速包夹，若无新的道路规划，则只能依赖新开门南路与曲江连接，交通条件短期内略显不足；▼地块贴近绕城高速，受噪音、浮尘影响；▼贵司目前在本地市场的品牌效应不足，项目号召力会受到影响。项目简析-地块SWOT简析机会（Opportunity）▼根据曲江二期的规划，在本案东侧有高尔夫球场，南侧有东西走向的带状景观湖，在建成后将增强区域景观效果，提高产品附加值；▼与中海、和黄两家著名品牌的地块相连，且与万科金域曲江及荣和曲池东岸一路之隔，可借助集团式炒作 宣传 免费孕前优生健康检查孕期保健知识宣传1冬季预防流感知识宣传手足口病防知识宣传森林防火宣传内容 和开发建设增强本区域的认知度，提升区域价值，形成市场热点，增强客户对本案的期望值和认可度；项目简析-地块SWOT简析挑战（Threat）▼规划的高尔夫球场和景观湖在短期内无法建成，对客户而言缺乏实际观感，反而是较为荒凉杂乱的外部环境会产生一定抗性；▼与中海、和黄、万科三家家著名开发商作邻居，尽管有一起造势的机会点，但同时也会带来比较大的竞争压力；▼未来房地产行业的调控政策走势在现阶段仍不明，若形成下行趋势，则未来会对项目的销售状况和利润收益产生较大影响。项目简析-小结本案面临着不大不小的挑战！THREAT！项目简析-小结THREAT1：政策风险的挑战！THREAT2：地处“长安区”的挑战！THREAT3：三大著名邻居的挑战！THREAT4：怎么找准自我位置的挑战！报告提纲项目定位根据目前所掌握资料，从项目的目标客群、市场形象、产品规划、推广表现方面予以定位建议。项目简析项目定位地块概况市场调研平面示意项目定位-思考项目的核心竞争力在哪里？面对挑战项目定位-思考——政策是天时。本项目到明年六月方能交地，待到入市基本上就到明年年底了。而目前政府对楼市的调控的力度和手段都是难以难以预测，无法控制的。没有遇上好年景，就只能以积极地心态来随时应对。天时？项目定位-思考——地处曲江二期区域，说起来确实是地利。可曲江二期的建设是庞大的工程，实际进程受限于政府具体举措。在相关配套没有完善前，以西安人长久以来的心理认知，过了三环，那就是“长安县”。要与大家已经看到的曲江挂钩，尽管有预期，但同时也有一定的心理抗性。通过前面的市调数据也可以看出，即便现在穿过三环的雁塔南路周边已经比较成熟，可因为一条三环路，就把南北两侧的价钱拉开了。地利？项目定位-思考——目前已知本项目地块西侧和南侧分别是中海与和黄两家的项目，隔着三环北侧还有万科。有这三个地产界的大鳄在一旁，本已是压力倍增，加上贵司目前在西安市场的品牌号召力仍显不足，可想而知若拼人气，我们已经是底气不足。另外，从体量上讲是适中。既不能形成规模效应而吸引眼球、影响市场，也不是小打小闹，简单利用价格优势走个快速去化的路子。人和？项目定位-思考那么，该怎么办？项目定位-思考塑造形象修炼内功，创造价值亮点磨炼产品盯准客户项目定位目标客群项目定位-客群定位问题：在曲江二期区域置业的理由？在曲江二期还没有发展起来，相关配套仍欠缺的状态下，在此区域置业的理由是什么？答案就是——地段论看中区域发展前景，认可曲江发展态势。在早期错过了曲江一期低价入手的时机后，只能看着现如今的曲江房价随着发展态势节节攀高。在曲江二期开始后，希望抓住机会置业，并期望或说相信二期会入现在的曲江核心区域一样，成为生态环境良好，居住价值和升值潜力高的区域。项目定位-客群定位研判：在曲江二期区域置业的客群1、期望入住曲江的首次置业或改善型置业者。——在现阶段曲江核心区域物业价值相对较高的情况下，有意入住曲江的中端客群面临的经济压力较大。而在曲江二期处在建设发展阶段，置业门槛相对较低，并以当前曲江核心区域发展历程为参照，对前景有信心，期待未来能够享受整个曲江的配套和环境资源。2、看好曲江二期发展的投资客。——趁目前曲江二期处于建设发展阶段，物业价值处于低位时投资，以期获得未来较大的升值回报。项目定位-客群定位结论：本项目的目标客群1、城南的学校教师、科研企事业单位的研究人员、中层及私营业主。目标客户描绘：处于事业成熟期，计划改善居住条件，受曲江良好生态环境吸引，但无法承受曲江核心区域的价格，故而从长远角度而考虑选择。2、航天院所的科研、管理人员和长安区部分中高收入人群。目标客户描绘：工作稳定，生活状态平稳，但对长安区的生活氛围不满意，有意在居住方面“脱离长安县，进入西安市”。认可曲江的发展和氛围，加之距离工作地点较近，作为置业改善的首选。项目定位-目标客户观察结论：本项目的目标客群3、在西安工作的有较高收入的外地打工人群。目标客户描绘：有稳定发展的工作，有一定的积蓄。对西安有了足够的了解和认同，计划在西安置业而生根。看中曲江在西安的地位和发展前景。4、西安其他区域的置业者及部分曲江二期拆迁户。5、西安本地及陕北、山西能源业投资客。项目定位产品定位项目定位-产品定位从前面的楼盘调查可以看出：1、户型绝大多数都是90㎡以上，最大达到250㎡；2、主力户型基本都是100~160㎡。这符合目前曲江区域物业作为享受型产品的价值层次，也是目前在曲江能够较为顺利地被客户接纳的主流 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。但我们也需要分析，曲江的物业是伴随着核心的南北湖生态景观资源的建设完善而发展变化的。现如今核心区域的产品，基本都是因生态景观环境成熟，自然而然顺应市场需要而形成以享受型大户型为主流。项目定位-产品定位故而，参照曲江一期的发展历程，在目前二期刚刚开始建设，缺乏完善的资源、配套情况下，我们认为：1、在产品规划方面，本案应该是从中小户型起步。2、结合曲江二期的建设进程，在本案各个开发周期来规划、配置具体的户型。前期以中小户型主打，中后期则可适当甚至是较大比例的推出大户型。另一方面，结合本区域的现状，为了增加项目亮点，提升产品附加值，我们建议本案做精装修，来创造高性价比的产品。项目定位-产品定位就本案所处位置，按照65万平米的体量考虑，我们建议分3~4期来进行开发。鉴于目前曲江二期正在建设中，且本案北侧临近绕城高速和三环，故而建议将邻路的区域作为项目一期（图中黄色区块示意），体量控制在15~20万平米。项目一期区域受噪声、浮尘等环境影响较大，先行开发能以相对低价入市，吸引客户聚集人气，又能作为后续开发的屏障，强化内部环境，拉高价格。项目定位-产品定位在前述基础上，根据目前的容积率，我们建议一期开发的产品为高层建筑，以中小户型为主打。鉴于时间紧迫，加之掌握的资料有限，本次提报在具体的户型方面就不做细节建议。对一期开发，我们初步建议户型配比如下：注：尽力做到压低公摊，并做适当的面积赠送，以便适应市场。户型面积（㎡）比例一室60左右10%二室90~11050%三室120~14040%项目定位-产品定位通过前文对市场、项目的研判，我们对于产品功能定位如下：高性价比的悠享型住宅项目定位形象定位项目定位-形象定位综合前面的研判可以发现，如果仅仅是依托曲江二期的远景期待和适合目标客群的户型设计，那么本案在面临挑战之时，依然会在一定程度上陷入同质化的泥潭。因为，我们拥有的区位资源，也是中海、和黄，以及未来本区域其他项目所共享的；而我们在户型设计方面投入的精力和成本，也未必能赶得上中海、和黄。那么，真正的出路在哪里？我们所能创造的价值亮点是什么？项目定位-形象定位正如前文所言，客户在曲江二期置业，看中的就是未来会如现在的曲江核心地带一样，有西安其他区域难以企及的居住氛围和生活环境。客户在期待未来曲江二期完善后的生活氛围，这是不远的将来必然会到来的，会享受到的。那么，我们的项目在缺乏大环境的实际支持前，还能带给客户什么呢？项目定位-形象定位园林景观！根据我们的过往经验，初次置业或改善型客户，除了户型外，最为关注的就是园林景观。曲江立足中国传统文化，营造的是带动整个区域的大景观。大雁塔广场、大唐芙蓉园、寒窑遗址爱情公园等等复古景观我们要造的是赋予项目独特个性的社区园林景观。在现有的体量条件下，我们要挖掘出一种独特的生活情境……项目定位-形象定位就是它了——巴厘岛风情！用海岛风情呼应曲江的内陆湖景……用热带情调映衬未来生活的奔放……项目定位-形象定位那么，对于本案的市场形象定位，可以归纳如下：曲江之上，巴厘岛风情生活项目定位景观环境建议项目的市场形象是用以向客户传递所营造的概念，使其能够感知和理解所能获得的一种居住氛围和生活方式。而居住氛围和生活方式的营造，除了建筑本身之外，也依赖于产品在景观、环境的规划。有了一群渴望入住曲江，对未来充满期待的目标客群；有了“高性价比的舒享型住宅”的产品定位；有了“曲江之上，巴厘岛风情生活”的形象定位；我们就要利用景观环境的助力，来更深层次地诠释和表现，提高产品的附加值。景观环境建议-巴厘岛风情营造1、形成与目标客群对接的形象标识；2、在区域树立本案个性的鲜明旗帜；3、是提高产品附加值，增加溢价空间的利器。巴厘岛风情园林的营造意义让巴厘岛成为本案迎接挑战的杀手锏！景观环境建议-巴厘岛风情营造景观环境建议-巴厘岛风情营造亲水，亲自然——巴厘岛风情的架构基础巴厘岛，令人向往的异域风情。将建筑与景观相结合，功能性和舒适性相结合，用景观艺术表现生活艺术，发挥亲水性和亲近自然的特点，巴厘岛风情独具特色的泳池、草屋、凉亭、棕榈、芭蕉等，营造闲适浪漫的自然空间。项目定位-景观环境建议搬运巴厘岛巴厘亭，石雕像……在本案的巴厘岛风情营造过程中，我们建议着力于一种原生化创造的神圣，核心景观小品全部从巴厘岛运来。以唯一性、原产地的特质，从市场跳脱出来！我司合作公司的外地成功案例证明,在巴厘岛定制，再经集装箱海运，成本比在本地采购、制作要低得多！向仿冒者SayNo！——忠于原产地的园林价值观!这里的每一座巴厘亭都有5000公里的飞行经验从巴厘岛到曲江，每一棵棕榈树都越洋跨海，从印尼空运而来。这里的每一尊石雕像都出自印尼专业工匠之手茅草屋，木平台，看似稀松平常，却都经过印尼工匠的精心打磨。这里的每一块景观石都采于苏门答腊的活火山纹理古朴的火山岩，细小圆润的鹅卵石，都烙有苏门答腊的印记。景观环境建议-巴厘岛风情营造七大工具，解读巴厘岛1、道路系统2、景观小品3、水系营造4、植栽选择5、围墙工程6、社区大门7、产品附加景观环境建议-巴厘岛风情营造主干道巴厘岛景观中的主干道，通常采用石材拼贴而成，在色彩变幻的同时，亦可欣赏到一种艺术之美。巴厘岛风情营造-道路系统木栈道的自然本色更凭添几分观水的闲情逸致，或疏或密的卵石排列，突出于地面，无异于对脚底的按摩，更多几份人性化。而巴厘岛图腾图案的镶嵌，更透露出天然的灵性与神韵。支干道巴厘岛风情营造-道路系统实用型景观小品：如休闲花廊、巴厘亭等，既是景观，又兼具实用功能，在延伸社区内部邻里交往空间的同时，又带给人视觉上的美感。观赏型景观小品：一块不经意的石头导视牌，一尊充满灵性的石佛雕像，仿佛天赐一般，带给客户一种巧夺天工的天成之美。景观小品将是塑造本案巴厘岛的异域风情的核心所在。全部从印尼运来，以搬运工的精神再造巴厘岛，使之原汁原味。巴厘岛风情营造-景观小品巴厘亭茅草顶，木质的基材，简单和质朴当中，一种热烈的巴厘岛气息迎面而来，少了一些焦躁，多一些平静。巴厘岛风情营造-景观小品石雕像有着浓郁宗教色彩的雕塑，充满着神秘的国度，营造出一个祥和而自然的环境。巴厘岛风情营造-景观小品镂空雕花柱巴厘岛风情营造-景观小品影壁借景巴厘岛风情营造-水系营造巴厘岛风情水景，以叠水和马塞克为主要表现。这是来自于阳光海岸的浪漫体验。泳池巴厘岛风情营造-水系营造叠水喷泉巴厘岛风情营造-水系营造所有树种都要求为成树：乔木要求高度20米左右，胸径50公分左右。高中低搭配的秩序之美：高大的乔木、适中的灌木、低矮的花草，由高至低，由外至内，共同构建层次化和立体化的景观秩序。热带特有树种北方移植：棕榈、芭蕉、铁树等带有典型热带特征的植物，在北方同样能够成活。使雨打芭蕉、棕榈摇曳、铁树开花等北方人梦想的景观自然呈现。巴厘岛风情营造-植载选择高中低搭配的秩序之美：乔木灌木花草巴厘岛风情营造-植载选择棕榈摇曳芭蕉夜雨铁树开花热带特有树种北方移植巴厘岛风情营造-植载选择铁艺栏杆与热带景墙的虚实交幻：打破实体砖砌围墙的传统思路，换之以墙体与铁艺栏杆的结合，使社区内部的景观对外的延伸性更强。巴厘岛风情营造-围墙工程水纹实墙以黄色的休闲基调烘托出浪漫自然的气质，饰以轻盈的水纹图案，明确地反映出项目的气质风韵。段落性的凹凸柱，稳置一花坛，与绿蓠形成自然的呼应。铁艺围栏巴厘亭风格示人：以巴厘亭风格的保安亭为主，配合铁艺围栏，共同构成项目园林风情的典型印记。巴厘岛风情营造-社区入口入口大门由观景亭和铁艺门组成产品附加值的提升挑出的阳台：基于现有户型的飘窗及小阳台设计，为最大限度释放景观和视野的价值，建议将阳台向楼体外多挑出来1米至1.5米,形成一个开敞式的休闲和观景空间,在销售当中以1/2面积赠给客户,提升客户得实惠的心理.阳光入户门厅：在每一单元入口处,设置一外突式玻璃入户门厅,以两层高度为准.引阳光入其中,提升心情愉悦指数.热带风情大堂:以漫暖休闲的黄色为基调,墙面饰以火山岩,并构画水纹图案,以形成内外巴厘岛风情的贯通与融合.巴厘岛风情营造-附加值提升在建筑设计上，为配合东南亚景观，应着重突出最佳采光，在阳台设计上，可以考虑适当地外挑，保证了最大的限度的采光。挑空阳台巴厘岛风情营造-附加值提升阳光入户门厅在每一单元入口处,设置外突式玻璃入户门厅,以两层高度为准.引阳光入其中,提升心情愉悦指数.巴厘岛风情营造-附加值提升热带风情大堂以漫暖休闲的黄色为基调,墙面饰以火山岩,并构画水纹图案,以形成内外巴厘岛风情的贯通与融合.报告提纲平面示意依托本定位方案，形成些许推广和应用方面的平面表现，以期更深入理解。项目简析地块概况市场调研平面示意项目定位