领秀新硅谷项目后评价定稿版

IBMsystemofficeroom【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】领秀新硅谷项目后评价精编WORD版领秀新硅谷项目后评价北京科技园置地有限公司二○一二年四月目录一、项目概况领秀新硅谷项目位于北京市海淀区西二旗，项目总占地面积34.7万平方米，规划地上建筑面积39.1万平方米，其中住宅建筑面积35.86万平方米，配套商业2万平方米，其他配套1.24万平方米。本项目为置地公司于2004年9月在北京市土地交易市场通过公开挂牌交易取得，土地成交价格为人民币11.75亿元。根据2005年市规委方案复函，领秀新硅谷 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 总建筑面积47万平方米（含地下），其中住宅面积43万平方米（含地下），产品涵盖了别墅、花园洋房、小高层等多种住宅形式，配套及商业面积3.8万平方米，配套幼儿园0.2万平方米。按照土地挂牌出让条件，配套商业2万平方米需返还西二旗村集体。商业项目影响到领秀新硅谷项目的整体开发，公司经过市场调研和经济测算，2007年11月向集团提出回购商业项目的申请，经集团批准后与西二旗村进行了长达一年的洽谈，最后终于2008年12月与西二旗村集体达成协议，我公司不提供2万平米商业，作为补偿，向西二旗村集体支付3000万元（折合楼面地价1500元/平米）。根据最新测算，商业项目整体价值达到4.5亿元。二、项目策划及经营分析评估按目前领秀新硅谷项目的投入产出计算，投资效益远远高出了当初的测算。虽然当初的测算与现在的收益出入较大，但总体的趋势判断是正确的，开发周期的延长在客观上使项目享受到了经济高增长周期的红利。总体上此项目的投资及策划非常成功。（一）投资及策划分析1.投资决策（1）投资决策来自对宏观环境的正确认识以全面市场化为方向，是在集团初步完成从任务主导型向市场主导型转变的基础上，进一步实现科学发展和跨越式发展的必然要求。项目用地是北京市第一批通过招拍挂方式供应的土地，这种方式意味着土地供应方式的重大改变，土地资源的稀缺性将逐渐显现，因此土地价值的溢价会比以前协议方式大很多。正是基于这种超前的认识，集团及公司领导意识到此项目用地出让价格会高出以往的估值。在深入研究项目的定位及各种设计和策划方案的基础上，对项目的经济测算和可行性进行了反复论证，并制定了详细的土地摘牌策略，向集团和股东单位进行了多次汇报和沟通。在两家大股东-北科建集团和首创集团的支持下，置地公司通过了董事会和 股东会决议 公司注销的股东会决议首次股东会决议范本股东会决议签字要求股东会决议范本股东会决议股权转让 ，获准参加北京市土地交易中心西二旗配套居住区地块（领秀新硅谷）挂牌交易并成功摘牌。到目前为止，北京市挂牌土地价格已经远远高于当初对市场行情的估计，证明当时的投资策略是正确的。（2）投资决策出于对“领秀”品牌的塑造西二旗配套居住区为中关村高科技园区配套居住区，由北科建集团负责土地一级开发，适逢国家开始实行房地产开发土地公开出让制度。该居住区土地分两期出让，置地公司于2000年经过招投标获得西二旗配套居住区一期项目开发，历经4年开发建设，把西二旗村打造成为一个适宜人居的环境，也创建了“领秀·硅谷”品牌。一期项目倾注了置地公司全体员工的心血，为树立“领秀”住宅高品质的形象，公司在产品设计、工程建设、环境美化等各方面均做了大量的投入，提升了区域价值，因此，获取二期项目势在必行。2.开发策略领秀新硅谷开发初期，由于公司资本积累不足，资金压力大，无法集中开发，并且集中开发虽有利于公司实力和形象的提升，但难以获得利润的最大化。基于此，公司经研究形成以下开发战略决策：将项目分为A、B、C、D四个区进行分期滚动开发，第一期A区为保公司现金流，低成本、低利润，快速建设、快速销售；第二期B区以提升项目品质为目的，创造较高的附加值；第三期D区、第四期C区在前两期创造的有利条件的基础上，以实现公司利润最大化为目的。A区总建筑面积10.7万平米，2006年4月开工，2008年5月竣工；B区总建筑面积11.7万平米，2007年5月开工，2009年6月竣工（幼儿园于2010年竣工）；C区总建筑面积12.9万平米，2009年9月开工，2012年4月竣工；D区住宅总建筑面积8.5万平米，2008年3月开工，2010年8月竣工；D区配套商业3万平米于2011年11月竣工。3.前期策划在投资决策阶段，公司董事长和总经理亲自带领公司项目研究团队，对全国房地产市场和北京市区域内类似项目进行了深入的调研，并组织营销顾问公司、设计师研究项目特点及策划方案。项目总体策划方案制定后，各个区的分体策划方案并没有因此一成不变，而是根据市场变化情况不断微调，更贴近客户需求，使项目的收益得到最大化。（二）土地协议执行情况我公司自2004年9月29日通过挂牌取得西二旗居住区二期土地成交确认书以来，分别与北京市国土资源局签订了国有土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 及其补充协议，以及与北京科技园建设（集团）股份有限公司签订的土地开发建设协议。现将土地协议执行情况分述如下：1.国有土地使用权出让合同执行情况2004年11月24日与北京市国土资源局签订了土地出让合同，合同总额37728万元。2005年3月25日缴纳15%的地价款5659.2万元。2006年1月10日签订补充协议附件二，将受让方名称由北京归谷园有限责任公司变更为北京科技园置地有限公司。2006年4月5日签订补充协议附件三，根据规划方案复函变更土地面积；增加地下面积，其中地下车库面积18649平方米，需补交地价款559.47万元，合同总额变更为38287.47万元。2006年5月11日缴纳两笔地价款分别为559.47万元及3206.88万元。2006年5月23日缴纳资金占用费279.9418万元、滞纳金2383.9946万元。至此地价款已全部缴清，于2006年7月5日办理了国有土地使用权证。2008年10月29日签订补充协议附件四，出让部分增加S2区幼儿园土地面积2902.89平方米，建筑面积2000平方米，地价款总额不变。待项目全部竣工之后，办理地价款竣工结算。2.土地开发建设协议执行情况我公司于2004年10月与北京科技园建设（集团）股份有限公司签订的土地开发建设协议，土地开发费总额为79772万元。2006年12月4日支付土地开发费2亿元。2006年12月12日支付土地开发费3千万元。2007年10月24日支付土地开发费资金占用费3266.42076元。土地开发费由公司财务部直接支付，付款明细详见财务总账。（三）项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响项目开发完成后，经济技术指标变化极其微小，完全符合控制性规划条件和数据指标，对最终收益的影响不大。（表一）开发计划的经济技术指标规划建筑用地面积343107.7m2住宅平均层数4.27总建筑面积469791m2高层住宅比率26.9%其中地上建筑面积388610m2中高层住宅比率10.7%其中配套公建建筑面积30000m2人口毛密度204.2人/ha住宅建筑面积358610m2住宅面积毛密度10452m2/ha地下建筑面积81181住宅面积净密度16241m2/ha总户数2502住宅建筑净密度38.0%总人数7006机动车总停车数量2200覆盖率28.3%其中地上停车数1500容积率1.13地下停车数700绿地率30%（表二）开发完成后经济技术指标规划建筑用地面积343107.7m2住宅平均层数4.27总建筑面积469513.5m2高层住宅比率26.9%其中地上建筑面积387893.4m2中高层住宅比率10.7%其中配套公建建筑面积29405.4m2人口毛密度204.2人/ha住宅建筑面积358488m2住宅面积毛密度10452m2/ha地下建筑面积81620.1住宅面积净密度16241m2/ha总户数2466住宅建筑净密度38.0%总人数6905机动车总停车数量2318覆盖率28.3%其中地上停车数1573容积率1.13地下停车数745绿地率30%（四）以财务指标为主要依据的项目综合评价在公司的第一个五年计划里，领秀新硅谷项目的计划开发周期是5年，预计总销售收入是344,111万元，预计净利润3亿元左右。领秀新硅谷项目现在最新利润预测数据是：利润项目预计总额营业收入656,880营业成本371,892营业税金及附加95,613销售费用16,372管理费用13,000财务费用利润总额16,0004减：所得税费用45,001净利润115,003根据测算，领秀新硅谷项目预计实现销售收入65.7亿元，预计营业成本37.2亿元，预计实现项目净利润11.5亿元。领秀新硅谷项目各项财务指标情况，测算如下表：序号指标比例1销售毛利率(%)43%2销售净利率(%)18%3成本费用利润率(%)32%4资本金收益率(%)1150%领秀新硅谷项目开发得益于中国经济和房地产市场的高速发展，并得到集团的大力支持，采取的开发策略得当，因此项目的实际收益超出原计划收益的3倍。三、规划设计评估（一）项目的品质定位领秀新硅谷位于北京中关村科技园核心区的北部，是为北京中关村科技园配套的住宅项目。邻近清华大学、北京大学等高等院校，毗邻中关村软件园、生命科学园及上地信息产业基地，东侧领秀硅谷已经竣工入住。遥望西山风景区、圆明园、颐和园等风景名胜，具有独特的人文环境和优美的自然景观。项目占地34公顷，地块方正，根据项目用地状况，结合区域市场产业经济发展趋势、区域环境、人文地域特征、住宅区域市场潜在供应量等分析研究结果，得出如下结论：本区域经济发展为区域住宅市场发展提供了源动力，区域住宅市场整体发展呈上升趋势，尤其是区域产业经济的发展及第二核心区的建设，帮助项目从城郊低密度住宅项目跃升为城市低密度住宅项目，提升了产品的档次，对项目的价格提升给予了支持。结合一期领秀硅谷成交分析，领秀新硅谷产品设计、定位慎重考虑了以下几点：1.产品配套的合理性——充分考虑各产品需求基本配套，增加特色性配置。2.项目整体绿化景观——本区域周边项目景观缺乏水景，因此，项目二期应首选综合水景绿化设计。3.原有的成树保护设计——现址上的成树，可为项目增色添彩，合理布局地下管线，尽最大程度保护成树，必会为销售起到推动作用。4.社区配套——因地制宜，弥补项目周边配套不完善的现状，在社区形成完整商业配套（如底商、娱乐健身、会所、大型超市）。5.户型初步建议：板式或塔式高层——以小户型为主，一居面积控制在50—60平方米，二居面积控制在65—80平方米，三居面积控制在90—120平方米，多层——以挑空、错层、跃层为主，面积控制在160—180平方米之间。TOWNHOUSE类产品——首要的是各功能区的合理布局和地下室功能设计，且希望采用独立供暖、供热方式，各居室面积应尽可能大，面宽要作足，面积控制在250—340平方米。综合以上研究结果，领秀新硅谷项目定位为新都市主义的第一居所，混合居住区的城市生活。规划有别墅、多层、高层多种住宅类型，以别墅类建筑为主，高层与多层主要集中在用地外围，如地块的南北两侧边缘地段，以及C区的东侧地段。（二）项目区位及主要经济技术指标该地块位于海淀区东北旺乡西二旗，宗地四至范围是：东至安宁庄西路，南至西二旗南路，西至铁路（城铁13号线、京包铁路），北至东北旺北路。通过对经济技术指标的前后期的数据比对，用地面积与报批时完全一致，位置与报批时设置完全相符。（三）项目建筑标准及功能指标项目的建筑标准，严格遵循了前期定位的标准，别墅、花园洋房、小高层、白领公寓、底商及独立商业的建筑标准各不相同，充分体现了市场的需求。详细的建筑标准见附表（领秀新硅谷建筑标准）。回顾A-D区的建筑标准的设定与完成情况，基本遵循了保持品质不变的原则，具体而言，A区的建筑标准设置略高，而B、C、D区是在不降低项目的品质的前提下，进行建筑材料和设备的替换，成本控制效果明显；对于项目在功能指标上执行了规划指标的相关要求，因此开发流程比较顺利。通过报建指标和竣工后指标对比，可以明显看到这点。类别序号项目报批时建筑面积位置用地面积竣工后建筑面积教育1幼儿园2000m2B区2900m22000m2医疗2社区卫生服务站300m2B12500300m2文化体育3文化活动站400m2A-配套400400m24文化广场全区1000商业服务5综合超市、菜市场3500m2D区配套公建3500m26再生资源回收点10m2D区配套公建10m27其他商业服务22050B、C、D区22050金融邮政8储蓄所150B131509邮电所250B13250250社区服务10社区综合分中心150C721015011综合服务部270B12、C727012自行车库4000B、C、D区402913地下车库40350A、C、D区37183行政管理14社区居委会150D1415015地下物业用房500B2500市政公用16密闭式清洁站130D区15013017燃气调压站150B、C区20015018公厕50全区605019开闭站400C区43540020变电室700全区70021水泵房150A415022有线电视机房40A-配套40总计总建筑面积7570072562其中地上建筑面积3000030000地下建筑面积4570042562（四）项目设计过程管理回顾与实施完成情况领秀新硅谷的开发时序为：A、B、D、C区，过程管理内容如下：A区产品的设计亮点有：落地窗、褚石色外墙砖、别墅产品多样化、赠下沉花园。B、D区沿袭了A区的以上亮点，并做适度调整，使B、D区成为了A区的升级版。具体措施有：提高外墙石材硬度，同时减少石材用量。简化门窗类型和窗内分格形式。别墅区的私家院落，变A区的封闭为通透感较强的钢丝构件。将之前选用的系统窗配置，调整为常规铝合金门窗，使成本得到了有效控制。在景观设计中尽可能地增加开阔空间的设计，减少了室外构筑物的数量，多用视觉统一的绿植元素，线条流畅，较之A区简洁明快。C区的设计阶段正处于房价上扬时期，即将6-8号楼的176户90-140平米的两居和三居，调整为88户一梯一户的220-230平米的宽景大宅；鉴于D区白领公寓产品供不应求，将C3-C5号楼的多层配楼设计成90平米的白领公寓；对于别墅户型，减少了8%的开窗面积，有效控制了建造成本；全区均采用封闭式阳台方案，使C区的销售收入得到了实际增加。由于是修改型设计，加上力求原规划面积指标不损失，该设计成果还存在一些难于解决的问题和缺憾，如：写字楼层高定为3米，导致净空过低；层高4.5米的LOFT，做小二层的可能性受限，空间尺度比较紧张；由于受先天规划条件的影响，底商仅拆分为十二个中小销售单元，其余被迫只能按大面积和整层销售，此方案对于商业建筑来讲并不理想。（五）项目设计费用控制纳入开发计划的设计费预算是：序号类别预算金额（元/m2）实际发生金额1建筑（方案）设计费22202建筑施工图设计费30283勘察设计费32.44景观设计费15135小市政设计费15146施工图审查32.47其他（备用金）76.6综合设计费9586.4经统计，领秀新硅谷前期各项设计费预算为4465万元，折合单价为95元/平米；实际发生的设计费总额为4060万元，折合单价为86.4元/平米。总之，在项目开发之初的设计费预估工作还比较充分和全面，不仅考虑到了各专业设计工作取费的差异性，还充分考虑了项目开发周期的时间因素对设计费递增的客观影响，在工作中对设计费用保持边摸底边控制的管控方式，使设计费用完全控制在计划范围内。四、工程建设管理评估（一）工程概况1.基本情况总建筑面积为469791平米，分A、B、C、D区四期开发，于2006年4月份开工建设，2012年上半年全部竣工，详见《领秀新硅谷项目平面图》。（领秀新硅谷项目平面图）2.建设概况A区于2006年4月开始施工，2008年5月份竣工，包括34个单体，其中A1-5#楼为15层板楼，A6-15#楼为4-5层板楼，16-31#楼为别墅，还包括1栋配套用房。分三个标段招标施工。B区于2007年5月开工建设，2009年6月竣工，包括51个单体，其中B1、B3、B4#楼为6-11层板楼，B5-13#楼为5层板楼，14-51#楼为别墅，还包括1个幼儿园。分4个标段招标施工。C区于2009年9月开工建设，2011年11月竣工（C6-8#预计2012年4月竣工），包括32个单体，其中C1-8#楼为15层，C9-12#楼为5-12层板楼，C13-32#楼为别墅。分3个标段招标施工。D区于2008年3月开工建设，2010年8月竣工，包括33个单体，其中D1-11#楼为5-11层板楼，D12-14#楼为6层板楼，D15-32#楼为别墅，D区配套公建为3-4层。分3个标段招标施工，详见下表。分区标段建筑面积（平方米）开工时间竣工时间施工单位监理单位设计单位面积合计AA12-15#、A29-32#190771069442006.42008.4北京建工四建工程建设有限公司北京方正建设工程管理有限公司北京中天元工程设计有限公司A6-11#、A16-28#、A33、A-配套42427A1-5#45440中国建筑工程总公司BB1、B3、B4＃218591172792007.92009.6北京建工四建工程建设有限公司北京帕克国际工程咨询有限公司B5-13#448552007.62008.1北京住总第六开发建设有限公司B14-51#48565中国建筑工程总公司B-幼儿园20002009.72010.7北京建工一建工程建设有限公司CC11-31#306681293802009.92011.10北京住总第六开发建设有限公司北京帕克国际工程咨询有限公司C1-4#、C9-10#597872010.32011.10C5-8#389252010.42012.6中国建筑股份总公司DD1-11＃484001157052008.42010.8中国建筑股份总公司北京方正建设工程管理有限公司D12-32#373052008.12010.8北京住总第六开发建设有限公司北京方正建设工程管理有限公司D-配套公建300002010.62011.10（领秀新硅谷项目施工概况）（二）安全、质量、进度、成本管理目标完成及创优情况领秀新硅谷各区陆续开发建设，我们对合作单位的要求不断提高，管理得到进一步提升，得到各方的好评。部分工程及合作单位曾获得北京市结构长城杯、北京市“安全文明工地”等称号：2007年中建负责施工的A1-5楼标段获得了北京市结构长城杯，2009年中建负责施工的D1-11楼标段获得了北京市结构长城杯、北京市“安全文明工地”称号。1.安全管理目标完成领秀新硅谷项目自开工以来，就把安全管理工作放在首位。A、B区施工阶段，坚持推行月度安全联合大检查，发现问题及时整改；定期检查施工单位安全管理内业资料，促进其安全管理工作 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 化；推行了安全管理奖惩制度，由监理单位负责现场安全管理工作奖罚。在C、D区阶段，继续加强对安全的检查和管理力度，同时试行推广了首次例会项目管理交底、签订安全管理协议、召开安全专题会、实行安全奖惩制、建议聘用消防局专职安全员、C区高层外装修吊篮“一篮一验”制度等，定期组织现场消防工作演习，使安全管理工作得到进一步加强。C区建设中，工人宿舍用电低压入室，设充电器室、设柜供工人充电使用，由施工单位电工负责日查、管理。结构施工阶段，在电梯竖井设施工消防立管、随结构施工同步进行安装，外墙面装修完成后方可拆除。并定期进行消防水试射演习，保证了施工现场消防全覆盖。但在项目四个区建设过程，也出现了非建设单位责任的安全事件：A区5号楼外墙外保温施工阶段，施工单位对外墙保温施工碎料未及时清运，由于聚苯碎料堆放墙根，导致了施工中的外保温被引燃，造成火灾事件。从B区外墙保温施工开始，我们要求施工单位加强对聚苯材料存放管理，采取必要消防预防措施，配备灭火器材，架子下及墙根部位聚苯碎料及时清运，避免火灾隐患。C区高层施工中，施工单位在小区北侧拆除高压线防护架时，由于工人操作不当，在搭设时脚下踩空掉至高压线上，导致本人当场死亡。针对此次出现的非建设单位责任的安全事故，公司领导高度重视，及时召开了现场会，会同施工单位研究处理方案，妥善处理赔付，将事故的损失和社会影响降到最小。我们及时协调供电局，由施工单位委托供电局组织专业队伍，进行后续高压线防护的搭设和拆除工作，减少了施工安全风险。总之，项目四个区建设过程中，未发生建设单位责任的安全事故，现场安全管理各项工作均处于良好受控状态。2.质量管理目标完成A区作为本项目首次开发建设小区，我们在质量管理重点和管控手段等方面缺少现成有效 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 。同时，进入二次结构及装修、小市政施工阶段，由于交房时间紧迫的客观情况，要求我们必须把工程进度放在首位；加之在项目中后期，现场参施单位多，交叉施工集中，部分合作单位主动性差、配合能力不强，需要我们花费较大精力和时间去及时协调，而无法保证对工程质量进行较全面、深入管理。经过多方努力，A区按期完工交房，但工程整体质量水平不高，尤其出现了别墅地下室渗水、地下室采光窗质量问题，给后期的维保工作曾带来较大难度。针对A区情况，我们及时进行总结经验教训，召集项目团队多次研究讨论，探索更有效的管理模式、方法和手段。在B区开发建设中，严格择优挑选信誉好、实力强的总包单位、分包单位。通过对施工图纸集中审核，对设计进一步优化，提高现场可实施性、减少缺陷。在工程管理中，推行样板制、主要材料封样，实施质量过程验收管理。通过一系列的探索和努力，B区工程质量在A区基础上得到了大幅度提高。在质量管理方面，我们不断总结经验教训、寻求科学系统化管理，通过深入学习领会集团各项管理办法，建立健全公司工程管理制度和流程，积极推广“表格化”管理模式。从D区和B区幼儿园工程开始，到C区全面收官，推行编制了《项目管理策划书》，梳理了工程建设总体部署安排，各阶段管理要点、管理方式、部门配合等，在项目建设中起到一定的指导意义；实行了合作单位进场后首次工地例会和项目管理交底制度，以书面形式明确了各项管理要求、检查验收程序、奖罚情况等；深化推行施工图纸会审，分别进行了招标前图纸审查、施工阶段图纸审查、市政园林综合图纸审查等，减少了施工中变更洽商，避免以往工程类似项目的变更。在工程做法上更具可操作性，比如对市政管线进行综合布线，避免了燃气及自来水专业管线特殊要求而进行的现场拆改等。在施工过程中，继续推广了材料封样及施工样板制、主要材料设备进场验收、质量检查及过程验收等管理措施；在项目后期多单位集中交叉施工阶段，每周召开施工现场协调会，集中解决现场协调问题和专业技术问题，针对现场质量问题提出整改要求等。从D区到C区，工程质量进一步得到了提升，交房后各方的满意度明显提高。通过领秀新硅谷A、B、D、C四个区建设，工程质量逐步提高，业主的满意度不断提升，实现了领秀新硅谷项目的圆满收官，达到了公司的质量预期目标。3.进度管理目标完成在A区合作单位多、交叉施工时间集中、现场协调难度大，对工程进度影响极大。特别是小市政冬期土方施工，加上施工单位配合能力差、管理能力弱，总包单位又不配合，给室外的市政、专业管线、景观园林、小院围墙施工造成较大影响。公司领导召集各参施单位每日晚7点召开现场协调会，检查当日工程进展、及时解决近期矛盾，此项工作持续3个多月时间，及时解决了现场大量问题。同时，根据现场需要，在最后交房前3个月，工程、成本、设计部均集中现场办公。通过公司上下全体努力，最后保证了A区按期交房。B区在二次结构施工及装修阶段，正逢08奥运召开，给材料运输、工人管理带来一定难度。公司提前召集各单位召开专题会，要求施工单位组对材料设备提前认样、招标、织材料加工进场，防止因奥运管制影响材料设备进京，影响施工。另外，奥运期间，建委城管等单位全面禁止现场土方施工，为确保B区小市政在奥运期间正常施工，工程部及时与建委、城管等单位沟通协调，按照相关要求各类管线土方及时覆盖，同时实行现场全封闭管理，对多余土方就近临时堆放、覆盖，满足了建委、城管的相关要求，保证了小市政工程顺利进行，保证了B区按计划竣工，并且B5-51楼提前7个月交房。在D区施工中，受四川大地震影响，很多来自灾区的施工工人情绪波动较大。现场及时召开监理总包动员会，要求各级从生活各方面加强对震区工人的安抚工作，保证了现场劳动力的基本稳定。在C、Ｄ区施工中，要求总包单位春节前与劳务单位签订返城协议，春节后及时落实劳动人进场情况，实行劳动力日统计日报告制度，有力促进了劳动力及时返场，确保了春节后现场工作面的展开。同时，我们总结了Ａ、Ｂ区经验教训，开工前工程部会同监理、总包单位充分讨论进度计划，保证其合理可行性；施工中严格按照总进度计划考核，通过每周监理例会进行周计划分析，针对未完成项目制定相应措施，保证各节点按计划完成；在工程收尾阶段，采取了召开专业协调会、细排重点工期按日检查、提前各项验收计划等措施。通过对现场的进度控制管理，Ｃ、Ｄ区均保证了按计划竣工交房，Ｃ区５号楼提前了7个月交房。领秀新硅谷Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ各期均在公司预定日期前竣工，保证了公司各项进度指标落实。4.成本管理目标完成情况各区成本管理目标的完成情况如下表所列，各区目标成本与已发生成本数据在柱状图中形成对比，其中A、B、D区已结算完毕，C区工程除6、7、8号楼尚未竣工外，其余工程正处于竣工结算过程中，因此表中A、B、D区已发生成本为最终结算确定数据，C区已发生成本为截至2011年四季度末的动态成本数据，其差额中还包括部分未统计的待发生成本。如以上数据所列，领秀新硅谷项目的成本管理目标完成情况良好，四个区的目标成本均为结余状态，并且结余额按开发次序逐渐递增，能反映出置地公司在项目成本管理方面进步提升的趋势。动态成本管理方面，一直严格按照集团要求每季度申报《动态成本报表》，及时反馈项目动态成本。但是现状下承包商对变更的申报还缺乏时效意识，导致动态成本还存在一定的滞后性。此外变更洽商虽然已经按提出方及变更原因等口径进行了分类，但成本性质还缺乏比较清晰的界限。今后如何加强动态成本的管理，增加动态成本的实效性，以及如何按成本性质进行分类汇总分析，从成本绩效角度为项目后评价提供数据支持是我们成本管理工作主要努力的方向。（三）招投标方案及中标单位合同执行情况招标方案的审批情况：A、B、D区为集团成本管理办法下发前实施的项目，未经招标方案审批程序。C区方案设计阶段的招标方案于2009年7月上报，并经集团审批。招标方案的执行情况：C区招标工作严格按照集团审批的招标方案执行，个别工程的招标方式根据集团成本管理办法的招标方式与规模标准要求由原审批方案的“邀请”招标方式更改为“公开”招标方式。各区招标方式权重比例如下图所示。可见随着集团《招标管理办法》的颁布和执行，项目招标工作越来越规范化，按集团招标管理办法对规模标准划分及对应招标方式的要求，领秀新硅谷项目A、B、D、C区公开招标权重比例逐渐增大，邀请招标及直接发包权重比例逐渐减少。中标单位合同执行情况良好，除极个别的A区的外墙砖供应分包工程合同经历过诉讼纠纷外，各区中标单位均未出现过合同违约问题。（四）先进工艺、新材料的采用项目中建设中，积极推广《建筑业10项新技术（2010）》，先后采用一些先进工艺、新材料。项目在高层基坑开挖施工，采用了复合土钉墙支护技术、高边坡防护技术，针对深基坑及特殊边坡部位，实施深基坑施工监测技术；项目中门窗工程、空调工程、燃气工程等由专业设计单位进行了深化设计；小区小市政工程中，专业管线多、布局复杂，根据小区道路及景观绿化设计，采用管线综合布置技术，协调各专业设计对管线进行综合布置；在幼儿园工程、C区、D区的二次结构及装修阶段，采用了预拌砂浆技术；项目各区均采用了现浇混凝土外墙外保温施工技术、铝合金窗断桥技术。通过项目上先进工艺、新材料的推广运用，使工程技术更先进、工程质量得到提高，实现了安全适用、经济合理性的要求。（五）变更洽商原因分析由于设计变更、施工条件变更、施工变更、技术标准变更和工作范围变更，导致施工中产生一些变更洽商。设计变更产生主要为以下几种原因：开发单位从使用角度出发，改变工程局部功能；勘探、设计图纸深度不够；设计图纸矛盾，方案不合理，设计图纸错误；监理工程师和施工单位提出合理化建议；设计规范的修改；监理指令错误或指令不及时；施工单位擅自修改设计图纸或不按图施工。施工条件的变更是由于实际的现场条件不同于招标文件中、施工合同中描述的现场条件，为了使工程顺利进行，要求承包商增加一些必要的工作来实现合同规定的条件。施工变更主要是在施工作业过程中由于业主要求的加速施工，工程师现场指令的施工顺序改变和施工顺序的调整，或承包商进行价值工程分析后提出的有利于工程目标实现的施工建议等。技术标准变更是在工程实施的过程中，开发单位出于造价、进度等考虑会要求承包商提高或降低工程质量的技术标准和改变材料质量或类型，或者由于工程质量、技术标准的改变和施工、设计法规的改变所引起的设计和施工修改。工作范围变更是指开发单位指令施工单位完成超出其在投标时估计的工作或超出原合同工作范围的工作。例如：1.由于燃气、自来水、电力等专业设计及验收的特殊要求，在市政设计中存在部分不交圈的情况，如在市政园林施工出现的对燃气管线的圈、压、埋、占而影响验收，而对相关影响苗木及景观设施进行调整的变更；2.由于设计单位结构与建筑专业不交圈，产生了对C区12号楼二层南侧露台顶板进行了结构的剔凿的变更洽商；3.由于市政对小区道路的标高按小区排水坡度进行道路设计，而各楼栋号建筑设计各自标高不同，导致小区道路与楼单元入户坡道标高不交圈，出现了局部标高调整的变更；4.此外，由于现场条件变化或原清单未含情况，出现了对开工后现况土方降方、清运的变更洽商，在基坑开挖过程中由于地下不可预见障碍物、基础土质不满足要求需特殊处理的变更洽商等等。（六）项目成本控制分析各区单方建设成本比较如下图所示，A、B、D区由于已结算完毕，已发生成本即为最终动态成本。C区尚未结算完毕，已发生成本数据暂按截至2012年一季度统计数据计入，暂不能反映最终动态成本,但为便于数据比较对C区预计结算的单方成本做了预估。从以上分析可以看出：A区我司在项目管理上相对不太成熟，动态成本虽然得到了有效控制，但绩效不是很理想。B区项目的实施过程中，我司积极总结A区的管理经验，使得成本绩效有所提升。D区项目实施前对A、B区的数据进行分析，从功能与成本的价值角度对产品优化提出了一系列的建设性建议，如适当降低铝合金窗的档次，由德国旭格系统改为普通断桥铝合金系统；屋面瓦采用金属钢板瓦成本比重过高，可采用成本较低但功能基本不变的油毡瓦替换；降低铝合金百叶的叶扇间隔；取消装饰性的钢架雨蓬等等，在产品优化方面的努力从一定程度上抵消了奥运期间成本上升等不利于成本的影响因素，使D区的成本绩效进一步提升。C区虽然还包含一部分待发生成本，但可预见C区的成本绩效要优于其他三个区，得益于项目前期的设计优化，招标过程的控制与创新，施工过程的精细化管理等诸多因素。（七）细部质量及各项验收评价通过领秀硅谷的建设，在领秀新硅谷项目建设中，我们建立了材料的封样管理制度。施工单位进场后提交材料封样计划，按照封样计划对外墙砖、涂料、墙面装修材料、门窗、景观灯具、道路铺装、石材、防腐木等重要功能及效果材料，由施工单位根据设计要求提供样品，经监理、工程部核查后，报设计单位进行选样、封样、签认，按封样要求，施工材料方可正式进场。随着A、B、C、D区的逐步开发建设，我们更深入进行工程细部质量和各项过程验收工作。A区施工中，别墅区地下室采光窗细部缺陷，漏雨严重，通过分析原因，在B区开始改进取得一定效果，在D、C区制作样板、深化细部节点做法，全面避免了漏雨现象的发生。B区开始，外立面做法均制作样板由各方参与验收后开始大面实施。在C区门窗、玻璃砖隔墙、卫生间防水、设备安装、室内粗装修等项目施工前，均要求施工单位制作了实体样板，由各方参与验收、改进合格后按样板大面组织施工。除以上细部质量控制外，施工各阶段，我们参与主要项目过程验收及检查工作，会同监理单位提出了质量要求，使工程质量始终处于受控状态。通过我们对项目的细部质量控制、质量管理和过程验收，加强了合作单位的质量意识，现场严格执行了各项验收程序，项目四个区的整体质量水平得到逐步提高。别墅区外墙砖粘贴样板B区竣工小区效果（八）风险控制及事故控制的评价工程建设过程中，始终将风险控制及事故控制贯穿到施工全过程中。对工程建设中风险源进行了分析，并根据需要制定措施。项目开工阶段，通过首次工地例会项目管理交底，强调安全管理工作及安全奖惩制度；入场后签订安全管理协议，明确安全管理责任及管理要求；要求施工单位分析现场风险源并制定相应措施及方案，加强过程控制；定期组织现场安全检查，召开安全专题会；实行安全否决制，任何安全隐患不放过。领秀新硅谷项目开发建设以来，我们严格抓好风险控制及事故控制，取得较好的效果，但在风险管理的系统化、科学化方面有待提高，逐步形成风险控制的制度化长效机制。现场消防定期演习（九）移交后的使用及经营情况A区交房后，业主反应质量问题较多，集中反应在窗户五金件维修、别墅地下室渗水、雨天屋面漏水等问题，公司工程部会同客服部及时组织物业单位、监理单位、施工单位，在集中维保阶段每日召开维保专题会，根据物业维修申报记录落实较集中问题的维修责任、安排维保单位及时维修。集中维保每日召开维保会持续超过了半年。在各区竣工验收阶段，我们均提前成立工程维修保驾管理小组，适时召开维保专题会，对移交过程发现问题进行及时维修，力求做到“反应迅速、维修及时、业主满意”。随着后期B、C、D区管理提高和加强，工程质量得到进一步重视，一些集中质量部位，如别墅地下室采光窗、阳台、地下室穿墙管线、屋面防水等，在设计优化、施工过程及检查验收中得到各方高度重视，减少了以往类似质量问题发生量，降低了维保工作量和管理难度。至C区，集中维保阶段每日召开维保会缩短至2个月，集中反应质量维修问题已基本结束。随着工程管理水平提升，工程质量得到较大提高，维保工作更加规范，各分区移交后报修率不断降低、维修量减少，移交后业主使用满意度提高。（十）对监理、总包、分包、设备厂家等参建单位评价领秀新硅谷各个区建设过程中，监理、总包、分包及专业厂家多达二十多家，大多合作单位均能较好配好、并按合同要求完成了工作。部分合作单位管理能力强、配合较好，令各方满意，如：中建集团总公司、北京建工一建等总包单位项目组织机构健全、管理人员业务能力高、具有较强的大局意识，能积极配合、主动协调，加之公司对项目较重视，所负责项目能较好地按期完成。同时，也出现部分能力差、业务水平低的参施单位：A区小市政施工单位配合能力较差，对监理、甲方的指令执行力差，施工进度缓慢，从而影响了项目总体进度，给工程管理增加了较大难度；B区小院围墙施工单位（北京建工二建）在施工后期，与劳务队伍纠纷导致短期停工，交房后未能正常进行维修保驾工作。总之，项目开发建设以来，得到了各参建单位的大力支持，监理、总包、分包、设备厂家等合作单位均能积极工作、主动协调各方、解决现场问题，均较好完成了合同范围的工作，达到了预期各项目标。（十一）对项目管理团队的评价在项目管理中，工程、成本、设计等各业务管理部门通过项目的陆续开发建设，得到进一步成长，部门内部管理、部门间沟通与配合更默契，工作效率得到提高。通过各管理制度的建立健全，相关工作更规范、流程化，使公司的项目管理水平得到提高。通过项目四个区的开发建设，为公司“锻炼了管理队伍、提高了管理水平、完善了管理制度”，项目管理团队得到成长，为公司更好胜任新项目的开发建设提高了团队保障。五、销售管理与物业管理评估（一）项目销售情况领秀新硅谷项目整体营销周期为2006年9月至2011年11月，项目累计销售金额达60亿元。其中：别墅：销售面积105224平方米；实现销售102517平方米；销售率97.43%；实现总销金额20.38亿元；实现成交均价19880元/平方米。洋房：销售面积149521平方米；实现销售144715平方米；销售率96.79%；实现总销金额20.44亿元；实现成交均价14127元/平方米。高板：销售面积117601平方米；实现销售117383平方米；销售率99.82%；实现总销金额19.50亿元；实现成交均价16610元/平方米。（二）营销计划随房地产市场变化的调整情况2006年11月“封顶放贷”政策出台，对本项目回款造成影响。为确保完成年度回款任务，项目团队及时调整销售对象，只针对一次性客户销售，由于之前进行了足够的客户积累以及良好的沟通维系，项目第三、四次开盘只面向一次性客户，成交率均达到100%。（三）目标客户与签约客户的比较分析本项目不同类别产品的目标客户群体各有不同。1.别墅产品本项目独特的地段价值，“城市别墅”第一居所的产品定位，均得到相当一部分有着海淀情结的高端客户的深度认同。因此，对于别墅成交客户而言，地段价值毫无争议地成为他们购买的最主要因素。2.洋房产品本项目独特的地段价值依然是洋房客户购买的最主要因素，项目前期，本项目优质的教育配套成为洋房客户的主要购买因素，项目后期，成熟环境、升值潜力成为洋房客户主要购买因素。洋房客户的家庭结构以三口之家为主，多为改善型升级置业，对居住舒适度要求较高。3.高板产品板楼成交客户大多从事IT、教育行业。B区、D区板楼产品以三居、四居为主，故B区、D区板楼成交客户以二次置业为主；而A区、C区板楼产品户型设计丰富，一居、二居占比较大，因此A区、C区板楼成交客户首次置业比例较高。地段价值一直以来都是板楼客户购房的最主要因素，其次，便利交通和完善配套也是他们的重点关注因素。成交客户的总体特征：地缘性、高知性、行业性、改善型、家庭化、生活化。通过上述对不同类型成交客户的分析可以看出，本案的目标客户定位是非常准确的，成交客户描述与目标客户特征非常契合。（四）物业管理取费标准、服务内容等评估本着服务业主、微利经营的原则，根据物业不同类型，按建筑面积（含公共分摊面积）向业主或物业使用人收取物业管理费。别墅4.5元/月/平方米洋房2.8元/月/平方米（带电梯）洋房2.0元/月/平方米（不带电梯）高板2.8元/月/平方米金地物业公司认真履行前期物业管理合同中约定的服务质量要求，妥善处理开发商、业主、施工单位的关系。物业管理服务质量不低于北京市物业管理主管部门同期施行的普通商品住宅物业管理服务标准，并达到下列服务质量要求：其中：1.房屋外观：完好率99%;2.设备运行：完好率99%；3.房屋及设施设备的维修养护：及时率100%；4.急修：及时率100%；5.小修：及时率100%；6.绿化维护：完好率99%；7.环境卫生：清洁保洁率99%；8.公共秩序维护：及时率100%；9.停车管理：停车场、单车棚完好率96%；10.消防管理：消防设施设备完好率99%；11.电梯运行维护：完好率100%；12.装饰装修管理：及时率100%；（五）项目销售策略评估明确总体工作基调和年度营销目标，确定为达成目标而制定的核心营销战略是保证销售任务顺利完成的前提和基础。领秀新硅谷项目营销致胜的关键在于：“以快取胜，跑赢大市”。在“踏准市场节奏、把握优势先机；迎合市场走势、稳健控制风险；精准有效沟通、执行紧跟策略；灵活把控节奏、稳步提升价格”的战略思想的指引下，明确了以下积极贯彻项目前期定位及总体营销战略的手段措施：成功的营销，关键不仅在于策略，同样在于执行力。策略，可以创造出项目与竞争对手之间的差异，从而获得市场中的领先地位；但仅仅有策略是不够的，还需要高效的执行力，两者缺一不可！若执行力不够，即使起跑时处于领先地位，最终也一定会被竞争对手追上。策略或有雷同，但结果却往往不同的案例比比皆是，关键就在于团队的执行力。营销工作从前期市场调查、产品定位开始，就与规划设计、景观打造、工程建设和物业管理紧密结合，再加之系统的营销推广工作，这才有了今天项目圆满结案。（六）对销售团队及物业管理团队的评估领秀新硅谷项目由伟业顾问公司全案代理销售。伟业顾问公司成立于1994年，是与中国房地产行业相伴而生的最早的房地产服务机构之一。全程参与了领秀新硅谷的市场调研、产品包装顾问、营销策划、销售代理等工作。从2006到2012年，“领秀新硅谷”经历了宏观环境的风云变幻，承受住了市场的严峻考验，取得了骄人的销售业绩。为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，伟业营销团队针对本项目提出强调有效的销售渠道应用，以及销售现场的成交能力，从而实现项目成功销售。伟业营销团队与置地公司同舟共济、精诚合作，使整个营销体在宏观层面上，对项目的营销运作把控到位，各项策略制定得当；在中观层面上，营销执行精准有效；在微观层面上，对营销细节严格要求；从而使项目在三个营销层面上进行了良好的整合，确保了销售任务的顺利完成。金地物业公司是置地公司为领秀新硅谷项目引入的物业管理公司。金地物业公司作为上市公司的成员企业，在物业管理行业中，位列全国三甲。有丰富的管理经验。金地物业以富有特色的物业管理服务而闻名业界，在注重将传统物业管理服务项目做到细致入微的前提下不断挖掘服务创新的潜力，以增强物业管理的内涵。金地物业公司结合本小区的物业硬件和业主需求，突出以“客户为中心”的管理模式，推出个性化服务项目。在社区建设上增加更加多样化、多层次的社区文化活动，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围，将领秀新硅谷物业管理服务的内涵提升到一个新的境界。金地物业公司领秀新硅谷管理处是一个团结向上，有进取心，认真负责的集体。讲道德，重操守，重诚实，尊重合作伙伴，对客户有求必应。在日常管理上，以客为先、以服务为核心，一切工作都围绕着客户，通过服务去体现，向客户负责，将客户满意作为检验物业管理工作最重要的评价指标，最大限度地满足客户需求。（七）综述1.产品：以多元化产品满足硅谷菁英家庭结构的居住需求；别墅类产品彰显项目高端调性，满足硅谷高端人群的别墅居住梦想；洋房产品满足市场主流改善型需求，优势产品增强竞争力；高层产品满足刚性和首次改善型需求，并贡献容积率；同时结合内部环境与交通、配套优势，打造高品质低密度城市宜居社区。2.客户以中关村科技园区的产业人群为项目主力目标客群；引领硅谷菁英人群的生活价值导向，改变硅谷人的居住方式，并始终保持项目的高端宜居品质。3.形象以“中国硅谷唯一城市别墅区”的高端站位，与区域竞品形成明显差异化竞争，将项目打造成“中国硅谷城市别墅标杆”。六、项目财务评价（一）销售及回款指标完成情况领秀新硅谷项目预计总销售收入656,880万元，A区预计销售收入92,450万元，B区预计销售收入162,522万元，C区预计销售收入253,053万元，D区预计销售收入148,855万元。截至2011年末，领秀新硅谷项目累计结转销售收入559,638万元，累计实现销售回款611,686万元。由于领秀新硅谷项目C区部分楼座及D区商业尚未完成销售，预计于2012年实现项目收尾，结转余下销售收入。项目销售回款情况良好，截止2011年底，回款率在99%以上。（二）开发成本及费用控制情况领秀新硅谷项目成本管理框架按集团成本管理办法以及在此基础上置地公司制定的招标、计量支付、变更洽商、结算等相关管理办法执行。领秀新硅谷项目已经进入收尾工作，公司对项目成本进行了细致的归集与测算，对每一份结算书进行整理及时更新数据。公司在2011年3月按照集团要求完成了领秀新硅谷项目动态成本报告，为集团和置地公司领导决策提供财务依据。根据领秀新硅谷项目成本预测情况，预计项目总成本401,264万元，具体包括：土地成本136,019万元，预计工程直接费用197,021万元，预计项目间接费68,224万元。截至2011年末，领秀新硅谷项目账载成本323,762万元，其中：实际发生土地成本134,477万元，实际发生工程直接费用支出155,625万元，实际发生项目间接费33,660万元。置地公司费用控制上，严格在集团下达的费用考核指标范围内进行；在成本支出上，严格控制在集团批复的成本预算内。（三）现金流分析领秀新硅谷项目自2006年开始实现销售回款，经营活动现金流入占总现金流入比重最大，并且销售回款呈逐年递增趋势，表明公司主营业务突出，营销状况良好，创现能力较强，其次为筹资活动取得的现金流入，表明公司为项目取得融资能力较强，偿债风险较大。现金流出方面体现，经营活动现金流出与筹资活动现金流出所占现金总流出比例较大，表明公司主要现金支出用于经营业务成本及为项目融资支付的融资成本。近六年领秀项目现金流量较为平衡，经营活动净现金流量20.37亿元，筹资活动净现金流量-12.32亿元，表明项目销售利润较大，偿债能力较强。（四）财务评价指标分析根据测算，领秀项目预计实现销售收入65.7亿元，预计营业成本37.2亿元，预计实现项目净利润11.5亿元。领秀新硅谷项目各项财务指标情况，测算如下表：序号指标比例1销售毛利率(%)43%2销售净利率(%)18%3成本费用利润率(%)32%4资本金收益率(%)1150%以上数据说明：领秀新硅谷项目盈利水平较高，置地公司在注册资本金较低的情况下，领秀新硅谷项目为公司获取了较高的经济效益。（五）税务筹划情况经测算，领秀新硅谷项目税费合计140,613万元。1.两税一费：预计应交两税一费361,284,058元。根据项目预计总销售收入6,568,801,060元按5.5%税率预测，领秀新硅谷项目应缴两税一费361,284,058元。2.土地增值税：预计应交土地增值税594,841,615元。置地公司2008-2011年累计计提领秀新硅谷项目土地增值税51,654.03万元,实际缴纳土地增值税7,698.06万元（根据规定，2010年四季度按预收账款的2%预缴，之前按预收账款的1%预缴）,具体情况如下表：(金额单位:人民币万元)。年度计提数实交列其他流动资产列应交税费合计2008年2,945.721,774.504,720.211,668.062009年4,269.18898.675,167.851,122.072010年6,825.942,716.949,542.891,426.992011年32,223.0932,223.093,480.94合计14,040.835,390.1151,654.037,698.062011年11月底，西二旗居住区二期S2地块(领秀新硅谷AB区)的土地增值税经北京大信税务师事务所有限公司进行了完工清算鉴证，确认可售面积21.94万平方米，截至2011年11月底，S2地块共取得转让房地产收入254,313.45万元，扣除项目金额合计205,232.47万元，增值额为49,080.98万元，增值额与扣除项目金额之比为24%，适用土地增值税税率30%，本次清算应交土地增值税税款14,724.29万元，项目开盘至今按税法规定已预缴土地增值税2,588.82万元，本次项目清算应补缴土地增值税税款12,135.47万元。根据