森林资源资产评估案例

森林资源资产评估案例林木资产评估测算方法现行市价法市场价倒算法、现行市价法（市场成交价比较法）；收益现值法年净收益现值法、年金资本化法、收获现值法；成本法重置成本法、序列需工数法、历史成本调整法；（一）市场价倒算法市场价倒算法是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得利润后，剩余部分作为林木资产评估价值其计算公式为：E=W-C-FE——评估值W——木材销售总收入C——木材生产经营成本F——木材生产经营利润•主要用于1、成、过熟林评估2、在收益现值法中预测主伐收入时，也采用该方法。◼该法测算时关键的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 有1、准确确定待评估林分的各材种的出材率2、合理确定木材的价格3、合理计算税、金、费4、合理确定木材生产成本5、合理确定木材生产利润（二）现行市价法（市场价比较法）现行市价法是以相同或类似资产的现行市价作为比较基础，估算被评估资产评估价值的方法。其计算公式为：K—林分质量调整系数Kb—物价调整系数，可以用评估日工价与参照物交易时工价之比G—参照物的市场交易价格其余字母含义同前（下同）。GKKEb=•适用各类型的林木资产评估，使用的必备条件是市场发育充分，有足够的参照物◼关键的问题1.合理选择评估的参照案例2.正确确定林分质量调整系数与物价指数调整系数3.合理地综合确定评估值（三）年净收益现值法将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。计算公式:式中：En—n年生林木资产评估值Ci—第i年的年成本支出U—经济寿命期P—折现率n—林分的年龄=+−+−=uniniiinpCAE1)1(◼注意:1、各年度的收益和支出预测2、折现率的确定◼适用于有经常性收益的森林资产如经济林、竹林等。（四）年金资本化法将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。其计算公式为：式中：A—年平均纯收益额P—投资收益率PAE=•注意两点：1、年平均纯收入的准确性2、投资收益率是不含通货膨胀率的当地林业投资的平均收益率适用于年纯收入稳定的森林资产◼该方法公式简单，但使用有2个严格的前提条件。1、待评估资产的年收入必须十分稳定；2、待评估资产的经营期是无限的，它可以无限期地永续经营下去。（五）收获现值法•是预测的被评估森林资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为被评估森林资源资产评估值的方法。•公式式中：Au—参照林分U年主伐时的纯收入Da，Db—参照林分第a、b年的间伐单位纯收入（n＜a，b时，Da，Db≠0）P—投资收益率K—调整系数Ci—评估后到主伐期间的营林生产成本=+−−−−+−++++++=uniniinububauaunpCppDpDAKE1)1()1()1()1(◼中龄以后年营林成本是稳定的，为便于计算◼该法的使用必须注意:1、 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 林分u年主伐时的纯收入预测（倒算法）2、投资收益率的确定3、评估后到主伐期间的营林生产成本4、主伐时间u的确定5、间伐时间及间伐纯收入的确定6、调整系数K的确定（蓄积和胸径）注意:主要用于中龄林、近熟林的林木资产评估()()nunuuniniiPPpVpC−−=+−+−+=+11)1(11（六）重置成本法◼重置成本法是指在资产评估中，用现时条件下重新购置建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值和经济性贬值。得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，其基本计算公式为：◼评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值◼评估值=重置价值×成新率◼在森林资产的评估中，重置成本法是按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估森林资源资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估资源资产的评估值。◼其计算公式为：Ci—第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本P—投资收益率=+−+=niininpCKE11)1(◼根据用材林的经营特点，其重置成本法与一般资产的重置成本法有三大区别1、森林资产的重置成本法必须计算复利2、用材林资产的重置成本法不存在成新率的问题3、用材林资产重置成本法中的调整系数◼经济林进入盛产期后，其每年均有一定的产出，而且存在着经济寿命期。因此，经济林资产评估中的重置成本法又与用材林资产评估，以及一般资产评估不同。其主要区别是：1、经济林资产评估中的重置成本法必须确定重置期限（营造的年限）2、经济林资产评估中的重置成本存在着成新率问题主要用于幼龄林的林木资产评估调整系数的确定（一）森林资源资产评估中影响林分质量的因子在森林经营中影响林分质量的因子很多，主要有现实林分的生长状态因子、立地质量因子和地利因子三大类。1、林分生长状态指标主要由林分的平均树高、平均胸径、单位面积株数和单位面积蓄积等生长指标构成。在不同的年龄阶段各指标的重要性不同。幼龄林：树高、单位面积株数中龄林以上：单位面积蓄积、平均胸径2、立地质量等级通常按地位指数级，地位级或立地类型来划分。而这些等级经常是通过树高因子或用林分的环境因子来确定。对林地、林木资产价值起决定作用的是立木的单位面积蓄积量。也只有用蓄积量为测算基础的调整系数才能与林木或林地的价值直接挂勾，可以直接用来调整森林资产的价格。因此，我们选用了基准年时该立地等级的单位面积标准蓄积量作为确定立地等级调整系数的因子。3、地利等级主要反映了不同地点林地上林木的获利能力的差别。影响立木获利能力的主要因子包括：木材采伐成本、集材成本、运输成本、销售成本（含仓贮成本），税金以及成本利润。其中木材采伐成本、销售成本、税、金、费相对比较稳定，变化较大的是集材成本和运输成本（二）各调整系数的计算公式1、林分生长状况调整系数K1和K2的确定K1和K2通常以现实林分中的主要生长指标（如株数、树高、胸径和蓄积等）与参照林分的生长状态指标相比较后确定。（1）在幼龄林和未成林的造林地的林木资产评估中，以株数保存率（r）与树高两项指标确定调整K1和K2。当r≥85％时K1＝1当r＜85％时K1＝rK2＝现实林分平均树高÷参照林分平均树高（2）在中龄林以上的林木资产评估中K1＝现实林分单位面积蓄积÷参照林分单位面积蓄积，K2＝现实林分平均胸径÷参照林分平均胸径2、立地质量调整系数K3的确定3、地利等级调整系数K4的确定地利等级调整系数K4按现实林分与参照林分采伐的立木价（以倒算法估算）比值计算积标准林分在主伐时的蓄参照林地的立地等级的蓄积的标准林分在主伐时的待评估林地的立地等级=3K木价标准林分在主伐时的立参照林地的地利等级的立木价的标准林分在主伐时的待评估林地的地利等级=4K（三）综合调整系数K的确定综合调整系数K由各分项调整系数Ki的值综合确定。其通式为K＝f（K1，K2，K3，K4）或K＝K1·K3·K4·f（K2）f（K2）的关系式必须通过大量的实测资料测定不同树高和胸径的立木价格的影响来求出其参数值后，才能准确地对其进行修正。◼林地资产评估的基本方法◼根据《森林资源资产评估操作 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 》的规定，林地资产评估主要有以下几种方法：◼1、现行市价法◼2、林地期望价法◼3、年金资本化法◼4、林地费用价法◼各种方法分别适应于不同的情况，具有不同的要求。(一)林地的现行市价法现行市价法又称市场成交价比较法，是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为：式中：G—参照案例的单位面积林地交易价格Ｓ－被评估林地面积Ｋ1—立地质量调整系数Ｋ2—地利等级调整系数Ｋ3—物价指数调整系数Ｋ4—其他各因子的综合调整系数市场成交价比较法要求取三个以上的评估案例进行测算后，综合确定。SGKKKKBu=4321林地地位级(或立地条件类型)的差异，通常采用该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量与被评估林地地位级预测主伐时产量来进行修正。地利等级差异，由于地利等级是以林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以市场价倒算法求算取得）的比值来计算。准林分在主伐时蓄积量参照林地立地等级的标量准林分在主伐时的蓄积评估对象立地等级的标=1K价参照林分主伐时的立木价现实林分主伐时的立木=2K交易案例林地资源资产评估基准日与被评估林地的评估基准日的差异，通常采用物价指数法，最简单的物价指数替代值是用两个评估基准日时的木材销售价格。其他因子的修正值很难用公式表现出来，只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标。木材销售价格交易案例评估基准日的价格评估基准日的木材销售=3K（二）收益现值法1．林地期望价法林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法。式中：Au、Da、Db、P、V、u、a、b与林木一章相同,但n为造林前期的年数（3-5年）()PVPpCPDPDABuniiuibubauauu−−++−+++++==+−−−1)1(1)1()1(11◼如果森林经营中仅第一年进行造林投入(或将造林后3-5年的幼林抚育的成本都折现为第一年的成本），而以后各年仅支出管护费用，则公式简化为：pVppCpDpDABuububauauu−−++−+++++=−−1)1()1()1()1(林地期望价法在测算时必须注意的问题有：1、主伐纯收入的预测2、间伐收入3、营林成本测算4、投资收益率确定2．地租资本化法用公式表示：A是已明确的年地租；P是折现率或称投资收益率。注意问题：1、地租必须是明确且稳定的2、折现率应按该森林经营类型收益情况确定。pABu=以上收益法计算的均为无限期的当林地使用权为有限期时，其公式为：n是使用权的期限，Bn是林地使用权为n年的评估值Bu是林地使用权为无限期的评估值()+−=nnppAB111()+−=nupB111(三)林地费用价法林地费用价法也称为成本价法，它是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要的费用，在评估时用本利和来表示。因此林地费用价由三种费用构成。１．购买林地及其他为取得林地所需的费用。２．林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。３．从投入上述费用时开始到评估基准日为止的期间费用的利息其计算公式为：式中：A——林地购置费Mi——林地购置后，第i年林地改良费n——林地购置年限=+−+++=niininupMpAB11)1()1(◼林地资源资产评估中必须注意的问题◼１．林地资源资产评估的计算方法有三大类，即林地期望价法、现行市价法和费用价法，各方法因具体的情况又有着若干种计算的公式，因此在进行林地资源资产评估时，必须广泛收集当地的自然、经济以及经营方面的资料,在此基础上, 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 、选定适合于评估对象的评定估算方法。也可做多种 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的评定估算，最后通过分析比较,从中确定林地资源资产价值。◼２．同龄林经营的周期—轮伐期一般较长，因此在评估中利率的确定十分重要，它对评估的结果将发生极大的影响，一般利率越高，林地的价格越低。在各个计算公式中通常采用的重置成本法，其选用的利率应是不包括通货膨胀的低利率，但在林地费用价法中，如采用的是历史成本法，则应采用市场上的商业利率。◼３．林地期望价法是各种方法中理论上较为完善的方法，但这种方法是建立在若干假设和预测的基础上。如收获的预测不准确或假设的条件不合理，则可能导致评估结果的严重偏差。因此，在采用该方法时必须对收获预测和假设条件进行详细的分析，与林业企业的经营状况进行比较，并将其测算的结果与现行市价法等其他方法进行比较分析，以修正偏差，得到科学、合理的评估结果。◼４．林地期望价法中采用的经营成本应为重置成本，即现在的劳动价格，重新营造森林的成本。这个成本支出的水平必须与收获预测的经营水平相一致，如收获预测值是以现实成熟林分为基础，则重置成本的技术指标必须是按现实成熟林过去营造的技术指标，而不能用现在采用的技术标准。由于现在的经营水平比过去高，投工、投资量大，林木的生长也相对较好，如用现在标准的重置成本，而预测仍用较粗放经营的过去营造的林分为基础，则其收获量偏低，资产的价值人为下降，使评估结果出现偏差。