房地产企业所得税汇算清缴整理
第一章 房地产企业所得税的汇算清缴实务
（暨纳税申报表的填写）
第1节 企业所得税报表体系及填写要求
1—1、报表体系：
主表：一份，《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》
附表：十五份，其中包括：
A1（1）《收入明细表》
A1（2）《金融企业收入明细表》
A1（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位收入明细表》
A2（1）《成本费用明细表》
A2（2）《金融企业成本费用明细表》
A2（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位成本费用明细表》
A3《纳税调整项目明细表》
A4《企业所得税弥补亏损明细表》
A5《税收优惠明细表》
A6《境外所得税抵免计算明细表》
A7《以公允价值计量资产纳税调整表》
A8《广告费和业务宣传费年度纳税调整表》
A9《资产折旧、摊销纳税调整表》
A10《资产减值准备项目调整明细表》
A11《股权投资所得（损失）明细表》
1—2、表间关系：
1、《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》对应：A1——A6
2、A3《纳税调整项目明细表》对应：A4以外的所有附表。
1—3、注意事项：
以上报表除：
A1（2）《金融企业收入明细表》
A1（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位收入明细表》
A2（2）《金融企业成本费用明细表》
A2（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位成本费用明细表》
以外，其他报表均适用于房地产企业。在这些报表中以主表《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》和A1（1）《收入明细表》、A2（1）《成本费用明细表》、A3《纳税调整项目明细表》最为重要，为必填项目；A4——A11属于单项报表，根据业务需要，有则填写，没有则不需要填写（盖章后报空白表）。
1—4、填写顺序：
一、根据企业账簿填写A3以外的所有附表；
二、根据企业账簿和填好的附表（除附表四《企业所得税弥补亏损明细表》以外）填列A3；
三、根据企业账簿和填好的附表A1——A6填列主表《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》。
第2节 企业所得税报表的填写
方法
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及相关税法
2—1 长期股权投资所得（损失）明细表(略)
2—1—1、附表十一《长期股权投资所得（损失）明细表》填报说明
一、适用范围
本表适用于实行查账征收企业所得税的居民纳税人填报。
二、填报依据和内容
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策，以及国家统一企业会计
制度
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的规定，填报会计核算的长期股权投资成本、投资收益及其税收处理，以及会计处理与税收处理差异的纳税调整额。
三、有关项目填报说明
1.第2列“期初投资额”：填报对被投资企业的投资的期初余额。
2.第3列“本年度增（减）投资额”：填报本纳税年度内对同一企业股权投资增减变化金额。
3.第4列“初始投资成本”：填报纳税人取得长期股权投资的所有支出的金额，包括支付的货币性资产、非货币性资产的公允价值及支付的相关税费。
4.第5列“权益法核算对初始投资成本调整产生的收益”：填报纳税人采取权益法核算，初始投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辩认净资产公允价值份额的差额计入取得投资当期的营业外收入的金额。
5.第6列“会计核算投资收益”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的投资收益的金额。本行根据“投资收益”科目的数额计算填报。
6.第7列“会计投资损益”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的扣除投资转让损益后的金额。
7.第8、9列“税收确认的股息红利”：填报纳税人在纳税本年度取得按照税收规定确认的股息红利的金额。对于符合税收免税规定条件的股息红利，填入第8列“免税收入”，不符合的填入第9列“全额征税收入”。
8.第11列“投资转让净收入”：填报纳税人因收回、转让或清算处置股权投资时，转让收入扣除相关税费后的金额。
9.第12列“投资转让的会计成本”：填报纳税人因收回、转让或清算处置股权投资时，按照国家统一会计制度核算核算的投资转让成本的金额。
10.第13列“投资转让的税收成本”：填报纳税人因收回、转让或清算处置股权投资时，按税收规定计算的投资转让成本的金额。
11.第14列“会计上确认的转让所得或损失”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的长期股权投资转让所得或损失的金额。
12.第15列“按税收计算的投资转让所得或损失”：填报纳税人因收回、转让或清算处置股权投资时，按税收规定计算的投资转让所得或损失。
四、“投资损失补充资料”填报说明
本部分主要反映投资转让损失历年弥补情况。如“按税收计算投资转让所得或损失”与“税收确认的股息红利”合计数大于零，可弥补以前年度投资损失。
1.“年度”：分别填报本年度前5年自然年度。
2.“当年度结转金额”：当年投资转让损失需结转以后年度弥补的金额。
3.“已弥补金额”：已经用历年投资收益弥补的金额。
4.“本年度弥补金额”：本年投资所得（损失）合计数为正数时，可按顺序弥补以前年度投资损失。
5.“以前年度结转在本年度税前扣除的股权投资转让损失”：填报本年度弥补金额合计数＋第一年结转填入附三表中“投资转让所得、处置所得”调减项目中。
五、表间关系
第5列“合计”行＝附表三第6行第4列。
2—1—2、国家税法关于长期股权投资所得（损失）的规定。
（一）权益性投资收益
1、《企业所得税法》第二十六条第（二）项：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。
2、《企业所得税法实施条例》第八十三条：企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。
（二）投资转让所得
1、《企业所得税法》第十四条：企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除。
2、《企业所得税法》第十一条：投资企业从被清算企业分得的剩余资产，其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分，应当确认为股息所得；剩余资产剪除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资成本的部分，应当确认为投资资产转让所得或损失。
3、《企业所得税法实施条例》第七十一条第二款：“企业在转让或处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。1、通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；2、通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。”
【例1】甲企业持有A企业60%的股份，A企业注册资本500万元（投资成本账面价值与计税成本相同），A企业于2008年3月宣布终止生产经营，账面记载资本公积100万元，盈余公积200万元，未分配利润250万元。假设甲企业分得700万元剩余资产，甲企业2008年度所得税如何申报？
甲企业从A企业分得剩余财产：
属于分得的股息=450×60%=270（万元）
企业投资成本=500×60%=300（万元）
股权转让所得=700-270-300=130（万元）
企业所得税年度申报时，270万元股息为免税收入.
【例2】甲企业2008年度将对B投资业务对外转让，转让净收入100万元，投资转让的会计成本与税收成本均为300万元；当年对C投资业务也对外转让，转让净收入100万元，投资转让的会计成本与税收成本均为8万元；当年取得国库劵（投入100万元）利息收入10万元。甲企业200年度所得税如何申报？
B投资股权转让所得=280-300=-20（万元）9（损失）
C投资股权转让所得=100-85=15（万元）
国库劵利息收入10万元为免税收入。
（以上2例见表1）
【例3】2008年1月，甲企业支付1000万元取得D 企业40%的股权，取得投资当日D企业净资产公允价值为3000万元，甲企业按特股比例40%确定应享有D企业可辨认净资产公允价值的份额为1200万元。2010年甲企业对D 企业的投资进行转让，取得转让净收入1500万元，假定该项投资的账面价值仍为1200万元。2010年企业所得税申报时如何填报《长期股权投资所得（损失）明细表》（附表一）？
1 2008年度取得初始投资时，A 企业账务处理：
借：长期股权投资——投资成本 12000 000
贷：银行出款 10 000 000
营业外收入 2 000 000
需要注意的是，税收上确认的初始投资成本为1 000万元。200万元营业外收入税收上不予确认，本年度所得税申报时调减应纳税所额200万元。
2 2010年转让该项投资业务时，A 企业账务处理：
借：银行存款 15 000 000
贷：长期股权投资 12 000 000
投资收益 3 000 000
但按税法确认的投资转让所得=1500—1000=500（万元）。企业所得税年度申报时，应调增应那说所得额200万元。
【例4】某企业2008年度投资转让所得35万元，该企业2003年度投资转让损失结转金额为40万元（已由2004年度投资转让所得弥补20万元）；2005年度投资转让损失结转金额为15万元（已由2006年度投资转让所得弥补10万）；2007年度投资转让损失结转金额为20万元。根据以上资料填报《长期股权投资所得(损失)明细表》（附表十一）投资损失补充资料。
长期股权投资所得（损失）明细表（附表十一）（表3） 金额单位：万元
第一年
年度
当年度结转金额
以弥补金额
本年度弥补金额
结转以后年度待弥补金额
第二年
2007
20
10
10
第三年
2006
第三年
2005
15
10
5
0
第四年
2004
第五年
2003
40
20
20
0
以前年度结转在本年度税前扣除的股权投资转让损失
2—2、资产减值准备项目调整明细（略）
2—2—1附表十《资产减值准备项目调整明细表》填报说明
一、适用范围
本表适用于实行查账征收企业所得税的居民纳税人填报。
二、填报依据和内容
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策，以及国家统一会计制度的规定，填报各项资产减值准备、风险准备等准备金支出、以及会计处理与税收处理差异的纳税调整额。
三、各项目填报说明
本表“注：……”修改为：“1、标有*或＃的行次，纳税人分别按照适用的国家统一会计制度填报”
1.第1列“期初余额”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的各项准备金期初数金额。
2.第2列“本期转回额”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算价值恢复、资产转让等原因转回的准备金本期转回金额。
3.第3列“本期计提额”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算资产减值的准备金本期计提数的金额。
4.第4列“期末余额”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的各项准备金期末数的金额。
5.第5列“纳税调整额”：金额等于本表第3列－第2列。当第5列＞0时，进行纳税调增；第5列＜0时，进行纳税调减。
四、表间关系
第17行第5列＞0时，第17行第5列＝附表三第51行第3列；第17行第5列＜0时，第17行第5列＝附表三第51行第4列。
2—2—2报表结构及内容分析
本报表共分5列，第1列，期初余额，第2列，本期转回额，第3列，本期计提额，第4列，期末余额，第5列，纳税调整额。
其中：第2列，本期转回额，第3列，本期计提额，第5列，纳税调整额尤其重要。
第5列是《纳税调整项目明细表》第49行的填列依据 ；第2列、第3列则是第5列的计算基础。
2—2—3国家税法对资产减值准备的扣除规定。
（一）《企业所得税法》第十条第七项：
未经核定的准备金支出，在计算应纳税所得额时，不得扣除。
（二）《企业所得税法实施条例》第五十五条：
企业所得税法第十条第（七）项所称未经核定的准备金支出，是指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项减值准备、风险准备等准备金支出。
（三）《企业所得税法实施条例释义及实用指南》
允许扣除的项目限于资产减值准备、风险准备等准备金。
资产减值准备，是指金融企业对债券和股权资产预计可收回金额低于帐面价值的部分提取的，用于弥补特定损失的准备。其具体类别有：坏帐准备、短期投资跌价准备、长期投资减值准备、存货跌价准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备。
（新法出台前：坏账准备金、商品削价准备金、金融企业的呆坏账准备金允许在税前扣除 。按照新法，所有减值准备都不允许扣除。应在损失实际发生时扣除。）
（四）《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问
题
快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题
的通知》（国税函[2009]202号）
2008年1月1日以后实际发生的相应损失，应先冲减2008年1月1日前按照原企业所得税法规定计提的各类准备金余额。余额按实际损失依新的资产损失处理办法处理
2—3资产折旧、摊销纳税调整明细表(略)
2—3—1、附表九《资产折旧、摊销纳税调整表》填报说明
一、适用范围
本表适用于实行查账征收企业所得税的居民纳税人填报。
二、填报依据和内容
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策，以及国家统一会计制度的规定，填报固定资产、生产性生物资产、长期待摊费用、无形资产、油气勘探投资、油气开发投资会计处理与税收处理的折旧、摊销，以及纳税调整额。
三、各项目填报说明
1.第1列“账载金额”：填报纳税人按照国家统一会计制度计算提取折旧、摊销的资产原值（或历史成本）的金额。
2.第2列“计税基础”，填报纳税人按照税收规定计算税前扣除折旧、摊销的金额。
3.第3列：填报纳税人按照国家统一会计制计算提取折旧、摊销额的年限。
4.第4列：填报纳税人按照税收规定计算税前扣除折旧、摊销额的年限。
5.第5列：填报纳税人按照国家统一会计制度计算本纳税年度的折旧、摊销额。
6.第6列：填报纳税人按照税收规定计算税前扣除的折旧、摊销额。
7.第7列：金额＝第5－6列。如本列为正数，进行纳税调增；如本列为负数，进行纳税调减。
四、表间关系
1.第1行第7列＞0时：第1行第7列＝附表三第43行第3列；第1行第7列＜0时：第1行第7列负数的绝对值＝附表三第43行第4列。
2.第7行第7列＞0时：第7行第7列＝附表三第44行第3列；第7行第7列＜0时：第7行第7列负数的绝对值＝附表三第44行第4列。
3.第10行第7列＞0时：第10行第7列＝附表三第45行第3列；第10行第7列＜0时：第10行第7列负数的绝对值＝附表三第45行第4列。
4.第15行第7列＞0时：第15行第7列＝附表三第46行第3列；第15行第7列为＜0时：第15行第7列负数的绝对值＝附表三第46行第4列。
5.第16行第7列＞0时：第16行第7列＝附表三第48行第3列；第16行第7列＜0时：第16行第7列负数的绝对值＝附表三第48行第4列。
6.第17行第7列＞0时：第17行第7列＝附表三第49行第3列；第17行第7列＜0时：第17行第7列负数的绝对值＝附表三第49行第4列。
2—3—2报表结构及内容分析：
一、本表共7列、四部分：1、2列资产原值为第一部分；3、4列折旧、摊销年限为第二部分；5、6列本期折旧、摊销额为第三部分；7列纳税调整额为第四部分。
其中：5、6、7列尤为重要。
第七列1、7、10、15行，分别是《纳税调整项目明细表》第43、44、45、46、行的填列依据。
第5、6列是第7列的计算基础。
二、本表将资产分为：固定资产、生产性生物资产、长期待摊费用、无形资产、油气勘探投资、油气开发投资六大类。其中需要重点掌握的是：固定资产、长期待摊费用、无形资产。
2—3—3国家税法关于需要资产折旧、摊销的相关规定：
（1） 固定资产：
《企业所得税法》第十一条，《条例》第五十七条至六十一条。
企业按照直线法计算的固定资产折旧，准予扣除。
1、固定资产的概念：使用时间超过12个月的非货币性资产；其他设备、器具、工具。
2、固定资产的计税基础：
外购资产价值＝买价＋相关税费＋其他支出
自建资产价值＝竣工结算前发生的支出
接受捐赠资产、接受投资资产、非货币性资产交换、债务重组资产＝公允价值＋相关税费
租入资产价值＝
合同
劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载
金额＋相关费用 或 公允价值＋相关费用（融资租入）
盘盈资产价值＝同类资产重置完全价值
改建资产价值＝改建支出（仅限于“以提足折旧的资产”和“融资租入的资产”）
3、折旧方法：直线法。
4、计提折旧的起止时间：开始使用次月——停止使用次月。
5、折旧年限：
3年：电子设备；4年：其他运输工具；5年：工具、家具、器具；10年：（飞机、轮船、火车）；（机器、机械）；（其他生产设备）；
20年：房屋、建筑物。
6、不允许计提折旧的固定资产：土地（计入固定资产的）、未投入使用资产（房屋建筑除外）、经营租入资产、融资租出资产、提足折旧资产、无关经营资产。
7、国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（ 国税函〔2009〕98号）
新税法实施前已投入使用的固定资产，企业已按原税法规定预计净残值并计提的折旧，不做调整。新税法实施后，对此类继续使用的固定资产，可以重新确定其残值，并就其尚未计提折旧的余额，按照新税法规定的折旧年限减去已经计提折旧的年限后的剩余年限，按照新税法规定的折旧方法计算折旧。新税法实施后，固定资产原确定的折旧年限不违背新税法规定原则的，也可以继续执行。
（二）无形资产：
《企业所得税法》第十二条：
企业按照直线法计算的无形资产摊销费用，准予扣除。
《条例》第六十五条——六十七条。
1、无形资产概念：土地使用权、著作权、专利权、非专利技术、商标权、商誉等。
2、无形资产计税基础：
外购的无形资产＝买价＋相关税费＋其他支出
自行开发的无形资产＝资产符合资本化条件后至达到预定用途前支出
接受捐赠资产、接受投资资产、非货币性资产交换、债务重组资产＝公允价值＋相关税费
3、摊销方法：直线法。
4、摊销年限：
一般不得低于10年；法律或者合同规定了年限的，按规定年限分期摊销；外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。
5、不允许摊销的无形资产：
自行开发的（支出已在计算应纳税所得额时扣除的）无形资产；自创商誉；与经营活动无关的无形资产；其他不得摊销的无形资产。
（三）长期待摊费用的税务处理：
《企业所得税法》第十三条，《条例》第六十九条——七十条。企业发生的长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。
1、长期待摊费用的范围：已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
租入固定资产的改建支出；
固定资产的大修理支出；
其他应当作为长期待摊费用的支出。
2、固定资产改建支出概念：
固定资产改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生地支。
3、固定资产大修支出概念：
修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；
修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
4、长期待摊费用的摊销年限：
提足折旧的固定资产的改建支出：尚可使用年限；租入固定资产的改建支出：剩余租赁期限；固定资产大修理支出：尚可使用年限；其他当作为长期待摊费用的支出：不得低于3年。（自费用发生次月起）（改建后延长使用年限的，应当适当延长折旧年限。）
5、关于开（筹）办费的处理
《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（ 国税函〔2009〕98号）：
新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。
2—4、广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表（略）
2—4—1附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》填报说明
一、适用范围
本表适用于实行查账征收企业所得税的居民纳税人填报。
二、填报依据和内容
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策，以及国家统一企业会计制度的规定，填报纳税人本年发生的全部广告费和业务宣传费支出的有关情况、按税收规定可扣除额、本年结转以后年度扣除额及以前年度累计结转扣除额等。
三、有关项目填报说明
1.第1行“本年度广告费和业务宣传费支出”：填报纳税人本期实际发生的广告费和业务宣传费用的金额。
2.第2行“不允许扣除的广告费和业务宣传费支出”：填报税收规定不允许扣除的广告费和业务宣传费支出的金额。
3.第3行“本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出”：本行等于本表第1行－2行。
4.第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”：一般工商企业：填报附表一（1）第1行的“销售（营业）收入合计”数额；金融企业：填报附表一（2）第1行“营业收入”＋第38行“按税法规定视同销售的收入”；事业单位、社会团体、民办非企业单位：填报主表第1行“营业收入”。
5.第5行“税收规定的扣除率”：填报按照税收规定纳税人适用的扣除率。
6.第6行“本年广告费和业务宣传费扣除限额”：金额等于本表第4×5行。
7.第7行“本年广告费和业务宣传费支出纳税调整额”：当第3行≤第6行,本行＝本表第2行；当第3行＞第6行,本行＝本表第1－6行。
8.第8行“本年结转以后年度扣除额”：当第3行＞第6行,本行=本表第3-6行；当第3行≤第6行,本行填0。
9.第9行“加：以前年度累计结转扣除额”：填报以前年度允许税前扣除但超过扣除限额未扣除、结转扣除的广告费和业务宣传费的金额。
10.第10行“减：本年扣除的以前年度结转额”：当第3行≥第6行, 本行填0；当第3行＜第6行,第3－6行差额如果小于或者等于第9行“以前年度累计结转扣除额”，直接将差额填入本行；其差额如果大于第9行“以前年度累计结转扣除额”，本行＝第9行。
11.第11行“累计结转以后年度扣除额”：本行＝本表第8＋9－10行。
四、表间关系
第7行＝附表三第27行第3列。 第10行＝附表三第27行第4列。
2—4—2报表结构及内容分析。
本报表共11行、四部分：1、2、3行为实际发生的广告费、业务宣传费；4、5、6行是可以扣除的业务宣传费限额；第7行为广告费、业务宣传费的纳税调整额；8、9、10、11行为结转以后年度扣除的广告费、业务宣传费。
其中：第4、7行尤为重要。
第7行是《纳税调整明细表》第27行的填列依据；
第4行，本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入，是计算扣除限额的以依据。
应包括：“主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入”三部分。
2—4—3国家税法关于广告费和业务宣传费的有关规定。（需要掌握的政策点）：
（一）《企业所得税法》及其条例规定：
第四十四条：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业收入）15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
（二）关于广告费、业务宣传费应把握住以下几点：
1、实际发生原则：不得计提。
2、统一管理原则：不再要求明确划分广告费、业务宣传费。
《新企业所得税法精神宣传提纲》（国税函[2008]159号）第十六条，广告费和业务宣传费的扣除：
“业务宣传费与广告费性质相似，应统一处理。”
3、符合一定条件：符合“权责发生制”原则、与生产经营有关、费用支出合理、取得合法票据。
《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出……准予在计算企业所得税时扣除。
《企业所得税法实施条例》第二十七条：企业所得税法第八条所称的有关支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称的合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常地支出。
《税收征管法》第十九条：纳税人、扣缴义务人按照有关法律、法规和国务院财政税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算。第二十一条第二款，单位和个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其它经营活动中，应按照规定开具、使用、取得发票。
（三）费用扣除依据：
1、《企业所得税法实施条例》第四十四条：“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业收入）15%的部分，准予扣除。”也就是说广告费、业务宣传费的扣除依据是“销售收入”；
2、在新的《收入明细表》中，销售（营业）收入包括：主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入，所以，广告费、业务宣传费的扣除依据“销售收入”应包括：“主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入”三部分。
3、根据国税发【2009】31号文件，预售收入也属于收入的一部分，因此预售收入也应作为广告费、业务宣传费的计算基数。
（四）《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）
企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。
【例5】某企业2008年度销售收入总额为4000万元，广告费支出1000万元；2009年度销售收入总额为9000万元，广告费支出1500万元；2010年度销售收入总额为15000万元，广告费支出500万元；计算这三个年度应扣除的广告费。
2008年可扣除＝4000×15%＝600万元；应结转以后年度扣除＝1000－600＝400万元
2009年可扣除＝9000×15%＝1350万元；应结转以后年度扣除＝（1500－1350）＝150万元
2010年可扣除＝15000×15%＝2250万元；本年发生500万元；以前年度结转＝400＋150＝550万元
本年发生广告费与以前年度结转广告费一共＝500＋550＝1150万元
本年度需扣除广告费没达到2250万元 ，可以全部扣除。
【例6】某房地产公司2007年实际发生广告费700万元，当年实际扣除200万元。2008年实现销售收入30000000元，本年发生广告费，280万元，问该房地产公司2008年应扣除广告费多少元？
分析：
1、《企业所得税法实施条例》第四十四条规定，企业当年发生的广告费费，不超过当年收入15%的部分允许扣除。
2、 国税函〔2009〕98号规定：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。
根据以上规定，该房地产公司2008年可以扣除广告费如下：
（1）2008年广告费扣除
标准
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＝30000000×15%＝4500000元
（2）扣除本年发生广告费后还剩余＝4500000－2800000＝1700000元
（3）还可以扣除2007年广告费1700000元
（4）共计应扣除广告费450万元
（5）2007年度的广告费剩余的3300000（700―200―170）元，还可以在2009年以后的年度扣除。
2—5、以公允价值计量资产纳税调整表（略）
2—5—1 附表七《以公允价值计量资产纳税调整表》填报说明
一、适用范围
本表适用于实行查账征收企业所得税的居民纳税人填报。
二、填报依据和内容
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策，以及企业会计准则的规定，填报纳税人以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债、投资性房地产的期初、期末的公允价值、计税基础以及纳税调整额。
三、各项目填报说明
1.第1列、第3列“账载金额（公允价值）”：填报纳税人根据会计准则规定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债以及投资性房地产的期初、期末账面金额。
2.第2列、第4列“计税基础”：填报纳税人以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债以及投资性房地产按照税收规定确定的计税基础的金额。
3. 对第6行第5列交易性金融负债的“纳税调整额”＝本表（第2列－第4列）－（第1列－第3列）。其他行次第5列“纳税调整额”＝本表（第4列－第2列）－（第3列－第1列）。
四、表间关系
第10行第5列为正数时：第10行第5列＝附表三第10行第3列；第10行第5列为负数时：第10行第5列负数的绝对值＝附表三第10行第4列。
2—5—2、报表补充说明及相关税法解释。
一、本表适用于执行“会计准则”的企业。
二、本表填列的是交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等在“持有期间”的公允价值变动净收益。
三、本表应根据“交易性金融资产”、“交易性金融负债”、“衍生金融工具”、“投资性房地产”等科目填列。
四、填列本表的关键性问题是搞清“计税基础”的概念。
《企业所得税法实施条例》第五十六条规定：
“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。
其前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政税务主管部门规定可以确认损益以外，不得调整资产的计税基础。”
五、“纳税调整额”是本表中最重要的一列。是附表三《纳税调整项目明细表》第10行的填列依据。根据以上规定，在各项资产持有期间，期初和期末的计税基础应该是一致的。都是购进时实际发生的支出。因此，实际上第5列应该等于第1列减去第3列的差额。也就是以公允价值计量的某项资产期初价值与期末价值的差额（第6行第5列等于3列减去1列）。
2—6境外所得税抵免计算明细表（略）
2—6—1附表六《境外所得税抵免计算明细表》填报说明
一、适用范围
本表适用于实行查账征收企业所得税的居民纳税人填报。
二、填报依据和内容
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策的规定，填报纳税人本纳税年度来源于不同国家或地区的境外所得，按照税收规定应缴纳和应抵免的企业所得税额。
三、各项目填报说明
1.第1列“国家或地区”：填报境外所得来源的国家或地区的名称。来源于同一国家或地区的境外所得可合并到一行填报。
2.第2列“境外所得”：填报来自境外的税后境外所得的金额。
3.第3列“境外所得换算含税所得”：填报第2列境外所得换算成包含在境外缴纳企业所得税以及按照我国税收规定计算的所得。
4.第4列“弥补以前年度亏损”：填报境外所得按税收规定弥补以前年度境外亏损额。
5.第5列“免税所得”：填报按照税收规定予以免税的境外所得。
6.第6列“弥补亏损前境外应税所得额”：填报境外所得弥补境内亏损前的应税所得额。第6列＝3列－4列－5列
7.第7列“可弥补境内亏损”：填报境外所得按税收规定弥补境内亏损额。
8.第8列“境外应纳税所得额”：填报弥补亏损前境外应纳税所得额扣除可弥补境内亏损后的金额。
9.第9列“税率”：填报纳税人境内税法规定的税率25%。
10.第10列“境外所得应纳税额”：填报境外应纳税所得额与境内税法规定税率的乘积的金额。
11.第11列“境外所得可抵免税额”：填报纳税人已在境外缴纳的所得税税款的金额。
12．第12列“境外所得税款抵免限额”：抵免限额＝中国境内、境外所得依照企业所得税法和条例的规定计算的应纳税总额×来源于某国（地区）的应纳税所得额÷中国境内、境外应纳税所得总额。
13．第13列“本年可抵免的境外所得税款”：填报本年来源于境外的所得已缴纳所得税，在本年度允许抵免的金额。
14．第14列“未超过境外所得税款抵免限额的余额”：填报本年度在抵免限额内抵免完境外所得税后，可用于抵免以前年度结转的待抵免的所得税额。
15．第15列“本年可抵免以前年度税额”：填报本年可抵免以前年度未抵免、结转到本年度抵免的境外所得税额。
16．第16列“前五年境外所得已缴税款未抵免余额”：填报可结转以后年度抵免的境外所得税未抵免余额。
17．第17列“定率抵免”。本列适用于实行定率抵免境外所得税款的纳税人，填报此列的纳税人不填报第11至16列。
四、表内及表间关系
（一）表内关系
1.第6列＝本表第3－4－5列。
2.第8列＝本表第6—7列。
3.第10列＝本表第8×9列。
4.第14列＝本表第12—13列。
5.第13列“本年可抵免的境外所得税款”。第12列某行≤同一行次的第11列，第13列＝第12列；当第12列某行≥同一行次的第11列，第13列＝第11列。
7.第14列“未超过境外所得税款抵免限额的余额”各行＝同一行的第12—13列，当计算出的值≤0时，本列该行为0；当计算出的值≥0时，第14列＝第15列。
8.第15列“本年可抵免以前年度所得税额”各行≤同一行次的第14列；第13列合计行＋第15列合计行＝主表第32行。
（二）表间关系
1.第10列合计数＝主表第31行。
2.第13列合计行＋第15列合计行＝主表第32行。
3.第17列合计行＝主表第32行。
2—6—2报表结构及内容分析：
一、本表共17列、可五大部分。第一部分：2—6列，可并入所得总额的境外所得（含税）；第二部分：第7列，可弥补境内亏损；第三部分：8、9、10列，境外所得按《企业所得税法》应纳税额；第四部分：11—15列，可抵免税额；第五部分：16列，前五年境外所得已缴税款为抵免余额；第七部分：17列，定率抵免。
（一）填列以前，应注意第3列“境外含税所得”、“本年抵免限额”的计算；
（二）本表中第2、7、10、13、15、列数字较为重要，第2列是《纳税调整项目明细表》第12行填列依据；第7、10、13、15行是主表相应行次的填列依据。
2—6—3国家税法关于境外所得抵免的相关规定。
一、《企业所得税法》第二十三条
企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：（一）居民企业来源于中国境外的应税所得；（二）非居民业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。
《企业所得税法实施条例》第七十七条：
企业所得税法第二十三条所称已在境外缴纳的所得税税额，是指企业来源于中国境外税收法律以及相关规定应当缴纳并已经实际缴纳的企业所得税性质的税款。
《企业所得税法实施条例》第七十八条：
企业所得税法第二十三条所称抵免限额，是指企业来源于中国境外的所得，依照企业所得税法和本条例的规定计算的应纳税额。除国务院财政、税务主管部门另外有规定外，该抵免限额应当分国（地区）不分项计算，计算公式如下：抵免限额=中国境内、境外所得依照企业所得税法和本条例的规定计算的应纳税总额×来源于某国（地区）的应纳税所得额÷中国境内、境外应纳税所得总额
《企业所得税法实施条例》第七十九条：
企业所得税法第二十三条所称5个年度，是指从企业取得的来源于中国境外的所得，已经在中国境外缴纳的企业所得税性质的税额超过抵免限额的当年的次年起连续5个纳税年度。
二、《企业所得税法》第二十四条：
居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分，可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额，在本法第二十三条规定的抵免限额内抵免。
【例7】假设某房地产企业：
1、2007年度国内应纳税所得额为30000000元；2008年度国内应纳税所得额为10000000元。
2、2007年度国外（日本）含税应纳税所得额为2400000元，国外所得税率为30%；2008年度国外（日本）含税应纳税所得额为1875000元，国外所得税率为30%；
3、该企业国内、国外公司均未发生过亏损。
计算该企业2007、2008两年抵免的税额。
1、2007年抵免的税额：
国外缴纳企业所得税＝2400000×30%＝720000元
抵免限额＝（30000000＋2400000）×25%×[2400000÷（2400000＋30000000）]＝600000元
2007年可抵免境内所得税600000元
2007年未抵免税额＝720000－600000＝120000元
2、2008年抵免的税额：
国外缴纳企业所得税＝1875000×30%＝562500元
抵免限额＝（10000000＋1875000）×25%×[1875000÷（1875000＋10000000）]＝468750元
2008年可抵免境内所得税468750元
2008年未抵免税额＝562500－468750＝93750元
2—7税收优惠明细表（略）
2—7—1附表五《税收优惠明细表》填报说明
一、适用范围
本表适用于实行查帐征收企业所得税的居民纳税人填报。
二、填报依据和内容
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策规定，填报纳税人本纳税年度发生的免税收入、减计收入、加计扣除、减免所得、减免税、抵扣的应纳税所得额和抵免税额。
三、有关项目填报说明
（一）免税收入
1.第2行“国债利息收入”：填报纳税人持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入。
2.第3行“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益”：填报居民企业直接投资于其他居民企业所取得的投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。
3.第4行“符合条件的非营利组织的收入”：填报符合条件的非营利组织的收入，不包括除国务院财政、税务主管部门另有规定外的从事营利性活动所取得的收入。
4.第5行“其他”：填报国务院根据税法授权制定的其他免税收入。
（二）减计收入
1.第7行“企业综合利用资源,生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入”：填报纳税人以《资源综合利用企业所得税优惠目录》内的资源作为主要原材料，生产非国家限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品所取得的收入减计10％部分的数额。
2.第8行“其他”：填报国务院根据税法授权制定的其他减计收入的数额。
（三）加计扣除额合计
1.第10行“开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用”：填报纳税人为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，按研究开发费用的50%加计扣除的金额。
2.第11行“安置残疾人员所支付的工资”：填报纳税人按照有关规定条件安置残疾人员，支付给残疾职工工资的100%加计扣除额。
3.第12行“国家鼓励安置的其他就业人员支付的工资”：填报国务院根据税法授权制定的其他就业人员支付工资的加计扣除额。
4.第13行“其他”：填报国务院根据税法授权制定的其他加计扣除额。
（四）减免所得额合计
1.第16行“蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植”：填报纳税人种植蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的免征的所得额。
2.第17行“农作物新品种的选育”：填报纳税人从事农作物新品种的选育免征的所得额。
3.第18行“中药材的种植”：填报纳税人从事中药材的种植免征的所得额。
4.第19行“林木的培育和种植”：填报纳税人从事林木的培育和种植免征的所得额。
5.第20行“牲畜、家禽的饲养”：填报纳税人从事牲畜、家禽的饲养免征的所得额。
6.第21行“林产品的采集”：填报纳税人从事采集林产品免征的所得额。
7.第22行“灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目”：填报纳税人从事灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业免征的所得额。
8.第23行“远洋捕捞”：填报纳税人从事远洋捕捞免征的所得额。
9.第24行“其他”：填报国务院根据税法授权制定的其他免税所得额。
10.第26行“花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植”：填报纳税人从事花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物种植取得的所得减半征收的部分。
11.第27行“海水养殖、内陆养殖”：填报纳税人从事海水养殖、内陆养殖取得的所得减半征收的部分。
12.第28行“其他”：填报国务院根据税法授权制定的其他减税所得额。
13.第29行“从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得”：填报纳税人从事《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》规定的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目的投资经营的所得额。不包括企业承包经营、承包建设和内部自建自用该项目的所得。
14.第30行“从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得”：填报纳税人从事公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等项目减征、免征的所得额。
15.第31行“符合条件的技术转让所得”：填报居民企业技术转让所得免征、减征的部分（技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税）。
16.第32行“其他”：填报国务院根据税法授权制定的其他减免所得。
（五）减免税合计
1.第34行“符合规定条件的小型微利企业”：填报纳税人从事国家非限制和禁止行业并符合规定条件的小型微利企业享受优惠税率减征的企业所得税税额。
2.第35行“国家需要重点扶持的高新技术企业”：填报纳税人从事国家需要重点扶持拥有核心自主知识产权等条件的高新技术企业享受减征企业所得税税额。
3.第36行“民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分”：填报纳税人经民族自治地方所在省、自治区、直辖市人民政府批准，减征或者免征民族自治地方的企业缴纳的企业所得税中属于地方分享的企业所得税税额。
4.第37行“过渡期税收优惠”：填报纳税人符合国务院规定以及经国务院批准给予过渡期税收优惠政策。
5.第38行“其他”：填报国务院根据税法授权制定的其他减免税额。
（六）第39行“创业投资企业抵扣的应纳税所得额”：填报创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可以按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。
（七）抵免所得税额合计
1.第41－43行，填报纳税人购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，允许从企业当年的应纳税额中抵免的投资额10%的部分。当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。
2.第44行“其他”：填报国务院根据税法授权制定的其他抵免所得税额部分。
（八）减免税附列资料
1.第45行“企业从业人数”：填报纳税人全年平均从业人员，按照纳税人年初和年末的从业人员平均计算，用于判断是否为税收规定的小型微利企业。
2.第46行“资产总额”：填报纳税人全年资产总额平均数，按照纳税人年初和年末的资产总额平均计算，用于判断是否为税收规定的小型微利企业。
3.第47行“所属行业（工业企业其他企业）”项目，填报纳税人所属的行业，用于判断是否为税收规定的小型微利企业。
四、表内及表间关系
（一）表内关系.
1.第1行＝本表第2＋3＋4＋5行。
2.第6行＝本表第7＋8行。
3.第9行＝本表第10＋11＋12＋13行。
4.第14行＝本表第15＋25＋29＋30＋31＋32行。
5.第15行＝本表第16至24行合计。
6.第25行＝本表第26＋27＋28行。
7.第33行＝本表第34＋35＋36＋37＋38行。
8.第40行＝本表第41＋42＋43＋44行。
（二）表间关系
1.第1行＝附表三第15行第4列＝主表第17行；
2.第6行＝附表三第16行第4列＝主表第18行；
3.第9行＝附表三第39行第4列＝主表第20行；
4.第14行＝附表三第17行第4列＝主表第19行；
5.第39行＝附表三第18行第4列；
6.第33行＝主表第28行；
7.第40行＝主表第29行。
2—7—2报表结构及内容分析。
本报表共48列，共列举了七大类三十八小项税收优惠项目。在这些项目中大多属与房地产企业无关或关系不大。只有以下项目与房地产企业发生关系的可能性较大。
1、国债利息收入 2、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益
3、加计扣除 4、符合条件的小型微利企业
5、民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分 6、抵免所得税
以上项目应重点掌握。
2—7—3国家税法关于税收优惠的规定。
（一）免税收入：
1、《企业所得税法》第二十六条：
企业的下列收入为免税收入：
（1）国债利息收入，是指企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入；
（2）符合条件的居民企业之间的股息、红利（合称股利，主要发放形式有现金股利、股票股利、财产股利和建业股利）等权益性投资收益。
（3）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
（4）符合条件的非营利组织（具有非营利性、非政府性、志愿公益性属性）的收入（不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外）。
2、《企业所得税法实施条例》第八十二条：
企业所得税法第二十六条第（一）项所称国债利息收入，是指企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入。（不包括企业债券，如：电力债券、金融债券等。）
3、《企业所得税法实施条例》第八十三条：
企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，指居民企业直接投资于另一居民企业所取得的投资收益。第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益；
（二）减计收入
1、综合资源利用
《企业所得税法》第三十三条：
企业综合利用资源，生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入，可以在计算应纳税所得额时减计收入。
《企业所得税法实施条例》第九十九条：
减计收入的范围：限于“以国家《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的资源作为主要原材料”，“生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品”取得的收入。
减计收入的标准：按该项收入的90%计入收入总额。
减计收入的限制条件：前款所称材料占生产产品材料的比例不得低于《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的比例。
具体规定参看：《关于执行资源综合利用企业所得税优惠目录有关问题的通知》（财税【2008】47号）；《资源综合利用企业所得税优惠目录》（财税[2008]11
浙公网安备 33021202002483