写字楼产品升级

写字楼产品升级学习与分享学习与分享写字楼产品的升级肖禾 2012-3-29 写字楼产品为什么要升级？ “客户”“客户” • 企业客户 • 各行业企业• 各成长阶段企业细分 • 企业总部、分部及部门 • 机构投资者、个人投资者把目标客户进行了多维度细分，根据行业特征、成长阶段、部门级别以及投资类型等进行分化。另外由目前在写字楼策划前期未对主要客户未进行准确的定位，只是一个粗略的概念甚至并没有什么概念于市场的发展，写字楼除了企业自身的办公需求外，也体现出越来越强的投资属性 “客户...

学习与分享学习与分享写字楼产品的升级肖禾 2012-3-29 写字楼产品为什么要升级？ “客户”“客户” • 企业客户 • 各行业企业• 各成长阶段企业细分 • 企业总部、分部及部门 • 机构投资者、个人投资者把目标客户进行了多维度细分，根据行业特征、成长阶段、部门级别以及投资类型等进行分化。另外由目前在写字楼策划前期未对主要客户未进行准确的定位，只是一个粗略的概念甚至并没有什么概念于市场的发展，写字楼除了企业自身的办公需求外，也体现出越来越强的投资属性 “客户需求”“客户需求” • 企业行业的不同 • 企业成长阶段不同差异 • 金融类、IT类企业有专业机房，需要需要稳定的电源及更高的楼板承重。 • 成熟型企业组织稳定、布局明确，设施齐全成长型培育型企业人员变动大要• 企业成长阶段不同 • 部门级别全。成长型、培育型企业人员变动大，要求办公空间和租用面积更加灵活，需要商务配套设施。 • 企业总部需要企业展厅，银行网点。部门级与小企业的小型会议施 • 投资属性级与小企业需要可租用的小型会议设施。• 机构投资者、个人投资者需要划分产权，另外对公共服务的依赖性更强。客户需求的差异直接决定了写字楼的品质与市场适应程度。写字楼配置需要与客户定位直接挂钩、与地客户需求差异的产生根源于企业行业特点、企业成长阶段及部门级别等。另外由于写字楼应具有区发展水平向协调，可以有一定灵活性但应尽量避免功能上的缺失和不必要的浪费。优良的投资属性，使自用和资产保值相结合。 “客户需求”“客户需求” • 迎宾窗口区 • 办公核心区 • 迎宾窗口区 • 办公核心区细化• 办公核心区 • 配套服务区 • 办公核心区 • 商务服务区 • 休闲服务区细化 • 生活服务区 • 物业服务区客户需要全面的的会议商务、休闲服务、生活服务与物业服务等配套商务服务设施，这些传统的迎宾窗以办公区为主，强调门户区域的品质，有部分配套服务口区、办公核心区一起作为写字楼产品的六大标准模块，在此基础上根据不同客户需求对相应设计标准进行调整产品为什么要升级？产品为什么要升级？ • 第一代写字楼产品租赁情况大多得益于优越的地理位置和硬件设施。但是城市核心区域用地供应有限，大量的成长、培育型企业需要与其配套商务服务设施不全运营管理相对落后租金承受能力相适应的写字楼产品。 • 随着越来越多的新项目例如国贸三期上海的目标客户需求不明确随着越来越多的新项目例如国贸三期、上海的国金中心等近期建设的写字楼投入运营，早期的写字楼产品出现了配套商务服务设施不齐全、运营管理相对落后，对目标客户的需求定位不产品没有针对性资产需长期持有运营管理相对落后，对目标客户的需求定位不明确、产品没有针对性的等问题。 • 2011年国家政策的调整给写字楼市场带来新产品需求多样化投资主体多元化 • 2011年国家政策的调整给写字楼市场带来新的发展机遇，写字楼的发展出现资产长期持有、产品需求多样化、投资主体多元化等趋势，写字楼产品也需要做出相应的调整投资主体多元化字楼产品也需要做出相应的调整。 “产品类型”“产品类型” • 没有准确定位，只是在建设标准 • 针对金融类、成熟型企业、企业总部等租金承受能力高对硬件升级只是在建设标准和机电系统配置上有差异的产品总部等租金承受能力高，对硬件设施有高于建设标准要求的企业及机构投资者 • 针对成长型培育型企业及中小升级 • 针对成长型、培育型企业及中小投资者，空间灵活，配套有可租用的会议商务设施产品类型多样，根据地区发展水平及目标客群的需要调整楼宇的建设标准及系统配置，并为成长中的中没有针对性，楼宇的等级差异主要在建设标准，如大堂、层高、机电系统及装修标准上有差异。小型企业配套完善的商务设施，提供有针对性的服务。配套不全，没有针对性。 “经营模式”“经营模式” • 一级开发 • 整栋销售 • 一级开发 • 整栋销售升级• 整栋销售 • 多层销售 • 单层销售 • 整栋销售 • 多层销售 • 单层或分户销售升级 • 自持租赁引进多种经营模式，将公司写字楼前期设计与后期运营紧密联系起来，实现写字楼产品从一级开发到资产产品经营方式比较单一，只适合整体销售运营全程的无缝对接 “创新”“创新” • 开发建设 • 优良资产 • 顶级配置升级 • 顶级配置 • 服务一流升级从定位目标客户、分析客户需求到丰富经营模式，要求我们对写字楼项目不再是开发建设的考虑，而是开发建设项目紧跟市场的优良资产，要求写字楼产品不仅仅在硬件上保持高品质、软件的服务也要达到一流水平。

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