长沙市管理技术规定长沙市人民政府关于印发《长沙市城市规划管理技术规定》的通知CSCR-2009-00009长沙市人民政府关于印发《长沙市城市规划管理技术规定》的通知长政发〔2009〕30号各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：现将《长沙市城市规划管理技术规定》印发给你们，请认真贯彻执行。二○○九年八月二十日长沙市城市规划管理技术规定（修订）二○○九年八月第一章总则1.1 为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省<城市规划法>实施办法》、《长沙市城市规划管理办法》和长沙市城市总体规划及有关规范规定，结合本市实际情况，制定本规定。1.2 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定。1.3 编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。各项工程建设应按经批准的详细规划执行。第二章建设用地的区划分类和适建范围2.1 按照主要用途和功能，参照《城市用地分类与规划建设用地
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》（GBJ137-90），在长沙市进行规划编制及实施规划管理需符合如下用地分类和代码标准要求：2.2 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按附表一的规定执行。凡附表一中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和管理权限报批。第三章建筑容量控制指标3.1 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）按本章的有关规定执行。3.2 建筑基地面积大于30000平方米的成片用地必须编制详细规划（详细规划覆盖范围由城市规划行政主管部门核定），并经批准后才能实施。成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。3.3 建筑基地面积小于或等于30000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按附表二的规定执行。3.4 附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。个别特殊地块或特殊建筑如确需突破上限，由规划行政主管部门根据实际情况按程序另行核定。3.5 对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。3.6 建设项目原则上应按街区及规划地块划分进行整合开发，建筑基地未达到下表规定最小面积的，一般不能单独建设。序号项目内容建筑高度（H）最小用地面积（M2）1低层居住建筑H<10M5002多层居住建筑10M≤H<28M800多层公共建筑10M≤H<24M10003高层居住建筑28M≤H<50M250050M≤H<100M3500高层公共建筑24M≤H<50M350050M≤H<100M4500注：①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；②不
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用地的最小面积根据实际用地情况确定；③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可以建设：（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；（二）邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（三）受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。3.7 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建（含加层）。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏原空间环境的亦不能进行建设。3.8 建筑间距I类地区建筑基地为社会公众提供公共开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的25%。核定建筑容积率每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（m2）FAR<22.02≤FAR<43.04≤FAR<63.5FAR≥64.0核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按已审定的详细规划或附表二中有关规定在项目规划设计条件任务书中确定。注：①建筑间距类区划分见附录二；②开放空间的条件和计算方法见附录一。第四章建筑间距4.1 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合本章规定，但与待改造地段的低层个人住宅间距不在本章规定控制范围内。4.2 多、低层居住建筑的间距控制（4.5规定的情形除外）应符合下列规定：（一）居住建筑平行布置时，间距按下表控制：间间距方距类区位I类地区II类地区III类地区0～450≥1.1H≥1.1H≥1.2H>450≥0.9H≥0.9H≥1.0H注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；③最小距离低层为6M，多层为9M；④一般居住建筑布置方位角不宜〉30度。（二）居住建筑垂直布置时，间距按下表控制：间间距方距类区位I类地区II类地区III类地区0～450≥0．7H≥0．7H≥0．8H>450≥0．6H≥0．6H≥0．7H注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；③最小距离低层为6M，多层为9M；④与居住建筑主朝向垂直布置时，新建建筑山墙宽度不得大于18M，超过18M的，其间距按平行布置的居住建筑控制。（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时间距按下表控制：间间距方距类区位I类地区II类地区III类地区a≤300按平行布置的居住建筑控制300
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区域范围内应保证受遮挡的居住建筑的住户大寒日日照的有效时间不少于2小时，日照分析区范围按下图控制。在此范围内没有达到相关日照规定的可采用建设方与受影响住户协议补偿的方式处理（具体按相关规定执行）。4.8 下列情形可不做日照分析，但建设单位对此产生的相关问
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须作出承诺，负责协调处理：（一）新建非高层建筑，只按本规定要求的间距值控制；（二）新建建筑周边为待改造地段的低层个人住宅；（三）相邻建筑因违法建设影响日照条件的。4.9 高层建筑应符合以下间距规定：（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：方位间间距方距类区位Ⅰ类地区Ⅱ类地区Ⅲ类地区0～450H<50M220.2H240.2H270.2HH≥50M270.1H290.1H320.1H>450H<50M160.1H220.1H240.1HH≥50M190.05H250.05H270.05H注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；当方位角〉45度时为新建建筑高度；③高度超过100M（含100M）的高层建筑之间距，根据规划要求及实际情况确定。（二）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求：1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条（一）项（方位0度～45度）的规定控制；2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距按本条第（一）项（方位大于45度）的规定控制；3、高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为13米。（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于13米。高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合前款规定的，可不受4.5规定的限制。4.10 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按4.2至4.9的规定控制；（二）非居住建筑（4.11所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求控制，其间距最小值低层不小于6米，多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求。（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按4.2、4.7的有关规定控制。4.11 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%，同时须满足各专业规范要求。4.12 非居住建筑之间（4.11所列的非居住建筑除外）的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按下表控制：间间距方距类区位I类地区II类地区III类地区0～4500.3H0.35H0.4H>4500.25H0.3H0.35H注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；当方位角＞45度时为相邻较高建筑高度；③当方位角≤45度时，间距最小值在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别为18M、20M、24M。当方位角＞45度时，间距最小值在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别为15M、18M、21M。④高度超过100m（含100m）的超高层建筑的间距，根据规划要求及实际情况确定。（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为15米。（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，其最小值为7米。（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。第五章建筑离界及退让5.1 沿建筑基地边界（用地红线）和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等规定范围内的建筑物，其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章的规定。5.2 沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界（用地红线，下同）距离按以下规定控制；但离界距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。（一）各类建筑的离界距离，按下表规定控制，且不得小于其最小距离。（二）界外是居住建筑的除须符合第（一）项离界距离的规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定。（三）界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规划确定离界距离，但各类建筑的最小离界距离不得小于第（一）项非居住建筑的最小离界距离规定，并须由城市规划行政主管部门核定。（四）地下建筑物的离界距离一般不得小于3米。（五）有经批准的详细规划（含总平面布置图）的毗邻用地建筑离界距离按批准的规划执行。某些毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用以及其他类似情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经城市规划行政主管部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建。（六）1、毗邻用地建设，如界线（用地红线）为非规则线型或与建筑长轴线不平行，应根据第四章规定设定建筑位置，定位后分摊合理的离界用地（或调整用地），但其最近离界距离不得小于前表中的最小距离。2、毗邻用地建设，如相邻方有永久建筑物，新建建筑物在满足间距要求的情况下，自身离界距离不足的，应征得相邻方同意，并由城市规划行政主管部门核定。3、毗邻用地建设，如相邻方已有永久建筑物，且其离界距离不足，新建建筑物离界距离由城市规划行政主管部门根据规划要求和建设情况予以核定。（七）教学楼、病房等建筑离界应增加的距离须留在其用地红线内。（八）危险品库、油库、液化气瓶库及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物，其安全防护距离应留在其用地范围内。5.3 沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线及绿线的距离按下表控制，两项要同时满足并应符合第四章和第六章的有关规定。建筑退让城市道路红线、绿线最小距离控制表区位退让朝建距向筑离高度主要朝向次要朝向红线绿线红线绿线Ⅰ类地区多、低层H<246332高层24≤H<5010463高层50≤H<10012483Ⅱ类地区多、低层H<247443高层24≤H<5012584高层50≤H<100155104Ⅲ类地区多、低层H<248554高层24≤H<50156105高层50≤H<100186125注：①表中H指建筑物高度；②建筑临路设有门面的均应按主要朝向要求控制退让；③高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制（裙房高度小于24米）；④退让城市快速干道的距离，根据规划及有关要求由城市规划行政主管部门另行核定；⑤超高层建筑应相应加大退让距离，具体标准根据经批准的详细规划或城市设计，由城市规划行政主管部门核定；⑥历史街区等特定区域的建筑退让要求由城市规划行政主管部门另行核定。5.4 对城市道路开设门面（商店）的多层建筑（含高层建筑裙房部分），如没有集中的地面配套停车场地，须在第5.3条规定的基础上，首层临主、次干道（≥26米）加退4米，临城市支路加退3米。5.5 城市主次道路没有设置交叉口展宽车道时，临交叉口建筑物退让城市道路红线，应在第5.3条规定的基础上增加3米以上距离（自城市主次道路红线直接段与曲线段的连接点算起）。5.6 建筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。地下建筑物退让城市道路红线的距离按5.2第（四）项的规定执行。5.7 城市轨道交通线两厢具体的建设控制要求按相关规定执行。5.8 在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，其最小宽度如下：（一）国道、快速公路，两侧各50米。（二）省道、主要公路，两侧各20米。（三）次要公路，两侧各10米。公路规划红线和隔离带内不得新建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林；经城市规划行政主管部门会同有关部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物退让公路规划红线的距离不得小于10米。5.9 沿河道规划蓝线（市城市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其退让河道规划蓝线的距离不得小于10米，同时应符合有关规范和规定的要求。5.10 沿铁路两侧兴建建筑工程除应符合其专业规范要求外，同时应符合以下规定：（一）铁路干线（直线）两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线（直线）两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路（直线）两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，高度不得大于3米。（二）铁路弯道处兴建建设工程与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。（三）铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。（四）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。5.11 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应退让道路红线设置，或设于建筑物底层。5.12 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制用地范围内新建、改建、扩建建筑物，其控制线应符合有关保护规定，并按经批准的详细规划执行。尚无详细规划的，应先编制详细规划，经批准后实施。第六章建筑设计相关规定6.1 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。（一）飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周边区域或通廊的控高要求。（二）城市规划已确定的城市视线走廊和景观区域的控高要求。（三）在文物保护单位和历史建筑保护单位周边的控高要求。6.2 成片、成组的多、低层居住建筑一般应采用全坡屋顶，不得为减少间距而采用北向退台方式，屋顶上禁止设置户外广告及招牌。6.3 住宅建筑一般应尽量以南北向为主要朝向。6.4 多层住宅不得采用大进深“工”字形单元拼接组合方式，高层住宅临南向地界不宜采用该类型的拼联组合方式。6.5 对建筑层高要求：（一）除复式（跃层式）住宅外，公寓和住宅标准层层高不应超过3.6米，当建筑顶部造型需要时可适当放宽。（二）商业建筑层高不应超过5.6米。（三）办公建筑标准层层高不应超过4.5米。（四）在建筑楼层部分架空作为共享空中花园的，当架空高度不小于两个标准层层高时，不计入总建筑面积及容积率指标。6.6 住宅建筑外墙突出的阳台，其累计长度在该向主体外墙长度60%以内时，按主体外墙轴线计算间距，否则按外凸部分计算间距。阳台（空中花园）的投影面积不应超过该户面积的20%，滨江等重要景观区域可适当放宽。6.7 建筑外墙突出的飘窗，窗台距楼地面高度不应小于0.4米，外窗凸出主体外墙不应超过0.9米，累计飘窗总长度不应超过该向主体外墙总长度的60%。6.8 严禁设置各种突出窗外的防盗网，空调外机的悬挂必须统一隐蔽处理，临街室外机设置高度须高于地面3米，冷凝水必须有组织排放；装修的任何构件（含广告、招牌、挑廊、踏步等）均不得突入规划道路路幅；临街商业门面严禁采用封闭式卷闸门，其招牌应在雨棚（或挑廊）以下统一设置。6.9 临20米以上46米以下（含46米）城市道路商业门面总长度不应超过该用地红线临路总长度的50%（不含城市道路路幅），临46米以上城市道路商业门面总长度不应超过该用地红线临路总长度的35%（不含城市道路路幅），门面长度与临路建筑主体相同时不受此限；集中设置的商业建筑或商业建筑退让城市道路大于20米时（道路绿化控制线除外）不受此限。临城市道路商业门面连续长度超过50米时应设宽度不小于2.4米的骑楼。6.10 除有特定的功能尺度规定外，建筑总长度一般按不超过80米控制。第七章停车场配建规定7.1 建筑物配建的停车场（库）是指提供本建筑车辆停放以及以本建筑为目的的外来车辆停放的场所，其设计在满足本规定要求的同时，必须符合国家现行的有关设计标准和规范要求。7.2 建筑面积大于500平方米（含500平方米）的建筑物，应按本规定的有关要求设置停车设施。建筑面积小于500平方米的建筑物，可不单独配建停车设施。7.3 扩建、改建的建筑物总建筑面积大于500平方米（含500平方米）的，其建筑面积增加部分按本规定的有关要求配建停车设施，原建筑配建停车设施不足的应在改、扩建的同时按车位差额数的20%—30%予以补建。7.4 建筑物配建的停车设施原则上设置在建筑项目规划允许用地范围以内，情况特殊的，可设置在项目用地周围200米范围以内且不跨城市主、次干道（特大型公共建筑可另作特殊处理）。7.5 统一规划建设的建筑群，各建筑物配建停车设施的设置标准必须与其规模、性质相对应。在符合本规定的配建停车设施总指标的前提下，可统一安排，合理布置。7.6 应保证建筑物配建停车设施与建筑基地出入口、主体建筑主要人流出入口及基地内道路之间有合理顺畅的交通联系。配建停车设施出入口不得直接与城市主干道连接，其与城市主要道路交叉口（以两条道路中线相交点为计算起点）应有不小于100米的距离，与城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道入口应有不小于80米的距离。基地临城市道路最长边长度小于上述规定距离时，经城市规划行政主管部门核准，可在距离道路交叉口最远处设置出入口。7.7 各类建筑配建的停车场（库）车位指标应不小于下表规定。廉租房、经济适用房、安置小区另按相关规定执行。7.8 表内未涵盖的特殊建筑类型其配建停车位指标由城市规划行政主管部门根据停车需求分析结果来确定。7.9 配建地下停车位数量应不少于总停车位数量的70%，当地下停车场少于三层时原则上不得设置机械式停车场。配建停车场（库），其车位指标按附表规定执行在技术上无法做到的，以及按附表规定执行，连通的地下停车面积总规模超过10000平方米以上的，可在附表规定配建指标基础上适当折减，折减率最大不超过30%。7.10 建筑物的使用性质发生变化时，须按本规定要求增配停车位。7.11 建筑配建的停车场（库）机动车位指标，以小型汽车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。各类车辆的换算当量系数应符合国家现行规范的规定。7.12 多功能的综合性建筑，应按各部分使用面积比例综合确定配建停车位。7.13 建筑物按配建指标计算出的车位数，尾数不足1个的以1个计算。7.14 属下列情况之一的建筑应按以下要求增配装卸车位：（一）旅馆建筑每10000平方米建筑面积应设置1个装卸车位，不足10000平方米的按1个装卸车位设置。当装卸车位超过3个时，每增加20000平方米建筑面积设置1个装卸车位。（二）办公类建筑每10000平方米建筑面积设置1个装卸车位。（三）商业建筑每5000平方米建筑面积设置1个装卸车位，不足5000平方米的按1个装卸车位设置。当装卸车位超过3个时，每增加10000平方米设置1个装卸车位；当装卸车位超过6个时，每增加15000平方米设置1个装卸车位。（四）批发交易市场按每30个摊位设置1个装卸车位。（五）工业厂房区每3000平方米建筑面积设置1个装卸车位，最低不得少于每幢厂房或每单元（排屋式厂房）设置1个装卸车位。（六）金融类建筑每1000平方米营业面积设置1个装卸车位，不足1000平方米的按1个装卸车位设置，且装卸车位不得临城市道路设置。7.15 属下列情况之一的建筑应按以下要求增配出租车位：（一）办公类建筑每2000平方米建筑面积应设置1个出租车位。当出租车位超过5个时，每增加10000平方米建筑面积设置1个出租车位。（二）剧院每300个座位应设置1个出租车车位。（三）各类交通建筑每400名日设计旅客容量设置1个出租车车位。（四）住宅区入口处应按每100户设置2个出租车位。当出租车位超过6个时，每增加200户设置1个出租车位。（五）超市每1000平方米建筑面积应设置1个出租车位。当出租车位超过10个时，每增加10000平方米建筑面积设置1个出租车位。（六）旅馆每100间客房应设置1个出租车位。当出租车位超过10个时，每增加200间客房设置1个出租车位。（七）餐饮、娱乐类建筑每500平方米营业面积设置1个出租车位。（八）体育场馆每300座设置1个出租车位。当出租车位超过20个时，每增加1000座设置1个出租车位；当出租车位超过30个时，每增加10000座设置1个出租车位。7.16 医院每100个床位应增配1个救护车位。第八章建筑环境与配套设施8.1 各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合《长沙市城市绿化管理条例》规定的指标，同时满足附表二中绿地率的要求。8.2 计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。居住组团内的集中绿地应不小于规定绿地总面积的30%，单独集中绿地用地面积不应小于400平方米。8.3 一个街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡，在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。8.4 位于建筑间距I类地区的建筑基地，确实难以达到规定绿地指标的，经城市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门同意，可采取补偿措施（补偿办法由有关部门另行制订），亦可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。其折算公式如下：F=M*N公式中F指地面绿地面积，M指屋面地栽绿化面积，N指有效系数（见下表）。屋面标高与基地地面的高差（单位：米）有效系数（N）小于、等于1.51.0大于1.5，小于、等于6.00.50大于6.0，小于、等于12.00.308.5 高层建筑（纯住宅除外）、重要及交通流量较大的公共建筑必须在基地范围内的主要道路一侧或道路交叉口处设置广场，广场上建筑物退让道路边线的距离应在第五章的基础上增加不小于5米的退让距离，广场的面积按下表要求控制：基地面积S（平方米）广场面积（平方米）25004，则广场面积应按表中控制面积再乘以容积率系数β，即广场面积S=表中控制面积×β（β=FAR/4）；③核定建筑容积率是指规划行政主管部门按本规定核准的建筑容积率；④基地面积是指扣除城市道路（路幅宽度大于等于12米）后的净用地面积。广场延伸至高层建筑或裙房内，其净高不得小于5米，有柱时其柱间围合面积在计入广场面积时应相应折减，折减系数为70%，且不得超过广场总面积的30%。广场临城市道路绿线（绿线宽度不小于10米）的，道路绿线范围面积的50%可计入广场面积，且临广场的建筑物距绿化边线的最小距离为10米。8.6 建筑基地临城市道路部分不得修建实体围墙，可以花台、绿地绿篱等作为用地边界的隔离带。因使用功能等特殊原因确需修建围墙的，需按程序报批，并应符合以下要求：（一）围墙退让道路边线1.5米以上，且围墙边至道路边线需设置绿化带。（二）围墙为通透式，且高度不超过1.6米。有特殊要求需建封闭式围墙的，围墙高度一般不得超过2.2米，并应对其饰面及外观进行美化处理。第九章市政工程9.1 本章所指的市政工程包括：（一）铁路和城市轨道，包括其站、线、桥涵等。（二）道路，包括公路、城市道路及其桥涵、隧道、立交桥、高架路、人行天桥、人行地道、道口、公共停车场、等附属设施。（三）供水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、供热工程、管道运输系统。包括线网、站、厂、场和附属设施。（四）机场有关设施。（五）河道、码头及附属设施。（六）防洪排渍工程、水利工程、地下取水工程。（七）人防等地下空间工程。（八）无线电台塔。9.2 市政工程的规划管理应遵循相应专项规划和相关专业标准规范。9.3 道路系统的规划和设计应满足以下规定：（一）次干道以上等级道路组成的交叉口应进行交叉口展宽，单向展宽3.5米。其中展宽段由交叉口外侧圆弧端点起算60米，缓和段40米，路幅宽度大于等于60米的规划道路可不再展宽。相邻缓和段相交时，该路段全线展宽。（二）道路网节点上相交道路的条数宜为4条，并不得超过5条。道路宜垂直相交，最小夹角不得小于45°。（三）城市道路机动车道的通行净高不得小于4.5米，主干道以上级（含主干道级）道路机动车道不宜小于5米；人行、自行车道的通行净高不得小于2.5米。（四）现有城市道路用地处于城市道路规划红线之外时，在规划道路未实施前，相关建设项目不得影响现有城市道路交通功能。（五）新建城市道路必须符合设置无障碍设施的有关规定。9.4 对规划道路开设道口须符合下列规定：（一）一个建设用地项目临同条道路原则上允许开设1个机动车道口，当相邻道路为两条或两条以上时，则向最低一级道路上开口。特殊情况，符合规范要求经批准可设主次两个出入口。（二）道口的缘石转弯曲线切点距铁路道口的最外侧钢轨外缘应大于或等于30米。距离人行过街天桥、地道和桥梁、隧道引道须大于50米；距离交叉路口须大于80米。位于交叉口的用地，因地块限制道口距交叉口距离达不到上述要求的，经批准可临远离交叉口一侧的用地红线设置。（三）对城市道路开设道口其变坡点应设置在规划路幅以外。（四）道口宽度不应大于6米。道口的缘石转弯曲线半径不应大于3米。9.5 市政管线必须通过管线综合设计确定各种管线的平面和空间位置。管线综合应遵循以下原则：（一）市政管线应尽可能安排在人行道下，当人行道宽度不够时，可将排水管敷设在机动车道中央，电信电缆、给水输水、燃气输气等管线敷设在非机动车道下。（二）给水管、电力线路、热力管宜在道路西侧或北侧敷设，通讯线路（含广播电视线路）、燃气管宜在道路东侧或南侧敷设。在46米以上的城市主要道路上同一种市政管线应在道路两侧布置。从道路边线向道路中心线方向管线平行布置的次序宜为：电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、热力干管、燃气输气、给水输水、雨水管、污水管。（三）市政管线应平行于道路中心线敷设。尽量避免横穿道路，必须横穿道路时应尽量与道路中心线垂直。（四）各种市政管线之间及市政管线与建（构）筑物等之间的最小水平净距应符合附表三的规定。（五）市政管线之间应尽量减少交叉，必须交叉时，管线之间的最小垂直净距应符合附表四的规定。管线之间的避让应遵循以下原则：压力管让重力自流管，分支管线让主干管线，易弯曲管线让不易弯曲管线，小管径管线让大管径管线，临时管线让正式管线。（六）市政管线的埋设深度应根据外部荷载、管材强度及与其他管道交叉等因素确定。管线最小覆土深度应符合附表五的规定。特殊地点必须加厚覆土。（七）因客观因素限制无法满足本条第（四）、（五）、（六）项的规定时，由城市规划行政主管部门会同管线单位根据实际情况采取安全措施后，可适当减少其最小净距。（八）单位自用管线及附属设施只能设置在本单位净用地内不得占用市政管线的公共通道。（九）城区内的下列地区，应严格控制新建各类架空杆，对于下列范围内不符合本条要求的现有架空线路应逐步改建入地：（1）城市主干道、商业步行街、城市广场、公共绿地范围内及周边区域；（2）历史文化保护街区和市级以上文物保护单位保护范围及建设控制地带范围内；（3）岳麓山风景名胜区及其他风景名胜区范围内；（4）其他有特殊规划要求的地区。9.6 给水工程的规划管理除遵循相应专项规划和相关专业标准规范外还应遵循以下规定：（一）在本市饮用水水源保护区内严禁新建或扩建有污染的工程项目，严禁在水源保护区内设置排污口；修建市政公用和其他工程设施，必须符合国家、省、市有关水源保护的规定。（二）城市建成区范围内不宜新建独立水塔，对不符合要求的现有供水管网应逐步进行改造，提高其供水能力。9.7 排水工程的规划管理除遵循相应专项规划和相关专业标准规范外还应遵循以下规定：（一）排水体制的一般性规定：河东现有建成区原则采用合流制，有条件时逐步过渡为分流制或混流制；河西原则采用分流制；新建区采用分流制。合流制排水系统应设置溢流井和截污干管，截流倍数采用n=1～3。（二）长沙地区的暴雨强度公式：设计重现期p≥10年时：q=935.2（10.35Lgp）/（t1.618）0.5028（升／秒.公顷）。设计重现期0.25年≤p<10年时：q=2150.5×（1＋0.41Lgp）/（t13.275）0.6864（升／秒.公顷）注：设计重现期P：城市建设用地P=1年，车站、广场等重要地区P=3~5年，农林业保护用地P=0.5年；地区综合径流系数为0.68，山地等取0.42；设计降雨历时t=t1mt2，其中t1=10min，折减系数m：暗管为2.0，明渠为1.2。（三）对于采用分流制排水体制的地区，长沙市城市综合水污水量指标取450L/人·d，在实际设计中，可根据区域用地性质，工业用水及其他用水量情况作适当的调整。（四）对于城区范围内超过2公顷的水面，应予以保护；对于1～2公顷的水面适当保护。9.8 电力工程的规划管理除遵循相应专项规划和相关专业标准规范外还应遵循以下规定：9.9 在电力线路保护范围内不得兴建建筑物。（一）各电压等级架空电力线路的保护区范围如下：10KV 5米（自导线边线延伸距离，下同）35—110KV 10米220KV 15米500KV 20米（二）地下电力电缆线路保护区指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。9.10 超过豁免水平的电磁辐射建设项目（包括高压送变电设施、无线电发射台塔等）应进行电磁环境影响评估。9.11 无线电发射台塔一般应设置在建筑物上。第十章附则10.1 本规定自2009年10月1日起施行，但此前已取得“一书两证”、建设用地规划定点（要点）通知单、规划设计条件审查通知单、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。10.2 长沙市人民政府2000年12月30日印发的《长沙市城市规划管理技术规定（试行）》（长政发〔2000〕46号）同时废止。附录一：名词解释一、总用地面积规划用地红线范围内的用地面积总和。二、基地面积基地面积计算应扣除总用地面积范围内路幅大于或等于12米的城市道路规划红线内面积和公共绿地、生产防护绿地、河道蓝线内面积。三、总建筑面积规划红线范围内地上与地下建筑面积之和。四、建筑容积率（容积率）指各类建筑物的总建筑面积（地面以下的停车场和配套用房除外）的总和与基地面积的比值。五、建筑密度指各类建筑的基底总面积与基地面积的比值（%）。六、绿地率基地内绿地面积与建筑基地面积的比值（%）七、低层建筑指高度小于或等于12米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。八、多层建筑指高度大于12米，小于24米的建筑，多层居住建筑为四层至九层（其高度大于12米，小于28米）。九、高层建筑指高度大于或等于24米的建筑，高层居住建筑为九层以上（不含九层，其高度大于或等28米，小于100米）。十、超高层建筑指高度大于或等于100米的建筑。十一、公寓式办公建筑指按小空间划分，有独立卫生设施的办公建筑。十二、一般办公建筑指按层集中设置卫生设施的办公建筑。十三、商业建筑指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店，以及包含饮食等服务业的建筑。十四、商住综合楼指商业和居住混合的建筑。十五、裙房与高层建筑紧密连接，组成一个整体的建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。十六、建筑间距建筑主体外墙中轴线到相邻建筑主体外墙中轴线的垂直距离。十七、建筑间距类区范围划分（一）建筑间距Ⅰ类地区：湘江以东，三一九道以南，二环线以西，以北所围合范围。其中心地段指湘江以东、湘雅路以南、芙蓉路以西、劳动路以北所围合范围（详见附录二《建筑间距Ⅰ类地区范围示意图》。（二）建筑间距Ⅱ类地区指建筑间距Ⅰ类、Ⅲ类地区外的城市规划区范围。（三）建筑间距Ⅲ类地区：指环境要求较高地区，如风景名胜区、纪念地周边地区等规划行政主管部门特别指定地区。十八、建筑开放空间建筑紧邻城市道路或绿化用地，其地面层朝城市空间方向设置的顶部净高不小于3.6米、无完全封闭外墙、且向市民公众开放的架空空间（如悬挑结构下部、开放走廊、雨棚等）。十九、建筑朝向当建筑主体平面基本为矩形时，其长轴方向为主要朝向，短轴方向为次要朝向。当建筑主体平面的边长连续直线段的长度大于18米时，应按主要朝向控制。当建筑平面为非规则矩形时，由规划部门参照上述规定据实核定。二十、建筑高度当为坡屋面时，应为建筑物室外场地标高到其檐口的高度；当为平屋面时，应为建筑物室外场地标高到其屋面面层的高度。建筑零基准高层原则上以建筑较宽道路一侧场地标高设定。合同
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