开房产中介的工作流程需知

开房产中介的工作流程需知 开房产中介的工作流程 需要办理工商营业执照、代码证、国税税务登记证、地税税务登记证、房产中介资质证书 房屋中介公司从事经纪活动的，除应当符合《中华人民共和国公司法》规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。合伙企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国合伙企业法》规定的条件外，还应当有两名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。个人独资企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国个人独资企业法》规定的条件外，还应当有一名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。 注册资金10万。 办房产中介资质证书 在公共行政服务中心---建设局 1..申请登记;提交证件;证件查验和现场踏勘;填写文本、登记备案;核发《房地产中介机构资质证书》。 需要提供: 1.有自己的名称、组织机构; 2.有固定的服务场所; 3. 有规定数量的财产和经费; 4.从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学 历，初级以上专业技术职称人员须占人数的50%以上;从事房地产评估业务的，须有规定数 量的房地产经纪人; 5.设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房 地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。 6.一般办理需要15 天左右。 1. 选店面地址 2.去工商局申请一个可用的店名(申请完成后工商局会给你一个盖公章的单 子) 3.带上身份证，户口本，经纪人资格证，工商局盖公章的单子到工商局申请营业执 照 4.营业执照申请完成后刻公章到税务部门申请税务登记证 5.做门头需要到市容那里 申批，带上营业执照复印件，身份证复印件，门头的效果图。完成之后就可以开业大吉 了。 房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。无论租赁、买卖都有一套严格、完整地业务流程，只有弄清楚流程才能有效保护双方当事人合法权益，保护经营者合法权益，使交易公正、透明。 一.房屋租赁 租赁:出租人、承租人通过中介机构,达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。 1.收集房源: (一)中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源，了解产权形式、产权人、共有人情况，确立房源的真实性。 (二)详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用(是否一直租赁等)情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。 (三)了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用，做到心中有数，避免拖欠现象。 (四)了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相关的情况，便于向客户介绍。 (五)协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度，有家具、家电等附属设施的还应协商该项押金数额以便介绍。 (六)将收集到得房源信息登记造册输入微机，并及时地通过报纸、广播、网络等媒体发布出去。也可电话告知与该房屋较近的同行，横向联合扩大信息发布渠道，提高成交率。 2.推介房源: (一)接待租赁客户时，首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息库电脑配对，选择房源后及时联系房东确定看房时间。 (二)将配对房屋情况向客户做详尽介绍，及时告知外地客户看房所乘车次，到站地名，互留联系电话，方便看房。 (三)房源无法与客户要求匹配，可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋，一时不能满足，应留下电话继续查找，或通过横向合作促成交易。 3.现场看房: (一)公司留有钥匙的房源属于自有存量房，是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。 (二)无钥匙而房东又在室内居住的房源，看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场，应让客户看到与之对应的房屋，有个初步印象。 (三)带客户看自有存量房不能满足时，可就近选择证照、资质齐全的中介机构，说明意图调取房源，最大程度地满足客户。 (四)对于客户所提出的疑问应正确回答，客观介绍房屋优劣，以室内摆设、布局、装饰等作出引导和 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法，提高成交率。 总之租房与买房客户的心理(要求)是不一样的，买房者对房屋的要求较高，看房较细致，对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为，只要能达到其要求的50%以上即可满足。 4.签订契约: (一)租赁双方签定制式《房地产租赁契约》，租、赁、中介三方各执一份，中介应提醒出租人持契约到房管部门办理备案登记。 (二)产权人应留产权证(或其它房产证明)复印件，客户应留单位营业执照及法人身份证复印件，个人留身份证复印件给中介备案。 (三)对于契约所涉税收等问题，租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、居住用途，需要开具租赁发票的，应到当地地税部门办理，产权人、中介可以代为办理。 应严格按照上述步骤进行房屋的租赁，对于承租客户应仔细查阅核对身份证，杜绝违法犯罪成员趁机钻中介的空子，逃避打击，给社会治安留下隐患，铸成大错。 二.房屋买卖 买卖:买、卖双方通过中介机构，达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。 1.收集房源: (一)按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。 (二)了解产权人售房原因，实地查看小区及房屋状况，查验房产手续，合理评估房屋价值，协商房屋报价并取得出售房屋委托书。 (三)画出该房屋的平面图，有条件的应实地照相、录像，通过微机等工具让客户在实地看房前对房屋情况等有初步了解。 2.推介房源、接受委托、实地看房: (一)按照租赁推介房源的方式推介房源，但在实地看房前一定要与客户鉴定《购房委托书》，载明所购房屋的具体情况，将客户的身份证号、电话登记清楚，由委托人当面签名，确立法定委托关系。 (二)根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目，对于房改房、职工集资建房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税、个税的房屋，应提前讲明、算清，不要因遗漏带来客户不满。 (三)请业主配合说明房屋使用情况，使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋结构，指导客户在不违反小区物业规章的前提下，如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。 (四)介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况;楼房建筑年代、物业服务、收费情况;夜间查看小区公共照明、车辆停放、安防状况、门禁 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，全面掌握与房产相关的资料。 3.签订契约: (一)客户选定房源后应按房产价值10%收取定金(不足1万元的按1万元收取)，并将50%定金转交给产权人，置压产权证，从而形成互相牵制的局面，便于办理过户手续。 (二)持产权证、产权人身份证到房管局核档，确定房屋有无抵押、置压、典当、查封，是否具备交易条件，如无意外情况及可告知双方确定成交日期(核档证明有效期为五个工作日)，应保留核档收费的收据。 (三)签订制式《房地产买卖契约》、《西安市私有房屋所有权登记 申请书 入党申请书下载入党申请书 下载入党申请书范文下载下载入党申请书民事再审申请书免费下载 》、《房地产买卖审批书》;买卖双方持上述 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 及卖方夫妻结婚证、身份证复印件，买方身份证和双方印鉴到交易大厅面签《询问笔录》，办理过户手续，取得过户收件单，交清房款，交易完毕。购房人持收件单在20个工作日后到产籍处交纳契税领取产证。 (四)对于产权清晰而暂无产证，但持有住房证(注明全产权)或《拆迁协议书》的客户，在确定购房意向后应及时办理公证，对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。 (五)对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房，应先确定贷款人资格，请评估公司、担保公司先行看房评估，待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证，换评估报告，然后放款。 4.房屋交割: (一)所要交易的房屋原则上应腾空，若遇有租赁客户还在租赁该房屋时，应征得承租人书面同意腾房(有关规定为两个月)或重新与购房人签订租赁契约。 (二)交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴，无拖欠费用时方可交割。 (三)购房人应查验室内留存的设施、家具，造 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 后双方签字以确定。对于原业主暂时无法搬离的家什，应在该表上注明搬离时间。 (四)售房人应向购房人书写收款凭证，确定上述几项无异议时向购房人交接房门钥匙、电、气卡，物业收费清单等，至此交割完毕。 房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行，也可提前协商好先过户后交割。需要注意的是 房屋腾空是前提，如果房屋正在租赁，应提前与承租人协商好，或提前解约或重新签定租赁契约，从而减少横生枝节保护善意购房者权益。 房地产中介机构业务流程一般大致如此，除一些外来大规模中介连锁机构进驻(加盟)时，随身带来原有业务流程与之有些区别外，传统中介基本按此流程运行。不论什么经营方式，只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、促成交易，并且能够充分保障交易安全就是可取的。 1.找房源、记房源。 2.联系客户。 3.带客户看房。 4.办贷款 办过户 房管局缴费。 5.签合同。 先办理营业执照和进行税务登记，然后到房地产管理部门备案登记。 然后收集房源和客源，进行广告发布。 你刚开始干，最好找个二手房产代办，这样可以省去你很多麻烦。 二手房的税费 契税:房款的1.5% ; (买家) 印花税:房价的0.1% (买卖双方平分) 交易费:6元/平方米(买卖双方平分) 测绘费:1.36元/平米;(买家) 权属登记费:80元;(买家) 证件费:50元;(买家) 营业税:差价*5.5%(房产证超过5年的不需要缴纳);(卖家) 个人所得税:差价的20%。(卖家) 其中: 契税: 1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是:房款的3%; 2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是:房款的1.5%; 3、在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是:房款的1%; 个人所得税: 1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税; 2、面积超过144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的2%; 3、面积不超过144平米(包含144)的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。 营业税: 1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%; 2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%; 3、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%; 4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。 勤奋，努力，多问，胆大。 购房流程: 免费咨询、登记 ? 配对看房(签带看确认书、委托书) ? 看中房屋，签订意向金协议书(诚意金) ? 议价，签居间买卖合同，代收定金、两证 ? 交易过户前的准备工作(评估、测绘) ? 房产局过户，取得房产证收件单并打款 (待银行审批通过后办证过户) ? 待出两证后办理水电煤、物业等相关 房屋配套手续过户交接 ? 买卖双方签署具结书(交房、退还押金)