湘家荡旅游度假地产项目定位报告 (2)

湘家荡旅游度假地产项目定位 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 (2) 湘家荡旅游度假地产项目定位报告 (2) 湘家荡旅游度假地产项目定位报告 (2) 湘家荡旅游度假地产项目定位报告 汉宇地产 2010.8 核心问题界定 项目特质 客源机会 项目宏观定位 区域客户特点 项目客户定位 客户精神需求的探索 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 需求层次 客户划分 客户锁定 区位特质 交通特质 资源特质 主题定位 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 达 定位阐释 项目在开发前期，考虑到度假区的特质,需要首先考虑的 是项目的主题定位以及目标客户界定。在此基础上进行产品 的细化。 所以项目的主题定位及客户定位是目前项目的核心问题。这 主要从项目的特质、市场机会及客源机会进行阐发。 核心问题界定 项目特质 客源机会 项目宏观定位 区域客户特点 项目客户定位 客户精神需求的探索 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 需求层次 客户划分 客户锁定 区位特质 交通特质 资源特质 主题定位表达 定位阐释 核心问题界定 嘉兴 项目特质 区位特质 交通特质 资源特质 1、项目位于嘉兴市南湖区湘家荡度假区 2、嘉兴市位于浙江北部，联接上海、杭州、苏州、绍兴 3、嘉兴经济发达，也是一座文化名城 市区 嘉善 平湖 海盐 海宁 桐乡 湘家荡 项目特质 区位特质 交通特质 资源特质 湘家荡 入口 3公里 往上海 50分钟到徐家汇 往苏州 40分钟到观前街 往杭州 50分钟到西湖 1、项目靠近320国道，距离最近的出口约3公里 2、项目距离嘉兴市区约7公里 3、项目驱车到上海、苏州、杭州等城市都在1小时以内，到达嘉善、平湖 等 地区仅30分钟 地块属性 别墅 地块属性:度假村+ 用地规模:7.6万平米+5.3万平米 项目地块 别墅:总价在500—600万之间 套数在120—150套之间 度假村:小户型公寓 大平层 产品属性 项目位于湘家荡度假区的核心区域，紧邻湘家荡生态湖。未来规划的重点开 发区域。 项目特质 区位特质 交通特质 资源特质 精严寺 新农业区 湘家荡 1、湘家荡:省级旅游度假区，5.2平方米公里 、精严寺:拥有1700年历史古刹，弘一法师讲经之处 2 3、新农业区:国家级农业示范区，新型田园景观 自然特质 项目特质 区位特质 交通特质 资源特质 1、5.2平方公里原生态 2、省级重点开发度假区 3、嘉兴“禾文化”展示基地 4、精严寺的悠久佛教文化 5、国家级新型农业田园风光 6、引入休闲、慢运动功能配套 湘家荡度假区规划 未来湘家荡将是嘉兴重点规划的以文化、休闲、生态为主题的度假区 项目特质 区位特质 交通特质 资源特质 项目是湘家荡目前首批开发的住宅度假类物业，整个湘家荡也处于开发的初 期。 日期 界址 土地面积(平米) 用途 2008.7 湘家荡湖东侧，广场北路南侧 118842.2 商住 2010.5 湘家荡区域内，东、北至湘家荡， 西、南至小河。 68788.3 旅馆业用地 2010.5 东至海盐塘、南至空地、西至南湖 大道、北至由拳路。 127193.7 旅馆业用地(五星级宾馆) 2010.7 湘家荡区域内，东至小河，南至320 国道，西、北至现状小区道路。 10157.6 商办用地 湘家荡物业开发情况 项目特质 区位特质 交通特质 资源特质 (来源:嘉兴市国土资源网) 生态/田园风光/文化 中高端旅游度假区物业 项目特质界定: 项目特质 客源机会 项目宏观定位 区域客户特点 项目客户定位 客户精神需求的探索 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 需求层次 客户划分 客户锁定 交通特质 资源特质 区位特质 主题定位表达 定位阐释 核心问题界定 嘉兴:九龙山度假区、湘家荡度假区、乌镇度假区 杭州:之江国际度假区、良渚文化村 绍兴:会稽山度假区 宁波:慈溪达蓬山度假区 吴江:汾湖度假区 昆山:阳澄湖度假区、周庄度假区 上海:淀山湖度假区 湖州:南太湖度假区 1、范围:以嘉兴为中心，车程1小时之内 2、档次:省级或省级以上度假区 3、开发:具有别墅等房产类开发 选取 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 嘉兴周边旅游度假区分析 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 无锡 苏州 上海 嘉兴 湖州 杭州 绍兴 宁波 太 湖 1 2 5 11 9 8 4 6 7 12 九龙山国际度假区 湘家荡旅游度假村 3 10 乌镇旅游度假区 之江国际度假区 良渚文化度假村 会稽山度假区 慈溪达蓬山度假区 汾湖度假区 阳澄湖度假区 周庄旅游度假区 淀山湖度假区 南太湖度假区 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1小时车程 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 嘉兴周边度假区特质分析 从度假区的功能上，以“度假”为特质的有6个，其中已经运作成熟的 有3个，分别是九龙山国际度假区、良渚文化度假村、淀山湖度假区 名称 位置 级别 类别 资源 主题 房产开发 湘家荡度假区 嘉兴 省级 湖区 湘家荡、精严寺、国 家级农业 度假、文化、田园 初级 九龙山度假区 嘉兴平湖 省级 山、海 九龙山、高端运动场 高端运动、度 假 成熟 乌镇旅游度假区 嘉兴桐乡 国际4A级 古镇 乌镇 旅游、观光 中期 之江国际度假区 杭州之江 国家级 山水 之江 旅游、观光 中期 良渚文化度假区 杭州良渚 省级 古迹、山 良渚古文化遗址、凤 山、雏山、东苕溪 文化、度假、田园 中期 会稽山度假区 绍兴 国家级 山 会稽山 旅游、观光 中期 达蓬山度假区 宁波慈溪 省级 山 达蓬山 旅游、观光 中期 汾湖度假区 苏州吴江 省级 湖区 汾湖 度假、休闲 初级 阳澄湖度假区 苏州昆山 省级 湖区 阳澄湖 度假、美食 成熟 周庄度假区 苏州昆山 国家4A级 古镇 周庄 旅游、观光 中期 淀山湖度假区 上海 省级 湖区 淀山湖 度假、休闲 成熟 南太湖度假区 湖州 省级 湖区 南太湖 度假、观光 初级 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 九龙山国际度假区 九龙山国家森林公园滨海而踞，位于杭 州湾北岸，浙江嘉兴平湖市境内紧傍乍浦古 镇。 国家级级九龙山旅游渡假区是集观光、 旅游、渡假、避暑、休闲、疗养、海浴、森 林浴及融科研教育于一体的综合性海滨森林 公园。九龙山地理位置优越，南临大海，北 连平原。 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 项目自然资源 大海 九龙山 九龙山国际度假区 中普陀禅院 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 项目主题打造 高尔夫 游艇 马球 目前九龙山度假区已经形成了以将军高尔夫球场、游艇俱乐部、马球运动场 等高端运 动为主题的度假区。这些运动俱乐部在全国都首屈一指。 九龙山国际度假区 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 物业开发类型 项目 物业类型 户型 单价 总价 圣马可广场 酒店式公寓 50-60m2 28000元/平米 130—160万/套 夏宫 宜居型酒店式公寓 70-190 m2 27000元/平米 150—500万/套 皇后岛 联体别墅 (送游泳池) 400-700 m2 30000元/平米 1200—2500万/套 恺撒岛 独栋别墅 (送游艇码头) 1300-1800 m 2 30000元/平米 4000万/套左右 九龙山从开发之初便将其定位为高端运动度假区，其开发的九龙山庄 园的物业也都是高端产品，独栋别墅类产品的总价在4000万左右。 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 九龙山国际度假区 (来源:汉宇市场研究部) 客户研究 九龙山开发的物业业主全部为九龙山运动俱乐部的会员 长三角的顶级富豪 上海、杭州、苏州、南京等大城市的知名企业主(如周成建) 跨国公司的高层管理者 国外来华的富豪 长三角的国外商人 上海、杭州的国外投资 其他区域的精英阶层 北京、广州、香港 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 九龙山国际度假区 从九龙山的项目特质及开发模式以及结合本项目 的特质，此类高端运动度假主题不适合本项目。 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 淀山湖度假区 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 淀山湖度假区位于上海昆山交界处 淀山湖度假区 项目自然资源 淀山湖在上海青浦区西，呈葫芦形，面积63平方公里，为杭州西 湖的12倍，水深约2米，并与黄浦江、吴淞江相通，水产丰富。 淀山湖是上海境内最大的湖泊，一直是上海人度假的最佳选择。 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 淀山湖度假区 项目主题打造 淀山湖度假区的开发主题主要依靠其广 阔的水域面积，开发了“水上运动中心” 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 淀山湖度假区 物业开发 项目 物业类型 户型(?) 单价(元/?) 总价(万元) 淀山湖坤园 联排别墅 200—250 11000 220—280 云湖御墅 独栋别墅 400—700 20000 800—1200 纳帕尔湾 联排别墅 200—300 20000 400—550 富力湾 独栋别墅 220—250 14000 300—350 耀江淀湖桃源 独栋、双拼 180—220 12000—22000 200—400 清水?依瓦诺小镇 别墅 150—200 20000 300—450 酒店式公寓 40—60 16000—20000 80—100 温哥华特区 酒店式公寓 40—55 17000—20000 70—90 淀山湖周边的物业开发包括别墅及酒店式公寓， 其中别墅的总价多在200—400万之间，酒店式公 寓的总价在100万以内。 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 (来源:汉宇市场研究部) 淀山湖度假区 客户研究 以上海人为主，苏州、昆山等苏南区域客户为辅。 淀山湖物业客户比例图 70% 10% 15% 5% 上海人 苏州人 昆山人 其他 淀山湖物业的购买客户来源以上海为主，度假是客户的首要目的。 另外由于区域各项配套成熟，距离上海市区较近，区域价值凸显， 引发很多投资客进入，主要看重酒店式公寓和经济型别墅。 淀山湖物业客户目的 50% 30% 10% 10% 度假 投资 自住 其他 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 本项目的湘家荡是原生态水域，不适合做水上运 动中心，另外本项目初期的区域价值并没有明显 突出，所以淀山湖的开发模式不适合本项目 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 良渚文化度假区 10公里 良渚旅游文化村距离杭州主城区10公里 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 良渚文化度假区 项目自然资源 良渚文化遗址 凤山、雏山自然景观 杭州郊区田园 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 生活方式 良渚文化度假区 文化:良渚古文化遗迹 生态:原生态山水 田园:杭州郊区田园生活 + + 有 文 化 的 山 水 田 园 生 活 方 式 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 良渚文化度假区 万科良渚文化村 项目物业分析 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 万科良渚文化村是良渚文化度假区的重点度假产品，目前已经开 发过半，深得客户认可 良渚文化度假区 万科良渚文化村 产品分析 分类案名 总建筑面积(万平米) 物业类型 总价(万元) 客户购买动机 已开发 竹径茶语 9.15 洋房、独栋、联排 350—500 度假、自住 白鹭郡东 10 多层精装公寓 130—200 养老、投资 白鹭郡南 18.5 多层精装公寓、大平层 100—220 养老、投资 白鹭郡北 17 花园洋房 350—450 养老、度假 阳光天际 9 独栋 550—800 度假 未开发 金色水岸 未知 待开发 未知 绿叶花落 未知 待开发 未知 万科良渚文化村的物业包括独栋、联排、花园洋房、多层精装公寓等， 其中别墅的总价在400——800万之间，花园洋房的总价在350万左右， 多层公寓的总价在100—200万之间 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 (来源:万科良渚文化村售楼处提供) 阳光天际 白鹭郡北 良渚文化度假区 万科良渚文化村 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 产品欣赏 良渚文化度假区 万科良渚文化村 客户分析 万科的良渚项目的客户主要来源于杭州、嘉兴、湖州、绍 兴、宁波，购买动机主要以短时度假、养老为主，兼有纯自住 及部分投资的客户。 来源 杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波 特征 (别墅)私营业主、外企高管、国企高管 (公寓)高级白领、公务员、投资客 目的 (别墅)度假、养老 (公寓)投资、自住 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 综合对区域内的度假区的项目研究，以及项目的特 质分析，本项目的特质与万科良渚文化村相似。 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 良渚文化遗址 凤山、雏山自然景观 杭州郊区田园 湘家荡 精严寺 国家级农业区 文化 生态 田园 良渚文化度假区 湘家荡度假区 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 参考万科良渚文化村的开发模式，项目的市场机 会在于将项目的各方面特质进行有效组合，即“文化” 特质、“生态”特质、“新田园”特质的组合，创造 出全新理念的生活方式。 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 项目特质 客源机会 项目宏观定位 区域客户特点 项目客户定位 客户精神需求的探索 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 需求层次 客户划分 客户锁定 区位特质 交通特质 资源特质 主题定位表达 定位阐释 核心问题界定 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 项目1小时车程之内的大型城市包括:上海、苏州、 杭州、湖州、嘉兴、宁波。根据项目市场机会，本项目 的主要客户便是这些城市的有车人群。 客源初步诊断 区域内有车人群研究 从数量上来看，区域内的有车人数中，以民营企业主的数量最多。 从生活特点及需求来看，“民营企业主”、“国企中高管”、“政府中高级官员” 度假意愿 更强。 其中“中产组合家庭”既喜欢旅游度假，也热衷投资。 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 客户分类 比例 具体描述 生活特点 需求 民营企业主 60% 1、工业园区，县市域的 成熟制造业企业业主;2、 城市里文化传媒产业老总; 3、新兴科技产业业主 工作繁忙、生活不规律 希望在生意繁忙之余能够短暂度假、休息、思考 国企中高管 10% 银行、通讯、石油等国有 大中型企业中高层管理者 生活档次高、追求品位 希望生活稳定，经常旅游、度假 政府中高级官员 10% 税务、公安、法院、检察、 邮政、教育机关系统的中 高级官员 生活清闲，空余时间多 希望官位亨通，生活低调，追求文化、养身等 中产组合家庭 15% 1、双方都是城市白领;2、 一方是白领，一方是普通 公务员或律师、医生、银 行职员、教师等 家庭收入高，生活富裕 平时喜欢到处旅游，而且喜欢投资，使财产保值、 升值 外企中高管 5% 短期在华居住 希望在华工作顺利，更希望进行全国旅游 城市 GDP总量(亿) 增速 人均GDP(元) 常住人口(万) 城市化率 汽车 保有量(万台) 民营企业数量(万家) 嘉兴 1917.76 9.30% 44896 431 67% 20 15 湖州 1111.50 10.20% 39206 283 54% 18 11 杭州 5098.66 10.00% 63471 810 65% 31 16 宁波 4214.60 8.60% 73998 571 56% 30 13 苏州 7740.00 11.50% 64500 1200 70% 24 16 上海 14900.93 8.20% 77556 1921 89% 73 74 总 60605(平均) 67% (平均) 196 145 区域内的经济发展明显走在全国前列，城市化远远高于其他区域 区域内民营企业的数量达到145万家，其中约10%(14万家)的成熟民企发 展超过15年， 购买力巨大。 区域经济及民营企业分析 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 (来源:各城市官方网站) 结合本项目的特质(别墅与大平层占据50%以上) 所以成熟民营企业业主是本项目核心研究的客源机会 区域产业特点 1、服装设计、制造业 2、皮革生产制造业 3、光机电研发产业 4、其他中高端制造业 以嘉兴为例 仅项目所在的嘉兴区域就有民营企业15万家，基本属于中高端研发制造业。 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 通过分析，民营业主、国企中高管、中高级 官员以及中产组合家庭是本项目的客源机会所在， 其中以发展成熟的民营企业的业主是项目的核 心客源机会 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 马斯洛需求理论 根据马斯洛需求理论，人类积累财富的不断增加，需求也不断提高。 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 经济财富的发展与精神文化需求的矛盾 1、城市化率超过67%，已经达到中等发达国家城市化率 2、人均GDP超过60000元，是全国平均的3倍多 3、民营企业达到145万家，产值占GDP70% 潜在客户已经上升到马斯洛需求的尊重需求及自我实现需求。 属于中高级需求。 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 客源的事业发展分析 创业 艰难生存 大浪淘沙 拼搏发展 小有成就 功成名就 80年代初 80年代后 2005年后 2000年后 90年代后 90年代初 民营企业的发展经历了30年的艰辛过程，经过市场化的大潮，能够发展到 现在，很 多企业主对事业的艰辛都是刻骨铭心。 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 精神需求透析 经历了人生的财富 与命运的蜕变，他们已经 不再考虑物质的需求，更 多地是精神方面的需求。 以上是项目客源把握的出发点，也是项目的特质所决定的客源机会所在。 1、事业的接班人问题 2、人生后期的归属问题 3、精神需求的弥补问题 正在思考 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 脱离城市 回归自然 思考人生 依然牵挂事业 平衡 出世 选择接班人 入世 项目的特质完全符合客源的精神世界的需求。 客源机会 区域客户特点 客户精神需求的探索 项目特质 客源机会 项目宏观定位 区域客户特点 项目客户定位 客户精神需求的探索 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 需求层次 客户划分 客户锁定 区位特质 交通特质 资源特质 主题定位表达 定位阐释 核心问题界定 项目宏观定位 主题定位表达 定位阐释 新田园文化生态度假胜地 定 位 阐 释 一 用 佛 教 文 化 来 净 化 心 灵 ， 思 考 人 生 定 位 阐 释 二 用 原 生 态 湿 地 来 修 养 身 心 ， 颐 养 天 年 定 位 阐 释 三 用 新 田 园 生 活 来 远 离 城 市 ， 回 归 本 源 新田园文化生态度假胜地 项目宏观定位 主题定位表达 定位阐释 项目定位的生活方式 在“出世”与“入世”两种精神境界自由 转换 “出”则静谧、回归 “入”则拼搏、进取 项目宏观定位 主题定位表达 定位阐释 项目特质 客源机会 项目宏观定位 区域客户特点 项目客户定位 客户精神需求的探索 市场机会 区域相似项目剖析 项目机会所在 客户划分 客户锁定 需求层次 区位特质 交通特质 资源特质 主题定位表达 定位阐释 核心问题界定 度假生活、精神追求与 文化享受的结合 项目客户定位 需求层次 客户划分 客户锁定 核心客户 重要客户 潜在客户 嘉兴区域成熟民营企业业主 1、上海、杭州、苏州、宁波等周边 城市民营企业主 2、区域内国有大中型企业中高层 3、区域内政府机构中高级官员 1、中产组合家庭 2、其他投资客 只有抓住核心目标客户，本案才能导入更多重要及潜在客户。 项目客户定位 需求层次 客户划分 客户锁定 核心客户 嘉兴及下属县市 度假、养老 物业需符合精神依托 重要客户 周边城市 度假、自住 度假、工作两不误 成熟民企业主 民企业主 国企高层 中高官员 潜在客户 嘉兴及周边区域 度假、投资 看重区域环境及价值中产组合家庭 其他投资者 项目客户定位 需求层次 客户划分 客户锁定 别墅 大平层 小户型公寓 核心客户 重要客户 潜在客户 项目客户定位 需求层次 客户划分 客户锁定 核心客户多维度界定 1、配车属性:中高级车，如奔驰、宝马、奥迪、凯迪拉克、雷克萨斯 2、物业情况:在上海、杭州、嘉兴知名社区拥有固定居住物业 3、财产情况:基本都是区域各大银行的白金卡客户 4、社交环境:社交圈庞大，生意伙伴众多，应酬频繁 5、家庭情况:子女已经进入社会，面临交接阶段 项目客户定位 需求层次 客户划分 客户锁定 综述，项目的整体宏观定位为新田园文化生态度假胜地 核心客户来源为区域内的成熟民营企业的业主 重要客户来源为区域内国有大中型企业中高层及政府机构中高级官员 潜在客户为中产组合家庭及其他投资客 总结 THANKS