浅谈房屋装修评估的有关问题
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一
,房屋装修需要评估的原因
目前我们遏到的对房屋装修需要进行评估的主 要有以下几方面的原因
1,房屋拆迁中对铺面房屋和住宅装修部分需作 为一独立的评估项目作出评估结论.
2,房屋租赁纠纷中遏到房屋装修需作为一项独 立的评估项目作出评估结论.这主要集中于商业铺 面用房,产生纠纷的主要原因有:一是出租方要求提 前解除租赁
合同
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,而承租方已将房屋装修.出租方同 意给予一定的补偿,但对装修费用达不成一致意见 而要求评估.二是租赁合同到期后,因对房屋装修部 分没有明确的约定,承租人要求对其出资进行了房 屋装修的部分给予一定的补偿而要求评估.或出租 人认为承租人对原房屋装修部分在承租使用期造成 破损要求补偿进行评估
3,对房屋装修工程因合同签定的不甚严密,或 对房屋装修工程质量产生异议,对装修工程决算选 不成一致意见而要求评估.
4,因其它原因如火灾损失等要求对房屋装修部 分进行评估.
以上多种原因都是要求仅对房屋装修部分进行 评估并作出评估结论.
二,目前我们对房屋装修评估项目所采取的评 估技术思路和主要方法
1,对房屋装修评估项目的认定.
根据我们已知的对建筑装饰工程的基本要求, 按部住可分为三部分,顶,墙,地面.按用连分为保护 装饰,功能装饰和饰面装饰.按材料分类又是多种多 样,都分别用于不同用速和部位之中.我们对房屋装 修评估项目认定,不管是什幺部位,什幺用速及何种 装饰材料,都以不可移动或专门需要为
标准
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.不可移 动指只要移动装饰项目就会破坏装饰目的或时装饰 材料造成损毁而不可再利用.专门需要指为特定的 目的而制作的装饰工程项目,离开特定的环境条件 就会失去其装饰意义.对可移动部分尤其是设备部 分或完全的装饰性可移动部分一般不计入评估项目 之中.
2,评估方法的选择及评估技术思路.
对房屋装修需进行评估的原因虽然不同,但评 估要求和目的都比较单一.目前我们采用的是重置 成本法.计算公式为:房屋装修评估价=所有装修项 罄舞
房屋装修
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目工程量×所有装修项目重置价×综合成新车.公 式中所有装修项目工程量以现场勘测认定为准无 法勘测的则以装修图纸为计算依据重置价的确定 按省,市有关部门规定的标准执行,如果规定中没有 所涉及评估项目的标准,则以市场调查的平均水平 为标准.这一评估技术的实质就是以装饰工程预决 算编制方法来确定重置侨,当然应包含有正常合理 的利润,综合成新率以现场评定加以确定 3,采用重置成本法的理由.
对所有装修评估项目采用重置成本法的理由在 于:其一,装修项目本身要求依附于房屋状况,它的 主要目的在于美化经营环境,改善经营条件,吸引顾 客,提高经济效益.其二,作为商业铺面用房的装饰, 主要是根据经营项目和经营方向的要求而对经营场
装修会因群体和个人的审美观念不同 所进行装饰.
而对装修效果的认同感不同这一点在住宅装修中 表现得尤为明显其三,最为主要的是,评估目的要 求是对装修花费的扑偿,而且随着建筑装修风格的 变化和建筑装饰材料的日趋多样化,其功能折旧很 快:也就是说装修不会成为影响房地产价格的一项 主要因素.从我们评估的实践中来看,这一理由也能 被大多数委托方和当事人接受.
三,评估实践中引出两个问题的思考
l,房屋装饰与房地产价格的关系
由于群体或个人生活习惯,职业,受教育程度,个 人理等方面存在着差别,人们的审美观点也各不 相同因此.对房屋装饰部分即使投入较大成本,也 并不一定符合另一个的心愿,买方不会因此而愿出
高价购买:这在住宅装饰中表现得最明显.也就是说 装饰不会成为影响房地产价格的一个主要因素,这 一
点大家可能会有普遍的认同感
但在营业用房中却不一样尽管人们对不同装饰 风格的认同感不同,但由于装饰能够起到美化建筑, 改善营业场所的活动环境,改善卫生条件等方面的 作用,在很大程度上会影响到其经营收入.换一句话 说房屋装饰与其经营收入有一定的正相关性.与住 宅相比,其装饰水平,档次和质量套影响到房地产价 格.这种影响程度有多大是一个未知的量,我想也不 可能明确,但装饰水平对经营效益的影响确实存在 因此,在评估中如何考虑其对房地产价格的影响,是 一
个值得深入研究的问题.
2,运用重置成本法评估房屋装饰应注意的问 题.
利用重置成本法评估房屋装饰,首先一点要明确 评估目的和要求;其;殳要确定评估基准日,因为房屋 装饰材料及风格变化很快.评估基准目的确定对评 估结果影响很大;第三应尽可能以重建成本法为主, 考虑市场价格的影响.这是因为我们所接触到的装 饰评估大多是饰面装饰,装饰本身都是以美化,净化 环境,提高生活质量为目的.它没有房屋重置成本中 的功能与结构相同或类似的问题,就是一个装饰档 次和质量的问题因此应以重建成本法为主,综合考 虑材料差价和折旧等问题?
浙公网安备 33021202002483