杭政储出[2010]23号地块项目界定及地价预测swot

杭政储出[2010]23号地块项目界定及地价预测swot 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 经过了沉寂的4月后，杭州住宅土地市场于人居展后重新开闸放量，5月18日与20日将分别有一次土地出让会。共推出6宗土地，包括4宗宅地和两宗商业用地，总面积约504.6亩。18日和20日出让的4宗宅地，总面积约456亩，可建建筑面积达76.3万方，其中宅地可建建筑面积48.3万方。 18日出让的土地都集中在西湖区，包括一宗宅地和两宗商业用地。宅地位于西湖区蒋村新区，出让面积25588平米(约38亩)，折合成可建建筑面积约5万方。两宗商业用地分别位于西湖转塘和三墩板块。 其中转塘地块出让面积17486平米，三墩地块出让面积14810平米。 20日出让三宗宅地，规模优势相对较为明显，出让面积均在100亩以上，分别位于田园、笕桥和滨江板块。总面积约为278551平米(约417.8亩)，折合成可建建筑面积71余万方。其中田园R21-19地块出让面积116208平米(约174.3亩)，折合成可建建筑面积约18.59万方。25号草庄地块出让面积68564平米(约102.8亩)，折合成可建建筑面积约15万方。滨康综合体(1)地块位于滨江西兴街道，出让地块面积93779平米(约140.7亩)，容积率为4，折合成可建建筑面积37.5万方，是25日出让会中体量最大的一宗土地。 在本次出让的四宗宅地中，引人注目的要属位于西溪湿地城市综合体隶属蒋村新区核心区块的23号地块，在18日的土地出让会来临之前，我们不妨对其进行一个彻底的剖析预测，看看在当下房地产市场利空政策频出的情况，将会由哪家地产大鳄接手，蒋村版块是否能够也出一个“地王”,我们拭目以待。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 一、项目属性界定 1、地块区位: 23号地块位于杭州新规划的西溪湿地城市综合体，隶属于蒋村新区核心区块，位于西溪湿地公园西北方向。距离西溪国家湿地公园直线距离约为4.2公里，距离西湖直线距离约为8.5公里。 地块坐拥西溪湿地的自然景观，具有稀缺性;杭州市政府从09年开始，致力于打造西溪湿地国际城市综合体，具有政策导向性;位于蒋村新村核心区块，拥有“学、住、游、创业”四位一体、良性互动的综合性功能定位。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2、地块交通及配套 23号地块，区域交通主要依赖公路交通，主要道路有杭州绕城公路、文一西路、规划中的蒋村一号路 和五常港路。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 23号地区域配套基本集中在文一西路上，主要包括学校、街道办事处、加油站等，商业配套落后，附 近没有规模以上的医疗机构。距离西城广场直线距离约为4.1公里，附近有物美超市班车经过。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3、地块所处规划 作为西溪板块规划执行的《西溪湿地城市综合体(蒋村新区核心区块)规划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 》于2009年8月敲定，现已进入实施阶段，区域前景光明。围绕西溪城市综合体“金镶玉”建设理念，以西溪湿地公园为“玉”，以西溪湿地周边区域的开发和保护为“金”，通过“赋金于玉”实现“金玉成碧”，完成36平方公里的杭州城市西部整体规划。23号地块稀缺性显而易见。 蒋村新区正好位于浙大紫金港校区和西溪湿地之间的精华位置，浙大科技园、浙江大学、蒋村新区、 西溪湿地形成了“园、学、住、游”的轴线，将整个示范区连成一片。西溪天堂、西溪新天地、花蒋路商业街、河渚街等高档商业配套先行，为蒋村新区的高端定位打好了坚实的基础。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 23号地块隶属蒋村新区规划中的核心区域，毗邻坤和?西溪里及万坤?西溪蝶园两个高档楼盘，其价值 可见一斑。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4、地块现状及价值判断: 23号地块，地面建筑已经拆除，但地块的平整程度不理想，中间高两边低，且有大量洼地水坑尚未填 埋，有部分建筑垃圾，北侧蒋村一号路在建。地块东南方面尚有许多高压电线柱，对项目建设有一定的影 响。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 通过对地块价值的专业评判，23号地块整体价值良好，但现阶段周边楼盘尚处施工阶段，空气中粉尘偏多，生活配套较差，有待改善。 评判级别 优 良 一般 较差 土地级别 ? 自然景观 ? 空气质量 ? 交通情况 ? --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 生活配套 ? 学区情况 ? 社会治安 ? 历史人文 ? 区位形象 ? 商业氛围 ? 商务氛围 ? 备注:土地级别评判从土地面积、形状等方向进行考量;自然景观评判从天然、人为景观量方向进行考量;空气质量评判从空气中污染物浓度的高低程度进行考量;交通情况评判从道路通行、车流量等情况进行考量;生活配套评判从周围的商店、医院等情况进行考量;学区情况评判从学校划分的管理区情况进行考量;社会治安评判从周边的犯罪率等情况进行考量;历史人文评判从区域的文化积淀程度等情况进行考量;区位形象评判从政府的区域定位及群众知名度、美誉度等情况进行考量;商业氛围从商店入驻率、购买氛围等情况进行考量;商务氛围从区域的办公、创业氛围等情况进行考量。 地块价值评判:优秀价值点?? 良好价值点???? 一般价值点???? 较差价值点? 二、地块优劣势 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ?地块优势 1.版块稀缺性:23号地块隶属西溪板块拥有西溪湿地的稀缺自然景观，是罕见的城中次生湿地。这里生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，曾与西湖、西泠并称杭州“三西”，是目前国内第一个也是 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。景观的不可再生性，政府对西溪板块建筑高度及容积率的控制等，使23号地块拥有无可比拟的稀缺性。 2.政府规划优势:杭州市政府对于西溪板块的规划给予了高度重视，自《西溪湿地城市综合体(蒋村新区核心区块)规划方案》敲定后，就一直严格执行，可以说23号地所在的区块前景还是较为光明的。蒋村新区作为一个整体产品推出，使23号地块具有一个整体品牌影响力，对产品后期销售有一定的助力。地块东南侧毗邻尚在建设的五常港河公园绿地，西侧毗邻绕城公路防护绿地，绿化程度较优。 3.地块定位明显:鉴于西溪板块居住水平的整体定位，以及现阶段已经开发的西溪里、西溪蝶园等楼盘定位来看，23号地块的定位显得更为明朗。23号地块产品走中高端路线，筑排屋、花园洋房等物业的可能性较大。且随着城西高尚社区氛围的成熟，更能抬高地块后期产品的定位。 ?地块劣势 1.地块位置稍显偏远，对在市中心上班的人来说，如果没有私家车，只凭公交交通系统上下班，所费时间较多。后期产品所面对的客群较窄。 2.地块面积不大，土地出让不到3万方的面积，且地块北侧及东侧都已被西溪里项目包围，而西侧及南侧在规划中已无要出让的住宅土地，难以形成大盘优势。 ?机会点 杭州市政府对于蒋村新区“园、学、住、游”一体的规划，对产品后期有较大的政策利好。西溪天堂、西溪新天地、花蒋路商业街、河渚街等高档商业配套的建设，将使区域整体在城市中的地位提升，对该地块上产品的人气聚集有所影响。 由于该地块被坤和?西溪里项目所包围，如果继续由坤和集团接手，那么进一步扩大的西溪里项目，其宏伟的气势，将为后期的宣传、销售提供很好的助力。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ?威胁点 23号周边的楼盘西溪诚园、西溪蝶园和西溪里，在定位上走高档路线，对其的土地价值造成一定的影响。且西溪里在杭的房地产市场上可以说有一定的标杆性。如果接手的不是坤和，那么对其他公司而言，首先要有能够媲美绿城、万科及坤和等公司的品牌实力，其次想要超越西溪里，势必要加大投资成本，将导致未来的开发成本风险加大。 三、地块价格预估 蒋村商住区代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 的是杭州一部灿烂的房地产发展史。但是，老蒋村的开发，是开发商主导型的开发模式，结果带来了“小区内部都是精品，一出小区配套就不行”的一种现象。而蒋村新区则是规划先行、配套先行的以政府为主导的土地开发思路下诞生的。坤和、万科、绿城等地产大鳄的进驻，更使我们对新蒋村抱有了巨大的期望。 23号地位于蒋村新区的核心区块，我们不妨结合周边的楼盘，对其价格做一个初步的预估。 结合23号地周边的西溪里、西溪蝶园以及西溪诚园现在的销售情况，按照杭州房地产市场房价的自然 2增长速度8-10%，则预估未来23号地上项目的销售价格在30000-35000元/M之间，如开发商的利 2润维持在20%-25%之间，预估23号地地楼面地价可达14500元/M左右。 然而从现阶段“新政”对杭州楼市的影响及刚刚结束的房交会的惨淡成交的情况来看，将对近期的土地市场造成一定的影响，业界利空情绪较为浓重。房价的增长速率下降，23号地一年以后的项目销售价格可能 2回落到近期的水平，在28000元/M左右。作为房地产行业风向标的土地拍卖，也将势必有一些波动。则 2保守估计23号地块的楼面地价在10000元/M左右，总成交价在5亿左右。若开发商的对后期市场较为 2乐观，则有可能拍出12000元/M左右的楼面地价，预估总成交价在6亿左右。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 另一方面，因为23号地块被坤和?西溪里项目所包围的特殊性，若坤和也积极参与此次竞拍，则有可 能起拍价直接加价20万，如果真以这个价成交，那么真的是捡漏。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------