房地产市场细分

房地产市场细分 一、房地产市场细分的概念 市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体——子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。那么，这一 过程和策略在房地产市场营销中的具体应用，则称之为房地产市场细分。 二、房地产市场细分的作用 在制定战略性的房地产市场营销计划时，企业的基本任务是发现和了解它的市场机会，然后制定和执行有效的营销 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，而房地产市场细分是完成这一任务的关键和核心。 其作用在于: 1( 房地产市场细分有利于营销者找到有利的市场方向，掌握市场上的现实购买量 与潜在购买量、购买者满足程度及竞争状况等，搞好市场定位。 2( 通过房地产市场细分把自己的优势力量集中在目标市场上，做到有的放矢，才 能取得更大的社会经济效益。 3( 房地产市场营销者通过房地产市场细分，能针对目标市场制定适当的营销组合方案，从而把有限的资源集中投入到目标市场上来，开创出适合自身企业的房地产开发 经营特色之路来，从而提高自己的市场占有率和知名度。 二、房地产市场细分 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，对房地产市场进行细分。 (一)按地域细分 房地产的不可移动性， 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。 地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。 (二)按房地产用途细分 由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场)、特殊物业市场、土地市场等。 (三)按存量增量细分 通常将房地产市场划分为三级市场:一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。 (四)按交易形式细分 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易;新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场;面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。 (五)按目标市场细分 从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等;也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。 上述五种划分 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。 昌隆房地产公司参与开发北京CBD辐射区域的一个近30万平方米的大型社区，在制定开发计划、设计户型配比、制定营销计划和销售计划的时候，充分考虑了这一区域的客户细分情况，在设计产品的时候，就把握住这个社区是为哪些客户提供的产品，充分了解这些客户的消费习惯、生活状态、职业、年龄等等信息，并将这群客户定义为“都市新锐”后来这个名称在京城楼市中被众多楼盘采用。 下面是该公司拿地之前对目标客户的描述和客户细分。 有关专家预测，中国入关后，已形成一定商务规模的朝阳中央商务区将是最大的受 益者，每年将会有9万人左右的外企员工涌进这片区域，同时每年将会有十几万本土化的新的白领阶层在这片区域里从事各项工作。而这些高收入的外方员工和本土化的白领阶层要生活，要解决衣、食、住、行就要消费，将会带动相关产业，住宅便是其中重要的一项。 由于大部分写字楼聚集于CBD商圈，因此，这些外企白领领域将成为购买周边项目的主力军。此外，IT界人士也是CBD区域不可忽视的购买群体:京广中心市场推广部 旬该大厦写字间即己客满，主要是由于新兴网络公的有关 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 显示:自2000年6月中下 司的大量涌入。由于IT引来许多外地高科技人才，这些人在北京没有现成住所，目前大多租房居住，以致房地产租赁市场形成了新的消费群(“新白领”)。 “都市新锐”特征:年龄在25,35岁，单身居多，从事网络、软件开发、通讯设备等行业，月薪6000以上，有的每月还可得到一笔可观的房屋津贴，可以承受3000元左右的房租。“都市新锐“对居住要求很高，向往质量高楼盘----环境优美、设计超前、交通便利、年轻定位化，最好还有一定的”知名度“和升值潜力。 因此，东三环沿线一些现有的普通住宅和小户型的公寓将是那些年轻创业者钟情的住所或一些人的“第二居所”。而东四环、五环沿线，作为CBD的周边地带，凭借便利的交通、优美的绿色环境，将吸引越来越多的CBD人士安家落户。通过以上的客户细分，公司把目标客户描述为:教育程度较高、率先接受国际先进住宅概念，并注重生活品质 ,35岁)，功能以自主为的年轻成功人士(外企白领、IT界人士、私企业主，年龄在30 主。他们的日常生活工作、交际地点主要集中在CBD外企集中地带。另外，还包括一部分投资客户(购房由于出租)。 通过专业的市场调查，公司充分了解了这群客户的购房需求，为这群客户量体裁衣，所设计的产品充分满足他们的需求喜好，因为把握了市场需求，准确的对市场进行了细分，清楚的知道项目的目标客户在什么地方，所以，后来项目销售非常火爆。。最初的目标客户选定，与实际成交的客户群体非常的相似。可以说这是一次非常成功的客户细分案例。 昌隆房房地产公司在这个社区开发中成功应用了市场细分的原理，获得了巨大的成功。 他们首先根据地块所在的地理环境:CBD区块，以及人口分布状况来选择潜在客户群。CBD区域的基本市场特征是:外企和高科技企业居多，这一带的从业人员多为有较高收入的年轻人即都市新锐一族。都市新锐一族的需求:居住观念是追求搞品味，环境优美、设计超前、交通便利、定位年轻化的自住房。在明确了目标市场特征和需求以后，结合他们的购买力，公司把客户细分定位为:教育程度较高、率先接受国际先进住宅概念，并注重生活品质的年轻成功人士。在盈利上有了市场和购买力的保证，从而具有很大可行性。在明确细分市场的需求后推出相应的户型，水到渠成，从而保证项目的成功，打到了企业收益最大化。