房屋确认之诉如何认定?
【案情简介】
黄某经人介绍于谢某相识,几番接触后对谢某颇有好感,虽谢某明知黄某已有家室,但仍死心塌地与黄某保持婚外情人关系。2010年初,黄某因经商需要看中市中心一处商住两用房,价值人民币750万元。后黄某因担心其与配偶日后离婚时该处房产被视作夫妻共同财产而被分割,故决定由谢某与开发商签订《商品房买卖
合同
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》,并将房产登记于谢某名下,同时每月转钱至谢某账户完成按揭贷款。2011年3月,双方因累积矛盾分手并争吵,黄某
要求
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谢某变更房屋至其名下,但谢某
表
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示该房屋为赠予不得收回,无奈之下黄某诉至法院,请求确认该房屋实际所有人为黄某。
【法院判决】
法院经审理后查明,谢某承认双方存有婚外情人关系,坚持该房屋为黄某赠予但未提交证据予以证明,在审理过程中,法院通过调取房屋定金、首付款止房贷的所有支付
记录
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,认定该房屋应当由黄某所有。
【律师评析】
深圳合同法律师认为,本案引发了如何确认以他人名义购买的房屋所有权问题,根据司法实践经验,结合本案
分析
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如下:
首先,须明确该房屋的实际出资购买人。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款的规定,财产所有权的取得,不得违反法律规定。物权的取得有原始取得与继受取得之分,前者是指不以他人的权利及意思为依据,而是依据法律直接取得物权,如因先占、取得时效取得一物的所有权;后者是指以他人的权利及意思为依据取得物权,如因买卖、赠与取得物的所有权。本案讼争的房屋所有权是继受取得,即以买卖的方式取得,而在房屋买卖合同关系中,买受方需支付对等的价款后,才能取得房屋所有权,房屋所有权取得的依据是谁出资购买房屋归谁所有。即便《商品房买卖合同》虽是以谢某名义与房地产开发商签订,但黄某购买房屋时支付的定金、首期款和日后的还贷记录均可证明该房屋由其实际出资购买。
其次,须明确谢某对该房屋是否享有法律规定的权利。深圳合同法律师提示,根据我国《婚姻法》的相关规定,只有没有特殊约定的婚后财产才为夫妻共同财产,黄某与谢某间仅为情人关系,婚外情人期间所得财产不受法律保护,谢某也依法不享有任何权利。
最后,须明确谢某与黄某间是否存在例如赠与、借款等其他关系。本案中谢某虽主张该房屋为赠与,但未就其主张提出任何证明予以佐证,退一万步说,即便双方间存在赠与关系,那么该套房屋也因黄某的赠与行为损害到其配偶的合法权利而应视为无效。
综上所述,深圳合同法律师认为诉争房产依法应当确认由黄某所有。
浙公网安备 33021202002483