一级市场动态分析

一级市场动态分析 . 温州城市建设开发有限公司 市 场 分 析 报 告 201404刊 市场营销部 微信扫描二维码 关注温州城开官方微信平台 1 市场分析报告 目 录 城开房产月行业概况---------------------------------------------------------3 政策及新闻动态--------------------------------------------------------------4 一级市场动态分析------------------------------------------------------------7 二级市场动态分析---------------------------------------------------------- 10 城开动态--------------------------------------------------------------------12 房产营销动态---------------------------------------------------------------13 竞品楼盘户型品鉴---------------------------------------------------------- 17 开盘动态，香缇公馆二期+玉海首府，--------------------------------------- 19 推荐阅读《2008年那些可供借鉴的“营销怪招”》------------------------ 20 2 市场分析报告 城开 房产行业概况 1. 重点相关新闻 1.1 国土部: 用四年时间建成不动产统一登记体系; 1.2 温州房价连跌31月有意松绑限购, 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 已上报省政府; 1.3 央行下调县域农村商业银行存款准备金率2个点; 1.4 温州房闹现象突出 房地产商发联合倡议书应对; 2. 土地一级市场概况 2014年4月，全市拟出让14宗地块(491.6亩)，成功出让11宗(323.2亩)。起始总金额30.28亿元，中标总金额30.55亿元，整体溢价率为0.9%。4月成交地块主要集中在鹿城区、龙湾区、苍南县、文成县、泰顺县、洞头县。 4月24日，温州荣悦置业有限公司以13.8亿元成功摘牌市区今年挂牌面积最大的滨江商务区地块。该系列地块将被打造成为温州以金融为主题的商业综合体。4月28日，温州荣悦置业继续拿下滨江商务区10-03地块，住宅商服用地，楼面价10069元/m2。 4月30日，龙湾中心区推出永强北片区奥林匹克单元A-05、A-06地块，总面积接近150亩，出让起始总价超12亿元，成交楼面价分别为5289元/平方、5201元/平方。 郊县方面，苍南成交3宗小地块;洞头成交一宗小地块。 3. 商品房二级市场概况 2014年4月，温州市区新增批准预售面积为7.67万平方米。住宅成交面积为7.18万方，环比增加32 %，成交套数600套，环比增加35.7 %。 4月份我市新增4个新盘，皆位于瓯海板块，均属于刚需户型。4月3日开盘香缇公馆二期，4月24日开盘大发凯旋门，4月27日开盘德信?爱琴海岸，开盘去化率均不及30%。 4. 三级市场 2014年4月份，温州二手房市场仍然处于低迷状态。一季度市区二手房共成交29.72万平方米、2867套，分别较去年同期的41.9万平方米和3775套，下降了12.18万平方米和908套，降幅分别达到29.07%和24.05%。 3 市场分析报告 政 策 及 新 闻 动 态 一、全国篇 1、 政策资讯 1.1 国土部: 用四年时间建成不动产统一登记体系 不动产登国土资源部部长姜大明26日表示，从今年开始，通过基础 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 建设、记系统的完善， 逐步衔接过渡、统一 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 实施，用3年左右时间能够全面建立不动产统一或将使房地产 交易市场更加登记制度。用4年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，规范化。 实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不 动产统一登记体系。 1.2 国开行试水住房银行 对未来房地产有较大影响 中国版“住房银行”终于将变为现实。4月7日，记者从国家开发银 行获悉，国开行正组建住宅金融事业部，用以专项开展棚改等保障性安 居工程业务。国开行此举被视为中国的“住房银行”。西安交通大学经济 有消息称， 金融学院教授李富有表示，“住房银行”开始筹建其主要目的是为了推动除北上广深之 外，其他城市的我国城镇化的步伐，对未来房地产市场的影响较为深远。 限购政策可以 1.3 地方政府救市路径再演08年版本:放权限购信贷 自行调节，尤其 是库存过大的近日，有关限购松绑的消息不断传来，“救市”的声音再度响起。据地方。这意味着 记者了解，在库存量较大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而除四大一线城 市之外的30多“救市”建议集中在以下几方面:放松二套房贷，加强对房企信贷上的个限购城市，有 支持;地方出台购房税费减免政策;实行限购的城市能够松绑限购，从可能全面松绑 限购政策。 需求层面给予支持。 1.4 楼市双合同销售可能终结 开发商接受价格指导 针对广州楼市自“限价”后衍生出来的“双合同”盛行情况，市房 管局近日再出新招，要求开发商在 申请 关于撤销行政处分的申请关于工程延期监理费的申请报告关于减免管理费的申请关于减租申请书的范文关于解除警告处分的申请 预售证时须先签订《商品房预售 承诺书》，承诺不采用“双合同”进行销售，并接受价格指导等才能获得 预售资格。 2. 宏观经济动态 2.1 首季经济成绩单下月将张榜，GDP增速或降至7.2% 4 市场分析报告 今年第一季度宏观经济数据的表现可能会相对较差，GDP的增速或将 为7.2%至7.3%，CPI可能也会维持在2.5%的水平线上。 2.2 人民币汇率首季贬值2.64%，覆盖去年九成升幅 据Wind资讯统计，一季度，人民币对美元即期汇率从6.0539(2013 年12月31日)滑落至6.2180，下跌1641个基点，贬值幅度2.64%。这一 数据接近2013年人民币即期汇率2.9%的升值幅度。 2.3 楼市和地市双降 4月16日，国家统计局发布一季度楼市数据，3月末，商品房待售面 积5.2亿平方米，相比2013年增加了3000万平方米。历年的国家统计局 数据显示，这也是2005年以来，商品房待售面积的最高值。早在2005年， 商品房待售面积仅为1.47亿平方米，10年上涨近4倍。国家统计局数据显 示，一季度，商品房销售面积2.01亿平方米，销售额1.33亿元，同比分 别下降3.8%和5.2%，其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%、7.7%。 2.4 央行下调县域农村商业银行存款准备金率2个点 从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2 个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。业 内分析认为，定向降准所实际释放的流动性规模并不大，但信号意义很 强，债市有望从中受益。 二、 温州篇 1 温州房价连跌31月有意松绑限购 方案已上报省政府 房价连跌31个月的温州市，正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发 展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策。“两会前后，听说由市住建委 牵头，草拟了一个综合方案，目前已经上报浙江省政府。 2 温州启动8000多亩低效用地再开发 我市已对条件成熟的8000多亩城镇低效用地，启动了农转用、土地 征收等前期工作。按照温州市低效用地再开发专项规划，到2020年全市 再开发利用城镇低效用地的数量，将达到约15万亩，预计形成有效投资 2300亿元。 3 温州市人均住房建筑面积近14年时间翻了一番 3月25日，温州市统计局和国家统计局温州调查队发布的《2013年 5 内部资料,仅供参考 市场分析报告 温州市国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2013年年末，温州市 城镇居民人均住房建筑面积41.67平方米，农村居民人均住房面积为 42.17平方米。城镇居民人均住房面积较上年41.25平方米高了0.42平方 米，农村居民较上年少了3.59平方米。 4 前两月温州市个人房贷逆势增长 国内部分城市频繁传出房贷趋紧或暂停消息，引发各界关注。而温 州银监分局的调查结果显示，尽管温州市银行业房贷利率优惠政策基本 难觅，但住房贷款供应总体正常，且在全市贷款投放乏力的情况下，个 人房贷业务今年1至2月出现逆势增长。截至2月末，我市银行业个人住房 按揭贷款余额为724.6亿元，同比增加109.35亿元;较年初新增13.12亿 元，高于同期全部贷款平均增速1.66个百分点，并占今年1至2月全部新 增贷款的92.92%。 龙湾国际5 温州东航空崛起，空港新区媲美上海"大虹桥" 机场的发展符 瓯海大道东延及枢纽集散系统项目将于本月开工建设，2017年底建合温州市政府 此前发出的发成。届时，市民可开车直达 T2航站楼。机场主干道、市域铁路、轨道交展规划，此瓯海 通、高速公路、城市快速路、市内公交„„未来几年，作为温州航空大大道的东延势 必将更好地开都市建设的核心区，龙湾国际机场周边将形成巨 大的立体交通网络，可拓我市东部的 以真正媲美上海“大虹桥”。 地区，推进经济 开发区的发展6 温州房闹现象突出 房地产商发联合倡议书应对 建设。 日前，温州市房地产行业协会、温州市工商联房地产商会联合发出 《温州房地产行业积极应对“房闹”倡议书》，表达了对“违反契约精神” 的“房闹”现象进行抵制的坚决态度，并恳请当地政府干涉。 7 瓯洞片将纳入温州中心城区 瓯洞片纳入温州中心城区被写入《温州市城市总体规划(2003-2020 年)》(以下简称03版《总规》)的修编修改主要内容。我市于2011年5月 正式启动03版《总规》的修改工作，优化中心城区空间结构。根据市政 府有关03版《总规》修改规划编制 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 ，温州中心城区的发展方向为: 东拓、西优、南连、北接、中提升，由“沿江城市”逐步向“滨海城市” 发展，将构建“双轴双心四片”的城市空间结构。 6 内部资料,仅供参考 市场分析报告 土地一级市场解析 一. 温州市一级土地市场解析 1. 4月全市土地供应分析 2014年4月，全市拟出让14宗地块，拟出让面积491.6亩，总建面积达79.84万方。 2. 4月全市土地成交 2014年4月，全市成功出让土地11宗，流标3宗。4月成功出让土地占地面积323.2亩，环比上月(59.48亩)增加了443%;4月成交总建筑面积58.66万方，环比上月(13.28万方)增加了342%;4月成功出让土地起始价总额 30.28 亿元，中标总金额 30.55 亿元，整体溢价率为0.9 %。4月成交地块主要集中在鹿城区、龙湾区、苍南县、文成县、泰顺县、洞头县。 3. 4月成功出让土地表 成交土地列表 地地块位用地面土地用容积建筑面成交价成交楼成交企日期 地块名称 区 置 积(?) 途 率 积(?) (万元) 面价 业 温州市滨 江商务区批发零温州荣2014温州市16-01-01、79466.售、商务265417.悦置业/4/2二十二3.34 138018 5200 02、04、05、45 金融、住943 有限公4 中北面 06、07地宿餐饮 司 鹿 城块 区 温州市滨温州市温州荣2014江商务区滨江商城镇住10580.39147.2悦置业/4/2CBD片区务区宅、商服3.7 39418 10069 33 21 有限公9 13-03地CBD片用地 司 块 区 7 内部资料,仅供参考 市场分析报告 地地块位用地面土地用容积建筑面成交价成交楼成交企日期 地块名称 区 置 积(?) 途 率 积(?) (万元) 面价 业 永强北片温州莱2014城镇住?1.0区奥林匹永强北建置业/4/359480 宅、商服且,142752 75500 5289 克单元片 管理有0 用地 2.4 龙A-05地块 限公司 湾永强北片温州莱区 2014城镇住?1.0区奥林匹永强北建置业/4/339238 宅、商服且,86323.6 44900 5201 克单元片 管理有0 用地 2.2 A-06地块 限公司 胡义 文成县玉科、胡玉壶镇2014文壶镇外村小芸、外村溪617 住宅 2.26 1394.42 140 1004 /4/4 成 溪南路地胡小南路 块 芬、胡 允明 泰顺县雅住宿餐浙江雅泰顺县2014泰阳镇镇区饮和批中芽茶雅阳镇5125 1.3 6662.5 251 377 /4/4 顺 08-20地发零售叶有限中村村 块 用地 公司 洞头县2014洞头县新铭阳汽洞洞头县批发零1.21-11274.8/4/2城二期7046.8 855 758 车服务头 新城 售用地 1.6 8 2 B13地块 有限公 司 龙港镇苍南县苍南县龙2014池浦路中富房港镇瓦窑商住用/4/2以北、2324.3 2.7 6275 1405 2239 地产开头村A,地 3 龙宁路发有限苍02地块 以西 公司 南龙港镇县 苍南县龙温州广2014西三路港镇龙金商住用25982.3盛置业/4/2以西、9279.4 2.8 4635 1784 东区E05地 2 有限公5 通港路,6地块 司 以北 备注:由于地块经济技术指标并不完整，本表格中楼面积计算方式仅为 楼面价=地块出让总价/建筑面积，在数据上可能与该地块实际楼面价有所出入。 4月24日，温州市滨江商务区16-01-01、02、04、05、06、07地块被温州荣悦置业有限公司以13.8亿元成功摘得，占地119.21亩，楼面价5200元/平方。此地块为我市今年成交额最高的地块。4月28日，温州荣悦置业有限公司继续吃下温州市滨江商务区CBD片区13-03地块，该地块为住宅商服用地，楼面价10069元/平方。 滨江商务区自中梁?外滩首府强力热销后，引起市场广泛关注与普遍的看好，此次大面积地块的成功出让，势必将强势推进该区块未来发展。今年滨江商务区还有4宗宅地将出让， 8 内部资料,仅供参考 市场分析报告 除一宗占地9亩的小地块外，其他三宗均位于桃花岛片区。此外，还有7宗金融商务用地。 4月30日，永强北片区奥林匹克单元A-05、A-06地块被温州莱建置业管理有限公司拍走，总面积接近150亩，楼面价为5289元/平方与5201元/平方，是今年龙湾地区目前为止最大的一次宅地出让。 4. 5、6月份拟出让土地表 草拟出让土地列表 起拍楼出让地起拍价 地块名称 地块位置 用地面积 土地用途 容积率 面价(元日期 区 (万元) /?) 瓯温州生态园茶住宿餐饮用2014瓯海区茶山街3141.27海山中心区C-2711168 地、批发零2.3 1223 /5/6 道茶山村 55 区 地块 售用地 温州市瓯海区瓯温州市瓯海区2014丽岙街道下章海丽岙街道下章2652.82 住宅用地 1.5 1874 4709 /5/6 村三产返回地区 村 (ZX-3-g)地块 状元片区2014龙ZY-ZB01-030地城镇住宅用/5/2湾横街村三产 7942 3 14100 5918 块(横街村三地 1 区 产) 2014苍南县龙港镇龙港镇东城路苍/5/2松涛路涂厂A1以北、松涛路11250.7 商住用地 3.2 4275 1187 南 3 地块 以东 2014鳌江镇滨江中鳌江镇滨江中住宅、批发1.0-2./5/2心片G-S-1地777 194.5 1252 心片 零售用地 0 7 块 2014鳌江镇滨江中鳌江镇滨江中批发零售用1.5-2./5/2心片G-S-2地364 91 1250 心片 地 0 7 块 2014鳌江镇滨江中平鳌江镇滨江中住宅、批发1.0-2./5/2心片G-S-3地101 25.25 1250 阳 心片 零售用地 0 7 块 2014鳌江镇滨江中鳌江镇滨江中住宅、批发1.0-2./5/2心片G-S-4地76 19 1250 心片 零售用地 0 7 块 2014鳌江镇新河路鳌江镇新河路批发零售、1.0-2./5/2东片种玉1913 1335 2970 东片 住宅 35 7 G-01-05A地块 五月份拟出让地块量较少，多为三产用地或商业用地，或面积较小，无特别值得关注的地块。 9 内部资料,仅供参考 市场分析报告 二 级 市 场 动 态 分 析 二、温州市二级一手房市场分析 1. 温州全市商品房综述 4月，温州全市商品房(住宅、商业及办公)总成交面积18.79万方;环比上月增加5.3 %。 4月，商品房总成交套数1590套，环比上月增长2%。 4月，住宅销售面积16.99万平方米，环比上月增加5.5%。 4月，住宅成交套数1361套，环比上月增长4.2 %。 近来各地关于限购政策放松的消息频频传出，再这样的背景下，温州楼市4月份的商品房成交数量基本与上月持平，成交1590套，仍在持续低迷的状态中徘徊。 2014年4月温州全市商品房预售面积与销售面积表 区域 批准预售面积 销售面积 成交套数 鹿城 0 16827 19 龙湾 0 13322 42 瓯海 123101.2 47649 206 经济技术开发区 0 93 0 苍南 74083.94 24209 60 洞头 30030.49 4540 14 乐清 73181.98 32340 114 平阳 32551.47 18320 42 泰顺 0 3688 15 文成 0 2898 12 永嘉 0 23969 112 瑞安 42347 47503 419 2. 温州全市新开楼盘 2014年4月全市新增预售楼盘10个，批准预售住宅2683套，住宅预售面积约31.99万方。 10 内部资料,仅供参考 市场分析报告 4月份，市区上市的三个新盘均位于瓯海区，香缇公馆此次推出户型在88-128平方;爱琴海岸户型在80-120平方;大发?凯旋门的户型在88-127平方，均为刚需中小型户型。 3. 温州市区住宅商品房综述 4月份，温州市区(住宅、商业及办公)成交套数为775套，环比上月增加26%，商品房总成交面积7.79万方，环比上月增加26%。温州市区(住宅)新增批准预售面积为7.67万方。住宅成交面积为7.18万方，环比增加32%，成交套600套，环比增加35.7%。 市区本月上市的三个新盘，分别为中梁?香缇公馆二期、大发?凯旋门、爱琴海岸，由于楼市新盘大量的上市，房价持续下跌，房闹不断，开发商销售压力越来越大。本月新开盘的三个市区项目均位于瓯海区，开盘均不理想。 板块供应饱和，产品同质，客户定位集中类似，竞争激烈。 4. 4月份我市新增商品房成交分析 供应量 已推 存量 已售 均价 去化板块 项目名称 预售日期 22(元/ m) (m) (套) (套) (套) 率(%) 香缇公馆二期 43596 2014.04.03 396 258 138 18835 35% 梧田 湖滨1号一期 30938 2014.03.30 276 209 67 18787 24% 大诚金廷8幢 15079 2014.03.08 142 45 97 17105 68% 瓯海中 心区板大诚金廷 50909 2014.01.20 436 175 261 17296 60% 块 大发?凯旋门 56040 2014.04.24 520 444 76 16648 15% 三垟湿爱琴海岸二期 20112 2014.04.27 193 179 14 18358 7% 地板块 滨江 外滩首府二期 39042 2014.1.30 304 24 280 24410 92% 4月，温州全市商品房总成交面积18.79万方，环比上月增加5.3%。商品房总成交套数1590套，环比上月增加2%。 近期市区发售的楼盘，仍多为瓯海区项目，均价在16000-19000之间，梧田板块均价最高，三洋湿地板块其次，瓯海中心区板块价格最低。 4月份，瓯海区成交521套，相较之前的358套有所上升，主要原因是本月瓯海区三盘齐发。4月3日开盘的香缇公馆二期，截至月底备案138套，备案率35%;4月24日开盘的大发?凯旋门，截至月底备案76套，去化率15%;4月27日开盘的爱琴海岸二期，开盘去化14套，去化率7%。各盘销售并不理想。 4月份，瑞安方面成交419套，成为本月第二成交主力地区。其中，天瑞尚城二期备案40套，璟园备案35套，瑞都豪庭备案27套。 11 内部资料,仅供参考 市场分析报告 城 开 动 态 一( 仙降 城开?中央首府 欢庆五一 有人说，孩子的笑脸是天空最绚烂的彩虹;也有人说，孩子的笑脸像花儿一样。 这个五一，城开?中央首府为仙降的孩子们带来了别开生面的嘉年华活动，活动多彩有趣，从充气城堡，到海洋球;从变形金刚，到手偶制作;从漫画创作，到甜品DIY，极大地丰富了仙降人民的五一假期生活，为仙降的孩子们送去了欢乐。 本次活动受到了仙降人民的大力欢迎，“五一”三天，售楼处人潮不断，节日氛围分外浓郁，极大地拉近了“中央首府”项目与仙降人民之间的距离。 二( 仙降 城开?中央首府 母亲节感恩活动 一句寒暄，不绝于耳;一声叮咛，铭记在心;一生呵护，伴我成长。 为感恩母爱，我公司“中央首府”项目于5月11日“母亲节”来临之际，特推出“感恩母爱，首府献礼”系列活动，宣传母亲节文化，为母亲们送上每日上百份的康乃馨。 感恩母爱的理念，也受到了仙降人民的大力支持。 三( 仙降 城开?中央首府 为仙降人民带去“露天电影”与“哈根达斯” 随着夏日来袭，我公司“中央首府”项目为仙降人民送去夏日清凉生活。 自5月29日起，项目部将在每个晴朗的夜晚，在“中央首府”售楼处前，为仙降人民免费播放露天电影，丰富仙降人民的夏夜生活，送去文化关怀。 此外，“中央首府”项目还将在此后的每个下午，为来到项目现场的客户送上免费的“哈根达斯”冰淇淋，使得到访售楼处的意向客户，能更好地感受到“中央首府”的品质生活。 12 内部资料,仅供参考 市场分析报告 房 产 营 销 动 态 区域 项目名 活动 中梁?滨江九里 4.26 中梁?滨江九里贵宾接待启动 鹿城 华中?江山邑 4.27 华中?江山邑展示中心开放 4.07 港龙辉煌巡展季启动 港龙国际商贸城 4.13 港龙 义务国际商贸城抽黄金 金域传奇 4.24 金域传奇产品说明晚会 万科 金域传奇 4.11 万科 金域传奇 特斯拉首秀温州 瓯海 华润万象城 4.26 华润万象城 十周年时尚庆典 4.17 搜狐焦点看房团现身凯旋门 凯旋门 4.24 凯旋门大盘首开红动温州 龙湾万达广场 4.04 龙湾万达广场首次触电 龙湾 海棠湾 4.26 海棠湾首届邻里节隆重启幕 雍锦园 4.19 雍锦园景观震撼首映 永嘉 大自然滨江花园 4.26 大自然滨江花园样板房启幕 龙城?公园1号 4.19 龙城?公园1号展厅开放 龙港 鳌江昆仑公馆 4.13 鳌江昆仑公馆产品说明会 远洲?铂金湾 4.19 远洲?铂金湾周末聚人气 4.19 温州平阳万达喜封金顶 平阳万达 4.26 万达联手电商劲销百套 平阳 银泰城 4.24 银泰城展厅惊艳启幕 4.04 龙湾万达广场首次触电 2014年4月4日，温州龙湾万达中介联动暨电商合作启动仪式隆重启动。龙湾万达携手温州房网、搜狐焦点、腾 讯房产网三大电商，打响2014年温州房产电商第一枪～ 突破创新——龙湾万达为客户提供创新购房平台。龙湾万达，以三大电商背后强大的资源为依托，同时联动温州各大中介，充分整合利用线上线下资源，更加精准、有效地实现房源与客源的"配对"。 4.07 港龙辉煌巡展季启动 2014年4月7日，"港龙在中国 辉煌20年 精品楼盘巡展季——温州站"活动于温州动车站前(宁波路与中汇路交叉路口)的温州港龙商业广场销售中心正式启动。 开发商(港龙控股集团)透露，本次活动是"港龙在中国 辉煌20年 精品楼盘巡展季的首发站。之所以将巡展活动的首发站选在温州，也是为了感谢温州客户对在外温商企业的支持，为此温州港龙商业广场准备了1公斤的的黄金，回馈新老客户。活动从4月7日至5月18日，历时一个半月，周周都有黄金相送。 4.11 万科 金域传奇 特斯拉首秀温州 4月11日万科金域传奇特斯拉首秀温州。 当沐浴加州阳光的湾区传奇，邂逅东海海风吹拂的温州传奇～4月11日上午，万科?金域传奇，温州正式迎来了传奇超级轿跑特斯拉model S的首秀。 4.13 鳌江昆仑公馆产品说明会 4月13日晚，鳌江昆仑公馆产品说明会于平阳三和大酒店盛情启幕。 13 内部资料,仅供参考 市场分析报告 在说明会现场，众多嘉宾、媒体欢聚一堂，现场坐无缺席，共睹这个项目的卓绝风采，更有一部分热情捧场的客户甚至是站在过道区直到发布会结束。爆棚的人气让该楼盘未售先热。 4.13 港龙 义务国际商贸城抽黄金 港龙义乌国际商贸城:千足金首周大抽奖活动圆满举行 2014年4月13日，"港龙在中国 辉煌20年 精品楼盘巡展季——温州站"暨"港龙义乌国际商贸城办卡抽黄金"大奖首周大抽奖活动下午3点在期待中如期举行。 4月13日9点不到，就有新老客户来到售楼处咨询下午抽奖活动事宜。到下午2点左右，售楼处已经是车流云集，人头攒动，现场热闹非凡，销售人员应接不暇。下午3点整，在主持人的号令下，抽奖活动正式开始，在售楼处等待的客户纷纷涌出售楼处来到抽奖舞台现场，参与到抽奖活动中。 4.17 搜狐焦点看房团现身凯旋门 17日下午2点左右，大发•凯旋门展厅现场迎来了一支特殊的看房队伍，这支由数十人组成的看房队伍来自搜狐焦点网。据了解，这14辆车数十人分别来自温州、丽水、青田等地，而此行的目的就是为了借着温州楼市限购出现松动的机会，了解优质楼盘信息，寻找置业投资的机会。 4.19 龙城?公园1号展厅开放 龙港人居环境要大变样了～4月19日，龙港市民关注度颇高的龙城?公园1号，其展示中心开放现场人头攒动，空前火爆。包括多家媒体、房地产业内人士、龙港市民在内的2000余人蜂拥而至，争相品鉴龙港首个"公园大盘"的风采，见证龙港人居迈入"公园地产"的首映大作。 活动现场，以天悦领衔的浙江卫视《我爱记歌词》超级领唱团队，火力助阵引爆全场。浙江卫视著名主持人赵时作为盛典司仪，与数千名龙港百姓火热互动，将现场气氛推至顶点。数千份豪华礼品派送一空，不少人更是幸运地抽到了苹果笔记本等奢华大奖。于此同时，龙城?公园1号88-350方贵族奢藏户型也与展厅开放现场同步公开。 4.19 温州平阳万达喜封金顶 2014年4月19日，温州平阳万达广场大商业盛大封顶，这一消息的传开，让广大瓯南市民万分激动，因为它预示着平阳万达广场的进度步入了一个新的阶段，繁华的都会生活即将到来。 活动现场，平阳县政府副县长林伟表示，按照温州市的城市规划，平阳和苍南将成为温州南部的城市副中心，而平阳万达广场所处的滨江商务区，是未来温州南部城市副中心的核心区域，平阳万达广场位居滨江商务区的中心，更是联系鳌江与龙港不可缺少的纽带。林伟高度赞扬了温州平阳万达广场的各项建设成果，对万达加速滨江区域发展，加强鳌江流域经济圈建设，提升瓯南城市能级，推动温州南部城市副中心建设的贡献和努力给予肯定，并对温州平阳万达广场的工程建设和开业后繁华气象表现出较高的期待。 4.19 雍锦园景观震撼首映 雍锦园景观发布会震撼首映，空前盛况沸腾龙湾，4月20日诚意金缴存启动4月19日，一部名为"一场穿越四季的旅行"的景观大片——雍锦园客户联谊会暨景观发布会，在温州滨海大酒店震撼献映。 发布会上，不仅首次发布了雍锦园的四季美景，还有精美蝴蝶展、精彩表演、重磅豪礼轮番"轰炸"，掀起了现场的一幕幕高潮，点燃了发布会的沸腾人气，也让众人领略到了雍锦园的无穷魅力～发布会开始前，笔者提前来到活动现场，映入眼帘的尽是一片花的世界，鲜花拱门，"花仙子"迎宾、爵士奏乐、缤纷多彩现场布置和精美的蝴蝶标本展，一股自然的气息扑面而来。 4.19 远洲?铂金湾周末聚人气 14 内部资料,仅供参考 市场分析报告 啤酒炸鸡"都教授"，艺术彩绘妙女郎 4月19日，携"星星狂欢节"从容而来的远洲?铂金湾三期，在人声鼎沸的沿火车站大道一带，自成一道最火爆靓丽的风景，缤纷环节，惊喜迭出。场外有美女人体艺术彩绘秀的惊艳引得人潮涌动、有金发碧眼外籍女郎的"维多利亚风情秀"秒杀眼球、还能与"都教授"合影集赞赢精美定制好礼;场内是啤酒炸鸡美食自助，来自"星星"的美味撩拨舌尖上的诱惑。而考虑到许多客户是开私家车过来案场，更特别细心提供了无酒精的啤酒饮品，让人们可以没有顾虑喝个畅快淋漓。 吃喝赏乐礼，精彩加惊喜，俨然是一场热力十足的周末狂欢大派对。 4.24 银泰城展厅惊艳启幕 继奠基仪式引爆瓯南，平阳银泰城一直深受政府领导及平苍人民的关注。 随即，平阳银泰城以席卷城市绝对中心的气势，在房地产行业迅速蹿红。4月19日，平阳银泰城的又一大动作——展示中心盛大启幕惊艳全城～性感女神柳岩携3000份好礼、200份大奖精彩钜献～活动现场更是人气鼎沸，掀起一波又一波高潮～ 4.24 金域传奇产品说明晚会 昨夜，传奇之夜?臻美演出盛典在一片期待声之中拉开了帷幕，伴随着经典的文艺表演，万科?金域传奇正式揭开其首批住宅产品的面纱。 万科通过对产品的解析，让市场首次一窥金域传奇住宅的究竟。可以说，会上的产品说明相比文艺表演，精彩程度不遑多让。而随着金域传奇实景示范区正式开放的宣布，整个会场的气氛更是被推向了最高潮。 4.24 凯旋门大盘首开红动温州 4月24日，温州首席品质大盘一期盛大开盘，首开无悬念热销，当之无愧成为14年初销售冠军。 大发•凯旋门，从售楼处开放近8000人的无敌人气开始，场场活动人气爆棚，好品质从人气就可见证，热卖无悬念～ 4.26 万达联手电商劲销百套 在民间投资渠道匮乏，浙江、江苏、福建屡见楼市松绑信息的时期，选择何种产品进行投资已经成为广大市民的一个"迷局"。当各大房企花样百出，拼价格拼优惠拼人气，千方百计地想HOLD住购房者的芳心，商业大佬万达却另辟蹊径，联合电商高调入市。 自万达联手电商打破传统销售模式，开启线上销售模式推出钜惠电商活动以来，前来龙湾万达销售中心选房的购房者络绎不绝。 4.26 大自然滨江花园样板房启幕 4月26日上午,瓯北核心江景豪宅——大自然?滨江花园，瞰江豪宅样板房如期揭开神秘面纱，为我们描绘了"温州外滩"的美好生活蓝本，以超然的奢华境界唤醒高端栖居的方向。 4.26 华润万象城 十周年时尚庆典 4月26日，一场繁华夺目的万象城十周年时尚庆典——"万象十年 温州绽放 "在华润万象城展示中心璀璨登场。本次庆典值万象城十年之际，回顾万象城十年全国发展的辉煌进程，揭秘温州万象城的繁华景象，同时万象城2014年即将推出的力作——万象金街、都会豪宅也在活动中揭开神秘面纱。 4.26 海棠湾首届邻里节隆重启幕 4月26日 绿城?海棠湾首届"邻里节"隆重启幕 江南的春天总是充满了诗情画意，在这个美好的四月，绿城?海棠湾首届"邻里节"拉开了帷幕，以一场温州前所未见的业主盛会，启幕绿城式理想生活。左邻右舍共襄盛会，《海棠之约》正式发布。 4.26 中梁?滨江九里贵宾接待启动 15 内部资料,仅供参考 市场分析报告 根据《温州市城市总体规划(2003-2020年)》的修改方案，温州将由"沿江城市"向"滨海城市"发展，并以"一核两翼三极多点"的大都市区空间结构以及"两区三带"的市域产业布局结构。 未来中心城区向滨江集聚扩展，鹿城将着力打造发展双核心。即以"五马街、大南门"为核心的商业文化中心和以"滨江CBD"为核心的滨江金融服务中心。未来，滨江CBD将由左岸金融中心和右岸国际住区组成，滨江CBD将被打造成一个配套完善、极具国际化、具有超强辐射能力的城市新中心，近2000亿的超高投资，将集聚商务、金融、旅游、文化娱乐和居住等多种服务功能为一体，未来这里左岸30幢摩天高楼平地而起，右岸中央墅区鳞次栉比，将为鹿城中心有效扩容，前景可想而知。 4.27 华中?江山邑 展示中心开放 华中?江山邑七都现场展示中心开放盛典暨七都首届岛上音乐盛宴 2014年4月27日，备受瞩目的华中?江山邑现场展示中心盛大开放。 中午十二点记者赶到现场展示中心时，仪式尚未正式开始，现场已人头攒动、人声鼎沸。充分显示了大家对华中?江山邑以及即将到来的霍尊与侯磊的关注与热情～ 16 内部资料,仅供参考 市场分析报告 竞品楼盘户型品鉴 万科?金域传奇 位置图 占地面积:40864平方米 容积率:2.8 总建筑面积:160000平方米 总户数:1000套 主力产品面积:80-165平米 万科?金域传奇是万科集团在三垟板块继“金域中央”之后的又一力作。万科“金域系”作为万科城市系最高序列作品，是万科人采集全球无数先进灵感造就而成。金域传奇项目位于瓯海大道与规划道路江南路交口。金域传奇坐拥浙江最大的城中湿地首排位置，生态价值独一无二。 “金域传奇”本次推出的户型，较“金域中央”略有升级，但在温州市场仍属保守。 A户型88?三房两厅两卫 本次万科推出的88方A户型属于其主力户型，做到了三房两厅两卫，户型较为方正，朝南面宽，做到了三朝南，但南北并不通透。 本户型中，餐客一体化结构使得入户感觉较为宽敞。两个朝南的卧室，满足了一般家庭的使用需求。房间北侧配置的书房，更满足了一般家庭的使用需求。 相较于市面上其他88方作品，此88方户型设计并不算特别优秀。户型北侧仅靠通风井通风，较大程度上影响了房间的通风性;北侧书房房门正对客卫洗手台，会造成一定的不舒适感。 17 内部资料,仅供参考 市场分析报告 竞品楼盘户型品鉴 D户型120四房两厅两卫 万科?金域中央此次推出的120方户型也属于其主力户型，做到了四房两厅两卫，在功能性上与市场其他产品持平。户型朝南较宽，做到了三房朝南，通风采光性尚佳。 此120方户型设计了朝南客厅，连接朝南大阳台，较为舒适实用;北面配置了工作阳台，实用性较强;北侧的书房在空间尺度上较大，且连接北向阳台，较为舒适; 然而，此户型在动静分区上做得并不理想，房间四散在四个角落，中间是客厅与餐厅;入户正面可见客卫门，并不雅观。 18 内部资料,仅供参考 市场分析报告 开 盘 动 态 香缇公馆二期:推出7、8、10、11号楼，产品为90~127?三房类刚需产品 占地面积:40864平方米 效果图 建筑面积:145617平方米 项目位置:月乐西街与龙霞路交汇西侧100米 容积率:2.8 推出套数:396 均价:17604元/平方 开盘时间:2014年4月3日 开盘情况:现场总人数约200组，之前有在展厅 现场内部认购 套数比类型 户型 套数 折前均价 总优惠9.99% 例 88 52 20% 18344.38 16511.78 108 88 35% 18980.49 17084.34 平层 118 83 33% 19575.43 17619.85 126 31 12% 22280.19 20054.40 合计 254 100% 19558.60 17604.70 瑞安?玉海首府:开盘推出942套房源，2000组诚意金，当日去化约80% 区位图 占地面积:65463.05平方米 建筑面积:131361平方米 项目位置:瑞安瑞枫大道以南，文庄路以北， 绍箕路以东，广电大学瑞安分校以西 容积率:1.7 推出套数:942 均价:21210 开盘时间:2014年4月3日 开盘情况:诚意金2000组，当日去化80% 类型 面积区间 套数 套数占比 面积占比 折前均价 礼送三重优惠 首付30% 一次性付款 刚需 90?以下 / / / / / / / 首改 90-110? 35 4% 3% 16866 16566 16566 15240.72 110-120? 196 21% 17% 18996 18696 18696 17200.32 120-140? 296 31% 29% 21211 20911 20911 19238.12 再改 140-160? 261 28% 29% 21664 21364 21364 19654.88 160-180? 116 12% 15% 22376 22076 22076 20309.92 高端 180?以上 38 4% 6% 24720 24420 24420 22466.4 合计 / 942 / 21210 20910 20910 19237.2 19 内部资料,仅供参考 市场分析报告 推 荐 阅 读 2008年那些可供借鉴的“营销怪招” 导语:2008年，房地产市场遭遇极度深寒，可以说悲惨是相同的，但幸福却不一样，因为仍有一些项目卖出了生气，打出了天地。这些“怪招”也许不能照搬，但可以引发思考。 2008年是中国房地产市场进入规模化发展后，第一次因政策调控引发的行业寒冬。当年全国商品房销售面积同比下滑两成多，而一二线城市更是冻得邦邦硬，其中一线城市平均幅度达45%，二线城市平均降幅36%，六成房企资金供给告急，当时潘石屹还抛出“百日剧变”论。 然而，就在这个冰封之年，仍有不少项目卖出了生气，因为再低迷的市场，也有买房的客户，生机不靠天赐，全凭自己把握。万科在2008年的年报开篇写道:“2008显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容。” 2014年和2008年并不相同，这些“怪招”也许不能照搬，但可以带来思考。 1、 抢先降价，小步快走 判断正确的入市时机，抢占降价先机，可以起到率先启动市场的效果。锦绣半山选择在当地市场竞争相对较为平淡的4月初降价，以便在5月销售高峰期到来之前抢占先机。 此外，项目采取了“小步快走、迅速出货、稳步提升、及时补货”的节奏策略，第一批特价单位推出后，月底销售率接近80%。随后迅速推出第二批特价单位，并略微提升价格。给购买第一批特价单位的业主以安全感，也有利于老带新销售的增加。 2、 大中卖小，小中卖大 2008年3月，项目所在区域成交惨淡，各盘纷纷打出“优惠”，带动第一波降价潮。比价格，公园大地作为片区的指标盘，价格较同类产品高出三成以上，没有优势。项目只能反其道行之，推小户型，实行差异化营销。当时公园大地推出的两个组团是区域市场上唯一在售的小户型，占据了市场空位。 公园大地小户型热销，区域内各大楼盘纷纷跟风而动，7-9月，市场上小户型供应量集中爆发，在区位、资源无法和公园大地PK的情况下，只好通过低价的方式一决高下。此时,优质大户型反而成为稀缺产品，而且公园大地前期大户型客户储备充分，客户持续关注山景单位，但是都对价格敏感。8月底，10栋山景单位调整价格后重新包装推出，一周之内销售50%。 3、 投其所好，“爱乌及屋” 在市场冰封期，什么最能打动客户,客户不仅仅是在购买房子，房企应该满足客户更多的潜在需求。针对客户的变化，泰华阳光海通过多轮路展，开始拓展陌生区域客户，改变现场活动区，不断调整活动内容，比如针对三口之家设置儿童活动区，针对时尚白领阶层设置互动DIY活动、中航健身月等活动。 慢城的主力户型为90平米以下，成交业主多为首次置业，年龄在25,35岁之间。项目结合2008福年提出婚房概念，在春交会之前，“2008我们结婚吧”这一主推广语已经迅速传播。在开盘当天拿出一套新房以5折婚房大抽奖，限定客户须是04,08年结婚，同时举办“深圳第一届最美新娘颁奖仪式”。继“五折婚房”后，再送“巴厘岛蜜月之旅”大奖。 20 内部资料,仅供参考 市场分析报告 4、 包装降价，避免砸场 在降价幅度上，项目选择了“一步到位”，锦绣半山综合考虑了降价成功楼盘的降价幅度、开发商土地成本及客户价格预期，最终确定降价幅度，使开发商损失减少到最低。实际上，本项目从未正面直接对外宣称降价，每次都是以新货新定价的形式推出。 5月份第二批单位以加推特价新品的名义出现，有足够理由安抚高价购买的客户。对降价进行合理的包装和安排，不但能够吸引新客户，也能给大部分已经购买的老业主合理说法，避免不必要的纠纷。 5、 淡化开盘，强化节点 在市场最困难的时候，每个项目最担心的都是开盘成交率，其实可以把开盘形式淡化，把推售节点信息强化，让推售节点的排布成为营销最强力的工具。泰华阳光海利用中秋节、秋交会，配合自身推盘节点，快速反应密集紧凑地发出市场声音。中秋节推出部分特价房;9月20日推出88席岛墅;10月8日高层8栋B座推出;10月15日高层9栋B座推出;10月22日高层8栋A座推出。在短短一个多月中，推出四百余套新货源，持续发出市场声音并及时消化秋交会来带的大量诚意客户。 6、 多种销控，低价常留 当一栋住宅销售的时候，卖掉的总是低楼层的，最便宜的。这个时候销控和引导就尤为重要了。丰泰城在销控上尝试多种方式，包括分批推、分单双号推、分楼层推，只要销售的房号不给客户太多的比较空间，同时低价单位不一次售罄，保证持续旺销才是营销的成功点。 7、 七折团购，壕企专供 2008年2月29日，运河东1号通过与合作银行团购的形式，大手笔推出30%的优惠额度，新推售的一栋单位，一夜抢空，市场知名度一夜立起。后续每周联系一个合作单位，从证券保险到教育、政府、企事业单位，进行专场团购，配合周末散客的积累和经营。每周五晚上小规模集中抢购选房，为项目带来了近200套的成交，获得了第一阶段的成功。 8、 借新推旧，利字当头 慢城利用优质产品开盘，吸引关注，实际上促使低价小户型和拼合户型成交。在秋交会上推售开盘新品，同时将所有剩余单位纳入开盘团购，在价格上针对小户型产品及拼合户型作价格引导，促使客户在此类产品上成交。以团购折扣作为主要开盘折扣，人数越多，折扣越大，吸引客户加入团购。同时利用教育基金赠送吸引客户购买。 21 内部资料,仅供参考