商业街商铺的分类可以有多种多样:可以按照经营商品的复合程度划分,可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分,也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分,下面就按照所述三种分类方式对商业街商铺进行分类。
1、按照商品的复合度划分
按照商业街经营的商品是专业类别,还是不加确定的复合形式,我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品,如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等;复合商业街商铺对经营的商品不加确定,经营者可以按照自己的设想去随意经营,如北京西单商业街,北京宣武区的大都市街等。
需要指出的是,专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点,整个商业街的市场成本比较低,只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装,那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论:专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外,因为专业商业街经营商品的品种简单化特点,其规划设计的复杂程度较低,开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理,最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。
就复合商业街来讲,因为经营商品没有统一性、协调性,所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少,这一点并不符合竞争
规则
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。除此因素以外,复合商业街的规划设计难度较高,开发
商操作不当,就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划
设计方案
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而导致的项目失败,也会发生因项目市场成本太高,引起的竞争力降低的情况。
复合商业街在国内成功的案例很多,但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街,西单商业街,前门大栅栏商业街,上海南京路都属于典型的复合商业街形式,另外它们都经过了长期的市场培育,在国内已经成为耳熟能详的商业品牌,所以它们的成功是自然的,必然的,也是值得借鉴的。需要指出的是,国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做,在大中城市打造复合商业街的形态,赛睿顾问认为这种努力有不切实际的地方,运做成功的几率很小,或者要想运做成功,是不可以采取短期投资行为的,如果投资商接受长达十几年,甚至几十年的投资回收周期,那么投资大型复合商业街的
方案
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才是可行的。
复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目,所以市场竞争的压力已经很大,如果再想新建其他复合商业街项目,无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲,复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段,甚至是第一个当地的复合商业街项目,这种情况下,项目的风险相对比较低,但是必须谨慎判断项目的规模、定位等技术问题。
2、按照建筑形式划分
商业街商铺按照商业街的建筑形式可以分为单层商业街商铺和多层商业街商铺。单层商业街商铺指采取单层建筑结构的商业街里面的
商铺,多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街里面的商铺。
单层商业街里面的商铺因为都位于一层,所以不存在楼层对商铺租金的影响。之所以强调楼层对商铺价值、租金的影响,是因为一层租金水平和二层的租金水平差距很大---有可能一层租金达到二层租金的一倍。在商业运营中,开发商需要将楼层因素充分予以考虑,避免价值损失,争取创造最大的价值增值。
多层商业街里面的商铺存在租金水平和价值的显著区别,所以商铺投资者在投资判断时有必要搞清楚不同楼层、不同位置商铺的合理价格。实际上,一层商铺的价值和二层、三层、地下一层商铺的价值不同,租金也会有很大的区别。
3、按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分
商业街商铺也可以象本
书
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第一章中商铺的分类方式,将它分为铺面商铺和商业建筑里面的铺位。铺面商铺和铺位的区别在第一章中已经进行了比较,在此只简单说明。
专业商业街商铺大多数属于铺位性质,较少属于铺面。众所周知,铺面的价值要明显高于铺位,在同一市场里,最好选择铺面---从商铺“可视性”因素判断,铺面的“可视性”优于铺位。需要指出的是专业商业街里面铺位和铺面的价值、租金差别,但尚在可以理解的程度。复合商业街商铺里,有可能铺面和铺位的数量不相上下,尤其对于已经经过了长期市场积淀的类似王府井商业街之类的项目,其铺面价值会大大高于铺位价值几倍,甚至10倍以上。
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