投资测算表——融创——（适用溢价合作、小股操盘、新模式）

（2013年7月版）立项阶段项目利润分析测算项目名称：XX 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 1-【投资中心】XX项目基本信息概况表2-XX项目成本利润分析表-可售物业表3-XX项目成本利润分析表—自营物业表4-XX保利点测算-可售物业表5-XX保本点测算汇总表表6-XX保本点下售价成本敏感性分析-可售物业表7-XX售价成本敏感性分析-可售物业表8-XX土地溢价敏感性分析-可售物业表9XX土地溢价敏感性分析-可售物业（总价图）撤销保护保护工作表表1-【投资中心】XX项目基本信息概况2018年5月版返回目录项目基本信息CHECK总占地面积（㎡）土地总成本（元）-其中：项目公司原始土地成本（元）备注：不含自营物业土地成本总建筑面积（㎡）-项目公司溢价（元）回迁房面积（㎡）总可租售建筑面积（㎡）-支付合作方溢价+预估收购溢价（元）拆迁房面积（㎡）地上可售建筑面积（㎡）-容积率拟出售车位数-不可租售建筑面积（㎡）资本化利率（%）9.0%拟出租车位数可售物业物业类型可售面积（㎡）已售面积（㎡）未售面积（㎡）销售均价（元/㎡）工程成本（元/㎡）装修成本（元/㎡）预计销售金额（元）住宅---商业--车库-----------------回迁房---其他--可售物业合计（不含回迁房）-------可售物业合计（含回迁房）-------自营物业物业类型分类建筑面积（㎡）预计单位年收入（元/㎡）工程成本（元/㎡）装修成本（元/㎡）经营、出租年限（年）预计总收入金额（元）在此填写自营物业土地成本经营酒店-经营酒店影城-经营影城-出租商业-出租商业-车库-出租车库-其他-出租其他-自营物业合计--0--操作模式开发模式独立开发操作模式旧模式合作约定合作方股权比例土地投入占比（%）其他投入占比（%）新模式债权投入（元）对方利率（%）我方资金期限（年）品牌管理费率说明1、合作模式下，对方的成本投入仅为无息股东借款，由项目公司融资并付息的应计算在我方成本投入2、新模式项目，如对方需要占股并分配利润，我方成本投入包含新模式资金3、新模式项目，如后期回购100%股权且对方不分配利润，选择独立开发，不需填写管理及品牌使用费4、小股操盘项目相应选择开发模式为合作开发，我方如不分配利润则股权比例为0，分配利润按实际分配利润比例填写，所有投入均应选择我方投入5、新模式项目，支付合作方溢价包含未来收购对方的股权溢价一键清空已填所有信息数据表2-XX项目成本利润分析表-可售物业2018年5月版返回目录序号基本信息公式1总建筑面（㎡）-0回迁房面积（㎡）-0总可售面积=已售面积+未售面积2总可售面积（㎡）-03预计销售总额（元）-0预计销售均价（元/㎡）-0预计销售总额=预计销售均价*总可售面积项目公司层面成本构成及利润计算序号项目实际投入税法口径(计算税金）公式项目总金额（元）单方（元/㎡）总金额（元）单方（元/㎡）4土地成本----其中：取得土地成本----回迁房成本----回迁房营业税及附加----5建筑安装成本----含建筑成本、开发间接费用6装修成本----7资本化利息支出----独立开发：7＝（4+5+6）*利率合作开发：按照成本投入*利率8营业税及附加----8=3*5.6%9销售成本金额----9=4+5+6+7+810销售毛利金额----10=3-911销售毛利率11=10/312管理费用-----12=3*（3%+我方收取品牌管理费率）其中：支付我方品牌管理费-----我方应缴增值税-----13销售费用----13＝3*3％；14扣除项目金额---0#VALUE!-14=(4+5+6)*130%+815增值金额---#VALUE!-15=3-1416增值率#VALUE!16=15/1417土地增值税---#VALUE!-按照增值率计算土地增值税18企业所得税---#VALUE!-18=(10-12-13-17)*25%19项目公司销售净利润--19=10-12-13-17-1820项目公司销售净利润率股东双方实际利润计算21我方应分配净利润--22对方分配净利润-0根据双方股权比例计算项目公司应分配各方净利润23减：我方支付溢价+溢价利息--24对方收取溢价-0计算溢价对双方净利润影响，未扣税25加：我方品牌管理费净利润--26对方实际净利润-026=22+2427我方实际净利润--28对方实际净利润率#DIV/0!28=26/329我方销售净利润率#DIV/0!负责人签字：说明：1、此表不需要填写。2、本表土地增值税仅按照非普通 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 住宅计算。3、本表中所得税、土地增值税不考虑回迁房视同销售的影响。4、对方净利润中不含对方取得利息收益表3-XX项目成本利润分析表—自营物业（2013年7月版）返回目录序号项目经营物业出租物业合计公式备注酒店影城商业车库其他1营业收入-0-0-0-0-0-0建筑成本（物业原值）-0-0-0-0-0-0其中：土地成本-0-0-0-0-0-0建安成本-0-0-0-0-0-0装修成本-0-0-0-0-0-0资本化利息-0-0-0-0-0-02营业成本-0-0-0-0-0-02=1*成本率酒店33%3营业税金及附加-0-0-0-0-0-03=1*税率酒店5.72%，其他5.6%4毛利-0-0-0-0-0-04=1-2-35期间费用-0-0-0-0-0-06其中：房产税-0-0-0-0-0-0经营物业按物业原值计算：物业原值*（1-30%）*1.2，出租物业按租金收入计算：租金收入*12%。7其他付现费用-0-0-0-0-0-07=1*费用率酒店14.5%，其他1%，含土地使用税8折旧费-0-0-0-0-0-0物业原值按直线法、20年计提折旧9企业所得税-0-0-0-0-0-09=（4-5）*25%10净利润-0-0-0-0-0-010=4-5-911收入净利率0%0%0%0%0%0%11=10/112净现值（NPV)-0-----013内含报酬率(IRR)0%0%0%0%0%0%14投资回收期(年）-0-0-0-0-0-0期数折现后现金流累计折现后现金流酒店剧场商业车库其他合计酒店剧场商业车库其他合计折现率9%0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-00期数复利终值系数复利现值系数年金现值系数1-0-0-0-0-0-0111.09000.91740.91742-0-0-0-0-0-0221.18810.84171.75913-0-0-0-0-0-0331.29500.77222.53134-0-0-0-0-0-0441.41160.70843.23975-0-0-0-0-0-0551.53860.64993.88976-0-0-0-0-0-0661.67710.59634.48597-0-0-0-0-0-0771.82800.54705.03308-0-0-0-0-0-0881.99260.50195.53489-0-0-0-0-0-0992.17190.46045.995210-0-0-0-0-0-010102.36740.42246.417711-0-0-0-0-0-011112.58040.38756.805212-0-0-0-0-0-012122.81270.35557.160713-0-0-0-0-0-013133.06580.32627.486914-0-0-0-0-0-014143.34170.29927.786215-0-0-0-0-0-015153.64250.27458.060716-0-0-0-0-0-016163.97030.25198.312617-0-0-0-0-0-017174.32760.23118.543618-0-0-0-0-0-018184.71710.21208.755619-0-0-0-0-0-019195.14170.19458.950120-0-0-0-0-0-020205.60440.17849.128521-0-0-0-0-0-021216.10880.16379.292222-0-0-0-0-0-022226.65860.15029.442423-0-0-0-0-0-023237.25790.13789.580224-0-0-0-0-0-024247.91110.12649.706625-0-0-0-0-0-025258.62310.11609.822626-0-0-0-0-0-026269.39920.10649.929027-0-0-0-0-0-0272710.24510.097610.026628-0-0-0-0-0-0282811.16710.089510.116129-0-0-0-0-0-0292912.17220.082210.198330-0-0-0-0-0-0303013.26770.075410.273731-0-0-0-0-0-0313114.46180.069110.342832-0-0-0-0-0-0323215.76330.063410.406233-0-0-0-0-0-0333317.18200.058210.464434-0-0-0-0-0-0343418.72840.053410.517835-0-0-0-0-0-0353520.41400.049010.566836-0-0-0-0-0-0363622.25120.044910.611837-0-0-0-0-0-0373724.25380.041210.653038-0-0-0-0-0-0383826.43670.037810.690839-0-0-0-0-0-0393928.81600.034710.725540-0-0-0-0-0-0404031.40940.031810.757441-0-0-0-0-0-0414134.23630.029210.786642-0-0-0-0-0-0424237.31750.026810.813443-0-0-0-0-0-0434340.67610.024610.838044-0-0-0-0-0-0444444.33700.022610.860545-0-0-0-0-0-0454548.32730.020710.881246-0-0-0-0-0-0464652.67670.019010.900247-0-0-0-0-0-0474757.41760.017410.917648-0-0-0-0-0-0484862.58520.016010.933649-0-0-0-0-0-0494968.21790.014710.948250-0-0-0-0-0-0505074.35750.013410.961751-0-0-0-0-0-0515181.04970.012310.974052-0-0-0-0-0-0525288.34420.011310.985353-0-0-0-0-0-0535396.29510.010410.995754-0-0-0-0-0-05454104.96170.009511.005355-0-0-0-0-0-05555114.40830.008711.014056-0-0-0-0-0-05656124.70500.008011.022057-0-0-0-0-0-05757135.92850.007411.029458-0-0-0-0-0-05858148.16200.006711.036159-0-0-0-0-0-05959161.49660.006211.042360-0-0-0-0-0-06060176.03130.005711.048061-0-0-0-0-0-06161191.87410.005211.053262-0-0-0-0-0-06262209.14280.004811.058063-0-0-0-0-0-06363227.96560.004411.062464-0-0-0-0-0-06464248.48250.004011.066465-0-0-0-0-0-06565270.84600.003711.070166-0-0-0-0-0-06666295.22210.003411.073567-0-0-0-0-0-06767321.79210.003111.076668-0-0-0-0-0-06868350.75340.002911.079469-0-0-0-0-0-06969382.32120.002611.082070-0-0-0-0-0-07070416.73010.002411.0844表4-XX保利点测算-可售物业返回目录目标净利率及售价已知求成本目标净利率及成本已知求售价目标净利率既定0.00%目标净利率既定0.00%土地成本（含溢价）-0土地成本（含溢价）-0其中：土地成本(有发票）-0其中：土地成本(有发票）-0土地溢价-0土地溢价-0回迁房成本-0回迁房成本-0回迁房营业税金及附加-0回迁房营业税金及附加-0已知收入-0已知开发成本-0测算单方开发成本-0测算单方售价#N/A根据收入、各项成本及相关税费计算可达到的最大净利率为：27.61%根据收入、各项成本及相关税费计算可达到的最大净利率为：27.61%由于土地溢价及回迁房的影响,该既定条件下目标净利率应小于：27.61%由于土地溢价及回迁房的影响,该既定条件下目标净利率应小于：#N/A项目增值率小于等于0%增值率（0%-50%]增值率（50%-100%]增值率(100%-200%]增值率大于200%土地溢价收入R成本C回迁房收入X回迁房成本Y收入成本回迁房收入X回迁房成本Y收入成本回迁房收入X回迁房成本Y收入成本回迁房收入X回迁房成本Y收入成本回迁房收入X回迁房成本Y收入1.00001.00001.00001.00001.0000土地及建安成本1.00001.00001.00001.00001.0000土地溢价1回迁房成本1.00001.00001.00001.00001.0000营业税0.05600.0560-00.05600.0560-00.05600.0560-00.05600.0560-00.05600.0560-0财务费用及管理费用0.06000.06000.06000.06000.0600资本化利息0.09000.09000.09000.09000.09000.09000.09000.09000.09000.09000.090增值税前利润0.8840-1.0900-0.0560-1.09000.8840-1.0900-0.0560-1.09000.8840-1.0900-0.0560-1.09000.8840-1.0900-0.0560-1.09000.8840-1.0900-0.0560-1.0900可扣除成本0.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.3000增值额0.9440-1.3000-0.0560-1.30000.9440-1.3000-0.0560-1.30000.9440-1.3000-0.0560-1.30000.9440-1.3000-0.0560-1.30000.9440-1.3000-0.0560-1.3000增值税-0-0-0-00.28-0.39-0.0168-0.39000.3748-0.5850-0.0252-0.58500.46-0.85-0.04-0.850.55-1.24-0.05-1.240所得税前利润0.8840-1.0900-0.0560-1.09000.6008-0.7000-0.0392-0.70000.51-0.51-0.03-0.510.42040-0.24500-0.01960-0.245000.33720.1450-0.00280.1450-1.09税后净利润0.6630-0.8175-0.0420-0.81750.45060-0.52500-0.02940-0.525000.3819-0.37875-0.0231-0.378750.3153-0.18375-0.0147-0.183750.25290.10875-0.00210.10875-1.0675增值率小于等于0%增值率（0%-50%]增值率（50%-100%]增值率(100%-200%]增值率大于200%净利润率（无溢价无回迁房）6.9369%20.40%25.25%27.61%27.61%收入既定土地溢价影响净利率0.00%0.00%0.00%0.00%回迁房影响净利率0.00%0.00%0.00%0.00%系数b影响0.00%0.00%0.00%0.00%土地溢价及回迁房合计影响净利率0.00%0.00%0.00%0.00%收入既定净利润率（含土地溢价含回迁房）6.94%20.40%25.25%27.61%成本既定土地溢价影响净利率#N/A#N/A#N/A0.00%0回迁房影响净利率#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A系数b影响（正向影响）#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A土地溢价及回迁房合计影响净利率#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A收入既定净利润率（含土地溢价含回迁房）#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A回迁房影响净利润-0-0-0-0土地溢价影响净利润-0-0-0-0土地溢价回迁房合计对净利润的影响-0-0-0-0净利率检验0.00%0.00%0.00%0.00%回迁房的影响回迁房单位可扣除成本M-0X-0回迁面积大于拆迁面积的情况下，需视同销售交营业税部分的视同销售收入除以项目总可售面积Y-0回迁房建筑成本除以项目总可售面积成本既定收入既定增值率税率快速扣除数R=aC+bC=aR+babab0%0%0%1.3771#N/A0.7262-050%30%0%2.1288#N/A0.4697#N/A100%40%5%2.9279#N/A0.3415#N/A200%50%15%4.6875#N/A0.2133#N/A60%35%表5-XX保本点测算汇总表返回目录物业类型建筑面积（㎡）收入已知定情形下的保本成本（最高限额）成本已知情形下的保本收入（最低限额）单方收入单方成本成本总额单方成本单方收入收入总额可售物业住宅-------商业-------车库-------其他-------小计-----#N/A#N/A自营物业酒店-------剧场-------商业-------车库-------其他-------小计-------合计-#DIV/0!#DIV/0!-#DIV/0!#N/A#N/A说明：1、基于谨慎性原则，住宅和回迁房的保本点收入或成本仅考虑非普通住宅的情形。2、本表中的单方成本包括土地成本（含溢价、回迁房成本）、建安成本和装修成本。公式自动计算保本点下收入成本测算-可售物业返回目录目标净利率及售价既定求成本目标净利率及成本既定求售价目标净利率及售价既定求成本目标净利率及成本既定求售价保本点净利率0%保本点净利率0%收入既定-0开发成本既定-0住宅土地成本既定（含溢价）-0土地成本既定（含溢价）-0测算单方开发成本(建安+装修）-0测算单方售价-0其中：土地成本(有发票）-0其中：土地成本(有发票）-0收入既定-0开发成本既定-0商业土地溢价-0土地溢价-0测算单方开发成本(建安+装修）-0测算单方售价-0回迁房成本-0回迁房成本-0收入既定-0开发成本既定-0车库回迁房营业税金及附加-0回迁房营业税金及附加-0测算单方开发成本(建安+装修）-0测算单方售价-0收入既定-0开发成本既定-0可售物业收入既定-0开发成本既定-0其他测算单方开发成本(建安+装修）-0测算单方售价#N/A测算单方开发成本(建安+装修）-0测算单方售价-0#N/A#N/A项目增值率小于等于0%增值率（0%-50%]增值率（50%-100%]增值率(100%-200%]增值率大于200%土地溢价收入R成本C回迁房收入X回迁房成本Y收入成本回迁房收入X回迁房成本Y收入成本回迁房收入X回迁房成本Y收入成本回迁房收入X回迁房成本Y收入成本回迁房收入X回迁房成本Y收入1.00001.00001.00001.00001.0000土地及建安成本1.00001.00001.00001.00001.0000土地溢价1回迁房成本1.00001.00001.00001.00001.0000营业税0.05600.0560-00.05600.0560-00.05600.0560-00.05600.0560-00.05600.0560-0财务费用及管理费用0.06000.06000.06000.06000.0600资本化利息0.09000.09000.09000.09000.09000.09000.09000.09000.09000.09000.0900增值税前利润0.8840-1.0900-0.0560-1.09000.8840-1.0900-0.0560-1.09000.8840-1.0900-0.0560-1.09000.8840-1.0900-0.0560-1.09000.8840-1.0900-0.0560-1.0900可扣除成本0.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.30000.05601.3000增值额0.9440-1.3000-0.0560-1.30000.9440-1.3000-0.0560-1.30000.9440-1.3000-0.0560-1.30000.9440-1.3000-0.0560-1.30000.9440-1.3000-0.0560-1.3000增值税-0-0-0-00.2832-0.3900-0.0168-0.39000.3748-0.5850-0.0252-0.58500.4636-0.8450-0.0364-0.84500.5468-1.2350-0.0532-1.2350-0所得税前利润0.8840-1.0900-0.0560-1.09000.6008-0.7000-0.0392-0.70000.5092-0.5050-0.0308-0.50500.4204-0.2450-0.0196-0.24500.33720.1450-0.00280.14501.0900税后净利润0.6630-0.8175-0.0420-0.81750.4506-0.5250-0.0294-0.52500.3819-0.3788-0.0231-0.37880.3153-0.1838-0.0147-0.18380.25290.1088-0.00210.10881.0675增值率小于等于0%增值率（0%-50%]增值率（50%-100%]增值率(100%-200%]增值率大于200%净利润率（无溢价无回迁房）6.9369%20.40%25.25%27.61%27.61%收入既定土地溢价影响净利率0.00%0.00%0.00%0.00%回迁房影响净利率0.00%0.00%0.00%0.00%土地溢价及回迁房合计影响净利率0.00%0.00%0.00%0.00%系数b影响0.00%0.00%0.00%0.00%收入既定净利润率（含土地溢价含回迁房）6.94%20.40%25.25%27.61%成本既定土地溢价影响净利率#N/A#N/A#N/A00.00%回迁房影响净利率#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A系数b影响（正向影响）#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A土地溢价及回迁房合计影响净利率#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A收入既定净利润率（含土地溢价含回迁房）#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A回迁房影响净利润-0-0-0-0土地溢价影响净利润-0-0-0-0土地溢价回迁房合计对净利润的影响-0-0-0-0回迁房的影响回迁房单位可扣除成本M-0X-0Y-0成本既定收入既定增值率税率快速扣除数R=aC+bC=aR+babab0%0%0%1.3771#N/A0.7262#N/A50%30%0%2.1288#N/A0.4697#N/A100%40%5%2.9279#N/A0.3415#N/A200%50%15%4.6875#N/A0.2133#N/A60%35%保本点测算-自营物业返回目录基础信息自营物业类型建筑面积（㎡）已知收入时填写已知成本时填写数量单价调整系数每年期间成本项目房间数、座位数、车位数房价、门票价、月租金（/㎡）入住率、上座率、租金调整比例单方收入经营、出租年限单位土地单位建安单方成本酒店-0-0-0-0-0-0剧场-0-0-0-0-0-0商业-0-0-0-0-0-0车库-0-0-0-0-0-0其他-0-0-0-0-0-0合计-0-0-0-0-0保本点测算自营物业类型收入既定情形下的保本成本（最高限额）成本既定情形下的保本收入（最低限额）单方成本成本总额checking单方收入收入总额checking酒店-0-0-0-0剧场-0-0-0-0商业-0-0-0-0车库-0-0-0-0其他-0-0-0-0合计-0-0-0-0说明：1、按7%折现，此参数可调整。可修改公式自动计算折现率9%期数复利终值系数复利现值系数年金现值系数11.09000.91740.917421.18810.84171.759131.29500.77222.531341.41160.70843.239751.53860.64993.889761.67710.59634.485971.82800.54705.033081.99260.50195.534892.17190.46045.9952102.36740.42246.4177112.58040.38756.8052122.81270.35557.1607133.06580.32627.4869143.34170.29927.7862153.64250.27458.0607163.97030.25198.3126174.32760.23118.5436184.71710.21208.7556195.14170.19458.9501205.60440.17849.1285216.10880.16379.2922226.65860.15029.4424237.25790.13789.5802247.91110.12649.7066258.62310.11609.8226269.39920.10649.92902710.24510.097610.02662811.16710.089510.11612912.17220.082210.19833013.26770.075410.27373114.46180.069110.34283215.76330.063410.40623317.18200.058210.46443418.72840.053410.51783520.41400.049010.56683622.25120.044910.61183724.25380.041210.65303826.43670.037810.69083928.81600.034710.72554031.40940.031810.75744134.23630.029210.78664237.31750.026810.81344340.67610.024610.83804444.33700.022610.86054548.32730.020710.88124652.67670.019010.90024757.41760.017410.91764862.58520.016010.93364968.21790.014710.94825074.35750.013410.96175181.04970.012310.97405288.34420.011310.98535396.29510.010410.995754104.96170.009511.005355114.40830.008711.014056124.70500.008011.022057135.92850.007411.029458148.16200.006711.036159161.49660.006211.042360176.03130.005711.048061191.87410.005211.053262209.14280.004811.058063227.96560.004411.062464248.48250.004011.066465270.84600.003711.070166#N/A#N/A#N/A67#N/A#N/A#N/A68#N/A#N/A#N/A69#N/A#N/A#N/A70#N/A#N/A#N/A表6-XX保本点下售价成本敏感性分析-可售物业返回目录敏感性分析图物业类型收入既定成本既定保本点R值（单方收入）保本点C值（单方成本）X值（回迁房单方收入）Y值（回迁房单方成本）L2值(单方土地溢价）变动幅度保本点R值（单方收入）保本点C值（单方成本）X值（回迁房单方收入）Y值（回迁房单方成本）约定L2值（单方土地溢价）变动幅度增值率净利润净利润（项目公司）净利润率增值率净利润净利润（项目公司）净利润率可售物业（LATR30%)-----80%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#N/A-0-0-0-080%#N/A#N/A#N/A#N/A70%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!70%#N/A#N/A#N/A#N/A60%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!60%#N/A#N/A#N/A#N/A50%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!50%#N/A#N/A#N/A#N/A40%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!40%#N/A#N/A#N/A#N/A30%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!30%#N/A#N/A#N/A#N/A20%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!20%#N/A#N/A#N/A#N/A10%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!10%#N/A#N/A#N/A#N/A0%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0%#N/A#N/A#N/A#N/A-10%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-10%#N/A#N/A#N/A#N/A-20%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-20%#N/A#N/A#N/A#N/A-30%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-30%#N/A#N/A#N/A#N/A-40%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-40%#N/A#N/A#N/A#N/A-50%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-50%#N/A#N/A#N/A#N/A-60%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-60%#N/A#N/A#N/A#N/A-70%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-70%#N/A#N/A#N/A#N/A-80%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-80%#N/A#N/A#N/A#N/A酒店-0-080%-0-0#DIV/0!-0-080%-0#DIV/0!70%-0-0#DIV/0!70%-0#DIV/0!60%-0-0#DIV/0!60%-0#DIV/0!50%-0-0#DIV/0!50%-0#DIV/0!40%-0-0#DIV/0!40%-0#DIV/0!30%-0-0#DIV/0!30%-0#DIV/0!20%-0-0#DIV/0!20%-0#DIV/0!10%-0-0#DIV/0!10%-0#DIV/0!0%-0-0#DIV/0!0%-0#DIV/0!-10%-0-0#DIV/0!-10%-0#DIV/0!-20%-0-0#DIV/0!-20%-0#DIV/0!-30%-0-0#DIV/0!-30%-0#DIV/0!-40%-0-0#DIV/0!-40%-0#DIV/0!-50%-0-0#DIV/0!-50%-0#DIV/0!-60%-0-0#DIV/0!-60%-0#DIV/0!-70%-0-0#DIV/0!-70%-0#DIV/0!-80%-0-0#DIV/0!-80%-0#DIV/0!剧场-0-080%-0-0#DIV/0!-0-080%-0#DIV/0!70%-0-0#DIV/0!70%-0#DIV/0!60%-0-0#DIV/0!60%-0#DIV/0!50%-0-0#DIV/0!50%-0#DIV/0!40%-0-0#DIV/0!40%-0#DIV/0!30%-0-0#DIV/0!30%-0#DIV/0!20%-0-0#DIV/0!20%-0#DIV/0!10%-0-0#DIV/0!10%-0#DIV/0!0%-0-0#DIV/0!0%-0#DIV/0!-10%-0-0#DIV/0!-10%-0#DIV/0!-20%-0-0#DIV/0!-20%-0#DIV/0!-30%-0-0#DIV/0!-30%-0#DIV/0!-40%-0-0#DIV/0!-40%-0#DIV/0!-50%-0-0#DIV/0!-50%-0#DIV/0!-60%-0-0#DIV/0!-60%-0#DIV/0!-70%-0-0#DIV/0!-70%-0#DIV/0!-80%-0-0#DIV/0!-80%-0#DIV/0!出租物业-0-080%-0-0#DIV/0!-0-080%-070%-0-0#DIV/0!70%-060%-0-0#DIV/0!60%-050%-0-0#DIV/0!50%-040%-0-0#DIV/0!40%-030%-0-0#DIV/0!30%-020%-0-0#DIV/0!20%-010%-0-0#DIV/0!10%-00%-0-0#DIV/0!0%-0-10%-0-0#DIV/0!-10%-0-20%-0-0#DIV/0!-20%-0-30%-0-0#DIV/0!-30%-0-40%-0-0#DIV/0!-40%-0-50%-0-0#DIV/0!-50%-0-60%-0-0#DIV/0!-60%-0-70%-0-0#DIV/0!-70%-0-80%-0-0#DIV/0!-80%-0自营物业-0-080%-0#DIV/0!-0-080%-0#DIV/0!70%-0#DIV/0!70%-0#DIV/0!60%-0#DIV/0!60%-0#DIV/0!50%-0#DIV/0!50%-0#DIV/0!40%-0#DIV/0!40%-0#DIV/0!30%-0#DIV/0!30%-0#DIV/0!20%-0#DIV/0!20%-0#DIV/0!10%-0#DIV/0!10%-0#DIV/0!0%-0#DIV/0!0%-0#DIV/0!-10%-0#DIV/0!-10%-0#DIV/0!-20%-0#DIV/0!-20%-0#DIV/0!-30%-0#DIV/0!-30%-0#DIV/0!-40%-0#DIV/0!-40%-0#DIV/0!-50%-0#DIV/0!-50%-0#DIV/0!-60%-0#DIV/0!-60%-0#DIV/0!-70%-0#DIV/0!-70%-0#DIV/0!-80%-0#DIV/0!-80%-0#DIV/0!合计#DIV/0!#DIV/0!80%#DIV/0!#DIV/0!#N/A#DIV/0!80%#N/A#N/A70%#DIV/0!#DIV/0!70%#N/A#N/A60%#DIV/0!#DIV/0!60%#N/A#N/A50%#DIV/0!#DIV/0!50%#N/A#N/A40%#DIV/0!#DIV/0!40%#N/A#N/A30%#DIV/0!#DIV/0!30%#N/A#N/A20%#DIV/0!#DIV/0!20%#N/A#N/A10%#DIV/0!#DIV/0!10%#N/A#N/A0%#DIV/0!#DIV/0!0%#N/A#N/A-10%#DIV/0!#DIV/0!-10%#N/A#N/A-20%#DIV/0!#DIV/0!-20%#N/A#N/A-30%#DIV/0!#DIV/0!-30%#N/A#N/A-40%#DIV/0!#DIV/0!-40%#N/A#N/A-50%#DIV/0!#DIV/0!-50%#N/A#N/A-60%#DIV/0!#DIV/0!-60%#N/A#N/A-70%#DIV/0!#DIV/0!-70%#N/A#N/A-80%#DIV/0!#DIV/0!-80%#N/A#N/A可修改公式自动计算表7-XX售价成本敏感性分析-可售物业返回目录敏感性分析图R值（单方售价）C值（单方成本)X值（回迁房单方收入）Y值（回迁房单方成本）L2值(单方土地溢价）项目实际数据-0-0#REF!-0-0变动幅度收入变动成本变动增值率净利润（项目公司）净利润净利润率投资回报率增值率净利润（项目公司）净利润净利润率投资回报率80%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!70%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!60%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!50%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!40%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!30%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!20%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!10%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!0%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-10%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-20%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-30%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-40%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-50%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-60%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-70%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-80%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!说明：可修改公式自动计算表8-XX土地溢价敏感性分析-可售物业返回目录土地溢价敏感性分析图表R值（单方售价）C值（单方成本)X值（回迁房单方收入）Y值（回迁房单方成本）L2值（单方土地溢价）项目实际数据-0-0#REF!-0-0单方土地溢价、售价变动金额售价单独变动溢价单独变动溢价售价同时变动增值率土地增值税土地增值税负率净利润净利润率投资回报率净利润（项目公司）增值率土地增值税土地增值税负率净利润净利润率投资回报率净利润（项目公司）增值率土地增值税土地增值税负率净利润净利润率投资回报率净利润(项目公司）-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!-0#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!说明：1、假设总体土地成本不变，即土地溢价与取得合法票据部分的土地成本此消彼长，存在反向变动的关系。可修改公式自动计算自营物业系数表返回目录项目公式系数关系备注R相关C相关酒店收入（R)①1其中：客房0.37行业平均值餐饮0.53行业平均值娱乐②0.04行业平均值其他0.06行业平均值毛利③0.67行业平均值其中：客房0.81餐饮0.54娱乐0.62其他0.0593轧差营业税金及附加④=①*5.6%0.0560文化事业建设费⑤=②*3%0.0012按娱乐、广告收入3%征收付现费用⑥0.1450其中：职工薪酬0.0700水电及能源0.0400维修费0.0100办公费、差旅费、物料用品、低值易耗品摊销、业务招待费、制服费等0.0200其他0.0050含土地使用税固定资产原值(C)⑦1.09含资本化利息7%房产税⑧=⑦*70%*1.2%0.00915600折旧⑨=⑦/200.05450000直线法20年，不考虑残值利润总额⑩=③-④-⑤-⑥-⑧-⑨0.4678-0.06365600所得税(11)=⑩*25%0.1170-0.01591400净利润0.3509-0.04774200剧场收入①1毛利②1营业税金及附加③=①*5.6%0.0560付现费用④0.0100含土地使用税固定资产原值(C)⑤1.09含资本化利息7%房产税⑥=⑤*70%*1.2%0.0092折旧⑦=⑤/200.0545直线法20年，不考虑残值利润总额⑧=②-③-④-⑥-⑦0.9340-0.0637所得税⑨=⑧*25%0.2335-0.0159净利润0.7005-0.0477出租物业收入①1营业税金及附加②=①*5.6%0.0560付现费用③0.0100含土地使用税固定资产原值(C)④1.09含资本化利息7%房产税⑤=①*12%0.1200折旧⑥=④/200.0545直线法20年，不考虑残值利润总额⑦=①-②-③-⑤-⑥0.8140-0.0545所得税⑧=⑦*25%0.2035-0.0136净利润0.6105-0.0409说明可修改公式自动计算二级细分项目XX土地溢价敏感性分析-可售物业（总价图）返回目录（货币单位：RMB万元）土地溢价敏感性分析图表R值（单方售价）C值（单方成本)X值（回迁房单方收入）Y值（回迁房单方成本）L2值（单方土地溢价）项目实际数据-0-0#REF!-0-0土地溢价变动幅度土地溢价、收入变动金额对应的单方售价变动金额售价单独变动溢价单独变动溢价售价同时变动R/CLATLAT/RNPNP/RNP/(R-NP)NP1R/CLATLAT/RNPNP/RNP/(R-NP)NP1R/CLATLAT/RNPNP/RNP/(R-NP)NP1增值率适用税率土地增值税土地增值税变动额土地增值税负率土地增值税负变动率净利润净利润率投资回报率净利润（项目公司）增值率土地增值税土地增值税变动额土地增值税负率土地增值税负变动率净利润净利润率投资回报率净利润（项目公司）增值率土地增值税土地增值税变动额土地增值税负率土地增值税负变动率净利润净利润率投资回报率净利润(项目公司）80.00%-0#DIV/0!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!70.00%-0#DIV/0!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#R