关于多层住宅房屋楼层差价的讨论

关于多层住宅房屋楼层差价的讨论 关于多层住宅房屋楼层差价的讨论 口马九统姚中大 关于多层无电梯住宅房屋的楼层差价, 在各城市间无通用 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,即使在一个城市中 其商品住宅,二手房,房改售房及房地产评估 行业中也各有一套数据,让从业者难以选定. 在房地产公开市场中,由于购房者的年龄不 同,体质各异,支付能力,心理因素等对各楼 层差价的认可程度也是不尽相同的. 怎样理解和认定楼层差价?笔者认为可 以从攀登,日照,受干扰,具有地下室或具有 院落等影响因素做出定性的描述,但要具体 确定各因素影响的数量值,只能从经验和市 场认可方面去作近似的估定. 笔者在本文中除作一些定性的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 外, 试图以郑州市为特例,作一些定量的探索,很 不成熟,仅当作引玉之砖,请专家解惑指正. 一 ,郑州市目前的楼层差价概况 关于多层无电梯住宅房屋楼层差价数 值,在大多数情况下可用均价的增减百分率 来表示.下面将收集到的多层商品住宅售 价,郑州市房改售房价格,郑州市房地产评估 业所采用的层次差价,郑州市二平房价格评 估的层次差价及河南省某城市房改房上市时 价格层次增减率列如表1(郑卅市无电梯住 宅楼已达到七层,故本表列出七层住宅楼部 分),便于横向比较. 表1楼层差价调整表差价单位:均价的百分率 商品住宅12件二手房河南省某城市 楼层房改售房评估业用 范围均值评估房改房上市 第七层一11,一33—25.6—4—15—11—20 第六层一6,一21—10.4—3—10—3—15 第五层0,+9+1.4—200—5 第四层+13,+20+16.0—1+10+3+5 第三层+l7,+22+l8.70+15+3+14 第二层0,+9+4.40+5—3+14 第一层一8,+1—2.8—100+7 有半地下附注 室首层+5 为便于全面比较,下面列出几种情况采用的差价调整表 一 19— 表2郑州评估业通常采用的差价调整表单位:% 楼房层数共二层共三层共四层共五层共六层共七层上下层差价 第七层一15—5 第六层一15—10—10 第五层一15—100—10 第四层一15+5+10+10—5 第三层一10+10+10+15+15+10 第二层一6+10+5+5+5+5+5 第一层+600000 附注有半地下室时首层+5 说明:上下层差价栏是笔者补入的(为本层系数一下层系数)目的是为了考察层差 增减规律. 表3二手房评估价格楼层调整表.单位:% 楼房层数共二层共三层共四层共五层共六层共七层上下层差价 第七层一11—8 第六层一8—3—3 第五层一500—3 第四层一2+3+3+30 第三层一2+3+3+3+3+6 ? 第二层一8一3—3一3—3—3—3 第一层000000 说明:同表2 表4渤海某城市房改房上市价格调整表单位:% 楼房层数共二层共三层共四层共五层共六层共七层上下层差价 第七层一20—5 第六层一16—15—10 第五层一12—8—5—10 第四层一10—4+3+5—9 第三层一8+2+6+8+14+0 第二层一3+6+6+6+8+14+7? 第一层+3+2+2+4+5+7 说明:同表2 — 20— 二,对表1,表4的讨论 1.《住宅 设计规范 民用建筑抗震设计规范配电网设计规范10kv变电所设计规范220kv变电站通用竖流式沉淀池设计 》(GB50096—1999) 中规定:"七层及以上住宅或住户入口层楼 面距室外 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 地面的高度超过16m以上的 住宅必须设置电梯."但在以往的住宅建设 中,郑州市已有七层住宅不设电梯者,武汉市 则达到八层,广州市也有九层住宅不设电梯 者.现在各地都已开始纠正,但由于原设计 中未留电梯井,加之原住户大多拒绝重新补 加电梯,所以这些无电梯住宅只有留下遗憾 了.按《住宅设计规范》划分,一至三层住宅 为低层住宅,四至六层为多层住宅,七至九层 则为中高层住宅.我们这里讨论中仍泛称二 层至七层住宅为多层住宅(当然也可称之为 无电梯住宅). 2.表1中所列举的几种应用标准,郑州 市房改售房办法中的楼层差价过小,不宜作 为公开市场上价差调整的参考. 3.商品住宅价格由各个开发商自行确 定.他们兼顾购房者的住房习尚,心理态势 和购买力水平,所定价差比较符合市场需求 现状.一般是第五层与第二层接近或等于均 价,第三,四层高于均价,其它层次低于均价. 我们调查发现,凡是第六,七层定价偏低者, 开盘后第六,七层销售红火,而其它层次的销 售则比较迟缓.现在新开发的商品住宅在定 价方面较以往有缩小差价的趋势. 4.郑州市二手房评估采用的楼层增减百 分率,其楼层差价规律比较明确,但首层与二 层数据应该对调.这个层次差价以第三,四 层为+3%,其它层次向上向下每层递减 3%,屋顶层另减5%.这个方法已在郑州市 二手房交易价格评估中广泛应用,并为广大 交易当事人所认可.(详见《大河报》2003. 12.31刊及2004.3.17刊) 5.从河南省某市房改房上市(即二手 房)层次差价调整表中,可以看出该市居民 认可价位是第二,三层最高,首层次之,第四 层及以上价格递减,而郑州市居民认可价位 是第三,四层最高.回顾十几年前的情况,郑 州市居民普遍认为底层最优,向上则逐层递 减;据传北京市居民已开始认可第四,五层为 最优.这些变化说明居住者对日光照射和减 少干扰的要求有了较深刻的体验,也与购房 者的年龄年轻化有一定关系:也说明了多层 房屋楼层差价是随着时间推移和人们观念的 变化而有所变化的. 6.表1,表4的各种楼层差价调整方法 都有一些缺点,即各层等价的规律性不协调, 这从"上下层等价"栏中的数字可以看出差 价忽大忽小,显示出调整方法有一定的随意 性. 7.从表1,表4和具体调查中发现,大 部分楼房各层次调整系数的代数和并不等于 零.我们知道某一幢楼房的均价和总价一般 由可行性报告,工程施工图预(概)算或整体 评估而得出,所以在计算每层差价调整后,总 费用(或均价)应保持不变,这就要求各层次 调整系数代数和为零.在实际运用过程中, 由于各种特殊增减因素的影响,常出现各层 次调整系数代数和不等于零的情况,故需要 进行一次修正计算,使其代数和为零.但有 些可以单独计算价格的独院,独用花园等可 以不计人代数和的修正计算中;又如底层饭 店的干扰使二层减价修正,不影响其他各层 价格,也不必纳入整幢的代数和修正计算内. 三,合理厘定楼层差价调整系数的讨论 我们分析它的影响因素主要有以下几 种:?攀登楼梯困难的影响:?日照采光的要 求:?低层次受各种干扰和污染的因素;?顶 层为平屋顶或坡屋顶及有无隔热层的因素; ?有地下室,半地下室的影响;?有独用院 落,独用花园的影响;?底层为商业网点,饭 店,洗浴营业的影响;?当地给水水压低,用 屋顶水箱供给上部几层用水,卫生条件较差 的影响;?底层与各楼层共用一个排水管路, 有堵塞,溢水之忧的影响. 下面,我们分别讨论各因素对各层次的 影响程度和建议采用的层次调整系数. 1.攀登楼梯困难的影响 一 21— 国家标准《住宅设计规范》(GB50096载的攀登楼层试验数据,见表5. 一 1999)援引1984年《建筑》第3期刊 表5 攀登高度运动量(每分钟呼吸次数表示) 楼房层数六千赫双糟争JL'( m)空手携物10公斤 平地0 层.5腿软 7层.2抬腿困难 层.9开始喘气 层21.6连续喘气 10层.3大口喘气 注:攀登高度从室内地坪面算起,层高. 上表只是显示了一次攀登试验特例,由 于不同人员的身体素质及有无呼吸系统,. 心血管系统,关节腰腿痛等基础疾患,每个人 的攀登感受都是不同的,另外还与每个楼梯 踏步的高度,攀登速度有密切关系.一般情 况下,购房者对层次的要求与使用者的年龄 有关,老年人要求层次低些,年轻人不要求低 表 层但也不喜欢太高的层次,只是从经济角度 考虑才选择高的层次. 怎样确定层次调整系数?仅从攀登费力 及畏高心理因素出发,建议以底层差价调整 系数为零,向上每攀登一层按等差级数递减 一 个百分点计列,如表: 层次第层第层第层第4层第层第层第7层 等差数列0—1—2—3—4—5—6 调整系数0—1—3—6一l0一l5—21 .日照及采光因素的影响; 在黄淮流域,特别是中原地区,每逢冬季 云淡风轻的晴日里,住宅区中常见一些老年 人集中在某一向阳背风处晒太阳聊天.这些 老年人大多位在较低层次内,在家中晒不到 太阳,才寻找可晒到太阳的处所,当然老年人 之间的言谈交流也是一个重要因素.现在老 一 22一 年人所占人口比例已超过,个别城市更 高达,所以室内有阳光射入已是一个普 遍性要求,也与居住卫生,消毒,晒物和采光 有关. 按照国家标准《城市居住区规划设计规 范》(一)中规定的建筑日照标 准,摘如表7: 表7 I,?,?,?气候?气候区 建筑气候区划V,?气候区 大城市中小城市大城市中小城市 日照标准日大寒日冬至日 日照时数(h)?2?3?1 有效日照时间带(h)8,169,15 计算起点底层窗台面 1.百色,榕江,遵义,成都,兰州,银川,包头以东地区均属I,?,?, ?区附图情况说明 2.张家口以北地区为I区,漯河以北为?区;福州,河池以北为? 区,其以南为?区 根据《城市居住区规划设计规范》条文 说明所载,全国主要城市有不同日照标准的 , 表8 间距系数(楼间距:楼高),摘录部分城市数 据如表8 冬至日大寒日 城市纬度现行 正午日照正午日照日照日照名称(北纬)采用标准 影长率1小时影长率1小时2小时3小时 北京39.571.991.861.751.631.671.741.6,1.7 石家庄38.041.841.721.621.511.551.611.5 济南36.411.741.621.541.441.471.531.3,1.5 郑州34.401.611.501.431.331.361.42 南京32.041.451.361.301.211.241.301.0;1.1,1.8 0.7,0.9武汉30.381 .381.291.231.151.181.24 1.0,1.1 长沙28.121.261.181.131.061.o91.141.0,1.1 广州23.081.060.990.950.890.920.970.5,0.7 注:本表按纬向平行布置的六层条式住宅(楼高18.18m,首层窗台距室外地面 1.35m)计算 笔者注:郑州市日照标准的间距系数在该表中未列出,郑州市实际执行标准约在 0.9,1.1之间. 《城市居住区规划设计规范》所定的用 大寒日(约在1月21日左右)为日照标准 日,这是一个节约土地资源的低标准.从上 表可以看出,太寒日日照3小时的日照间距 一 23— 也未达到冬至日日照l小时的日照间距.我 们知道大寒日距冬至日(冬至日太阳最偏 南,赤纬在南纬23.27处)是1个月,与大寒 日有相同赤纬的是小雪日(约在11月22日 左右),用大寒日作为日照标准日,就有近两 个月达不到太阳射人窗内冬至日1小时的要 求.所以以大寒日为日照标准日,对日常生 活要求来说是偏低的.在讨论多层住宅楼层 价格增减系数时,应以冬至日为考察的日照 标准日. 为了了解无电梯住宅南排楼房遮挡北排 楼房阳光的情况,下面先计算各相关层次窗 台高度及窗顶高度.假设条件:层高2.8米, 首层室内外高差南北排房均可不计算,窗台 高于室内0.90米,窗高1.5米,女儿墙高0.6 米,计算结果列如表9: 表9单位:I/1 四层窗台高程9.30四层窗顶高程10.80 三层窗台高程6.50三层窗顶高程8.0o 二层窗台高程3.70二层窗顶高程5.20 一 层窗台高程0.90一层窗顶高程2.40 按图1举例计算: 郑州地理纬度:北纬34.40 冬至日太阳赤纬:南纬23.27 一 24一 \ \ 太阳高度角=90.一34.40一23.27 =3l.53 图1 冬至日正午影长率=B=ctg=去 = 1.61 以六层楼为例H=6×2.8+0.6 =17.4m 楼房间距B亦取为17.4m .1l2=而B=10.8lm;.1ll=6.59m 查阅表9,h已达到三层的窗台(还略高 一 些),说明在冬至日三层刚刚有一小时的 日照,一,二层全天无日照. 计算得南排为二层至七层住宅楼,在冬 至日其北排楼房的日照情况列如表l0 表1O单位:m 楼层数楼总高H日照间距B日照高度h阴影高度h冬至日日照说明 三层窗正午有1/4窗高七层楼20 .220.2l2.557.65 阳光 六层楼17.4l7.4l0.8l6.59一,二层全日无阳光 五层楼14.6l4.69.075.53一,二层全日无阳光 二层正午有一半窗有阳四层楼l1 . 8l1.87.334.47光 三层楼9.09.05.593.4l首层全日无阳光 二层楼6.26.23.852.35首层窗基本无阳光射人 关于日照条件对楼层差价的具体影响, 不同人群认可程度不会一样,老年人儿童比 较需要阳光,上班族可能不太在意.经综合 考虑,建议采用下列调整百分率(表11) 表n单位:% 楼类别七层楼房六层楼房五层楼房四层楼房三层楼房二层楼房 第三层一3一l 第二层一8—7—5—2 第一层一l2一ll一9—7—5—3 说明:当实际日照间距不是1:1时,建议另行计算. 3.较低层次受各种干扰和污染的因素 的影响: ?机动车干扰:在设计有独立停车场,地 下停车场的小区(组团)内,一般可忽略机动 车干扰,而随意停放车辆的小区(组团)则对 较低楼层住房有干扰. ?临街道的住宅,不可避免地受到车辆, 行人,商贩,废气等干扰. ?底层开设商店,特别是营业洗浴,饭店 时对楼上住户干扰较大. 各种干扰建议按下表(表12)数值进行 层次差价调整. 一 25— 表12单位:% 层次机动车临街干扰底层商店底层饭店,洗浴 第五层一1 第四层一2 第三层一1—3 第二层一2—4—4—8 第一层一3—6 4.排水系统干扰的影响 底层未设独立排水干管时,易有管道堵 塞,室内溢出污水之苦,建议此情况下底层差 价调整系数取为一4%. 5.给水压力不足的影响 由于个别区位自来水压力不足,使得4 层以上要用屋顶水箱二次供水,易污染水质, 需定期清洗,又因为水管逆止阀易漏水,浪费 水资源,甚至无水使用. 建议使用屋顶水箱的各层次调整系数各 为一4%. 6.顶层是平屋顶或坡屋顶的影响 屋顶设计中,一般根据中南六省通用标 准图加有保温层,防水层,其上又附加架空遮 阳隔热层.但作为屋顶层总是多了一个夏季 吸热及冬季散热面,又总是在发生漏雨现象 之后,才会请物业管理部门进行修缮补漏,所 以人们心理上总对屋面层有警惕和排斥心 理.故建议平屋顶无架空遮阳板者差价调整 系数用一8%;平屋顶有架空遮阳板者差价调 整系数用一5%;有瓦坡屋顶差价调整系数用 一 3%. 7.西晒房屋及西外山墙处住户.在整栋 楼房评估中,可不作层次调整.建议采用绿 化种植阔叶树遮阳,一胶树木高可达15米, 可遮挡五层住宅的西晒太阳,五层以上建议 用垂直绿化(爬藤类)遮阳. 一 26一 对单个住户西晒的二手房,购房者总会 挑剔西晒的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,此时建议差价调整系数 一 4%.受玻璃幕墙反射影响的二手房,建议 比照西晒房屋调整. 8.有地下室或半地下室的楼房,使底层 地坪架空,防潮好一些,室内外高差加大,则 减少一些干扰.建议有地下室时价差调整系 数取+2%,半地下室时取+3%. 9.有独用院落的底层住户,因多占用了 土地,应予以价差调增.调增范围应与地段 土地价格有关,建议在+5%一+20%范围内 选取. 1O.有独用花园时,首层在+8%一 +23%范围内选取. 四,楼层差价调整系数的综合和使用 在以上讨论中,我们分析了各种因素的 影响大小,但所确定的各因素调整系数,则是 凭经验主观给予的,不可能照顾到每一位购 房者的认知条件,每一位购房者都有自己的 评价,喜好和抉择.笔者只希望所厘定的差 价调整系数是所有购房者认可数据的众数或 均值. 为了方便使用,这里将上述讨论中的一 般性影响因素进行汇总,而把一些个别因素 则单独列表,便于需要时使用. 1.一般因素(攀登,日照,平屋顶用遮阳 板等)汇列如表13. 表l3一般因素影响楼层差价调整率% 层次攀登151照平屋顶小计代数和为零时 第七层一21—5—26—.14 第六层一15—15—3 第五层一10—10+2 第四层一6—6+6 第三层一3—3—6+6 第二层一1—8—9+3 第一层0—12—120 注:平屋顶按大多数情况有遮阳板时选用一5%列入表中 2.我们认为在不同层数的楼房中,处于 同一层次的楼层,其攀登因素的影响应该相 同,同为屋顶层(平屋顶)的影响也应该相 同,151照影响见表11,用七层楼房一般因素 楼层差价调整的方法(表13),类推得二六层 楼房的楼层差价调整率原型(代数和未调整 为零),列如表14. 表14 楼层七层楼房六层楼房五层楼房四层楼房三层楼房二层楼房 第七层一26 第六层一15—20 第五层一10—10—15 第四层一6—6—6—11 第三层一6—4—3—3—8 第二层一9—8—6—3—1—6 第一层一12—11一9—7—5—3 代数和一84—59—39—24..14—9 3.个别因素对楼层差价影响调整汇列如表15. 一 27— 表l5单位:% 车辆l临街底层底层饭底层无使用屋平屋顶无层次坡屋顶 干扰干扰商店店洗浴独立排水顶水箱遮阳板 第七层使用+2(屋一3(屋 水箱顶层)顶层) 第六层层一4 第五层一l 第四层一2 第三层一l一3 第二层一2—4—4—8 第一层一3—6—4 续表l5 西晒,玻璃幕层次有半地下室有地下室有独院有独用花园 墙反射 第七层 (影响层)第六层 一 4 第五层 第四层 第三层 第二层 第一层+3+2+5,20+8,23 说明:(1)屋顶项中,坡屋顶+2及无遮阳板者一3是指在表14基础上进行的调整. (2)有独院及花园时,第一层增加调整百分率的大小,依地价高低及花木名贵程度 而定. 4.楼层价差调整系数的使用 ?在计算差价调整系数之前,某一幢楼 房的均价是已知的,它可由可行性报告,工程 施工图预(概)算,决算,或整幢评估而得出 房屋的总价和单方均价.我们所求取的各层 价格总和应等于总价,这就要求各层次调整 系数的代数和应等于零. ?当我们采用表l4中层次增减率并加 入表l5中个别因素影响的增减百分率后,该 幢房屋各层次增减百分率之代数和不等于 零,应予以调整.调整方法为:每层增减百分 一 28一 率一塑:调整后该层增减百分率.建议 计算精确度到千分点位,就满足估价需要了. ?对个别因素影响楼层差价调整率的项 目,可在均价之外另行增减某层的差价系数, 如底层为商店,饭店,洗浴营业时,对二层住 户使用条件有影响,一般不影响整幢房屋的 估价.又如独院及花园也可单独计价,不纳 入整幢房屋评估中. (作者单位:国泰房地产评估所)