《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》解读
《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称《征收办法》)已于2011年8月10日,经市政府常务会议研究同意,市房屋征收部门在认真完善并广泛征求社会
意见
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后,于2011年10月10日正式发布,《征收办法》自2011年10月10日起施行。2005年出台的《盐城市城市房屋拆迁管理实施办法》(以下简称《拆迁管理办法》)同时废止。
一、《征收办法》出台背景
2011年1月21日,国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》),原《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《征收条例》对国有土地上房屋征收与补偿作出许多新的规定,迫切需要在其框架下,制定符合市情的相关政策和配套文件。市政府高度重视,积极做好《征收条例》的贯彻落实工作,市政府主要和分管领导多次专题会办我市国有土地上房屋征收与补偿工作,对征收补偿办法及其配套政策的起草工作进行了研究部署,市政府成立了文件起草小组,明确由市城乡建设局牵头负责起草《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》,市国土、规划、住房保障房产管理、物价、财政、审计等部门参加。
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文件起草小组先后组织工作人员参加国家住建部、省住建厅关于贯彻征收条例的培训活动,参考借鉴广州、吉林等地率先出台的征收与补偿
规范
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性文件,并着重学习省内已经出台的苏州、淮安、常州、扬州、连云港等市征收与补偿办法,着手起草了盐城市的征收办法及其配套文件。
4月15日,文件起草小组组织对办法第1稿进行了讨论,并根据讨论意见进行了修改,形成了第2稿;5月10日,文件起草小组例会上,市城乡建设局会同市发改、规划、国土、住房保障房产管理、法制等部门对办法第2稿进行讨论、征求意见,并根据讨论意见进行了修改,形成了第3稿;5月19日,市城乡建设局分别邀请了部分县、驻城各区拆迁管理(房屋征收)部门负责人,市区部分拆迁人单位相关负责同志和拆迁实施单位、评估机构代表,对办法第3稿组织了讨论,听取了修改意见。针对讨论修改过程中遇到的一些有争议的法律问题,文件起草小组邀请了市政府法制办、市中级人民法院、亭湖区人民法院专门就重点、难点问题的合法性进行了专题讨论,并综合各方意见进行了修改,形成了第4稿;6月13日,市政府分管领导召集征收工作专题会办,并就办法第4稿进行了讨论,各区政府(管委会)、市各有关部门参加了会议,并发表了修改意见。6月15日,文件起草小组部分成员到淮安市,就该市房屋征收与补偿政策制定情况、征收项目启动情况等进行了学习与考察。8月10日,市
政府常务会议讨论了征收办法,要求房屋征收部门对文件进一步完善后抓紧出台。8月13日至26日,办法征求意见稿向社会公布,广泛公开征求各方面意见和建议,不断细化完善文件内容,使得文件既符合法律要求,又符合我市实际,并具有较强的可操作性。
二、《征收办法》主要内容解读
根据《征收条例》相关要求,《征收办法》明确了征收必须符合公共利益需要、征收项目必须符合规划要求、征收补偿的内容等,并结合我市实际,细化明确了以下内容:
1、明确了《征收办法》的适用范围。办法规定:为了公共利益的需要,在本市行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿;《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用国家、省、市原有的规定办理;各县(市)人民政府可依照本办法,结合本地实际情况制定房屋征收具体办法,并报市人民政府备案。
2、明确了市、区政府的征收权限。办法规定:市人民政府负责全市国有土地上的房屋征收与补偿工作;各县(市、区)人民政府负责本行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作。市开发区管委会、市城南新区管委会管辖区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作由市人民政府直接负责;市
区重大项目的国有土地上房屋征收与补偿工作由市人民政
府直接负责;市人民政府对各县(市、区)人民政府房屋征收与补偿工作实施监督和管理。具体工作委托市房屋征收部门负责。
3、明确了市、区征收部门及其权限。办法规定:市城乡建设局为本市国有土地上房屋征收部门(以下称市房屋征收部门),下设市房屋征收办公室,具体负责国有土地上房屋征收与补偿的日常工作;各县(市、区)人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。
4、明确了征收实施单位不得以营利为目的。办法规定:房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与
补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的,不得转委托其他组织和个人实施征收。
5、明确了房屋征收的具体程序。办法规定房屋征收应当遵循下列程序:提出房屋征收申请、对拟征收房屋进行调查登记并公布结果、对未经登记的建筑进行调查、认定和处理、拟定征收补偿
方案
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并征求公众意见、开展房屋征收社会稳定风险评估、专户存储征收补偿费用、作出房屋征收决定、实施房屋征收评估、进行房屋征收补偿安置或作出征收补偿决定、对被征收房屋实施拆除。
6、明确了征收评估工作要求。办法规定:房地产价格
评估机构由被征收人在规定期限内协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。同时办法对被征收房屋价值评估确定、评估结果异议等明确了处置办法。
7、明确了征收补偿工作要求。办法明确了被征收人补偿方式的选择权,同时规定因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,应当提供改建地段或者就近地段的房屋。此外对被征收人享受最低补偿
标准
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的要求也作了明确。
8、明确了违法建筑和临时建筑如何补偿。办法规定:对认定为合法建筑的,依法给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,一律不予补偿。对认定为未超过批准期限临时建筑的,按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。规划部门在发放临时建设
工程
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规划许可证时,已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的,则不予补偿。
三、《征收办法》与《拆迁管理办法》的主要变化
对照原来的拆迁政策,征收补偿政策在内容上有较为明显的变化,可概括为7个增加、6个转变和3个删减。
(一)增加的内容
1、增加了房屋征收应当以公共利益为目的,尤其对旧城区改建项目和保障性安居工程还规定需列入国民经济和社会发展年度计划的要求。
2、增加了征收决定前的房屋调查和未登记房产认定程
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