房屋买卖合同诉讼时效_0

房屋买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 诉讼时效_0 房屋买卖合同诉讼时效 篇一:房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁判规则 房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁 判规则 一、不动产交付与产权变更登记是否适用诉讼时效 1案例 王某和A公司于2001年11月签订《商品房认购合同》。合同约定了王某支付房款的时间，同时明确A公司应在2002年11月18日前交付房屋。合同签订后，王某按约支付了房款，但截止2008年1月(A公司依然没有向王某交付房屋，也未办理产权证书。2008年1月，王某诉至法院，要求A公司交付房屋并支付自2002年12月2日起至2008年1月逾期交房违约金97405元。A公司则认为:依合同约定，如果王某在2002年11月18日前没有收到房屋，应当在两年内行使诉讼权利，故其诉讼请求超过诉讼时效。 2案例 2008年3月，张某与B公司签订《商品房买卖合同》，合同约定:房屋总价款为164155元(B公司当在2009年10月31日之前将房屋交付张某，并在交付房屋后90日内到登记机关办理备案，备案后90日内办理房屋产权证书。后张某按约支付购房款，但B公司直到2010年11月26日才向张某交付房屋，且未办理房屋权属 证书。2013年7月，张某起诉至法院，要求B公司办理房屋产权证书并支付逾期交房、办证的违约金46000元。B公司辩称:依照约定，我公司当在2010年5月1日前办好房屋权属证书，张某从知道权利受侵害到起诉之日已经超过诉讼时效，法院不应支持。 3案例 2009年10月，郑某与C公司签订《商品房买卖合同》，合同约定:房屋总价款为282069元(C公司应当在2011年8月30日前，将符合约定的房屋交付给郑某，迟延交房的，当按日支付已付购房款万分之二的违约金。后郑某依约定支付了购房款，但C公司直到2013年11月8日才将房屋交付郑某。2013年11月19 日，郑某将C公司诉至法院，要求其支付违约金44860元。C公司认为:自2011年9月1日起，我公司迟延交房的事实已定，故张某的主张已经超过两年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。 上述3则案例所涉及的均是在房屋买卖合同纠纷中，当买受人要求出卖人履行交付房屋、产权变更登记、支付违约金等义务时，出卖人以诉讼时效为由拒绝履行相关义务。 从司法实践来看，不动产买卖合同纠纷的争议点主要集中在3个方面:交付不动产、产权变更登记和违约金的支付。在买受人因上述事由诉至法院之后，出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩。由于不动产买卖在履行的过程中，涉及的问题具有多样化的特征，故本文拟以房屋买卖合同纠纷为视角，从当事人所提出的不同类型的诉讼时效抗辩入手，分析不动产买卖过程中诉讼时效的适用 范围。此外，由于房屋买卖合同涉及的种类较多，为了便于分析，本文在论述中将房屋的性质限定为可自由上市交易的商品房，并将开发商与自然人之间的新建房屋买卖、自然人与自然人之间的二手房屋买卖中房屋产权的获得方式统称为产权变更登记。 二、不动产买卖纠纷中以时效抗辩的四种类型 具体到司法实践，不动产买卖纠纷中，出卖人援引诉讼时效抗辩的情形较多，以房屋买卖合同纠纷为例，主要有以下四种。 第一，无房无证型抗辩。即如本文所举案例1中的情形。合同签订后，买受人已按约支付房款，出卖人却并未将房屋交付给买受人也未办理产权变更登记，而买受人也未在约定的义务履行期限届满后的两年内向出卖人主张上述权利，履行期限届满两年之后，买受人起诉要求出卖人履行交付房屋和办理产权变更登记的义务，出卖人以超过诉讼时效为由进行抗辩。 在因房屋未交付而引发的争议中，还存在两种情形:其一是房屋已具备交付条件，买受人却并未在约定期限届满后两年内主张交付:其二是自约定的房屋交付期限届满之后一段时间甚至于买受人起诉之时，房屋始终未具备约定的交付条件。 第二，有证无房型抗辩。合同签订后，买受人已按约支付房款，房屋也已办理了产权变更登记，但房屋并未交付使用，而买受人也未在约定的义务履行期限届满后的两年内向出卖人主张上述权利，履行期限届满两年之后，买受人起诉要求出卖人履行交付房屋的义务，出卖人则以超过诉讼时效为由进行抗辩。 第三，有房无证型抗辩。即如本文所举案例2中的情形。合同签订后，买受人已按约支付房款，房屋也已交付给买受人，但出卖人却并未在约定期限届满之后的两年内办理产权变更登记，履行期限届满两年之后，买受人起诉要求出卖人办理产权变更登记，出卖人以诉讼时效进行抗辩。 第四，一次阻断型抗辩。与上述3种情形相随而生的是违约金。房屋买卖合同纠纷中所产生的违约金大致有两种类型。其一为数额确定的一时性违约金，其叙述方式大致如下:如出卖人未按照约定期限交付房屋，则自违约之日起10日内，一次性支付买受人违约金20万元:其二为按日(月)计算的继续性违约金，其叙述方式大致如下:如因出卖人的原因，导致买受人未按合同约定的期限取得房屋产权证书，则出卖人自约定期限届满之日起按日向买受人支付已付购房款的万分之三的违约金，直至买受人取得房屋产权证书之日止。 上述两种类型的违约金中，第二种较为多见。就违约金是否应适用诉讼时效而言，肯定说当无异议，然实践中存在的另外一个分歧在于，对于继续性违约金的诉讼时效适用，是一次性阻断权利人关于所有违约金的胜诉权，还是将其划分为段，参考分期履行债务的规则，分别适用诉讼时效。但对于出卖人而言，在面对有关违约金的请求权时，其多引用"一次阻断型"的时效抗辩，即如本文所列案例3中的情形。 三、法院判决的三大分歧 针对实践中存在的上述四种情形，各地法院的认识并不统一，故而裁判结果也存有差异。 1(支持与判驳并存 对于第1种情形，有的法院在判决中并未针对诉讼时效是否应适用进行深入论述，如在本文列举的案例l中，法院认为出卖人的违约行为一直持续，其所提出的诉讼时效抗辩，缺乏依据，故最终判决出卖人将房屋交付买受人并支付相应的违约金。但同时也有法院判决认为，买受人未在约定期限届满之后的两年之内履行相应的请求权，在卖房人提出诉讼时效抗辩的前提下，应当驳回买房人要求交付房屋和违约金的诉讼请求。 2(物权属性排斥诉讼时效 对于第2种和第3种情形，笔者通过中国裁判文书网查询方式，共搜集到10则案例。通过分析，笔者发现，对此两类情形而言，只要房屋已交付或已办理完毕产权变更手续，那么买受人起诉要求办理产权变更登记或者交付房屋，都得到了法院的支持。其理由大多认为在房屋已交付的前提下要求办理产权变更登记或者在已变更完毕产权变更登记的前提下要求交付房屋的请求权不适用诉讼时效。 3(诉讼时效起算点各异 对于第4种情形，即关于逾期交付房屋或者办理产权变更登记所产生的违约金应如何适用诉讼时效，各地判决亦是在有限统一的基础上存在差异。当然，此一问题存在是建立在房屋交付和办 理产权变更登记不适用诉讼时效的基础上，否则，在房屋交付和产权变更登记丧失胜诉权时，违约金的主张必然难以得到法院的支持。对于上述情形中产生的违约金请求权是否应当适用诉讼时效，实务界和理论界意见趋于一致，即违约金请求权从本质上而言，属于债权请求权，应适用诉讼时效，然对于违约金约定为继续性计算性质者，诉讼时效该如何具体适用,笔者通过对搜集到的相关判例进行分析后发现，司法裁判中大致存在4种思路。 第一种思路认为，违约金请求权的诉讼时效期间应当从出卖人逾期没有办理房屋产权变更之日起开始计算，如果买受人向法院起诉请求出卖人支付违约金时，已超过了2年的诉讼时效期间，则不再受法律保护，而买受人认为逾期办证的违约金是在违约期间每天都产生的，属于分期履行的债务，各期债务的诉讼时效期间分别从各次履行期限届满时起计算，所以出卖人应当支付其起诉的时间倒推两年期间的违约金，缺乏法律的依据，法院不予支持。依照此思路，逾期交付房屋的违约金同样适用此规则，即只要从约定的履行期限届满之日超过2年，则违约金的请求权被彻底"斩断"，权利人不再享有胜诉权。本文所列举案例3的最终裁判理由和结果即是如此。 第二种思路认为，诉讼时效期间应分段计算，既然买卖双方约定了违约金按日(月)计算，则出卖人在逾期 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 办证第1天(月)起支付违约金，故此，关于逾期办证第1天(月)的违约金，诉讼时效期间应当从该天(月)起计至满两年止，逾期通知办证第 2天(月)的违约金的诉讼时效期间从该天(月)起计至满两年止，其他依次类推，故买受人有关违约金的请求权从起诉之日向前计算两年期间内的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。此种裁判思路参考了分期履行债务适用诉讼时效的方式，最大限度地保护了权利人的诉讼利益。 第三种思路认为，合同有效成立之后，出卖人未按照合同约定交房的行为构成违约，且至买受人起诉之日，出卖人的违约状态一直处于持续之中，故对于出卖人以诉讼时效作为抗辩的理由，不予采纳，出卖人应当支付给买受人从应当交房之日起到实际交房之日止的全部违约金。与第一种裁判思路彻底"斩断"胜诉权截然相反，该思路的结果是彻底支持，即只要违约行为依然持续，则诉讼时效无适用空间，其裁判思路与持续性侵权的请求权保护颇为类似。 第四种思路认为，因合同签订后，买受人已按合同约定履行了支付购房款的义务，但出卖人没有依照约定的时间交付房屋，直到2006年4月20日才实际交房，出卖人逾期交房的行为是持续性行为，应参照侵权行为的诉讼时效起算诉讼时效，因迟延交房的天数到实际交房时才能确定，故买受人知道出卖人逾期交房的实际 篇二:《商品房买卖合同》违约之诉讼时效简析 《商品房买卖合同》违约之诉讼时效简析 作者:syjwb 2007-10-25 17:12 星期四 晴 《商品房买卖合同》违约之诉讼时效简析 陕西泓瑞律师事务所 朱政 赵玲玲 陈某与西安某房地产公司(下称"房产公司")于2001年11月25日签订了一份《商品房买卖合同》(下称《合同》)，合同约定，房屋总价款为30万，交房时间为2002年3月31日，交房条件为取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《竣工验收备案表》，并办好大产权证，交房后90日之内办理房产证。付款方式为分期支付:合同签定后7日内支付第一笔款项20万元;剩余款项付款时间为2002年3月31日，逾期交房的，房产公司交房后支付。逾期付款按应付款日万分之三支付违约金;逾期交房或逾期办理房产证按已付房款日万分之五支付违约金。 合同签订后，陈某按时支付了第一笔款项后，房产公司未能按约交付房屋，陈某由此也未在2002年3月31日支付尾款，期间陈某多次电话联系该房产公司要求交房和支付违约金，房产公司一直没有满足要求。直到2005年4月26，房产公司才取得大产权证，并于2004年7 月13日通知陈某收房付款和办理房产证，陈某办理了收房手续，但拒绝支付剩余款项，认为房产公司逾期三年交房之违约金已经超过剩余款项，因此主张两相冲减，并要求房产公司尽快办理产权证。房产公司不同意其解决 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，陈某因此于2005年7月17日诉至法院，要求法院判定其与房产公司两相冲抵，并判定房产公司尽快办理产权证。并提供了2004年3月15日的催告函、 2004年8月23日和9月17日的律师函及对 应的特快邮寄邮件详情单作为证据。房产公司随后提起反诉，要求陈某支付剩余房款。 法院经审理认为，房产公司违约是实，但陈某主张的违约金有一部分已超过两年诉讼时效，故只支持其未超过诉讼时效部分的请求，最后判决陈某向房产公司补足折抵后不足部分款项，房产公司于收到该款后90日内为陈某办理房屋房产证。 律师解析: 本案主要涉及诉讼时效问题: 一、基本法律。 诉讼时效，是权利人在一定期间内不行使权利，即丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。 超过诉讼时效，原告有权提起诉讼，但不能获得胜诉判决，即有诉权而无胜诉权。 我国法律关于诉讼时效的规定，包括两大类: 第一，一般诉讼时效，即《民法通则》第135条的规定:"向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。"根据该条规定，在我国，一般诉讼时效为2年。 第二，特殊诉讼时效，根据上述《民法通则》的规定，诉讼时效除该条规定的2年外，另有规定的从其规定，因此法律另有规定诉讼时效不是2年的则被认为特殊诉讼时效。如民法通则第136条规定"下列诉讼时效期间为一年:?身体受到伤害要求赔 偿的;?出售质量不合格的商品未声明的;?延付或者拒付租金的;?寄存财物被丢失或者损毁的。"另有环保法规定环境污染诉讼时效为三年等特殊诉讼时效的规定。 对于商品房买卖合同违约行为追究违约责任的诉讼时效，我国没有特殊的法律规定，因此适用一般诉讼时效，即2年诉讼时效的规定。 二、本案分析 本案的关键问题在于陈某追究违约金的权利是否超过诉讼时效，这就涉及到诉讼时效的起算问题。民法通则第137条的规定，"诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算"。根据该条规定，陈某追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这也是大多数人的观点。但是同时，也有一些人认为，开发商逾期未交房是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，根据《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》,,,条规定"侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算"，因此，计算其诉讼时效应从实际交房之日即侵权行为终了之日起算。 我们认为，房产公司未按合同约定如期交房属于违约行为，而不是侵权行为。因此《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定，并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效 起算。前者应以约定的交房日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是应对具体情况具体分析: (一)合同约定"出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金"。那么从债权的角度分析，此时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应当从约定的交房之日起算诉讼时效; (二)合同约定"出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金"。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。如采用本案判决中认定的方法，即起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。 三、律师建议 除前述逾期交房的违约行为外，实践中经常发生的还有逾期办证、交付的房屋质量不合格，以及买受人未按期付款等情况。其中关于逾期办证行为，根据《城市房地产开发经营 管理条例》第33条规定，办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续是买受人的法定义务，同时出卖人房地产开发企业具有法定协助义务，对于法定义务，不应受到诉讼时效限制，因此即使 超过2年时间，买受人依然有权利也有义务办理房产证。但是对于逾期办理房产证的违约金、房屋质量不合格的违约赔偿、逾期付款的相应款项及违约金等，对于权利主体均存在因未及时主张违约责任导致丧失胜诉权的风险，律师在此建议房产公司及买受人，在合同对方出现违约行为时，及时行使权利，在对方拒绝主动承担责任时，及时诉至法院，寻求司法救济。或者采取其他能够引起诉讼时效中断的措施，如:通过向对方发函或签署协议的方式，向对方主张权利，同时保留好相关证据，包括但不限于邮寄单据、共同签署的文件、电话记录等等。 诉讼时效因诉讼或权利人主张权利而发生中断以后，重新计算，即重新开始2年的诉讼时效，并可以再次发生中断。但是同时，须注意的是，根据我国《民法通则》第137条规定"从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护"。该条规定的诉讼时效属于"最长诉讼时效"，即从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，人民法院不予保护，该20年的最长诉讼时效不因任何情况发生中断、中止或延长。 开发商延期办证违约金的诉讼时效计算--自起诉之日往前倒推 2011-07-17 09:25:43| 分类: 经典案例 | 标签:商品房买卖经典案例 |字号大中小 订阅 案情简介 2006年6月15日， 鲍春凤与永厦房地产开发有限公司(以下简称永厦公司)签订《商品房买卖合同》1份，约定: 1、 由鲍春凤购买永厦公司开发预售的位于江岸新城小区的住宅房屋一套，购房总价款为2,158,430元。并约定甲方(即永厦公司)应当在2007年5月31日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方(即鲍春凤)使用; 2、在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，乙方不予退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。合同签订后，鲍春凤以部分现金、部分按揭贷款方式付清房款。 2007年5月31日前永厦公司按合同约定将商品房交付鲍春凤使用。2008年6月4日，永厦公司完成初始登记，并取得相应《房地产权证》。2008年12月25日，鲍春凤填具《土地房屋权属登记 申请 关于撤销行政处分的申请关于工程延期监理费的申请报告关于减免管理费的申请关于减租申请书的范文关于解除警告处分的申请 书》交付永厦公司，2009年1月13日，永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心。2009年3月4日，该房屋登记在鲍春凤名下。鲍春凤诉称:永厦公司迟延办证的行为已构成违约，现要求永厦公司支付违约金370,957.6元(以总房价款为基数，按同期贷款利率，从鲍春凤收房第61日起计算至《房地产权证》下发之日止)。 永厦公司永厦公司辩称，对鲍春凤陈述的事实无异议，但我公司仅是接受鲍春凤的委托为其办理产权证，且即使我公司存在办证迟延，但在我公司办证迟延后，鲍春凤应当知道因我公司迟延办证致使其合同权利遭到侵害，根据买卖合同纠纷诉讼时效为2 年的有关法律规定，鲍春凤的请求部分已超过诉讼时效，应当依法驳回鲍春凤的部分诉讼请求。 裁判结果 法院判决:永厦公司于本判决生效后7日内支付鲍春凤自2008年11月30日起至2009年1月13日止，以已付房款2,158,430元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾 期办证违约金; 法理剖析 本案系商品房预售合同纠纷，其争议焦点在于鲍春凤要求永厦公司支付迟延办理房屋产权证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。 根据双方合同约定，永厦公司未在规定期限内为鲍春凤办理房地产权属证书，应当至逾期之日起，按人民银行同期贷款利率向鲍春凤支付违约金。 而永厦公司应承担的违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，每个个别的债权应分别适用诉讼时效，诉讼时效期间为2年。 鲍春凤于2010年11月30日起诉主张逾期办证违约金。因此，自2008年11月30日起至2009年1月13日永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心时止期间的违约金未过诉讼时效，2008年11月29日以前的违约金已超过诉讼时效。 关于按日计算之迟延办理权属登记违约金诉讼时效起算问题作者:andy 一、按日计算迟延办理权属登记违约金是否超过诉讼时效问题， 核心问题是诉讼时效应从何时起算。本人认为，应从商品房出卖人(即开发商)违约行为终结之日(即具备办理权属登记条件且通知商品房买受人之日，下同)起算。 1、鉴于商品房买卖合同规定的违约金系按日累计方式计算，直到违约行为终结之日，违约行为一直处于持续发生的状态。也就是说，只要商品房出卖人(即开发商)的违约行为持续存在，每过一日，违约金就持续增加。另外，商品房买受人对于商品房出卖人(即开发商)何时具备办理权属登记手续无从知晓，对迟延违约金何时终结无法确定，只有在商品房出卖人(即开发商)违约行为终结之日，商品房买受人才可以真正清晰知道该项违约金的具体数额。 2、对法律规定"知道或应当知道"之含义，我们认为，其不可缺少的条件之一就是在"知道或应当知道"之日，商品房买受人应对其所受到的损失可以量化且可最终确定数额。在开始计算迟延违约之日，商品房买受人知道的只是违约金开始计算，其还无法具体确定违约金数额，此刻还不具备"知道或者应当知道"的量化且可最终确定的客观条件。所以，诉讼时效不能从此刻起算，而只有到商品房出卖人(即开发商)违约终结之日，商品房买受人才可确切知道违约金数额，此刻才具备起诉的基本条件之一----就是诉讼请求的具体确定且是最终的。 3、从诉讼效率、减少诉累、民事案件一事不再理的原则出发， 诉讼时效亦应从商品房出卖人(即开发商)的违约行为终结之日起算。否则，会导致基于同一事实发生多次诉讼，这样将极大的浪费司法资源。因为在此种情况下，案件虽然在审理中，迟延违约金却还在发生，而且完全有可能在判决生效之日，基于同一违约事实的迟延违约金还在发生，难道还要求商品房买受人再行起诉,显然，这对于商品房买受人，没有起码的公平可言。 4、商品房出卖人(即开发商)主张从迟延违约金开始计算之日起计算诉讼时效，还是实践中有人主张从商品房买受人起诉之日倒推两年的方法计算诉讼时效，都是对诉讼时效片面、机械的、形而上的理解，违反诉讼时效制度的本质要求。诉讼时效的本质在于对于那些怠于行使权利的当事人不再给予法律上强制意义上的保护，迟延违约金并非商品房买受人怠于行使权利，而是违约行为持续存在，商品房买受人无法最终确定诉求数额。 二、众所周知，诚信是社会生活和经济生活的基石，法律上对诉讼时效的制度的确定，某种程度上，会导致部分商品房出卖人(即开发商)以商品房买受人丧失诉讼时效进行抗辩进而获益，这是对诚信制度的一种背离。如果偏离诉讼时效制度的本质要求，进而作机械的、片面的、形而上的理解，系对背离诚信行为的漠视甚至默许，将对社会及经济生活造成难以承受的负面影响。 三、办理商品房权属登记，还有另外一个基本事实就是:商品房出卖人(即开发商)是 否具备办理权属登记手续的条件，并非法院可以以判决方式强制 要求办理可以解决。因为办理商品房权属登记手续商品房出卖人(即开发商)应具备的条件贯穿开发项目前期准备(土地出让、立项规划、勘察设计等各项前期咨询工作及办理环评、人防、地震、消防、配套等许可)、开发建设(建筑、机电、装饰装修、重大设备采购等)、竣工验收(多项验收程序)等各个阶段、各个环节，如果某一环节欠缺，都完不成初始登记手续。在违约继续持续存在的状态下，如果商品房买受人起诉请求法院判令商品房出卖人(即开发商)履行办理权属登记责任，若法院查明确实不具备办理条件，法院会直接判决商品房出卖人(即开发商)履行办理权属登记的义务呢,显然不会。 商品房买受人在不想解除合同的前提下，只有在具备办理权属登记条件且迟延违约金数额最终具体确定的时候进行起诉，才是一个正常、理性人的选择。从这层面看，诉讼时效亦应从违约终结之日计算。 如果商品房出卖人(即开发商)在超过约定期限两年的情况下未办理权属登记，商品房买受人是否因超过诉讼时效而丧失请求办理产权手续的诉求呢，显然没有，那么为什么基于同一事实发生的迟延违约金就超过诉讼时效呢, 如果商品房买受人只起诉要求给付迟延违约金，法院也判决要求商品房出卖人(即开发商)给付迟延违约金，但商品房出卖人(即开发商)还是不具备办理权属登记条件进而导致无法办理，而这时商品房买受人如果要求解除合同，该如何处理呢，先前的 判决还是否执行, 逾期交房违约金诉讼时效起算简析 中国在线律师网 时间:2011-01-30 【案情】 原告:王某 被告:某房地产公司 人民法院查明:2005年1月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定:原告以总价款991746元的价格，向某房地产公司购买房屋。约定建筑面积314.06平方米，实际建筑面积313.24平方米。某房地产公司应当在2006年12月31日前向原告交付房屋。逾期交房的，某房地产公司按合同第九条第1种方式承担违约责任:(1)逾期不超过30日，自2007年1月1日起至实际交付之日止，某房地产公司按日向王某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，王某有权解除合同。解除合同的，某房地产公司应当自王某解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按王某累计已付款的1%支付违约金;合同继续履行的，自2007年1月1日起至实际交付之日止，某房地产公司按日向王某支付已交付房价款万分之三点五的违约金。合同签订后，至2007年12月25日前，王某已向某房地产公司交付购房款986000元。2007年12月25日，某房地产公司向王某交付了房屋。王某亦付清了所有房款。原告王某于2009年11月11日诉至本院，要求某房地产公司按照合同 约定承担逾期交房违约金。 案件的争议焦点是，王某向某房地产公司主张违约金有没有超过法定的诉讼时效。双方对某房地产公司逾期交付房屋的违约行为没有争议。 王某诉称:2007年12月25日，原告接受被告交付的房屋并不代表其放弃追究被告违约责任。根据约定，被告应于2006年12月31日前交付房屋，而被告是2007年12月25日交付房屋。原告受到违约侵害的事实一直处于持续状态，因此时效应当从终了开始计算。另外，在实际交付前主张违约金，则违约金的数额是不确定的。原告的诉请没有超过法定的诉讼时效，请求被告支付逾期交房违约金124960元。 某房地产公司辩称:双方在合同中约定的房屋交付期限是2006年12月31日前。合同签订 篇三:《商品房买卖合同》违约之诉讼时效简析 《商品房买卖合同》违约之诉讼时效简析 作者:syjwb 2007-10-25 17:12 星期四 晴 《商品房买卖合同》违约之诉讼时效简析 陕西泓瑞律师事务所 朱政 赵玲玲 陈某与西安某房地产公司(下称“房产公司”)于2001年11月25日签订了一份《商品房买卖合同》(下称《合同》)，合同约定，房屋总价款为30万，交房时间为2002年3月31日，交房条件为取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《竣工验收 备案表》，并办好大产权证，交房后90日之内办理房产证。付款方式为分期支付:合同签定后7日内支付第一笔款项20万元;剩余款项付款时间为2002年3月31日，逾期交房的，房产公司交房后支付。逾期付款按应付款日万分之三支付违约金;逾期交房或逾期办理房产证按已付房款日万分之五支付违约金。 合同签订后，陈某按时支付了第一笔款项后，房产公司未能按约交付房屋，陈某由此也未在2002年3月31日支付尾款，期间陈某多次电话联系该房产(本文来自:www.bdFqY.cOM 千 叶帆文 摘:房屋买卖合同诉讼时效)公司要求交房和支付违约金，房产公司一直没有满足要求。直到2005年4月26，房产公司才取得大产权证，并于2004年7 月13日通知陈某收房付款和办理房产证，陈某办理了收房手续，但拒绝支付剩余款项，认为房产公司逾期三年交房之违约金已经超过剩余款项，因此主张两相冲减，并要求房产公司尽快办理产权证。房产公司不同意其解决方案，陈某因此于2005年7月17日诉至法院，要求法院判定其与房产公司两相冲抵，并判定房产公司尽快办理产权证。并提供了2004年3月15日的催告函、 2004年8月23日和9月17日的律师函及对应的特快邮寄邮件详情单作为证据。房产公司随后提起反诉，要求陈某支付剩余房款。 法院经审理认为，房产公司违约是实，但陈某主张的违约金有一部分已超过两年诉讼时效，故只支持其未超过诉讼时效部分的请求，最后判决陈某向房产公司补足折抵后不足部分款项，房产 公司于收到该款后90日内为陈某办理房屋房产证。 律师解析: 本案主要涉及诉讼时效问题: 一、基本法律。 诉讼时效，是权利人在一定期间内不行使权利，即丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的制度。 超过诉讼时效，原告有权提起诉讼，但不能获得胜诉判决，即有诉权而无胜诉权。我国法律关于诉讼时效的规定，包括两大类: 第一，一般诉讼时效，即《民法通则》第135条的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据该条规定，在我国，一般诉讼时效为2年。 第二，特殊诉讼时效，根据上述《民法通则》的规定，诉讼时效除该条规定的2年外，另有规定的从其规定，因此法律另有规定诉讼时效不是2年的则被认为特殊诉讼时效。如民法通则第136条规定“下列诉讼时效期间为一年:?身体受到伤害要求赔偿的;?出售质量不合格的商品未声明的;?延付或者拒付租金的;?寄存财物被丢失或者损毁的。”另有环保法规定环境污染诉讼时效为三年等特殊诉讼时效的规定。 对于商品房买卖合同违约行为追究违约责任的诉讼时效，我国没有特殊的法律规定，因此适用一般诉讼时效，即2年诉讼时效的规定。 二、本案分析 本案的关键问题在于陈某追究违约金的权利是否超过诉讼时效，这就涉及到诉讼时效的起算问题。民法通则第137条的规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”。根据该条规定，陈某追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这也是大多数人的观点。但是同时，也有一些人认为，开发商逾期未交房是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，根据《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》,,,条规定“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”，因此，计算其诉讼时效应从实际交房之日即侵权行为终了之日起算。 我们认为，房产公司未按合同约定如期交房属于违约行为，而不是侵权行为。因此《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定，并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效起算。前者应以约定的交房日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是应对具体情况具体分析: (一)合同约定“出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析，此时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应当从约定的交房之日起算诉讼时效; (二)合同约定“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支 付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。如采用本案判决中认定的方法，即起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。 三、律师建议 除前述逾期交房的违约行为外，实践中经常发生的还有逾期办证、交付的房屋质量不合格，以及买受人未按期付款等情况。其中关于逾期办证行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续是买受人的法定义务，同时出卖人房地产开发企业具有法定协助义务，对于法定义务，不应受到诉讼时效限制，因此即使超过2年时间，买受人依然有权利也有义务办理房产证。但是对于逾期办理房产证的违约金、房屋质量不合格的违约赔偿、逾期付款的相应款项及违约金等，对于权利主体均存在因未及时主张违约责任导致丧失胜诉权的风险，律师在此建议房产公司及买受人，在合同对方出现违约行为时，及时行使权利，在对方拒绝主动承担责任时，及时诉至法院，寻求司法救济。或者采取其他能够引起诉讼时效中断的措施，如:通过向对方发函或签署协议的方式，向对方主张权利，同时保留好相关证据，包括但不限于邮寄单据、共同签署的文件、电话记录等等。 诉讼时效因诉讼或权利人主张权利而发生中断以后，重新计算，即重新开始2年的诉讼时效，并可以 再次发生中断。但是同时，须注意的是，根据我国《民法通则》第137条规定“从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护”。该条规定的诉讼时效属于“最长诉讼时效”，即从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，人民法院不予保护，该20年的最长诉讼时效不因任何情况发生中断、中止或延长。 开发商延期办证违约金的诉讼时效计算——自起诉之日往前倒推 2011-07-17 09:25:43| 分类: 经典案例 | 标签:商品房买卖经典案例 |字号大中小 订阅 案情简介 2006年6月15日， 鲍春凤与永厦房地产开发有限公司(以下简称永厦公司)签订《商 品房买卖合同》1份，约定: 1、 由鲍春凤购买永厦公司开发预售的位于江岸新城小区的住宅房屋一套，购房总价款为2,158,430元。并约定甲方(即永厦公司)应当在2007年5月31日前，将已进行竣工 验收备案登记的商品房交付乙方(即鲍春凤)使用; 2、在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书， 乙方不予退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。合同签订后，鲍春凤以部分现金、 部分按揭贷款方式付清房款。 2007年5月31日前永厦公司按合同约定将商品房交付鲍春凤使用。2008年6月4日，永厦公司完成初始登记，并取得相应《房地产权证》。2008年12月25日，鲍春凤填具《土地房屋权属登记申请书》交付永厦公司，2009年1月13日，永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心。2009年3月4日，该房屋登记在鲍春凤名下。 鲍春凤诉称:永厦公司迟延办证的行为已构成违约，现要求永厦公司支付违约金 370,957.6元(以总房价款为基数，按同期贷款利率，从鲍春凤收房第61日起计算至《房地 产权证》下发之日止)。 永厦公司永厦公司辩称，对鲍春凤陈述的事实无异议，但我公司仅是接受鲍春凤的委托为其办理产权证，且即使我公司存在办证迟延，但在我公司办证迟延后，鲍春凤应当知道因我公司迟延办证致使其合同权利遭到侵害，根据买卖合同纠纷诉讼时效为2年的有关法律 规定，鲍春凤的请求部分已超过诉讼时效，应当依法驳回鲍春凤的部分诉讼请求。 裁判结果 法院判决:永厦公司于本判决生效后7日内支付鲍春凤自2008年11月30日起至2009年1月13日止，以已付房款2,158,430元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期 办证违约金; 法理剖析 本案系商品房预售合同纠纷，其争议焦点在于鲍春凤要求永厦公司支付迟延办理房屋 产权证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。 根据双方合同约定，永厦公司未在规定期限内为鲍春凤办理房地产权属证书，应当至 逾期之日起，按人民银行同期贷款利率向鲍春凤支付违约金。 而永厦公司应承担的违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，每个个别的债权应 分别适用诉讼时效，诉讼时效期间为2年。 鲍春凤于2010年11月30日起诉主张逾期办证违约金。因此，自2008年11月30日起至2009年1月13日永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心时止期间的违约金未过诉讼时效，2008年11月29日以前的违约金已超过诉讼时效。 关于按日计算之迟延办理权属登记违约金诉讼时效起算问题作者:andy 一、按日计算迟延办理权属登记违约金是否超过诉讼时效问题，核心问题是诉讼时效应从何时起算。本人认为，应从商品房出卖人(即开发商)违约行为终结之日(即具备办理权属登记条件且通知商品房买受人之日，下同)起算。 1、鉴于商品房买卖合同规定的违约金系按日累计方式计算，直到违约行为终结之日，违约行为一直处于持续发生的状态。也就是说，只要商品房出卖人(即开发商)的违约行为持续存在，每过一日，违约金就持续增加。另外，商品房买受人对于商品房出卖人(即开发商)何时具备办理权属登记手续无从知晓，对迟延违约金何时终结无法确定，只有在商品房出卖人(即开发商)违约行为终结之日，商品房买受人才可以真正清晰知道该项违约金的具体数额。 2、对法律规定“知道或应当知道”之含义，我们认为，其不可缺少的条件之一就是在“知道或应当知道”之日，商品房买受人应对其所受到的损失可以量化且可最终确定数额。在开始计算迟延违约之日，商品房买受人知道的只是违约金开始计算，其还无法具体确定违约金数额，此刻还不具备“知道或者应当知道”的量化且可最终确定的客观条件。所以，诉讼时效不能从此刻起算，而只有到商品房出卖人(即开发商)违约终结之日，商品房买受人才可确切知道违约金数额，此刻才具备起诉的基本条件之一----就是诉讼请求的具体确定且是最终的。 3、从诉讼效率、减少诉累、民事案件一事不再理的原则出发， 诉讼时效亦应从商品房出卖人(即开发商)的违约行为终结之日起算。否则，会导致基于同一事实发生多次诉讼，这样将极大的浪费司法资源。因为在此种情况下，案件虽然在审理中，迟延违约金却还在发生，而且完全有可能在判决生效之日，基于同一违约事实的迟延违约金还在发生，难道还要求商品房买受人再行起诉,显然，这对于商品房买受人，没有起码的公平可言。 4、商品房出卖人(即开发商)主张从迟延违约金开始计算之日起计算诉讼时效，还是实践中有人主张从商品房买受人起诉之日倒推两年的方法计算诉讼时效，都是对诉讼时效片面、机械的、形而上的理解，违反诉讼时效制度的本质要求。诉讼时效的本质在于对于那些怠于行使权利的当事人不再给予法律上强制意义上的保护，迟延违约金并非商品房买受人怠于行使权利，而是违约行为持续存在，商品房买受人无法最终确定诉求数额。 二、众所周知，诚信是社会生活和经济生活的基石，法律上对诉讼时效的制度的确定，某种程度上，会导致部分商品房出卖人(即开发商)以商品房买受人丧失诉讼时效进行抗辩进而获益，这是对诚信制度的一种背离。如果偏离诉讼时效制度的本质要求，进而作机械的、片面的、形而上的理解，系对背离诚信行为的漠视甚至默许，将对社会及经济生活造成难以承受的负面影响。 三、办理商品房权属登记，还有另外一个基本事实就是:商品房出卖人(即开发商)是否具备办理权属登记手续的条件，并非法院可以以判决方式强制要求办理可以解决。因为办理商品房权 属登记手续商品房出卖人(即开发商)应具备