92279_房地产开发产品的成本费用构成
1土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我
国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
费，可行性研究费，地质勘
查费以及“三通一平”等土地开发费用。在整个成本中所占比例相对较低，一
般不会超过6%。
3建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费
用等，又被称为房屋建筑安装造价。在整个成本构成中所占比例相对较大，从
我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施
建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配
套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的
公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如
粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。同时，还包括一些诸如煤气调压
站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比
例较大，我国一般在20%～30%左右。
5贷款利息
主要是开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息费
用。它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本
构成比例相对不稳定。
6税费
税费包含两部分：?是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇
土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税、城建税和教育费
附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；?是
行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费
用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配
套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本
构成中所占比例较大，一般在15%～25%左右。
7管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各
种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老
保险费等。在整个成本构成中所占比例很小，一般不会超过2%。
8其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不
可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。 现行会计制度规定，将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本。因此，
会计核算上，一般将上述的成本和费用分为两大类：即开发成本与期间费用。
必须严格区分这开发成本与期间费用，开发成本与产品相关，构成开发产品的
成本，期间费用和期间相关，构成期间损益。
开发成本的项目构成
在会计核算上，开发成本的项目构成一般包括以下六项：
1 、土地征用及拆迁补偿费
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有
建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2 、前期工程费
指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、
场地平整等费用。
3 、 基础设施费
指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、
绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4 、建筑安装工程费
指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建
筑安装工程费和设备费。
5 、配套设施费
指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套
设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕
等设施支出。
6 、开发间接费
指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间
接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水
电费、劳动保护费、周转房摊销等。
期间费用
期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
这些费用绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密
切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让
不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，
将滞销期间发生的期间费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜
亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不
但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管
理责任。
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