[试题]房地产基础知识补充

[试 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ]房地产基础知识补充 房地产基础知识教程 第一章 房地产基本概论 第一节 房产与地产 一、 房地产的概念 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。 二、 地产的概念与分类 地产:即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资 产。 地产类型: , 居住用地:指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、 绿化用地和相关的公共建筑用地。 , 工业用地:主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓 库、铁路专用线和卫生防护地带等。 , 仓库用地:指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储 备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。 , 交通用地:指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护 地带等用地。 , 市政用地:指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、 道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。 , 商业服务用地:指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括 商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。 , 公共绿化用地:指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等 占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 , 教科文卫设施用地:这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学 研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。 , 港口码头用地:主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。 , 军事用地:指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。 , 其它用地:不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、 空地等。 三、土地所有权的概念与划分 土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为:国有土地和集体土地两类。 国有土地:指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 集体土地:属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。 四、房产的分类 住宅建筑物:可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 生产用房:指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括 工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 办公用房:指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日 常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 其它楼宇:以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、 宗教用房等等。 五、房产所有权的分类 占有权:对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权:指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生 活的需要。 收益权:指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋 出租而收取的租金。 处分权:决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产 的所有人才具有财产的处分权。 第二节 房地产市场 一、 房地产市场的概念 狭义概念:房地产商品进行交易活动的地方或场所。 广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转 让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务 活动。 二、 房地产市场的特点: 经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房 屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 。城市房屋流通形式 主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出 让、转让、出租等。 市场的统一性:指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 市场的区域性:此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。 供给的稀缺性:指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。 不完全开发性:由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。 市场的不充分性:由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 房地产市场投机的巨大可能性:房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 三、 房地产市场的分类 (1)房地产一级市场:是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵 向交流，由政府直接控制和垄断经营。 (2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地 产使用者的纵向流通市场。 (3)房地产三级市场:即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地 产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费 市场的重新配置。 四、 本市房地产市场概况: (1)一级市场: 主管部门:本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。 土地规划现状:本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活 配套设施建设等内容。 土地交易形式:本市现行土地交易形式包括哪些，如:招标、拍卖等。 (2)二级市场 现上市量:本市已经注册登记在案的商品房数量。 供求关系状况:商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。 平均价格:本市注册上市商品房价格的平均值。 各档次房产销售概况:将现在售商品房以价格 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 分为低、中、高三 个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。 (3)三级市场 现上市量:本市已经注册登记在案的二手房数量。 平均价格:现在售二手房标价的平均值 供求关系状况:在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。 主流房产销售状况:根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的 销售状况。包括:平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。 第三节 房地产消费 一、 房地产消费的类型: 投资型:房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了 作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、 结构和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型:对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所， 为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型:主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。 二、 房地产消费的特点 普遍性:房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。 多样性:房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。 不可替代与差别性:房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。 连续性与间断性:房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。 消费弹性的差异性:由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。 增长性:一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次:生理上的消费、 安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。 三、 影响房地产消费的因素 (1)经济社会发展及城市化的水平 经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。 (2)城市人口增长及生活水平 城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。 (3)房地产价格水平 与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。 (4)国家政策 国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。 (5)城市产业结构 城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。 (6)消费者对经济发展形势预测 消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。 第二章 建筑学基础知识 第一节 建筑物的分类 一、建筑物的用途分类及特点 1、 民用建筑:供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途 不同，有以下两类: (1)居住建筑:供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。 (2)公共建筑:供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。 2、 工业建筑:供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。 通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、 仓库等。 二、按建筑结构的材料分类 1、 砖木结构:这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如 墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结 构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。 2、砖混结构:建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝 土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多(六层以下) 的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。 3、 钢筋混凝土结构:建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。 梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围 护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。 、 钢结构:建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他4 材料制成。此结构多用于大型工业建筑。 三、按建筑结构承重方式分类 1、承重墙结构 它的传力途径是:屋盖的重量由屋架(或梁柱)承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担;墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 2、框架结构 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接(钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体)连接，从而构成了一个整体刚架(或称框架)。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 3、排架结构 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接(通常为焊接或螺栓连接)，而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 4、其他 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平 荷载(风荷载、地震荷载)的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构 体系。 四、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 1、低层:2层及2层以下 2、多层:2层以上，8层以下 3、中高层:8层以上，16层以下 4、高层:16层以上，24层以下 5、超高层:24层以上 第二节 房屋构造概述 一、建筑材料知识 主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。 1、水泥 (1)常见水泥的种类:硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰 质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种 (2)水泥标号:水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如:325、 425、525、625等。 (3)常用水泥的技术特性 , 凝结时效性:水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆 开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始 产生强度的时间。 , 体积安定性:是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后 产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。 , 水热化性:水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行，不断放出热量 称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿 物组成和细度有关。 , 细度:指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制 作成本越高，并容易受潮失效。 , 标准稠度用水量:指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的 安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。 2、钢筋 (1)建筑钢筋的种类:钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。 按外形可分为:光圆钢筋、带肋钢筋。 按钢种可分为:碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。 按强度可分为:?、?、?、?四个级别。其中?级钢筋为低碳钢钢筋，?、?、?级为低合金钢钢筋。 (2)建筑用钢筋的应用 , ?级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于普 通钢筋混凝土结构中受力较小部位。 , 变形钢筋中?级、?级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是 普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。 , 冷加工钢筋 冷拉钢筋:冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉?级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉?级、?级、?级钢筋均可作为预应力筋使用。 冷拔低碳钢筋:其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。 3、木材 (1)木材的种类:分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。 (2)建筑木材的性能与用途 , 红松:材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主 要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。 , 鱼鳞云杉:又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制 作门窗、模板、地板等。 , 马尾松:材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水 中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。 , 落叶松:材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用 于檩条、地板、木桩等。 , 杉木:纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、 檩条、门窗、脚手杆等。 , 柏木:材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制 作模板及细木装饰等。 , 洋松:分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高 要求的装修;粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求 不高的装修。 (3)木材的类别 为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。 原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工用原木。 杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm以上。 板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者;方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。 4、普通混凝土 (1)普通混凝土概念:其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。 (2)混凝土的性能: , 混凝土的和易性:是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的 构件质量均匀、成型密实的性能。 , 混凝土的强度:抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高 得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。 , 混凝土的耐久性:混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐 久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如 抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。 5、黏土砖 黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000?的高温下煅烧即成砖。 (1)黏土砖的种类: , 标准砖:标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也 用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为:240mm×115 mm×53 mm。每块砖干燥 时约重2.5Kg，吸水后约为3 Kg。 , 空心砖和多孔砖:空心砖的规格为190 mm×190 mm×90 mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 mm×115 mm×90 mm，每立方米约重1400 Kg。 (2)黏土砖的强度:黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度;而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。 (3)黏土砖的吸水率:黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%—10%的范围内。 (4)黏土砖的抗冻性:是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。 (5)黏土砖的外观质量:普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。 二、房屋构造组成部分: 1、房屋构成部分:地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。 (1)地基和基础: 地基:系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。 基础:位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。 (2)墙和柱:承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用;内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。 (3)楼板和地面:楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。 (4)楼梯:是指楼层间垂直交通通道。 (5)屋顶:是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱;同时又起到保温、防水等作用。 (6)门和窗: 门:是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。 窗:其主要作用是通风采光。 一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分;门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。 2、基础 (1)基础的类型 按使用的材料分为:灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。 按埋置深度可分为:浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。 按受力性能可分为:刚性基础和柔性基础。 按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。 条形基础:当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础 , 刚性基础:是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所 用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民 用建筑和墙承重的轻型厂房。 , 柔性基础:用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用 钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚 性基础不能满足要求的情况。 独立基础:当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础;若柱子为预 制时，则采用杯形基础形式。 满堂基础:当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基 要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按 构造又分为伐形基础和箱形基础两种。 , 伐形基础:是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部 传来的荷载较大的情况。 , 箱形基础:当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将 地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室， 具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。 桩基础:当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基 础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传 给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分 为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。 , 钢筋混凝土预制桩:这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然 后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐 久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一 定影响。 , 钢筋混凝土灌注桩:分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。 (2)基础的埋置深度:由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件: , 土层构造的影响:房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较 低、压缩性高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。 , 地下水位的影响:地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增 加则强度降低;当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。 , 冰冻线的影响:冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物基础处在冻 结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起;土层解冻时，基础又下沉， 使房屋处于不稳定状态。 , 相邻建筑物的影响:如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基 础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。 3、 墙体 (1)墙体的分类: 按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。 按其受力情况可分为:承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。 按其使用的材料分为:砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。 对墙面进行装修的墙称为混水墙;墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。 根据其构造又分为:实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成;空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体;复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。 (2)砖墙的厚度 , 砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖 墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为:115mm、(称12墙)178mm、(称18墙) 240mm、(称24墙)365mm、(称37墙)490mm、(称50墙) , 墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。 , 砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚， 保温隔热效果越好。 (3)过梁与圈梁 过梁:其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可分为: , 钢筋混凝土过梁:当洞口较宽(大于1.5M)，上部荷载较大时，宜采用钢筋混 凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240 mm。 , 砖砌过梁:常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。 , 钢筋砖过梁:钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成 能够承受弯矩的加筋砖砌体。 圈梁:为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。 4、 地面与楼板 (1)地面:是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。 , 面层:是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和 化学作用的地面与楼面表层。 , 垫层:在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至 基层。 , 基层:垫层下面的土层就是基层。 地面的种类: , 整体地面:其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地 面、沥青砂浆地面等 , 块料地面:其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结 构层上。常见的块料种类有:陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混 凝土和水磨石预制的板块等。 (2)楼板:是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为:砖楼板、 木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少采用。木楼板自重轻，构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。 钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。 , 现浇钢筋混凝土楼板:其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各 种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工 周期长。按照构造不同又可分为如下三种现浇楼板: 钢筋混凝土现浇楼板:当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2—3米，板厚度约为70—80mm。 钢筋混凝土肋型楼板:也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整体现浇而成。其一般跨度为1.7—2.5m，厚度为60—80 mm。 无梁楼板:其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。 , 预制钢筋混凝土楼板:采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂 或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作 时的劳动条件，加快施工进度;但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。 随着建筑工业化提高，特别是大量采用预应力混凝土工艺，其应用将越来越广 泛按照其构造可分为如下几种: 实心平板:实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。 槽形板:它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭。 空心板:它上下表面平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。按其孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。 5、窗与门 (1)窗的作用与类型 , 窗的作用:主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有 一定的影响。 窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗 地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。 作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利 于冬季防寒。 , 窗的类型:窗的类型很多，按使用的材料可分为:木窗、钢窗、铝合金窗、玻 璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。 按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称 为天窗，在工业建筑中应用较多。 按窗的层数可分为单层窗和双层窗。 按窗的开启方式可分为:固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等 (2)门 , 门的作用和类型: 作用:门是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。 门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。 门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门，1.2—1.8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。 类型:门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。 按用途可分为:普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。 按开启方式分为:平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。 平开门:有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。 弹簧门:是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的门上;双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。 推拉门:门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。 转门:由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采用。 卷帘门:由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。 , 门的构造 平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。 常见的门扇有下列几种: 镶板门扇:是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木版、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5mm空隙。 夹板门扇:它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇构造简单，表面平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐潮湿与日晒。因此，浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用于内门。 拼版门扇:做法与镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变化。拼版门扇多用于工业厂房的大门。 6、楼梯 (1)楼梯的种类:楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜采用。 楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。 按使用性质分为:室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯。 按使用材料分:木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。 按楼梯的布置方式可分为:单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。 , 单跑楼梯:当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。 它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大 的房屋。 , 双跑楼梯:是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而 方向相反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。 , 三跑楼梯:在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高 较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。 , 双分、双合式楼梯:双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两 个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再 合成一个较宽的梯段上至楼层。 (2)楼梯的组成:楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。 , 楼梯段:是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其 宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原则确定。其最 大坡度不宜超过38度，以26—33度较为适宜。 , 休息平台:也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时， 应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平 台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通 行和搬运家具。 , 栏杆、栏板和扶手:栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全 度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的 高度应高出踏步900mm左右。 (3)楼梯的构造 钢筋混凝土楼梯是目前应用最广泛的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。 按施工方法可分为现浇和装配式两种。 现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种。 , 板式楼梯:是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。 , 梁式楼梯:是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步板 传给斜梁，再由斜梁传给平台梁 装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高建筑工业化程度，改善施工条件，加快施工进度。根据预制构件的形式，可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。 , 小型构件装配式楼梯:这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板分别预制， 然后进行装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁，随砌砖随安装， 可不用起重设备。 , 大型构件装配式楼梯:这种楼梯是将预制的楼梯段、平台梁和平台板组成。斜 梁和踏步板可组成一块整体，平台板和平台梁也可组成一块整板，在工地上用 起重设备吊装。 7、屋顶 (1)屋顶的作用和要求:屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是坚固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观。 (2)屋顶的类型:按屋面形式大体可分为四类:平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。 , 平屋顶:屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%—3%。一般是用 现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。 , 坡屋顶:屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。 单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结 构，用瓦材做屋面。 , 曲面屋顶:屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、 钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。 , 多波式折板屋顶:是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm， 折板的波长为2—3M，跨度9—15M，折板的倾角为30度—38度之间。按每个 波的截面形状又有三角形及梯形两种。 第三节 房屋面积计算 一、房屋面积的分类 1、实用面积(净面积):它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。 2、建筑面积(套内建筑面积、轴线面积):包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。 3、公摊面积:是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。 二、计算建筑面积的范围: 1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。 2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。 3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。 4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的(沉降缝为界)建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。 5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。 8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。 9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。 10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积;独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。 14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积;无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。 15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积;没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。 16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面 积;室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。 三、不计算建筑面积的范围 1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。 2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。 3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。 4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。 5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。 7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。 8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。 9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 第四节 中西建筑风格概述 随着改革开放，各种特色的建筑如雨后春笋般在中华大地上耸立起来。从建筑风格上来看，有新颖、豪华的现代建筑风格、独树一帜的中国建筑风格以及西式建筑风格等。 一、中式建筑特点: 1、组群分布，主次分明，富有节奏感。在中轴线上采取横向构图，把重要的建筑物布置在中轴线上，次要的建筑则对称地列于中轴线两侧。结构以“间”为单位，构成单座建筑，再以单座建筑组成庭院，进而以庭院为单位组合成各种形式的组群。 2、讲究色彩的搭配。中国的建筑具有浓郁的地域特色，但不管是什么地方，都很讲究色彩的搭配，如江南水乡的白墙、黑瓦、与山明水秀的自然环境相融合。而北方的建筑物多色彩浓艳，对比强烈，如红墙黄瓦的北京故宫，红色的院墙，金光闪闪的屋顶，配上蔚蓝色的天空作背景，强烈的对比，给人留下深刻的印象。 3、装饰具有多样性:中式建筑物的窗是装饰的重点。窗的形状有方、圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，窗中的格纹及种类更是多得无法统计。如被誉为“古民居博物馆”的安徽黟县西递村中，举目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，将一栋动楼舍装点得古朴典雅。 4、建筑物具有明显的等级规定:一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别。 庑殿式建筑:最高级，只有皇家重要建筑、宫殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翘起。 歇山式建筑:采用四面坡和二面坡的结合，即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三角形，下部仍为斜坡。 攒尖式建筑:平面是圆形或多边形，上为锥形的屋顶。多见于坛、阁、亭、塔之顶。 悬山式建筑:屋面双坡，两侧伸出于山墙之外。有正脊一条和垂脊4条。 硬山式建筑:规格最低，两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面。屋脊同悬山式。 一、 西式建筑风格特点: 1、罗马式建筑:罗马式建筑兴起于公元九世纪至十五世纪，是欧洲基督教堂的主要建筑形式之一。罗马式建筑线条简单明确，造型重厚、敦实，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教会威力的化身。如天津老西开教堂，它的平面呈长十字形，正面和后部耸立高大的塔楼3座。楼座以黄、红花砖砌成，上砌翠绿色圆肚形顶，檐下为半圆形拱窗，色彩对比鲜明。堂内为三通廊式，内墙彩绘壁画，装饰华丽。 2、哥特式建筑:哥特式建筑也是欧洲中世纪的主要建筑风格之一。哥特式建筑与罗马式建筑造型稳重、线条圆浑的风格恰恰相反，它以动式取胜，统贯全身、直刺苍穹的垂直线条，锋利的尖顶是其主要特征，是超凡入胜的宗教情绪的集中表现。如黑龙江哈尔滨市的南岗尼古拉教堂，为哥特式全木结构的建筑，它的外表是两根交叉曲线复杂结合，线条轻快的尖拱形拱门，内部具有庞大的空间，顶上是巨大的苍隆，光线通过彩色玻璃窗射入，变作血红、紫石英和黄玉的华彩，造成一种向上的、天国的神秘幻觉，从而突出上帝的至高无上的权威。 3、复兴时期的建筑:此类建筑是十五世纪至十七世纪流行欧洲的建筑风格。其造型上排斥象征神权至上的哥特式建筑风格，以人体美的对称、和谐为其意表。如矗立在上海外滩的浦东发展银行大楼，大理石外墙，古典式圆柱、半圆形拱穹，以拱穹为中心的对称的建筑形式，显示出庄重、华贵、典雅的审美趣味。建筑物的内顶及回音壁上有展示宗教故事的作品，表现了文艺复兴时期所提倡的人文主义思想。 4、巴洛克式建筑:巴洛克式建筑，着意追求在建筑空间组合中产生复杂变化的效果。如上海和平饭店，就具有巴洛克式建筑风格。它圆形屋顶，柱子很多，在不同的光线下产生各种明暗变幻。色彩运用也十分大胆，以红色和白色为主调。更值得注意的是窗子，不仅式样多，而且呈现波浪式曲线，使整个建筑物充满了活力。 5、西式现代建筑:以新型的高层摩天大厦为代表。这些高楼大厦以钢筋混凝土、钢材、玻璃、塑料、预制构件为材料，采取与基本结构体系无关的建筑物内部空间 分割法，强调材料本身的质感和比例的美。如深圳的国际贸易大楼，它高160米，有53层楼面。外形线条简洁、明快、挺拔流畅，象征着这座新型城市的开拓精神。大厦设有观光电梯，即使是在乘坐电梯的片刻也能欣赏到室外风光。 6、庭院式建筑:是指运用几何图形，把古代传统的建筑艺术与现代化的最新技术巧妙地融合在一起，建造成各种自成体系、独具风格的庭院式建筑物。如北京香山饭店是庭院式建筑物的代表。这座拥有325房间的大饭店，因山就势，由5座式样不同的斜顶楼群构成，最低的一层楼高，最高的只有4层。屋顶采用中国式的歇山式顶、悬山式顶、硬山式顶、墙面上的窗子仿照中国江南的花窗、漏窗建造。灰瓦白墙，色彩淡雅别致，多走廊，拥有精巧的庭园，充满了江南书卷气息。它的内部设施却很现代化，如溢香厅，上用透明玻璃顶，充分运用电脑、空调、光感应等新技术。走进饭店，江南秀气扑面而来;踏入房间，又能得到最现代化的享受。 二、 中西合璧 把西式建筑风格和中式建筑风格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西区的龙柏饭店就是典型。它的外形运用参差不齐的几何图形组成。主楼周围是一片绿色的大草坪，上面有数只白色的躺椅，供旅客休憩。主楼旁还建有水池、静中有动，生机盎然。大楼的北侧，有一幽静小道通向“小村”。在“小村”中，有许多栋小巧别致的日本式乡村别墅，充满了东方情调。 第三章 房地产交易 第一节 房地产价格 一、房地产价格的种类: 进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。 1、市场价格、理论价格、评估价格 A市场价格 房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。 市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。 B理论价格 房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价 格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。 C评估价格 房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。 评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。 2、土地价格、建筑物价格、房地价格 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种:土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。 A土地价格 土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格;如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。 同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种:(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费;(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整;(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整;(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。 ,建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。 ,房地产价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产来说: 房地价格,土地价格，建筑物价格 土地价格,房地价格,建筑物价格 建筑物价格,房地价格,土地价格 3、总价格、单位价格、楼面地价 这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。 ,总价格 房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房 ,地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m的土地价格，一套面积 ,,为200m的高级公寓的价格，或一片,km的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。 ,单位价格 房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格;对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格;对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。 认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地总价格的关系为: 土地单位价格,土地总价格?土地总面积 由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价(10.764平方英尺合1平方米)，台湾采用每坪地价(大约0.303坪和1平方米)。 ,楼面地价 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为: 楼面地价,土地总价格?建筑总面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即: 楼面地价,土地单价?容积率 弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。。 房地产的招标价格，是指采用招标方式交易(或出让)房地产的成交价格。 C协议价格 房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。 第二节 房地产价格的影响因素 房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些 因素交互影响汇聚而成的。 影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见，现将影响房地产价格的因素分为如下10类:供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是，许多影响因素之间并不是完全独立的，但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的，虽然实际生活中不可能不变。 一、供求状况 供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升;需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌;供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型: A全国房地产总的供求状况 B本地区房地产总的供求状况 C全国本类房地产总的供求状况 D本地区本类房地产总的供求状况 由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。 二、自身条件 房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下: 1、位置 各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。 房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。 房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升;相反，则价格会下跌。 2、地质 不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价 的影响较大。地价与地质条件成正相关;地质条件好，地价就高;反之，地址条件差，地价则低。 3、地形地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高;土地高低不平，地价较低;在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。 4、土地面积 同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。 5、土地形状 土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关:土地形状规则，地价就高;土地形状不规则，地价就低。 6、日照 日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征:一方面与日照成正相关;另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格(尤其是住宅)，必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。 7、通风、风向、风力 一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。 8、气温、湿度、降水量 这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外;反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。 9、天然周期性灾害 凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水 路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。 10、建筑物外观 建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高;反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。 11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等 三、环境因素 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有: 1、声觉环境 噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。 2、大气环境 房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。 3、水文环境 地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响 4、视觉环境 房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响 5、卫生环境 清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响 四、人口因素 房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。 1、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。 2、人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。 3、家庭规模 是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。 五、经济因素 影响房地产价格的经济因素主要有:经济发展状况，储蓄，消费，投资水平， 财政收支以及金融状况，物价(特别是建筑材料价格)，建筑人工费，利息率，居 民收入，房地产投资。 1、经济发展 经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。 2、物价 房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将 随之变动;如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变 动的百分比，而两者的动向也应一致。 就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑 材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。 从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国 民收人的增长率。 3、居民收入 通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房 地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低 等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的 价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产 价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资(尤其是投 机)，则必然会引起房地产价格变动。 六、社会因素 1、政治安定状况 政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的 冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、 置业的信心，造成房地产价格低落。 2、社会治安程度 社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产 所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏 保障，因此造成房地产价格低落。 3、房地产投机 房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在 不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。 一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况: , 引起房地产价格上涨; , 引起房地产价格下跌; , 起着稳定房地产价格的作用。 当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者 纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当 情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地 产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房 地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛 出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房 地产需求增加;而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供 给，从而平抑房地产价格。 4、 城市化 一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断 增加，带动城市房地产价格上涨。 七、行政因素 影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。 1、土地制度 土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。 2、住房制度 住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。 3、房地产价格政策 房地产价格政策，有两类:一类是高价格政策;一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格;低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。 4、特殊政策 在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。 具体表现为下列两个方面:(1)就某一块土地而言，它会降低地价。(2)从总 体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。 6、税收政策 直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造 成房地产价格低落。 7、交通管制 某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。 八、心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个:(1)购买或出售心态;(2)欣赏趣味(个人偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理;(5)讲究门牌号码，楼层数字或土地号数;(6)讲究风水;(7)价值观的变化。 九、国际因素 国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个 1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。 2、军事冲突情况。 一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威 胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。 3、政治对立状况。 如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、 终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。 4、国际竞争状况 这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格 一般较低落。 十、其它因素 影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如:有时房地 产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。 第三节 挑选房产应考虑的问题 一、价格 购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来 取决买与不买。目前对商品房的普遍感觉是价格太高，这两方面的情况一是相对于商品房的价值而言，有的价格背离了价值。另一种情况是商品房的价格相对人们的收入太高，从整体上看， 我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。因此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题，即其经济承受能力问题。虽然买楼时普遍进行公积金、银行按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的，没有一定的经济实力作后盾，普通的消费者是不敢问津的。一般来说，高收入者 ，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、微利房感兴趣。 二、面积 购买商品房时，面积是一个复杂而又敏感的问题。面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。目前，购房者经常接触到的是建筑面积和使用面积两种指标。 1、建筑面积。指各建筑物每层外墙线(或墙外柱子外缘线)的水平投影面积。 在房地产销售、出租以及房地产产权登记时作为计量标准。 2、使用面积。指建筑内各类可以有效使用空间的净面积。 3、面积标准。任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基 本的面积要求，若面积太小，则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功 能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费，对于购买某一种明确户型的购 房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经济的。 购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时， 一定要在对使用功能分析的基础上进行经济分析，基本方法是: 1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积 变小而导致的效用使用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比 例。 2、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加数，应大于支付的费用， 否则该功能面积不宜扩大。 三、地段: 开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地 段为一般档次，很多人在购房时，只要经济条件 许可 商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可 ，总是率先选择市中心住 宅。 一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交 通便捷。 三、 交通 评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。 最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为15至30分钟。住房当然离上班地点越近越好，如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不远的将来将会得到缓解。因工作需要经常出差的人员，最好考虑住房与火车站、公共汽车站和码头有方便的联系。 四、 房型 随着生活水平的提高，购房时应不再单纯地考虑住得下的问题，而要求住得好，住得舒服。四明结构，食寝分离，居寝分离，功能分区明确，空间布局合理，采光、通风、私密性的房型 ，将成为购楼时选择的目标。 功能要求。凡成套单元住宅，必须具备如下的功能空间:卧室(居室)、厅、(起居室外、过门、门厅、餐厅)厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台(二层以上)。各类功能空间即有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳的使用效果的面积指标。 现代住宅的户型特点:住宅户型设计受制于功能化要求，建筑结构、进深(跨度)及各单元的户型比(各户型的数目比例)。 现代住宅户型设计发生一些变化: 1)户型逐步扩大 2)强调厅的重要性，扩大厅的使用面积，变暗厅为明厅，减少厅的内部交通 3)适当增加厨房、卫生间的使用面积，完善内部功能，提高舒服性 4)居室外的面积不求大，要求面积指标适当，大小卧室外比例合适，严格区分 主卧、次卧 5)高级住宅增加了卫生间的数目，在主卧设置卫生间，别墅基本上每层都有有 卫生间。 五、 朝向与楼层: 住宅位置已经固定，不存在质量问题的情况下，房子用着是否舒服，将取决于以下因素: 1 、朝向:任何一个购房者在选取房过程中，都有会注意到的到所购住宅的朝向问题，住宅朝向直接影响人的生活。 良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。 传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外，还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。 1、 层次:选择层次要考虑以下几个因素: 1) 遮挡及采光情况 2) 生活的便利程度 3) 环境要求 4) 家庭人口年龄构成及健康情况 5) 住宅楼的总层数 一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上，2/3以下为较好的层次，此外对层次的选择还与购房者对数字的偏听偏好有关。 六、 采光、通风与层高 采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户直接向外开设，后者是指 采光窗户朝向封闭式的走廊(一般为外廊)有的虽称直接采光，但厨房、厅、 卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。 选购住宅时，其主要房间朝向阳面，采光良好的住宅可以节约能源，使人心情 舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期生活在昏暗之中，依靠 人工照明，对人的身心健康都不利。 住宅的通风要满足对空气流动的基本要求，开启门窗时保证室内外空气顺利流 动，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两 个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南，南与西等，只占 据一个朝向时通风效果要差一些，通风的另一个要求是能迅速排除房间内部的 异味，包括利用门窗、通风井，开井及机械装置通风。 适当提高层高，对使用者都有利，特别是大空间的层高及净空高度一定要保证。降低层高，就等于压缩了生活空间，对使用人的心理感受、家俱布置都有不利影响。 七、 居住环境 居住环境的舒适程度往往是衡量住宅单词的最重要的因素，也决定着商品住宅 升值潜力的大小。住房周围的环境包括居住环境和生活环境两大类。住房最好 不要选在工厂特别是污染严重的工厂附近，工厂及其噪声，排出的废气、废水 将严重污染居住环境质量;也不要在城市干道或过境旁，更不宜在飞机的航线 之下，来往车辆或飞机的噪声，会干扰正常的休息睡眠。生活环境是指住房周 围是否有商业网点，是否有幼儿园、学校，是否有医院诊所、邮电通讯、文化 娱乐等公共设施。 八、 建筑质量 在选购商品房过程中，最难以把握的就是质量问题;在日后使用过程中，使人 感到烦恼最多的也是质量问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工和使用。 房屋质量好坏主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理及质量监督几个方 面。凡建成后未取得《质检合格证书》的建筑，不得交付使用。因此，一栋建 成的商品住宅楼是否有《质检合格证书》，也是其质量好坏的一个标志。购房者 应认真查看《质检合格证书》，并查清该证是否是所购住宅的合格证，发放单位 是否为有权发证的质检部门，内容中是否有特殊说明。在此过程中若有疑问应 及时向有关专业主管部门进行咨询并寻求指导。 九、 物业管理状况 安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业管理，只能是有居而不安。 所谓安居，关键不仅在于物业硬件的有无，而在于营造、保持和提高整洁、文 明、高雅、安全、方便、舒适的软环境。这一切只有专业化、 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的物业管理 才能提供。主要从该小区的治安状况、清洁状况、收费水平等方面了解住宅小 区的物业管理状况，因这三点是物业管理中最基本的内容，它体现着物业管理 的水平。 十、 其它考虑因素 除以上应考虑因素外，在选房过程中还应考虑到其余众多因素，如 地区升值潜力、社会治安、文化环境、亲情因素等。 第四节 各类房地产的特点比较: 一、房地产按使用性质分类: 1、住宅 , 民宅 , 公寓 , 花园别墅 2、公房 3、商铺 4、厂房、仓库 二、各类房地产特点比较: 分别从销售方式特点、单位面积、坐落地域特点、设施特点及需求客户特点等几方 面进行比较阐述。 1、 公寓房(包括普通公寓住宅、酒店服务公寓) 销售方式:出售(主要)、租赁 面积特点:100—200平方米 坐落区域:城市居住聚集区。环境较为安宁、生活设施齐全、方便。 设施要求:民用水、电、煤气、电话。 客户来源特点:主要为本市常住居民。 2、 办公房: 销售方式:租赁(为主)、出售 面积特点:面积幅度较大，一般从几百平米到上千平米。 坐落区域:金融区。交通便利、具有大量停车位。 设施:电、水、多条电话线路，商务服务。 需求特点:本地具有法人资格的公司、外地公司办事处。 3、 花园别墅: 销售方式:出售(为主)、租赁 面积:250—450平米 坐落区域:市郊结合部，交通便利、无环境污染。 设施:煤气、水、电、电话、花园等。 楼层:1—2层 需求特点:外籍、外地商人及本国富有的人 4、商铺: 销售方式:租赁(为主)、出售 面积特点:形式多样，幅度很大。独立铺面面积一般在一百平米左右，大型购 物中心面积约为几万平米不等。 存在形式:独立门面店铺、商场购物中心 坐落区域:商业氛围较浓，人员流动量大，交通便利，同行少、消费层次与商 品较为符合。 设施:水、电、电话。 面对客户:本地、外地的商品零售商。 物业特点:橱窗大、门面宽、进深小。 5、 厂房、仓库: 销售方式:租赁、出售 面积特点:一般面积很大，从几千到上万平米 物业特点:交通便利(靠近码头、高速路)、大型车辆出入方便、顶高、防潮、 价格便宜。 设施:水、电、电话等。 客户需求特点:加工工厂主、超市、娱乐经营商。 第五节 房地产交易 一、房产信息来源: 1、媒体广告 2、开发商或代理商的宣传品 3、售楼书 4、现场广告牌 5、场样板间 6、地产交易会 7、接与营销人员的交流 购房者在对广告、售楼书等书面材料有所了解，初步确定欲购买的 房屋后，还要向开发商或代理商的售楼人员进行直接咨询，从中了 解购买房屋的各方面的具体情况，包括入住者的手续，购房款之外 的其他费用，房屋保险公司、价款支付方式、合同公证情况等。 二、对客户进行购买力的分析 1、估算家庭可动用的资金 购房者要对自己到底可以拿出多少钱来买房有一个大致的估计，做 到心里有数。购房者首先要计算一下自己家庭的平均月收入，包括 每一个家庭成员的薪金所得，利息收入和各种货币补贴等，再计算 家庭的日常开支，包括家庭成员的饮食、穿着、交通、文化娱乐以 及教育费用等方面的开支;然后还要留下一笔用于医疗、保险、预 防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开 支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，加上家庭以前的 积累存款，就可以估算出自己的购房能力。 2、了解房屋价格中的地价 土地的价格是商品房价格构成中的重要组成部分，据有关资料统 计，目前我国城镇商品房价格构成中，土地费用占20%-----30%左 右。在城市中，一般处于市中心的地段或交通方便的景点、开发区、 商务中心、文化中心等处的地价相对较高，城市的房地产管理部门 公布的基础地价、标定地价以及处于不同地区的同一类型的商品房 价格上的差别了解有关地价的资料。 3、考虑欲购房屋的面积 购房者要根据自己的家庭人口数量和住房需要，来考虑欲购房屋的 面积。房屋面积的大小直接关系到房屋的售价。房屋面积多一平方 米，购房者就可能要多付几千元，甚至上万元。购房者在买房时， 要了解一座建筑物的有效面积系数(即“得房率”)，所谓有效面积 系数是指建筑物内可使用面积与总建筑物面积的比例，有效面积系 数越大，可使用面积就越大。一般情况下，多层的砖混结构住宅楼 的有效面积系数为0.7---0.8;而高层住宅楼的有效面积系数在 0.7---0.75左右,低的只有0.65 。由于购房者都是根据建筑面积 付款的，因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱， 买到的房子的使用面积的多少可能差别很大。 4、调查有关物业管理的各项支出 目前新建的住宅小区都实施了物业管理服务，物业管理服务收费的 项目包括:公共设施和设备日常运行、维修及保养费、绿化管理费、 清洁卫生费、保安费、管理和服务人员的工资及福利费、物业管理 公司固定资产折旧费等。购买者一旦购买了房屋就要支出物业管理 的费用，这笔开支一年中少则数百元，多则数几千元。 5、衡量家庭偿还贷款的能力 为了增强普通收入者的购房能力，国家将大力推行购房贷款业务， 以解决购买力与现实住房需求的矛盾。购房者利用银行贷款购房 时，要考虑银行贷款利率的高低，银行可借贷金额，首期付款金额， 分期付款的期限，每月付款等因素。 6、确定购房及抵押贷款时的税费支出 购买房产时购房者要按照国家有关规定交纳一定的税费，包括房产 税、契税、印花税、土地使用税和一些行政性收费等。按照国家税 收规定，房产税的税率为房产值的1.2%;契税的税率为房屋成交 价的3%;印花税为合同售价的1‰;大中城市的土地使用税为每平 方米0.4元至10元;各地区有关房地产的行政性收费项目各不相 同,收费额也不一样。 7、准备必要的咨询服务费用 由于购买房产涉及到多方面的专业知识，购买房屋的程序、手续比 较复杂繁琐，为了使自己的合法利益受到保护，购房者应树立“在 专家指导下购房”的观念，把必要的咨询服务费、律师费等列入自 己的购房预算之中，花这笔钱可以接受专家提供的专业服务，聘请 律师可以给自己把关，避免以后可能出现的巨额经济损失，还是很 值得的。 第六节 房产相关税费制度 一、税费基本知识 税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地 征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的 重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。 税收具有下列显著特征: , 强制性。国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳 税义务。否则，就要受到法律制裁。 , 无偿性。国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。 , 固定性。国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。 税率是指纳税额与征税对象数额之间的比例，它是计算应纳税额的尺度，我国现行税法的税率有比例税率、累进税率和定额税率三种。 二、税种与标准 契税 日期认定: 一、契税政策从 2010 年 1 月 1 日 --2010 年 12 月 31 日止。 商品房以合同备案日期为准; 二手房以登记受理日期为准。如下: 1 90 平方以下普通住房:契税 2 , 2 90 平方, 144 平方普通住房:契税 3 , 3 144 平方以上高档住房:契税: 5.5 , 二、出售普通住房的营业税、个税交纳方式: 日期认定:与之前执行的依据时间一样) 商品房以契税完税日期或证载时间为准; 二手房以房改房契约或证载时间为准。 1 未满五年的营业税:差额的 35.55% 或全额的 7.55% 个 税:差额的 30% 或全额的 2% 2 满五年的营业税:无;个税(不是唯一一套住房的总额的 3% 或差额的 40% 个税 印花税 印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的 应税征收的一种税。 印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。 印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证， 具体包括以下几项: A购销、加工承揽、建设工程勘探设计、建筑安装工程承包、财产租赁、货物 运输、包储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证。 B产权转移所有 C营业帐簿 D权利、许可证照 E经财政部确定征税的其他凭证 印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。 A对一些载有金额的凭证，采用比例水利。税率共分五个档次:分别为所载金 额的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。 B对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理 的凭证，每件缴纳一定数额的税款。 房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。 土地增值税 土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。 作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税;只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税;居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 土地增值税的征收实行四级超额累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200% 土地使用税 土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。 土地使用税在批准建制的城市和县人民政府所在地的城镇开征，在这些行政区域国有土地的使用单位和个人，都是土地使用税的纳税人。 土地使用税以纳税人所使用的土地面积为计税依据。 土地使用税实行定额税率(即固定税额)，国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。 A大城市(指50万以上至100万人口)每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。 B中等城市(指20万以上至50万人口)每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。 C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。 D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。 房产税 房产税是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税。 房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的， 或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，除 房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税的义务纳税人。 房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由 省市自治区、直辖市人民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计 税依据，税率为12%。 营业税 凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业 税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体 育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按 其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不 动产税率为5%。 第七节 购房贷款 一、购房贷款形式 (一)按揭 按揭即个人住房商业性贷款。它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者(开发商)和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。 1、按揭的前提条件是:购房者必须将购入的房屋作抵押，房地产开发商必须回购 担保。 2、按揭中的三方关系是通过三份不同的合同协议确定的，如图所示: (合作协议) (购房合同)银行 房地产商 购房者 支付房价款 建房出售 (借贷合同) 住房储蓄存款和分期还款 3、申办个人购房抵押贷款应具备的条件。(1)借款人必须是具有独立民事行为能 力的个人。(2)购房者持有居住地合法的身份证明。(3)与开发商签订了购房 协议，并已支付首期购房款。(4)同意以所购房产作抵押。(5)具备令贷款银 行满意的财务状况。 4、购房贷款的额度、期限与利率。银行根据借款者的资信程度、收入状况、申请 借款金额等确定额度，额度即按揭率，最高为七成，期限最长为二十年。期限 越长，利率越高。(1)可贷额度=家庭月收入总额*(40%-50%)*12个月*贷款 年数。(2)可贷款额度即根据借款人的收入情况测算的贷款还款能力。(3)按 揭贷款最高限额为40万元，同时不超过所购房产合同价格的70%。(4)房产开 发商与银行订有《商品房销售贷款合作协议》，银行将根据协议条款规定的贷款 成数和年限，结合借款人的还款能力计算可贷额度。 5、按揭贷款手续流程及相关费用。 (二)职工住房公积金贷款 1、申办公积金贷款应具备的条件:凡按照上海市住房公积金制度正常交存公积金 的企事业单位在职员工(包括外资、合资企业的中方员工)，凭本人和同户亲 属的公积金交存证明，可以向银行提出办理职工购房贷款的申请。 2、公积金贷款的额度、期限与利息:(1)可贷额度=每月家庭公积金汇缴总额?12% ×35%×12个月*贷款年数。贷款最高额度为15万元，同时不得超过所购房产 合同价格的70%。(2)公积金贷款最长期限为15年。(3)公积金贷款的利率 比商业性贷款利率低。 3、积金贷款手续流程及相关费用。 房地产专业知识 1、 房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之 间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、 地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地 产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、 房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附 带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。 4、 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维 修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋 建筑的活动。 6、 土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、 土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有) 和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家 所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基 地和自留地、自留山，属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩 涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒 地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。 因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 8、 集体土地 是指农村集体所有的土地。 9、 征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 10、 土地的使用年限是如何确定的, 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按 国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、 体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年。 、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办, 11 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限 制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于 国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间 为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满 后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续 使用该土地。 12、 合作建房 是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产 开发形式。 13、 土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、 使用、收益和处分的权能。 14、 土地使用权的出让 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用 者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 15、 土地使用权转让 是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行 为。 16、 土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划 拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可 进行转让、出租和抵押。 17、 什么是地籍,什么是产籍, 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、 社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等 内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料， 经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 18、 生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 19、 熟地 指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 20、 宗地 是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 21、 宗地图 是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗 地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 22、 楼花 一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业)，另一说法即指未正式交付之 前的商品房。 23、 期房 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可 证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房 时应签商品房预售合同。 24、 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的 大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产 权证。 25、 毛坯房 26、 成品房 是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 27、 商品房 是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。 28、 空置商品房，存量房 29、 二手房 通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及 单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。 30、 经济适用房 根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面 向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则; 布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根 据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。 31、 个人住房基金 有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的 基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到(主要指公积金);另一部分 则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。 32、 住房补贴 住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、 购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住 房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是:坚 持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均 工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。 33、 房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权 四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 34、 房屋的占有权;房屋的使用权;房屋的收益权;房屋的处分权 35、 房地产交易形式 房地产市场的房地产交易形式主要有两种:地产交易形式与房产交易形式。 36、 住宅的“全部产权” 是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于 全部产权。 37、 住宅的“部分产权” 是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购 房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房 的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。 38、 建筑物 是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 39、 构筑物 是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、 水井、道路、桥梁等。 40、 商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 41、 砖混结构 主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。 42、 砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。 43、 钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。 44、 住宅的开间 就是住宅的宽度。 45、 住宅的进深 就是指住宅的实际长度。 46、 住宅的层高 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 47、 住宅的净高 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 48、 居住小区总用地 是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地 的总和。 49、 住宅总用地 指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。 50、 公建总用地 指小区内部公共建筑占地面积的总和。 51、 房屋的基底面积 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 52、 道路、广场用地 指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停 车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。 53、 庭院、绿化面积 指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、 水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。 54、 人均总占地面积(平均米/人) 人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。 55、 人均住宅用地面积(平方米/人) 人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。 56、 总建筑面积(平方米) 指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。 57、 住宅的建筑面积 亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表 示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面 积。 58、 结构面积 是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。 59、 使用面积 是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。 60、 公用面积 是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、 电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。 61、 套内建筑面积 房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单 元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 62、 套内墙体面积 是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之 间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平 投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙 体面积。 63、 公用建筑面积 各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套(单元)以外为各户共同使 用，不可分割的建筑面积。 64、 公用建筑面积的分摊原则是什么, 如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议， 按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。 65、 哪些公用面积应分摊, 应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、 通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防 控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的 楼梯间、电梯机房、水箱间等。 66、 哪些公用面积不能分摊, 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共 开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层; 为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。 67、 阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的 阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面 积。 68、 套内使用面积 指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走 道、阳台、壁柜等净面积的总和。 69、 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 70、 建筑密度 即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 71、 绿地率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 72、 绿化率 是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。 73、 得房率 指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。 74、 外销房 是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报 政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用 房及其它建筑物。 75、 内销房 是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成 后用于在国内范围(目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾)出售的住宅、商业 用房及其它建筑物。 76、 住宅组团 77、阁楼 是指位于房屋坡屋顶下部的房间。 78、假层 是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房 间利用部分屋架空间构成的非正式层。 106、普通住宅 107、公寓 108、纯办公楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。 109、商场 是指规划为对外公开进行经营的建筑物。 110、综合楼 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。 111、商住住宅 是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字 楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。 112、别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。 113、TOWNHOUSE(联排别墅) 正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。 114、跃层式商品房 是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。 115、复式商品房 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。 116、错层式住宅 是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。 117、SHOPPING MALL 直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征:开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气;开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。 121、定金 只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。 122、订金 123、共有房产 共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。 124、《商品房预售许可证》 《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。 125、契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。(交易手续费经济适用房减半) 126、公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。 128、购买房地产的条件 成年人提供身份证明:未成年人提供户口簿及监护人证明书。 129、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》, 未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。 130、申办产权需具备哪些资料, 审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。 132、房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。 133、房地产登记 即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。 134、房地产登记的种类有哪些, 房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 135、什么情形属于房地产变更登记, 下列情形属于房地产变更登记: (1) 地产使用用途改变; (2) 权利人姓名或名称发生变化的; (3) 房地产座落名称或房地产名称发生变化的; (4) 建筑物、附着物倒塌、拆除。 136、房地产登记是以什么单位进行登记的, 房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。 139、房屋期权转让 房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。 140、房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 141、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让, 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 142、房地产抵押 指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(或押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。 143、申请抵押登记应提交什么资料, (1)《房地产抵押登记申请书》; (2)委托书; (3)房地产证; (4)夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明; (5)商品房买卖合同和个人住房借款合同。 144、已抵押的房地产能否转让, 根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 145、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记, 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。 147、贷款期如遇利息调整，如何处理,贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算, 详细情况咨询相关银行工作人员 149、房屋租赁 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 150、银行按揭 按揭是英语“Mongase”(抵押)一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。 151、加按揭 即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。 152、转按揭 转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 153、个人住房按揭需提交哪些资料, 购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(若客户为未婚则提供户口所在地 街办计生委出具的未婚证明原件);购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明(若干个体户则提供营业执照及税票);购房人已首付购房款收据原件及复印件;已与开发公司签订的购房合同;在开户行开户的活期存折;贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。 154、办理按揭贷款应交哪些费用, 保险费、公证费、抵押登记费。 155、等额本金还款法 等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。。 158、个人住房担保贷款, 中国人民银行于1997年4月颁布了《个人住房担保贷款管理办法》(该办法在1998年5月进行了修改)。按照该办法的定义，个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款;借款人到期不能偿还还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或要求保证的承担连带偿还本息责任。 159、住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。 160、公积金贷款 公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买(含建造、大修)自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。 161、申请住房公积金贷款的条件 凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。 162、公积金贷款的办理程序 借款人填写《早班审核书》，并提交相关资料;资料报送住房资金管理中心受理、审核。 163、办理公积金贷款应提供哪些资料, 身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。 164、组合贷款 组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。 165、住房抵押贷款 所谓抵押贷款就是抵押人(购房者)向抵押权人(银行)以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。 166、商品房验收合格 。 167、商品房综合验收合格 指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。 168、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用, 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 169、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件, 房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 170、物业的竣工验收 是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。 171、何为“预售面积”和“竣工面积”, 预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。 172、物业管理 泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 173、入伙 指业主领取钥匙，接房入住。 174、业主委员会 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 177、违法建筑 是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。 178、空鼓 局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。 180、LOGO 即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。 181、商品房预售须符合哪些条件, (1) 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2) 有建设工程规划许可证; (3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以 上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证 明。 182、哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同, (1) 房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋; (2) 建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符; (3) 建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。 183、预售房转让 是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。 184、业主 是物业的所有人或物业的使用人。 185、房地产中介 是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。 186、地基和基础 建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。 187、墙体 是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。 188、建筑用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 190、建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 191、建筑间距 指建筑平面外轮廓线之间的距离。 192、停车场 指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。 193、智能住宅 是将住宅内各种电气设施纳入计算机网络系统进行综合管理，使其具有高效率的服务功能，可提供安全、便利、舒适的住宅环境。 194、房地产市场调研 是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。 195、单个楼盘的市场调查通常包括哪几项, (1) 产品分析 (2) 价格组合 (3) 广告策略 (4) 销售执行 196、如何填写楼盘市调详表, (1)产品:A、地段 B、公司组成 C、基本参数 D、建筑类别 E、面积与户型 F、建材装潢?公用设施 G、施工进度?交房日期 (2)价格:A、单价 B、总价 C、付款方式 (3)广告:A、接待中心 B、广告媒体 C、数量强制 D、主要诉求 E、来电来人 (4)销售:A、销售率 B、客源分析 (5)总结:A、成功点 B、失败点 C、建议 197、商品房销售面积 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 198、分摊公用建筑面积的计算方法 分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑的面积,套内建筑面积之和,不应分摊的建筑面积 199、“五证”包括什么, 商品房“五证”包括:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。 200、“二书” 是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。 【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积 增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。