重庆房地产市场分析

重庆市房地产市场分析-----以金科集团为例 作者：重庆工商大学2008级工商管理一班 蹇顺 指导教师：陈丽新 摘要：房地产作为一种特殊的商品，是人们生活中不可或缺的一部分，它与人们的日常生活息息相关。本文以金科集团为例，分析重庆市房地产市场的销售现状以及对此提出一些建议。 关键词：金科；房地产；市场分析；建议 一、重庆房地产市场环境分析 1.社会环境分析 重庆是西南地区的交通枢纽，其独特的两江环绕的地理布局、以及组团式的分布格局，重庆作为中国最年轻的直辖市，西部大开发的中心，人口拥有3000万以上，这些都为重庆市房地产市场的快速发展奠定了坚实的基础。 2.经济环境分析 重庆作为西南地区的经济中心，GDP的快速增长，居民人均收入的提高使得房地产业成为重庆的支柱产业。同时，产业结构的优化，特别是第三产业的快速发展，使得重庆房地产市场更加蒸蒸日上。 3.政治环境分析 重庆地区政府税收中很大程度上依赖于房地产业，政府在房地产发展中充当了“保姆”的作用。最近的农转非在一定程度上带动了重庆房地产业的发展，政府的相关政策对房地产业来说也是十分有利的。 二、金科集团简介 金科集团成立于1998年，历经13年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以五星级酒店、园林、门窗及物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，总资产300亿元。在北京、重庆、湖南、苏州、无锡、江阴、成都等10多个城市和地区进行房地产开发。 金科素以产品创新著称，获得国家知识产权局授予的 “原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。拥有“花园洋房之父”、“中国民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的业界美誉。 三、金科集团的SOWT分析 1.优势 金科集团是一个新兴的房地产企业，其领先的技术，良好的企业文化等使其在房地产企业中十分有竞争力。相比与重庆其他房地产商，金科集团的优势主要体现在其在资本市场的表现，它是国内第一家欲借壳上市的大型地产企业，其掌门人黄红云或将成为本地地产民企上市第一人。金科的借壳上市使得金科集团能在资本市场上能够更好的融资，这使得金科集团在资产的流动性商占得先机。 此外，与其他房地产企业相比，金科集团立足于较高收入者人群，其独具匠心的设计，通过新颖的设计和良好的服务来与其他强敌竞争。金科集团一贯秉承的差异化战略使其在2009年在重庆的市场占有率为13%，跻身重庆房地产业前3位。 2.劣势 金科集团成立于1998年，竞争对手龙湖地产成立于1994年，而华宇集团更是成立于1989年，相对于龙湖地产和华宇集团的最大劣势在于其历史不够深厚，金科尽管最近几年取得了令人瞩目的成长，但是对于许多人来说还是比较陌生的，对他们来说，龙湖和华宇似乎更加熟悉，而购买房产时也会优先选择，金科在知名度上占有劣势。 其次，金科集团一贯秉承的差异化战略，使其在人才方面要求相对较高，其高昂的研发费用往往会是其他企业的一倍甚至数倍以上，这使得金科的研发成本往往比较高。其立足于中高档消费者的营销策略也使得其消费人群远远不及其他竞争者，虽然在近年来金科也有涉及中低档楼盘，但那只是昙花一现，所以在这方面也使得很大一部分消费者对金科望而却步，一定程度上打击了消费者对金科地产的购买热情。 3.机会 金科集团素以产品创新著称，获得国家知识产权局授予的 “原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”三项专利。金科若想在重庆乃至全国获得更大份额，就必须把创新进行到底，走差异化的战略。另外，金科自成立来到2010年，社会总捐赠额才不到1亿元，这远远不及其他知名房地产集团。金科还应当积极的塑造其企业形象，加大对公益事业的投入力度，争取在知名度和社会形象上赶超“前辈”。 同时，重庆作为中国最年轻的直辖市，西部发开发的中心。经济的快速发展，人均消费水平的提高，使得人们追求生活质量的目的越来越明显。金科地产立足于中高档地产，这很大程度上顺应了时代发展的潮流，这些机遇对金科的发展是不言而喻的。 4.威胁 随着2009年全球经济的复苏，我国的房价上涨剧烈，各大一线城市如北京、上海、杭州、重庆的市场需求已经越来越少，房市出现了虚高。一线城市的房市利润空间逐渐缩小，而且开发商还要面临“泡沫”破灭的风险。所以各大房地产商纷纷转战二三线城市，给地方房地产商带来了巨大的威胁。金科的主要在重庆的二三线城市进行房地产开发，所以现在金科集团不但要和本地的开发商进行竞争，还要和万科、保利、招商全国大型的房地产企业博弈，龙湖2008年抢了华宇集团重庆房地产市场老大头衔后,继续着其快速发展.2009年龙湖的销售规模空前提升，仅在重庆就实现销售52亿元（据联机备案数据1—11月），继续领跑于重庆楼市。本土其他房地产业也发展迅速，协信控股和晋榆地产等企业在重庆房产市场上也表现不俗，重庆本土房地产企业也呈现着百花争艳的景象。此外，许多外地房地产商也想在重庆房地产业有自己的一席之地。这无疑加大了行业的竞争压力，给金科集团带来了巨大的威胁。 四、金科集团的市场分析 1.房地产市场销售现状 房地产销售稳中有升。自2010年来，重庆房产价格持续上涨，以9%的涨幅居西部之首。而在2010年，重庆的GDP增长已接近13%，因此，重庆的房地产业基本上是与经济发展水平相适应的，是比较良性的增长。而金科集团在09年中在重庆的市场份额为13%，其增长率也超过重庆平均水平。单是在09年2月份的销售额就是近3.5亿，成为全国双冠王。 住宅需求旺盛，供需较平衡。房价的持续上涨趋势一定程度上打击了消费者的购买欲，但这并不能阻止消费需求的增长，开盘即销售一空的现象也不足为奇。金科集团在10年更是推出金科·阳光小镇、第二商圈、金科御园等，深受消费者的青睐。 市场竞争加剧，充分满足消费者的需要。2009-2010年来各大新楼盘的涌现，购房者对住房品质、功能和期望不断上升，更加追求有品味，舒适的生活。金科集团不仅在产品、户型设计等方面充分满足消费者的需求，同时强调户外环境、配套设施等方面的人性化设计。如新推出的金科御园价格低于别墅，却有高于别墅的居住享受。如HC2-A户型名流四房，不仅赠送花园、露台，更是免费拥有70平米的私家花园会所，其堪称性价比最高的花园洋房。 2.房地产销售市场存在的问题 重庆房地产从最初的地段优势之争，继而发展成配套设施的完善，在发展为品牌、价格之争。金科集团后发制人，以品牌，创新立下良好的口碑。但从宏观来看，也有很多不足之处。 销售力量分散且质量不够高。房地产业中最重要的环节就是销售环节，高效的销售往往能使企业迅速的资金回笼，为下一阶段 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 做好准备。重庆市房地产市场中的销售人员中大学学历以上的不到一半，销售队伍质量相对不是很高。虽然其新推出的团队公关模式实行个体与团体的结合，充分调动销售团队的积极性。但其涉及面不广，大多数都是以传统的个体销售模式为主。在市场调研、规划、销售等方面都要求销售人员需要很强的综合能力。在这一方面，金科还需要引进更多全能型的销售人才。 进入门槛低，专业性不强。在重庆房地产业中，许多开发商只销售楼盘，不管配套设施服务等，缺乏商业经营经验，图一时之利最终导致失败。对于房地产这种高投入，高风险的产业来说必须具备专业化的队伍来运作。金科集团成立了专门的领导班子，专业化的管理团队，在这一方面做的还是比较好。但总体来讲，重庆市房地产市场的专业化队伍仍待提高。 3.提升销售水平的建议 政府应及时调节市场准入门槛，保证房地产市场的健康发展。2009年中有70%左右的房地产开发商资金主要来源于银行贷款。一些规模不大的企业经营不完善往往会很难发展。 提高房地产销售人员素质。提高销售人员的学历准入门槛，对销售人员进行各种培训，完善员工的激励与成长机制，从整体上提高销售人员的责任心，服务态度。 完善对房地产商的监督机制。如今的房地产已经不仅只是居住环境，更是休闲，娱乐，地位已经生活品质的象征。人们对房地产配套服务要求的提高使得房地产商必须做到随时随地为顾客服务，在这一方面上，只有不到一半的居民苟同。 加大对广告的投入。重庆地区，广告的投入量基本与销售量成正比。这要求各大房地产商根据自己的位置合理布置广告投入。广告在一定程度上也会影响消费者的购买期望。 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 来源：2011年上半年重庆房地产广告市场版面投入排行 五、结论 从重庆房地产市场来看，房地产内的激烈竞争威胁是普遍存在的。金科集团的优势就在于其走差异化路线，一贯以创新、独特为主旨打造自己的产品。很多人选择金科都是被其独具匠心的设计所吸引，正是如此，金科在战略目标的选择上应该选择差异化战略，通过新颖的设计及其他要素来和其他强敌竞争。所以，金科现在更是需要加大对设计的投入，聘请有才华的专业型人才和全能型人才，在设计和外观上面形成自己的核心竞争力。另外，金科的上市也为其能够迅速的融资奠定了基础，相比其他很多没上市的企业，其资金更雄厚，融资效率更高，资产流动性更强，这样更能够扩大企业规模，形成规模经济。同时，金科在有条件的情况下可以逐步进军中低等商品房，一方面这也是大部分居民所需要的，另一方面政府对这类商品房以及廉租房的建设补贴力度也比较大，未来往这方面发展也未尝不是一个好的措施。 现在的一线城市如北京、上海已经被几家大型国有企业占领，竞争压力非常巨大。而且一线城市的房价已经相当高，进入门槛也特别高，进军一线城市需要大量的资金。而且各项数据表明，现在一线城市的房地产市场已经得出现泡沫的风险，一旦真的有泡沫而且泡沫破灭，那么对民营房地产企业绝对是毁灭性打击。二三线城市及西部地区的巨大潜力有待开发，市场竞争压力相对较小。现在随着西部大开发进程的加快，西部城市有着相当好的前景。如果金科能够赶在强力竞争对手之前抢占二、三线城市的市场，在发展中不断站稳脚跟，使自己立于不败之地。 六、资料来源 [1]乔治敏.房地产经营管理教程[M].上海：立信会计出版社，2007. [2]王洪卫.房地产市场营销[M].上海:上海财经大学出版社，2002. [3]贾冬莉.重庆房地产销售市场现状分析及发展对策[J]:中文期刊数据库，2007.