空调设备设施运行管理
标准
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作业规程（3）
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张琳 张琳 2005年月日
为了规范空调设备设施运行管理工作，确保空调设备设施良好运行，特制
定本规程。
本规程适用于物业管理公司辖区内空调设备设施的运行管理。
3.1 维修主管负责检查空调设备设施运行管理工作的实施情况。 3.2 空调运行组长负责空调设备设施运行管理工作的组织实施。 3.3 空调管理员具体负责空调设备设施的运行管理。
4.1 巡视监控
4.1.1 空调值班人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空
调主机、冷却塔、风机、控制柜及管路、风机盘管、阀门等附件； 4.1.2 巡视监控的主要内容如下：
a) 检查线电压（正常380V，不能超过额定值的10%）； b) 检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；
c) 检查油压（正常10-15kgf/cm2）；
d) 检查高压（＜12 kgf/cm2＝；
e) 检查低压（＞2.5 kgf/cm2）；
f) 冷却水进水温度（正常＜35?＝；
g) 冷却水出水温度（正常＜40?＝；
h) 冷冻水进水温度（正常10-18?）；
i) 冷冻水出水温度(正常6-10?)；
j) 检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音;
k) 检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否完好; l) 检查管道、阀门是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；
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m) 检查控制柜各元气件动作是否正常，有无异常噪音或气味； 4.1.3 巡视过程中如发现上述情况不正常时，当班管理人员应及时采取措施予以
解决，处理不了的问题应及时详细地汇报维修主管，请求支援解决。整改
时，应严格遵守。
4.2 中央空调发生制冷剂泄漏的处置：
4.2.1 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。
4.2.2 加强现场通风或用水管喷水淋浇（注意不要淋在设备上）。 4.2.3 救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人一组，确保
安全。
4.2.4 对于同情况的中毒者采取不同方法：
---对头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉博呼吸加快者应量而转移到通风良好
的地方休息。如中毒者痉挛、神智不清，则于昏迷状态，应立即转移到空
气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医治疗。
---如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐后机组方可投
入正式运行。
4.2.5 排除泄漏后，启动中央空调试运行，确认 泄漏后，机组方可投入正式运
行。
4.3 中央空调机房发生水侵时的处置：
4.3.1 现进水情况关掉央央空调机组，拉下总电源开关。 4.3.2 堵住漏水源
4.3.3 如果漏水较大，应立即
通知
关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知
主管。同时尽力阻滞进水。 4.3.4 排干水后，应立即对温水设备设施进行除污处理，如用干的干净抹布擦试、
热风吸干或更换和关管线等。
4.3.5 确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，并机试运行，如无异常性情况
则可投入运行。
4.4 真空泵油应急处理：
4.4.1 进入眼中时应用清水清洗并接受医生诊断；
4.4.2 沾到皮肤上时应用水和肥皂清洗沾到的部位；
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4.4.3 吸入身体时应转移到空气新鲜的地方，用毛毯盖住身体，使身体保温并保
持安静，并及时接受医生的诊断；
4.5 空调机房管理规定：
4.5.1 空调机房值班人员必须持证上岗。机房平时应上锁，由操作人员保管。若
需进入，需经部门主管同意，并做好
记录
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。无关人员不得进入空调机房内。 4.5.2 值班人员开机前应严格按照
操作规程
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进行检查，确认机组、水泵等正常方
可按正常程序开机。
4.5.3 空调主机运行如有异常情况应采取应急措施，并及时向部门经理汇报，并
及时处理，且在运行记录及 上做好详细记录。 4.5.4 值班领班必须组织好日常巡回检查工作，定时对外界及各空调区域的温
度、相对湿度进行监视，根据外界天气变化对空调区域的温度，相对湿度
对空调工况调至要求范围。
4.5.5 不断提高专业业务水平，做到故障判断准确，处理迅速及时。 4.5.6 每班打扫2次中央空调机房卫生，每周清理一次中央空调机房内设施，做
到房间设备设施表面清洁，油漆完好。
4.5.7 机房内严禁吸烟，机房内应备齐消防器材、防毒用品，并放重置在方便、
显眼处，严禁有易燃易爆、危险物品。
4.6 安全操作
制度
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：
4.6.1 严格遵守空调机组操作规程，密切注意仪表读数是否处于正常范围，并及
时调整，必要时关机，防止事故发生。
4.6.2 按规定做好空调运行的日常工作，定期检查电机、水泵运转情况，并做好
运行记录。
4.6.3 进行巡回检查，检查管网有无漏水及堵塞，燃烧器及烟道等的工作状态是
否正常。
4.6.4 对空调机组发生的一切事故应及时处理保护现场，并作好事故处理记录，
积极参加事故分析，吸取事故教训。
4.6.5 闲人免进空调机房，如需进入空调机房必须履行登记手续。 4.6.6 严格按照交接班制度进行交接班制度。
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4.7 交接班要求：
4.7.1 接班人员应准时接班。
4.7.2 接班人员认真听取交班人员交代，并查看《空调运行记录》，检查工具、
物品是否齐全，确认无误后在《交接班记录》上签名。 4.7.3 有下列情况之一应不准交接班：
a) 上一班运行情况未交代清楚。
b) 记录不规范、不清晰、不完整。
c) 空调机房不干净。
d) 接班人员未到岗。
e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班
人协助进行。
4.8 对于中央空调的运行情况，当值管理人员应及时、完整、规范、清晰地记
录在《中央空调运行记录》表内，并于每月的3日之前由维修主管把上一
个月的记录整理成册后交物业处存档，保存期为三年。
《中央空调运行记录》
《交接班记录》
《空调设备设施维修保养标准作业规程》
浙公网安备 33021202002483