东来顺选址备选
方案
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(盛和公馆)
一、建筑内部情况
1、位置:
盛和公馆位于龙泽路与建华道交叉口南行500米，位于龙泽路西侧。所处的路泽路段为较成熟的餐饮娱乐商圈，东临新建大城山大唐文化城(后期为较大的旅游场所)，西至建设路车程不足5分钟(此范围包括唐山卫生防疫站、河北联合大学附属医院)，南面是华润万家超市，北面是钓鱼台装饰材料城。而且西面和北面的在建小区有3处，均为中档小区。此位置交通比较便利，有多路公交线路，其中有28、36、37、40、41、62路。
2 、位置描述:
此建筑为四层建筑，我方准备租用该建筑的一、二层，总面积1800平米左右。该位置在建项目比较多，其中住宅小区有:和谐家园(今年夏天交房)、兴盛大成、紫金广场等，这些小区均为中高档小区，在建的商业建筑有:硅谷电子城和家居装饰步行街。东面还有一个在建的大型风景游览公园(大唐文化城)和一个高档的别墅小区(景致名苑)，综合以上因素，此处现在为很有升值潜力的位置。
3、手续审批情况:
此处为现正在营业中的餐厅，所以各项手续是比较齐全的。
4、内部结构:
一层为宽敞的大厅，总建筑面积在700平米左右，可以根据我方的需要将凉菜间、服务台、浴缸的位置做适当的调整，这样一层可以做成一个500-600平米的一个接待大厅，二层为全包房设计，其中豪华包房2间，包房布局比较合理，结构无需调整，我方可以在配饰方面进行合理的布置。
5、租金:
对方开价120万/年，折合1.82元/天/平米
6、基本设施:
有隔油池，消防有烟感和喷淋设施，三相电，有中央空调系统，排水点分布合理，有燃气管道，旗本设施齐全。而且电的容量比较大，两台变压器合计
1600KW，能够满足电磁炉消耗电量的需要。能够提供我方服务人员的住宿要求，而且现使用的服务人员也可以考虑继续留用，减少部分人员招聘压力。
二、建筑外部情况
1、道路情况:
本底商位于龙泽南路西侧，建华东道和北新道段。龙泽路为唐山餐饮娱乐行业较发达的路段，道路特性为商业主干道。本底商位于临近十字路口的平面建筑上，可视性比较好。此位置的交通便利，距离建设路、百货大楼、远洋城开车都比较方便。
2、停车位:
停车位数量较多，至少能同时停车50量左右，加上南面华润万家的停车场、马路对面的财达证券停车场和盛和后院的停车场，同时停车100辆左右问题不大，停车位的资源相对比较充足。
3.障碍物和可接近性:
店铺前无任何障碍物，可接近性比较好，店门左侧有公交站牌，28、36、37、40、41、62等公交车经过。
4、周边竞争对手分析:
龙泽路做为餐饮娱乐一条街，所以竞争店面相对比较多。其中距离比较近的同类竞争店面为绿叶火锅钓鱼台店，在盛和公馆斜对面30米的位置处，该店面
-55元，餐位数在280位左右，每月营业额在60-70万之间。属于中人均消费50
低档消费的大众火锅店面，与东来顺的消费定位有一定的差距，目标消费群体不同，所以这样可以适当的减少竞争压力。其次就是正对面和人烤肉，生意比较清淡，人均消费在100-120元左右，因为和同来顺属于不同的菜品分类，所以不做深度分析。再次就是一些特色菜馆，比如说鸽子楼等，也和东来顺不是同类竞争店面。
商圈再扩大一点，就是龙泽路绿锦园底商处的凤凰园，该店面对东来顺的竞争性比较大，凤凰园这一餐饮品牌在唐山有较大的市场占有率，所以此处的东来顺分店可以采取差异化服务来减弱凤凰园带来的竞争压力。
三、其他几点建议
1、此处开店对东来顺南湖旗舰店的影响:
按照距建设路的距离来算，此处开店对南湖旗舰店还是存在着一定的影响。我们可以采取不同的消费定位，来缓解对南湖店的影响力。南湖旗舰店定位在高端的商务宴请，此处就定位在中档的家庭消费、朋友聚会，小型商宴。 2、营销方向:
居民消费面向龙泽路沿线的小区以及钓鱼台建材城的小个体;企事业单位消费可以面向河北联大附院、硅谷数码、瑞德数码及卫生防疫站等地方。 3、宣传方式:
可以采取在建设路瑞德数码斜对面的LED电子屏宣传和公交媒体宣传的方式。
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