天津万科东丽湖案例
东丽湖?万科城
编者按:
东丽湖地区既是天津郊区，同时也隶属滨海新区行政区划。东丽湖地区处于天津市区和滨海新区的中间位置，“交通走廊”的北部，颇具发展潜力。 1、 项目概况
项目位于天津市东丽区东丽湖区内，南临东丽湖，北到东丽之光大道，西起茶金路，东至未来规划路。占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
东丽湖?万科城位置图
1.1 交通:
距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。社区内已开通663路公交线，往返社区与天津站中心广场。
1.2 环境
东丽湖是离天津城区最近的自然保护区，60多种十几万只鸟类在这里栖居，这里的原生植物达60余种，28个科。它们仰仗东丽湖充沛的水源和湿地环境繁衍至今。
入口
一期 东丽之光大道
茶金路
东丽湖?万科城总体规划图
2、 开发背景
新的天津规划特别提出了“一轴两带三区”的市域空间布局结构。万科?东丽湖正位于“武清——中心城区——滨海新区核心区”这一发展主轴上。随着天津市经济战略规划东移，东丽湖本身位于“交通走廊”和“产业走廊”的肩部，这一地理位置不但能兼聚滨海新区与市区的人流几产业资源，又避免了大型工业带来的干扰。
经济发展:
滨海新区的国内生产总值已占全市的37,,未来8年将会和天津市区平分秋色。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。
2005年天津市生产总值达到3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%，连续10个季度在14%以上的高增长平台上稳定运行，当年新增经济总量552.86亿元。常住人口达到1042万，全市按常住人口计算的人均GDP达到35161元。第一产业完成增加值109.42亿元，增长4.3%;第二产业完成增加值2050.34
亿元，增长17.5%;第三产业完成增加值1504.1亿元，增长11.4%。
3、 项目基础资料
, 占地面积:273万平方米
, 建筑面积:190万平方米
, 容积率:0.5-0.7
, 绿化率:40,
, 车位比:1:1
, 开发时间:8-10年
其中一期建筑面积6.4万平米(别墅)，二期建筑面积13万平方米(洋房为
主)。
东丽湖?万科城总体规划意向图
东丽湖?万科城二期鸟瞰图
4、 开发思路及定位
开发思路:新城市主义――将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性，人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发，重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
项目定位:集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
5、 开发模式及借鉴经验
6.1 规划特色
6.1.1 整体规划特色
东丽湖?万科城整体规划目标是创造一个现代中国居民所梦想的城市生活质量与生态环境质量相平衡的新住区，实现多功能、多种住宅类型、多样化景观和多层次外部空间的新城，同时实现雨水收集、中水利用、天然和人工湿地等生态环境建设目标。
东丽湖?万科城规划总平面
6.1.2 建筑设计特色
一东丽湖北欧墅，从社区规划到建筑细节，从空间设计到生活意向，万科集团携手瑞典SWECO悉心打造，洋溢着源自斯堪底纳维亚的纯正北欧风情。
革命性的立面设计:
镀锌钢板屋顶、大面积玻璃、文化石、铝木复合窗的有机结合，使建筑摆脱了花哨繁复的外表，达到到了功能和形式的高度统一，也使北欧墅区别于市面上的所有的其他别墅;
东丽湖?万科城北欧墅
颠覆性的大面宽设计:
大面宽意味着更多的阳光、更好的通风、更高的生活品质。即使是北欧墅最小的A户型，其面宽也超过了15米，进深却不足10米，配合大面积采光窗，保证了居家的阳光品质。
创造性的面积控制:
从199平米的A户型到272平米的E户型，北欧墅提供五种不同面积的别墅，适应不同人群的不同需求。但通过合理的功能分区和空间分隔，删除了大而不当的空间浪费，实现了面积和功能的和谐统一。以B户型为例，在215平方米的建筑面积里实现了五房三厅的功能，使得B户型成为备受客户和同行追捧的经典。北欧墅，建筑在整个2.7平方公里万科城的基础之上，享有整个新城市的配套、人气和繁华。
东丽湖?万科城北欧墅
二期城市天籁:
东丽湖?万科城社区邻里中心
东丽湖?万科城花园洋房
6.1.5 园林规划特色
东丽湖新城整体景观规划的最显著的特点是将新都市主义的规划概念和生态景观环境相结合。其他方面的符合可持续发展概念的技术也会被有步骤地引入新城建设的各个方面。
东丽湖?万科城园林景观
设计理念是基于现有河道体系的结构、现有的村庄和湿地的特点，通过将他们转变为高度可持续发展的新的城市结构，使地段及其周边的发展具有了新的参照点。将现有的农业和水系结构与新城区的发展相结合也意味着将一种历史要素引入了新的规划之中。
6.2 客户定位
主力客户:在滨海开发区工作，准备二次置业的高端消费群体。
6.3 户型特色
二期:城市天籁花园洋房、多层公寓、小高层
东丽湖?万科城情景花园洋房(三房二厅一卫，建筑面积87平方米) 6.4 营销推广
营销节点:
2004年10月推出一期别墅，2005年7月份推出联排别墅。
2006年3月11日万科东丽湖实验小学奠基。
2006年4月1日，从东丽湖到中心广场的663公交线路开通。
2006年4月下旬，邻里中心商业街开街。
2006年5月2日二期城市天籁开盘，第一批250套当天售完。5月6日加推相邻地段的同类资源洋房产品，200多套洋房几近售完。二期城市天籁洋房共计售出418套，销售率达到87%，均价为4300元/平方米。
2006年6月17日一期北欧墅开盘。
2006年7月30日，一期别墅百余业主集中入住。
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