综合用地基准地价修正法测算实例

综合用地基准地价修正法测算实例 基准地价系数修正法实例 (原九洲茶楼整栋) 位臵:兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近; 土地面积:480平方米，临街宽度24米，进深20米; 土地利用情况:建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。 问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 : 于2012年5月1日，第一层门面地价多少,该宗地总地价多少,第四层的楼面地价是多少, 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 :该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。有路线价，商服用地部分应用 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 :P商=路线价×KY×Kv×(1，Kt)×Ks×Ka×Kc×Kd×Kp，Kf;住宅用地部分应用公式:P商=区片价×(1+?Ki)×KY ×Kv×(1，Kt)×Ks×Ka，Kf。 估价过程: 一、商服部分 (一)确定估价对象的用途、基准地价 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 》，路线价区段为兴盛路(团结路,南华路)，路线价标准为2620元/平方米。 (二)确定影响估价对象价格的修正系数 1、确定年期修正系数 估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。即: KY =,。 2、确定期日修正系数 基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31日相差不大。故修正系 。 数为0 3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例 估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50，10×0.01,1.60。 因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%。 4、确定开发程度修正值 估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正; 5、确定街角地修正系数 街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一。街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也 相应较高。由于委估宗地所处位臵不属街角地，因此不需要进行街角地修正。 6、确定宗地深度修正系数 在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价。根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正。 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.92。 7、确定宗地面积修正系数 宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。估价对象宗地面积适中，有利于土地的使用，修正系数为1.02。 8、确定宗地形状修正系数 宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。估价对象为长方形，修正系数为1.02。 9、确定宗地位臵偏离度修正系数 为了缩小级别界线或均质区域界线两侧宗地地价评估结果的差异，对委估宗地进行了宗地位臵偏离度修正，即宗地的几何中心偏离级别或均质地域中心的程度，其计算公式为: 式中:KP—宗地位臵偏离度修正系数 PO—宗地所在级别或均质区域的基准地价 P—宗地相邻级别或均质区域的基准地价 r0—土地级别或均质地域中点至边界的距离 r—土地级别或均质地域中点至宗地中心的距离 f—边界分割强度调整系数 根据现场勘察，宗地所处位臵适中，不需要进行偏离度修正。 (三)确定估价结果 1、整宗地为商服用地的地价 单价,2620×1×(1，0)×1.60×0.92×1.02×1.02×1+0,4012元/平方米 总地价,4012×480,1925760元 2、第一、二层商服用地地价 单价,2620×1×(1，0)×1.60×0.92×(52.15%，18.92%)×1.02×1.02×1+0,2852元/平方米 总地价,2852×480,1368960元 3、第一层商服用地地价 单价,2620×1×(1，0) ×1.60×0.92×52.15%×1.02×1.02×1+0,2092元/平方米 总地价,2092×480,1004160元 二、住宅部分 (一)确定估价对象的用途、基准地价标准 宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。土地用途为住宅，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，区片价编号为J209，区片价标准为430元/平方米。 (二)确定影响估价对象价格的修正系数 1、区域因素修正 根据估价师收集的资料、现场查勘，对照住宅用地区域因素修正说明表和修正系数表修正如下: 估价对象区域因素修正表 2、个别因素修正 (1)、确定年期修正系数 估价对象评估设定用途住宅用地，设定使用年限为70年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。即: KY =,。 (2)、确定期日修正系数 基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时住宅用地地价水平与2011年7月31日相差不大。故修正系数为0。 (3)、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例 估价对象为第三、四、五、六层住宅用地，而整宗地容积率为6.0。应先按整宗地为住宅用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。根据《县城规划区住宅用地容积率修正系数》，宗地容积率修正为1.45，10×0.01,1.55。 因估价对象为六层商服、住宅楼的第三、四、五、六层，按《县城规划区住宅用地平均楼层地价分配率表》第三层地价分摊为 19.57%、第四层地价分摊为20.34%、第五层地价分摊为15.61%、第四层地价分摊为14.76%，合计应分摊为70.28%。 (4)、确定开发程度修正值 估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正; (5)、确定朝向修正系数 宗地的朝向对采光、通风有一定的影响，会因此影响土地的利用，因而应对宗地朝向进行修正。估价对象坐北朝南，有利于土地的利用，修正系数为1.021。 (6)、确定宗地面积修正系数 宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。估价对象宗地面积适中，有利于土地的使用，修正系数为1.02。 (7)、确定宗地形状修正系数 宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。估价对象为 长方形，修正系数为1.02。 (三)确定估价结果 1、整宗地为住宅用地的地价 单价,420×(1，7.142)×1×(1，0) ×1.55×1.021×1.02×1.02+0,741元/平方米 总地价,741×480,355680元 2、第三、四、五、六层住宅用地地价 单价,420×(1，7.142)×1×(1，0) ×1.55×70.28%×1.021×1.02×1.02+0,521元/平方米 总地价,521×480,250080元 3、第四层住宅用地地价 单价,420×(1，7.142)×1×(1，0) ×1.55×20.34%×1.021×1.02×1.02+0,151元/平方米 总地价,151×480,72480元 三、结论 (一)商服、住宅综合用地价格 总地价,355680+1925760,2281440元 ,4753元/平方米 单价,2281440?480 (二)第一层门面价格 总地价,1004160元 按楼面单价,1004160?480,2093元/平方米 按分摊土地面积计算土地单价,1004160?80,12552元/平方米 (三)第四层住宅价格 总地价,72480元 按楼面单价,72480?480,151元/平方米 按分摊土地面积计算土地单价,72480?80,906元/平方米 第四层一套120 平方米住宅土地总价,151×120,18120元